房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2(廣州白云區(qū)).doc

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房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：***名下位于廣州市白云區(qū)**街**號**房住宅用途房地產(chǎn)市場價(jià)值評估 估價(jià)委托人：*** 估價(jià)機(jī)構(gòu)：***評估有限公司 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：***、*** 估價(jià)人員：***、*** 估價(jià)作業(yè)日期：二〇一三年十二月九日至二〇一三年十二月十二日 估價(jià)報(bào)告出具日期：二〇一三年十二月十二日 估價(jià)報(bào)告編號：***號  目 錄 致估價(jià)委托人函 1 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 3 估價(jià)假設(shè)和限制條件 4 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6 一、 估價(jià)委托人 6 二、 估價(jià)機(jī)構(gòu) 6 三、 估價(jià)目的 6 四、 估價(jià)對象 6 五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9 六、 價(jià)值類型及價(jià)值定義 9 七、 估價(jià)依據(jù) 10 八、 估價(jià)原則 11 九、 估價(jià)方法 13 十、 估價(jià)結(jié)果 13 十一、 估價(jià)人員 15 十二、 估價(jià)作業(yè)日期 15 十三、 估價(jià)報(bào)告使用期限 15 附件 1. 《***司法委托評估委托書》復(fù)印件； 2. 估價(jià)對象位置示意圖； 3. 估價(jià)對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片； 4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 5. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件； 6. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件； 7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復(fù)印件。 致估價(jià)委托人函 Error! Reference source not found.： 承蒙委托，本公司秉著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，對Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號**房住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的市場價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)目的是供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考。 我公司依據(jù)國家、省、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實(shí)地查勘，搜集相關(guān)資料，認(rèn)真分析，對影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素進(jìn)行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號**房，計(jì)價(jià)建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的全交吉總價(jià)為人民幣***元整（￥***萬元），全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價(jià)為人民幣***元整（￥***萬元），建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。 ***評估有限公司 法定代表人： 二〇一三年十二月十二日 估價(jià)結(jié)果明細(xì)表 估價(jià)委托人：Error! Reference source not found. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2013年12月9日 ***評估有限公司 估價(jià)對象 權(quán)屬資料 房產(chǎn)地址 產(chǎn)權(quán)人 結(jié)構(gòu)及總樓層 所在樓層 建筑面積（㎡） 全交吉單價(jià) (元/㎡) 全交吉總價(jià) (萬元) 建議不交吉單價(jià) (元/㎡) 建議不交吉總價(jià) (萬元) 備注 1 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號） 廣州市白云區(qū)**街**號**房 Error! Reference source not found. 鋼筋混凝土17層 5層 Error! Reference source not found. 14630 *** 11700 *** 已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。評估值包含國有土地使用權(quán)出讓金。 合 計(jì) *** *** *** 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5. 本公司的估價(jià)人員***、***已于2013年12月9日對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行評估。我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6. 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。 參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師： 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊號（章） 簽名 *** *** 估價(jià)假設(shè)和限制條件 一、 估價(jià)的假設(shè)條件： 1. 估價(jià)委托人設(shè)定，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用年限，包含國有土地使用權(quán)出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價(jià)格及建議不交吉價(jià)格。 2. 估價(jià)委托人提供的《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載，估價(jià)對象已設(shè)定抵押權(quán)及被查封。估價(jià)委托人設(shè)定，本次評估不考慮估價(jià)對象租賃、抵押、查封等因素對其評估價(jià)值的影響 3. 在現(xiàn)場查勘日，由于當(dāng)事人原因，我司估價(jià)人員未能進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)勘。 4. 對于估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)、估價(jià)對象土地面積、建筑面積等影響估價(jià)結(jié)果的因素，以估價(jià)委托人提供的《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)權(quán)屬資料記載內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由估價(jià)委托人保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。 5. 我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行評估。我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6. 本公司估價(jià)工作人員***、***已于二〇一三年十二月九日對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘查，估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況與完成實(shí)地勘查之日的狀況一致。 二、 估價(jià)的限制條件： 1. 本報(bào)告未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力和其他不可抗拒的因素對估價(jià)結(jié)果的影響；亦未考慮估價(jià)對象的債權(quán)債務(wù)狀況以及租賃、抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制及查封對其價(jià)值的影響。 2. 本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，估價(jià)委托人對資料的合法性、真實(shí)性、完整性、時(shí)效性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3. 本估價(jià)報(bào)告僅作為估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其它用途。凡因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 4. 本報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。 5. 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容在沒有得到我公司同意情況下，不得發(fā)表于任何媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有。 6. 本報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起一年，即二〇一三年十二月十二日至二〇一四年十二月十一日。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、 估價(jià)委托人 委托人姓名：Error! Reference source not found. 聯(lián)系地址：*** 二、 估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：***評估有限公司 法定代表人姓名：*** 機(jī)構(gòu)地址：*** 營業(yè)執(zhí)照注冊號：*** 資質(zhì)等級：一級 證書編號：建房估證字***號 有效期限：***年**月**日至***年**月**日 三、 估價(jià)目的 供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考 四、 估價(jià)對象 根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定，本報(bào)告的估價(jià)對象為廣州市白云區(qū)**街**號**房住宅用途房地產(chǎn)。房地產(chǎn)基本狀況詳見下表： 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 坐落 廣州市白云區(qū)**街**號**房 四至 估價(jià)對象所在建筑物東至***號，南至小區(qū)路，西至***號，北至小區(qū)路。 規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載共用地面積為2431.2586平方米；估價(jià)對象廣州市白云區(qū)**街**號**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：土地用途為住宅用地；房屋使用性質(zhì)為居住用房。 權(quán)屬人 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。 1、 實(shí)物狀況描述與分析 估價(jià)人員于2013年12月9日對估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，詳情如下： 1)、 土地實(shí)物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 四至 估價(jià)對象所在建筑物東至***號，南至小區(qū)路，西至***號，北至小區(qū)路。 土地面積 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載共用地面積為2431.2586平方米。 土地用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：土地用途為住宅用地。 土地形狀 形狀大致呈矩形。 地形 平地。 地勢 與相鄰?fù)恋?、周邊道路持平，自然排水狀況良好。 土壤 外觀顯示土壤未受污染。 地基（地質(zhì)） 外觀及使用狀況顯示，承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度（土地條件） 實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊），宗地內(nèi)建有建筑物。 土地使用期限 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。 其他 —— 2)、 建筑物實(shí)物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 建筑規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：估價(jià)對象廣州市白云區(qū)**街**號**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：房屋用途為居住用房。 層數(shù) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：總層數(shù)為17層。 高度 高層綜合樓。 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 外觀 條形磚外墻現(xiàn)代平面式。 裝修裝飾 本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價(jià)委托人設(shè)定，室內(nèi)裝修按普通裝修考慮。 設(shè)施設(shè)備 所在大樓為帶電梯住宅。本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價(jià)委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置。 層高 約3.0米。 空間布局 本次評估因?yàn)楫?dāng)事人原因，估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘；估價(jià)委托人設(shè)定空間布局合理。 建成時(shí)間 據(jù)估價(jià)委托人提供的資料未記載建筑時(shí)間。 經(jīng)濟(jì)耐用年限 在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。 其他說明 —— 2、 權(quán)益狀況描述與分析 估價(jià)委托人提供的資料 1、《***司法委托評估委托書》； 2、《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）。 土地權(quán)益狀況描述 土地所有權(quán) 國有土地。 土地使用權(quán) 出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。 土地權(quán)益狀況描述 土地使用管制 估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，屬于住宅用地，符合環(huán)保、消防、文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定。 目前使用情況 已建成房屋使用。 建筑物權(quán)益狀況 房屋所有權(quán) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。 出租或占用情況 估價(jià)對象現(xiàn)有人使用。 其他權(quán)利設(shè)立情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房設(shè)定抵押權(quán)，權(quán)利人為中國工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行，權(quán)利部位為全部，權(quán)利價(jià)值為***，他項(xiàng)案號是***登記字***；本次評估未考慮可能存在的他項(xiàng)權(quán)利對其價(jià)值的影響。 其他特殊情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房被***查封。 3、 區(qū)位狀況描述與分析 位置描述 坐落 廣州市白云區(qū)**街，其位置詳見“估價(jià)對象所在區(qū)域位置圖”。 方位 位于廣州市白云區(qū)，平沙南街東側(cè)。 距離 距廣州市政府約15公里。 朝向 南。 樓層 位于第5層。 交通描述 道路狀況 估價(jià)對象所在建筑物鄰廣花一路華成路，道路狀況一般。 出入口可 利用交通工具 附近有21、127、978等公交線路，距離平沙南街公交站約200米。 交通管制情況 廣花一路全天雙向行駛。 停車方便程度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)對象所在小區(qū)有地面停車位，停車較方便，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照廣州市內(nèi)停車場機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 周圍環(huán)境和景觀（周圍環(huán)境照片詳見附件） 自然環(huán)境 環(huán)境、衛(wèi)生狀況好，無噪音影響。 人文環(huán)境 位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū)，居住氛圍良好。 景觀 景觀一般。 外部配套設(shè)施 外部基礎(chǔ)設(shè)施 宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊）。 外部配套設(shè)施 外部公共服務(wù)設(shè)施 附近有教育（平沙小學(xué)、平沙培英學(xué)校、錦陽小學(xué)）、醫(yī)療服務(wù)（均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)服務(wù)（上好佳百貨、福興百貨商場）、住宅小區(qū)（春庭花園、富力金港城）、平沙公園等，所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。 估價(jià)對象所在區(qū)域位置圖 五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 本公司估價(jià)人員已于二〇一三年十二月九日對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，本次評估根據(jù)委托人設(shè)定，依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，確定以現(xiàn)場勘察日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二〇一三年十二月九日。 六、 價(jià)值類型及價(jià)值定義 價(jià)值類型：市場價(jià)值。 價(jià)值定義：本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用年限，包含國有土地使用權(quán)出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價(jià)格及建議不交吉價(jià)格。 估價(jià)委托人設(shè)定，本次評估不考慮估價(jià)對象的債權(quán)債務(wù)狀況、租賃、抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制以及查封對其價(jià)值的影響。 七、 估價(jià)依據(jù) (一) 本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章 1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號，2007年8月30日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂)； 2. 《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令[2004]第28號，2004年8月28日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）； 3. 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國主席令第74號，中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過，自2008年1月1日起施行）； 4. 《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號，中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，自2007年10月1日起施行）。 5. 《中華人民共和國拍賣法》（中華人民共和國主席令第23號，第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過，第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國拍賣法〉的決定》修正，自2004年8月28日）； 6. 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］16號，由最高人民法院審判委員會(huì)第1330次會(huì)議通過，自2005年1月1日起施行）。 (二) 本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程 1. 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 2. 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。 (三) 估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料 1. 《***司法委托評估委托書》復(fù)印件； 2. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復(fù)印件。 (四) 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料。 八、 估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的基本原則，并結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。本次評估所遵循的估價(jià)原則具體如下： 1. 獨(dú)立、客觀、公正原則 要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。本公司具有完全獨(dú)立性，參與本次評估的估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，一切從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的進(jìn)行估價(jià)。 2. 合法原則 應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。本次評估的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)具有合法的產(chǎn)權(quán)，所涉及的估價(jià)對象用途為合法的。 3. 替代原則 競爭的市場中，具有相同或相似效用的生產(chǎn)要素之間可以相替代。在房地產(chǎn)市場中也是如此，即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對其間的差別作適當(dāng)?shù)男拚_定待估房地產(chǎn)的市場價(jià)值。本次評估主要是參照公開市場上足夠數(shù)量、可比性較強(qiáng)的類似房地產(chǎn)近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值，體現(xiàn)了替代原則。 4. 最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。在考慮估價(jià)對象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、能使估價(jià)對象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。 本次評估中，運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)，首先要求估價(jià)對象的最高最佳用途是法律上允許，根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定，本次按證載用途進(jìn)行評估，在法律上是允許的；其次，還體現(xiàn)技術(shù)上可能，技術(shù)主要體現(xiàn)在房屋建筑工程方面的技術(shù)，本次評估采用保持現(xiàn)狀，在技術(shù)上是可能的。第三，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上可行，房地產(chǎn)估價(jià)對象可以采取保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式，實(shí)現(xiàn)最高最佳利用。本次評估是采用保持現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)上是可行的。 由于估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，所處地段交通便利度一般，市政配套設(shè)施完善，居住氛圍較好。估價(jià)對象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價(jià)值。故本次評估按估價(jià)對象證載用途評估，法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，為最高最佳用途評估。 5. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。同一估價(jià)對象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的價(jià)值，本次評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二〇一三年十二月九日，市場狀況、法律法規(guī)、計(jì)價(jià)依據(jù)以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)點(diǎn)，體現(xiàn)了估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 九、 估價(jià)方法 估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，對與估價(jià)對象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇合適的估價(jià)方法。 估價(jià)方法通常有市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種。估價(jià)對象為住宅用途。結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，分析估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)師所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，在合法原則的前提下，分析得到該類房地產(chǎn)市場上交易實(shí)例較多，而且市場法測算的價(jià)值最能反映估價(jià)對象住宅房屋的市場價(jià)值，故采用市場法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，最終確定估價(jià)對象的估價(jià)結(jié)果。各種方法的定義、公式、適用范圍及評估方法的選用情況詳見下表。 市場法 收益法 成本法 假設(shè)開發(fā)法 定義 是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 公式 比準(zhǔn)價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 其中：V=估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格；V0=可比實(shí)例成交價(jià)格；A=正常市場價(jià)格； A0=實(shí)際成交價(jià)格；B=估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格；B0=成交日期價(jià)格；C=對象狀況價(jià)格；C0=實(shí)例狀況價(jià)格。 本次評估采用收益法變形公式： 其中：V = 待估房地產(chǎn)價(jià)值；待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益； Y = 報(bào)酬率； n = 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。 房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，其中：后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=取得稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤 適用范圍 適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。 適用于評估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值，也適用于很少發(fā)生交易而限制市場法的運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，以及以公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。 選用 √ —— —— —— 選取理由 估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場上交易實(shí)例較多，可運(yùn)用市場法測算。 —— —— —— 不選取理由 —— 現(xiàn)時(shí)租金水平及收益率較難反映估價(jià)對象真正市場價(jià)值。 估價(jià)對象并非公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，且市場上交易實(shí)例較少。 估價(jià)對象已開發(fā)建成，非純土地使用權(quán)和在建工程。 十、 估價(jià)結(jié)果 我公司依據(jù)國家、省、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實(shí)地查勘，搜集相關(guān)資料，認(rèn)真分析，對影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素進(jìn)行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)**街**號**房，計(jì)價(jià)建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的全交吉總價(jià)為人民幣***元整（￥***萬元），全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價(jià)為人民幣***元整（￥***萬元），建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。 十一、 估價(jià)人員 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 *** 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 *** 十二、 估價(jià)作業(yè)日期 二〇一三年十二月九日至二〇一三年十二月十二日 十三、 估價(jià)報(bào)告使用期限 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起一年，即二〇一三年十二月十二日至二〇一四年十二月十一日。 附 件 8. 《***司法委托評估委托書》復(fù)印件； 1. 估價(jià)對象位置示意圖； 2. 估價(jià)對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片； 3. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件； 5. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件； 6. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復(fù)印件。 目 錄 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 18 一、 實(shí)物狀況描述與分析 18 二、 權(quán)益狀況描述與分析 19 三、 區(qū)位狀況描述與分析 19 四、 市場背景描述與分析 21 五、 最高最佳利用分析 24 六、 估價(jià)方法適用性分析 24 七、 估價(jià)測算過程 24 八、 估價(jià)結(jié)果確定 35 附件 9. 《***司法委托評估委托書》復(fù)印件； 1. 估價(jià)對象位置示意圖； 2. 估價(jià)對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片； 3. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件； 5. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件； 7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復(fù)印件。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、 實(shí)物狀況描述與分析 估價(jià)人員于2013年12月9日對估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，詳情如下： 1) 土地實(shí)物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 四至 估價(jià)對象所在建筑物東至***號，南至小區(qū)路，西至***號，北至小區(qū)路。 土地面積 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載共用地面積為2431.2586平方米。 土地用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：土地用途為住宅用地。 土地形狀 形狀大致呈矩形。 地形 平地。 地勢 與相鄰?fù)恋亍⒅苓叺缆烦制?，自然排水狀況良好。 土壤 外觀顯示土壤未受污染。 地基（地質(zhì)） 外觀及使用狀況顯示，承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度（土地條件） 實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊），宗地內(nèi)建有建筑物。 土地使用期限 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。 其他 —— 建筑物實(shí)物狀況描述與分析 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。 建筑規(guī)模 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：估價(jià)對象廣州市白云區(qū)**街**號**房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。 用途 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：房屋用途為居住用房。 層數(shù) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：總層數(shù)為17層。 高度 高層綜合樓。 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 外觀 條形磚外墻現(xiàn)代平面式。 裝修裝飾 本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價(jià)委托人設(shè)定，室內(nèi)裝修按普通裝修考慮。 設(shè)施設(shè)備 所在大樓為帶電梯住宅。本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價(jià)委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置。 層高 2) 約3.0米。 空間布局 本次評估因?yàn)楫?dāng)事人原因，估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘；估價(jià)委托人設(shè)定空間布局合理。 建成時(shí)間 據(jù)估價(jià)委托人提供的資料未記載建筑時(shí)間。 經(jīng)濟(jì)耐用年限 在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。 其他說明 —— 由于當(dāng)事人原因，本次評估未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，本次評估設(shè)定其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)結(jié)構(gòu)完好，能保持正常使用，實(shí)物狀況良好。 二、 權(quán)益狀況描述與分析 估價(jià)委托人提供的資料 1、《***司法委托評估委托書》； 2、《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）。 土地權(quán)益狀況描述 土地所有權(quán) 國有土地。 土地使用權(quán) 出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。 土地權(quán)益狀況描述 土地使用管制 估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，屬于住宅用地，符合環(huán)保、消防、文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定。 目前使用情況 已建成房屋使用。 建筑物權(quán)益狀況 房屋所有權(quán) 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。 出租或占用情況 估價(jià)對象現(xiàn)有人使用。 其他權(quán)利設(shè)立情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房設(shè)定抵押權(quán)，權(quán)利人為中國工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行，權(quán)利部位為全部，權(quán)利價(jià)值為***，他項(xiàng)案號是***登記字***；本次評估未考慮可能存在的他項(xiàng)權(quán)利對其價(jià)值的影響。 其他特殊情況 根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房被***查封。 估價(jià)委托人提供的資料顯示，估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)清晰、合法，估價(jià)對象已設(shè)定抵押權(quán)及已被查封。估價(jià)委托人設(shè)定，本次評估不考慮估價(jià)對象租賃、抵押、查封等因素對其評估價(jià)值的影響。 三、 區(qū)位狀況描述與分析 位置描述 坐落 廣州市白云區(qū)**街，其位置詳見“估價(jià)對象所在區(qū)域位置圖”。 方位 位于廣州市白云區(qū)，平沙南街東側(cè)。 距離 距廣州市政府約15公里。 朝向 南。 樓層 位于第5層。 交通描述 道路狀況 估價(jià)對象所在建筑物鄰廣花一路華成路，道路狀況一般。 出入口可 利用交通工具 附近有21、127、978等公交線路，距離平沙南街公交站約200米。 交通管制情況 廣花一路全天雙向行駛。 停車方便程度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)對象所在小區(qū)有地面停車位，停車較方便，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照廣州市內(nèi)停車場機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 周圍環(huán)境和景觀（周圍環(huán)境照片詳見附件） 自然環(huán)境 環(huán)境、衛(wèi)生狀況好，無噪音影響。 人文環(huán)境 位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū)，居住氛圍良好。 景觀 景觀一般。 外部配套設(shè)施 外部基礎(chǔ)設(shè)施 宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊）。 外部配套設(shè)施 外部公共服務(wù)設(shè)施 附近有教育（平沙小學(xué)、平沙培英學(xué)校、錦陽小學(xué)）、醫(yī)療服務(wù)（均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)服務(wù)（上好佳百貨、福興百貨商場）、住宅小區(qū)（春庭花園、富力金港城）、平沙公園等，所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。 估價(jià)對象所在區(qū)域位置圖 總體來說，估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，為住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)，居住氛圍好，區(qū)位狀況一般。 四、 市場背景描述與分析 1. 國家及廣州宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析 2012年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。 初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長7.8%。分季度看，一季度同比增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%，四季度增長7.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，比上年增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，增長8.1%。從環(huán)比看，四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.0%。 全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835億元，比上年名義增長20.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長19.3%），增速比上年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國有及國有控股投資123694億元，增長14.7%；民間投資223982億元，增長24.8%，占全部投資的比重為61.4%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長17.8%，中部地區(qū)增長25.8%，西部地區(qū)增長24.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資9004億元，比上年增長32.2%；第二產(chǎn)業(yè)投資158672億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資197159億元，增長20.6%。在第二產(chǎn)業(yè)投資中，工業(yè)投資154636億元，比上年增長20.0%；其中，采礦業(yè)投資13129億元，增長11.8%；制造業(yè)投資124971億元，增長22.0%；電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資16536億元，增長12.8%。全年基礎(chǔ)設(shè)施（不包括電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)與供應(yīng))投資58391億元，比上年增長13.3%。從到位資金情況看，全年到位資金399440億元，比上年增長18.6%。其中，國家預(yù)算內(nèi)資金增長29.7%，國內(nèi)貸款增長8.4%，自籌資金增長21.7%，利用外資下降10.9%，其他資金增長13.7%。全年新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資309083億元，比上年增長28.6%；新開工項(xiàng)目356296個(gè)，比上年增加28948個(gè)。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長1.53%。 2012年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控；一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求，貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年兩次降存準(zhǔn)率，三年來首次降息，促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。再者，保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入，支持保障房參建企業(yè)多元化融資。2012年12月召開的2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“穩(wěn)中求進(jìn)”作為2013年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)，并明確提出“房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖”。 1. 廣州整體房地產(chǎn)市場趨勢分析 2012年年初廣州樓市的低迷，讓不少開發(fā)商都很“受傷”，購房者的觀望氛圍比較濃重。這種低迷的勢頭一直到4月份似乎才有復(fù)蘇的跡象。而在央行降息、首套房貸放松、首套房公積金首付放松等貨幣政策的積極助力下，終于成就了廣州樓市的“金五銀六”，廣州樓市開始進(jìn)入平穩(wěn)反彈的階段。2012年1-11月廣州市區(qū)預(yù)售面積為678.12萬㎡，已超2011年全年的預(yù)售量，同比上漲13.26%。 而土地市場方面，在調(diào)控影響下，開發(fā)商上半年拿地謹(jǐn)慎，地方政府供地速度放緩，供應(yīng)量和成交量均隨之下降，根據(jù)經(jīng)緯研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，廣州（十區(qū)）土地市場成功出讓20宗土地，同比減少4宗，出讓宗地的用地面積62.08萬平方米，同比也減少37.82%。雖然如此，上半年，廣州土地市場幾乎未出現(xiàn)流拍的情況，全市十區(qū)上半年土地成交總價(jià)為52.88億元，處于相對較高水平，而平均樓面地價(jià)則達(dá)到3010元/平方米，同比去年大漲37%，其中商住用地樓面地價(jià)1840元/平方米，同比上漲8.42%。廣州地市推地高峰在第四季度到來，該季度共賣地62宗，占全年土地出讓總量的52%，賣地收入達(dá)1418379萬，占全年收入的57%。2012年，廣州通過招拍掛方式掛牌出讓地塊126宗，其中7宗地中止出讓，119宗地成功成交，為當(dāng)?shù)卣畮?475907萬元人民幣的收入。對比“慘淡”的2011年，2012年廣州地市已慢慢恢復(fù)“元?dú)狻?。?shí)際上，就廣州市場而言，開發(fā)商拿地的信心已有很大程度的回升。 2. 廣州住宅房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析 受2007年廣州房價(jià)暴漲，2008年趨于平穩(wěn)后，2009年再次暴漲，2010年承接升勢，2011年廣州商品住宅市場成交量萎縮，但結(jié)構(gòu)性原因?qū)е戮鶅r(jià)同比略升。 據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，2012年上半年，廣州二手住宅共成交20595宗、172.09萬平方米，與去年同期相比減少了48.9%和49.8%。市場成交量在春節(jié)假期過后逐漸走出去年第四季度的低谷，呈現(xiàn)緩慢升溫的態(tài)勢。中介機(jī)構(gòu)滿堂紅發(fā)布的上半年廣州二手樓市報(bào)告顯示，根據(jù)其成交數(shù)據(jù)，今年上半年廣州全市二手住宅成交均價(jià)為14467元/平方米，雖然同比上漲10.1%，但上漲速度連續(xù)兩年放緩。報(bào)告指出，廣州二手住宅的成交均價(jià)在經(jīng)歷了去年年底到今年年初的急速下挫后，隨著樓市成交量的恢復(fù)亦止跌回升。特別是在第二季度，在樓市3月份的“小陽春”過后，之前觀望不前的改善型需求開始逐漸入市，帶動(dòng)市場上的中高端物業(yè)成交增多，二手住宅的成交均價(jià)亦因此穩(wěn)步爬升。下半年廣州二手樓市將進(jìn)一步消化政策的負(fù)面影響，預(yù)計(jì)下半年成交量將會(huì)恢復(fù)到較正常的水平。 未來20年，是中國作為一個(gè)發(fā)展中國家崛起的戰(zhàn)略機(jī)遇期，廣州作為珠三角的中心城市，由于重化工業(yè)與與第三產(chǎn)業(yè)的“雙擎帶動(dòng)”，將有可能形成1500萬人口的規(guī)模。這種有產(chǎn)業(yè)支撐的強(qiáng)勁消費(fèi)態(tài)勢，將預(yù)兆房地產(chǎn)業(yè)仍然是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。另外，珠三角的路網(wǎng)建設(shè)給廣州房地產(chǎn)帶來更大的發(fā)展空間。 五、 最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。在考慮估價(jià)對象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、能使估價(jià)對象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。 本次評估中，運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)，首先要求估價(jià)對象的最高最佳用途是法律上允許，根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定，本次按證載用途進(jìn)行評估，在法律上是允許的；其次，還體現(xiàn)技術(shù)上可能，技術(shù)主要體現(xiàn)在房屋建筑工程方面的技術(shù)，本次評估采用保持現(xiàn)狀，在技術(shù)上是可能的。第三，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上可行，房地產(chǎn)估價(jià)對象可以采取保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式，實(shí)現(xiàn)最高最佳利用。本次評估是采用保持現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)上是可行的。 由于估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，所處地段交通便利度一般，市政配套設(shè)施完善，居住氛圍較好。估價(jià)對象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價(jià)值。故本次評估按估價(jià)對象證載用途評估，法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，為最高最佳用途評估。 六、 估價(jià)方法適用性分析 估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，對與估價(jià)對象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇合適的估價(jià)方法。 估價(jià)方法通常有市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種。估價(jià)對象為住宅用途。結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，分析估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)師所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，在合法原則的前提下，分析得到該類房地產(chǎn)市場上交易實(shí)例較多，而且市場法測算的價(jià)值最能反映估價(jià)對象住宅房屋的市場價(jià)值，故采用市場法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，最終確定估價(jià)對象的估價(jià)結(jié)果。各種方法的定義、公式、適用范圍及評估方法的選用情況詳見下表。 市場法 收益法 成本法 假設(shè)開發(fā)法 定義 是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 公式 比準(zhǔn)價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 其中：V=估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格；V0=可比實(shí)例成交價(jià)格；A=正常市場價(jià)格； A0=實(shí)際成交價(jià)格；B=估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格；B0=成交日期價(jià)格；C=對象狀況價(jià)格；C0=實(shí)例狀況價(jià)格。 本次評估采用收益法變形公式： 其中：V = 待估房地產(chǎn)價(jià)值；待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益； Y = 報(bào)酬率； n = 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。 房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，其中：后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=取得稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤 適用范圍 適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。 適用于評估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值，也適用于很少發(fā)生交易而限制市場法的運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，以及以公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。 選用 √ —— —— —— 選取理由 估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場上交易實(shí)例較多，可運(yùn)用市場法測算。 —— —— —— 不選取理由 —— 現(xiàn)時(shí)租金水平及收益率較難反映估價(jià)對象真正市場價(jià)值。 估價(jià)對象并非公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，且市場上交易實(shí)例較少。 估價(jià)對象已開發(fā)建成，非純土地使用權(quán)和在建工程。 七、 估價(jià)測算過程 本次評估，通過市場法測算估價(jià)對象的市場價(jià)值。 1、 市場法概述 市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。 2、 選取可比實(shí)例 運(yùn)用市場比較法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。我們通過對當(dāng)?shù)厥袌鲂星榈牧私?，通過各種渠道搜集交易實(shí)例及參考相關(guān)資料，從中選取具有真實(shí)性、客觀性、信息完備性、可比性等符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比例的交易實(shí)例。 可比實(shí)例選取符合以下條件： ①、 與估價(jià)對象具有相同的用途； ②、 與估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)相同； ③、 與估價(jià)對象處于同一供需圈； ④、 屬于正常交易或可修正為正常交易； ⑤、 可以進(jìn)行日期修正，交易時(shí)間與估價(jià)對象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近； ⑥、 區(qū)位及實(shí)物因素相近，可以進(jìn)行區(qū)位因素、實(shí)物因素修正。 可比實(shí)例基本狀況詳見如下表： 可比實(shí)例基本狀況 ★可比實(shí)例位置圖 可比實(shí)例位置圖 ★可比實(shí)例照片 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 名稱 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 外觀照片 ★可比實(shí)例基本狀況表 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 名稱 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 廣州富力城住宅 坐落 **街*號20*房 **街*號110*房 **街*號50*房 用途 住宅 住宅 住宅 規(guī)模（㎡建筑面積） 89 103 77 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 檔次 設(shè)施設(shè)備 電梯樓，室內(nèi)安裝給水、排水、照明等，室內(nèi)水電管線暗敷設(shè) 電梯樓，室內(nèi)安裝給水、排水、照明等，室內(nèi)水電管線暗敷設(shè) 電梯樓，室內(nèi)安裝給水、排水、照明等，室內(nèi)水電管線暗敷設(shè) 裝飾裝修 條形磚外墻；廳房地面鋪耐磨磚，廚廁地面鋪防滑磚；廳房內(nèi)墻面涂乳膠漆，廚廁內(nèi)墻面貼瓷片；廳房天花面涂乳膠漆，廚廁吊鋁扣板天花；單元外裝防盜門，其余為木夾板門；鋁合金玻璃窗。 條形磚外墻；大廳地面鋪拋光磚，房間地面鋪復(fù)合木地板，廚廁地面鋪防滑磚；廳房內(nèi)墻面涂乳膠漆，廚廁內(nèi)墻面貼瓷片；廳房天花面木夾板造型天花，廚廁吊鋁扣板天花；單元外裝實(shí)木門，其余為木夾板門；鋁合金玻璃窗。 條形磚外墻；廳房地面鋪耐磨磚，廚廁地面鋪防滑磚；廳房內(nèi)墻面涂乳膠漆，廚廁內(nèi)墻面貼瓷片；廳房天花面涂乳膠漆，廚廁吊鋁扣板天花；單元外裝防盜門，其余為木夾板門；鋁合金玻璃窗。 周圍環(huán)境 環(huán)境好，無噪音影響。 環(huán)境好，無噪音影響。 環(huán)境好，無噪音影響。 權(quán)利性質(zhì) 出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán) 出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán) 出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán) 交易類型 買賣（交易） 買賣（交易） 買賣（交易） 成交日期 2013年12月*日 2013年12月*日 2013年12月*日 成交價(jià)格 成交總價(jià)（萬元） 125 160 110 成交單價(jià)（元/㎡） 14040 15530 14290 3、 建立比較基準(zhǔn) 選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使他們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。詳見如下： 建立比較基準(zhǔn) 估價(jià)對象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 是否帶有債權(quán)債務(wù) 不考慮設(shè)立抵押權(quán)，沒拖欠建設(shè)工程價(jià)款，未代繳相關(guān)稅費(fèi) 未設(shè)立抵押權(quán)，沒拖欠建設(shè)工程價(jià)款，未代繳相關(guān)稅費(fèi) 未設(shè)立抵押權(quán)，沒拖欠建設(shè)工程價(jià)款，未代繳相關(guān)稅費(fèi) 未設(shè)立抵押權(quán)，沒拖欠建設(shè)工程價(jià)款，未代繳相關(guān)稅費(fèi) 是否含有非房地產(chǎn)成分 不含附贈(zèng)家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈(zèng)家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈(zèng)家具、家用電器、汽車車位等 不含附贈(zèng)家具、家用電器、汽車車位等 實(shí)物范圍 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 不帶車位小區(qū)住宅 換算公式 房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù) 成交價(jià)格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 換算方法 通過折現(xiàn)計(jì)算 統(tǒng)一付款方式 分期付款 分期付款 分期付款 分期付款 成交價(jià)格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 統(tǒng)一價(jià)格單位 價(jià)格表示單位 單位建筑面積的價(jià)格 單位建筑面積的價(jià)格 單位建筑面積的價(jià)格 單位建筑面積的價(jià)格 幣種和貨幣單位 人民幣，用“元”表示 人民幣，用“元”表示 人民幣，用“元”表示 人民幣，用“元”表示 面積內(nèi)涵和單位 建筑面積，用“平方米”表示 建筑面積，用“平方米”表示 建筑面積，用“平方米”表示 建筑面積，用“平方米”表示 換算公式 某種面積下的單價(jià)=總價(jià)某種面積 成交價(jià)格修正 14040元/㎡ 15530元/㎡ 14290元/㎡ 4、 交易情況修正 可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價(jià)對象的價(jià)值是客觀合理的，這種對可比案例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，成為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格，變成了正常市場價(jià)格。交易情況修正的一般公式為： 詳見下表： 交易情況修正 估價(jià)對象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易情況 正常市場價(jià)格，沒有特殊因素造成價(jià)格偏離 正常市場價(jià)格，沒有特殊因素造成價(jià)格偏離 正常市場價(jià)格，沒有特殊因素造成價(jià)格偏離 正常市場價(jià)格，沒有特殊因素造成價(jià)格偏離 修正系數(shù) 5、 市場狀況調(diào)整 可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)市場價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。 市場狀況調(diào)整可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，本次評估采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為： 詳見下表： 市場狀況調(diào)整 估價(jià)對象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易日期 2013年12月9日 2013年12月*日 2013年12月*日 2013年12月*日 價(jià)格指數(shù) 100 100 100 100 6、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 A. 區(qū)位狀況調(diào)整 區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影像的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對象