各個稅務機關關于土地補償款如何征稅稅收政策匯總.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 土地補償款如何征稅 　　問題: 我公司是個人獨資企業(yè),地處農(nóng)村,因鎮(zhèn)政府擴道占用了我公司一部份土地并拆遷了一部份廠房,請問:鎮(zhèn)政府給的土地補償款及廠房拆遷款是否交稅,如果交稅都需要交什么稅?另外,公司由于生產(chǎn)需要又在廠內(nèi)蓋了新廠房,政府給的補償款是否可以沖減新建廠房成本? 答復:流轉(zhuǎn)稅管理處:你的問題,我分三種情況來回答: 　　1.對土地儲備中心以政府名義收回土地使用權，并通過政府財政返還給原土地使用者的土地出讓金及補償金，經(jīng)主管稅務機關審核，報市局審定后，暫不征收營業(yè)稅。 　　2．對土地儲備中心以毛地對外出讓后，原土地使用者、地上建筑所有者或建筑物使用者從土地中標方取得的補償收入應依法征收營業(yè)稅。 　　3．對土地使用者與政府土地管理部門以外的其他單位或個人所進行的土地使用權轉(zhuǎn)讓，其取得的收入，應依法征收營業(yè)稅。 　　財產(chǎn)與行為稅管理處:根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷，如土地屬于國有土地，其取得補償款的行為，應屬有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權，應當征收土地增值稅。 　　個人所得稅管理處:對于拆遷補償由鎮(zhèn)政府給的土地補償款及廠房拆遷款，涉及生產(chǎn)經(jīng)營所得個人所得稅，補償收入不能沖減新建廠房成本，可以扣除拆遷發(fā)生的費用損失，有所得征收個人所得稅 土地補償款如何征稅？2 我公司擁有行政劃撥土地一宗。為建經(jīng)濟適用房，政府將其中部分土地使用權轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。經(jīng)協(xié)商，由開發(fā)商按一定的標準對我司進行補償。請問：該項補償款是否應當繳稅？ 您好！《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函［2008］277號）規(guī)定：納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。因此，貴公司收到的補償款不征收營業(yè)稅。 另外，根據(jù)《關于政府回收土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函［2009］520號），縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件包括：縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權的文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權的文件。 土地補償款如何征稅？3 我單位有一停工的工業(yè)企業(yè)，近期被市政府土地儲備中心收將土地收儲，收到土地補償款2300萬和地上建筑物補償款300余萬元，請問營業(yè)稅如何繳納？依據(jù)政策是什么？ 　　【解答】 　　根據(jù)《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定： 　　“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！? 　　根據(jù)《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規(guī)定： 　　“《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件?！? 　　根據(jù)上述規(guī)定，按照城市規(guī)劃將土地使用權歸還給土地所有者的行為，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件，按規(guī)定不繳營業(yè)稅。否則依據(jù)財稅[2003]16號中的規(guī)定：“（二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！边@種情況時，需按適5%的稅率計繳營業(yè)稅。 取得拆遷補償款是否要繳營業(yè)稅問題的討論 目前，拆遷問題越來越多的發(fā)生在現(xiàn)實生活中，這對于取得拆遷款的企業(yè)和支付拆遷款的一方都是一個問題，因為拆遷款不僅是對建筑物的補償，有時還對建筑物所占用的土地也有補償，或是僅對土地所進行的補償，那么對于土地部分的拆遷款是否應該繳納營業(yè)稅呢？我們舉例來說：由于縣政府的道路、公園等公共設施建設需要要求A工業(yè)企業(yè)搬遷，因此，與A公司簽訂了《國有土地使用權收回補償協(xié)議書》，約定土地補償費和廠房及其他折價補償分別為658萬元和330萬元，土地收歸縣土地儲備中心，同時在異地給于安置（安置面積超過老廠房占地面積，價格按與政府的協(xié)議價）。對于此行為是否要征收營業(yè)稅？目前有以下兩種意見： 　　一種意見認為要征稅：由于國家現(xiàn)在收回土地使用權的補償費超過原來A公司取得土地使用權的支出（原來取得時為50萬），因此，是屬于國家收購土地使用的行為，不應該看成為收回土地使用權，因此，應該看成是視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 　　另一種意見認為不征稅： 1、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權和永久使用權，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)”規(guī)定，并沒有明確規(guī)定將政府市政建設需要收回的土地作為視同銷售處理，也沒有其他相關政策規(guī)定此行為屬于視同銷售。 2、《營業(yè)稅科目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第八條“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅”，由于縣政府市建設需要企業(yè)拆遷而取得補償收入的行為應該是屬于“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為”因此不征稅。3、取得的房屋補償由于沒有明確的征稅依據(jù)，也不應該征稅。 一、拆遷補償?shù)男问? ????城市改造房屋被拆除，給被拆除房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）給予補償。補償?shù)膶ο蠹劝ㄗ匀蝗艘舶ǚㄈ恕? ????根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理條例》的規(guī)定，房屋拆遷補償有三種形式，即產(chǎn)權調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合。 ???（1）產(chǎn)權調(diào)換。?拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權。這是一種實物補償形式。 ???（2）作價補償。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。 ???（3）產(chǎn)權調(diào)換和作價補償相結合。拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差價的被拆遷人較適用。 ?? 二、收取拆遷補償費的會計處理 ?? 不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。 ?????政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 ?????2005年8月15日下發(fā)的《關于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū)建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。 ????企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業(yè)搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。 ????三、遷補償款的涉稅處理 ????可以得到政府拆遷補償款的居民和企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。 ?????1、營業(yè)稅?對于企業(yè)收到的拆遷補償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號）文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業(yè)收到的拆遷補償款不能完全適用該文件。 ????另外根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。但該文件只是對國家收回土地使用權而給與使用者的補償不征收營業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補償款是包含土地使用權的補償款及土地上的建筑物、構筑物等土地附著物的補償款。因此該文件也不完全適用拆遷補償款的涉稅處理。 ????由于稅務總局文件的不明確性，使各地稅務機關在實際操作時無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務機關根據(jù)各地實際情況自行制定了一些拆遷補償款項營業(yè)稅稅務處理的規(guī)定。重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換形式補償?shù)?，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》規(guī)定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅。 ????山東省則沒有做出明確的規(guī)定，實務中各地市稅務機關操作依據(jù)兩個原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導下進行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補償費必須是由政府財政支付的。在這兩個前提下被拆遷戶取得的拆遷補償收入可免征營業(yè)稅。由于沒有明確的政策規(guī)定，各地稅務機關在執(zhí)行當中可能會出現(xiàn)千差萬別的結果。建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務時多與主管稅務機關進行溝通，盡可能的降低稅收風險。 ?????2、企業(yè)所得稅 ?????⑴內(nèi)資企業(yè)所得稅 根據(jù)目前的政策，對內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆遷單位應按照財企[2005]123號文件的規(guī)定，房屋、設備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應付款”，“專項應付款”余額轉(zhuǎn)入“資本公積”或“營業(yè)外支出”?！百Y本公積”并入應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出”的損失按照《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）的規(guī)定，經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。 ????但對于機器設備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應付款”的規(guī)定，同稅法的規(guī)定存在時間性差異。按照規(guī)定機器設備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費用應予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。 ????另外，財企[2005]123號文中提到用于安置職工的費用是在“專項應付款”中支付，此處的安置職工的費用我們認為應該是被拆遷企業(yè)利用拆遷之際對企業(yè)的經(jīng)營做出調(diào)整，由此出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵職工“一次性買斷工齡”或是解除勞動合同，在此情況下支付給職工的安置費用，事實上很多的被拆遷企業(yè)都使會采取此種辦法“減員增效”。財企[2005]123號文的規(guī)定在這一點上跟稅法在一定程度上存在差異，國家稅務總局《關于企業(yè)支付給職工的一次性補償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復》（國稅函［2001］918號）規(guī)定，企業(yè)對已達一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內(nèi)部退養(yǎng)支付的一次性生活補貼，以及企業(yè)支付給解除勞動合同職工的一次性補償支出（包括買斷工齡支出）等，原則上可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。各種補償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對當年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤銷。具體攤銷年限，由?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）稅務局根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。山東省國家稅務局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局關于企業(yè)支付給職工的一次性補償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復》的通知（魯國稅函[2001]733號）規(guī)定，一次性扣除對企業(yè)所得稅收入影響較大的，可由市級國稅局確定，在2-3年的時間內(nèi)扣除。因此，職工安置費的扣除年限若確定為2-3年的時間，則又會出現(xiàn)稅前扣除的時間性差異。 ????⑵外資企業(yè)所得稅 在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局《關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》（國稅函[2003]115號）。該文件的內(nèi)容如下： ?????①企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。 ?????②企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則》第44條的規(guī)定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當期應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 ????依照財企[2005]123號規(guī)定進行的會計處理與國稅函[2003]115號的規(guī)定存在差異之處，在企業(yè)所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)整。 ?????3、個人所得稅 ????被拆遷人是個人的取得拆遷補償款個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務總局下發(fā)的《關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》（國稅函[1998]428號）文件就明確，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。 ?????另外，2005年財政部、國家稅務總局《關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 ?????從文件適用范圍上看財稅[2005]45號文件應比國稅函[1998]428號的范圍更加廣泛。被拆遷人按有關標準取得拆遷補償款免征個人所得稅。 ?????4、土地增值稅 ?????根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 ????《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。財政部、國家稅務總局剛剛下發(fā)的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對實施細則的第11條作了進一步的解釋，文件規(guī)定，因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。 ????根據(jù)財稅[2006]21號的規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。 ????在此我們將以某內(nèi)資企業(yè)為例，對企業(yè)收取拆遷補償費業(yè)務的整個處理過程進行分析。 ????SDS水泥廠是山東省內(nèi)水泥支柱企業(yè)，隨著城市的發(fā)展SDS水泥廠已是身處鬧市，粉塵污染已嚴重影響到周圍居民的正常生活，成為市區(qū)的污染大戶，政府決定對其進行騰籠換業(yè)，將整個生產(chǎn)廠區(qū)遷出市區(qū)。為順應政府規(guī)劃，SDS水泥廠決定實施騰籠換業(yè)將全部生產(chǎn)部門遷出市區(qū)，既可以凈化市區(qū)的環(huán)境，有可以盤活存量資產(chǎn)實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。 ????在實施騰籠換業(yè)的過程中，政府財政按每平方米2300元的價格撥付了3800萬元的搬遷補償款作為拆遷補償款。該廠拆遷資產(chǎn)的原值26800萬元累計折舊15400萬元，拆遷過程中發(fā)生清理費用21萬元，拆遷設備的運輸、調(diào)試等費用共計發(fā)生145萬元，員工安置費按員工實際工齡每年每人1200元發(fā)放共計260萬元。 ????因為，SDS水泥廠的拆遷是在政府的規(guī)劃范圍內(nèi)由政府主導下進行的，并且拆遷補償款完全是由政府財政來解決，符合山東省掌握的免征營業(yè)稅的原則，以及國家免征土地增值稅的規(guī)定，在向SDS水泥廠所在地稅務機關提出免稅申請后，稅務機關做出了免予征收土地增值稅的批復。 ????以下是SDS水泥廠此項拆遷業(yè)務的會計處理及涉稅處理過程。 ????1、收到搬遷補償款時：借：銀行存款3800萬元 貸：專項應付款3800萬元 ????2、固定資產(chǎn)拆遷時： ①將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理 ?????????借：固定資產(chǎn)清理　累計折舊15400萬元 貸：固定資產(chǎn)26800萬 ????????②支付清理費用 借：固定資產(chǎn)清理21萬 貸：銀行存款21萬元 ????????③清理損失核銷專項應付款 ???????????借：專項應付款1251萬元 貸：固定資產(chǎn)清理1251萬元 ????此時，如果政府所確定的拆遷補償只有1000萬元，企業(yè)在拆遷過程中實際發(fā)生了251萬元的拆遷損失，可按照國家稅務總局13號令的規(guī)定，提供政府有關部門的行政決定文件，專業(yè)技術部門或中介機構鑒定證明以及企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值等資料向稅務機關申請，在取得稅務機關的批文后可作為稅前扣除的依據(jù)。 ????3、運輸、調(diào)試設備發(fā)生的費用： ????????借：專項應付款145萬元 貸：銀行存款145萬元 ????依《企業(yè)會計制度》的規(guī)定設備的運輸費、調(diào)試費屬于資產(chǎn)資本化的內(nèi)容，支出的運輸費、調(diào)試費要通過資產(chǎn)折舊的形式轉(zhuǎn)化為成本費用，稅法也有著相同的規(guī)定，但以財企[2005]123號的處理原則，作為費用在發(fā)生的當期一次性處理，從而產(chǎn)生稅會時間性差異。在納稅影響會計法的核算模式下產(chǎn)生了“遞延稅款”借方數(shù)額，在以后年度依會計與稅法對計提折舊的不同認定產(chǎn)生的差異中逐步轉(zhuǎn)銷。 ?????4、支付職工的安置費時： ??????借：專項應付款260萬元 貸：銀行存款260萬元 ?????國稅函[2001]918號與財企[2005]123號對職工安置費的不同規(guī)定，若支付的職工安置費金額較大，經(jīng)稅務機關批準在2年或是3年內(nèi)稅前扣除，則會產(chǎn)生暫時性的時間性差異，產(chǎn)生的“遞延稅款”借方數(shù)額同樣也要在2年或是3年內(nèi)轉(zhuǎn)銷。 ?????5、確定專項應付款余額，結轉(zhuǎn)專項應付款 ????????專項應付款余額3800－1251－145－260=2144萬元 ??????借：專項應付款2144萬元 貸：資本公積2144萬元 ????政府撥付的拆遷補償款最終形成的“資本公積”，按規(guī)定先依結余的金額乘以所得稅稅率確定“遞延稅款”貸方數(shù)額，年度終了根據(jù)應納稅所得額確定“遞延稅款”的借方和“資本公積”的貸方數(shù)額。 ????倘若該企業(yè)是一外資企業(yè)，會因是否重置固定資產(chǎn)而產(chǎn)生兩種不同的處理結果。 ????在搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當期應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。若搬遷補償收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后出現(xiàn)拆遷損失，則可依照《國家稅務總局關于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人若干稅務行政審批項目的后續(xù)管理問題的通知》（國稅發(fā)[2004]80號）的規(guī)定，就企業(yè)財產(chǎn)發(fā)生損失的實際情況向主管稅務機關做出書面?zhèn)浒刚f明后在稅前扣除。 ????搬遷后重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的情況下，由于會計制度與稅法規(guī)定的差異，實務中除表現(xiàn)在運輸、調(diào)試費及職工安置費方面的差異外，還表現(xiàn)為結余補償費處理上的差異。國稅函[2003]115號規(guī)定結余補償款沖減重置固定資產(chǎn)的原值，當期不確認所得，形成“遞延稅款”的貸方余額，再通過以后年度固定資產(chǎn)少提折舊的形式，轉(zhuǎn)銷稅會差異形成的“遞延稅款”貸方余額，實現(xiàn)納稅義務。 ????城市建設帶動了拆遷改造的步伐，在大規(guī)模的拆遷改造中，政府支付被拆遷人拆遷補償款，使土地使用效益最大化，被拆遷人照章納稅。這是個人利益、企業(yè)利益和社會利益相一致的良性表現(xiàn)，有助于國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。 房屋拆遷補償款怎樣納稅？ 來源：深圳晚報 近年來，隨著政府城市規(guī)劃建設和舊城改造需要，房地產(chǎn)開發(fā)單位對部分舊房屋和規(guī)劃建設用地進行拆遷改造，并按照國家政策對建設需要拆遷戶給予了補償。為了使納稅人對拆遷戶補償?shù)亩愂照叻ㄒ?guī)有個全面的了解，本版今天特對3位納稅人頗具代表性的來電咨詢做全面的解答。 　　個人取得拆遷補償款是否需要繳稅？ 　　羅湖區(qū)的王先生來電咨詢：我有一套位于深圳羅湖區(qū)的房產(chǎn)，現(xiàn)因政府規(guī)劃需要拆遷，請問我取得的拆遷補償款是否需要繳稅，如用此拆遷款重新購房是否有相應的稅收優(yōu)惠政策？ 　　地稅局的方小姐回答：因城市改造需要而被拆遷的房屋，對被拆遷戶取得的拆遷補償收入不征收營業(yè)稅和個人所得稅。此外，因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 　　對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅。成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 　　開發(fā)商給拆遷戶的補償是否要納稅？ 　　南山區(qū)的李小姐來電咨詢：我是一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計，我們企業(yè)現(xiàn)承接一舊城拆遷改造工程，請問對補償給拆遷戶的房產(chǎn)是否需要納稅？ 　　地稅局的方小姐回答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)當?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設部門的要求進行舊城拆遷改造，對補償給拆遷戶的房產(chǎn)需繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 　　其中，營業(yè)稅有兩種方式計算，以房產(chǎn)補償給拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。對補償面積超過拆遷面積的部分，按下列順序核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅： 　　一是按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；二是按納稅人最近時期銷售不動產(chǎn)的平均價格核定；三是按下列公式核定計稅價格：計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率） 　　至于企業(yè)所得稅，則是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給被拆遷戶的，在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售，銷售收入按其公允價值或參照同類房屋的市場價格確定。 　　對政府給予的搬遷補償如何納稅？ 　　福田區(qū)的趙小姐來電咨詢：我公司是一家內(nèi)資企業(yè)，由于地鐵四號路線建設的關系我公司需搬遷，取得了政府給予的搬遷補償收入，請問如何計算繳納企業(yè)所得稅？ 　　地稅局的方小姐回答：因當?shù)卣叱鞘幸?guī)劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入應按以下規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理： 　　搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)）、以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。 　　企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。 　　搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 　　搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的5年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在5年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按規(guī)定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。  THANKS !!! 致力為企業(yè)和個人提供合同協(xié)議，策劃案計劃書，學習課件等等 打造全網(wǎng)一站式需求 歡迎您的下載，資料僅供參考 -可編輯修改-