中國(guó)內(nèi)地城市綜合體經(jīng)典案例研究城市綜合體培訓(xùn)案例.ppt

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1、城市綜合體案例研究,2011-11,城市綜合體分類(lèi),地段分類(lèi),城市綜合體分類(lèi),主導(dǎo)物業(yè)形態(tài)分類(lèi),案例目錄,綜合體案例,,,,,國(guó)內(nèi),國(guó)外,,,,,,,,,北京,長(zhǎng)沙,深圳,日本,美國(guó),,,,,,華僑城,,,,,中信新城,,,SOHO系列,大悅城,六本目,洛克菲勒中心,,,上海,,新天地,開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),北京 SOHO系列 以商務(wù)公寓，在家辦公概念主打的綜合體,國(guó)貿(mào)中心啟動(dòng)北京CBD區(qū)域發(fā)展；SOHO中國(guó)在北京CBD的項(xiàng)目為商務(wù)人士提供了全新生活理念，并引發(fā)一個(gè)階層的產(chǎn)生,北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）西大望路（東）、朝陽(yáng)北路（北）通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。,1993年經(jīng)國(guó)

2、務(wù)院批準(zhǔn)的北京城市總體規(guī)劃明確提出：“在建國(guó)門(mén)至朝陽(yáng)門(mén)、東二環(huán)路至東三環(huán)之間，開(kāi)辟具有金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢(xún)、商業(yè)、文化和商務(wù)辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)”。同年，北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制完成了北京市商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃,改革開(kāi)放初期，國(guó)貿(mào)中心應(yīng)對(duì)城市高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空白，以高標(biāo)準(zhǔn)辦公、會(huì)展吸引高端企業(yè)、社會(huì)精英，商業(yè)、酒店應(yīng)對(duì)亞運(yùn)會(huì)需求,地理位置 國(guó)貿(mào)中心地處北京東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線與東三環(huán)路交界處，毗鄰使館區(qū)，與天安門(mén)廣場(chǎng)近在咫尺。 對(duì)外交通 國(guó)貿(mào)周邊的國(guó)貿(mào)立交橋四通八達(dá)，是首都北京東部的交通樞紐。距首都機(jī)場(chǎng)只有25分鐘車(chē)程，地鐵國(guó)貿(mào)站與各線地鐵相通，多條公共汽車(chē)線路從門(mén)前通過(guò)，地理位置優(yōu)越

3、，交通十分快捷。,生產(chǎn)、工程、設(shè)備 22% 商業(yè)銀行及其它金融機(jī)構(gòu) 21% 商業(yè)服務(wù) 16% 信息技術(shù) 15% 貿(mào)易 9% 石油、化工、醫(yī)藥 8% 律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所 5% 其他 4%,北美及拉丁美洲 41% 歐洲 15% 日本 10% 東南亞 6% 國(guó)內(nèi) 20% 香港 4% 其它 4%,北京60%以上的外資機(jī)構(gòu)均進(jìn)駐CBD，涉外資源豐富； 現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為1750家，跨國(guó)公司數(shù)量457家；外國(guó)駐京代表機(jī)構(gòu)570家；外資銀行、保險(xiǎn)公司及其代表機(jī)構(gòu)約150家

4、；律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所、咨詢(xún)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)192家；銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，在華的外國(guó)銀行辦事處也主要集中于此。 客戶(hù)來(lái)源方面，海外機(jī)構(gòu)占近7成,當(dāng)SOHO現(xiàn)代城建設(shè)時(shí)，北京CBD匯集了世界500強(qiáng)企業(yè)、著名跨國(guó)公司及大量金融機(jī)構(gòu),商務(wù)氣氛形成，大量城市白領(lǐng)和領(lǐng)先客戶(hù)聚集，商務(wù)居住需求增加,1997年，SOHO中國(guó)預(yù)見(jiàn)到中小公司的迅速崛起以及城市白領(lǐng)的聚集以及他們對(duì)居住和工作空間混合的需求越來(lái)越大，便首次向市場(chǎng)推出 “小型辦公，居家辦公”（SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。,SOHO現(xiàn)代城于1998年正式銷(xiāo)售，其銷(xiāo)售總額約40億人民幣，并且連續(xù)兩年（1999，2000）獲得北京市房地產(chǎn)單體項(xiàng)

5、目的銷(xiāo)售冠軍。SOHO現(xiàn)代城于2001年完工,SOHO現(xiàn)代城一期以全新獨(dú)特的商務(wù)公寓面市聚集人氣；待區(qū)域成熟后推出商業(yè)、寫(xiě)字樓,SOHO現(xiàn)代城位于建國(guó)路南側(cè)，東三環(huán)、東四環(huán)之間。 占地面積7.3萬(wàn)平米，總建筑面積為48萬(wàn)平米，容積率達(dá)6.7 擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓,在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場(chǎng)??；在設(shè)計(jì)上突出了“無(wú)中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。,項(xiàng)目二期建成后，SOHO品牌深入人心，這里聚集了中國(guó)的SOHO先鋒,在前期住宅大賣(mài)聚集人氣的基礎(chǔ)上，二期推出辦公、商業(yè)、娛樂(lè)等功能，將SOHO生活完整化一個(gè)項(xiàng)目

6、，可以滿足SOHO一族各類(lèi)日常需要。 先鋒群體的聚集產(chǎn)生巨大的影響力，SOHO成為二十一世紀(jì)初最熱門(mén)的話題,,,居住,辦公,購(gòu)物,休閑娛樂(lè),建外SOHO延續(xù)SOHO品牌和開(kāi)發(fā)理念，在更優(yōu)越的區(qū)位擴(kuò)大規(guī)模、實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升,地理位置 項(xiàng)目位于國(guó)貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長(zhǎng)安街交叉的金十字，CBD核心區(qū) 項(xiàng)目性質(zhì) 總占地面積為16.9公頃（東西長(zhǎng)約760米），建筑面積70萬(wàn)平方米，由18棟公寓、2棟寫(xiě)字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所等,建外SOHO分七期銷(xiāo)售，前期借品牌優(yōu)勢(shì)推廣公寓，后期打造更先進(jìn)的辦公物業(yè)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,,,02.6,1#、2#公寓（1期）,（12000

7、-13000元/平米）,回流資金,A、B寫(xiě)字樓,02.10,,（15000元/平米）,樹(shù)立形象,寫(xiě)字樓商業(yè)拍賣(mài),東區(qū)公寓商業(yè)銷(xiāo)售,帶動(dòng)人氣,賺取價(jià)值,3# 、4#、5#、7#、8#公寓（2期）,04,,10#-16#公寓（4、5期）,（17000元/平米）,保證持續(xù)的現(xiàn)金流,05.9,,17#、18#公寓（7期）,（17000元/平米）,平衡風(fēng)險(xiǎn),西區(qū)公寓商業(yè)銷(xiāo)售,賺取利潤(rùn),6#、9#公寓（6期）,（19000元/平米）,賺取利潤(rùn),回收資金,（18000元/平米）,,分期策略,,SOHO中國(guó)在北京CBD將品牌價(jià)值最大化運(yùn)用，相繼建成5個(gè)以SOHO為主題的項(xiàng)目,SOHO現(xiàn)代城 建外SOHO SO

8、HO尚都 朝外SOHO 光華路SOHO,朝外SOHO,SOHO尚都,銀河SOHO,三里屯SOHO,SOHO關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)策略,高傭金激勵(lì)，末位淘汰制 SOHO中國(guó)的常規(guī)傭金是常規(guī)開(kāi)發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)的3倍，目前大部分開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo)項(xiàng)目的傭金標(biāo)準(zhǔn)基本在2左右，而SOHO中國(guó)則在5.5-6之間，超額甚至能拿到1%。而且傭金按周發(fā)放，從不拖欠。 末位 淘汰方式是銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)每三個(gè)月評(píng)比一次，每次淘汰一位副總監(jiān)及其所帶的小組，副總監(jiān)可以重新回去做銷(xiāo)售員，也可以主動(dòng)辭職，而銷(xiāo)售員則在新的組合中擇優(yōu)錄用，業(yè)績(jī)靠后者直接出局。,SOHO關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)策略,文化營(yíng)銷(xiāo) 、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)雙管齊下 從SOHO小報(bào)到潘石屹、張欣夫婦的微薄營(yíng)銷(xiāo)，每

9、一次SOHO中國(guó)的動(dòng)作總能引來(lái)大批追隨的粉絲。文化營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)能最大程度地曝光項(xiàng)目，同時(shí)減少傳統(tǒng)傳播渠道的廣告投入！,微薄爆紅的“一潘幣”,“中國(guó)第一座 國(guó)際化青年城” 以商業(yè)為主導(dǎo) 年輕型城市綜合體范例,北京地標(biāo)性的Shopping Mall,,北京最新 最大 最時(shí)尚的Shopping Mall,,全國(guó)最大LED屏幕外墻,,亞洲最長(zhǎng)飛天梯,,地處北京最繁華最成熟最時(shí)尚商圈,,每天20-50萬(wàn),每天約76萬(wàn)的白領(lǐng)確保高品質(zhì)的消費(fèi)方式,,西單周邊辦公區(qū),清晰時(shí)尚的定位,-2F X-LIFE 趣味 -1F Glamaous 眩目 1F Elegant 優(yōu)雅 2F Sexy

10、 性感 3F Trendy 潮流 4F Crash 沖撞 5F Sporty 動(dòng)感 6F Happy 快樂(lè) 7F Dating 約會(huì) 8F Childlike 童真 9F High 興奮 10-11F Dreaming 夢(mèng)想,中國(guó)第一座國(guó)際化青年城,,主力商戶(hù)以知名年輕化國(guó)際品牌為主，契合項(xiàng)目定位,,現(xiàn)場(chǎng)裝修形象公共區(qū)域,,現(xiàn)場(chǎng)裝修形象店鋪形象,,現(xiàn)場(chǎng)裝修形象圍板及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng),,大悅城地產(chǎn)系列,,上海的昨天與今天在此交匯舊城改造類(lèi)型城市綜合體范例,上海新天地 項(xiàng)目背景,土地面積： 約52 萬(wàn)平方米 總建筑面積：約110萬(wàn)平方米 物業(yè)構(gòu)成：

11、新天地商業(yè)（14.1萬(wàn)平方米） 酒店服務(wù)式公寓（6.1萬(wàn)平方米） 辦公樓（39萬(wàn)平方米） 公寓（51.4萬(wàn)平方米） 人工湖綠地 開(kāi)發(fā)周期： 1999年初開(kāi)始分15年分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)到2012年完工,以石庫(kù)門(mén)舊建筑區(qū)為基礎(chǔ) 1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造項(xiàng)目 瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置 區(qū)位交通： 緊鄰淮海中路、西藏南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線，區(qū)位交通優(yōu)越,上海新天地 開(kāi)發(fā)地塊情況,,A太平橋人工湖綠地,,B翠湖天地,,C上海新天地,E瑞安總部大樓,,D企業(yè)天地,上海新

12、天地 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,,,,,人工湖 綠地,企業(yè)天地,新天地,翠湖天地 二期 一期,北里 南里,2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和 人工湖/綠地(公益部分),2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公) 和翠湖天地一二期(住宅),,,5星級(jí)酒店,翠湖天地 三期,2007-2010年分別五星級(jí)酒店和翠湖天 地三期嘉苑（住宅）,2010年年末，新天地三期新天地時(shí)尚 購(gòu)物中心揭幕,上海新天地（商業(yè)街）,,,北里 南里,新天地,上海新天地（住宅）,北里 南里,新天地,翠湖天地,隨著太平橋區(qū)域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅價(jià)值也是逐年翻升，從2002年一期項(xiàng)目均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右，

13、到如今的三期項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)超過(guò)12萬(wàn)元/平方米，其升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域同類(lèi)型產(chǎn)品40%以上。,,翠湖天地 二期 一期,,翠湖天地 三期,上海新天地建筑理念與特色,整舊如舊，翻新創(chuàng)新,設(shè)計(jì)原則：保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度。 整體規(guī)劃：保留下來(lái)的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館。 強(qiáng)調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材。 外表整舊如舊：為了重現(xiàn)石庫(kù)門(mén)弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫(kù)門(mén)的門(mén)框、門(mén)楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來(lái)的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來(lái)的面貌。

14、內(nèi)部翻新創(chuàng)新：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫(kù)門(mén)弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門(mén)等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。,上海新天地品牌定位,,上海新天地是什么？ “城市會(huì)客廳、生活新天地”,上海新天地是一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，在上海這個(gè)國(guó)際化都市里，不同民族、國(guó)籍、種族的人匯聚在上海新天地，使之成為了具有濃厚“海派”風(fēng)格的旅游景點(diǎn)。,上海新天地目標(biāo)消費(fèi)群,目標(biāo)消費(fèi)群體：上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級(jí)、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。 目標(biāo)消費(fèi)群特點(diǎn)：年齡在20-40歲之間、對(duì)最新流行、藝術(shù)、文化等極

15、為敏感、用于休閑娛樂(lè)的消費(fèi)支出占其生活花費(fèi)的比例相對(duì)較高 、周末的時(shí)候喜歡在酒吧里用一只手端著雞尾酒和別人聊天。,上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài),布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色,新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。 南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門(mén)舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫(kù)門(mén)舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。 在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門(mén)建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國(guó)共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)（一大）會(huì)址所在，辟為步行街。,高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求甄選的實(shí)力組合，分布在新天地的南北兩里。,新天地北里廣場(chǎng),新天地南里廣場(chǎng),新天地項(xiàng)目實(shí)景欣賞,新

16、天地項(xiàng)目實(shí)景欣賞,上海新天地項(xiàng)目形象平面廣告,上海新天地項(xiàng)目形象平面廣告,上海新天地時(shí)尚購(gòu)物中心平面廣告,上海新天地時(shí)尚購(gòu)物中心平面廣告,上海新天地線下主題推廣活動(dòng),中外結(jié)合，既有昆曲鑒賞，也有明星跨年演唱會(huì) 運(yùn)用元旦、情人節(jié)、萬(wàn)圣節(jié)等西方節(jié)日，開(kāi)展節(jié)日營(yíng)銷(xiāo),長(zhǎng)沙中信新城超大型城市綜合體城郊結(jié)合部型城市綜合體范例,中信新城組合國(guó)際化的住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店、數(shù)碼工業(yè)等共生性城市功能于一體,長(zhǎng)沙中信新城，由央屬?lài)?guó)企中信深圳集團(tuán)斥資近60億元實(shí)力打造，以240萬(wàn)平方米的超大規(guī)模，規(guī)劃了城市廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、文化廣場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生別墅區(qū)等七大城市功能

17、區(qū)域，集購(gòu)物、居住、娛樂(lè)、文化、旅游、金融等為一體，成就中部國(guó)際都會(huì)中心及融城中央商務(wù)區(qū)。,總占地面積：160萬(wàn)平方米； 總建筑面積：225萬(wàn)平方米； 商業(yè)：35萬(wàn)平方米 辦公：42萬(wàn)平方米； 酒店：6萬(wàn)平方米；住宅：94萬(wàn)平方米； 公園：13萬(wàn)平方米,中信新城將成為國(guó)際化都會(huì)中心，崛起融城核心,地理位置： 中信新城處于長(zhǎng)株潭一體化融城核心，以韶山南路、芙蓉南路、環(huán)保大道和火星大道四大城市主干道通達(dá)長(zhǎng)株潭三地，并籍城市輕軌、京珠高速等城際交通網(wǎng)絡(luò)，與武漢、廣州形成三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈得天獨(dú)厚的地理交通位置以及多業(yè)態(tài)復(fù)合型的城市化規(guī)劃，讓中信新城成為中南地區(qū)不容置疑的居住中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、娛樂(lè)中

18、心及價(jià)值中心，改變中部城市戰(zhàn)略格局。 聚合三個(gè)便捷的生活圈： 長(zhǎng)沙新南城區(qū)域?yàn)楹诵纳钊?，輻射人口約200萬(wàn)； 長(zhǎng)株潭區(qū)域?yàn)榘胄r(shí)生活圈，輻射人口約1200萬(wàn)； 周邊地級(jí)城市為一小時(shí)生活圈，輻射人口約2000萬(wàn)。,中信新城文化廣場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)：中南最高檔次的文化娛樂(lè)不夜城,6萬(wàn)平方米超大規(guī)模的文化娛樂(lè)廣場(chǎng)，湖南最閃亮的舞臺(tái)，集合“娛樂(lè)”、“時(shí)尚”、“流行”元素，規(guī)劃組合多功能劇院、藝術(shù)展覽館、KTV、實(shí)景演播中心、酒吧、夜總會(huì)、私人會(huì)所、博彩中心、24小時(shí)餐飲等時(shí)尚業(yè)態(tài)，打造中南地區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境最好、娛樂(lè)項(xiàng)目最多的文化休閑娛樂(lè)的不夜之都，為湖南文化產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和創(chuàng)新提供一個(gè)優(yōu)越的世界平臺(tái)。,頂級(jí)夜總

19、會(huì) 私人會(huì)所 實(shí)景演播中心,中信新城主題公園休閑區(qū)：長(zhǎng)株潭融城CBD中央公園,中信新城，以服務(wù)城市的無(wú)私精神，斥巨資為融城市民打造一方13多萬(wàn)的主題公園，強(qiáng)調(diào)生態(tài)綠化、城市休閑與市民活動(dòng)三大功能，體現(xiàn)了生態(tài)造城的開(kāi)發(fā)理念，為融城CBD繪下一道美麗風(fēng)景，為城市生活創(chuàng)造一個(gè)健康、活力、愜意的天地。,中信新城6萬(wàn)平方米國(guó)際五星城市度假酒店，由排名世界前10的國(guó)際知名酒店品牌托管經(jīng)營(yíng)，集原生態(tài)度假、商務(wù)及會(huì)務(wù)組織等功能于一體，融合商務(wù)餐飲、桑拿會(huì)所、KTV、健身美容等高端配套，以國(guó)際化的禮儀標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從細(xì)節(jié)上全方位打造中國(guó)中部最尊貴的形象名片，為融城迎接世界客人的蒞臨設(shè)下一個(gè)氣派的

20、迎賓廳。,中信新城酒店度假區(qū)：湖南首個(gè)國(guó)際五星城市度假酒店,中信新城國(guó)際五星城市度假酒店依山傍水而造，最大限度地保留原生態(tài)景觀環(huán)境資源，于自然間種植都市酒店建筑形態(tài)，城市與自然在此共生共榮，和諧合奏，完全體現(xiàn)了“于都市中體驗(yàn)自然度假之美，于自然景色之中暢享都市之文明與便利”的都市度假主義，讓酒店足以媲美享譽(yù)國(guó)際的迪拜七星級(jí)酒店。,數(shù)碼港商務(wù)區(qū)的獨(dú)棟式寫(xiě)字樓，可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要進(jìn)行特別訂制，并以企業(yè)名稱(chēng)命名建筑物，為企業(yè)打造獨(dú)一無(wú)二的總部基地。此外，區(qū)域內(nèi)優(yōu)美的園林綠化，為企業(yè)營(yíng)造出別墅級(jí)的辦公環(huán)境。別墅式的寫(xiě)字樓，集生產(chǎn)廠房、商務(wù)寫(xiě)字樓、展銷(xiāo)館于一處，同時(shí)滿足企業(yè)生產(chǎn)、展示、銷(xiāo)售、售后服務(wù)各

21、個(gè)環(huán)節(jié)的需要，為企業(yè)節(jié)省辦公時(shí)間，贏獲效率與效益最大化，助企業(yè)在業(yè)界建立起良好的企業(yè)形象。,中信新城數(shù)碼港商務(wù)區(qū)：高科技總部基地 ，別墅式生態(tài)辦公寫(xiě)字樓 ，創(chuàng)新辦公方式,前瞻性迎合三地融城后長(zhǎng)株潭產(chǎn)業(yè)高速融合與發(fā)展所帶來(lái)的龐大生產(chǎn)和辦公需求，斥巨資實(shí)力打造34萬(wàn)平方米超大規(guī)模高科技數(shù)碼商務(wù)區(qū)，以國(guó)際化高新科技產(chǎn)業(yè)群為龍頭，吸引研發(fā)、銷(xiāo)售、服務(wù)等多種產(chǎn)業(yè)集聚，形成高資、高科、高智的三高發(fā)展模式，掀開(kāi)湖南城市發(fā)展史上新的篇章，并將成為撬動(dòng)中部崛起的戰(zhàn)略支點(diǎn)。,中信新城多種住宅產(chǎn)品形式全力打造豐富多彩的城市生活,,,城市花園公寓：主要集中在城市廣場(chǎng)與文化娛樂(lè)廣場(chǎng)，坐享兩大廣場(chǎng)的園林綠化、繁華商業(yè)、商

22、務(wù)辦公、娛樂(lè)休閑等豐富城市配套之余，更以專(zhuān)業(yè)物管、租賃代理等國(guó)際級(jí)公寓的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，打造融城最宜商宜居的地產(chǎn)產(chǎn)品，成就普通商務(wù)公寓難以超越的高性?xún)r(jià)比與升值潛力。 低密度情景住宅：超低密度建筑規(guī)劃與居住人口規(guī)劃，保證了每一位住戶(hù)都擁有優(yōu)越的自然空間特權(quán)，讓身心在日常生活中充分舒展，收獲一個(gè)開(kāi)闊、寫(xiě)意的人生。 半山坡地原生別墅：依山傍水，藏風(fēng)納氣，在融城核心珍貴的原生態(tài)地段，以充滿現(xiàn)代氣質(zhì)的聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟，琢造一座座尊貴府邸，你的姓氏便是家的門(mén)牌，便是一個(gè)家族光輝的世襲徽章。,中信新城現(xiàn)狀掃描,中信新城成鬼城 據(jù)湖南都市頻道“都市1時(shí)間”欄目報(bào)道，作為南城大盤(pán)的中信新城一期(城市廣場(chǎng)）空置率高，

23、成為典型的“空城”，交房?jī)赡甑浆F(xiàn)在入住率不到4成，相當(dāng)一部分房子電表的讀數(shù)為0，調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少人是投資而來(lái)非居住，配套的商場(chǎng)，公園，商鋪都不完善（整個(gè)城市廣場(chǎng)的商鋪只有一家房屋中介在營(yíng)業(yè) ），售樓處坦言房子是賣(mài)完了但人氣低迷。這與“瀟湘第一城”的名頭極不相符。 欄目最后解說(shuō)就算以后地鐵城鐵修好后這里發(fā)展怎樣一切還是未知數(shù)。,城郊型綜合體開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)， 前期空置率高！,長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)訂單型商業(yè)模式引領(lǐng)者,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)歷代產(chǎn)品比較分析,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變第三代產(chǎn)品,從單店到組合店再到如今的“城市綜合體” ，萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬(wàn)達(dá)城市綜合體，一般由高星

24、級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓（或SOHO） 、大型綜合購(gòu)物中心 、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。 與前兩代產(chǎn)品相比，無(wú)論是產(chǎn)品種類(lèi)、選址、規(guī)模還是主力商家的進(jìn)駐，都產(chǎn)生了較大的變化。從過(guò)去純商業(yè)、核心商圈黃金地段、超市+建材+影院已經(jīng)升級(jí)到商業(yè)、酒店、公寓、住宅。 選址也從過(guò)去的核心商圈演變到了城市副中心、新區(qū)的中心，規(guī)格也從過(guò)去的不超過(guò) 10 萬(wàn)平方米擴(kuò)大了 50 至 100 萬(wàn)平方米，主力商家從百貨、超市、美食廣場(chǎng)、家電、影院到休閑。 萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體的選址一般有三種情況，第一種是選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，如上海五角場(chǎng)、重慶南坪商圈、無(wú)錫濱湖區(qū)、沈陽(yáng)鐵

25、西城市副中心等；第二種是選擇城市的新開(kāi)發(fā)區(qū)，看好城市的再造，發(fā)展迅速，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；第三種是城市的新興商圈，如北京的 CBD萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)模式演變圖,,在第三代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)非常強(qiáng)調(diào)“只租不售”，而“只租不售”針對(duì)的購(gòu)物中心部分。,在第三代產(chǎn)品中，住宅、寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售部分的比例，相對(duì)以往顯著提高，也是萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式進(jìn)入“通路”的開(kāi)始。,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自持/銷(xiāo)售比例、租售組合模式,萬(wàn)達(dá)的自持/銷(xiāo)售比例、租售組合模式為： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中，20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。 第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的“只租不售” 。后采取整體銷(xiāo)售緩解資金壓力。 第三代產(chǎn)品中，核心商

26、業(yè)購(gòu)物中心“只租不售” 。銷(xiāo)售部分為項(xiàng)目整體比例40%- 60%的住宅、寫(xiě)字樓和社區(qū)商業(yè)。,萬(wàn)達(dá)從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將“只租不售”作為運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)基本原則。,任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要二到三年的市場(chǎng)培育期，但小業(yè)主沒(méi)有培育市場(chǎng)的心態(tài)和能力，在客戶(hù)較少的情況下，萬(wàn)達(dá)和投資的小業(yè)主前前后后打了十幾場(chǎng)官司。這使萬(wàn)達(dá)不得不反思運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題所在，認(rèn)識(shí)到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。在萬(wàn)達(dá)第一代和第二代產(chǎn)品中，有 11 個(gè)項(xiàng)目是出售，而這 11 個(gè)項(xiàng)目中，有7 個(gè)項(xiàng)目出了問(wèn)題，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)與業(yè)主的糾紛引人注目。這部分的銷(xiāo)售金額，銷(xiāo)售面積 9 萬(wàn)平方米，單價(jià)在 3

27、萬(wàn)左右。,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代、第二代項(xiàng)目介紹,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代項(xiàng)目介紹,第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的借鑒意義,多功能的城市開(kāi)發(fā) 包括有五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等， 這種多功能特性使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。 大型市民廣場(chǎng) 在萬(wàn)達(dá)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的另一大特點(diǎn)是創(chuàng)造大型的市民廣場(chǎng)，如太原、沈陽(yáng)鐵西、無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均規(guī)劃了2-2.5萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)，以滿足市民公共開(kāi)放式活動(dòng)的需要。 地標(biāo)式的城市建筑 如超高層酒店：濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 180 米高五星級(jí)酒店（建成后將是濟(jì)南第一高樓） ，又如高層地標(biāo)式雙塔無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的

28、玻璃雕塑雙塔等。,三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)的啟示,大型城市綜合體的開(kāi)發(fā)需要強(qiáng)大的地產(chǎn)品牌號(hào)召力確保產(chǎn)品銷(xiāo)售。 項(xiàng)目可適當(dāng)開(kāi)發(fā)酒店式公寓（或SOHO）、寫(xiě)字樓等可銷(xiāo)售產(chǎn)品，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金回流起到關(guān)鍵作用。 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上可以設(shè)置大型市民廣場(chǎng)及地標(biāo)性建筑，為項(xiàng)目商業(yè)部分帶來(lái)大量的客流。 設(shè)置好主力店與單店間的配比關(guān)系，提高項(xiàng)目整體的資金回報(bào)率。,深圳華僑城以旅游業(yè)為依托自成一體的全產(chǎn)業(yè)鏈城市綜合體范例,深圳華僑城經(jīng)過(guò)20多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，成為深圳城市建設(shè)示范區(qū)域，充滿魅力的都市生態(tài)活力區(qū),1983年的華僑城 距離當(dāng)時(shí)的深圳城市中心14km， 屬于完全未開(kāi)發(fā)的郊區(qū)地帶,,現(xiàn)在的華僑城 旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高

29、新制造、文化創(chuàng)意 自成一體的都市產(chǎn)業(yè)體系 居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂(lè)復(fù)合的功能體系 城市意向、生態(tài)價(jià)值，形成高端人居區(qū)域形象 游客、城市休閑客群、區(qū)域內(nèi)常住居民形成的多樣化人流，保持區(qū)域活力,深圳華僑城復(fù)合地產(chǎn)，全產(chǎn)業(yè)鏈都市產(chǎn)業(yè)群以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合房地產(chǎn)業(yè)、高新制造業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建華僑城自成一體的都市產(chǎn)業(yè)體系,順向前瞻 主題公園對(duì)技術(shù)、藝術(shù)類(lèi)的直接要求,逆向前瞻 依托區(qū)域價(jià)值向上游拓展,旅游產(chǎn)業(yè),回顧效應(yīng) 通過(guò)價(jià)值鏈的直接傳遞,前瞻效應(yīng),零售業(yè),餐飲業(yè),金融業(yè),居民服務(wù)業(yè),租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè),交通運(yùn)輸業(yè),倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè),間接前瞻 依托良好的社區(qū)文化和生態(tài)環(huán)境吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè),娛樂(lè)科技行業(yè),藝

30、術(shù)行業(yè),規(guī)劃設(shè)計(jì)行業(yè),咨詢(xún)行業(yè),房地產(chǎn)業(yè),文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),高新技術(shù)制造業(yè),旁側(cè)效應(yīng) 依托產(chǎn)業(yè)單位和居民活動(dòng)形成規(guī)模,深圳華僑城空間布局商業(yè)區(qū)沿城市干道核心布局居住區(qū)圍繞商業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍延展分布生態(tài)休閑區(qū)呈帶狀貫穿于整個(gè)區(qū)域,華僑城各功能的用地狀況,,,高端住宅區(qū) （波托菲諾）,,,居住區(qū),,居住區(qū),,居住區(qū),,,居住區(qū),,,旅游產(chǎn)業(yè)區(qū) （世界之窗）,,,旅游產(chǎn)業(yè)區(qū) （錦繡中華）,,,,旅游產(chǎn)業(yè) （歡樂(lè)谷）,,居住區(qū),居住區(qū),,,,生態(tài)休閑區(qū),教育,,高新制造,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),生態(tài)休閑區(qū),居住區(qū),高新產(chǎn)業(yè)區(qū),生態(tài)休閑區(qū),旅游產(chǎn)業(yè)區(qū),商業(yè)區(qū),商業(yè)區(qū),居住區(qū)根據(jù)資源條件不同打造城市居住區(qū)與生態(tài)居住區(qū)，成為

31、城市豪宅板塊,商務(wù)辦公區(qū) 商務(wù)配套雖然規(guī)模較少，但檔次較高,,波托菲諾,錦繡花園,海景花園 湖濱花園 中旅廣場(chǎng),東方花園,,,,,生態(tài)資源豐富，區(qū)域隱秘安靜，打造低密度生態(tài)居住區(qū),臨近城市主高度，交通便利，生活、商業(yè)配套完善，打造高層城市居住區(qū),漢唐大廈華僑城唯一的寫(xiě)字樓 5A級(jí)智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓，2002年投入使用。 己有華為技術(shù)、農(nóng)業(yè)銀行、華僑城地產(chǎn)等著名企業(yè)入駐辦公,康佳集團(tuán)華僑城最早的住戶(hù) 成立于1980年，康佳集團(tuán)工業(yè)區(qū)從80年代初發(fā)展起來(lái). 自2004年起，康佳位于東部工業(yè)區(qū)廠房已開(kāi)始改造為創(chuàng)意園區(qū),OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園 位于華僑城原東部工業(yè)區(qū)內(nèi)，廠房建筑向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體

32、的新空間形式轉(zhuǎn)換 2006年開(kāi)園，進(jìn)駐頂尖創(chuàng)意機(jī)構(gòu)近30家，包括藝術(shù)、設(shè)計(jì)、傳媒、廣告、攝影、文化等創(chuàng)意機(jī)構(gòu)。,文化藝術(shù)區(qū)何香凝美術(shù)館和華夏藝術(shù)中心引領(lǐng)文化先鋒觀念和藝術(shù)人文實(shí)踐 ，提升整體區(qū)域價(jià)值,酒店區(qū) 構(gòu)建各星級(jí)檔次齊全的主題酒店體系，服務(wù)多元客群，輻射整個(gè)城市,海景奧斯廷酒店 4星級(jí)商務(wù)酒店,威斯汀酒店 白金五星級(jí) 商務(wù)度假酒店,鴻波酒店 3星商務(wù)型酒店,威尼斯皇冠假日酒店 威尼斯主題5星級(jí) 商務(wù)度假型酒店,城市客棧（兩家） 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店,,,1992,,1996,,2001,,2005,,2010,深圳華僑城洲際大酒店 五星級(jí)豪華商務(wù)度假酒店,,特點(diǎn)一：完善酒店體系，各星級(jí)檔次齊全

33、 特點(diǎn)二：旅游、度假、商務(wù)多元化服務(wù)對(duì)象 特點(diǎn)三：服務(wù)范圍輻射整個(gè)城市,何香凝美術(shù)館,作用一：營(yíng)造溝通海內(nèi)外文化交流空間 作用二：塑造區(qū)域文化藝術(shù)形象 作用三：提升整體區(qū)域價(jià)值,華夏藝術(shù)中心,,益田假日廣場(chǎng),百貨+超市購(gòu)物區(qū),休閑商業(yè),社區(qū)配套商業(yè),,,,商業(yè)區(qū)構(gòu)筑層次分明、功能完善的商業(yè)體系，保證區(qū)域活力，形成城市次級(jí)商業(yè)中心,,購(gòu)物 55%,餐飲休閑34%,社區(qū)配套11%,休閑區(qū)涵蓋娛樂(lè)休閑、商業(yè)休閑、文化休閑、運(yùn)動(dòng)休閑和商務(wù)休閑滿足都市人群的各種休閑需求,休閑娛樂(lè),休閑商業(yè),文化休閑,益田假日廣場(chǎng) 生態(tài)廣場(chǎng)休閑酒吧街區(qū) 波托菲諾水岸休閑商業(yè) 各高星級(jí)酒店配套,何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心、

34、LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，成為深圳文化藝術(shù)發(fā)展的重要陣地,世界之窗、錦繡中華、歡樂(lè)谷三大主題公園 區(qū)域內(nèi)擁有餐館、酒吧、咖啡廳等休閑娛樂(lè)設(shè)施,運(yùn)動(dòng)休閑,燕晗山郊野公園 雕塑公園 生態(tài)廣場(chǎng) 高爾夫俱樂(lè)部 雙向16公里的自行車(chē)道,國(guó)外綜合體經(jīng)典案例,日本東京六本木 紐約洛克菲勒中心,東京六本木,東京六本木新城是東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心，自2003年4月25日開(kāi)業(yè)以來(lái)，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施. 該項(xiàng)目是日本國(guó)內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。占地面積約11.5 萬(wàn)m2 ，建筑面積約為75.91萬(wàn)m2,開(kāi)發(fā)歷時(shí)17年,六本木孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國(guó)的大使館

35、、外資企業(yè)、媒體、時(shí)尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國(guó)際性的信息前沿,六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門(mén)的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū) 四條軌道交通在此通過(guò) 可以乘坐地鐵、公共汽車(chē)；若開(kāi)車(chē)前來(lái)，總體停車(chē)位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車(chē)場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就近停車(chē) 六本木還設(shè)有摩托車(chē)與自行車(chē)停車(chē)位置，其中自行車(chē)免費(fèi),六本木的軌道交通,六本木在東京的位置,十二個(gè)停車(chē)點(diǎn)分布,東京六本木區(qū)位與交通,,美國(guó)捷得建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購(gòu)物中心及公共空間設(shè)計(jì) 捷得的設(shè)計(jì)思想不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與城市的完美融合，在項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)上更加注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，商

36、業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求 六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹(shù)坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見(jiàn)綠地和廣場(chǎng)，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間,東京六本木的規(guī)劃設(shè)計(jì),A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車(chē)站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場(chǎng)組成 B：中央?yún)^(qū)域?yàn)榈厣?4層的森大廈，是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹(shù)坂綜合體、朝日電視等 C：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào) D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成,森大廈六本目標(biāo)志性建筑，

37、用“垂直都市”的概念將生活流動(dòng)線由傳統(tǒng)的橫向水平改為豎向垂直,森大廈高54層，由2樓5樓的飯店等商業(yè)店鋪、7樓48樓的寫(xiě)字樓、49樓以上的美術(shù)館及會(huì)員制俱樂(lè)部構(gòu)成，包括由約80家店鋪所組成的 購(gòu)物中心 “WEST WALK”；會(huì)員制圖書(shū)館； “六本目學(xué)術(shù)hills”；可以360度“眺望東京市容”的展望臺(tái)。,功能系統(tǒng)豐富、相互促進(jìn)和循環(huán)，人們?cè)诖俗悴怀鰬?hù)，就可以享受到一切,東京凱悅大酒店 以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式。 2800平米的典禮和會(huì)議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會(huì)聚會(huì)的場(chǎng)所。 森藝術(shù)中心 坐落在森大廈的第49層，是六本目文化的中心和象征，包括森美術(shù)館、六本目東京觀

38、光俱樂(lè)部和六本目希爾學(xué)院。,森藝術(shù)中心,東京凱悅,演藝中心,Hills 公寓,,森藝術(shù)中心：六本木綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂(lè)部、會(huì)議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨(dú)一無(wú)二的巨大的文化綜合體,櫸樹(shù)坂綜合體與露天劇場(chǎng)：集聚了影像（電影）、流行（時(shí)尚商店）、表演（露天劇場(chǎng)）等商業(yè)藝術(shù)文化的綜合空間實(shí)體,東京六本木的文化設(shè)施,六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來(lái)清新的田園景觀,春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學(xué)生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)的機(jī)會(huì)，幫助學(xué)生學(xué)會(huì)在春天播種，通過(guò)實(shí)際勞

39、動(dòng)增強(qiáng)對(duì)生活的認(rèn)識(shí)，在勞動(dòng)中認(rèn)識(shí)自然,夏天，所有的鮮花開(kāi)放，青蛙為繁華的東京帶來(lái)歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長(zhǎng)勢(shì)喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩,秋天，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來(lái)空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅,冬天到了，周邊的樹(shù)葉開(kāi)始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開(kāi)放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望,東京六本木的空中花園,六本木針對(duì)日本人的工作習(xí)慣，提出了“一天26小時(shí)”的概念，彌補(bǔ)東京都港區(qū)功能的缺失,日本人平均通勤時(shí)間為140分鐘，他們已經(jīng)習(xí)慣了關(guān)上電腦，就沖向地鐵 森大廈希望把人們花在路上的2個(gè)小時(shí)節(jié)省下來(lái)，用于工作之余的文化娛樂(lè)活動(dòng)，因

40、此提出了“一天26小時(shí)”的概念 日本男性職員的習(xí)慣是周末之夜，徹夜不歸 都港區(qū)存在大量的巨型公司、 高收入階層眾多，六本目針對(duì)本區(qū)域白領(lǐng)階層的消費(fèi)習(xí)慣，提供了工作、居住和休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所,六本木形成了東京“HILLS”的生活方式,生活在六本目的很多男性，無(wú)論前晚如何沉醉，第二天早上都會(huì)乖乖陪妻子來(lái)逛“早市”。 早市咸魚(yú)和鮮果的味道還未散去，LV、GUCCI等店鋪已經(jīng)在11點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)門(mén)，在不遠(yuǎn)處的街角，TSUTAYA書(shū)店與STARBUCKS早已迎來(lái)了好幾批顧客。 書(shū)看累了，就去森大廈52樓全球最高的美術(shù)館森美術(shù)館轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，在莫奈、畢加索和莫迪利阿尼的作品中結(jié)束詩(shī)意的一天.,人們?cè)凇癏ills”居住

41、、辦公、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、休憩，足不出戶(hù)就可以享受一切,位于美國(guó)紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島中部，占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬(wàn)平方米，容積率達(dá)18。 每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達(dá)65000人，空間構(gòu)圖生動(dòng)，環(huán)境外部富于變化，中心布局上同時(shí)滿足了城市景觀和人們進(jìn)行商業(yè)、文化娛樂(lè)活動(dòng)的需要。,全美之星洛克菲勒中心 (Rockefeller Center),,集辦公、商業(yè)、旅游、居住和娛樂(lè)于一體的濃縮小社會(huì),標(biāo)準(zhǔn)的“城中城”：由于建筑設(shè)施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購(gòu)物中心、電影院、美術(shù)館、學(xué)校等所有的城市功能，成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂(lè)的城市空間，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的不夜城。,商務(wù)形象深入

42、人心：洛克菲勒中心一直被視為美國(guó)現(xiàn)代商業(yè)文明的象征，許多全球性公司像美國(guó)在線時(shí)代華納、GE、新聞網(wǎng)、以及全世界最大的新聞中心美聯(lián)社等都在這里設(shè)總部，銀行、金融機(jī)構(gòu)林立。,傳承娛樂(lè)文化的標(biāo)志：它是美國(guó)城市中公認(rèn)最有活力、最受人歡迎的公共活動(dòng)空間之一。很多慶典活動(dòng)在這里舉行，成了美國(guó)民眾自發(fā)聚會(huì)的一個(gè)地方。承續(xù)著70年的傳統(tǒng)，是美國(guó)圣誕節(jié)的一個(gè)標(biāo)志。,廣場(chǎng)、大樓、地下空間與街區(qū)一體的設(shè)計(jì)使CBD的發(fā)展與市民的娛樂(lè)、休閑結(jié)合在一起，將城市的綜合功能發(fā)揮到了極致,RCA大樓： 洛克菲勒中心的主體，登上最高層的瞭望廳可以俯瞰整個(gè)紐約城；美國(guó)最有名的公眾藝術(shù)品展示場(chǎng)所；擁有世界最大的室內(nèi)電影劇院，有世界

43、一流的藝術(shù)家登臺(tái)表演。,地下空間：洛克菲勒中心前的下沉式廣場(chǎng)與中心其他建筑的地下商場(chǎng)、劇場(chǎng)及第五大道相連通。,第五大道：流行時(shí)尚的同義詞，世界當(dāng)紅商品，特色的櫥窗設(shè)計(jì)，著名的大都會(huì)博物館都在這條街上，成為全世界最具魅力的街區(qū)。,洛克菲勒中心在紐約人心目中有著極高的地位，成為了紐約的城市符號(hào),洛克菲勒中心不僅是紐約人圣誕節(jié)日開(kāi)始的標(biāo)志，而且是美國(guó)財(cái)富和文化的象征，也是超級(jí)都市的圖騰物。,“在大蕭條最低迷的時(shí)候?yàn)槌汕先f(wàn)的紐約人提供了就業(yè)機(jī)會(huì)?！?這讓洛克菲勒贏得了工會(huì)和媒體的公開(kāi)尊敬 該項(xiàng)目無(wú)意之中使洛克菲勒成為一名主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。,在紐約，從什么時(shí)候開(kāi)始意味著進(jìn)入圣誕節(jié)？每年11月30日晚

44、，從洛克菲勒中心進(jìn)行圣誕樹(shù)點(diǎn)燈儀式以后開(kāi)始。 從1931年開(kāi)始，洛克菲勒中心就成為紐約圣誕節(jié)歡樂(lè)的中心,小結(jié),城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。,,工業(yè)區(qū),商業(yè)區(qū),居住區(qū),文教區(qū),功能分區(qū),,城市綜合體開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)的必然性,現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來(lái)愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化 從某種意義上來(lái)講，21世紀(jì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是大城市圈。在做大做強(qiáng)城市的同時(shí)，通過(guò)城與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市與區(qū)域的一體化，將

45、成為現(xiàn)代城市的主要努力方向,城市綜合體開(kāi)發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性,“城市區(qū)域”一體化,城市空間多中心化,城市功能多樣化,城市形象特色化,城市環(huán)境生態(tài)化,城市資源集約化,城市綜合體地產(chǎn)模式的價(jià)值體現(xiàn),城市綜合體將為城市帶來(lái)巨大的增值價(jià)值 現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開(kāi)發(fā)需要建設(shè)全過(guò)程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。綜合體在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開(kāi)發(fā)模式。 無(wú)論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，綜合體對(duì)城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。,綜合體特有的城市精神“融匯、交流、影響” 一個(gè)“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式,,城市綜合體 代表一種新城市時(shí)代的生活方式,六大業(yè)態(tài)集合了城市的商務(wù)辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑娛樂(lè)資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立又相互影響互補(bǔ) 不僅能滿足人們?cè)谏钌细鞣矫娴男枨?，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴(lài)，更體現(xiàn)出城市綜合體地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性 使人們充分體驗(yàn)辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活,,分享到此結(jié)束謝謝大家！,