深圳益田假日廣場商綜合體研究

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1、按一下以編輯母片標(biāo)題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,益田假日廣場綜合體研究,DTZ,Consulting Department,2010.11,2,益田假日廣場項目研究,分析思路,3,1,項目基本概況,2,項目經(jīng)營分析,3,發(fā)展前景分析,益田假日廣場綜合體研究,4,1.,項目基本概況,1.1,項目概況,4,發(fā)展商,深圳市益田房地產(chǎn)集團股份有限公司,管理公司,深圳市益田房地產(chǎn)集團股份有限公司,占地面積,35000,建筑面積,135800,開業(yè)時間,2008-08,主力店,新世界百貨、嘉禾影院、全明星冰場、四海一家餐飲、反斗城,項目特點,物業(yè)類型：,體驗式購物中心、生態(tài)

2、寫字樓、五星級主題酒店,地鐵接駁：,深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業(yè)，連通地鐵,1,號線和在建的,2,號線，現(xiàn)有,3,個地鐵出入口與益田假日廣場商業(yè)零距離接駁，項目地下三層設(shè)有大型巴士換乘站,5,居民樓,居民樓,居民樓,世界之窗,華僑城歡樂谷,高尚小區(qū),錦繡中華,中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),高尚小區(qū),工業(yè)用地,工業(yè)用地,中高檔小區(qū),京基百納廣場,居民樓,商業(yè)圈,高尚小區(qū),中高檔小區(qū),居民樓,旅游區(qū),工業(yè)用地,項目區(qū)位,具有極強的地標(biāo)性。地處華僑城核心區(qū)，位于世界之窗正對面，坐落于深圳華僑城的核心地段，緊鄰城市主干道深南大道，東臨五星級威尼斯酒店、

3、南接著名的世界之窗主題公園、北倚歡樂谷樂園、西望兩大國際標(biāo)準高爾夫球場、遠眺深圳灣海景。,1.,項目基本概況,1.1,區(qū)位概況,交通條件,交通便捷。緊鄰城市主干道深南大道，為地鐵,1,、,2,號線交匯處，項目地下三層設(shè)有大型巴士換乘站。,1.,項目基本概況,1.2,交通概況,雙地鐵,物業(yè),深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業(yè)，為地鐵,1,、,2,號線交匯處，連通整個深圳區(qū)域。,緊鄰世界之窗公交樞紐站，,52,條公交路線輻射全市，日流量數(shù)千車次，人流量達數(shù)百萬人。,緊靠深南,/,濱河主干道,公交,樞紐站,緊靠深南、濱河兩大城市主干道，通過深南、濱河大道，可以快速到達寶安國際機場,/,火車站,/,

4、羅湖口岸,/,皇崗口岸等，商務(wù),/,旅游,/,度假交通極為便利。,稀缺,口岸資源,2007,年，西部通道開通，將帶來更多的香港消費者來深消費。,7,1.,項目基本概況,1.3,周邊主要商圈,所屬區(qū)域,商圈,等級,主要物業(yè),市場定位,消費者定位,距離,南山區(qū),南山后海,商圈,市級,商圈,海岸城、保利文化中心,提供高檔商品和服務(wù)為主,深圳高收入居民、高消費水平的國內(nèi)外游客和商務(wù)人士,8km,羅湖區(qū),金三角商圈,市級,商圈,東門、人民南路、地王,提供大眾化、潮流化消費為主,本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民,15km,福田區(qū),華強北商圈,市級,商圈,賽格廣場、華強,提供時尚實惠的中高檔商品和服務(wù)

5、,中等收入的深圳居民、商務(wù)人士、國內(nèi)外旅游觀光人士以及產(chǎn)業(yè)中游零售商和產(chǎn)業(yè)上游的供貨商,12km,CBD,商圈,市級,商圈,購物公園、中心城,提供高檔商品、餐飲和娛樂服務(wù),國內(nèi)外商務(wù)客人及游客，在中心區(qū)進行商務(wù)及文化等活動的深圳居民，福田區(qū)中高收入居民,10km,寶安區(qū),寶安新中心,次市級,商圈,港隆城、都市摩爾,提供中高檔零售、餐飲和文化娛樂服務(wù)為主,區(qū)內(nèi)常住居民，包括新中心區(qū)內(nèi)的新增居民、,107,國道沿線居民、香港及深圳特區(qū)內(nèi)游客,12km,龍崗區(qū),龍,崗,中心,次市級,商圈,寶鉅城、錦繡花街、羅馬公園,提供中高檔零售服務(wù)為主,周邊社區(qū)的中高收入居民、商務(wù)人士以及周邊地區(qū)的游客,45km

6、,周邊主要商圈,與深圳主要商圈距離都在,8km,以上，面臨競爭相對較小,本案,金三角商圈,華強北商圈,CBD,中心商圈,后海商圈,龍崗中心城,商圈,龍崗中心城商圈,龍華商圈,8,1,項目基本概況,2,項目經(jīng)營分析,3,發(fā)展前景分析,益田假日廣場綜合體研究,2.,項目經(jīng)營分析,2.1,項目經(jīng)營模式分析,商業(yè),（,56%,）,辦公,（,9%,）,酒店,（,18%,）,購物廣場,總部基地,國際酒店,公寓,產(chǎn)權(quán)式,？,+,服務(wù)式,經(jīng)營模式,商業(yè),+,辦公,+,酒店綜合體模式，以商業(yè)為主體的經(jīng)營模式,物業(yè)類型,面積（平米）,商業(yè),73026,寫字樓,12000,酒店,23036,其他,22914,總建筑

7、面積,130976,2.,項目整體研究,2.2,商業(yè)部分分析,商業(yè)定位,中國首家國際化體驗式購物中心,商業(yè),面積,12000,占總面積比率,56%,經(jīng)營模式,只租不售，開發(fā)商自主招商運營管理,市場價值,項目定位高檔，招商的品牌全部為國際一線品牌，其中,30%,的國際品牌是首次進入深圳市場,主要功能,百貨、餐飲、影院、滑冰場、反斗城,主力店,新世界百貨、嘉禾影院、全明星冰場、四海一家餐飲、,TOYS“R”US,反斗城,購物廣場定位,中國首家國家化體驗式購物中心,2.,項目整體研究,2.2,商業(yè)部分分析,購物中心主要功能,以購物為主體，輔以休閑及餐飲。引入國際一線品牌，提升商場形象檔次，而影院、滑

8、冰場等引入則與“體驗式”的定位很好的結(jié)合。,購 物,休閑,餐飲,國際一線品牌,精品超市,中影益田影院,滑冰場,反斗城,中西餐,快餐,咖啡,體驗式購物中心,2.,項目整體研究,2.2,商業(yè)部分分析,樓層品牌分布,各大品牌主要為國際一二線，提升了商業(yè)檔次，但整體業(yè)態(tài)布局的主題方向不夠明確。,樓層,功能布置,主要品牌,L3,影院,/,餐飲,西端：,中影益田假日影城,、江南廚子、,Holiday Coffee,、,東端：,美食廣場,“,四海一家,”,、,王品臺塑牛排,、,大漁鐵板燒,L2,男女服飾,/,精品皮具,西端：,JAGUAR,、,JESSICA,EPISODE,、,CK,、,Anna Tosa

9、ni,、,STACCATO,、,MEPHISTO,、,W.,、,on&on,、,INSUN,、,Aimer,、詩篇,東端：,BOSS HUGO BOSS,、,ARMANI,、,PORTS,、,GIADA,、,VERRI,、,CERRUTI,1881,、,Alfred Dunhill,L1,運動休閑服飾,/,反斗城,/,名表,/,皮具,西端,：,TOYS,“,R,”,US,反斗城、,ADIDAS,、,FILA,CONVERSE,、,KAPPA,、,KLOSS,、,VERSINO,、周生生、,FINITY,東端,：,勞力士、,Cartier,、博士眼鏡、,DURBAN,、,OMEGA,、亨吉利、,

10、LOTTUSSU,B1,銀行,/,餐飲,/,休閑服飾,/,母嬰室,西端,：興業(yè)銀行、,KFC,、必勝客、味千拉面、,Disney,、,BeLLE,、,Armani Jeans,、,G-STAR RAW,東端,：,ZARA,、,H&M,、,CK Jeans,、,Guess,、,LEVI,S,、,ESPRIT,、,OLNY Vero,B2,滑冰場,/,精品超市,/,數(shù)碼,/,餐飲,西端,：,全明星滑冰俱樂部,、大家樂、仙蹤林、安徒生、,APPLE,、鉅田數(shù)碼,、,Coodoo,、,love&love,東端,：,OLE,高端精品超市,、時間廊、八馬茶葉、金六福,B3,停車場,智能化停車場,2.,項目

11、整體研究,2.2,商業(yè)部分分析,購物廣場品牌,國際一、二線品牌為主打，同時輔以類型齊全的商品，滿足消費者的需求。,類型,主要品牌,男女服飾,1436,AIGNER,Aquascutm,ARMANI COLLEZIONI,ARMANI JEANS B,OSS HUGO BOSS,BURBERRY,Calvin Klein,Calvin Klein Jeans,Calvin Klein Underwear,CHEVIGNON,Columbia,ELLE HOMME,ESPRIT,G-STAR,GUESS,H&M,KING GIBSON,LEVIS,MARK FAIRWHALE,MISS SIXTY

12、/ENERGIE/MAGNUM,only,Vero moda,jack&jones,PIERO GUIDI,REPLAY,THE NORTH FACE,TOUGH,ZARA,男裝,Alfred Dunhill,BUGATTI,CERRUTI1881,DEMANDOR,DURBAN,GIEVES&HAWKES,KALTENDIN,KENT&CURWEN/KLOSS,Roberta di camerino,VERRI,VERSINO,WINDSOR,女裝,AXARA,愛慕 安莉芳,Comfit,芬狄詩,Biba,CAGLIARI EXCHANGE,CANTO MOTTO,CARA COCOON,E

13、LANIE RIESE,ELEGANT.PROSPER,ELLASSAY,FINCO,FINITY,INSUM,IVY.KKI,JESSICA,EPISODE,JESSIE,JNBY SINCE 1994,kangjinyong,Marisfrolg,MASAKI MATSUOKA,MAXSTUDIO.COM,OIKOS,SAINT NOUVARA,W.,、,on&on,飾品,anubis,Aorora,ARTINI,Folli Follie,GANAELLE,love&love/ciosi/QGGLE,Shes,SIDI,依慧達,運動休閑,ADIDAS,FILA,CONVERSE,KAPPA

14、,雷沃,NIKE,鞋類,BELLE/Byford,Chinotto/CROCS,HAOLIN/S.T DUPONT,JOY&PEACE,LOTTUSSE,NUOVAMOKAS,SKAP(MAN),SKAP(WOMEN),STACCATO/BATA,兒童服飾,/,玩具,CHOUCHOU,Disney,GRENCO,Kingkow,La Compagnie des petits,NICI,NICE,TOYS R US,2.,項目整體研究,2.2,商業(yè)部分分析,類型,主要品牌,休閑餐飲,安徒生,/,八馬茶葉,/,必勝客,/,伯伯加奴,/,大家樂,/,鼎泰豐,/HOLIDAY CAFE,/,肯德基,/

15、,滿記甜品,/,面包新語,/STARBUCKS/,味千拉面,/,仙蹤林,/,許留山,/,優(yōu)之良品,美發(fā)及護理,Neossange/SALON ESPRIT,化妝品,red earth/SEPHORA,數(shù)碼電器,APPLE,鉅田數(shù)碼,/Coodoo/SONY,保健品,/,禮品,寶明堂,/,東方紅,/,法藤,/,古蘭圖騰,/,奇奇禮品,/,有機廚坊,ZIPPO,珠寶,/,鐘表,/,眼鏡,博士,/Cartier/MEGA/ROLEX/police,/,千禧之星,/,瑞紅,/,潤金店,/,時間廊,/,周生生,/,翡翠物語,皮具,/,箱包,BRAUN BUFFEL/Guy Laroche,Henry c

16、ats&friends,JAGUAR,LANCEL,Lapagayo,Samsonite,/Thelebre,家居用品,LOCK&LOCK,SATU BROMN,黛蘭,特色餐飲,大漁鐵板燒,/,江南廚子,/,四海一家,/,王品臺塑牛排,超市,/,酒窖,集美,/Ole,電影院,中影益田假日影城,冰場,全明星滑冰場,服務(wù)項目,中國移動,（續(xù)表）,2.,項目整體研究,2.2,商業(yè)部分分析,周邊區(qū)域分析,周邊主要為住宅區(qū)，商業(yè)氣氛不濃。以中高檔住宅小區(qū)為主，輔以高尚別墅區(qū)，居住率高，居住人群以中高收入人群為主，因而周邊消費對項目的支持較大。,居民樓,居民樓,居民樓,世界之窗,華僑城歡樂谷,高尚小區(qū),錦繡中華,中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),中高檔小區(qū),工業(yè)用地,工業(yè)用地,中高檔小區(qū),京基百納廣場,居民樓,商業(yè)圈,高尚小區(qū),中高檔小區(qū),居民樓,旅游區(qū),工業(yè)用地,高尚小區(qū),2.,項目整體研究,2.2,商業(yè)部分分析,周邊住宅區(qū)域分析,周邊,2,公里內(nèi)中高檔住宅及別墅區(qū)密集，,10,萬平米以上大型社區(qū)達,10,個，,100,萬平米以上社區(qū)有,2,個，片區(qū)規(guī)劃人口達,18.8