新員工入職培訓(xùn)物業(yè)管理知識及法律常識.ppt
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物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及法律常識,中頤物業(yè)新員工入職培訓(xùn)材料(五),目錄,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的基本概念物業(yè)法規(guī),一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,1、房地產(chǎn)定義:房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物,是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體—土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;—建筑物是指由人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類;—其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上,與土地和建筑物不可分離的物;,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,1.1實物、權(quán)益和區(qū)位:—房地產(chǎn)的實物分為有形的實體、實體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個方面;—權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益,在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán);—區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置,具體可分為位置、交通、環(huán)境(自然、人工、社會和景觀等)和配套設(shè)施四個方面;,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,1.2房地產(chǎn)的其他名稱不動產(chǎn):中國物業(yè):香港RealEstate:英國RealProperty:美國,1.3不同用途的土地使用年限?居住用地:70年?工業(yè)用地:50年?商業(yè)、旅游、娛樂等用地:40年?綜合或其他用地:50年,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,2、紅線面積:規(guī)劃面積、建設(shè)用地面積;3、建筑占地面積:建筑首層面積的總和4、容積率:地面總建筑面積/建筑用地面積(地下建筑面積一般不計入)試算:某地塊的總面積為1000平方米,其上建筑物的總面積為4000平方米,問容積率為多少?,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,5、建筑覆蓋率(建筑密度):建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物基底建筑面積和建設(shè)用地面積的比率建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%試算覆蓋率:某地塊的總面積為1000平方米,其上建筑物的基地總面積為600平方米,問建筑密度?,6、綠地率:在建筑用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與總用地面積的比率(%)。綠地包括:公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(道路綠紅線內(nèi)的綠地),不包括屋頂、天臺人工綠地.,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,7、商品房建筑面積:商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔責任。8、套內(nèi)建筑面積:成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。,9、共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,常規(guī)物業(yè)實用率多層住宅:90-93%小高層及高層住宅:80-88%寫字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè):50%左右,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,不同制式單位的換算(米、公頃、英尺、畝)1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,10、房地產(chǎn)開發(fā)程序:房地產(chǎn)綜合開發(fā)從開發(fā)項目策劃開始,中間經(jīng)過土地征用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、施工準備、工程施工、竣工驗收、房地產(chǎn)營銷及物業(yè)管理,直到項目后評價為止所經(jīng)歷的過程。在這個持續(xù)時間較長的完整過程中,要經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)公司、計劃部門、規(guī)劃部門、施工單位、市政部門、銀行等許多單位和部門的協(xié)調(diào)和配合,因此,這個程序是一項非常復(fù)雜的過程。,11、竣工驗收:對房地產(chǎn)項目在完工后和交工前所進行的綜合性檢查驗收??⒐を炇帐墙ㄔO(shè)項目全過程的最后一個程序,是全面考核建設(shè)工作、檢查設(shè)計、工程質(zhì)量是否符合要求,審查投資使用是否合理的重要環(huán)節(jié),是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標志。國家規(guī)定所有建設(shè)項目,按批準的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容建成,工業(yè)項目經(jīng)過運轉(zhuǎn)和試生產(chǎn)考核,能夠生產(chǎn)合格產(chǎn)品;非工業(yè)項目符合設(shè)計要求,能夠正常使用,都要及時組織驗收。驗收合格后,才能交付使用。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,12、物業(yè)接管驗收:物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建沒單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,13、竣工驗收與接管驗收的不同13.1.驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求;接管驗收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收。13.2.驗收性質(zhì)不同竣工驗收是政府行為,接管驗收是企業(yè)行為。13.3.驗收條件不同竣工驗收的首要條件是全部施工完畢,設(shè)備已落位;接管驗收的首要條件是竣工驗收合格,并且附屬設(shè)備己完全正常使用,房屋編號已得到認可。,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,13.4.移交對象不同竣工驗收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程;接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。13.5.驗收階段不同竣工驗收合格后,由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù),標志著物業(yè)可以交付使用:接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收,接管驗收一旦完成,即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù),標志著物業(yè)正式進入使用階段。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,1.世界物業(yè)管理的起源:19世紀60年代,英國奧威婭.希爾(OclvHill)開始了物業(yè)管理的探索。,2、沿海物業(yè)管理的起源:1)物業(yè)管理在香港起源1959年在香港一場大火燒得五萬人無家可歸,公共房屋制度開始引進。2)1970年,香港《多層建筑物條例》實行。物業(yè)管理在香港正式成為一種重要的行業(yè)。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,3、我國(大陸)的物業(yè)管理起源:1981年3月,深圳市物業(yè)管理有限公司成立,同年9月,成立東湖麗苑物業(yè)管理處。1996年,行業(yè)內(nèi)開始采用招標決定物業(yè)小區(qū)的管理公司的選擇。這就是著名的鹿丹村招標。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,三、物業(yè)管理的基本概念,1、物業(yè):指建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)一般由三個部分組成:建筑物:指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物,通常也被視為相對獨立的物業(yè)。配套設(shè)備設(shè)施相關(guān)場地,三、物業(yè)管理的基本概念,2、物業(yè)管理:業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,3、物業(yè)管理的作用:物業(yè)功能正常發(fā)揮;環(huán)境優(yōu)美、舒適、安全;物業(yè)保值、增值;,三、物業(yè)管理的基本概念,4、物業(yè)的分類:按使用功能可分為:住宅區(qū)物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)寫字樓物業(yè)、商貿(mào)樓物業(yè)按層數(shù)劃分:多層(8層以下)小高層(9~18層)高層(19~33層)超高層(34層以上),三、物業(yè)管理的基本概念,環(huán)境綠化美化,三、物業(yè)管理的基本概念,6、管理服務(wù)總收入的主要來源:部分商業(yè)用房租金;公共設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入;向業(yè)主收取管理服務(wù)費;住宅區(qū)的其他合法收入。,三、物業(yè)管理基本概念,7、管理服務(wù)費的基本開支:公共設(shè)施、設(shè)備和公共場所的日常管理、維修和養(yǎng)護費用;人員工資、福利及辦公費用;聘請的專營公司及其他聘請人員的費用,如聘請電梯公司保養(yǎng)電梯;社區(qū)文化活動費用;公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的保險費用和法定稅費,三、物業(yè)管理基本概念,8、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì):一般分4個等級,為甲、乙、丙、丁9、物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)評比分為:市優(yōu)、省優(yōu)及國優(yōu),三、物業(yè)管理基本概念,四、物業(yè)法規(guī),1、前期物業(yè)管理:是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。國家對前期物業(yè)管理的規(guī)定帶有強制性。(見《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定。),2、物業(yè)管理中,是業(yè)主還是物業(yè)管理公司處于主導(dǎo)地位?在物業(yè)管理過程中,業(yè)主是處于主導(dǎo)地位的,以業(yè)主大會為權(quán)利核心,由業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司,并代表全體業(yè)主與其簽訂合同。在明確業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、義務(wù)和責任的同時,由物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托,按照業(yè)主的愿望與要求對物業(yè)實施管理。,四、物業(yè)法規(guī),3、物業(yè)管理公司是否有對住戶罰款的權(quán)利?罰款是一種行政處罰的行為,除行政處罰以外,所有的相似情形都不能稱為“罰款”。因為物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織,不是行政機關(guān),當然不享有行政處罰權(quán)。也不符合受委托組織的條件。所以物業(yè)管理公司是無權(quán)罰款的。但是可以在合同中約定違約金,用違約金條款來制約業(yè)主的不當行為。,四、物業(yè)法規(guī),4、物業(yè)管理公司在業(yè)主不繳納物業(yè)管理費的情況下可以對其停水停電嗎?一般情況下,供水合同、供電合同只是自來水公司、供電公司與業(yè)主之間簽訂的合同,物業(yè)管理在上述合同中不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不能以其未交納管理費為由,擅自停水、停電。便是當物業(yè)管理公司受到自來水公司、供電公司的明確授權(quán)且業(yè)主沒有繳納水電費的前提下,則可以代其行使權(quán)利。,四、物業(yè)法規(guī),5、業(yè)主入住時房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)該由誰負責?如果房屋還在保修期內(nèi),應(yīng)該由開發(fā)商(建設(shè)單位)承擔責任,開發(fā)商已委托物業(yè)公司進行維修,但開發(fā)商承擔保修責任后,可以向施工單位追償。如果不在保修期內(nèi),且不屬于物業(yè)公司承擔維修責任范圍的,就應(yīng)當由業(yè)主自己維修。如果屬于公共部位、共用設(shè)施,就可以通過業(yè)主大會會議決定動用專項維修資金進行維修。,四、物業(yè)法規(guī),6、在停車場內(nèi)車輛被損壞,物業(yè)管理公司是否有責任?物業(yè)公司與車主是保管合同關(guān)系。如果車輛的損壞是第三人所致,應(yīng)當由第三人承擔賠償責任,但是當無法查明第三人時,則物業(yè)公司應(yīng)當承擔賠償責任。這就要求物業(yè)公司盡到充分的注意義務(wù)。,四、物業(yè)法規(guī),7、小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損害,物業(yè)公司應(yīng)當承擔賠償責任嗎?國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責作?!边@說明物業(yè)公司是否承擔責任不能一概而論,關(guān)鍵是看物業(yè)公司是否履行了合同的義務(wù),盡到了管理職責。,四、物業(yè)法規(guī),在此,需要特別說明一下的:保安工作的交接班記錄登記工作,公共區(qū)域的警示牌的懸掛、擺設(shè)均是履行合同的重要內(nèi)容和證據(jù),不可忽視。,四、物業(yè)法規(guī),8、在什么情況下物業(yè)公司對員工的行為應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任?《民法通則》第43條規(guī)定“第四十三條企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動,承擔民事責任?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第58條規(guī)定:“企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員,以法人名義從事經(jīng)營活動,給他人造成經(jīng)濟損失的,企業(yè)法人應(yīng)當承擔民事責任,在企業(yè)法人承擔了民事責任后,可以給有過錯的工作人員與內(nèi)部處分,如有損失,可以向其追償?!笨梢?,如果職員的職務(wù)行為造了他人損失,則物業(yè)管理公司在承擔相應(yīng)責任后,可以向有過錯的職員追償。,四、物業(yè)法規(guī),第一條:物業(yè)管理公司與業(yè)主是什么關(guān)系?,物業(yè)公司是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有,因而物業(yè)公司通過合同或契約,接受業(yè)主委托,代表業(yè)主并運用經(jīng)濟手段經(jīng)營管理物業(yè)。所以物業(yè)管理公司與業(yè)主之間就是委托合同關(guān)系。,第二條:物業(yè)管理中,是業(yè)主還是物業(yè)管理公司處于主導(dǎo)地位?,在物業(yè)管理過程中,業(yè)主是處于主導(dǎo)地位的,以業(yè)主大會為權(quán)利核心,由業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司,并代表全體業(yè)與其簽訂合同。在明確業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、義務(wù)和責任的同時,由物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托,按照業(yè)主的愿望與要求物業(yè)實施管理。,第三條:業(yè)主能否自己管理物業(yè)?業(yè)主可以單獨解除與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理合同嗎?,《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第四條規(guī)定:“住宅小區(qū)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式,由物業(yè)公司統(tǒng)一實行專業(yè)化管理?!钡谄邨l規(guī)定:“物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法,應(yīng)報房地產(chǎn)行政主管部門備案?!彼?,委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理是政府推行的一項小區(qū)管理政策,也是政府為便于小區(qū)管理,有利于保護業(yè)主和生活中的權(quán)益而作出的強制性規(guī)定。業(yè)主就不能自己管理物業(yè)。,物業(yè)管理公司未征得業(yè)主委員會的同意,單方面提高服務(wù)收費標準的做法是不當?shù)?。物業(yè)管理費是物業(yè)管理合同主要內(nèi)容之一,物業(yè)公必須與業(yè)主大會協(xié)商,雙方達成一致方可增加物業(yè)管理費。,第四條:物業(yè)公司可以單方面增加管理費么?,從何時開始計收物業(yè)管理費,國家沒有這方面的規(guī)定,但規(guī)定了按照合同約定來執(zhí)行。因此,在售房合同或物業(yè)管理合同中約定了計費時間,就應(yīng)當執(zhí)行該條款。在沒有合同約定的情況下,從法律的角度來看,物業(yè)管理公司提供服務(wù)時,業(yè)主就應(yīng)當向物業(yè)管理公司支付管理費。在實際操作中,只要認定房屋具備交樓條件或業(yè)主接到的收樓通知書上具有明確的交樓日期就應(yīng)該開始計收管理費。,第五條:物業(yè)管理公司從何時開始向業(yè)主計收物業(yè)管理費?,物業(yè)管理主要負責公共地方和共用設(shè)施的管理,無論業(yè)主是否居住自己的房屋,均不影響物業(yè)公司對公共部位的管理,管理費的收取與其是否居住關(guān)系不大。無論業(yè)主是否居住,都按照物業(yè)管理合同收取管理費。,第六條:業(yè)主沒有在已收樓房屋居住,物業(yè)管理公司是否有權(quán)對其收取管理費?,第七條:業(yè)主收樓后以房屋存在質(zhì)量問題而拒絕繳納管理費,可以么?,這主要看該質(zhì)量問題是否影響業(yè)主的正常居住,如果房屋存在質(zhì)量問題只是一些很小的問題,比如一個開關(guān)線路稍有故障,這完全不影響其正常居住,則不視為逾期交樓,其必須按合司約定交納管理費。在我們《商品房買賣合同》補充協(xié)議上有明確的約定。此外,質(zhì)量問題是發(fā)展商造成的,與物業(yè)公司無關(guān),業(yè)主無權(quán)以質(zhì)量問題為由拒交管理費。,一般情況下,供水合同、供電合同只是自來水公司、供電公司與業(yè)主之間簽訂的合同,物業(yè)管理在上述合同中不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不能以其未交納管理費為由,擅自停水、停電。但是當物業(yè)公司受到自來水公司、供電公司的明確授權(quán)且業(yè)主沒有繳納水電費的前提下,則可以代其行使權(quán)利。,第八條:物業(yè)管理公司以業(yè)主不繳納物業(yè)管理費為由而停水停電可行么?,如果房屋還在保修期內(nèi),應(yīng)該由開發(fā)商(建設(shè)單位)承擔責任,開發(fā)商已委托物業(yè)公司進行維修,但開發(fā)商承擔保修責任后,可以向施工單位追償。如果不在保修期內(nèi),且不屬于物業(yè)公司承擔維修責任范圍的,就應(yīng)當由業(yè)主自己負責維修,如果屬于公共部位、共用設(shè)施,就可以通過業(yè)主大會會議決定動用專項維修資金進行維修。,第九條:業(yè)主入住時房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題應(yīng)該由誰負責?,物業(yè)公司與車主是保管合同關(guān)系。如果車輛的損壞是第三人所致,應(yīng)當由第三人承擔賠償責任,但是當無法查明第三人時,則物業(yè)公司應(yīng)當承擔賠償責任。這就要求物業(yè)公司盡到充分的注意義務(wù)。,第十條:在停車場內(nèi)車輛被損壞,物業(yè)管理公司是否有責任?,第十一條:小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損害,物業(yè)公司應(yīng)當承擔賠償責任嗎?,國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任?!边@說明物業(yè)公司是否承擔責任不能一概而論,關(guān)鍵是看物業(yè)公司是否履行了合同義務(wù)。在物業(yè)公司無故意或重大過失可以免責。在此,需要特別說明一下的:保安工作的交接班記錄登記工作,園區(qū)/樓道簽到工作,公共區(qū)域的警示牌的懸掛、擺設(shè)均是履行合同的重要內(nèi)容和證據(jù),不可忽視。,,第十二條:樓頂水泥脫落傷人,物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該負責?,物業(yè)管理公司受業(yè)主委托,專門對物業(yè)公共部位進行管理,具有管理職能,也負有管理的義務(wù)。民法通則第126條規(guī)定:“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外?!睒琼斔鄬儆诠膊课?,如果物業(yè)公司沒有盡到管理責任,則必須承擔責任,因此,如果物業(yè)管理公司能證明盡到了管理責任,完全履行了物業(yè)管理合同義務(wù),應(yīng)當認定物業(yè)管理公司沒有過錯,不應(yīng)當承擔責任,反之,則應(yīng)當承擔責任。,第十三條:何時可以破門而入進行管理措施?由誰來承擔破門而入造成的損失?,物業(yè)管理公司管理的任務(wù)之一就是保證管理區(qū)域內(nèi)的人身、財產(chǎn)的安全。當出現(xiàn)緊急情況時,如果保護的利益大于所造成的損失,就可以采取緊急避險的行為。如果業(yè)主房屋內(nèi)出現(xiàn)危及業(yè)主及其他人員的人身、財產(chǎn)緊急情況時,物業(yè)管理公司可以采取破門而入的辦法。但是行為必須符合緊急避險的條件。所謂緊急避險就是為了使第三人或者本人的人身或者財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取加害于他人人身或者財產(chǎn)的損害行為。破門而入造成的損失應(yīng)當由引起險情的人或受益人(多指業(yè)主)承擔。,第十四條:物業(yè)公司應(yīng)承擔民事責任的情形有多少種?,整體上來說有兩種民事責任:一、違約責任:1)不按時檢查房屋及共用設(shè)施、設(shè)備;2)對房屋及共用設(shè)施設(shè)備修繕不及時;3)修繕未達到國家規(guī)定的標準;4)不及時治理危害公共安全的設(shè)施設(shè)備,不及時更新共用設(shè)施設(shè)備;5)不及時清理垃圾;6)在小區(qū)濫設(shè)廣告,濫行張貼,影響小區(qū)外觀;,一、違約責任:7)損壞共用設(shè)施及設(shè)備;8)擅自將物業(yè)管理費挪作他用;9)亂搭亂建,改變房屋和共用設(shè)施設(shè)備的用途;10)擅自擴大收費范圍,提高收費標準;11)不履行保安職責;12)不勸阻、制止業(yè)主和其他人的違法及違反小區(qū)管理規(guī)則的行為,造成損失;13)其他違約行為。,二、侵權(quán)行為:1)侵占物業(yè)管理費用,公共設(shè)施及設(shè)備;2)對管理公共設(shè)施造成損害;3)未經(jīng)業(yè)主委員會同意,占用物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房;4)在修繕、拆毀、挪動建筑物及設(shè)施等物業(yè)管理行為中致人損害;5)強迫業(yè)主接受不必要的物業(yè)管理服務(wù);6)其他侵權(quán)行為。,,謝謝?。?- 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