住宅建設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化是成本控制的關(guān)鍵工作(案例分析).doc

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住宅建設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化是成本控制的關(guān)鍵工作 —南海和諧大廈案例 1、項(xiàng)目概況及優(yōu)化緣由 南海和諧大廈位于海南省三沙市和平大道111號(hào)，占地6265M2,總建筑面積31993M2,容積率4.5,建筑高度78.6米，地上25層，1-2層為商業(yè)，3-25層為住宅（兩棟塔樓，A住宅樓、B住宅樓），地下一層為人防兼地下停車庫(kù)，該項(xiàng)目屬一類商住建筑。 由于 南海和諧大廈位于海南省三沙市和平大道111號(hào)，雖然各種生活設(shè)施配套較為齊全，能夠較好地為本項(xiàng)目服務(wù)，但是該項(xiàng)目地段位于海島上，周邊環(huán)境的特殊性，給項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度。本項(xiàng)目地塊呈三角形，南邊是一條主淡水收集溝，寬度4米、深度3米，地塊具體情況請(qǐng)看地形圖。 為保證開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，滿足市場(chǎng)和客戶需求，根據(jù)南海和諧大廈地塊特性及周邊環(huán)境特點(diǎn)，決定向社會(huì)公開征集項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案。通過(guò)專家評(píng)審，從5個(gè)方案中選擇了一個(gè)較為合理的方案作為中標(biāo)方案（圖2）。根據(jù)公司管理規(guī)定，對(duì)中標(biāo)方案的建筑、結(jié)構(gòu)及后期基礎(chǔ)等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。優(yōu)化后的設(shè)計(jì)方案，既保留了原方案的特色和優(yōu)點(diǎn)，又克服了原方案的不足，滿足了開發(fā)品質(zhì)與成本控制要求。 2、 南海和諧大廈設(shè)計(jì)優(yōu)化的思路和目的 開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化是房地產(chǎn)開發(fā)商重要工作之一，大多數(shù)開發(fā)商都很重視此項(xiàng)工作。根據(jù)本案實(shí)際情況，確立了南海和諧大廈項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本控制的思路和目的。 ①保留原方案的特色和優(yōu)勢(shì)，使優(yōu)化后的方案更趨于合理。中標(biāo)方案結(jié)合地塊的形狀，將二層商業(yè)裙樓設(shè)計(jì)成三角形，巧妙地與場(chǎng)地進(jìn)行了呼應(yīng)；考慮到周邊的環(huán)境特點(diǎn)，將兩棟住宅樓出入口直接通至室外，方便了住家人員的出行，同時(shí)在二層商業(yè)屋頂上設(shè)計(jì)了屋頂花園，為兩棟住宅樓的人員交流提供了場(chǎng)所。在商業(yè)裙樓與家屬區(qū)的結(jié)合處，將商業(yè)裙樓設(shè)計(jì)成圓弧顯得更加宜人；兩棟住宅樓的布置，較好地滿足了開發(fā)的需要。這些特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，在設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)都應(yīng)考慮和保留。 ②按照市場(chǎng)需求定位，不斷滿足客戶需要。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查與客戶定位，本項(xiàng)目客戶主要是在海島工作的員工，少量駐島海軍家屬住房和社會(huì)上客戶。這些客戶的年齡大部分集中在30-50歲之間，許多客戶屬于改善型購(gòu)房需求，套型面積不宜太小，建筑面積100-130 m2為好。這些市場(chǎng)和客戶需求應(yīng)作為設(shè)計(jì)優(yōu)化的目標(biāo)指向。 ③建立建筑、結(jié)構(gòu)等專業(yè)人員互動(dòng)交流的平臺(tái)，使優(yōu)化后的方案整體最優(yōu)。即在本案優(yōu)化過(guò)程中，建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、成本管理人員要建立一種“互動(dòng)溝通”的交流方式，一方面要考慮本專業(yè)的優(yōu)化事宜，另一方面也要考慮本專業(yè)的調(diào)整對(duì)其他專業(yè)的影響，，使優(yōu)化后的建筑、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)及其他專業(yè)相互協(xié)調(diào)、相互適應(yīng)。 ④堅(jiān)持安全、適用、經(jīng)濟(jì)的原則，保持合理的成本造價(jià)。在保證房屋安全、適用的前提下，設(shè)計(jì)優(yōu)化的重要成果就是將房屋的成本造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，降低開發(fā)成本、滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。 3. 設(shè)計(jì)優(yōu)化的重點(diǎn)與策略 由于中標(biāo)方案是通過(guò)公開征集而來(lái)的，其方案本身有許多特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，本次優(yōu)化的目的就是要在保持原方案特色的同時(shí)，盡量彌補(bǔ)原方案中的不足，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際需求，做到功能合理、結(jié)構(gòu)安全、成本可控、品質(zhì)上乘。 3.1 建筑優(yōu)化 3.1.1 平面布置 兩棟住宅樓平面優(yōu)化是本次建筑優(yōu)化的重點(diǎn)。原方案中的兩棟住宅樓的平面設(shè)計(jì)，尤其是B住宅樓平面設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜，凹凸轉(zhuǎn)折多，導(dǎo)致了建筑不規(guī)則的空間多，外部凹槽多，體型系數(shù)大，外墻保溫要求高。同時(shí)，對(duì)下部1—2層商鋪功能布置也帶來(lái)了不利影響，造成功能空間使用效率低。針對(duì)這些不足，主要采取了以下措施進(jìn)行優(yōu)化。第一，減少平面布置的凹凸變化，使住宅平面規(guī)整有序；第二，將折線型布置變成直線型的布置，通過(guò)與核心筒有機(jī)組合，使平面布置更簡(jiǎn)潔更合理；第三，通過(guò)住宅套型空間有秩序的整合，使住宅縱墻、橫墻盡量對(duì)位，為結(jié)構(gòu)布置提供方便；第四，為了避免規(guī)整的平面布局帶來(lái)的呆板建筑形象，結(jié)合功能需要，有些功能空間適當(dāng)向外延伸或外挑，活躍和豐富了建筑立面形象（圖3）。 3.1.2 房型設(shè)計(jì) 通過(guò)對(duì)兩棟住宅樓平面布局與戶型平面互動(dòng)優(yōu)化，戶型設(shè)計(jì)有了較大的改觀。第一，優(yōu)化后的戶型平面布局更加緊湊，公攤系數(shù)控制在合理的范圍內(nèi)，公推系數(shù)約為0.21；第二，功能更加齊全，增設(shè)了原方案中沒(méi)有的生活陽(yáng)臺(tái)；第三，套型面積適當(dāng)，建筑面積控制在100-130m2左右，滿足市場(chǎng)定位和客戶需求；第四，不同套型之間的有機(jī)組合，滿足住宅平面布置與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求。 3.1.3 商鋪的適應(yīng)性設(shè)計(jì) 對(duì)于南海和諧大廈25層的商住樓項(xiàng)目，其結(jié)構(gòu)型式一般應(yīng)為框支—剪力墻，即上部住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，下部商鋪為框架結(jié)構(gòu)，中間采用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，但通過(guò)對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)的互動(dòng)優(yōu)化，最終選擇了成本較省的剪力墻結(jié)構(gòu)。即便如此，本案沒(méi)有以“犧牲”底層商鋪功能為代價(jià)，而是根據(jù)虹景陽(yáng)光大廈地上兩層商鋪的功能要求，認(rèn)真的分析和優(yōu)化，并針對(duì)二層作為超市或酒店進(jìn)行了適應(yīng)性設(shè)計(jì)（圖4）。經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)比較，在上部剪力墻貫穿下部商鋪的情況下，也能較好地滿足了商鋪的功能要求。 3.2 結(jié)構(gòu)優(yōu)化 在結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，綜合考慮南海和諧大廈項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)慕Y(jié)構(gòu)類型，然后結(jié)合空間功能性質(zhì)、成本費(fèi)用等方面，進(jìn)行結(jié)構(gòu)型式綜合比較，對(duì)所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件均進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算，滿足規(guī)范及構(gòu)造要求，避免“算不清，加鋼筋”的設(shè)計(jì)誤區(qū)。目的是在滿足安全、適用的條件下結(jié)構(gòu)能達(dá)到受力更合理、造價(jià)更低。 3.2.1 結(jié)構(gòu)選型與對(duì)比 南海和諧大廈為一類商住樓建筑，建筑高度78.6米，上部23層為住宅，底部1-2層為商鋪。根據(jù)這些特點(diǎn)，本項(xiàng)目可選擇的結(jié)構(gòu)型式為框支—剪力墻、剪力墻。無(wú)論是框支—剪力墻結(jié)構(gòu)還是剪力墻，對(duì)本項(xiàng)目而言，各有利弊。從使用功能和空間角度看，框支—剪力墻結(jié)構(gòu)能夠較好地滿足上部住宅和下部商鋪的需要，尤其是能夠?yàn)樯啼佁峁┐蠖`活空間，有利商鋪功能的組織與流線的安排。由于該結(jié)構(gòu)型式是剪力墻結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)組合的形式，兩種結(jié)構(gòu)結(jié)合處需要設(shè)置結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，因此這種結(jié)構(gòu)型式存在成本造價(jià)相對(duì)較高的缺點(diǎn)。剪力墻結(jié)構(gòu)相對(duì)比較單一，結(jié)構(gòu)從下到上全為剪力墻，力的傳遞簡(jiǎn)單明確，中間不存在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，成本費(fèi)用相對(duì)較低，不足之處為下部商鋪空間布置不靈活，有時(shí)會(huì)影響功能的布置。 3.2.2 結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)與選擇 綜合比較分析，框支—剪力墻結(jié)構(gòu)有利于功能空間布置，但成本造價(jià)高。剪力墻結(jié)構(gòu)雖然成本造價(jià)低，但可能會(huì)影響下部商鋪的功能布置。那么，在本案的結(jié)構(gòu)選擇中，能否選擇一種既不影響底層商鋪功能布置，成本造價(jià)又很合理的安全結(jié)構(gòu)型式呢？答案是肯定的。既然框支—剪力墻是兩種結(jié)構(gòu)型式組合在一起的結(jié)構(gòu)型式，中間轉(zhuǎn)換層是不能少的，如選擇這種結(jié)構(gòu)型式，成本造價(jià)不會(huì)很低，所以在方案的優(yōu)化時(shí)，放棄選用框支—剪力墻結(jié)構(gòu)，把結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重點(diǎn)放在剪力墻結(jié)構(gòu)對(duì)下部商鋪功能空間的影響上，主要做了四個(gè)方面的工作。第一，在優(yōu)化上部住宅平面時(shí)，充分考慮平面布置對(duì)結(jié)構(gòu)的影響；第二，在優(yōu)化后的住宅平面中，合理的布置剪力墻數(shù)量，控制剪力墻寬度；第三，將住宅平面剪力墻布置方案“套入”下部商鋪平面圖中，關(guān)注上部剪力墻布置對(duì)底層商鋪功能的影響，反復(fù)協(xié)調(diào)剪力墻布置與商鋪功能安排之間的矛盾，達(dá)到結(jié)構(gòu)與功能的統(tǒng)一；第四，征求公司資產(chǎn)管理部門的意見，開展商鋪的適應(yīng)性設(shè)計(jì)。即在剪力墻結(jié)構(gòu)型式下，商鋪的功能能夠發(fā)揮正常作用，資產(chǎn)管理部門的使用要求也能夠得到滿足。 通過(guò)認(rèn)真細(xì)致的優(yōu)化工作，消除了因剪力墻結(jié)構(gòu)布置對(duì)下部商鋪功能布置的不利影響，得到公司資產(chǎn)管理部門的認(rèn)可。 3.3 基礎(chǔ)優(yōu)化 根據(jù)地質(zhì)勘探部門對(duì)本項(xiàng)目的勘探結(jié)果表明，土層及厚度依次是