福州市物業(yè)管理若干規(guī)定.doc

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文秘知識/規(guī)章制度 福州市物業(yè)管理若干規(guī)定 　　(XX 年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過　XX年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準(zhǔn)　 XX年12月14日福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布　根據(jù)XX年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改福州市物業(yè)管理若干規(guī)定的決定》修正　XX年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議通過　XX年1月11日福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布施行) 　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。 　　第二條　本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。 　　第三條　物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。 　　第四條　市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)： 　　(一)組織實施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定; 　　(二)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作; 　　(三)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理; 　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 　　第五條　城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。 　　第六條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)： 　　(一)組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會; 　　(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù); 　　(三)協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督; 　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 　　村(居)民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。 　　第七條　建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。 　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣(市、區(qū)) 房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村(居)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。 　　第八條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： 　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù); 　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議; 　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議; 　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán); 　　(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán); 　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作; 　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; 　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán); 　　(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用; 　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 　　第九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： 　　(一)遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則; 　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; 　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定; 　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金; 　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用; 　　(六)維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分; 　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第十條　業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 　　物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的，并由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。 　　已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。 　　第十一條　市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。 　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域， 　　確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。 　　第十二條　在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村(居)民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。 　　業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。 　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。 　　第十三條　同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。 　　物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。 　　第十四條　未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。 　　第十五條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。 　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。 　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。 　　第十六條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 　　第十七條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。 　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。 　　第十八條　尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。 　　第十九條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村(居)民委員會依法履行自治管理職責(zé)。 　　第二十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。 　　第二十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利： 　　(一)按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費用; 　　(二)勸阻和制止違反社會公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為; 　　(三)委托專營公司承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù); 　　(四)要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛; 　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 　　第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)： 　　(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督; 　　(二)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn); 　　(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項; 　　(四)每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費用情況; 　　(五)合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備; 　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第二十三條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容： 　　(一)房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù); 　　(二)衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù); 　　(三)道路維護(hù)，車輛停放秩序管理; 　　(四)安全防范和維護(hù)公共生活秩序; 　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。 　　第二十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 　　第二十五條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)在臨時管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。 　　第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，具體驗收程序和標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂承接查驗書。 　　第二十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米;建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項目時，應(yīng)當(dāng)予以核實。 　　按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。 　　第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有： 　　(一)物業(yè)管理用房; 　　(二)垃圾集散間、廁所; 　　(三)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán); 　　(四)住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所; 　　(五)建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。 　　第二十九條　業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。 　　利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有;利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。 　　獲取的收益主要用于補充專項維修資金。 　　業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審查并公布。 　　第三十條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。 　　治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。 　　第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，采取包干制。 　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。 　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價。 　　價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行監(jiān)督管理。 　　第三十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取;物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取;公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偂? 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。 　　未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費用。 　　第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。 　　第三十六條　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣(市、區(qū)) 房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。 　　第三十七條　移交小組認(rèn)為清理債權(quán)債務(wù)有困難時，可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，費用由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按照職責(zé)承擔(dān)。 　　第三十八條　在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé);保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。 　　第三十九條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。 　　物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存;業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時移交專項維修資金銀行賬戶。 　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 　　第四十條　市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金緊急使用制度。 　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。 　　第四十一條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。 　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。 　　第四十二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻制止;對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政主管部門書面報告： 　　(一)違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施(含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等)使用功能的; 　　(二)擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的; 　　(三)擅自占用公共消防通道的; 　　(四)未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的; 　　(五)破壞小區(qū)園林綠化的; 　　(六)商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。 　　有關(guān)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時查處。 　　第四十三條　違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。 　　第四十四條　違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報送備案;逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。 　　第四十五條　業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 　　第四十六條　違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。 　　第四十七條　違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。 　　第四十八條　市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： 　　(一)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的; 　　(二)對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的; 　　(三)有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。 　　第四十九條　違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。 　　第五十條　本規(guī)定自XX年1月1日起施行。 　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議批準(zhǔn)的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。