縣城市規(guī)劃區(qū)范圍外農(nóng)村居民建房審批管理辦法

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縣城市規(guī)劃區(qū)范圍外農(nóng)村居民建房審批管理辦法 第一條 為貫徹落實縣委縣政府《關于完善農(nóng)村居民建房服務管理體系提升民居特色風貌的若干意見》（縣委〔2018〕44號）文件精神，加強城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地資源管理，進一步優(yōu)化城鄉(xiāng)布局，有序推進農(nóng)村居民（以下稱村民）集聚建房，改善人居環(huán)境，建設美麗鄉(xiāng)村大花園，根據(jù)《浙江省農(nóng)村住房建設管理辦法》（浙江省人民政府令第367號）衢州市人民政府《關于優(yōu)化布局建設美麗鄉(xiāng)村推進農(nóng)民集聚建房的意見》（衢政發(fā)〔2016〕14號），特制定本辦法。 第二條 本辦法適用范圍：全縣行政區(qū)域除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)“城中村”“城郊村”“園中村”外的村民建房。 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”為：龍洲街道轄區(qū)內(nèi)的西門、北門、新橋頭、驛前、方門街、蘭石、柳村，東華街道轄區(qū)內(nèi)的橋下、橋蔬、雞鳴、小高山等11個行政村； 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城郊村”為：東華街道轄區(qū)內(nèi)的十里鋪、唐堯、湖底葉、新建、橫路祝、高仙塘、下楊、童家、項家、槐王、張王，龍洲街道轄區(qū)內(nèi)的曹家、白坂、山底、后廳，詹家鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的詹家、石亙、前游、浦山，小南海鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的茶圩里、周紅畈、翠光巖、汀塘圩，湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的張家埠、范家、楊家等26個行政村（以城市規(guī)劃控制區(qū)城郊村布局圖為準）； 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“園中村”為模環(huán)鄉(xiāng)轄區(qū)內(nèi)的湖塘殿、茶場新村、大冶、琚家、鳳基坤、白馬、虎龍、西元、王北斗，小南海鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的下章等10個行政村（以龍游開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖為準）。 第三條 宅基地屬農(nóng)村集體所有，由村集體經(jīng)濟組織管理，村民作為集體經(jīng)濟組織成員依法享有使用權，任何單位和個人不得私自侵占、買賣或以其他形式非法轉讓。 第四條 本辦法所稱村民建房管理是對農(nóng)村宅基地及其地上新建、擴建農(nóng)村住宅活動的管理。村民建房用地指農(nóng)村農(nóng)業(yè)家庭戶以農(nóng)村村民名義提出申請，經(jīng)依法批準，用于建造住宅的集體所有土地。 第二章 規(guī)劃管控 第五條 按照“規(guī)劃一張圖、建設一盤棋、管理一張網(wǎng)”的要求，村民建房必須符合土地利用總體規(guī)劃、縣域鄉(xiāng)村建設規(guī)劃、村莊布點規(guī)劃和村莊規(guī)劃，不符合規(guī)劃的不予審批。根據(jù)《龍游縣域鄉(xiāng)村建設規(guī)劃（2016-2035）》，將全縣自然村莊劃分為“集聚村”“控制村”和“萎縮村”三種類型，實行分類管控。 （一）集聚村：是指現(xiàn)狀基礎、資源稟賦與建設用地條件較好，區(qū)位、交通等外部支撐條件優(yōu)越，整體具備較強發(fā)展和集聚潛力的，規(guī)劃期內(nèi)予以適當增量建設的中心村。集聚村提倡建設公寓式住宅，鼓勵村民以宅基地換公寓、鼓勵跨村集聚建房。 （二）控制村：是指現(xiàn)狀綜合條件和發(fā)展?jié)摿ι锌桑?guī)劃期內(nèi)以存量改造為主，不再新增建設用地規(guī)模的自然村。原則上以舊房改造提升為主，允許在村莊擴展邊界內(nèi)利用閑置土地“填空補缺”安排新建，以及進行環(huán)境提升、基礎設施和公共服務配套設施建設。 （三）萎縮村：是指現(xiàn)狀綜合條件較差，外部支撐條件改善空間不大，整體發(fā)展?jié)摿^弱的自然村，除不再新增建設用地外，還需嚴控現(xiàn)狀建成區(qū)，不準審批建房。 第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）組織編制村莊規(guī)劃，經(jīng)村民代表會議討論通過后報批。完善“縣域鄉(xiāng)村建設規(guī)劃—村莊布點規(guī)劃—村莊規(guī)劃—村莊設計—農(nóng)房設計”+“農(nóng)村特色風貌規(guī)劃”的“5+1”鄉(xiāng)村建設規(guī)劃體系，統(tǒng)籌安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，明確村莊布局、功能定位、建設邊界、開發(fā)強度、建設風貌等內(nèi)容，優(yōu)化村民建房空間布局。在編制（修編）村莊規(guī)劃的同時，對于建設項目較多的村莊和中心村、美麗宜居示范村、歷史文化名村、傳統(tǒng)村落等，還要全面開展村莊設計和村居設計。農(nóng)房建設要嚴格服從村莊規(guī)劃設計的統(tǒng)一管理，確保規(guī)劃的嚴肅性、整體性、統(tǒng)一性和連續(xù)性。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應根據(jù)不同地貌單元的村莊、不同沿線景觀帶的村莊以及不同傳統(tǒng)風貌的村莊，組織編制村莊風貌特色控制規(guī)劃。 加強農(nóng)村村民建房建筑風格、色彩、高度、材質(zhì)引導和管控，規(guī)劃部門要做好彰顯浙西民居龍游風貌的民居風格設計，為村民提供通用圖集，形成地方特色。農(nóng)房設計要遵循安全、經(jīng)濟、適用、美觀的要求，在確保安全性的同時，還要堅持傳承創(chuàng)新和彰顯特色的設計理念，科學配置功能的空間，探索形成具有地域特色的“浙西民居龍游風貌”新模式。 第三章 建房條件 第七條 屬于下列情形之一的農(nóng)戶，可申請宅基地。 （一）常住人口中具備下列分戶條件，確需分戶建房的； 1.有兩個及以上子女的，其中有一個子女已婚的或年滿35周歲未婚，可單獨分戶； 2.分戶后父母應隨農(nóng)業(yè)戶口子女申請建房。 （二）現(xiàn)有住宅人均建筑面積尚未達到規(guī)定限額標準（65㎡）需要擴建的； （三）因國家、集體建設，或因危房、災毀、地質(zhì)災害等需要重建、遷建的。 （四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。 第八條 有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準： （一）不符合村民建房“一戶一宅”規(guī)定的； （二）現(xiàn)有家庭人均住房（含分戶人口）建筑面積已達到規(guī)定限額標準（65㎡）再申請宅基地的； （三）依所有家庭成員作為一戶申請并被批準宅基地后，不具備分戶建房條件而分戶申請宅基地的； （四）戶口雖已合法遷入，但原籍已有宅基地的； （五）政府扶養(yǎng)照顧的孤寡老人、五保戶申請宅基地的； （六）違法占地或違法建設未處理結案的； （七）原有住宅被法院裁判用于抵債的； （八）將宅基地上建筑物出售、抵押、贈與等情形，或者改為經(jīng)營性場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的； （九）已實行貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換或已享受農(nóng)整等安置政策，再申請宅基地的； （十）所在城鎮(zhèn)、村莊列入近期改造項目控制范圍內(nèi)申請建房的，或者涉及侵占公共空間、影響公共安全或妨礙公共設施、公益事業(yè)建設和重大建設工程推進的； （十一）法律法規(guī)及政策規(guī)定不得批準的其他情形。 第九條 其他規(guī)定 夫妻雙方已有住宅的，離婚后根據(jù)離婚協(xié)議或法院判決等相關司法文書，放棄住宅的一方原則上2年內(nèi)不得再單獨報批建房；再婚且符合建房條件的，按新組成家庭報批建房。 第四章 建房標準 第十條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。依據(jù)《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第三十五條之規(guī)定，村民建房標準規(guī)定如下： （一）村民建房實行建設規(guī)?？刂?，建筑層數(shù)控制在3層及以下、檐口高度不高于10米，建筑面積以經(jīng)審批的設計圖紙確定，位于山區(qū)、濱水等區(qū)域農(nóng)戶建房層數(shù)適當下降，合理控制建房體量，農(nóng)房二、三層的建筑面積相對首層適當縮進，農(nóng)房外立面要與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)；嚴禁新建、改建住房建設附屬用房。 （二）大戶（5人以上）建筑占地面積不得超過140㎡，總建筑面積不得超過360㎡，如人均建筑面積不足65㎡的，可按人均不超過65㎡的標準審批； （三）中戶（3-4人）建筑占地面積不得超過120㎡，總建筑面積不得超過300㎡； （四）小戶（1-2人）建筑占地面積不得超過100㎡，總建筑面積不得超過160㎡； （五）安置小區(qū)（集聚點）在上述限額標準內(nèi)，按所在小區(qū)（集聚點）建設規(guī)劃設計要求統(tǒng)一確定戶型面積。 （六）庭院管理 村民改建、新建房屋原則上不得圈建圍墻，確有需要建設圍墻的，其庭院面積不得超過農(nóng)房批準占地面積，圍墻列入審批要素一并審批，嚴禁圈占農(nóng)用地建庭院。 第十一條 農(nóng)村村民的建房人口計算標準，按照家庭常住農(nóng)業(yè)人口數(shù)（本村集體經(jīng)濟組織成員）確定。但有下列情形之一的，可計入建房人口： （一）已婚尚未有子女，已領取準生證的，或按計劃生育政策已領取獨生子女證的，均可增加1個建房人口。 （二）原戶口在本村的現(xiàn)役軍人（不含現(xiàn)役軍官）、在校學生（包括在讀研究生，大、中院校在校生）、正在服刑人員，可計入建房人口。 （三）配偶、子女為非本村集體經(jīng)濟組織成員，子女尚未成家隨父母居住，且未享受政府保障性住房等政策的，可增加1個建房人口。 （四）法律法規(guī)規(guī)章及政策規(guī)定允許的其他可計入人員。 第五章 審批管理 第十二條 村民建房嚴格實行指標控制，引導農(nóng)村村民集約節(jié)約用地，鼓勵不占或少占耕地。新增村民建房農(nóng)轉用指標主要用于農(nóng)村村民集聚點建設，村莊改造提升、新建村民集聚點應列入年度計劃，對不符合村莊規(guī)劃、未列入年度計劃的不安排新增建設用地指標。 第十三條 按照“農(nóng)戶申請-村級初核-鄉(xiāng)級初審-縣級會審-批后監(jiān)管-確權登記”、中介服務貫穿全過程的建房管理新模式。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是村民建房管理的責任主體，應當強化村民建房管理組織機構建設，健全村民建房村級議事制度，確保建房安排過程公開透明、審批結果公平公正。 （一）農(nóng)戶申請。農(nóng)村村民建房用地，應向戶口所在地村集體經(jīng)濟組織提出書面申請。 （二）村級初核。村集體經(jīng)濟組織審核建房戶宅基地使用權屬情況、現(xiàn)有住房、家庭人口情況，負責調(diào)解四鄰糾紛，由村兩委主持召開相關會議、集體表決，確定建房戶報批名單，并在“村情通”上公示；公示期滿無異議的，由村集體經(jīng)濟組織簽署意見后上報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。 （三）鄉(xiāng)級初審。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）收到申請材料后應當及時組織聯(lián)合踏勘和資格審查，主要審查建房條件、用地位置及地類（需委托有資質(zhì)的測繪單位進行定位）、建筑設計方案（建筑效果圖和設計圖、施工圖）、平面布置圖（包括主體建筑、庭院）、承建人資格。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要按照“最多跑一次”改革要求，建立村民建房審批代辦制度。 （四）縣級會審。縣農(nóng)民建房管理服務中心對設計方案、平面布置圖、擬建用地位置、地類及村莊類型等內(nèi)容進行集體會審，擬定會審意見并函告鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在政務公開欄、“龍游通”等媒體公示7天，符合審批條件的由縣農(nóng)民建房管理服務中心核發(fā)《建設用地批準書》和《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。 擬建地塊為農(nóng)用地的，須先申請辦理農(nóng)轉用審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應在每年8月底前將符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的村民建房農(nóng)轉用報批材料匯總上報，縣國土局按照省市下達的村民建房專項指標，依法分批次辦理農(nóng)轉用報批手續(xù)。 第十四條 建房戶應委托具有相應資質(zhì)的建筑施工企業(yè)或具備相應建設施工技能的農(nóng)村建筑工匠（以下統(tǒng)稱為承建人）施工，建房戶與承建人應簽訂施工合同，明確質(zhì)量安全責任、質(zhì)量保證期限和雙方權利義務。 第十五條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要強化村民建房動態(tài)巡查機制，配強巡查隊伍，健全監(jiān)管網(wǎng)絡，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法建設行為，杜絕未批先建、少批多建、加層加高、移位建設等違法違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，嚴格落實村民建房“四到場”制度，切實做到“建筑放樣到場、基槽驗線到場、施工過程到場、竣工驗收到場”，并建立“四到場”全程監(jiān)管臺賬，按戶建檔、立卷備查，相關責任人必須到場并簽字，做到關卡前移、服務在先。 （一）縣農(nóng)民建房管理服務中心核發(fā)行政許可后，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應及時組織村民建房管理組織、村兩委成員代表等有關人員按照審批位置定位放樣，經(jīng)確認建房位置后掛牌公告方可開工建設。 （二）基槽開挖完成后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民建房管理組織相關人員再次到場對建房位置進行核驗；農(nóng)房施工建設過程中，相關責任人應隨時到場指導，對不符合審批要求的，應及時制止并責令糾正。 （三）房屋主體竣工后，建房戶應在3個月內(nèi)完成外墻粉刷，外墻粉刷完畢后，建房戶應向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)（街道）申請竣工驗收；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應及時組織村民建房管理組織、村兩委代表和承建人、設計人、監(jiān)理人員到現(xiàn)場驗收，并形成建房面積、質(zhì)量等情況的書面驗收意見。 （四）確權登記。村民建房竣工驗收合格后，建房戶持相關審批、驗收等資料，依法申請辦理不動產(chǎn)登記。 （五）資料存檔。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應參照相關檔案管理規(guī)定，逐戶建立完善農(nóng)房建設管理檔案和數(shù)據(jù)庫。 第十六條 各有關部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應切實履行法定管理職責，運用權力清單和責任清單成果，明確各責任主體的職責邊界，防止出現(xiàn)推諉扯皮、監(jiān)管真空的現(xiàn)象。按照基層治理體系“四個平臺”建設要求，建立基層規(guī)劃、國土、綜合執(zhí)法聯(lián)合辦公機制，實行村民建房聯(lián)合受理、聯(lián)合踏勘、聯(lián)合放樣、聯(lián)合監(jiān)管、聯(lián)合驗收。 縣規(guī)劃部門負責村莊規(guī)劃編制工作的指導、審查、報批、監(jiān)督管理和征集農(nóng)房設計通用圖集等工作。 縣國土部門負責土地利用總體規(guī)劃編制報批、村民建房專項用地指標落實和業(yè)務指導、監(jiān)督管理等工作。 縣農(nóng)民建房管理服務中心負責村民建房相關規(guī)劃符合情況、房屋建筑設計方案的審查。 縣住建部門負責編制質(zhì)量安全技術手冊、建筑工匠教材等并組織培訓實施，普及農(nóng)房建設基本安全知識，提高村民建房質(zhì)量安全意識。 市場監(jiān)管部門要加大對農(nóng)村建材市場的檢查和監(jiān)督力度，對鋼材、水泥等主要建材進行抽檢，有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要為建房農(nóng)戶提供建材質(zhì)量檢測和咨詢服務。 縣綜合行政執(zhí)法、公安、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、交通運輸、市場監(jiān)管、旅委、文廣新局等部門根據(jù)各自職責，加強配合協(xié)作，依法做好村民建房涉及的相關工作，合力查處違法違規(guī)建設行為。 縣供電、供水、電信等部門應與鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）有效配合，在農(nóng)戶取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》前，不得供電、供水、通網(wǎng)絡。 第十七條 各行政村應在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導下，以村規(guī)民約的形式建立建房履約保證制度。 建房履約金收取標準可按批建房屋的建筑面積計收。 建房履約金應分基礎履約金和竣工驗收履約金兩部分，兩者比例由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）根據(jù)各自管控要求確定。 建房戶第一層樓板澆筑后經(jīng)確認未違規(guī)的可返還基礎履約金，房屋竣工并經(jīng)驗收合格后方可退還竣工驗收履約金。 第十八條 縣規(guī)劃部門負責研究制定對承建人的管理措施，切實加強建筑行業(yè)自律管理，完善《農(nóng)村建筑工匠管理辦法》，開展業(yè)務培訓，建立健全農(nóng)村建筑工匠質(zhì)量安全責任追究和公示制度，健全農(nóng)村建筑工匠責任主體信用檔案。 承建人必須遵守有關法律法規(guī)、施工操作規(guī)范和施工技術標準，鼓勵購買建筑施工意外傷害保險和工程保險，確保施工質(zhì)量和安全。農(nóng)房建設必須使用合格建筑材料，鼓勵使用綠色建筑材料。 建房人可以委托具備相應資質(zhì)的監(jiān)理單位或相應資格的監(jiān)理人員對農(nóng)房建設進行監(jiān)理。 承建人必須持證上崗，在動工前必須與建房人同時作出書面承諾，保證嚴格按批準的用地范圍和設計圖紙施工建設，如有違反，承建人必須承擔相應責任； 對參與未批先建、少批多建或非法加層加高、移位建設等違法違規(guī)行為的承建人，由縣規(guī)劃局會同縣綜合行政執(zhí)法局依法查扣其資格證書、沒收其施工器具，根據(jù)其事先作出的承諾，依法依規(guī)追究責任。 第十九條 嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法違規(guī)建造的住宅辦理不動產(chǎn)登記；對城鎮(zhèn)居民非法在農(nóng)村購置民居和宅基地的，一律按違法用地、違法建設行為依法查處。 第二十條 有下列情形之一的，經(jīng)縣人民政府批準，撤銷用地批準文件以及規(guī)劃許可文件，并書面告知當事人： （一）超越批準權限非法批準占用土地的； （二）不按照村莊布點規(guī)劃、村莊規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的； （三）違反法律法規(guī)規(guī)定的程序批準占用土地的； （四）其他不符合法律法規(guī)和有關規(guī)定的情形。 第六章 法律責任 第二十一條 違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)批準違法占地建房的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、縣相關部門按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律法規(guī)的有關規(guī)定予以嚴肅處理。 第二十二條 對建房審批管理過程中涉嫌玩忽職守、失職瀆職、徇私舞弊的工作人員和違反相關紀律的黨員干部，移交紀委委查處；其他構成犯罪的，移交司法機關依法追究其刑事責任。 第七章 附 則 第二十三條 本辦法自2018年8月24日起施行。原《龍游縣農(nóng)村私人建房管理暫行辦法》（龍政辦發(fā)〔2013〕102號）和《關于深化農(nóng)村居民建房審批制度改革實施意見（試行）》（龍政發(fā)〔2015〕24號）文件同時廢止。