房地產及建筑業(yè)稅收優(yōu)惠政策.doc

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房地產及建筑業(yè)稅收優(yōu)惠政策 2014年06月06日 16:53:35 來源：海南日報 0 導讀：為強化稅收優(yōu)惠政策宣傳導向和推動作用，地稅之窗本期推出《房地產及建筑業(yè)稅收優(yōu)惠政策》，幫助廣大納稅人了解和維護自身權益，促進稅收應優(yōu)盡優(yōu)，扶持和推動我省房地產及建筑業(yè)健康發(fā)展。 1、營業(yè)稅 對中華人民共和國境內（以下簡稱境內）單位或者個人在中華人民共和國境外（以下簡稱境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務暫免征收營業(yè)稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知 》財稅[2009]111號 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。 ———《財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》財稅［2003］16號 對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業(yè)稅。 ———《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅問題的批復》國稅函〔2007〕969號 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 ———《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》國稅函〔2008〕277號 上述關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。 ———《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》國稅函〔2009〕520號 對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業(yè)稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》財稅[2000]125號 對廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅。 ———《財政部　國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 對經營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅。 ———《財政部國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅【2010】88號 對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅。 ———《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 ———《財政部　國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》 財稅[2011]12號 個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅： （一）離婚財產分割； （二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； （三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 ———《財政部 國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》財稅[2009]111號 自2011年1月1日起，對個人銷售自建自用住房，免征營業(yè)稅。對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，免征營業(yè)稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于職業(yè)教育等營業(yè)稅若干政策問題的通知》財稅〔2013〕62號 2、個人所得稅 對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 ———《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》財稅字[1999]278號 對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2005]45號 對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。 ———《財政部　國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅： （一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； （二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 ———《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》財稅[2009]78號 根據住房制度改革政策的有關規(guī)定，國家機關、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。 ———《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅的通知》財稅【2007】13號 對個人按《廉租住房保障辦法》（建設部等9部委令第162號）規(guī)定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，應征收個人所得稅。 對職工個人按《海南省省直機關住房補貼辦法》（瓊辦發(fā)[2008]3號）規(guī)定取得的住房補貼，免征個人所得稅；對于所在單位以超過瓊辦發(fā)[2008]3號規(guī)定的標準發(fā)放的住房補貼，應征收個人所得稅。 ———《海南省地方稅務局關于個人取得住房補貼征免個人所得稅問題的通知》瓊地稅函〔2008〕199號 個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，個人取得的拆遷補償款按有關規(guī)定免征個人所得稅。 本通知自2013年7月4日起執(zhí)行。2013年7月4日至文到之日的已征稅款，按有關規(guī)定予以退稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅[2013]101號） 3、土地增值稅 對房地產開發(fā)項目中的保障性住房，暫不預征土地增值稅；對房地產開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產，按本公告第一條第（一）、（二）項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。保障性住房須經政府相關部門批準性文件認定。 ———《海南省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》海南省地方稅務局公告2013年第2號 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的,免征土地增值稅。 ———《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 上述所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 ———《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅。 ———《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 上述所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 ———《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。 ———《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》財稅[2006]21號 對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字〔1995〕48號 對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ———《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》財稅〔2006〕21號 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字〔1995〕48號 對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字〔1995〕48號 企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源、公租房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。 ———《財政部　國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。 ———《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》國稅函〔2010〕220號 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅〔2008〕137號 企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 本通知自2013年7月4日起執(zhí)行。2013年7月4日至文到之日的已征稅款，按有關規(guī)定予以退稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅[2013]101號） 4、房產稅 凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產。 ———《 財政部、國家稅務總局檢發(fā)關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行法規(guī)》財稅地字[1986]8號 對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。 ———《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》國稅發(fā)〔2003〕89號 對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。 ———《財政部　國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅。 ———《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 房屋大修停用在半年以上的，在大修期間可免征房產稅。 ———《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔86〕財稅地字第008號）第十二四條；《國家稅務總局關于房產稅部分行政審批項目取消后加強后續(xù)管理工作的通知》（國稅函〔2004〕839號）。 5、城鎮(zhèn)土地使用稅 對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 ———《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》財稅[2009]128號 對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 居民自有自居的住宅用地和廉租住房用地，暫緩征收土地使用稅。 ———《海南省實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉辦法》海南省文件第223號 對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 本通知自2013年7月4日起執(zhí)行。2013年7月4日至文到之日的已征稅款，按有關規(guī)定予以退稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅[2013]101號） 6、耕地占用稅 農村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 ———《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第十條 條例第十條規(guī)定減稅的農村居民占用耕地新建住宅，是指農村居民經批準在戶口所在地按照規(guī)定標準占用耕地建設自用住宅。 農村居民經批準搬遷，原宅基地恢復耕種，凡新建住宅占用耕地不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅；超過原宅基地面積的，對超過部分按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 ———《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則》第十八條 7、契稅 已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號） 廉租住房經營管理單位、購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續(xù)作為經濟適用住房房源，免征契稅。 對個人購買經濟適用房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。 ———《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號） 對經營單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。 個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。 個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規(guī)定減免契稅。 本通知自2013年7月4日起執(zhí)行。2013年7月4日至文到之日的已征稅款，按有關規(guī)定予以退稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅[2013]101號） 企業(yè)承受土地使用權用于房地產開發(fā)，并在該土地上代政府建設保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。 單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅[2012]82號） 國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的；城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。 ———《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條 對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。 ———《財政部 國家稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》財稅〔2010〕94號 在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。 本通知自2013年12月31日起施行。 ———《財政部 國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅[2014]4號） 8、印花稅 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 ———財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知財稅〔2008〕137號 對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。 開發(fā)商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。 ———《財政部　國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。 ———《財政部　國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號 對改造安置住房經營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。 本通知自2013年7月4日起執(zhí)行。2013年7月4日至文到之日的已征稅款，按有關規(guī)定予以退稅。 ———《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅[2013]101號）