中國內(nèi)地城市綜合體經(jīng)典案例研究城市綜合體培訓(xùn)案例.ppt

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1、城市綜合體案例研究,2011-11,城市綜合體分類,地段分類,城市綜合體分類,主導(dǎo)物業(yè)形態(tài)分類,案例目錄,綜合體案例,,,,,國內(nèi),國外,,,,,,,,,北京,長沙,深圳,日本,美國,,,,,,華僑城,,,,,中信新城,,,SOHO系列,大悅城,六本目,洛克菲勒中心,,,上海,,新天地,開福萬達(dá)廣場,北京 SOHO系列 以商務(wù)公寓，在家辦公概念主打的綜合體,國貿(mào)中心啟動(dòng)北京CBD區(qū)域發(fā)展；SOHO中國在北京CBD的項(xiàng)目為商務(wù)人士提供了全新生活理念，并引發(fā)一個(gè)階層的產(chǎn)生,北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）西大望路（東）、朝陽北路（北）通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。,1993年經(jīng)國

2、務(wù)院批準(zhǔn)的北京城市總體規(guī)劃明確提出：“在建國門至朝陽門、東二環(huán)路至東三環(huán)之間，開辟具有金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢、商業(yè)、文化和商務(wù)辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)”。同年，北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制完成了北京市商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃,改革開放初期，國貿(mào)中心應(yīng)對城市高檔寫字樓市場的空白，以高標(biāo)準(zhǔn)辦公、會(huì)展吸引高端企業(yè)、社會(huì)精英，商業(yè)、酒店應(yīng)對亞運(yùn)會(huì)需求,地理位置 國貿(mào)中心地處北京東長安街延長線與東三環(huán)路交界處，毗鄰使館區(qū)，與天安門廣場近在咫尺。 對外交通 國貿(mào)周邊的國貿(mào)立交橋四通八達(dá)，是首都北京東部的交通樞紐。距首都機(jī)場只有25分鐘車程，地鐵國貿(mào)站與各線地鐵相通，多條公共汽車線路從門前通過，地理位置優(yōu)越

3、，交通十分快捷。,生產(chǎn)、工程、設(shè)備 22% 商業(yè)銀行及其它金融機(jī)構(gòu) 21% 商業(yè)服務(wù) 16% 信息技術(shù) 15% 貿(mào)易 9% 石油、化工、醫(yī)藥 8% 律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所 5% 其他 4%,北美及拉丁美洲 41% 歐洲 15% 日本 10% 東南亞 6% 國內(nèi) 20% 香港 4% 其它 4%,北京60%以上的外資機(jī)構(gòu)均進(jìn)駐CBD，涉外資源豐富； 現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為1750家，跨國公司數(shù)量457家；外國駐京代表機(jī)構(gòu)570家；外資銀行、保險(xiǎn)公司及其代表機(jī)構(gòu)約150家

4、；律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所、咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)192家；銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，在華的外國銀行辦事處也主要集中于此。 客戶來源方面，海外機(jī)構(gòu)占近7成,當(dāng)SOHO現(xiàn)代城建設(shè)時(shí)，北京CBD匯集了世界500強(qiáng)企業(yè)、著名跨國公司及大量金融機(jī)構(gòu),商務(wù)氣氛形成，大量城市白領(lǐng)和領(lǐng)先客戶聚集，商務(wù)居住需求增加,1997年，SOHO中國預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及城市白領(lǐng)的聚集以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出 “小型辦公，居家辦公”（SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。,SOHO現(xiàn)代城于1998年正式銷售，其銷售總額約40億人民幣，并且連續(xù)兩年（1999，2000）獲得北京市房地產(chǎn)單體項(xiàng)

5、目的銷售冠軍。SOHO現(xiàn)代城于2001年完工,SOHO現(xiàn)代城一期以全新獨(dú)特的商務(wù)公寓面市聚集人氣；待區(qū)域成熟后推出商業(yè)、寫字樓,SOHO現(xiàn)代城位于建國路南側(cè)，東三環(huán)、東四環(huán)之間。 占地面積7.3萬平米，總建筑面積為48萬平米，容積率達(dá)6.7 擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓,在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場??；在設(shè)計(jì)上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。,項(xiàng)目二期建成后，SOHO品牌深入人心，這里聚集了中國的SOHO先鋒,在前期住宅大賣聚集人氣的基礎(chǔ)上，二期推出辦公、商業(yè)、娛樂等功能，將SOHO生活完整化一個(gè)項(xiàng)目

6、，可以滿足SOHO一族各類日常需要。 先鋒群體的聚集產(chǎn)生巨大的影響力，SOHO成為二十一世紀(jì)初最熱門的話題,,,居住,辦公,購物,休閑娛樂,建外SOHO延續(xù)SOHO品牌和開發(fā)理念，在更優(yōu)越的區(qū)位擴(kuò)大規(guī)模、實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升,地理位置 項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū) 項(xiàng)目性質(zhì) 總占地面積為16.9公頃（東西長約760米），建筑面積70萬平方米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所等,建外SOHO分七期銷售，前期借品牌優(yōu)勢推廣公寓，后期打造更先進(jìn)的辦公物業(yè)提升項(xiàng)目價(jià)值,,,02.6,1#、2#公寓（1期）,（12000

7、-13000元/平米）,回流資金,A、B寫字樓,02.10,,（15000元/平米）,樹立形象,寫字樓商業(yè)拍賣,東區(qū)公寓商業(yè)銷售,帶動(dòng)人氣,賺取價(jià)值,3# 、4#、5#、7#、8#公寓（2期）,04,,10#-16#公寓（4、5期）,（17000元/平米）,保證持續(xù)的現(xiàn)金流,05.9,,17#、18#公寓（7期）,（17000元/平米）,平衡風(fēng)險(xiǎn),西區(qū)公寓商業(yè)銷售,賺取利潤,6#、9#公寓（6期）,（19000元/平米）,賺取利潤,回收資金,（18000元/平米）,,分期策略,,SOHO中國在北京CBD將品牌價(jià)值最大化運(yùn)用，相繼建成5個(gè)以SOHO為主題的項(xiàng)目,SOHO現(xiàn)代城 建外SOHO SO

8、HO尚都 朝外SOHO 光華路SOHO,朝外SOHO,SOHO尚都,銀河SOHO,三里屯SOHO,SOHO關(guān)鍵營銷策略,高傭金激勵(lì)，末位淘汰制 SOHO中國的常規(guī)傭金是常規(guī)開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)的3倍，目前大部分開發(fā)商自銷項(xiàng)目的傭金標(biāo)準(zhǔn)基本在2左右，而SOHO中國則在5.5-6之間，超額甚至能拿到1%。而且傭金按周發(fā)放，從不拖欠。 末位 淘汰方式是銷售團(tuán)隊(duì)每三個(gè)月評(píng)比一次，每次淘汰一位副總監(jiān)及其所帶的小組，副總監(jiān)可以重新回去做銷售員，也可以主動(dòng)辭職，而銷售員則在新的組合中擇優(yōu)錄用，業(yè)績靠后者直接出局。,SOHO關(guān)鍵營銷策略,文化營銷 、網(wǎng)絡(luò)營銷雙管齊下 從SOHO小報(bào)到潘石屹、張欣夫婦的微薄營銷，每

9、一次SOHO中國的動(dòng)作總能引來大批追隨的粉絲。文化營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷能最大程度地曝光項(xiàng)目，同時(shí)減少傳統(tǒng)傳播渠道的廣告投入！,微薄爆紅的“一潘幣”,“中國第一座 國際化青年城” 以商業(yè)為主導(dǎo) 年輕型城市綜合體范例,北京地標(biāo)性的Shopping Mall,,北京最新 最大 最時(shí)尚的Shopping Mall,,全國最大LED屏幕外墻,,亞洲最長飛天梯,,地處北京最繁華最成熟最時(shí)尚商圈,,每天20-50萬,每天約76萬的白領(lǐng)確保高品質(zhì)的消費(fèi)方式,,西單周邊辦公區(qū),清晰時(shí)尚的定位,-2F X-LIFE 趣味 -1F Glamaous 眩目 1F Elegant 優(yōu)雅 2F Sexy

10、 性感 3F Trendy 潮流 4F Crash 沖撞 5F Sporty 動(dòng)感 6F Happy 快樂 7F Dating 約會(huì) 8F Childlike 童真 9F High 興奮 10-11F Dreaming 夢想,中國第一座國際化青年城,,主力商戶以知名年輕化國際品牌為主，契合項(xiàng)目定位,,現(xiàn)場裝修形象公共區(qū)域,,現(xiàn)場裝修形象店鋪形象,,現(xiàn)場裝修形象圍板及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng),,大悅城地產(chǎn)系列,,上海的昨天與今天在此交匯舊城改造類型城市綜合體范例,上海新天地 項(xiàng)目背景,土地面積： 約52 萬平方米 總建筑面積：約110萬平方米 物業(yè)構(gòu)成：

11、新天地商業(yè)（14.1萬平方米） 酒店服務(wù)式公寓（6.1萬平方米） 辦公樓（39萬平方米） 公寓（51.4萬平方米） 人工湖綠地 開發(fā)周期： 1999年初開始分15年分期開發(fā)，預(yù)計(jì)到2012年完工,以石庫門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ) 1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造項(xiàng)目 瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動(dòng)遷安置 區(qū)位交通： 緊鄰淮海中路、西藏南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線，區(qū)位交通優(yōu)越,上海新天地 開發(fā)地塊情況,,A太平橋人工湖綠地,,B翠湖天地,,C上海新天地,E瑞安總部大樓,,D企業(yè)天地,上海新

12、天地 開發(fā)現(xiàn)狀,,,,,人工湖 綠地,企業(yè)天地,新天地,翠湖天地 二期 一期,北里 南里,2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和 人工湖/綠地(公益部分),2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公) 和翠湖天地一二期(住宅),,,5星級(jí)酒店,翠湖天地 三期,2007-2010年分別五星級(jí)酒店和翠湖天 地三期嘉苑（住宅）,2010年年末，新天地三期新天地時(shí)尚 購物中心揭幕,上海新天地（商業(yè)街）,,,北里 南里,新天地,上海新天地（住宅）,北里 南里,新天地,翠湖天地,隨著太平橋區(qū)域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅價(jià)值也是逐年翻升，從2002年一期項(xiàng)目均價(jià)在1.6萬元/平方米左右，

13、到如今的三期項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)超過12萬元/平方米，其升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域同類型產(chǎn)品40%以上。,,翠湖天地 二期 一期,,翠湖天地 三期,上海新天地建筑理念與特色,整舊如舊，翻新創(chuàng)新,設(shè)計(jì)原則：保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度。 整體規(guī)劃：保留下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館。 強(qiáng)調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材。 外表整舊如舊：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌。

14、內(nèi)部翻新創(chuàng)新：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。,上海新天地品牌定位,,上海新天地是什么？ “城市會(huì)客廳、生活新天地”,上海新天地是一個(gè)具有國際知名度的聚會(huì)場所，在上海這個(gè)國際化都市里，不同民族、國籍、種族的人匯聚在上海新天地，使之成為了具有濃厚“海派”風(fēng)格的旅游景點(diǎn)。,上海新天地目標(biāo)消費(fèi)群,目標(biāo)消費(fèi)群體：上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級(jí)、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。 目標(biāo)消費(fèi)群特點(diǎn)：年齡在20-40歲之間、對最新流行、藝術(shù)、文化等極

15、為敏感、用于休閑娛樂的消費(fèi)支出占其生活花費(fèi)的比例相對較高 、周末的時(shí)候喜歡在酒吧里用一只手端著雞尾酒和別人聊天。,上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài),布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色,新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。 南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。 在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)（一大）會(huì)址所在，辟為步行街。,高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求甄選的實(shí)力組合，分布在新天地的南北兩里。,新天地北里廣場,新天地南里廣場,新天地項(xiàng)目實(shí)景欣賞,新

16、天地項(xiàng)目實(shí)景欣賞,上海新天地項(xiàng)目形象平面廣告,上海新天地項(xiàng)目形象平面廣告,上海新天地時(shí)尚購物中心平面廣告,上海新天地時(shí)尚購物中心平面廣告,上海新天地線下主題推廣活動(dòng),中外結(jié)合，既有昆曲鑒賞，也有明星跨年演唱會(huì) 運(yùn)用元旦、情人節(jié)、萬圣節(jié)等西方節(jié)日，開展節(jié)日營銷,長沙中信新城超大型城市綜合體城郊結(jié)合部型城市綜合體范例,中信新城組合國際化的住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店、數(shù)碼工業(yè)等共生性城市功能于一體,長沙中信新城，由央屬國企中信深圳集團(tuán)斥資近60億元實(shí)力打造，以240萬平方米的超大規(guī)模，規(guī)劃了城市廣場商業(yè)區(qū)、文化廣場娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生別墅區(qū)等七大城市功能

17、區(qū)域，集購物、居住、娛樂、文化、旅游、金融等為一體，成就中部國際都會(huì)中心及融城中央商務(wù)區(qū)。,總占地面積：160萬平方米； 總建筑面積：225萬平方米； 商業(yè)：35萬平方米 辦公：42萬平方米； 酒店：6萬平方米；住宅：94萬平方米； 公園：13萬平方米,中信新城將成為國際化都會(huì)中心，崛起融城核心,地理位置： 中信新城處于長株潭一體化融城核心，以韶山南路、芙蓉南路、環(huán)保大道和火星大道四大城市主干道通達(dá)長株潭三地，并籍城市輕軌、京珠高速等城際交通網(wǎng)絡(luò)，與武漢、廣州形成三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈得天獨(dú)厚的地理交通位置以及多業(yè)態(tài)復(fù)合型的城市化規(guī)劃，讓中信新城成為中南地區(qū)不容置疑的居住中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、娛樂中

18、心及價(jià)值中心，改變中部城市戰(zhàn)略格局。 聚合三個(gè)便捷的生活圈： 長沙新南城區(qū)域?yàn)楹诵纳钊?，輻射人口約200萬； 長株潭區(qū)域?yàn)榘胄r(shí)生活圈，輻射人口約1200萬； 周邊地級(jí)城市為一小時(shí)生活圈，輻射人口約2000萬。,中信新城文化廣場娛樂區(qū)：中南最高檔次的文化娛樂不夜城,6萬平方米超大規(guī)模的文化娛樂廣場，湖南最閃亮的舞臺(tái)，集合“娛樂”、“時(shí)尚”、“流行”元素，規(guī)劃組合多功能劇院、藝術(shù)展覽館、KTV、實(shí)景演播中心、酒吧、夜總會(huì)、私人會(huì)所、博彩中心、24小時(shí)餐飲等時(shí)尚業(yè)態(tài)，打造中南地區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境最好、娛樂項(xiàng)目最多的文化休閑娛樂的不夜之都，為湖南文化產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和創(chuàng)新提供一個(gè)優(yōu)越的世界平臺(tái)。,頂級(jí)夜總

19、會(huì) 私人會(huì)所 實(shí)景演播中心,中信新城主題公園休閑區(qū)：長株潭融城CBD中央公園,中信新城，以服務(wù)城市的無私精神，斥巨資為融城市民打造一方13多萬的主題公園，強(qiáng)調(diào)生態(tài)綠化、城市休閑與市民活動(dòng)三大功能，體現(xiàn)了生態(tài)造城的開發(fā)理念，為融城CBD繪下一道美麗風(fēng)景，為城市生活創(chuàng)造一個(gè)健康、活力、愜意的天地。,中信新城6萬平方米國際五星城市度假酒店，由排名世界前10的國際知名酒店品牌托管經(jīng)營，集原生態(tài)度假、商務(wù)及會(huì)務(wù)組織等功能于一體，融合商務(wù)餐飲、桑拿會(huì)所、KTV、健身美容等高端配套，以國際化的禮儀標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從細(xì)節(jié)上全方位打造中國中部最尊貴的形象名片，為融城迎接世界客人的蒞臨設(shè)下一個(gè)氣派的

20、迎賓廳。,中信新城酒店度假區(qū)：湖南首個(gè)國際五星城市度假酒店,中信新城國際五星城市度假酒店依山傍水而造，最大限度地保留原生態(tài)景觀環(huán)境資源，于自然間種植都市酒店建筑形態(tài)，城市與自然在此共生共榮，和諧合奏，完全體現(xiàn)了“于都市中體驗(yàn)自然度假之美，于自然景色之中暢享都市之文明與便利”的都市度假主義，讓酒店足以媲美享譽(yù)國際的迪拜七星級(jí)酒店。,數(shù)碼港商務(wù)區(qū)的獨(dú)棟式寫字樓，可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要進(jìn)行特別訂制，并以企業(yè)名稱命名建筑物，為企業(yè)打造獨(dú)一無二的總部基地。此外，區(qū)域內(nèi)優(yōu)美的園林綠化，為企業(yè)營造出別墅級(jí)的辦公環(huán)境。別墅式的寫字樓，集生產(chǎn)廠房、商務(wù)寫字樓、展銷館于一處，同時(shí)滿足企業(yè)生產(chǎn)、展示、銷售、售后服務(wù)各

21、個(gè)環(huán)節(jié)的需要，為企業(yè)節(jié)省辦公時(shí)間，贏獲效率與效益最大化，助企業(yè)在業(yè)界建立起良好的企業(yè)形象。,中信新城數(shù)碼港商務(wù)區(qū)：高科技總部基地 ，別墅式生態(tài)辦公寫字樓 ，創(chuàng)新辦公方式,前瞻性迎合三地融城后長株潭產(chǎn)業(yè)高速融合與發(fā)展所帶來的龐大生產(chǎn)和辦公需求，斥巨資實(shí)力打造34萬平方米超大規(guī)模高科技數(shù)碼商務(wù)區(qū)，以國際化高新科技產(chǎn)業(yè)群為龍頭，吸引研發(fā)、銷售、服務(wù)等多種產(chǎn)業(yè)集聚，形成高資、高科、高智的三高發(fā)展模式，掀開湖南城市發(fā)展史上新的篇章，并將成為撬動(dòng)中部崛起的戰(zhàn)略支點(diǎn)。,中信新城多種住宅產(chǎn)品形式全力打造豐富多彩的城市生活,,,城市花園公寓：主要集中在城市廣場與文化娛樂廣場，坐享兩大廣場的園林綠化、繁華商業(yè)、商

22、務(wù)辦公、娛樂休閑等豐富城市配套之余，更以專業(yè)物管、租賃代理等國際級(jí)公寓的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，打造融城最宜商宜居的地產(chǎn)產(chǎn)品，成就普通商務(wù)公寓難以超越的高性價(jià)比與升值潛力。 低密度情景住宅：超低密度建筑規(guī)劃與居住人口規(guī)劃，保證了每一位住戶都擁有優(yōu)越的自然空間特權(quán)，讓身心在日常生活中充分舒展，收獲一個(gè)開闊、寫意的人生。 半山坡地原生別墅：依山傍水，藏風(fēng)納氣，在融城核心珍貴的原生態(tài)地段，以充滿現(xiàn)代氣質(zhì)的聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟，琢造一座座尊貴府邸，你的姓氏便是家的門牌，便是一個(gè)家族光輝的世襲徽章。,中信新城現(xiàn)狀掃描,中信新城成鬼城 據(jù)湖南都市頻道“都市1時(shí)間”欄目報(bào)道，作為南城大盤的中信新城一期(城市廣場）空置率高，

23、成為典型的“空城”，交房兩年到現(xiàn)在入住率不到4成，相當(dāng)一部分房子電表的讀數(shù)為0，調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少人是投資而來非居住，配套的商場，公園，商鋪都不完善（整個(gè)城市廣場的商鋪只有一家房屋中介在營業(yè) ），售樓處坦言房子是賣完了但人氣低迷。這與“瀟湘第一城”的名頭極不相符。 欄目最后解說就算以后地鐵城鐵修好后這里發(fā)展怎樣一切還是未知數(shù)。,城郊型綜合體開發(fā)周期長，項(xiàng)目建設(shè)周期長， 前期空置率高！,長沙開福萬達(dá)廣場第三代萬達(dá)廣場訂單型商業(yè)模式引領(lǐng)者,萬達(dá)廣場歷代產(chǎn)品比較分析,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變第三代產(chǎn)品,從單店到組合店再到如今的“城市綜合體” ，萬達(dá)的第三代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬達(dá)城市綜合體，一般由高星

24、級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO） 、大型綜合購物中心 、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。 與前兩代產(chǎn)品相比，無論是產(chǎn)品種類、選址、規(guī)模還是主力商家的進(jìn)駐，都產(chǎn)生了較大的變化。從過去純商業(yè)、核心商圈黃金地段、超市+建材+影院已經(jīng)升級(jí)到商業(yè)、酒店、公寓、住宅。 選址也從過去的核心商圈演變到了城市副中心、新區(qū)的中心，規(guī)格也從過去的不超過 10 萬平方米擴(kuò)大了 50 至 100 萬平方米，主力商家從百貨、超市、美食廣場、家電、影院到休閑。 萬達(dá)第三代城市綜合體的選址一般有三種情況，第一種是選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵

25、西城市副中心等；第二種是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造，發(fā)展迅速，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；第三種是城市的新興商圈，如北京的 CBD萬達(dá)商業(yè)廣場。,萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)模式演變圖,,在第三代產(chǎn)品，萬達(dá)非常強(qiáng)調(diào)“只租不售”，而“只租不售”針對的購物中心部分。,在第三代產(chǎn)品中，住宅、寫字樓等銷售部分的比例，相對以往顯著提高，也是萬達(dá)商業(yè)模式進(jìn)入“通路”的開始。,萬達(dá)廣場自持/銷售比例、租售組合模式,萬達(dá)的自持/銷售比例、租售組合模式為： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中，20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。 第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的“只租不售” 。后采取整體銷售緩解資金壓力。 第三代產(chǎn)品中，核心商

26、業(yè)購物中心“只租不售” 。銷售部分為項(xiàng)目整體比例40%- 60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)。,萬達(dá)從而調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，將“只租不售”作為運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)基本原則。,任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要二到三年的市場培育期，但小業(yè)主沒有培育市場的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬達(dá)和投資的小業(yè)主前前后后打了十幾場官司。這使萬達(dá)不得不反思運(yùn)營模式的問題所在，認(rèn)識(shí)到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。在萬達(dá)第一代和第二代產(chǎn)品中，有 11 個(gè)項(xiàng)目是出售，而這 11 個(gè)項(xiàng)目中，有7 個(gè)項(xiàng)目出了問題，長春、沈陽、長沙、濟(jì)南等地的萬達(dá)購物廣場與業(yè)主的糾紛引人注目。這部分的銷售金額，銷售面積 9 萬平方米，單價(jià)在 3

27、萬左右。,萬達(dá)廣場第一代、第二代項(xiàng)目介紹,萬達(dá)廣場第三代項(xiàng)目介紹,第三代萬達(dá)廣場的借鑒意義,多功能的城市開發(fā) 包括有五星級(jí)酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等， 這種多功能特性使萬達(dá)廣場的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。 大型市民廣場 在萬達(dá)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的另一大特點(diǎn)是創(chuàng)造大型的市民廣場，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達(dá)廣場均規(guī)劃了2-2.5萬平方米的市民廣場，以滿足市民公共開放式活動(dòng)的需要。 地標(biāo)式的城市建筑 如超高層酒店：濟(jì)南萬達(dá)廣場 180 米高五星級(jí)酒店（建成后將是濟(jì)南第一高樓） ，又如高層地標(biāo)式雙塔無錫萬達(dá)廣場五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的

28、玻璃雕塑雙塔等。,三代萬達(dá)廣場開發(fā)的啟示,大型城市綜合體的開發(fā)需要強(qiáng)大的地產(chǎn)品牌號(hào)召力確保產(chǎn)品銷售。 項(xiàng)目可適當(dāng)開發(fā)酒店式公寓（或SOHO）、寫字樓等可銷售產(chǎn)品，這對整個(gè)項(xiàng)目的資金回流起到關(guān)鍵作用。 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上可以設(shè)置大型市民廣場及地標(biāo)性建筑，為項(xiàng)目商業(yè)部分帶來大量的客流。 設(shè)置好主力店與單店間的配比關(guān)系，提高項(xiàng)目整體的資金回報(bào)率。,深圳華僑城以旅游業(yè)為依托自成一體的全產(chǎn)業(yè)鏈城市綜合體范例,深圳華僑城經(jīng)過20多年的開發(fā)建設(shè)，成為深圳城市建設(shè)示范區(qū)域，充滿魅力的都市生態(tài)活力區(qū),1983年的華僑城 距離當(dāng)時(shí)的深圳城市中心14km， 屬于完全未開發(fā)的郊區(qū)地帶,,現(xiàn)在的華僑城 旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高

29、新制造、文化創(chuàng)意 自成一體的都市產(chǎn)業(yè)體系 居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂復(fù)合的功能體系 城市意向、生態(tài)價(jià)值，形成高端人居區(qū)域形象 游客、城市休閑客群、區(qū)域內(nèi)常住居民形成的多樣化人流，保持區(qū)域活力,深圳華僑城復(fù)合地產(chǎn)，全產(chǎn)業(yè)鏈都市產(chǎn)業(yè)群以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合房地產(chǎn)業(yè)、高新制造業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建華僑城自成一體的都市產(chǎn)業(yè)體系,順向前瞻 主題公園對技術(shù)、藝術(shù)類的直接要求,逆向前瞻 依托區(qū)域價(jià)值向上游拓展,旅游產(chǎn)業(yè),回顧效應(yīng) 通過價(jià)值鏈的直接傳遞,前瞻效應(yīng),零售業(yè),餐飲業(yè),金融業(yè),居民服務(wù)業(yè),租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè),交通運(yùn)輸業(yè),倉儲(chǔ)和郵政業(yè),間接前瞻 依托良好的社區(qū)文化和生態(tài)環(huán)境吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè),娛樂科技行業(yè),藝

30、術(shù)行業(yè),規(guī)劃設(shè)計(jì)行業(yè),咨詢行業(yè),房地產(chǎn)業(yè),文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),高新技術(shù)制造業(yè),旁側(cè)效應(yīng) 依托產(chǎn)業(yè)單位和居民活動(dòng)形成規(guī)模,深圳華僑城空間布局商業(yè)區(qū)沿城市干道核心布局居住區(qū)圍繞商業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍延展分布生態(tài)休閑區(qū)呈帶狀貫穿于整個(gè)區(qū)域,華僑城各功能的用地狀況,,,高端住宅區(qū) （波托菲諾）,,,居住區(qū),,居住區(qū),,居住區(qū),,,居住區(qū),,,旅游產(chǎn)業(yè)區(qū) （世界之窗）,,,旅游產(chǎn)業(yè)區(qū) （錦繡中華）,,,,旅游產(chǎn)業(yè) （歡樂谷）,,居住區(qū),居住區(qū),,,,生態(tài)休閑區(qū),教育,,高新制造,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),生態(tài)休閑區(qū),居住區(qū),高新產(chǎn)業(yè)區(qū),生態(tài)休閑區(qū),旅游產(chǎn)業(yè)區(qū),商業(yè)區(qū),商業(yè)區(qū),居住區(qū)根據(jù)資源條件不同打造城市居住區(qū)與生態(tài)居住區(qū)，成為

31、城市豪宅板塊,商務(wù)辦公區(qū) 商務(wù)配套雖然規(guī)模較少，但檔次較高,,波托菲諾,錦繡花園,海景花園 湖濱花園 中旅廣場,東方花園,,,,,生態(tài)資源豐富，區(qū)域隱秘安靜，打造低密度生態(tài)居住區(qū),臨近城市主高度，交通便利，生活、商業(yè)配套完善，打造高層城市居住區(qū),漢唐大廈華僑城唯一的寫字樓 5A級(jí)智能化甲級(jí)寫字樓，2002年投入使用。 己有華為技術(shù)、農(nóng)業(yè)銀行、華僑城地產(chǎn)等著名企業(yè)入駐辦公,康佳集團(tuán)華僑城最早的住戶 成立于1980年，康佳集團(tuán)工業(yè)區(qū)從80年代初發(fā)展起來. 自2004年起，康佳位于東部工業(yè)區(qū)廠房已開始改造為創(chuàng)意園區(qū),OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園 位于華僑城原東部工業(yè)區(qū)內(nèi)，廠房建筑向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體

32、的新空間形式轉(zhuǎn)換 2006年開園，進(jìn)駐頂尖創(chuàng)意機(jī)構(gòu)近30家，包括藝術(shù)、設(shè)計(jì)、傳媒、廣告、攝影、文化等創(chuàng)意機(jī)構(gòu)。,文化藝術(shù)區(qū)何香凝美術(shù)館和華夏藝術(shù)中心引領(lǐng)文化先鋒觀念和藝術(shù)人文實(shí)踐 ，提升整體區(qū)域價(jià)值,酒店區(qū) 構(gòu)建各星級(jí)檔次齊全的主題酒店體系，服務(wù)多元客群，輻射整個(gè)城市,海景奧斯廷酒店 4星級(jí)商務(wù)酒店,威斯汀酒店 白金五星級(jí) 商務(wù)度假酒店,鴻波酒店 3星商務(wù)型酒店,威尼斯皇冠假日酒店 威尼斯主題5星級(jí) 商務(wù)度假型酒店,城市客棧（兩家） 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店,,,1992,,1996,,2001,,2005,,2010,深圳華僑城洲際大酒店 五星級(jí)豪華商務(wù)度假酒店,,特點(diǎn)一：完善酒店體系，各星級(jí)檔次齊全

33、 特點(diǎn)二：旅游、度假、商務(wù)多元化服務(wù)對象 特點(diǎn)三：服務(wù)范圍輻射整個(gè)城市,何香凝美術(shù)館,作用一：營造溝通海內(nèi)外文化交流空間 作用二：塑造區(qū)域文化藝術(shù)形象 作用三：提升整體區(qū)域價(jià)值,華夏藝術(shù)中心,,益田假日廣場,百貨+超市購物區(qū),休閑商業(yè),社區(qū)配套商業(yè),,,,商業(yè)區(qū)構(gòu)筑層次分明、功能完善的商業(yè)體系，保證區(qū)域活力，形成城市次級(jí)商業(yè)中心,,購物 55%,餐飲休閑34%,社區(qū)配套11%,休閑區(qū)涵蓋娛樂休閑、商業(yè)休閑、文化休閑、運(yùn)動(dòng)休閑和商務(wù)休閑滿足都市人群的各種休閑需求,休閑娛樂,休閑商業(yè),文化休閑,益田假日廣場 生態(tài)廣場休閑酒吧街區(qū) 波托菲諾水岸休閑商業(yè) 各高星級(jí)酒店配套,何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心、

34、LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，成為深圳文化藝術(shù)發(fā)展的重要陣地,世界之窗、錦繡中華、歡樂谷三大主題公園 區(qū)域內(nèi)擁有餐館、酒吧、咖啡廳等休閑娛樂設(shè)施,運(yùn)動(dòng)休閑,燕晗山郊野公園 雕塑公園 生態(tài)廣場 高爾夫俱樂部 雙向16公里的自行車道,國外綜合體經(jīng)典案例,日本東京六本木 紐約洛克菲勒中心,東京六本木,東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施. 該項(xiàng)目是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合再開發(fā)項(xiàng)目。占地面積約11.5 萬m2 ，建筑面積約為75.91萬m2,開發(fā)歷時(shí)17年,六本木孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館

35、、外資企業(yè)、媒體、時(shí)尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國際性的信息前沿,六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū) 四條軌道交通在此通過 可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車 六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi),六本木的軌道交通,六本木在東京的位置,十二個(gè)停車點(diǎn)分布,東京六本木區(qū)位與交通,,美國捷得建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計(jì) 捷得的設(shè)計(jì)思想不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與城市的完美融合，在項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)上更加注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，商

36、業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求 六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間,東京六本木的規(guī)劃設(shè)計(jì),A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場組成 B：中央?yún)^(qū)域?yàn)榈厣?4層的森大廈，是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等 C：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào) D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成,森大廈六本目標(biāo)志性建筑，

37、用“垂直都市”的概念將生活流動(dòng)線由傳統(tǒng)的橫向水平改為豎向垂直,森大廈高54層，由2樓5樓的飯店等商業(yè)店鋪、7樓48樓的寫字樓、49樓以上的美術(shù)館及會(huì)員制俱樂部構(gòu)成，包括由約80家店鋪所組成的 購物中心 “WEST WALK”；會(huì)員制圖書館； “六本目學(xué)術(shù)hills”；可以360度“眺望東京市容”的展望臺(tái)。,功能系統(tǒng)豐富、相互促進(jìn)和循環(huán)，人們在此足不出戶，就可以享受到一切,東京凱悅大酒店 以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式。 2800平米的典禮和會(huì)議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會(huì)聚會(huì)的場所。 森藝術(shù)中心 坐落在森大廈的第49層，是六本目文化的中心和象征，包括森美術(shù)館、六本目東京觀

38、光俱樂部和六本目希爾學(xué)院。,森藝術(shù)中心,東京凱悅,演藝中心,Hills 公寓,,森藝術(shù)中心：六本木綜合開發(fā)項(xiàng)目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂部、會(huì)議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨(dú)一無二的巨大的文化綜合體,櫸樹坂綜合體與露天劇場：集聚了影像（電影）、流行（時(shí)尚商店）、表演（露天劇場）等商業(yè)藝術(shù)文化的綜合空間實(shí)體,東京六本木的文化設(shè)施,六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀,春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學(xué)生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)的機(jī)會(huì)，幫助學(xué)生學(xué)會(huì)在春天播種，通過實(shí)際勞

39、動(dòng)增強(qiáng)對生活的認(rèn)識(shí)，在勞動(dòng)中認(rèn)識(shí)自然,夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩,秋天，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅,冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望,東京六本木的空中花園,六本木針對日本人的工作習(xí)慣，提出了“一天26小時(shí)”的概念，彌補(bǔ)東京都港區(qū)功能的缺失,日本人平均通勤時(shí)間為140分鐘，他們已經(jīng)習(xí)慣了關(guān)上電腦，就沖向地鐵 森大廈希望把人們花在路上的2個(gè)小時(shí)節(jié)省下來，用于工作之余的文化娛樂活動(dòng)，因

40、此提出了“一天26小時(shí)”的概念 日本男性職員的習(xí)慣是周末之夜，徹夜不歸 都港區(qū)存在大量的巨型公司、 高收入階層眾多，六本目針對本區(qū)域白領(lǐng)階層的消費(fèi)習(xí)慣，提供了工作、居住和休閑娛樂的場所,六本木形成了東京“HILLS”的生活方式,生活在六本目的很多男性，無論前晚如何沉醉，第二天早上都會(huì)乖乖陪妻子來逛“早市”。 早市咸魚和鮮果的味道還未散去，LV、GUCCI等店鋪已經(jīng)在11點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)開門，在不遠(yuǎn)處的街角，TSUTAYA書店與STARBUCKS早已迎來了好幾批顧客。 書看累了，就去森大廈52樓全球最高的美術(shù)館森美術(shù)館轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，在莫奈、畢加索和莫迪利阿尼的作品中結(jié)束詩意的一天.,人們在“Hills”居住

41、、辦公、學(xué)習(xí)、娛樂、休憩，足不出戶就可以享受一切,位于美國紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島中部，占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬平方米，容積率達(dá)18。 每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達(dá)65000人，空間構(gòu)圖生動(dòng)，環(huán)境外部富于變化，中心布局上同時(shí)滿足了城市景觀和人們進(jìn)行商業(yè)、文化娛樂活動(dòng)的需要。,全美之星洛克菲勒中心 (Rockefeller Center),,集辦公、商業(yè)、旅游、居住和娛樂于一體的濃縮小社會(huì),標(biāo)準(zhǔn)的“城中城”：由于建筑設(shè)施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購物中心、電影院、美術(shù)館、學(xué)校等所有的城市功能，成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂的城市空間，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的不夜城。,商務(wù)形象深入

42、人心：洛克菲勒中心一直被視為美國現(xiàn)代商業(yè)文明的象征，許多全球性公司像美國在線時(shí)代華納、GE、新聞網(wǎng)、以及全世界最大的新聞中心美聯(lián)社等都在這里設(shè)總部，銀行、金融機(jī)構(gòu)林立。,傳承娛樂文化的標(biāo)志：它是美國城市中公認(rèn)最有活力、最受人歡迎的公共活動(dòng)空間之一。很多慶典活動(dòng)在這里舉行，成了美國民眾自發(fā)聚會(huì)的一個(gè)地方。承續(xù)著70年的傳統(tǒng)，是美國圣誕節(jié)的一個(gè)標(biāo)志。,廣場、大樓、地下空間與街區(qū)一體的設(shè)計(jì)使CBD的發(fā)展與市民的娛樂、休閑結(jié)合在一起，將城市的綜合功能發(fā)揮到了極致,RCA大樓： 洛克菲勒中心的主體，登上最高層的瞭望廳可以俯瞰整個(gè)紐約城；美國最有名的公眾藝術(shù)品展示場所；擁有世界最大的室內(nèi)電影劇院，有世界

43、一流的藝術(shù)家登臺(tái)表演。,地下空間：洛克菲勒中心前的下沉式廣場與中心其他建筑的地下商場、劇場及第五大道相連通。,第五大道：流行時(shí)尚的同義詞，世界當(dāng)紅商品，特色的櫥窗設(shè)計(jì)，著名的大都會(huì)博物館都在這條街上，成為全世界最具魅力的街區(qū)。,洛克菲勒中心在紐約人心目中有著極高的地位，成為了紐約的城市符號(hào),洛克菲勒中心不僅是紐約人圣誕節(jié)日開始的標(biāo)志，而且是美國財(cái)富和文化的象征，也是超級(jí)都市的圖騰物。,“在大蕭條最低迷的時(shí)候?yàn)槌汕先f的紐約人提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。” 這讓洛克菲勒贏得了工會(huì)和媒體的公開尊敬 該項(xiàng)目無意之中使洛克菲勒成為一名主要的房地產(chǎn)開發(fā)商。,在紐約，從什么時(shí)候開始意味著進(jìn)入圣誕節(jié)？每年11月30日晚

44、，從洛克菲勒中心進(jìn)行圣誕樹點(diǎn)燈儀式以后開始。 從1931年開始，洛克菲勒中心就成為紐約圣誕節(jié)歡樂的中心,小結(jié),城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。,,工業(yè)區(qū),商業(yè)區(qū),居住區(qū),文教區(qū),功能分區(qū),,城市綜合體開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性,現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化 從某種意義上來講，21世紀(jì)國際競爭的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國家，而是大城市圈。在做大做強(qiáng)城市的同時(shí)，通過城與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市與區(qū)域的一體化，將

45、成為現(xiàn)代城市的主要努力方向,城市綜合體開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性,“城市區(qū)域”一體化,城市空間多中心化,城市功能多樣化,城市形象特色化,城市環(huán)境生態(tài)化,城市資源集約化,城市綜合體地產(chǎn)模式的價(jià)值體現(xiàn),城市綜合體將為城市帶來巨大的增值價(jià)值 現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開發(fā)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。綜合體在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。 無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，綜合體對城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。,綜合體特有的城市精神“融匯、交流、影響” 一個(gè)“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式,,城市綜合體 代表一種新城市時(shí)代的生活方式,六大業(yè)態(tài)集合了城市的商務(wù)辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑娛樂資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對獨(dú)立又相互影響互補(bǔ) 不僅能滿足人們在生活上各方面的需求，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴，更體現(xiàn)出城市綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性 使人們充分體驗(yàn)辦公、購物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活,,分享到此結(jié)束謝謝大家！,