《商業(yè)空間案例研究》PPT課件.ppt

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商業(yè)空間與商業(yè)價值,商業(yè)空間的架構(gòu),空間布局分為四類1.沿街式的商業(yè)空間：連續(xù)性，直接性道路過寬影響商業(yè)融合，受距離制約較大2.區(qū)域式的商業(yè)空間：非線性，多變多角形的商業(yè)空間，大型城市所占比率高3.街廓式的商業(yè)空間：區(qū)域式的一種，位于一個街廓內(nèi)，四周均為城市道路，街廓內(nèi)巷較窄，多改為步行街4.超街廓式的商業(yè)空間：橫跨若干街廓，規(guī)模較大,商業(yè)價值的影響因素,商圈吸引力公共空間的人氣交通可達性顧客停留時間賣場環(huán)境品牌知名度,城市人口密度、城市人均收入水平消費者喜愛偏好停車便利性娛樂場所的設(shè)施,“漢街”商業(yè)步行街位于楚河南岸，沿河而建，總長1500米，總面積21萬平方米，包括購物、餐飲、文化、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)，集合200多個國內(nèi)外一流商家。漢街以民國風(fēng)格建筑為主體，極具時尚元素的現(xiàn)代建筑和歐式建筑穿插其中，傳統(tǒng)與現(xiàn)代和諧統(tǒng)一?？傞L1.5公里，是目前中國最長的城市商業(yè)步行街。,楚河漢街概況,區(qū)位分析——武漢中央文化區(qū),,,漢街是中國最具建筑特色的城市商業(yè)步行街，主體采用民國建筑風(fēng)格，紅灰相間的清水磚墻、精致的磚砌線腳、烏漆大門、銅制門環(huán)、石庫門頭、青磚小道、老舊的木漆窗戶，置身其中，仿佛時光倒流。同時，漢街將極具時尚元素的現(xiàn)代建筑和歐式建筑穿插在民國風(fēng)格建筑中，實現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美融合,商圈吸引力——整體特色,漢街的規(guī)劃設(shè)計、建筑特色、招商品牌以文化為核心，突出文化特色，引進大量文化品牌，其中包括一批世界級文化項目，如世界頂級的演藝劇場、世界唯一的室內(nèi)電影文化主題公園等，使?jié)h街成為中國最具文化品位的。,商圈吸引力——最具文化品位,商圈吸引力——核心主力店,公共空間的人氣,外部交通,相比起其他區(qū)域的快速交通系統(tǒng)，“楚河漢街”則規(guī)劃設(shè)計了內(nèi)部和公共三條慢行交通系統(tǒng)，以突出人們的舒適出行。第一條慢行交通系統(tǒng)為楚河上的水上游船，游船可以從水果湖出發(fā)，慢悠悠劃過中北路、沙湖路和環(huán)湖路，一直劃到沙湖。沿河設(shè)置7處游船碼頭，供游人上下船。第二條慢行交通為穿越“漢街”的公共慢行系統(tǒng)，以濱水步行道為主，彎彎曲曲連通兩湖，長約5公里。并沿河設(shè)置了6座跨越楚河的步行小橋。最后一條則為內(nèi)部慢行系統(tǒng)，以連通高尚居住區(qū)等內(nèi)部功能區(qū)域。,外部空間特征,宜人的街道尺度高差劃分空間層次親水步行空間外街和內(nèi)街的人氣,案例2西安民樂園萬達廣場,,概況項目位于西安市皇城內(nèi)解放路商圈核心地帶，占地面積172.455畝，是目前古城墻內(nèi)規(guī)劃面積最大的一塊商業(yè)綜合用地，定位為步行街區(qū)城市綜合體，集高尚住宅、商鋪、百貨、超市、步行街、國際影城于一體?？偨ㄖ娣e近30萬平方米，總投資35億元人民幣。開業(yè)僅幾天就顛覆了西安市商業(yè)格局，使解放路百年商圈重新迸發(fā)強勁的商業(yè)活力，繁華再現(xiàn),廣場東南口效果圖,鐘樓商圈，以鐘樓作為中心，輻射南北東西四條大街，商業(yè)氛圍最為濃厚；小寨商圈，以小寨十字為中心，輻射長安路及小寨東西路，波延到電子城等處；雁塔路商圈，以雁塔路為軸心，輻射到文藝路等處；長樂路商圈，以長樂路為軸心，輻射到幸福路等處；土門商圈，以土門十字為軸心，輻射到西郊……,區(qū)位分析——西安市商圈分布,優(yōu)勢——商圈周邊商鋪較多；醫(yī)院、學(xué)校、金融機構(gòu)較多，商業(yè)業(yè)態(tài)種類齊全，從服飾、百貨、酒店、餐飲、娛樂到零售業(yè)，涉及人們生活需要的方方面面，百盛商城、聚豐園飯店等多家大型商業(yè)林立，商業(yè)氛圍良好。由于距離火車站較近，商圈賓館酒店數(shù)量較多，形成一定規(guī)模。,劣勢——但由于商圈發(fā)展時間比較長，目前整體環(huán)境及規(guī)劃稍顯落伍，商圈內(nèi)商鋪主要以早期建成的老式門面房為主，整體面貌陳舊，建筑檔次偏低，在一定程度上影響了商圈的商業(yè)檔次。,優(yōu)勢劣勢,,,,,公交?？空军c,,廣場入口位置,車庫入口,內(nèi)部空間,民樂園萬達廣場處處體現(xiàn)了“三代半”購物中心的理念，著重凸顯人的流動以及人與空間的對話，做到以人為本。首先，它有一個寬闊的共享空間，從首層到五層，一條長“天梯”貫通人流，整個光棚的覆蓋面積達1500㎡，營造出無以倫比的“天堂”感覺,外部空間,其次，三至五層的方型步行街，東西長、南北短的格局，是一個連貫的體系，喚起人們多次購物的欲望；最后，民樂園萬達商業(yè)廣場還擁有戶外購物步行街，把建筑空間構(gòu)造與街區(qū)購物文化完美地結(jié)合在一起在錯開的長短街，色彩與材料的有序變化，不但區(qū)分了空間區(qū)域，還豐富了視覺的變化,上海虹口區(qū)四川北路的北段，是一個具有相當歷史文化底蘊與鮮明傳統(tǒng)風(fēng)貌特色的地區(qū)。本地塊的東北部與中部以多倫路為核心的地段在上世紀九十年代中期便已成功地改造為多倫路文化名人街，路不過550米長，卻蜿延蛇行，曲徑道幽,修葺翻新后，再現(xiàn)了20世紀二三十年代的滬上的人文風(fēng)情。多倫路文化名人街作為虹口區(qū)“搶救文化遺產(chǎn)、保護故居遺址”的標志性文化工程，成為上海都市文化旅游一處引人注目的新景點.,案例3——上海多倫路文化街,作為一條文化名人街，多倫路的開發(fā)與普通的商業(yè)街開發(fā)最大的區(qū)別在于：它著重于文化與展示的功能。以魯迅公園為軸心、以多倫路一帶名人故居和文化遺址為內(nèi)涵的“雅文化圈”設(shè)想沿線的一系列名人故居、遺址、美術(shù)館、博物館，充分體現(xiàn)了多倫路的文化特點；而與之相輔的各類特色餐廳、民俗商店、咖啡館、古玩店、書店、影劇院則為其增加了新的商業(yè)活力，使地區(qū)功能更為有機、豐富、多元和完整。,案例3——上海多倫路文化街,多倫路地塊交通分析圖在道路交通方面：以多倫路步行街作為地塊的步行交通主軸。地塊中的1、2、3、4各分片，可通過從周邊道路引入的盡端式或半環(huán)式支路，解決各地段的車行聯(lián)系要求。保證多倫路街區(qū)人行與車行的分離，四川北路各商業(yè)、辦公建筑及地塊內(nèi)各居住地區(qū)按規(guī)范要求，各自建設(shè)相應(yīng)的停車場地。在方舟大廈及時裝大樓西側(cè)各布置公共停車場，在地塊西側(cè)輕軌線下面防護綠地中，也可安排汽車停車場，以部分解決多倫步行街區(qū)的停車要求。,案例3——上海多倫路文化街,保護、更新與發(fā)展措施：保持與延續(xù)地段西南部原多倫路文化名人街原有的文化、商業(yè)兼有居住的性質(zhì)，繼承與完善空間格局與建筑特色。一面向西作一些縱深發(fā)展，另一面向東面與北面的四川北路推進；同時，通過“FOCUS”廣場建立同魯迅公園、園前地塊和山陰路、溧陽路地塊之間的聯(lián)系，從而成為整個“老虹口北部”——四川北路北段——的重要組成部分。在擴展多倫路原來的線性發(fā)展中，建構(gòu)四川北路——多倫路商業(yè)、文化、休閑步行區(qū)；形成一個以商業(yè)服務(wù)、餐飲、休閑、娛樂、展示等多功能綜合的，適合于廣大市民與國內(nèi)外旅游觀光者前來購物、游覽、休憩、健身、娛樂等多種活動的公共生活場區(qū)。,案例3——上海多倫路文化街,整個街區(qū)在保持原來的尺度、肌理與空間文脈的原則下，開辟一系列大小廣場、綠地，通道與小徑將保留或新建的建筑組織起來。這個經(jīng)過整合與完善的豐富而有序的城市公共開放空間系統(tǒng)，將使原來擁擠在四川北路上的大量人流吸引到街區(qū)內(nèi)部，并樂于停留在此休閑、娛樂、消費。這樣既緩解了四川北路的壓力，又為多倫路商業(yè)、文化、休閑步行區(qū)的發(fā)展提供了動力，還為原來居住在這里低劣生活環(huán)境下的居民創(chuàng)造了改善生活品質(zhì)的機會。,案例3——上海多倫路文化街,左聯(lián)廣場示意圖,鴻德堂廣場示意圖圖當中為鴻德堂沿多倫路的北外觀。由于鴻德堂對面的多倫路58號建筑質(zhì)量較好，同時將58號的底層拆空，只留柱子，使之成為左右兩個廣場的聯(lián)系。將廣場放在58號的兩側(cè)。東側(cè)的較大，位于多倫路上，西側(cè)的較小，以綠化為主。,左聯(lián)廣場示意圖圖左為左聯(lián)紀念館，圖右遠處為沿多倫路的杜月樓。規(guī)劃的左聯(lián)廣場是將原來的一條小道拓寬，拆除其間沒有多大意義的舊建筑，使之形成一個與多倫路打成一片的廣場。,案例3——上海多倫路文化街,案例4司門口商圈,司門口商業(yè)街是一個南北向，南起彭劉楊路至中華路，是一個集購物、休閑于一體的多功能市級中心商業(yè)區(qū)。司門口商圈的主街解放路是武漢商埠發(fā)源地，長1100米的商業(yè)街聚集了多家老字號：永康布店、劉有余、大中華酒樓、顯真樓、武昌百貨商場等,商圈布局特點司門口商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營狀況日漸趨下，且商業(yè)輻射范圍也逐漸較小，難以帶動大片區(qū)域的商業(yè)旺銷，其中旺鋪多以該商業(yè)街的臨街商鋪為主，很少有向更深入的地區(qū)延伸。由于這條商業(yè)街區(qū)有上百年的歷史，在布局上缺乏整體的規(guī)劃，周邊都顯得比較凌亂，而且配套也顯出不足（尤其表現(xiàn)在缺乏休閑娛樂型的設(shè)施），使顧客逗留在該商業(yè)點的時間少，不能保持一種長期的人群效應(yīng)。,案例4司門口商圈,大型商業(yè)項目：大成路生鮮市場、陽光時尚廣場、武昌廣東商城、九通商廈、司門口時沿廣場、大橋鞋城家電買場：國美、蘇寧大型超市：武商量販、華聯(lián)餐飲、娛樂項目：分布區(qū)域較為散亂，肯德基、麥當勞、德克士、武昌首義園美食街,隨著城市版圖擴大，眾多新興商圈崛起，截留和吸引了原本的大量客群，商圈影響力降低。司門口商業(yè)主要由中低檔次街鋪組成，無大型集中型物業(yè)，更無有號召力的商業(yè)體，擴容空間有限，商業(yè)發(fā)展受到制約。雖然商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成較為豐富，但業(yè)態(tài)分布不均衡，主要是以青少年服飾為主，業(yè)態(tài)過于單一，難以滿足城市發(fā)展和消費多元化的需求。,周邊消費環(huán)境極差。2004年左右由市政府改建了大成路農(nóng)貿(mào)市場，初步改善了大成路周邊的環(huán)境，但由于來往人流嘈雜，舊店鋪面積大小參差不齊，鋪面門頭老舊，因此，大成路的消費環(huán)境仍有待進一步改,案例4司門口商圈,此外，商圈區(qū)域道路老舊，規(guī)劃不盡合理，路網(wǎng)通達性較差，輻射能力偏弱。商圈沒有大型停車場缺乏整體規(guī)劃，周邊凌亂，休閑娛樂等配套設(shè)施明顯不足，顧客逗留時間短，不能保持長期人群效應(yīng)。,,,,,,改造建議以司門口為中心，以彭劉楊路、大成路、民主路、中華路為分支，構(gòu)建“一縱四橫”的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：解放路———時尚精品一條街；彭劉楊路———風(fēng)味美食一條街；大成路———小吃民俗文化一條街；民主路———東段書刊電料一條街、西段休閑娛樂一條街等。此外，著力開發(fā)解放路毗鄰黃鶴樓和長江大橋及臨江的旅游優(yōu)勢，發(fā)展具有旅游觀光特色的現(xiàn)代商業(yè)，以吸引黃鶴樓游客。針對此項規(guī)劃，將司門口建成步行街，大力建立音樂吧、酒吧、咖啡館等休閑場所，吸引年輕人消費。,案例4司門口商圈,漢正街歷史城區(qū)范圍在武勝路以東,是由中山大道、友誼南路、武勝路和沿江大道所圍合的區(qū)域面積，1.67km2。,案例5漢正街商圈,,,,,漢正街是一條有著500余年歷史的商業(yè)街。由于地處“九省通衢”的漢口，正面對江漢黃金水道，歷史上就是商賈云集、百貨昌盛。持續(xù)到上世紀五、六十年代，漢正街才由于國家高度集中的控制了商品的流通而歸于沉寂。上世紀七十年代末，伴著改革開放的大潮，憑著得天獨厚的地理位置和深厚的商業(yè)文化底蘊，漢正街重新日見興旺，逐漸成為聞名全國的小商品批發(fā)市場，號稱“天下第一街”。從上世紀九十年代中后期開始，漢正街走上了下坡路。開始出現(xiàn)了“招商難”的問題，市場的交易總額排名也已經(jīng)落在了五位以后?！疤煜碌谝唤帧钡姆Q號早已經(jīng)是名不副實。,,,,歷史沿革,漢正街地區(qū)用地以商業(yè)，居住用地為主,間有倉庫，小型加工廠，文化用地和道路交通用地。各種不同性質(zhì)的用地相互交織混雜,商業(yè)用地主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)街巷中沿街鋪面室內(nèi)專業(yè)市場大都建于1980至1990年代,建筑質(zhì)量較好,基礎(chǔ)設(shè)施也較為完善沿街建筑大多建于90年代。建筑質(zhì)量仍不容樂觀,樓梯歪斜,墻體開裂居住用地居住用地主要包括1980一1990年代開發(fā)的商業(yè)住宅和商住一體的高層綜合樓傳統(tǒng)街道中的建筑也承擔居住功能,但由于人口眾多，建筑破敗,在使用上很多不便,如無獨立的衛(wèi)生間和廚房,無獨立外排水,通風(fēng)采光不理想等等,用地現(xiàn)狀,道路交通用地漢正街四周均為武漢市的交通干道,目前區(qū)域內(nèi)除利濟南路、友誼南路以及大夾街的部分路段可以通車外,其他道路均為人行通道另外,區(qū)域內(nèi)停車場用地嚴重不足,規(guī)劃停車位不足500,不管是從漢正街經(jīng)濟發(fā)展的角度,還是從旅游休閑業(yè)發(fā)展角度來看,都遠遠不能滿足需求,其一，漢正街的繁榮使得各地大大小小的綜合的、專業(yè)的批發(fā)市場如雨后春筍不斷開張，在很大程度上分流了漢正街的客戶。其二，交通和通訊的日漸便捷消弱了武漢在地理位置上的優(yōu)勢。其三，純粹自發(fā)形成，缺乏管理和科學(xué)可行的規(guī)劃，造成了諸如市場的布局不合理，交通不暢，治安不良，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、特別是制造業(yè)滯后等等問題，嚴重阻礙了漢正街的發(fā)展。,漢正街的衰落外部原因,漢正街地處武漢江北的核心區(qū)域,龜山在漢水南岸與之遙遙相望,還有蓄勢待發(fā)的南岸嘴。周邊豐富的旅游資源為漢正街聚集了大量的人氣,這些都為漢正街的持續(xù)發(fā)展提供了有利的條件漢正街地處漢口核心商業(yè)區(qū)內(nèi),緊鄰江漢路、武商商業(yè)圈,是漢口最繁華的地帶。同時漢正街是江漢一橋與中山大道的交匯點,緊密聯(lián)系三鎮(zhèn),交通便利便利的交通為漢正街帶來源源不斷的人氣,為漢正街發(fā)展休閑商業(yè)提供最基本的條件,讓漢正街發(fā)展休閑商業(yè)成為可能漢正街的文脈的保護與延續(xù)主要體現(xiàn)在歷史建筑街道和街區(qū)的保護與更新,以及傳統(tǒng)民俗文化和商業(yè)文化的延續(xù),改造優(yōu)勢,,,,