最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問(1)

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最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問 記者：最高人民法院在２００３年５月７日發(fā)布了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），請您談談為什么要出臺這一《解釋》。 答：商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。在最高人民法院１９９５年１２月２７日出臺的《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）中，就人民法院審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行以前的房地產(chǎn)糾紛案件如何適用法律的問題作出了解釋。該《解答》涉及到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體資格，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押，合作建房，商品房預售，商品房買賣合同無效的處理等方面的內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質(zhì)量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權(quán)益。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經(jīng)成為社會關注的焦點。由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，最高人民法院決定制定關于如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。從２００１年開始，民一庭在起草該《解釋》過程中，多次進行調(diào)研、論證，并廣泛征求各級法院、全國人大法工委、國土資源部、建設部、專家學者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費者協(xié)會等各方面意見，最后經(jīng)最高人民法院審判委員會討論通過了該《解釋》。 本《解釋》與《解答》相比，調(diào)整范圍沒有《解答》寬泛，但在處理商品房買賣糾紛方面比《解答》更為明確、具體。《解釋》共２８條，主要對商品房預售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。其中，對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。 集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不適用《解釋》 記者：《解釋》為何只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。 答：我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經(jīng)濟適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，比如，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關系到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。 不輕易確認合同無效 記者：《解釋》在對合同效力的認定上，是如何體現(xiàn)促進商品房市場健康發(fā)展和維護穩(wěn)定的商品房交易秩序這一目標的。 答：商品房買賣合同的效力不僅關系著交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權(quán)益的保護，而且關系到商品房市場的健康發(fā)展。《解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定，對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同，只要沒有《合同法》第５２條規(guī)定的合同無效情形，就應盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。同時要求法官應當注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能，正確行使審判權(quán)。因此，人民法院對出賣人預售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預售許可證明，對其他預售條件的審查主要是行政管理部門的權(quán)限。對商品房買賣合同的登記備案問題，我們認為這應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。另外，考慮到我國房地產(chǎn)市場目前的實際情況，《解釋》第２條還明確規(guī)定當事人在向人民法院起訴前取得商品房預售許可證明的，可視為其具備預售資格。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護法律的嚴肅性，又能維護合同的嚴肅性，確保當事人合同權(quán)利的實現(xiàn)。 銷售廣告可以成為合同內(nèi)容 記者：《解釋》對社會普遍關注的商品房銷售過程中的一些虛假銷售廣告是如何認定和處理的。 答：銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前，９０％以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場秩序。為依法及時有效地解決此類糾紛，《解釋》根據(jù)《合同法》第１５條規(guī)定，對商業(yè)廣告原則上認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內(nèi)容提出訂立合同時，該銷售廣告內(nèi)容的對象就已特定化，根據(jù)《合同法》第１４條關于要約的規(guī)定，《解釋》明確規(guī)定應當將該內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定為合同內(nèi)容，當事人違反該內(nèi)容的，應當承擔違約責任。這一解釋有利于保護買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的銷售行為，建立和維護市場誠信制度。 五種情形適用懲罰性賠償責任 記者：《解釋》中所規(guī)定的懲罰性賠償責任是否就是《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》（以下簡稱《消法》）第４９條的具體適用。 答：懲罰性賠償責任制度是來源于英美法系國家的一項民事制度，最早主要適用于侵權(quán)責任，但后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。美國司法部的研究資料表明，１９８５年至１９９５年的十間間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的３倍。在我國，人民法院審理合同糾紛案件特別是商品房買賣合同糾紛案件能否適用懲罰性賠償責任的問題，學術(shù)界和實務界往往將此歸結(jié)到是否適用《消法》第４９條的爭論上來。不可否認，《消法》第４９條確立的雙倍賠償開創(chuàng)了我國懲罰性賠償責任制度的立法先河，有力地保護了消費者的合法權(quán)益。１９９９年１０月１日起施行的《合同法》第１１３條中也明確規(guī)定：“經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任”。而且從《合同法》第１１４條第２款的規(guī)定看，對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的情況也予以認可，而在這高于實際損失的違約金中就包含了對違約方違約行為的懲罰。這些規(guī)定都已突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念。 我們根據(jù)《合同法》、《消法》已經(jīng)確立的懲罰性賠償責任原則，結(jié)合我國民事審判實踐和商品房買賣合同糾紛的實際情況，在《解釋》的第８條、第９條中明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此五種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權(quán)益，促進社會誠信制度的確立。 此外，從《商品房銷售管理辦法》第２０條關于面積誤差絕對值超出３％部分的房價款實行雙倍返還的懲罰性規(guī)定執(zhí)行情況來看，也已經(jīng)得到社會的普遍認可。因此，《解釋》將懲罰性賠償責任適用于商品房買賣合同糾紛的部分情形已具備了良好的社會基礎。 由此可見，《解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責任是以《合同法》第１１３條和《消法》第４９條規(guī)定的懲罰性賠償責任原則為依據(jù)的，但不是對《消法》第４９條規(guī)定的直接適用?！督忉尅匪?guī)定的懲罰性賠償責任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第４９條的規(guī)定有所不同。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實際情況，有利于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 “交鑰匙”算不算房屋的交付使用 記者：實踐中，許多當事人因?qū)Α胺课萁桓妒褂谩庇胁煌斫舛l(fā)生糾紛，《解釋》對此是如何處理的。 答：審判實踐存在著許多當事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭議。出賣人往往認為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買受人則認為，“房屋交付使用”不僅是領取房屋鑰匙，還應同時辦理交付房屋的所有權(quán)證書。由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及到出賣人應否承擔違約責任的問題。 根據(jù)《合同法》第１３３條和第１３５條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對于一般動產(chǎn)，在標的物交付的同時所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，出賣人只要將標的物交付給買受人即履行了轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務。而對于不動產(chǎn)，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。因此，《解釋》第１１條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務，但這并不表示房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務的履行。 當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則，將承擔違約責任，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。至于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務的履行期限，當事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定來確定。 對包銷期滿未售房屋的處理 記者：針對商品房包銷這類新問題，《解釋》是如何處理的。 答：包銷是從香港、臺灣地區(qū)引進內(nèi)地的一種商品房銷售方式。內(nèi)地法律、行政法規(guī)對此都沒有明確的規(guī)定，理論界和實務界對包銷合同的性質(zhì)認識也不一致。為了準確界定商品房包銷合同的性質(zhì)，統(tǒng)一對此類糾紛的處理原則，首先，根據(jù)《合同法》第７條、第８條、第１２４條規(guī)定的原則，《解釋》將包銷合同定性為無名合同。其次，根據(jù)《合同法》的規(guī)定和包銷的實際做法，《解釋》對當事人違反包銷合同的責任予以明確?！督忉尅返冢玻皸l規(guī)定，如果包銷合同約定明確，應當按照約定確定雙方的權(quán)利義務；如果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購買?！督忉尅返冢玻睏l規(guī)定，如果出賣人違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應當承擔違約責任，賠償包銷人的損失。第三，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，《解釋》對包銷人在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位也予以明確。 如何妥善處理商品房“按揭”貸款糾紛 記者：商品房擔保貸款與商品房“按揭”之間有何聯(lián)系，《解釋》又是如何處理此類問題的。 答：商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”?！鞍唇摇弊鳛橐环N融資購樓方式，從香港傳入我國內(nèi)地后得到廣泛推廣，目前已經(jīng)成為買受人購買商品房或者融資的一種主要方式。由于我國內(nèi)地法律沒有關于“按揭”的規(guī)定，而且實務中所稱的“按揭”與香港、英美法系所稱的“按揭”也有所不同，因此，對我國出現(xiàn)的商品房“按揭”性質(zhì)的認識也不統(tǒng)一。對人民法院來說，買受人以“按揭”方式購買商品房而發(fā)生的糾紛也是一種新類型的案件，對此類糾紛應如何處理，我國法律沒有明確的規(guī)定。但它作為一種民事糾紛，在其符合《民事訴訟法》規(guī)定的案件受理條件下，人民法院既不能不予受理，法官也不能拒絕裁判。所以，《解釋》根據(jù)《合同法》、《民事訴訟法》、《擔保法》及相關法律規(guī)定的原則，將商品房“按揭”貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在總結(jié)審判實踐經(jīng)驗的基礎上，對審理商品房擔保貸款糾紛案件中遇到的主要問題作出了相應的規(guī)定。 一是明確了當事人行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件。對當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責于當事人雙方的原因，買受人不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應當允許當事人解除合同，否則買受人沒有能力支付購房款，也無法實現(xiàn)商品房買賣合同的目的。 二是明確了當事人行使擔保貸款合同解除權(quán)的條件。買受人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對買受人是不利的。同時，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買受人，也將面臨很大的風險。因此，《解釋》第２４條規(guī)定，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同。 此外，《解釋》第２５條、２６條、２７條還對人民法院處理此類糾紛的程序性問題作出了具體的規(guī)定。 《解釋》的出臺有利于法律適用的統(tǒng)一 記者：最后請您談談制定這個司法解釋的意義。 答：第一，《解釋》的公布實施，有利于推動我國住房制度的改革和商品房市場健康發(fā)展。我國取消福利性住房分配制度后，城鎮(zhèn)居民的住房轉(zhuǎn)向市場化和商品化。為了推進住房制度改革的深化，必須維護商品房市場的正常秩序。但由于我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，不僅相關的法律不完善，而且政府的一些行政行為和市場主體的一些經(jīng)營行為也不規(guī)范，特別是虛假廣告、無證銷售、面積縮水等不法行為，不僅背離了市場誠信原則，而且引發(fā)了許多糾紛，影響了社會的穩(wěn)定，阻礙了我國住房制度改革的進程。因此，《解釋》的出臺對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，維護商品房市場秩序，促進商品房市場誠信體系的建立，推動我國住房制度改革的深化，都將產(chǎn)生積極的影響。 第二，《解釋》的公布實施，有利于保護買受人的合法權(quán)益。房屋是人類賴以生存的基礎。據(jù)相關資料表明，目前商品住房近９０％是由個人購買的。商品房買賣作為一種民事合同法律關系，當事人雙方均應平等地受法律保護。但由于商品房市場的特殊性和實際情況，買受人相對于出賣人而言處于弱勢地位，而出賣人也往往利用其優(yōu)勢地位損害買受人的利益。《解釋》的起草和制訂，始終體現(xiàn)了在對雙方當事人平等保護的前提下，注重對買受人這些處于弱勢地位群體的合法權(quán)益的保護，體現(xiàn)了以人為本的精神。如，在對商品房銷售廣告和宣傳資料的認定、懲罰性賠償責任的適用、房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問題上均依法明確了出賣人負有較重的責任。當然，明確責任的目的主要是為了制裁某些出賣人違背誠信原則和違法經(jīng)營的行為。只要出賣人重合同、守信用、合法經(jīng)營，就不會承擔相關的責任。所以，《解釋》的公布和實施，對充分保護買受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營行為具有非常重要的意義。 第三，《解釋》的公布實施，有利于國家法制的統(tǒng)一。商品房買賣合同糾紛作為一種法律關系比較復雜的民事案件，由于我國相關的法律還不完善，所以，近幾年來，各級人民法院在處理此類糾紛時適用法律也不完全統(tǒng)一。這不僅不利于平等保護當事人的合法權(quán)益，也不符合法制統(tǒng)一的原則?！督忉尅返闹贫ǔ雠_，為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛，公平保護當事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)，有利于實現(xiàn)人民法院公正與效率的工作主題，更有利于維護我國法制的統(tǒng)一。