DTZ茂業(yè)中心項(xiàng)目全程服務(wù)方案1117 140頁(yè)

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1、Page 0茂業(yè)中心項(xiàng)目全程服務(wù)方案茂業(yè)中心項(xiàng)目全程服務(wù)方案DTZDTZ戴德梁行成都公司戴德梁行成都公司20092009年年1111月月Page 1綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱Page 2綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱 成都市概況成都市概況 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)概況周遍市場(chǎng)分析周遍市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 3成都成都數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局u地理位置:

2、 u成都地處中國(guó)西南部，是四川省省會(huì)。u城市總面積12,390 平方公里， 總?cè)丝?1,125萬(wàn)u總體經(jīng)濟(jì):u四川省的經(jīng)濟(jì)文化中心；西南地區(qū)的金融中心、科技中心、商貿(mào)中心和交通樞紐。u歷史文化:u著名人物: 諸葛亮、杜甫、李白。 u著名旅游景點(diǎn): 武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遺址等。u 國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)u 全國(guó)宜居城市全國(guó)宜居城市u 全國(guó)最佳旅游城市全國(guó)最佳旅游城市成都市概況成都市概況Page 4u中國(guó)西部最大的貿(mào)易中心，市場(chǎng)覆蓋四川省并輻射西南地區(qū)6個(gè)省市區(qū)2.5億人口；u全市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、金融業(yè)務(wù)交易量居中國(guó)西部各城市首位；u全市私人轎車擁有量全國(guó)排名第三；u

3、中國(guó)服務(wù)設(shè)施最佳會(huì)展城市；u全球服務(wù)外包新興城市50強(qiáng)，排名37位;u美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、泰國(guó)、法國(guó)、新加坡、巴基斯坦已在成都設(shè)立領(lǐng)事館；u美國(guó)商會(huì)、歐盟商會(huì)、中英貿(mào)易協(xié)會(huì)、臺(tái)商企業(yè)協(xié)會(huì)、香港貿(mào)促會(huì)等諸多知名機(jī)構(gòu)或組織均在成都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)或辦事處；u目前已有145家世界500強(qiáng)進(jìn)駐四川，其中134家在成都落戶。成都市概況成都市概況Page 5地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值資料來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局成都市概況成都市概況Page 6人口規(guī)模人口規(guī)模u2008年末成都市總?cè)丝谶_(dá)到1,125萬(wàn)人，在全國(guó)所有城市中位列第四。u熟練的技術(shù)水平、低廉的勞動(dòng)力成本，吸引大量企業(yè)來(lái)成都投資發(fā)展，帶動(dòng)成都市的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。教

4、育資源與勞動(dòng)力教育資源與勞動(dòng)力u38所高等教育機(jī)構(gòu)，每年提供大約10萬(wàn)名畢業(yè)生。u超過(guò)70家的科研院所及2,700余家相關(guān)機(jī)構(gòu)，各個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)人員超過(guò)58,000余名。u著名高校：四川大學(xué)、成都電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川師范大學(xué)u勞動(dòng)力成本約為沿海城市平均水平的2/3。u近年的人員離職率始終低于18，大大低于上海北京等地（年人員流動(dòng)流動(dòng)率約為30）成都市概況成都市概況Page 7外商直接投資外商直接投資u 隨著西部大開(kāi)發(fā)，外商投資的額度逐年增加；u 外商投資的增加，促進(jìn)了成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，也創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，也增加了對(duì)成都市商業(yè)、房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)的需求。資料

5、來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局成都市概況成都市概況Page 8u航空：雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)內(nèi)五大機(jī)場(chǎng)之一，現(xiàn)有國(guó)際航線26條（其中7條直航航線）；成都至阿姆斯特丹是中國(guó)西南地區(qū)首個(gè)直航歐洲航線；機(jī)場(chǎng)第二跑道將在2009年底建成使用，第二航站樓將在2011年投入使用。u陸路：現(xiàn)有4條對(duì)外鐵路，計(jì)劃增至11條；通過(guò)現(xiàn)有公路和新建公路的連接，構(gòu)筑省內(nèi)城際1小時(shí)和2小時(shí)交通圈；成都未來(lái)將成為我國(guó)西部地區(qū)最大陸路樞紐。u水路：重慶港、樂(lè)山港、瀘州港，三大港口均有高速公路與成都連接；未來(lái)還將開(kāi)通成都至瀘州、重慶的集裝箱城際班車。交通條件交通條件成都市概況成都市概況Page 9u成都市未來(lái)規(guī)劃有7條地鐵線路，目前1號(hào)線正在

6、施工建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年建成通車。u2007年12月地鐵2號(hào)線開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2012年左右建成通車u地鐵的建成通車，將大大提升城市交通的運(yùn)行效率，大幅度擴(kuò)展市民的生活和活動(dòng)空間地鐵規(guī)劃地鐵規(guī)劃成都市概況成都市概況Page 10人民路軸科技商務(wù)區(qū)（SBD）東大街軸金融商務(wù)大道騾馬市片區(qū)商貿(mào)、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)的高度聚集區(qū)天府廣場(chǎng)-陜西街片區(qū)面向區(qū)域和全國(guó)市場(chǎng)的文化、商貿(mào)、商務(wù)、金融業(yè)發(fā)展中心紅星路-鹽市口片區(qū)亞洲一流商業(yè)中心猛追灣片區(qū)休閑商務(wù)區(qū)（RBD）兩軸四片規(guī)劃兩軸四片規(guī)劃u成都市政府對(duì)未來(lái)的科技、金融、商務(wù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃了“兩軸四片”的集中區(qū)域。資料來(lái)源：成都市商務(wù)局成都市概況成都市

7、概況Page 11未來(lái)四大新城與中心城未來(lái)四大新城與中心城u東部新城：以錦江區(qū)和龍泉驛區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)、汽車及機(jī)械制造業(yè)。u南部新城：以高新區(qū)和華陽(yáng)縣為主要區(qū)域，未來(lái)成都市行政中心所在地，重點(diǎn)發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)集群、商政中心。u西部新城：以青羊區(qū)、高新西區(qū)、溫江區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展休閑、教育、文化產(chǎn)業(yè)。u北部新城：以金牛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)物流、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)。東部和南部是政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域東部和南部是政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域成都市概況成都市概況Page 12京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈具有良好的發(fā)展前景，被稱作中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“第四極

8、第四極”成渝新特區(qū)成渝新特區(qū)中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極成都市概況成都市概況Page 13綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱 成都市概況成都市概況 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)概況周遍市場(chǎng)分析周遍市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 14成都市房地產(chǎn)投資情況成都市房地產(chǎn)投資情況u2009年一季度,完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資383.84億元，同比下降24.5%。資料來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況Page 15成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體銷

9、售情況成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體銷售情況資料來(lái)源：成都市房管局u2001年以后，大量外地開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入成都市場(chǎng)，同時(shí)由于市場(chǎng)需求的擴(kuò)大，尤其是對(duì)住宅類物業(yè)的強(qiáng)勁需求，促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。u2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)不夠理想，購(gòu)買(mǎi)行為主要來(lái)自剛性需求。u商品房市場(chǎng)在2009年2季度表現(xiàn)非?；钴S，成交量增長(zhǎng)明顯，庫(kù)存消化速度遠(yuǎn)高于預(yù)期。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況Page 16主城區(qū)各類物業(yè)成交情況主城區(qū)各類物業(yè)成交情況u截止2009年2季度，主城區(qū)范圍內(nèi)成交的各類物業(yè)中住宅成交量所占比例仍然最大，為83.2，環(huán)比略有下降。商業(yè)物業(yè)成交量占比有所上升，達(dá)6.5%。u隨著

10、近來(lái)住宅物業(yè)的投資回報(bào)率走低，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)和辦公用房將吸引更多資金，成交量所占比例將進(jìn)一步提高。資料來(lái)源：成都市房管局20092009年年2 2季度全市商品房成交結(jié)構(gòu)季度全市商品房成交結(jié)構(gòu)住宅住宅資料來(lái)源 ：成都市房管局成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況Page 17綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱 成都市概況成都市概況 寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)概況周遍市場(chǎng)分析周遍市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 18n成都的寫(xiě)字樓主要分布

11、在市中心CBD（中央商務(wù)區(qū)）及城南。n市中心的寫(xiě)字樓主要位于總府路-順城大街-南大街-人民南路的“十”字形片區(qū)、成都的中心商業(yè)區(qū)春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)一帶、“順城大街-騾馬市一帶、以及武侯祠大街漿洗街一帶。n隨著南部新區(qū)周邊配套不斷完善以及東大街金融商務(wù)區(qū)域的形成、并依托地鐵1號(hào)線和2號(hào)線，人民南路沿線以及東大街周邊區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)寫(xiě)字樓聚集的區(qū)域。 CBDCBDSBDSBD東大街軸東大街軸人南沿線軸人南沿線軸寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述Page 19n甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓、酒店寫(xiě)字間、商住樓/商務(wù)公寓星羅棋布，構(gòu)成了成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)多元化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)格局。 商住樓商住樓/ /商務(wù)公寓

12、商務(wù)公寓乙級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園型寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園型寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓主要租金水平主要租金水平20-30元/m2/月50-80元/m2/月30-60元/m2/月90-150元/m2/月售價(jià)售價(jià)4,000-5,000元/m25,000-7,000元/m24,000-6,000元/m28,000-15,000元/m2入駐率入駐率90-95%80-85%80-90%客戶特征客戶特征中小企業(yè)、個(gè)人工作室中小企業(yè)企業(yè)總部具有雄厚實(shí)力的大中型公司；處于發(fā)展階段的中型企業(yè)?？蛻艨紤]點(diǎn)客戶考慮點(diǎn)低辦公成本，辦公空間需求不大低辦公成本，辦公空間需求不大辦公環(huán)境舒適，價(jià)格合適，符合企業(yè)總部形象注重企業(yè)形象；

13、強(qiáng)調(diào)商務(wù)氣息；商務(wù)配套和服務(wù)齊備物業(yè)特點(diǎn)物業(yè)特點(diǎn)商務(wù)配套不齊全，缺乏專業(yè)、個(gè)性化的服務(wù)意識(shí)整體檔次不高，缺乏專業(yè)的、個(gè)性化的服務(wù)與商務(wù)配套辦公場(chǎng)所相對(duì)獨(dú)立，擁有高品質(zhì)生態(tài)及綠化環(huán)境，商務(wù)服務(wù)有待提高專業(yè)形象完善專業(yè)的商務(wù)服務(wù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)下降下降上升上升寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述Page 201. 川信大廈2. 冠城廣場(chǎng)3. 城市之心4. 威斯頓聯(lián)邦大廈5. 時(shí)代廣場(chǎng)6. 中環(huán)廣場(chǎng)7. 匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)8. 香格里拉中心9. 力寶大廈10.國(guó)航世紀(jì)中心現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓地鐵一號(hào)線地鐵二號(hào)線2 21 13 34 45 56 68 8CBDCBDSBDSBD7 79 9n成都目前已

14、投入使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓共 1010 棟。n甲級(jí)寫(xiě)字樓大都分布在CBDCBD（中央商務(wù)區(qū)）（中央商務(wù)區(qū)）和SBDSBD（科技商務(wù)區(qū)），（科技商務(wù)區(qū)），未來(lái)將進(jìn)一步擴(kuò)展到人民南路沿線-天府新城，以及東大街沿線?，F(xiàn)有存量現(xiàn)有存量:453,000 sq m:453,000 sq m1010甲級(jí)寫(xiě)字樓分布甲級(jí)寫(xiě)字樓分布寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述Page 21甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)1. 仁恒廣場(chǎng)2. 航天科技大廈3. 九龍倉(cāng)天府時(shí)代廣場(chǎng)4. 喜年廣場(chǎng)5. 來(lái)福士廣場(chǎng)6. 城市之心2期7. 愛(ài)美高文化宮寫(xiě)字樓8. 國(guó)航世紀(jì)中心9. 瑞安中匯廣場(chǎng)10. 鐵獅門(mén)項(xiàng)目11. 新鴻基國(guó)際金融中心12. 九龍倉(cāng)紅

15、星路項(xiàng)目13. 中信大廈14. 中國(guó)水電大廈東大街軸東大街軸人南沿線軸人南沿線軸14141313未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布在人民南路天府大道人民南路天府大道和東大街沿線東大街沿線兩軸。1 12 23 34 46 67 79 91010121211115 58 8部分未來(lái)入市的甲級(jí)寫(xiě)字樓部分未來(lái)入市的甲級(jí)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述Page 22萌芽階段萌芽階段啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段城市辦公物業(yè)城市辦公物業(yè)發(fā)展模型發(fā)展模型動(dòng)因動(dòng)因n辦公需要n改善環(huán)境n追求形象n需求多樣化表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式n住宅改辦公n住宅立項(xiàng)作辦公n純商務(wù)形象n多樣化客戶特征客戶特征n創(chuàng)業(yè)型企

16、業(yè)n成長(zhǎng)型中小企業(yè)n迅速發(fā)展的中小企業(yè)n初具規(guī)模的企業(yè)n各種類型企業(yè)產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征n住宅n第一代商務(wù)公寓n純寫(xiě)字樓出現(xiàn)n寫(xiě)字樓趨向更高層次專業(yè)化客戶關(guān)注點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)n無(wú)n位置n價(jià)格n交通n使用成本n位置n配套n硬件n商務(wù)氛圍n地段n服務(wù)n健康n風(fēng)景寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述Page 23n2005年以來(lái)成都市的寫(xiě)字樓竣工面積逐步回升。n2000-2008平均每年的寫(xiě)字樓竣工面積為14.1萬(wàn)平方米。資料來(lái)源: 成都市統(tǒng)計(jì)年鑒竣工面積竣工面積市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀Page 24銷售與空置面積銷售與空置面積資料來(lái)源: 成都市統(tǒng)計(jì)年鑒n成都市寫(xiě)字樓銷售面積受全國(guó)大環(huán)境影響較大。2003年受全國(guó)寫(xiě)

17、字樓市場(chǎng)疲軟和全國(guó)“非典”疫情的影響銷售面積出現(xiàn)了下滑；其后，由于新進(jìn)入銷售市場(chǎng)的寫(xiě)字樓數(shù)量較少，導(dǎo)致銷售面積下降，隨后，隨著時(shí)代廣場(chǎng)、天府中心、匯日央擴(kuò)等項(xiàng)目熱銷，銷售量回升。n2000-2008平均每年寫(xiě)字樓銷售面積16.72萬(wàn)平方米。寫(xiě)字樓的空置量逐年下降，反映出需求增長(zhǎng)旺盛。市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀Page 25n2004年后，寫(xiě)字樓售價(jià)回升。2006年，由于匯日央擴(kuò)，時(shí)代廣場(chǎng)，正熙國(guó)際等中高檔寫(xiě)字樓的熱銷，快速提升了市場(chǎng)整體均價(jià)。2008年1-9月,整體均價(jià)上升到8,120元/平方米，同比增長(zhǎng)35.3%。n從方位來(lái)看，由于人民南路沿線寫(xiě)字樓,特別是高端寫(xiě)字樓的興起，城南成交價(jià)格上漲較快。其余

18、方位(包括城東)寫(xiě)字樓檔次較低，價(jià)格也相應(yīng)較低。n從環(huán)域來(lái)看，由于內(nèi)環(huán)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地十分有限,目前價(jià)格最高的區(qū)域集中在內(nèi)環(huán)，為10,718元/平方米。目前，一環(huán)區(qū)域內(nèi)聚集了成都市主要的高檔寫(xiě)字樓。銷售價(jià)格銷售價(jià)格市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀Page 26成都甲級(jí)寫(xiě)字樓租售價(jià)格長(zhǎng)期滯漲，其主要原因在于產(chǎn)品品質(zhì)沒(méi)有明顯提升。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓租售價(jià)格長(zhǎng)期滯漲，其主要原因在于產(chǎn)品品質(zhì)沒(méi)有明顯提升。n最近5年間（2003-2007年），成都甲級(jí)寫(xiě)字樓租售價(jià)格在相對(duì)比較穩(wěn)定：租金徘徊于90-110元/平方米/月，銷售價(jià)格一般在8,000-10,000元/平方米。（匯日.央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)因其品質(zhì)相對(duì)有明顯提升，2007年銷售價(jià)

19、格為20,000元/平方米，且銷售速度較快，目前已無(wú)房源可售。匯日.央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)與香格里拉中心由于硬件環(huán)境的良好，租金平均水平也分別達(dá)到150元/平方米/月和140元/平方米/月的水平）。n這與同時(shí)期住宅、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展形成強(qiáng)烈反差。n究其原因，主要是開(kāi)發(fā)水平不高，產(chǎn)品檔次和品質(zhì)沒(méi)有明顯提升，價(jià)格滯漲。20082008年，新推出高品質(zhì)寫(xiě)字樓憑借其高品質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并借助房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走高的市場(chǎng)年，新推出高品質(zhì)寫(xiě)字樓憑借其高品質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并借助房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走高的市場(chǎng)氛圍，實(shí)現(xiàn)了一定的價(jià)格突破。氛圍，實(shí)現(xiàn)了一定的價(jià)格突破。n國(guó)航大廈：甲級(jí)，目前售價(jià)13,000元/平方米以上，月租12

20、0-140元/平方米；n力寶大廈：爛尾樓改造，建筑上略有瑕疵，甲級(jí)，售價(jià)10,000元/平方米，月租105-115元/平方米。n豐德國(guó)際：乙級(jí)，目前銷售價(jià)格8,000元/平方米左右，預(yù)計(jì)月租90元-100/平方米。市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀Page 27明宇金融廣場(chǎng)45,000喜年廣場(chǎng)50,000東大街鐵獅門(mén)項(xiàng)目64,000中匯廣場(chǎng)33,000鑫匯項(xiàng)目80,000九龍倉(cāng)IFC75,000天一大廈35,000仁恒置地廣場(chǎng)50,000華置廣場(chǎng)60,000天府時(shí)代廣場(chǎng)60,000城市之心三期70,000陽(yáng)光保險(xiǎn)75,000SHK國(guó)際金融中心1期50,000特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)46,000航天科技大廈58,000來(lái)

21、福士廣場(chǎng)78,000百揚(yáng)大廈50,000旺旺項(xiàng)目50,000中信廣場(chǎng)43,000希頓國(guó)際廣場(chǎng)75,000中國(guó)水電大廈22,000拉德方斯大廈680,00天府軟件園三期60,000中航城市廣場(chǎng)70,000東方希望集團(tuán)總部30,000成都大魔方50,000九龍倉(cāng)協(xié)慧廣場(chǎng)50,000年份200920102011201220132013及以后合計(jì)供應(yīng)量（）103,000226,000262,000180,000228,000498,0001,497,000n受國(guó)際金融危機(jī)影響，部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目推遲了開(kāi)發(fā)計(jì)劃。目前已知的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量達(dá)到了147.7147.7萬(wàn)萬(wàn)，其中在2013年以前可以入市的

22、有99.999.9萬(wàn)萬(wàn)，平均每年的供應(yīng)量約2020萬(wàn)萬(wàn)。n未來(lái)5年高新南區(qū)沿線預(yù)計(jì)將有21.921.9萬(wàn)萬(wàn)市場(chǎng)化的甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，平均每年新增供應(yīng)4.384.38萬(wàn)萬(wàn)。注：紅色部分為東大街沿線項(xiàng)目，藍(lán)色為天府新城區(qū)域項(xiàng)目成都甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)主要供應(yīng)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)主要供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀Page 28綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱 成都市概況成都市概況 寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展綜述 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)概況周遍市場(chǎng)分析周遍市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page

23、 29成都的三大傳統(tǒng)成都的三大傳統(tǒng)核心商圈核心商圈u春熙路商圈u鹽市口商圈u騾馬市-西大街商圈商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 30春熙路商圈概況春熙路商圈概況u商圈以春熙路步行街為核心，北至總府路、南達(dá)上東大街、西靠新街、東接紅星路三段，面積約300多畝。u成都市商圈的“心臟”，是成都市第一商圈，“都市精華商業(yè)區(qū)”的代表u集商貿(mào)、金融、餐飲服務(wù)、文化休閑等為一體的區(qū)域，有“西南第一步行街”的美譽(yù)。伊勢(shì)丹百貨伊勢(shì)丹百貨IsetanIsetan王府井百貨王府井百貨Wangfujing Department Wangfujing Department StoreStore商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析P

24、age 31u鹽市口為核心，北至人民東路、南達(dá)新光華街、西靠人民南路一段、東臨青石橋街、青年路，面積約220多畝。u區(qū)域內(nèi)集合了商貿(mào)、餐飲、文化、休閑娛樂(lè)、酒店等多種業(yè)態(tài)。商業(yè)氣氛濃厚u目前由于交通、規(guī)劃等歷史與現(xiàn)實(shí)因素，使該區(qū)域在總體建設(shè)方面比春熙路商圈稍微弱一些。鹽市口商圈概況鹽市口商圈概況人民商場(chǎng)（茂業(yè)百貨）人民商場(chǎng)（茂業(yè)百貨）Maoye Maoye Department StoreDepartment Store卡地亞旗艦店卡地亞旗艦店 Cartier Flagship Cartier Flagship StoreStore商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 32u以騾馬市為核心，人民中

25、路2段為軸的兩側(cè)區(qū)域?？偯娣e約860畝。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積13萬(wàn)平方米，大小商家近150家。u近年來(lái)西大街商業(yè)環(huán)境逐步提升，對(duì)該區(qū)域的商業(yè)氛圍有很大的促進(jìn)作用。u商圈以商務(wù)商業(yè)為主，兼有休閑、文化、娛樂(lè)和居住功能為一體的中高檔綜合商業(yè)形態(tài)。商業(yè)氛圍較濃、市政設(shè)施完善、消費(fèi)檔次以中檔偏高為主。騾馬市騾馬市- -西大街商圈概況西大街商圈概況鉑金城廣場(chǎng)鉑金城廣場(chǎng)Platinum CityPlatinum City時(shí)尚百盛時(shí)尚百盛ParksonParkson商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 33社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)u在傳統(tǒng)商圈之外的商業(yè)集中區(qū)域，伴隨著大型住宅項(xiàng)目同步發(fā)展。u物業(yè)資源更加豐富、租金相對(duì)低廉，客戶

26、群體相對(duì)穩(wěn)定。u目前多分布于二環(huán)路沿線，已形成了光華、雙楠、桐梓林等較為成熟的社區(qū)商圈。u沃爾瑪、伊藤洋華堂、樂(lè)賓百貨、宜家、歐尚、家樂(lè)福等知名品牌均選擇進(jìn)駐社區(qū)商圈。u在傳統(tǒng)商業(yè)聚集區(qū)趨向飽和的時(shí)期，社區(qū)商業(yè)逐漸開(kāi)始吸引更多的資本。u未來(lái)成都市將著力打造數(shù)十個(gè)規(guī)模不等的社區(qū)商業(yè)集中區(qū)域。商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 34主要社區(qū)商圈主要社區(qū)商圈金沙商圈金沙商圈平均租金范圍：90-200元/平方米.月雙楠商圈雙楠商圈平均租金范圍：140-260元/平方米.月建設(shè)路商圈建設(shè)路商圈平均租金范圍：70-210元/平方米.月紫荊紫荊- -桐梓林商圈桐梓林商圈平均租金范圍：200-400元/平方米.

27、月城南商圈城南商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月雙橋子商圈雙橋子商圈平均租金范圍：75-150元/平方米.月成仁路商圈成仁路商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月會(huì)展商圈會(huì)展商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 351. 仁和春天百貨（光華店）2. 伊藤洋華堂（建設(shè)路店）3. 北京華聯(lián)（紅牌樓廣場(chǎng)店）4. 華潤(rùn)24城（萬(wàn)象城）5. 王府井百貨2店6. ROBINSON商業(yè)中心7. 天府廣場(chǎng)中心城8. 成都國(guó)際商城9. 富力熊貓城10. 仁恒廣場(chǎng)11. 來(lái)福士廣場(chǎng)12. 愛(ài)美高文化宮項(xiàng)目13. 九龍倉(cāng)天府時(shí)代廣場(chǎng)14.四川文化城15.群光百

28、貨16.中匯廣場(chǎng)未來(lái)主要商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目未來(lái)主要商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目CBDSBDMetro Line 11st Ring Road2nd Ring Road123456710891112資料來(lái)源：DTZ研究部未來(lái)商業(yè)供應(yīng)總體量約1,380,000m213141516商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 36主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年供需情況主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年供需情況u2003-2005年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)幅度不斷提高，2005年商業(yè)物業(yè)銷售面積與增長(zhǎng)速度雙雙達(dá)到了最高值；在經(jīng)歷了2006-2008年的相對(duì)低迷期后，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)雙重作用，2009年2季度的商業(yè)物業(yè)成交量出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。資料來(lái)源：成

29、都市房管局商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 37主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年均價(jià)主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年均價(jià)u成都市主城區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)，但短期內(nèi)均價(jià)波動(dòng)幅度較大。資料來(lái)源：成都市房管局商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 38u成都總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好，2009年2季度GDP達(dá)1951.3億元，同比增長(zhǎng)14.3%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。u2009年2季度部分甲級(jí)寫(xiě)字樓租金高于130元/平方米/月，但整體租金水平依然處于下降通道。本季度無(wú)新物業(yè)入伙，空置率較上季度有明顯下降。u2009年2季度，住宅市場(chǎng)非?；钴S，成交套數(shù)和成交面積均呈現(xiàn)高位運(yùn)行狀態(tài)，1、2季度的總成交量已超過(guò)2008年全年的成交量。

30、u商業(yè)物業(yè)發(fā)展持續(xù)活躍，未來(lái)2-3年內(nèi)將會(huì)有60萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，且多集中于市中心商圈及東大街、人民南路延線。u08年年底以來(lái)中央政策面連續(xù)發(fā)布的利好政策，已在2009年上半年見(jiàn)到成效，商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)均顯現(xiàn)向好信號(hào)。但另一方面，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展及應(yīng)對(duì)未來(lái)預(yù)期通脹，政府在2009年下半年或加強(qiáng)信貸管理，控制及引導(dǎo)資金的流向，因此對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年的發(fā)展需持審慎態(tài)度。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)Page 39綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱周遍市場(chǎng)分析周遍市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析天

31、府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)Page 40l天府新城總體發(fā)展規(guī)劃n總用地面積: 37平方公里n規(guī)劃總建筑面積: 6,000萬(wàn)平方米，現(xiàn)已建成1,000萬(wàn)平方米n總就業(yè)人口: 60萬(wàn)人(其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)2030萬(wàn)人）n總居住人口: 60萬(wàn)人l資料來(lái)源：高新區(qū)政府天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 41l科技n 天府新城是為軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展量身打造的城市，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，新城被賦予了科技、商務(wù)、國(guó)際、時(shí)尚、宜居等五大功能。其中，科技是首要功能。天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 42l商務(wù)：總部項(xiàng)目規(guī)劃目前，電力、通訊、石油等行業(yè)的區(qū)域總部及川投、新希望等

32、企業(yè)總部已落戶新城。天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 43l商務(wù)：現(xiàn)代服務(wù) 完善齊備的信息服務(wù)、金融服務(wù)、咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)、廣電傳媒、會(huì)展、酒店、政府公共服務(wù)等設(shè)施，為企業(yè)商務(wù)活動(dòng)與發(fā)展提供了廣闊空間。天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 44商務(wù)：金融后臺(tái)服務(wù)中心園區(qū)商務(wù)：金融后臺(tái)服務(wù)中心園區(qū)n已簽約11家，擬簽約項(xiàng)目包括交通銀行、民生銀行等6家，總投資規(guī)模超過(guò)100億元，五年后從業(yè)人員達(dá)10萬(wàn)人。天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 45l國(guó)際：十個(gè)國(guó)際化載體天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 46天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃l時(shí)尚購(gòu)物、文體娛樂(lè)Page 47綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目

33、分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱周遍市場(chǎng)分析周遍市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)Page 48l天府新城寫(xiě)字樓分布（1）在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目已建項(xiàng)目三環(huán)路繞城高速內(nèi)n已建項(xiàng)目：國(guó)電大廈、成都海關(guān)大廈、高新國(guó)際廣場(chǎng)、高新孵化園n在建項(xiàng)目：威爾斯聯(lián)邦洲際廣場(chǎng)、曙光科技大廈、川投調(diào)度中心、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)、恒澤動(dòng)力大廈、三峽廣場(chǎng)、網(wǎng)通大廈、中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院、拉德方斯大廈、中航城市廣場(chǎng)、茂業(yè)中心等n待建項(xiàng)目：成都電業(yè)大廈、九龍倉(cāng)協(xié)慧國(guó)際寫(xiě)字樓、華電大樓、新華社四川分社、四川電力、東方希望、成都

34、市中級(jí)人民法院等寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)Page 49在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目已建項(xiàng)目繞城高速以外n已建項(xiàng)目：成達(dá)大廈、天府軟件園1期,中國(guó)水電四川大廈n在建項(xiàng)目：四川廣電中心、煙草興業(yè)大廈、地鐵OCC、中信城市廣場(chǎng)、賽門(mén)鐵克研發(fā)中心、安捷倫研發(fā)中心、天府軟件園2期等n待建項(xiàng)目：華西三建大樓、希頓國(guó)際廣場(chǎng)、東方希望大廈、中國(guó)移動(dòng)、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、通威大廈、中國(guó)石化、創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)、新希望、華西證券、中石油大廈、天府軟件園3期、長(zhǎng)虹集團(tuán)研發(fā)中心等l天府新城寫(xiě)字樓分布（2）寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)Page 50l區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)：已建成項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）

35、檔次檔次寫(xiě)字樓面積寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）自用面積（自用面積（萬(wàn)平方米）萬(wàn)平方米）市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)面市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平米）積（萬(wàn)平米）1國(guó)電大廈7.4甲級(jí)7.47.402成都海關(guān)大廈2.9準(zhǔn)甲級(jí)2.92.903高新國(guó)際廣場(chǎng)22甲級(jí)+準(zhǔn)甲級(jí)207.212.84高新孵化園22產(chǎn)業(yè)園型220225成達(dá)大廈7.5甲級(jí)6.45.80.66天府軟件園1期23產(chǎn)業(yè)園型230237城南科技產(chǎn)業(yè)園33產(chǎn)業(yè)園+乙級(jí)270278中國(guó)水電大廈7.8甲級(jí)6.74.42.39特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)10甲4.40.44.010中國(guó)網(wǎng)通大廈4.5甲3.53.5011拉德方斯大廈8.8甲6.806.812地鐵總部OCC11甲9

36、90合計(jì)合計(jì)159159.9.9139.1139.140.640.698.598.5主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目Page 51l區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)：在建項(xiàng)目（預(yù)計(jì)3-4年內(nèi)可交付使用）序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積（萬(wàn)平方米（萬(wàn)平方米）檔次檔次寫(xiě)字樓面積寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）自用面積自用面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)面積市場(chǎng)開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）1威爾斯聯(lián)邦洲際廣場(chǎng)6準(zhǔn)甲3.603.62曙光科技大廈7準(zhǔn)甲633.03川投調(diào)度中心9.5甲8804恒澤動(dòng)力大廈6甲5505三峽集團(tuán)區(qū)域總部15.5甲7706中建西南設(shè)計(jì)研究院7.2甲6607中興通訊9.0約7.8約

37、2.0約5.8主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目Page 52序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）檔次檔次寫(xiě)字樓面積寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）自用面積自用面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)面市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平米）積（萬(wàn)平米）8四川廣電中心15甲101009煙草興業(yè)大廈10甲8800中信廣場(chǎng)12甲105511新希望集團(tuán)總部27甲2315812賽門(mén)鐵克研發(fā)中心9產(chǎn)業(yè)園型99013安捷倫研發(fā)中心2.5產(chǎn)業(yè)園型2.52.5014天府軟件園2期56產(chǎn)業(yè)園型56056合計(jì)合計(jì)191.7191.7161.9161.980.580.581.481.4l區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)：在建項(xiàng)目（續(xù)）n

38、在建項(xiàng)目中,大多為大型企業(yè)自建辦公樓，檔次高，但對(duì)外租售少。甲級(jí)寫(xiě)字樓成為開(kāi)發(fā)主流，市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)量達(dá)到25.9萬(wàn)平方米。主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目Page 53l區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)：待建項(xiàng)目序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積 （萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）檔次檔次寫(xiě)字樓（萬(wàn)寫(xiě)字樓（萬(wàn)平方米）平方米）自用部分面積自用部分面積 （萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)面積市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)面積 （萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）1協(xié)慧國(guó)際寫(xiě)字樓8甲8082中國(guó)華電區(qū)域總部8.8甲8803新華社四川分社6甲6604四川電力5.6甲5505 成都市中級(jí)人民法院8.6/7706華西三建大樓10甲8.58.507希頓國(guó)際廣場(chǎng)24甲

39、16.5016.58中國(guó)移動(dòng)四川公司3.9甲3.93.90主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目Page 54l區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)：待建項(xiàng)目（續(xù)）序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面總建面（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）檔次檔次寫(xiě)字樓面積寫(xiě)字樓面積 （萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）自用部分面積自用部分面積 （萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)面市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)面積積 （萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）9農(nóng)業(yè)銀行客服中心NA/NANA010 工商銀行后援服務(wù)中心NA/NANA011建設(shè)銀行數(shù)據(jù)中心NA/NANA012通威大廈10甲99013中國(guó)石化13甲1111014中石油13甲1111015天府軟件園3期20產(chǎn)業(yè)園型2002016川大科技園及30所44產(chǎn)業(yè)園型

40、38201817凌陽(yáng)科技大廈6.5甲5.55.50合計(jì)合計(jì)208.4208.4180.4180.4117.9117.962.562.5n 川大科技園與天府園3期是即將建設(shè)的大型產(chǎn)業(yè)園型寫(xiě)字樓項(xiàng)目。n金融后臺(tái)中心規(guī)模大，項(xiàng)目多，但開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度帶有一定不確定性。主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目Page 55l區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)綜述n綜合以上數(shù)據(jù)，目前已知的天府新城寫(xiě)字樓項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)550萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓部分建筑面積將達(dá)到480萬(wàn)平方米以上。n自用與市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓比例約為5：5，市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓體量約250萬(wàn)平方米。n市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓中，甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)60萬(wàn)平方米，這些寫(xiě)字樓將在5年

41、內(nèi)推向市場(chǎng)，市場(chǎng)壓力較大。其中，將要對(duì)外銷售的部分不少于29.4萬(wàn)平方米。主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目Page 56案例：高新國(guó)際廣場(chǎng)案例：高新國(guó)際廣場(chǎng)B B座座l資料來(lái)源：DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)n總建筑面積4.66萬(wàn)，建成時(shí)間2004.7，正式銷售時(shí)間2004.12，2005.1入住。n入住目前銷售率接近90%，整個(gè)銷售期間均價(jià)6800元/，目前70007200元/n前期關(guān)系客戶銷售：約12%。2005.15月：幾乎沒(méi)有銷售量，2005年69：銷售率8%，2005.1012：銷售率13左右，2006年1今：銷售率55% n銷售特點(diǎn) ：現(xiàn)房銷售。前期銷售率低，除前期關(guān)系客戶外，整個(gè)2005年僅銷

42、售21%；高新區(qū)管委會(huì)入住A座后，對(duì)銷售起到一定促進(jìn)作用；n建筑特色鮮明，但是單層面積大，開(kāi)窗小的設(shè)計(jì)影響了室內(nèi)采光，不為部分客戶接受。對(duì)本項(xiàng)目的啟示：n是否具備商務(wù)氛圍對(duì)寫(xiě)字樓銷售來(lái)講至關(guān)重要，在商務(wù)氛圍沒(méi)有形成之前，銷售非常困難。是否具備商務(wù)氛圍對(duì)寫(xiě)字樓銷售來(lái)講至關(guān)重要，在商務(wù)氛圍沒(méi)有形成之前，銷售非常困難。n客戶對(duì)建筑形式的喜好銷售影響較大，甲級(jí)寫(xiě)字樓必須考慮客戶喜好?？蛻魧?duì)建筑形式的喜好銷售影響較大，甲級(jí)寫(xiě)字樓必須考慮客戶喜好。n甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶對(duì)價(jià)格相對(duì)不敏感，不愿意僅僅因?yàn)閮r(jià)格便宜而接受品質(zhì)不高的產(chǎn)品。但在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的前提下，甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶對(duì)價(jià)格相對(duì)不敏感，不愿意僅僅因?yàn)閮r(jià)格便宜

43、而接受品質(zhì)不高的產(chǎn)品。但在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的前提下，高性價(jià)比是促進(jìn)銷售的有效手段高性價(jià)比是促進(jìn)銷售的有效手段。 l高新國(guó)際廣場(chǎng)實(shí)景主要寫(xiě)字樓案理主要寫(xiě)字樓案理Page 57案例：高新國(guó)際廣場(chǎng)案例：高新國(guó)際廣場(chǎng)D D、E E座座D座建筑面積2.3萬(wàn)，配置略低于B座，無(wú)中央空調(diào)，整體檔次為乙級(jí)。2006年底推向市場(chǎng)，起價(jià)6,500元/左右,目前已銷售完畢，價(jià)格達(dá)到10000元/平方米，憑借高新國(guó)際廣場(chǎng)整體比較良好的商務(wù)氛圍，租金較高，達(dá)到7075元/月。E座建筑面積2.6萬(wàn)，硬件設(shè)施與B座接近，但體量稍小，整體檔次仍為甲級(jí)。2006年底推向市場(chǎng)，起價(jià)7,500元/左右,目前基本銷售完畢，僅余數(shù)百平方

44、米，價(jià)格達(dá)到10000-12000元/平方米，租金7075元/月。點(diǎn)評(píng)：商務(wù)氛圍形成后，天府大道沿線上高檔次寫(xiě)字樓需求相當(dāng)強(qiáng)勁。l高新國(guó)際廣場(chǎng)效果圖主要寫(xiě)字樓案理主要寫(xiě)字樓案理Page 58案例：特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)案例：特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)占地面積：14872.65平方米總建筑面積：79712平方米地上建筑面積：63548平方米地下建筑面積：16164平方米機(jī)動(dòng)車停車位：350個(gè)非機(jī)動(dòng)停車位：254輛綠地率：15%；容積率：4.27建筑密度：50.8；單層面積：約1300平方米銷售價(jià)格：8500-10000元/平方米起售面積：300平方米購(gòu)買(mǎi)對(duì)象：以公司名義購(gòu)買(mǎi)土地性質(zhì)：教育科研用地付款方式：一次性

45、、分期，不做按揭優(yōu)惠：購(gòu)買(mǎi)半層以上一次性付款優(yōu)惠3%，分期付款優(yōu)惠2%，購(gòu)買(mǎi)半層以下無(wú)優(yōu)惠。銷售情況：2008年06月初開(kāi)盤(pán)，目前已銷售約20000多平方米。主要寫(xiě)字樓案理主要寫(xiě)字樓案理Page 59拉德芳斯大廈拉德芳斯大廈n總建筑面積：87950平米n地上建筑面積：67820平米n地下建筑面積：20130平米n建筑高度：71.8米n負(fù)三層高度：3.9米n負(fù)二層高度：4.5米n負(fù)一層高度：3.6米n一層高度：5.6米n標(biāo)準(zhǔn)層高度：3.7米n機(jī)動(dòng)車位：426輛（負(fù)三層198輛、負(fù)一層 88輛、室外 140輛）n外墻裝飾 Low-E鍍膜隱框玻璃幕墻n建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)主要寫(xiě)字樓案理主要寫(xiě)字樓案理P

46、age 60拉德芳斯大廈拉德芳斯大廈n土地性質(zhì)：教育科研用地n銷售價(jià)格：12000元/平方米月 （均價(jià)）n起售面積：根據(jù)戶型面積銷售，可組合和撤零銷售。n銷售面積劃分：100 2082平方米n目前開(kāi)零樓層：7層以上開(kāi)零n付款方式：一次性、分期n分期付款方式：根據(jù)客戶具體情況，在交房前分三次付清。n優(yōu)惠：分期付款無(wú)優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%。n銷售情況：2008年3月開(kāi)盤(pán)，目前銷售率30-40%。n大客戶情況：國(guó)家進(jìn)出口銀行（3個(gè)層面）主要寫(xiě)字樓案理主要寫(xiě)字樓案理Page 61國(guó)航世紀(jì)中心國(guó)航世紀(jì)中心n開(kāi)發(fā)商/投資商：中國(guó)航空集團(tuán)n規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：徐尚志建筑事務(wù)所/西南建筑設(shè)計(jì)院n建筑風(fēng)格：現(xiàn)代n物業(yè)類

47、型：純寫(xiě)字樓n建筑高度：92.7米n總樓層：26層（含地下2層）n外立面材質(zhì)：柔索駁接點(diǎn)式玻璃幕墻n總占地面積：25,761.44平方米n總建筑面積：108,220.21平方米n交房時(shí)間：2008.10n每層建筑面積：1,800平方米n得房率：70%n主樓層高：3.6米n大堂挑高：8.1米主要寫(xiě)字樓案理主要寫(xiě)字樓案理Page 62國(guó)航世紀(jì)中心國(guó)航世紀(jì)中心n大堂裝修：法國(guó)木紋石地面、法國(guó)木紋石墻面、藝術(shù)頂棚n車位：地下488個(gè)，地面60個(gè)n停車費(fèi)：400-500元/位月n電梯：12部瑞士迅達(dá)S700客梯 1,000KG 2部貨梯n空調(diào)：美國(guó)開(kāi)利燃?xì)馐街醒肟照{(diào)n物業(yè)管理費(fèi)：18 元/平方米月銷售/

48、租賃情況n起售面積：整層起售，約1,800平方米；僅有B座4層按圖示分割開(kāi)零銷售n銷售價(jià)格：起價(jià)2,300萬(wàn)/層，折合均價(jià)約12,700元/平方米n銷售情況：目前已銷售95%，僅剩余兩個(gè)層面約3,600平方米待售n最低租金：130元/平方米月n最高租金：150元/平方米月主要寫(xiě)字樓案理主要寫(xiě)字樓案理Page 63綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱周遍市場(chǎng)分析周遍市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)Page 64l區(qū)域商業(yè)分布序號(hào)序號(hào)名稱名稱建筑面

49、積（萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）1新加坡凱德置地項(xiàng)目8.02IKEA宜家2.63歐尚3.84迪卡儂0.55富森美家居10.06GTC時(shí)尚購(gòu)物街8.07天府長(zhǎng)城10.08泰和佳園0.99融城理想1.010南城都匯10.011時(shí)代晶科名苑0.812茂業(yè)精品商城6.013中航時(shí)尚購(gòu)物中心9.014鉑仕紫荊精品電影城2.015世紀(jì)城35.016左岸花都1.017遠(yuǎn)大都市風(fēng)景4.0合計(jì)112.6112.6南延線南延線商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 65n賣(mài)場(chǎng)類（約24.9萬(wàn)平方米）：凱德置地項(xiàng)目、IKEA宜家、歐尚、富森美家居、迪卡儂n區(qū)域商業(yè)中心（約78. 0萬(wàn)平方米）：GTC時(shí)尚購(gòu)物街、天府長(zhǎng)城

50、、南城都匯、茂業(yè)精品商城、中航時(shí)尚購(gòu)物中心、世紀(jì)城n社區(qū)商業(yè)（約3.7萬(wàn)平方米）：時(shí)代晶科名苑、泰和佳園、融城理想、左岸花都n餐飲休閑商業(yè)（約6萬(wàn)平方米）：遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、鉑仕紫荊精品電影城 各類商業(yè)面積已達(dá)112.6萬(wàn)平方米（位于華陽(yáng)的純商業(yè)項(xiàng)目戛納印像10萬(wàn)平方米與錦官麗城社區(qū)商業(yè)2萬(wàn)平方米未計(jì)入，大量寫(xiě)字樓自身配套商業(yè)也未計(jì)入），相比天府新城未來(lái)規(guī)劃的居住人口60萬(wàn)，人均商業(yè)面積已達(dá)1.88平方米/人，呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供大于求。南延線南延線商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 66l區(qū)域商業(yè)“航母”：世紀(jì)城n項(xiàng)目規(guī)模：總投資50億元，總占地逾1500畝，總建筑面積達(dá)180萬(wàn)平方米。n包含有國(guó)際展館

51、、國(guó)際會(huì)議中心、水上歌劇院、四、五星級(jí)酒店各1個(gè)、海洋水世界、精品購(gòu)物長(zhǎng)廊、商業(yè)水街、歷史人文古鎮(zhèn)、高檔空中別墅、國(guó)際商務(wù)公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、新世紀(jì)公園等多種功能組團(tuán)，組合為一個(gè)“城中之城”。n展館區(qū)（包括展館和精品步行街）：約26萬(wàn)n酒店文化區(qū)（包括四、五星酒店、會(huì)議中心、商業(yè)古鎮(zhèn)、歌劇院、海洋館、美術(shù)館）：約30萬(wàn)n商業(yè)水街區(qū)（包括沿水道商業(yè)區(qū)和商住部分）：約29萬(wàn)n世紀(jì)城住宅區(qū)（包括高層豪宅和高層公寓）：約17萬(wàn)n寫(xiě)字樓部分：未定（約70萬(wàn) ）n停車位：約16000個(gè)南延線南延線商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 67南延線南延線商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 68n 商鋪售價(jià)：55008

52、500元/，底商最高11000元/n 目前在營(yíng)商家 “時(shí)尚天堂”步行街（包含展館區(qū)）：中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、美嘉森OUTLETS及少量便利店 假日酒店西樓（包含國(guó)際會(huì)議中心）：中信銀行、白領(lǐng)快餐、世紀(jì)陽(yáng)光俱樂(lè)部 假日酒店?yáng)|樓：中國(guó)建設(shè)銀行 西蜀廊橋古鎮(zhèn)商業(yè)：主力商家為會(huì)展集團(tuán)旗下順興老茶館，其余有幾家西餐廳和咖啡吧。 天鵝湖花園底商：幾乎沒(méi)有商家入住 ，大面積空置 湖畔獨(dú)棟商業(yè)：少量咖啡吧、燒烤、啤酒廣場(chǎng)n 酒店經(jīng)營(yíng)：引入洲際酒店管理公司，共有房間1500個(gè)，其中包含超豪華五星級(jí)酒店“洲際大酒店”（581套客房）與四星級(jí)酒店“假日酒店”（分東樓和西樓，共792套房間）。n 由于缺乏常住人

53、口支撐，世紀(jì)城內(nèi)商業(yè)空置情況嚴(yán)重，入住率僅15-20%左右。南延線南延線商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析Page 69l成都市級(jí)機(jī)關(guān)暫緩南遷n2008.7.16，成都市委市政府作出決定，調(diào)整市級(jí)機(jī)關(guān)南遷計(jì)劃，對(duì)已建成的新行政中心妥善處置變現(xiàn)，所得收入全部用于受災(zāi)群眾安置和災(zāi)后重建。市級(jí)機(jī)關(guān)已南遷單位妥善安置，未南遷單位暫停南遷。l此次調(diào)整指南遷工作計(jì)劃，而非城市戰(zhàn)略規(guī)劃。按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的規(guī)劃，南部新區(qū)作為成都新行政中心的定位不變，成都市“向東向南”的發(fā)展戰(zhàn)略不變。市場(chǎng)影響市場(chǎng)影響Page 70l政府暫緩南遷對(duì)天府新城的影響寫(xiě)字樓l從供應(yīng)看，新行政中心的總建筑面積超過(guò)37萬(wàn)平方米，如果拍賣(mài)作為寫(xiě)字樓使用

54、后，將使該區(qū)域2009年高檔辦公樓供應(yīng)量大增，市場(chǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間消化。其他規(guī)劃項(xiàng)目可能放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏。從需求看，天府新城已經(jīng)形成比較成熟的商務(wù)氛圍，政府暫緩南遷對(duì)需求有一定影響，但影響不大。直接影響，影響程度：高酒店l現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏會(huì)延緩，但總體供應(yīng)不會(huì)減少。從需求看，現(xiàn)有高檔酒店主要集中在新會(huì)展中心區(qū)域，會(huì)議和會(huì)展帶來(lái)的需求不會(huì)受到影響，但是政府及其帶動(dòng)的消費(fèi)短時(shí)間內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，政府暫緩南遷短期內(nèi)對(duì)酒店需求一定的影響。間接影響，影響程度：中市場(chǎng)的影響市場(chǎng)的影響Page 71綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱周遍市場(chǎng)分析周

55、遍市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析Page 72客戶定位客戶定位目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析n成都市十一五規(guī)劃提出鞏固和增強(qiáng)成都作為西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐的地位的城市發(fā)展目標(biāo)；n成都市服務(wù)業(yè)十一五規(guī)劃提出服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，年均增長(zhǎng)率10%以上，到2010年會(huì)展、金融、信息、物流、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)增加值的比重超過(guò)50%；n本項(xiàng)目所在的天府新城將打造成以軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的科技商務(wù)新城。核心產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)-/信息軟件/金融/保險(xiǎn)業(yè)/能源/醫(yī)藥；重要產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)-制造業(yè)/專業(yè)服務(wù)業(yè)/建筑/房地產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充

56、產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)-批發(fā)/零售/貿(mào)易業(yè)，交通運(yùn)輸/倉(cāng)儲(chǔ)/郵電業(yè)?？蛻纛愋停嘿I(mǎi)家以國(guó)有或股份制大中型企業(yè)為主，以及發(fā)展壯大后的私營(yíng)企業(yè)，其中有相當(dāng)部分為多元化發(fā)展的集團(tuán)公司。Page 73綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析Page 74項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況n項(xiàng)目總占地面積：22705.53，n建筑密度：50%n容積率：12.3n總建筑面積：33.8萬(wàn)n項(xiàng)目形態(tài)：寫(xiě)字樓總15萬(wàn)平方米n商業(yè)：6萬(wàn)平米n住宅5萬(wàn)平米n寫(xiě)字樓停車位：1500個(gè)n電梯：9P客梯，2P

57、貨梯n商業(yè)業(yè)態(tài)：茂業(yè)為主力、餐飲、娛樂(lè)、休閑、百貨精品Page 75綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析Page 76本項(xiàng)目本項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)n區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地處高新南區(qū)入口，是主要區(qū)域交通人流進(jìn)出通道。n環(huán)境優(yōu)勢(shì)：地塊緊臨天府大道,周邊視野開(kāi)闊，展示面強(qiáng)。未來(lái)周邊有大量總部辦公區(qū)聚集，有利于區(qū)域的整體打造和檔次提升。n茂業(yè)集團(tuán)為全國(guó)知名企業(yè)，具有較高知名度，將給本項(xiàng)目的物業(yè)類型增加品牌附加值。n地鐵將為項(xiàng)目帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值。n項(xiàng)目雖地處高新

58、商務(wù)區(qū)內(nèi)，但該區(qū)域建設(shè)目前屬于發(fā)展階段，商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃。n項(xiàng)目周邊區(qū)域未來(lái)有大量開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目，會(huì)對(duì)以后商務(wù)辦公、商業(yè)環(huán)境構(gòu)成一定影響。n成本劣勢(shì)：本項(xiàng)目地塊的土地成本較高，劣勢(shì)劣勢(shì)Page 77項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)n成都市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化水平的迅速提高，將帶動(dòng)對(duì)辦公物業(yè)的需求，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。n新特區(qū)各項(xiàng)政策的實(shí)施，將大大加速天府新城的發(fā)展，同時(shí)提升投資者在該區(qū)域的市場(chǎng)預(yù)期，吸引更多的外來(lái)投資者。n高新區(qū)政府對(duì)該區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，（新政府辦公物業(yè)區(qū)域定位-成都金融總部商務(wù)區(qū)）將使區(qū)域商務(wù)氛圍得到極大的改善，使其發(fā)展成為成都市商業(yè)、商務(wù)新城又一

59、亮點(diǎn)。n大量品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐該區(qū)域，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。n未來(lái)幾年區(qū)域市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、商業(yè)供應(yīng)量爆發(fā)性增長(zhǎng)，本項(xiàng)目將面臨較為激烈的客戶競(jìng)爭(zhēng)。n該區(qū)域緊鄰高新區(qū)新行政中心龐大的寫(xiě)字樓群即將進(jìn)入市場(chǎng)，將使區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)量急劇增加，造成市場(chǎng)供應(yīng)在短期內(nèi)嚴(yán)重過(guò)剩。n市政府暫緩南遷，對(duì)區(qū)域整體發(fā)展有一定的負(fù)面影響。威脅威脅Page 78綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析Page 79拉德芳斯大廈拉德芳斯大廈高新孵化園高端配套項(xiàng)目，整體品質(zhì)達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)高新孵化園高端配套

60、項(xiàng)目，整體品質(zhì)達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) 。n電梯：12部國(guó)際品牌高速電梯，4部品牌手扶梯n中央空調(diào)：知名品牌中央空調(diào)，采用水環(huán)熱泵系統(tǒng)，獨(dú)立分戶計(jì)量 365天24小時(shí)冷熱自主調(diào)節(jié)，獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)特設(shè)變溫除濕，新風(fēng)量按30m3/人.小時(shí)設(shè)計(jì) n通訊系統(tǒng)：鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)直達(dá)每層，無(wú)線通訊信號(hào)覆蓋整棟大樓，包括電梯、地下停車場(chǎng)在內(nèi)全部區(qū)域。每戶預(yù)留電視線路接口n保安系統(tǒng)地下停車庫(kù)，每層出入口、電梯轎廂、過(guò)道、商場(chǎng)均設(shè)有攝像頭、監(jiān)控與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、發(fā)生報(bào)警時(shí)自動(dòng)進(jìn)行視頻定位跟蹤。 n消防系統(tǒng)知名品牌消防報(bào)警系統(tǒng)，包括：火警廣播兼背景音樂(lè)系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、煙感系統(tǒng)、應(yīng)急

61、燈、安全出口等。 n停車場(chǎng)系統(tǒng)24小時(shí)電子管理系統(tǒng)n電力供應(yīng)市網(wǎng)10KV系統(tǒng)供電、地下二層設(shè)變配電所，內(nèi)設(shè)10KV配電及10/0.4KV變電，總?cè)萘繛?800KVA n應(yīng)急電源一臺(tái)650KV自啟柴油發(fā)電機(jī)組n供水：三層以下市政給水，以上高位水箱供水，各層設(shè)公共衛(wèi)生間及開(kāi)水間n排水系統(tǒng)雨污分流排水體制，污水排入城市污水系統(tǒng) 拉德芳斯大廈效果圖競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page 80拉德芳斯大廈拉德芳斯大廈n主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積 87950平米地上建筑面積 67820平米地下建筑面積 20130平米建筑高度 71.8米負(fù)三層高度 3.9米負(fù)二層高度 4.5米負(fù)一層高度 3.6米一層高度 5.

62、6米標(biāo)準(zhǔn)層高度 3.7米汽車總車位 426輛負(fù)三層 198輛負(fù)一層 88輛室外 140輛外墻裝飾 Low-E鍍膜隱框玻璃幕墻建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)拉德芳斯大廈剖面圖資料來(lái)源：項(xiàng)目官方網(wǎng)站競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page 81城南科技產(chǎn)業(yè)園城南科技產(chǎn)業(yè)園n規(guī)劃總建面33萬(wàn)，現(xiàn)建成7.5萬(wàn)n租金：目前租金為3035元/月，n出租率：目前5060%。n入園企業(yè)有京豐特網(wǎng)絡(luò)、成都科來(lái)軟件、上海征途信息、新加坡星和通訊、深圳嘉訊軟件。n點(diǎn)評(píng)：與高新孵化園定位類似，位置與配套不如孵化園，但推出時(shí)間較晚，目前出租率低，但上升迅速，前景比較樂(lè)觀。整體效果圖產(chǎn)業(yè)孵化樓實(shí)景競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page 82特拉克

63、斯國(guó)際廣場(chǎng)特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)n占地面積：14872.65平方米n總建筑面積：79712平方米。其中地上63548平方米，地下16164平方米n機(jī)動(dòng)車停車位350個(gè)，非機(jī)動(dòng)停車位：254輛n綠地率：15%；容積率：4.27n建筑密度：50.8%；單層面積約1300平方米n層高：3.8米，整個(gè)辦公區(qū)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋n土地獲得時(shí)間：2004n土地價(jià)格：50-60萬(wàn)元/畝n土地性質(zhì)：教育科研用地n電梯：每個(gè)塔樓5部OTIS電梯，2.5米/秒n外立面：中空玻璃幕墻，灰色花崗石干掛、鋁塑板飾面。n中央空調(diào)：美國(guó)原裝Trane主機(jī)。n商業(yè)配套：30000平方米裙樓商業(yè)，6層，配8部OTIS電梯，6層貫通中庭。n物

64、業(yè)實(shí)管: DTZ競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page 83中國(guó)水電大廈（四川）中國(guó)水電大廈（四川）n物業(yè)形態(tài)：5A智能甲級(jí)寫(xiě)字樓，外型簡(jiǎn)約時(shí)尚，總高26層（含裙樓3層）n總建筑面積：76,740.07n單層面積：2,077.27n每層單位數(shù)：10個(gè)（1-3層除外）n單位面積：81.32-482.12n標(biāo)準(zhǔn)層高：3.7米n大堂挑高：10.8米n車位數(shù)：地下-1-2層共計(jì)約294個(gè)，地面約54個(gè)n電梯：德國(guó)蒂森品牌，8部客梯（18人，1350KG），2部消防兼貨梯（1000KG）n交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2009年上半年（暫定2009年5月31日）n項(xiàng)目特色：雙層挑高空中花園，將生態(tài)元素引入寫(xiě)字樓的商務(wù)空間。n

65、銷售均價(jià)：8900元/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page 84川投調(diào)度中心川投調(diào)度中心n總建筑面積:約81800平方米n凈用地面積17.14畝 n其中項(xiàng)目綜合辦公用房40000平方米，n信息中心3500平方米n國(guó)際交流中心4500平方米n生產(chǎn)監(jiān)控指揮調(diào)度中心2000平方米、輔助建筑26000平方米（含商務(wù)中心、員工餐廳、健身設(shè)施、設(shè)備機(jī)房、底下車庫(kù)等）。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page 85中航城市廣場(chǎng)中航城市廣場(chǎng)n規(guī)劃總建筑面積：198457.65m2n地上商業(yè)58092.1m2 n地下商業(yè)13663m2 n辦公78949m2 n單層面積4000n容積率：7.01n地下機(jī)動(dòng)車位：800輛 地下

66、非機(jī)動(dòng)車位：1480輛競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page 86恒澤動(dòng)力恒澤動(dòng)力n總建筑面積為72，389平方米n總高度24層,n地下三層n總高度99.2米Page 87JWJW萬(wàn)麗酒店萬(wàn)麗酒店n 項(xiàng)目總面積為:87565n總建筑高度:147.60米n地下三層:18531,338個(gè)車位n高區(qū)為JW萬(wàn)麗酒店n低區(qū)為甲級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析Page 88綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位銷售價(jià)格定位推廣主題定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位Page 89整體定位思路整體定位思路整體定位思路整體定位思路Page 90綱要市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位銷售價(jià)格定位銷售價(jià)格定位推廣主題定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)周期建議項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位Page 91產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位