房地產(chǎn)交易管理制度與政策.ppt

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房地產(chǎn)交易管理制度與政策,——《房地產(chǎn)基本制度與政策》第五章,目錄,,第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理第二節(jié)房地產(chǎn)轉讓管理第三節(jié)商品房銷售管理第四節(jié)房屋租賃管理第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理,第一節(jié)：房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易的概念1988年原建設部、國家物價局、國家工商行政管理局發(fā)布的《關于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中，第一次對房地產(chǎn)交易有了明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，交易活動應通過交易所進行。1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》則對房地產(chǎn)交易進行了更為明確的立法解釋：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。二、房地產(chǎn)交易的原則房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應當遵循自愿、公平、誠實信用等原則。,三、房地產(chǎn)交易的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易的基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報。2、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。3、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度，房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員，房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證、取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務,四、房地產(chǎn)交易管理機構及其職能房地產(chǎn)交易的管理機構主要是指由國家設立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權機構，包括1、國務院建設行政主管部門即住房和城鄉(xiāng)建設部，2、省級建設行政主管部門即各省、自治區(qū)建設廳和直轄市房地產(chǎn)管理局3、各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權的房地產(chǎn)交易管理機構（房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)市場產(chǎn)權監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等）市、縣房地產(chǎn)交易管理機構的主要任務是1、執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)交易管理的法律法規(guī)、部門規(guī)章、并制定具體實施辦法。2、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營活動進行指導和監(jiān)理，查處違法行為，維護當事人的合法權益。3、辦理房地產(chǎn)交易等級，鑒證及權屬轉移初審手續(xù)。4、協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅款。5、為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務。6、建議定期市場信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務,第二節(jié)：房地產(chǎn)轉讓管理一、房地產(chǎn)轉讓的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式其房地產(chǎn)轉讓給他人的行為?！斗课莸怯涋k法》進一步明確，有以下情形之一的，當事人應當申請房屋所有權轉移登記。1、買賣2、互換3、贈與4、繼承、受遺贈5、房屋分割、合并，導致所有權發(fā)生轉移的6、以房屋出資入股7、法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發(fā)生轉移的8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形房地產(chǎn)轉讓的特征是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓。,二、房地產(chǎn)轉讓的條件從價值角度分類，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無償兩種方式1、有償轉讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)入股等行為2、無償轉讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權利人（即兼房屋所有權人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權人于一身的權利主體）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉讓給他人的行為房地產(chǎn)贈與是指港地產(chǎn)權利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》規(guī)定下列房地產(chǎn)不得轉讓：1、達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權用與投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用出讓金，并取得土地使用權證書。作出此規(guī)定的目的就是嚴格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實保障建設項目的實施。2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。3、依法收回土地使用權的。,4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。5、權屬有爭議的房地產(chǎn)。6、未依法登記領取權屬證書的。7、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房現(xiàn)行轉讓的問題，由國務院規(guī)定”。為抑制投機性購房，2005年5月9日，國務院決定，禁止商品房預購人購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。三、房地產(chǎn)轉讓的程序房地產(chǎn)轉讓應當按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關手續(xù)后，方可交易過戶，《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉讓程序做了如下規(guī)定：1、房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；2、房地產(chǎn)轉讓當事人再房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；,3、房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未做書面答復的，視為同意受理；4、房地產(chǎn)部門審核申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查和評估；5、房地產(chǎn)轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；6、房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。此外，凡房地產(chǎn)轉讓的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。四、房地產(chǎn)轉讓合同房地產(chǎn)轉讓合同是指房地產(chǎn)轉讓當事人之間簽訂的用于明確雙發(fā)權利、義務關系的書面協(xié)議。房地產(chǎn)轉讓時，法律規(guī)定應當簽訂書面轉讓合同。合同內(nèi)容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括：1、雙方當事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式；2、房地產(chǎn)權屬證書的名稱和編號；,3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；4、土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6、成交價格及支付方式；7、房地產(chǎn)交付使用的時間；8、違約責任；9、雙方約定的其他事項。五、以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓時，受讓人所取得的建設用地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市縣級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。,六、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓《城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式1、需要辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金。2、不改變原有土地的劃撥性質(zhì)由轉讓方上繳土地收益或做其他處理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉讓管理規(guī)定》規(guī)定一下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)：1、經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目，①、國家機關用地和軍事用地②、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地③、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地④、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地2、私有住宅轉讓后仍用于居住的3、按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的4、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的,5、轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓年限、土地用途和其他條件的6、根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的7、縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形七、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關規(guī)定《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定：經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購，購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例想政府繳納土地收益等相關價款，具體繳納比例由市縣級人民政府確定，政府可優(yōu)先回購，購房人也可按照政府所定的標準向政府繳納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。,第三節(jié)商品房銷售管理,一、商品房預售的概念商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。商品房預售產(chǎn)生于20世紀80年代初，世界上有許多國家和地區(qū)也都有類似制度。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》從國家法律上確立了商品房預售許可制度?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》(原建設部令第131號)對商品房預售管理機構、預售許可制度的實施和監(jiān)管作出了具體規(guī)定。在存量房尚未基本滿足社會需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預售制度對解決住房總是發(fā)揮了重要作用。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市達90%以上。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。二、商品房預售的條件《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：,(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2)持有建設工程規(guī)劃許可證；(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。三、商品房預售許可《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預售實行預售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》方能預售商品房?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表；(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；(3)土地使用權證書；建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)投入資金開發(fā)建設達到工程建設總投資25％以上的證明；(5)工程施工合同及關于施工進度的說明；,(6)商品房預售方案；預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖；(7)其他有關資料。四、商品房預售合同登記備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預售合同登記等手續(xù)可以委托代理人辦理，委托代理人辦理的，應當有書面委托書。,五、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為?！渡唐贩夸N售管理辦法》(原建設部令第88號)規(guī)定，商品房現(xiàn)售應當符合以下條件；(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件；(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過竣工驗收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實；(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施具備交付使用條件，其他配套設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。,六、商品房銷售代理房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托給依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的經(jīng)營方式。(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)權利人應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。(2)房地產(chǎn)中介服務機構的收費。受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務。,七、商品房銷售中禁止的行為2001年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)規(guī)定：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用。(4)商品住宅不得分割拆零銷售。注：《商品房銷售管理辦法》第四十五條規(guī)定：本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。本辦法所稱產(chǎn)權登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積。,八、商品房買賣合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買賣合同，2000年原建設部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。1．商品房買賣合同應包括的主要內(nèi)容(1)當事人名稱或姓名和住所；(2)商品房基本情況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設備標準承諾；(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(8)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；,(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權登記有關事宜；(11)解決爭議的辦法；(12)違約責任；(13)雙方約定的其他事項。當事人應當在商品房買賣合同中約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項。2.計價方式商品房銷售可以按套(單元)計價；也可以按套內(nèi)建筑面積計價或按建筑面積計價等三種方式進行。但是，產(chǎn)權登記按建筑面積登記，按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權登記。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔義務。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。,3．中途變更規(guī)劃、設計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。4．保修責任當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。,九、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋[2003]7號)共28條，已于2003年6月1日起施行。(1)該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。(2)出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。(3)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。(4)出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。,(5)商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。(6)當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。(7)拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照司法解釋第八條的規(guī)定處理。(8)具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。,(9)出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。(10)買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。(11)對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。(12)因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。,(13)因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。(14)出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；2)面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。,(15)根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。(16)當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。(17)商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：1)逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算；2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。,(18)由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。(19)商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。(20)出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。(21)出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。,(22)對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。(23)商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。(24)因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。(25)以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。,(26)買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。(27)買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。(28)《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，該解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在該解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用該解釋。《城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院(關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋)》。,第四節(jié)房屋租賃管理一、房屋租賃的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《城市房屋租賃管理辦法》(原建設部令第42號)對此概念做了細化，規(guī)定：“房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法”，即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。二、房屋租賃的政策租賃政策是指由各級人民政府制定的用于規(guī)范租賃行為的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。為保證居民合法的住房利益不受影響，并使房屋管理盡快適應社會主義市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，我國采取住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的做法。對于住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。”,對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！狈课葑赓U政策在一些單行法規(guī)及地方性法規(guī)中有許多規(guī)定，在不與《城市房地產(chǎn)管理法》相抵觸及新的法規(guī)尚未出臺之前，這些政策仍將成為房屋租賃的重要依據(jù)，主要有：(1)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共有居住人要求維持原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。(2)共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權。(3)租賃期限內(nèi)，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。(4)租賃期限內(nèi)，房屋所有權人轉讓房屋所有權，承租人有優(yōu)先購買權。,三、房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得《房屋所有權證》的；(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權屬有爭議的；(5)屬于違法建筑的；(6)不符合安全標準的；(7)抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。,四、房屋租賃合同的訂立、變更、轉讓和終止1．房屋租賃合同的概念及內(nèi)容租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！狈课葑赓U關系的訂立、變更、轉讓均應通過書面的房屋租賃合同加以明確約定?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》對租賃合同的內(nèi)容做了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應當具備以下條款：(1)當事人姓名或者名稱及住所；(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；(3)租賃用途；(4)租賃期限；,(5)租金及交付方式；(6)房屋修繕責任；(7)轉租的約定；(8)變更和解除合同的條件；(9)違約責任；(10)當事人約定的其他條款。在上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。2．租賃期限《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時要做好承租人的住房安置。,3．租賃用途是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。租金及交付方式。租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強租賃管理的重點之一。租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取房租外，不得收取其他費用。承租人應當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權收取滯納金。房屋的修繕責任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當由出租人承擔賠償責任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。,4．租賃合同的終止租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴格遵守。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；因上述原因終止租賃合同的，使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的外，應當由責任方負責賠償。人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。對于無效合同的終止，《合同法》中有明確的規(guī)定，不再贅述。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：(1)將承租的房屋擅自轉租的；(2)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調(diào)換使用的；(3)將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的；,(4)無正當理由，拖欠房租6個月以上的；(5)公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動的；(7)故意損壞房屋的；(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。五、房屋租賃登記備案房屋租賃合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項重要內(nèi)容。實行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進社會穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國家稅費流失。1、申請簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括，(1)書面租賃合同；(2)《房屋所有權證書》；,(3)當事人的合法身份證件；(4)市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有權人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權出租的書面證明。2．登記備案《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：房屋租賃實行登記備案制度。六、房屋租金房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權而付給房屋所有權人的經(jīng)濟補償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金五項組成的；商品租金是由成本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構成的；市場租金是在商品租金的基礎上，根據(jù)供求關系而形成的。目前，我國未售公有住房的租金標準是由人民政府根據(jù)當?shù)卣巍⒔?jīng)濟發(fā)展的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營性的房屋和私有房屋的租金標準則由租賃雙方協(xié)商議定。,《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》中規(guī)定：“土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務院頒布新的規(guī)定時，從其規(guī)定?！逼?、房屋轉租房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。出租人可以從轉租中獲得收益。”承租人在租賃期限內(nèi)，如房屋承租人將承租房屋的部分或全部轉租給他人，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意。房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規(guī)定外，還必須由出租人在合同上簽署同意意見，或有原出租人同意轉租的書面證明。轉租合同也必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租合同生效后，轉租人享有并承擔新的合同規(guī)定的出租人的權利與義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念及特征《物權法》規(guī)定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)?！狈康禺a(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押的特征是不轉移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設典有顯著的區(qū)別。,二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件房地產(chǎn)抵押隨抵押物土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，可以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的?！段餀喾ā芬?guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；④所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(1)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限。(2)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。(3)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。(4)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。(5)以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。(6)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過企業(yè)的經(jīng)營期限。(7)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(8)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。(9)預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。,(10)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。(11)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。(12)《物權法》規(guī)定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有?！?13)《物權法》規(guī)定：“擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等”。(14)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押。(15)《物權法》規(guī)定訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。,(16)抵押人未經(jīng)抵押權人同意將已抵押的房屋出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。(17)《物權法》規(guī)定以正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。(18)《物權法》規(guī)定被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。(19)《物權法》規(guī)定有下列情形之一的，擔保物權消滅：①主債權消滅；②擔保物權實現(xiàn)；③債權人放棄擔保物權；④法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。,四、房地產(chǎn)抵押的主要類型(1)一般房地產(chǎn)抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權人的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償。(2)在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。(3)預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。(4)最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權用房地產(chǎn)提供擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。,五、房地產(chǎn)抵押合同《物權法》規(guī)定設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《物權法》等法律均規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同必須采用書面形式。《物權法》、《擔保法》均規(guī)定，抵押合同一般包括下列條款：①被擔保債權的種類和數(shù)額；②債務人履行債務的期限；③抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；④擔保的范圍。抵押權人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。,六、房地產(chǎn)抵押估價為了加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風險，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，原建設部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同下發(fā)了《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理規(guī)定》，對房地產(chǎn)管理部門、金融機構和估價機構在銀行信貸業(yè)務中房地產(chǎn)抵押估價作出詳細的規(guī)定。(1)對房地產(chǎn)管理部門的要求要求房地產(chǎn)管理部門建立和完善房地產(chǎn)估價機構、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案，完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便捷的查詢服務。(2)對商業(yè)銀行的規(guī)定商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應當確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構進行評估。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的，應當向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；房地產(chǎn)估價機構評估的，應當向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價機構收取中間業(yè)務費、業(yè)務協(xié)作費、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費用。任何單位和個人不得非法干預房地產(chǎn)抵押估價活動和估價結果。。,(3)對估價機構的規(guī)定房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，不得指定房地產(chǎn)估價機構評估房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費用由委托人承擔。房地產(chǎn)抵押估價應當由具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構承擔。房地產(chǎn)估價機構的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。房地產(chǎn)估價機構的選用辦法由商業(yè)銀行制定。房地產(chǎn)估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準。七、房地產(chǎn)抵押登記《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記?！段餀喾ā芬裁鞔_規(guī)定不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權效力，對抵押物不具有優(yōu)先受償權以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。,《房屋登記辦法》規(guī)定，以房屋設定抵押的，當事人應持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門申請抵押權登記：(1)登記申請書；(2)申請人的身份證明；(3)房屋所有權證書或房地產(chǎn)權證書；(4)抵押合同；(5)主債權合同；(6)其他必要材料。八、房地產(chǎn)抵押權的效力房地產(chǎn)抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押物的天然孳息或者法定孳息。但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。前款規(guī)定的孳息應當先抵充收取孳息的費用。,《物權法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！段餀喾ā芬?guī)定抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。《物權法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務?！段餀喾ā芬?guī)定抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權的變更，未經(jīng)其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。債務人以自己的財產(chǎn)設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。,九、房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)《物權法》規(guī)定債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。《物權法》規(guī)定抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！段餀喾ā芬?guī)定建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償?！段餀喾ā芬?guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途。同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。,對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權人實現(xiàn)抵押權后，有權向債務人追償。抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。,例題：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)()。A．買賣B．互換C．抵押D．贈與E．租賃,答案：CE,例題：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括()。A．房地產(chǎn)轉讓B．房地產(chǎn)開發(fā)C．房地產(chǎn)抵押D．房地產(chǎn)權屬登記E．房屋租賃,答案：ACE解析：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)權屬登記不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACE是正確的。,例題：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有()。A．經(jīng)濟適用住房只售不租制度B．房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認證制度c．房地產(chǎn)價格申報制度D．房地產(chǎn)價格評估制度E．房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度,答