海陽市水上歐洲風(fēng)情園可行性報(bào)告

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1、40 中國海陽水上歐洲風(fēng)情園 2008-05 Julian Evans ling di long 中國海陽水上歐洲風(fēng)情園可行性報(bào)告 目錄 1.0 概要 5 2．0項(xiàng)目背景分析 5 2．1旅游資源 5 2．2海陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 5 3．0 投資環(huán)境分析 6 3.1關(guān)于海陽旅游項(xiàng)目可行性的SWOT分析報(bào)告 6 3．1.1優(yōu)勢(shì) 7 3．1.2 劣勢(shì) 8 3．1.3 機(jī)會(huì) 10 3．1.4挑戰(zhàn) 10 3．2總結(jié) 11 4．0項(xiàng)目概述 11 4．1項(xiàng)

2、目特點(diǎn) 11 4.1.1威尼斯水城 12 4.1.2綠色環(huán)保人性化 12 4.1.3異域風(fēng)情 13 4．2 項(xiàng)目規(guī)劃 14 4.2.1海洋樂園 14 4.2.2歐洲9國風(fēng)情園 15 4.2.3冒險(xiǎn)樂園 20 4.2.4英倫購物街 21 5．0項(xiàng)目營銷策略 22 5．1客源市場(chǎng)分析 22 5．1.1旅游市場(chǎng)目標(biāo) 22 5．1.2旅游客源概況 22 5．1.3大型會(huì)議、演出、活動(dòng)接待 22 5．1.4集群接待 23 5．2營銷戰(zhàn)略 23 5．2.1定位 23 5．2.2項(xiàng)目功能分析 24 5．2.3營銷策略 24 6．0 項(xiàng)目籌建 25 6．1投資人以及支持

3、組織及企業(yè) 25 6．1.1投資商 25 6．1.2來自國外組織機(jī)構(gòu)的支持 26 6．2 項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)內(nèi)容 27 6．2.1道路橋梁工程 27 6．2.2旅游環(huán)保和安全配套工程 27 6．2.3 海邊旅游觀光及水渠湖泊工程. 27 6．2.4旅游景點(diǎn)、建筑、廣場(chǎng)、雕塑 28 6．2.5游樂設(shè)施 28 6．2.6歐洲風(fēng)情住宅小區(qū) 28 6．3項(xiàng)目投資估算 29 6．3.1道路 29 6．3.2旅游環(huán)保和安全配套工程 29 6．3.3水上旅游相關(guān)項(xiàng)目 29 6．3.4旅游景點(diǎn)、建筑、廣場(chǎng)、雕塑 30 6．3.5游樂設(shè)施 30 6．3.6建筑 31 6．3.7其他費(fèi)

4、用累計(jì)： 31 6．4項(xiàng)目總投入 31 6．5 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程計(jì)劃 32 7．0項(xiàng)目投資效益測(cè)算分析 34 7．1 基本假設(shè) 34 7．2基本根據(jù) 34 7．3投資項(xiàng)目效益的測(cè)算 35 7．3.1食宿收入. 35 7．3.2 游樂收入 35 7．3.3休閑收入. 36 7．3.4購物和其他收入. 36 7．4投資回報(bào)周期 36 8．0項(xiàng)目社會(huì)收益和風(fēng)險(xiǎn) 37 8．1項(xiàng)目社會(huì)收益 37 8. 2投資風(fēng)險(xiǎn) 38 8．2.1政策文化差異 38 8．2.2 開發(fā)投資大，成本高 38 8．2.3 無回報(bào)和低回報(bào)投資比例大 39 8．2.4 成本回收周期過長 39 9．

5、0 結(jié)論 39 1.0 概要 本著嚴(yán)謹(jǐn)性，前瞻性的原則，本報(bào)告就擬在海陽市建設(shè)水上歐洲風(fēng)情園綠色旅游項(xiàng)目的提議作了可行性研究。該項(xiàng)目集“吃、住、行、游、娛、購”為一體，重點(diǎn)突出“水城”、“環(huán)保”、“異域風(fēng)情”的特點(diǎn)，力在先行填補(bǔ)海陽乃至國內(nèi)的水上綜合環(huán)保旅游項(xiàng)目空白。經(jīng)過最終論證：本報(bào)告得出此項(xiàng)目不僅具有較高的長期投資回報(bào)價(jià)值，而且將有利于海陽市整體城市形象改善和提高的結(jié)論。 2．0項(xiàng)目背景分析 2．1旅游資源 海陽市旅游資源比較豐富，例如萬米海灘、招虎山等。然而，因?yàn)橄鄬?duì)薄弱的城

6、市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使這些旅游資源未能得到充分開發(fā)利用，相當(dāng)多的旅游資源甚至仍然處于閑置狀態(tài)。因此，海陽潛在的旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮摹５靥師熍_(tái)、威海、青島旅游區(qū)的中心地帶，賦予了海陽市旅游業(yè)發(fā)展、旅游地區(qū)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的機(jī)遇，同時(shí)，也帶來了海陽市自身旅游特點(diǎn)不突出、優(yōu)勢(shì)不明顯造成的競(jìng)爭(zhēng)壓力和挑戰(zhàn)。 2．2海陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 海陽旅游業(yè)的發(fā)展是十分迅速的。根據(jù)投資方人員的實(shí)地調(diào)查和于先生和張先生的介紹，近年來，已經(jīng)有招虎山森林公園、叢麻禪院、云頂旅游區(qū)等多個(gè)旅游項(xiàng)目在海陽開發(fā)完成。海陽還有約60家高、中檔餐廳，5家星級(jí)酒店，可同時(shí)接待游客3000人。2006年，海陽共接待國內(nèi)外游客約136萬人次，旅游

7、業(yè)的總收入達(dá)6.69億元人民幣，約占海陽全年GDP的5.6%。另一方面，海陽的旅游業(yè)還面臨著一些問題： 1、旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈不完整，市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善； 2、由于缺少大型公司企業(yè)的參與，市內(nèi)旅游業(yè)的規(guī)模較小，發(fā)展水平也處于剛剛起步階段； 3、沒有已開拓的市場(chǎng)和完善的城市品牌； 4、游覽區(qū)內(nèi)缺少人性化的設(shè)施和資源環(huán)境方面的保護(hù)措施； 5、與其他旅游城市和旅游區(qū)之間的交流有待加強(qiáng)； 綜上所述，借助得天獨(dú)厚的旅游資源，近些年海陽的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，今后旅游業(yè)發(fā)展的潛力巨大，而且旅游市場(chǎng)拓展空間豐富。但是，由于缺乏龍頭旅游企業(yè)帶動(dòng)，市政配套建設(shè)跟不上，旅游品牌薄弱等因素，海陽旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)

8、力仍然無法與青島、煙臺(tái)等周圍知名旅游城市相比。因此，海陽旅游業(yè)的騰飛，需要一個(gè)有實(shí)力的旅游企業(yè)，來開發(fā)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源，建設(shè)一個(gè)集“吃、住、行、游、娛、購”為一體的旅游項(xiàng)目，開拓中、高檔消費(fèi)旅游市場(chǎng)，以及一個(gè)過硬的旅游品牌，充分釋放海陽市旅游行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。根?jù)對(duì)市場(chǎng)空間分析，我方計(jì)劃在海陽投資興建一座大型主題公園——水上歐洲風(fēng)情園，以填補(bǔ)中國旅游市場(chǎng)的空白。 3．0 投資環(huán)境分析 3.1關(guān)于海陽旅游項(xiàng)目可行性的SWOT分析報(bào)告 為了保證項(xiàng)目評(píng)估的科學(xué)性，準(zhǔn)確性，在此分析報(bào)告中我們采用了SWOT 這一個(gè)專門用于商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)用工具?；谖曳饺藛T于2007年的實(shí)地考察評(píng)估報(bào)告以及張

9、先生的介紹，今總結(jié)出關(guān)于投資海陽旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)等幾個(gè)方面的要點(diǎn)如下： 3．1.1優(yōu)勢(shì) 地理位置 地理位置是一個(gè)旅游項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素之一。海陽位于黃海之濱，膠東半島的南翼，被喻為“東方夏威夷”。作為國務(wù)院認(rèn)可的首批開放城市，海陽處于被煙臺(tái)、青島和威海所環(huán)繞的中心地帶，地理位置十分優(yōu)越。 氣候 由于獨(dú)特的地理位置，海陽屬暖溫帶季風(fēng)型大陸氣候，四季分明，雨量充沛，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，無霜期長達(dá)200余天。宜人的氣候，非常適合旅游觀光和居住。 萬米金沙灘 得天獨(dú)厚的自然資源也成為我方選擇海陽的一個(gè)重要原因。海陽的萬米沙灘沙粒均勻，平整如毯，是天然的海水浴場(chǎng)，足以

10、與在世界上享有盛譽(yù)的西班牙陽光海灘相媲美。 本土政府支持 近年來，海陽市政府推行了一系列鼓勵(lì)開發(fā)及發(fā)展本土旅游業(yè)的政策，外商投資海陽旅游業(yè)將受到市政府的支持和幫助，并給予政策的傾斜和優(yōu)惠。 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境以及本地政府的大力支持，使我們對(duì)海陽旅游項(xiàng)目的成功充滿信心。 3．1.2 劣勢(shì) 基礎(chǔ)設(shè)施 這里所說的基礎(chǔ)設(shè)施，不僅包括公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、通訊、水電煤氣等公共設(shè)施，即俗稱的基礎(chǔ)建設(shè)，而且包括教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、文化等社會(huì)事業(yè)即“社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施”。雖然市政府已經(jīng)關(guān)注并致力于海陽市公共設(shè)施以及社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但當(dāng)前的條件很難以滿足日益發(fā)展的旅游業(yè)需求。 污染印象

11、 根據(jù)西方媒體的報(bào)道，中國的污染非常嚴(yán)重。例如，近期紐約時(shí)報(bào)的一篇報(bào)道題為“中國在咆哮，污染已經(jīng)達(dá)到致命的邊緣！”公眾健康已經(jīng)受到嚴(yán)重威脅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，污染使癌癥成為中國最重要的高發(fā)致命病癥。大氣的污染致使每年有數(shù)以千計(jì)的患者死亡，接近5億人無法喝到達(dá)到飲用標(biāo)準(zhǔn)的水。諸如上述的一系列報(bào)道，使很多西方民眾形成了“中國是一個(gè)污染嚴(yán)重的國家”的認(rèn)識(shí)。因此，很難讓他們相信中國能成為一個(gè)天堂般的旅游勝地，并選擇中國作為他們假日旅游的目的地。 核電站的設(shè)立 位于海陽市東南部海邊的海陽核電站首期工程，計(jì)劃2010年兩臺(tái)機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電。對(duì)于核能發(fā)電，在國際專業(yè)領(lǐng)域里一直是褒貶不一。主要原因之一，就是核能發(fā)電作

12、為一項(xiàng)新型的能源技術(shù)，對(duì)于科技水平和專業(yè)從業(yè)人員的要求是極為嚴(yán)格的。公眾對(duì)于核能發(fā)電的認(rèn)識(shí)，很大程度上取決于政府和大眾輿論的宣傳，而非從科學(xué)專業(yè)方面進(jìn)行認(rèn)知。尤其是在旅游城市中建設(shè)核電站，很難廣泛得到大眾的認(rèn)可和信任。尤其是來自四面八方的游客，他們不僅會(huì)擔(dān)心安全方面的問題，而且會(huì)質(zhì)疑當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和污染程度。 城市的品牌效應(yīng)直接影響旅游業(yè)的發(fā)展 品牌是提升一個(gè)城市知名度快捷有效的方式。尤其是對(duì)于旅游業(yè)而言，成功地提出一個(gè)品牌，可以讓游客直觀迅速地了解當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)并產(chǎn)生興趣。這里品牌的載體可以是圖像、文字，甚至聲音。每個(gè)城市都需要一個(gè)品牌，好的品牌可以給城市帶來有利的收益，例如希臘的圣托里尼島

13、，就憑借其陽光海灘以及猶如藍(lán)天白云般的藍(lán)頂白墻的建筑，在歐洲旅游勝地里占有一席之地。雖然海陽有很多景點(diǎn)景觀，但并沒有形成有很大影響力的品牌，而旅游業(yè)的發(fā)展恰恰需要品牌。一個(gè)成功的開發(fā)項(xiàng)目，不僅可以成為一個(gè)城市的旅游品牌，而且可以讓世界認(rèn)識(shí)一個(gè)現(xiàn)代、熱情好客的海陽。這對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)發(fā)展、知名度的提高和影響力的增進(jìn)都是十分有效的。 小結(jié)：大型的商業(yè)投資，需要考慮到當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施以及城市的旅游業(yè)現(xiàn)狀，也就是城市在國際中的知名度，即上文所提到的品牌效應(yīng)?；诤ｊ柕默F(xiàn)狀，投資商必然要考慮由旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、降低人們對(duì)海陽核電恐懼并且修正人們已養(yǎng)成的對(duì)中國污染嚴(yán)重的觀念而引起的潛在投資成本提高。

14、 3．1.3 機(jī)會(huì) 2008北京奧運(yùn)會(huì) 2008 年在北京舉行的奧運(yùn)會(huì)，成為使世界人民認(rèn)識(shí)中國的一個(gè)新的窗口。奧運(yùn)會(huì)將使中國成為新的世界旅游熱點(diǎn)，并為之帶來前所未有的旅游熱潮。毫無疑問，海陽也會(huì)深受其益。 2012亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì) 亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)，是一項(xiàng)亞洲新興的綜合體育賽事，與亞運(yùn)會(huì)、亞冬會(huì)及亞洲室內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)并列為亞洲四大綜合體育賽事之一，將設(shè)立沙灘排球、沙灘足球、沙灘手球、鐵人三項(xiàng)、劃水、龍舟等10多個(gè)大項(xiàng)的比賽項(xiàng)目。比賽項(xiàng)目具有高尚的觀賞性、休閑性和參與性。屆時(shí)，將有超過萬人的運(yùn)動(dòng)員，裁判員以及無數(shù)的觀眾和游客來到海陽。而且這樣的賽事會(huì)使很多人看到一個(gè)健康、友好的中國城市，從而提

15、高海陽的城市品牌和知名度。 綜合考慮上述情況，當(dāng)前是一個(gè)大力開發(fā)海陽旅游業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。 3．1.4挑戰(zhàn) 海陽旅游業(yè)所面臨的威脅和挑戰(zhàn)主要來自于周邊城市，尤其是沿海城市。其中，青島已經(jīng)發(fā)展為一個(gè)較為完善的且有一定國際知名度的旅游城市。其面海背山的自然環(huán)境，現(xiàn)代化的城市風(fēng)貌，和極具特色的當(dāng)?shù)匚幕?，例如青島啤酒節(jié)，已經(jīng)使這座城市在中國的旅游市場(chǎng)里具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 威海風(fēng)景秀麗，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通方便，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是最早對(duì)外開放的沿海港口城市之一，也是“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城”，更是最適宜人類居住和旅游的城市。在瑞士洛桑舉行的2005歐中旅游論壇大會(huì)上，威海市被評(píng)為歐洲游客最喜

16、愛的中國旅游城市之一。相對(duì)而言，在旅游品牌上，威海占有很大優(yōu)勢(shì)。 煙臺(tái)旅游資源十分豐富，自然資源和人文資源兼?zhèn)洹Ｓ袊壹?jí)風(fēng)景名勝區(qū)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)多處，并且有很多的文物保護(hù)單位。這就給予了來此旅游的客人很大的選擇空間，從而使海陽的旅游業(yè)處于多重的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。 周邊多個(gè)旅游城市環(huán)繞，對(duì)于海陽旅游業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍，既有交通上和商業(yè)合作上的便利，也存在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。這就要求海陽創(chuàng)建有自身特色的旅游品牌，以求在多個(gè)沿海城市中脫穎而出。 3．2總結(jié) 通過SWTO的分析和實(shí)地考察，我們認(rèn)為海陽旅游業(yè)的異軍突起必須在三點(diǎn)上下工夫。第一，D-不同于周邊旅游城市（Different）,第二，U-有自己的

17、突出特點(diǎn)（Unique）,第三，F(xiàn)-異域風(fēng)情（Foreign）。 4．0項(xiàng)目概述 4．1項(xiàng)目特點(diǎn) 水上歐洲風(fēng)情園力爭(zhēng)滿足以上3大特點(diǎn)，即D 不同于周邊旅游城市—— “威尼斯水城”，U獨(dú)特的旅游賣點(diǎn)—— “綠色環(huán)保人性化”，F(xiàn)異域風(fēng)情—— “原汁原味的歐洲景色”： 4.1.1威尼斯水城 面對(duì)周邊多個(gè)旅游城市的競(jìng)爭(zhēng)，與眾不同是非常關(guān)鍵的。獨(dú)特性也是我們此次投資的一個(gè)賣點(diǎn)。根據(jù)實(shí)地考察的結(jié)論，因地制宜，我們計(jì)劃在項(xiàng)目中建設(shè)一個(gè)中國的威尼斯式的海陽樂園。海陽的海灘灘平浪緩，很適于小型游艇游輪的行駛和停泊。在西方，私人小型游艇在海濱城市相當(dāng)普及，而在中國還處于起步階

18、段。但我們有理由相信，合理的開發(fā)和宣傳，可以使海陽成為中外游艇愛好者的樂園。同時(shí)，我們將在園內(nèi)設(shè)計(jì)建設(shè)陸路交通系統(tǒng)。方便的水陸交通各成體系，獨(dú)特的水陸景色交相呼應(yīng)，還有一系列海洋運(yùn)動(dòng)，必定能使這里成為吸引無數(shù)游客的‘東方威尼斯’。 4.1.2綠色環(huán)保人性化 綠色環(huán)保已經(jīng)成為中國當(dāng)下一個(gè)焦點(diǎn)話題。我方的項(xiàng)目采用了綠色環(huán)保的技術(shù)，旨在為海陽創(chuàng)建一個(gè)綠色主題的旅游項(xiàng)目，減低核能發(fā)電帶給民眾的負(fù)面影響，并改變國際上中國是個(gè)污染大國的觀念。游客們來到歐洲風(fēng)情園還可親身體驗(yàn)到回歸自然的綠色生活，節(jié)能后仍然高質(zhì)量的愜意感受。水上歐洲風(fēng)情園同時(shí)考慮采用人性化設(shè)計(jì)概念，在眾多道路、設(shè)施、

19、景點(diǎn)等地方將設(shè)置殘疾人便利裝置和兒童保護(hù)措施。 我們希望通過我們的成功以及對(duì)綠色環(huán)保主題的發(fā)揚(yáng)，可以使海陽成為中國生態(tài)革命的生力軍。并且給海陽帶來綠色環(huán)保的品牌和聲譽(yù)，同樣也是旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要賣點(diǎn)。 4.1.3異域風(fēng)情 我方計(jì)劃在項(xiàng)目建設(shè)中把異域風(fēng)情作為另一個(gè)重要主題，把世界各地，尤其是歐洲的獨(dú)特景觀以主題公園的形式充分表現(xiàn)出來。 綜合上述幾個(gè)要點(diǎn)，我方計(jì)劃在海陽投資營建一個(gè)集休閑娛樂、餐飲度假為一體，以歐洲文化和回歸大海為主題的大型綜合主題公園，暫命名為‘中國海陽水上歐洲風(fēng)情園’。 4．2 項(xiàng)目規(guī)劃 海陽水上歐洲風(fēng)情園包括歐洲9國風(fēng)情園、海洋樂園、冒險(xiǎn)樂

20、園、和英倫購物街四個(gè)部分。 4.2.1海洋樂園 如上文所提到的海洋樂園是個(gè)‘東方威尼斯’主題的公園，其基本設(shè)計(jì)理念會(huì)仿造西班牙的 Empuriabrava 度假村。將海水引入陸地上設(shè)計(jì)建設(shè)的河道內(nèi)，利用海洋潮汐，成為活水，并且自成交通體系，同時(shí)也兼?zhèn)潢懧方煌ā穲@中每個(gè)建筑都有私家的碼頭和路上的交通出口，但主要的交通工具為船只、小型游艇和小型游輪。公共交通則有水上公共船、汽艇、水上出租舟等。計(jì)劃修建大約3000個(gè)各類碼頭以及至少12公里的河道。依海傍河的優(yōu)美景色使樂園內(nèi)的各種特色餐飲休閑別具風(fēng)格。這樣的設(shè)計(jì)使本來以夏季為旺季的海濱城市成為全年旅游勝地。在這里，游客不僅可以入住豪華別墅式度假

21、屋，歐洲式花園洋房，5星級(jí)大酒店，還可以在海畔野營，徜徉于藍(lán)天碧海之間。另外，還有各式各樣、豐富多彩的海洋運(yùn)動(dòng)，例如潛水、海上垂釣、高空跳水等。 4.2.2歐洲9國風(fēng)情園 這里將來自歐洲的名勝古跡，優(yōu)美景觀展現(xiàn)在游客面前。超過百處的美景奇觀濟(jì)濟(jì)一堂，游客們將觀賞到的，和世界著名的建筑及雕塑如同實(shí)景一般。在這里，歐洲已經(jīng)不只是地圖上的一個(gè)名稱，而是栩栩如生的真實(shí)景況展現(xiàn)于中外游客的眼前。例如： 英倫風(fēng)情園 英倫風(fēng)情園計(jì)劃包含英國最著名的旅游景觀：大本鐘、塔橋、白金漢宮、大英博物館、杜莎夫人蠟像館、巴斯溫泉城、巨石陣、倫敦眼摩天輪等，維多利亞女皇廣場(chǎng)的美景也將展現(xiàn)在游客面前。另外，我方將修

22、建一座莎士比亞大劇院。在這里，游客不僅可以觀賞到有關(guān)莎士比亞的展出，也可以欣賞到維多利亞時(shí)代的莎士比亞戲劇。在巴斯溫泉城里，游客們可以親身體驗(yàn)到羅馬統(tǒng)治時(shí)代英國的巖石溫泉。園中的建筑、交通工具和文化風(fēng)貌皆為中世紀(jì)維多利亞時(shí)代的特色。無論是倫敦典型的花園樓房，四輪馬駕車或午后的紅茶點(diǎn)心，都能讓中外游客體會(huì)到非常地道的英倫風(fēng)情。 丹麥風(fēng)情園 丹麥風(fēng)情園將會(huì)成為9個(gè)公園中最受小朋友喜愛的地方。在這里他們將跟隨“漢斯克利斯安安徒生的腳步”，去感受世界上最著名的童話“白雪公主”、“美人魚”、“皇帝的新衣”、“丑小鴨”。系著絲帶的手工雕刻旋轉(zhuǎn)木馬，靜坐在巖石上的小美人魚的雕像以及其他受小朋友歡迎的眾多

23、藝術(shù)品將在這里與他們見面。另外，園中還有兒童樂園，這里建有歐洲幾大著名兒童樂園中最受歡迎的游藝設(shè)施。例如白雪公主城堡、瘋帽子旋轉(zhuǎn)杯、彼得潘旋轉(zhuǎn)木馬等，讓小朋友流連忘返。 荷蘭風(fēng)情園 提到荷蘭，人們就會(huì)聯(lián)想到郁金香、風(fēng)車、木鞋、奶酪和白藍(lán)彩釉陶器等。項(xiàng)目中的荷蘭風(fēng)情園就向游客展示了極富有民族特色的荷蘭。這里有五彩斑斕，多姿如畫的郁金香園，造型各異的風(fēng)車，不僅可以讓游客看到風(fēng)車的機(jī)械結(jié)構(gòu)具體功用，而且可以欣賞風(fēng)車的裝飾性和使用性。游客可以欣賞荷蘭傳統(tǒng)的木鞋舞蹈，并能親身一試穿著木鞋翩翩起舞。當(dāng)然，這里也少不了荷蘭的傳統(tǒng)美食，用奶酪所制成的各類菜肴，還有各色點(diǎn)心小吃。另外，荷蘭的白藍(lán)彩釉陶器

24、上繪有的風(fēng)景船舶，或是人物鳥獸，都會(huì)給游客帶來藝術(shù)上的完美享受。 意大利風(fēng)情園 園中帶有顯著文藝復(fù)興時(shí)代特色的建筑，栩栩如生的雕塑和油畫作品，以及時(shí)尚的米蘭購物中心，無一不洋溢著濃郁的文化藝術(shù)氣息。這里有古羅馬斗獸場(chǎng)、比薩斜塔、米蘭大教堂、圣馬可廣場(chǎng)等。還有藝術(shù)館和雕塑館，以供游客們領(lǐng)略歐洲“文藝復(fù)興”時(shí)代文藝空前繁榮的意大利風(fēng)貌。米蘭現(xiàn)在是歐洲最受矚目的城市之一，以其時(shí)尚界領(lǐng)先地位成為各地游客的購物首選。我方項(xiàng)目將在意大利風(fēng)情園中，建造仿米蘭最著名的名店名街，即維托伊曼紐二世拱廊和蒙提拿破侖街。游客們能在這里找到歐洲時(shí)尚界的所有知名品牌，如意大利的Giorgio Armani、Gia

25、nni Versace、Moschino,法國的 Chanel、Hermes、Kezno，德國的 Escada、Aigner等。 西班牙風(fēng)情園 這里將西班牙斗牛士的風(fēng)采、宏偉的太陽門廣場(chǎng)還有嫵媚多姿的西班牙扇子舞等呈現(xiàn)在游客面前。另外，這里還將馬德里最著名的公園——麗池公園的美景再現(xiàn)。特別是園中最受游人贊嘆不絕的玻璃宮和噴泉池，還有品種繁多的植物與嬉戲于其間的小鳥、天鵝。 還有獨(dú)具西班牙特色的花街大道。這里集各色美食、娛樂、休閑為一處。游客們可以在這里品嘗到最地道的西班牙牛排、甜點(diǎn)和葡萄酒，觀賞到最優(yōu)美的民族舞蹈表演。 比利時(shí)風(fēng)情園 比利時(shí)以她的藝術(shù)、建筑、啤酒、食物以及巧克

26、力聞名天下。在比利時(shí)風(fēng)情園中，游客們不僅可以欣賞比利時(shí)著名的雕塑和藝術(shù)品，還可以參觀游覽全歐洲（都）遐爾聞名的歷史軍事博物館。比利時(shí)人也酷愛喝啤酒，世界上最大的啤酒廠就在比利時(shí)。喜愛啤酒的游客可以在這里暢飲地道的比利時(shí)啤酒，還有適合女士飲用的果味啤酒，如櫻桃啤酒、野草莓啤酒、蜜桃啤酒等。做甜點(diǎn)是比利時(shí)人的特長，比利時(shí)巧克力聞名于世，手工制作的餅干、蛋糕等也非常有名。游客在這里不僅可以在園中品嘗，還可以購買到最地道的比利時(shí)甜點(diǎn)、禮品饋贈(zèng)親友。 希臘風(fēng)情園 這里仿造有希臘著名的宙斯神廟、哈德良拱門、無名戰(zhàn)士紀(jì)念碑、奧林匹亞公園。游客不僅可以在這里觀賞到古希臘著名的古跡名勝，還可以親身體會(huì)到

27、愛琴海島嶼上的風(fēng)土人情。悲劇和喜劇創(chuàng)作是古希臘人在文化方面對(duì)世界的一大貢獻(xiàn)，游客們可以在這里欣賞到由希臘神話改編的經(jīng)典劇目，領(lǐng)略到這一文明古國的風(fēng)采。 德國風(fēng)情園 游客從勃蘭登堡門般的大門入園中，可將德國的名勝古跡一覽無余。首先是德國歷史文化長廊，還有一系列新古典主義的藝術(shù)品。還有被喻為世界上最完美的哥特式的教堂科隆大教堂，和號(hào)稱“沙丘上的宮殿”之稱的無憂宮。游客還可以與家人一起游覽腓特烈二世時(shí)期最精巧的園林，并在瑰麗優(yōu)雅的雕塑邊、碧綠如毯的草坪上野餐。 法國風(fēng)情園 如果讓人們用一個(gè)形容詞來形容法國,最常見的就是“浪漫”了。游客們可以在項(xiàng)目中的法國風(fēng)情園里親身感受一下法式的浪漫。這

28、里有一系列法國代表風(fēng)格的建筑，例如艾菲爾鐵塔、凱旋門、巴黎圣母院等，還有為女士們所喜愛的休閑或購物場(chǎng)所——香榭麗舍大街。當(dāng)然少不了法國大餐和奶油咖啡。。?？傊蠚W洲風(fēng)情園會(huì)傾力將遠(yuǎn)在千里之外的異域風(fēng)情原汁原味地呈現(xiàn)在游客的面前。 4.2.3冒險(xiǎn)樂園 美麗的自然風(fēng)光和異國情調(diào)的體驗(yàn)——我們的主題公園給游客帶來豐富多彩的游覽經(jīng)歷：例如，宏大的建筑和藝術(shù)雕塑、郁郁蔥蔥的花草樹木、別具一格的水港碼頭等。這些給游客們帶來了美的享受。同時(shí)，我們的主題公園還為游客準(zhǔn)備了另一番異域原始風(fēng)光，非洲的草原，南美的叢林，遠(yuǎn)太平洋的島嶼還有南太平洋的熱帶風(fēng)光。其中還有我們?yōu)閼延忻半U(xiǎn)精神的游客準(zhǔn)備的一系

29、列大、中型挑戰(zhàn)型的游藝設(shè)施，例如傳統(tǒng)的木架過山車、現(xiàn)代化的鋼架過山車、摩天旋轉(zhuǎn)蜘蛛臂、海盜船等。 4.2.4英倫購物街 英倫購物街將集中世界各地（包括海陽）的特色旅游產(chǎn)品，其中包括種類繁多、琳瑯滿目的特色小吃、咖啡館、旅游紀(jì)念品、海洋特產(chǎn)、海陽本地產(chǎn)品、歐洲各國特色服飾、歐洲各國小商品等。 5．0項(xiàng)目營銷策略 5．1客源市場(chǎng)分析 5．1.1旅游市場(chǎng)目標(biāo) 旅游市場(chǎng)定位----立足膠東半島，外聯(lián)京、津、華北、華南地區(qū)，拓展東南亞國家，面向全世界； 核心目標(biāo)市場(chǎng)----膠東半島內(nèi)各城市及京津地區(qū)、歐洲大陸、東南亞國家； 基本目標(biāo)市場(chǎng)---國內(nèi)主要包括山東、北京、天津、華北地區(qū)

30、的大中城市，海外主要以歐洲，東南亞游客市場(chǎng)為主； 機(jī)會(huì)市場(chǎng)----國內(nèi)主要指西北、華南、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲美洲為主。 5．1.2旅游客源概況 海陽由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，2006年接待游客達(dá)百余萬人，地處青島、煙臺(tái)、威海旅游城市之間，很容易產(chǎn)生旅游互動(dòng)效應(yīng)。預(yù)計(jì)隨著海港、跨海大橋（青島——海陽）以及旅游區(qū)的建設(shè)，海陽的游客將會(huì)大幅度增長。 5．1.3大型會(huì)議、演出、活動(dòng)接待 CCTV心連心、同一首歌、中華情等大型演出在海陽的舉辦，吸引了數(shù)以萬計(jì)的游客和觀光者，但是，同時(shí)也顯現(xiàn)出海陽的接待能力嚴(yán)重不足。其他大型活動(dòng)的舉辦，例如2012年亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)等，必將對(duì)海陽的旅游接

31、待能力提出更高的要求。 5．1.4集群接待 旅游線路組團(tuán)合作是加快地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的重要手段，海陽完全融入青島、威海、煙臺(tái)旅游線計(jì)劃擱淺至今的原因有兩個(gè)：第一，缺少具有獨(dú)特吸引力的景點(diǎn)和接待高收入群體的能力；第二，缺少有競(jìng)爭(zhēng)力，可以自行建立旅客集群之間轉(zhuǎn)移接待的企業(yè)。本項(xiàng)目通過建設(shè)水上歐洲風(fēng)情園，建立同國外旅游團(tuán)，國內(nèi)旅游中介的密切聯(lián)系，定可大大提高海陽旅客數(shù)量。 5．2營銷戰(zhàn)略 歐洲水上風(fēng)情園預(yù)計(jì)總占地約1200畝（水系300畝，旅游建設(shè)400畝，住宅500畝），它是集吃、住、游、娛、購、休、商務(wù)于一體的綜合旅游開發(fā)項(xiàng)目。包括動(dòng)、靜兩個(gè)部分，靜的部分主要指的是休閑度假部分，包括星級(jí)酒店

32、4座、歐洲各國風(fēng)情度假村落、歐洲旅游景觀縮放等。附屬工程包括商業(yè)街、劇院、會(huì)議場(chǎng)所、垂釣區(qū)等；動(dòng)的部分包括：歐洲九國風(fēng)情美食街、娛樂城、探險(xiǎn)地帶、海上樂園、水上公園等。 全園共展現(xiàn)9個(gè)歐洲國家主體公園，外加海上樂園、探險(xiǎn)地帶、英倫商業(yè)街，共分成13個(gè)區(qū)域。整體設(shè)計(jì)將突出水城魅力、環(huán)保人性化概念、異域風(fēng)情濃厚的特點(diǎn)，力爭(zhēng)填補(bǔ)海陽沒有沿海高檔旅游產(chǎn)業(yè)、旅游接待檔次低的市場(chǎng)空白。 5．2.1定位 高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假水上歐洲風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客在“水上”“足不出戶”品嘗原汁原味的異國風(fēng)情。 5．2.2項(xiàng)目功能分析 水上歐洲風(fēng)情園收入來源主要分為四類：高檔會(huì)議活動(dòng)接待、國內(nèi)外旅游散客、膠東半島轉(zhuǎn)

33、團(tuán)接待、分時(shí)度假接待。園內(nèi)的功能分析如下： 商務(wù)：辦公、商務(wù)洽談。 美食：歐洲風(fēng)味，各種檔次。 接待：觀光接待、會(huì)議接待。 旅游觀光：水上游覽、異域風(fēng)情。 休閑度假：別墅、游艇、游泳池、垂釣等。 娛樂：過山車、兒童游樂設(shè)施、美容、健身、足療等應(yīng)有盡有。 購物：英倫購物步行街、特色旅游產(chǎn)品商店、超市等。 5．2.3營銷策略 1、按歐洲9國的典型建筑風(fēng)格建造9國風(fēng)情的特色建筑，建筑完全按照各國自行設(shè)計(jì)的圖紙建造，并通過各國的文字標(biāo)識(shí)、舉辦各國的特色活動(dòng)來體現(xiàn)各個(gè)國家的文化。 2、自2008年1月份，Julian先生已經(jīng)在英國開始聯(lián)系旅游合作伙伴，項(xiàng)目意向洽談完畢定論后，將由JU

34、LIAN先生牽頭并協(xié)助海陽政府與歐洲各地政府、旅游企業(yè)組織展開具體合作洽談工作。 3、和國外客商合作，這樣既滿足客商需要，帶來更多的國外旅客客源，又可以增強(qiáng)園內(nèi)異域氣氛，真正做到國內(nèi)顧客不出國就可以體驗(yàn)貨真價(jià)實(shí)的異國休閑娛樂。國內(nèi)由外國人管理、外國游客聚集、外國風(fēng)格的項(xiàng)目幾乎沒有，這對(duì)出國極不方便的中國游客極具吸引力。 4、在園區(qū)定期開展各國文化交流活動(dòng)，如舉辦“西班牙斗牛節(jié)”、“古戰(zhàn)場(chǎng)紀(jì)念日”、“羅馬集市”等活動(dòng)，邀請(qǐng)所在國的文化藝術(shù)團(tuán)體表演，讓游客始終能保持新鮮感，吸引老顧客，提高顧客忠誠度。 5. 與國內(nèi)旅行社合作，承接轉(zhuǎn)團(tuán)，組團(tuán)接待等業(yè)務(wù)。通過建立良好的合作關(guān)系，促進(jìn)海陽旅游業(yè)的

35、整體發(fā)展。 6. 政府支持，相關(guān)大型活動(dòng)、會(huì)議安排可以在園區(qū)內(nèi)舉行，增加園區(qū)人氣的同時(shí)，也是一種絕佳的品牌宣傳。 6．0 項(xiàng)目籌建 6．1投資人以及支持組織及企業(yè) 6．1.1投資商 本項(xiàng)目的投資商為JULIAN EVANS先生。作為威爾士頗有聲望的一位企業(yè)家，EVANS先生早于八十年帶初期就開始了他的經(jīng)商生涯。如今雖然EVANS先生很大一部分精力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了慈善公益事業(yè)方面，但是他與他的家族仍然涉足多個(gè)行業(yè)，例如莊園經(jīng)營、零售業(yè)、建筑業(yè)、餐飲業(yè)、珠寶業(yè)和地產(chǎn)業(yè)等等。他不僅是STJAMES教堂慈善會(huì)的秘書長，還參與并資助了多項(xiàng)慈善事業(yè)。例如他曾資助過英國心臟病和癌癥研究治療慈善會(huì)等

36、。另外，他還曾經(jīng)為一所私立學(xué)校擔(dān)任董事會(huì)主席和督學(xué)達(dá)18年，至今他仍然時(shí)常抽出時(shí)間到這所學(xué)?？赐麕熒?，幫他們解決困難。他還應(yīng)威爾士政府之邀，為希望經(jīng)營和剛起步的私立企業(yè)商業(yè)后輩進(jìn)行指導(dǎo)，并給予了他們經(jīng)濟(jì)和啟動(dòng)資金上的幫助。由于EVANS 先生在商業(yè)以及慈善方面的貢獻(xiàn)，曾經(jīng)多次受到英國皇室成員，如王儲(chǔ)CHARLES的接見。做為一位經(jīng)驗(yàn)豐富的投資商，EVANS先生對(duì)在海陽投資興建主題公園的項(xiàng)目非常有信心。 6．1.2來自國外組織機(jī)構(gòu)的支持 此次的跨國投資得到了包括威爾士政府在內(nèi)的一系列部門和機(jī)構(gòu)的大力支持。 威爾士生態(tài)技術(shù)研究中心 該中心主要從事節(jié)能環(huán)保、能源材料和綠色生態(tài)方面的科學(xué)

37、研究。他們將會(huì)參與設(shè)計(jì)此項(xiàng)目，例如環(huán)保材料的選擇和組合、最大節(jié)能房屋結(jié)構(gòu)等等。（見該中心給市長的信） 英國政府與地方政府 本項(xiàng)目還將會(huì)受到英國政府與地方政府的大力支持，具體形式為廣告宣傳、品牌開發(fā)、鏈接商業(yè)合作等。（來自英國各級(jí)政府不同地區(qū)政府的支持信） 英國皇室成員 英國皇室已經(jīng)致函表示支持此次項(xiàng)目合作，這對(duì)于該項(xiàng)目的品牌樹立和市場(chǎng)定位是十分有利的。 潛在商業(yè)合作伙伴 很多國外公司，特別是一些旅游公司，已經(jīng)表示非常愿意與本次的旅游項(xiàng)目合作，共同開拓發(fā)展市場(chǎng)，并把中國海陽定位為新的熱點(diǎn)度假勝地。（見相關(guān)信函） 6．2 項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)內(nèi)容 6．2.1道路橋

38、梁工程 1、新建七條15-18米寬的游覽主干道，預(yù)計(jì)總長度在5公里左右。 2、二十七條寬5—8米左右游覽步道，預(yù)計(jì)總長度在6公里左右 3、四條商業(yè)步行街，寬12—14米左右，預(yù)計(jì)總長度為1.5公里左右 4、大型游覽橋梁4座 5、中小橋梁18座. 6．2.2旅游環(huán)保和安全配套工程 旅游環(huán)保、安全、人性化配套工程包括：攝像頭覆蓋工程、衛(wèi)生公廁配套設(shè)施、殘疾人便利設(shè)施、兒童保護(hù)救援設(shè)施、水渠陸地垃圾處理回收設(shè)施、人性化設(shè)施處理、消防安全救援設(shè)施和防護(hù)工程等。 6．2.3 海邊旅游觀光及水渠湖泊工程. 1、水渠引水水口和大型游船停泊碼頭。 2、海邊游覽觀光棧橋。 3、主游覽水渠兩

39、條寬20-30米不等，總長約3.6公里。 4、景點(diǎn)游覽水渠15條寬約10-18米，總長度約10公里。 5、景點(diǎn)人工湖三個(gè)湖面約1萬平方米。 6、景點(diǎn)大型游泳池1到2個(gè)，共計(jì)面積1800平方米，小型湯浴9處，共計(jì)面積600平方米。 7、釣魚池兩個(gè)，共計(jì)面積約2000平方米。 6．2.4旅游景點(diǎn)、建筑、廣場(chǎng)、雕塑 1、旅游度假購物街仿歐式景觀建筑，面積共計(jì)6萬平方米。 2、食宿賓館以及其他旅游配套設(shè)施（如加油站等），建筑面積共計(jì)為16萬平方米。 3、廣場(chǎng)停車場(chǎng)面積為1.1萬平方米。 4、雕塑、巨石陣、風(fēng)車、塔等非建筑景觀約40處。 6．2.5游樂設(shè)施 1、水上游樂設(shè)施：大型游

40、船、汽艇、獨(dú)木舟、潛水設(shè)備、跳水設(shè)備等。 2、大型驚險(xiǎn)刺激設(shè)備：摩天輪、過山車、海盜船、蹦極等。 3、中小型游樂設(shè)備：旋轉(zhuǎn)木馬、火車、吊籃、飛機(jī)、游戲機(jī)等。 4、兒童樂園：滑梯、碰碰車、卡丁車等。 5、綜合娛樂設(shè)施：健身器材、射箭場(chǎng)、保齡球、臺(tái)球、麻將桌、美容設(shè)備等。 6．2.6歐洲風(fēng)情住宅小區(qū) 1、多層住宅小區(qū)建筑面積大約為36萬平方米。 2、別墅建筑面積為13萬平方米。 總建筑面積共計(jì)49萬平方米。 6．3項(xiàng)目投資估算 6．3.1道路 1、游覽主干道預(yù)計(jì)投資總額：160元/m72，000 m=1152 萬元。 2、游覽次干道預(yù)計(jì)投資總額：160元/ m48，

41、000 m=768萬元。 3、商業(yè)步行街預(yù)計(jì)投資總額：160元/ m17，000 m=272萬元。 4、大型橋梁預(yù)計(jì)投資總額：468萬元。 5、小型橋梁預(yù)計(jì)投資總額：270萬元。 預(yù)計(jì)道路橋梁投資額 共計(jì)：2，930萬元。 6．3.2旅游環(huán)保和安全配套工程 約需投資3，600萬元。 6．3.3水上旅游相關(guān)項(xiàng)目 1、水渠引水口和游船碼頭預(yù)計(jì)投資總額：2，880萬元。 2、觀光棧橋預(yù)計(jì)投資總額：1，200萬元。 3、主游覽水渠預(yù)計(jì)投資總額：620元/ m90，000 m=5，580萬元。 4、景點(diǎn)游覽水渠預(yù)計(jì)投資總額：620元/ m162，000 m=10，044萬元。

42、5、景點(diǎn)人工湖預(yù)計(jì)投資總額：620元/ m10，000 m=620萬元。 6、游泳池湯浴館預(yù)計(jì)投資總額：2250元/ m2，400 m=540萬元。 7、釣魚池預(yù)計(jì)投資總額 ：800元/ m2，000 m=160萬元。 共計(jì)投資約為21，024萬元。 6．3.4旅游景點(diǎn)、建筑、廣場(chǎng)、雕塑 1、旅游度假購物街仿歐式景觀建筑投資預(yù)計(jì)總額：2250元/ m60，000 m=13，500萬元。 2、食宿賓館以及其他旅游配套建筑（如加油站、廁所、售票處等）預(yù)計(jì)投資總額：2250元/ m162，000 m=36，450萬元。 3、觀光廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)、停車場(chǎng)預(yù)計(jì)總投資額為：1，200元

43、/ m11，000 m=1，320萬元。 4、雕塑、巨石陣、風(fēng)車、塔等非建筑景觀預(yù)計(jì)投資總額為：9，000萬元。 共計(jì)投資約為60，270萬元。 6．3.5游樂設(shè)施 1、水上游樂設(shè)施預(yù)計(jì)總投資額為：4，680萬元。 2、大型驚險(xiǎn)刺激設(shè)備預(yù)計(jì)總投資額為：9，000萬元。 3、中小型游樂設(shè)備：3，600萬元。 4、兒童樂園：480萬元。 5、綜合娛樂設(shè)施：1，800萬元。 共計(jì)投資約為19，560萬元。 6．3.6建筑 1、多層住宅小區(qū)建筑預(yù)計(jì)投資總額1400元/ m360，000 m=50，400萬元。 2、別墅建筑預(yù)計(jì)投資總額：2，800元/ m130，0

44、00 m=36，400萬元。 共計(jì)投資約為86，800萬元。 6．3.7其他費(fèi)用累計(jì)： 1、營銷推廣費(fèi) 考慮到海陽高端旅游項(xiàng)目正處于剛剛起步階段，海陽歐洲水上風(fēng)情園作為一個(gè)新建高端旅游開發(fā)項(xiàng)目，還沒有形成穩(wěn)定成規(guī)模的目標(biāo)客戶群體。因此，受到主要推廣渠道不成熟、來自其他城市競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、旅游工程對(duì)住宅區(qū)的影響等因素，結(jié)合總體營銷策略，參照旅游度假營銷推廣的費(fèi)用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%。 2、 開發(fā)配套費(fèi)用 此項(xiàng)目的開發(fā)需要支付大量國外專家指導(dǎo)咨詢，實(shí)地勘察、環(huán)保設(shè)計(jì)等費(fèi)用；同時(shí)還需支付相關(guān)的開發(fā)管理費(fèi)用，工程保險(xiǎn)、園林綠化、燈光照明、標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它

45、費(fèi)用。為了便于計(jì)算這些費(fèi)用，合并僅取為建安費(fèi)用的5%。 6．4項(xiàng)目總投入 海陽歐洲水上風(fēng)情園項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投入為 19.41841.09約等于21.16億元人民幣，其中純旅游投資為 11.7億元，度假住宅開發(fā)為9.46億元。由于大型旅游度假項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)遇到一些不可預(yù)見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進(jìn)行投資分析時(shí)通常取建安費(fèi)用的5%作為不可預(yù)見費(fèi)。此項(xiàng)目投資受眾多影響因素，如匯率變動(dòng)起伏等，則將此系數(shù)調(diào)高為8%。因此，項(xiàng)目實(shí)際總投資應(yīng)在21.16億元至22.86億元人民幣。其中旅游投資為11.7億元至12.64億元人民幣之間，度假住宅開發(fā)投資為9.46億元至10

46、.22億元人民幣之間。 6．5 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程計(jì)劃 海陽市政府十分重視旅游環(huán)保項(xiàng)目的開發(fā)，已將沿海旅游項(xiàng)目開發(fā)列入了近期規(guī)劃。滿懷對(duì)綠色環(huán)保旅游事業(yè)的推崇，我們投資中國旅游的想法也由來已久。雖然自2007年夏以來我們考察了中國眾多地方，但是對(duì)海陽卻是情有獨(dú)鐘。這不僅僅是因?yàn)楹ｊ柭糜钨Y源的相對(duì)豐富，政府的政策傾斜，而且更取決于對(duì)2012年沙運(yùn)會(huì)的舉辦等機(jī)會(huì)更加看重。因此，整個(gè)項(xiàng)目的最終成功，很大程度上取決于時(shí)間優(yōu)勢(shì)。只有爭(zhēng)取項(xiàng)目盡早開工盡早交付使用，才能憑綠色環(huán)保旅游主題在中國的先行優(yōu)勢(shì)，乘海陽沙運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，進(jìn)而取得整個(gè)項(xiàng)目的全面成功。因此，雙贏局面的促成，不僅要借助投資商的資金優(yōu)勢(shì)和特有國外

47、社會(huì)關(guān)系，更要依靠海陽市政府敏銳而帶有前瞻性的目光。項(xiàng)目從考察到洽談已經(jīng)歷時(shí)近1年時(shí)間，時(shí)間的流逝不僅僅意味著開發(fā)費(fèi)用增加，同樣也是潛在商機(jī)的點(diǎn)點(diǎn)流失，因此我們建議雙方共同努力盡快完成項(xiàng)目的洽談、論證、批復(fù)。爭(zhēng)取項(xiàng)目早日開工，力爭(zhēng)在2012年沙運(yùn)會(huì)舉辦時(shí)，大部分工程已投入使用。全部項(xiàng)目力爭(zhēng)5年內(nèi)全部竣工并投入使用。 圖：項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度初步計(jì)劃 時(shí)間 計(jì)劃安排 2008年5月 2008年6月 1. 投資方商定上述項(xiàng)目的開發(fā)，準(zhǔn)備前期資金到位。 2. 進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目規(guī)劃，取得國外部分相關(guān)政府組織支持。 3. 與海陽市政府

48、商定工程項(xiàng)目的若干事宜。 1. 海陽市政府完成內(nèi)部商定、論證的具體事宜。 2. 投資方可以根據(jù)需要，歡迎政府代表團(tuán)到英國回訪，安排國外參觀類似項(xiàng)目。 2008年7月 1. 完成項(xiàng)目報(bào)批的全部手續(xù)。 2. 投資方完成在華公司注冊(cè)，開始進(jìn)行前期開工準(zhǔn)備。 2008年9月 2012年6月 2013年9月 1. 項(xiàng)目土地，建設(shè)等手續(xù)辦理完畢。 2. 項(xiàng)目正式動(dòng)工。 1. 項(xiàng)目主體完工，部分引水工程完畢，可以交付使用。 2. 可以承接沙運(yùn)會(huì)的部分接待任務(wù)。 1．項(xiàng)目全部竣工，全部設(shè)施試運(yùn)行完畢，可以全面迎接旅客對(duì)外營業(yè)

49、。 7．0項(xiàng)目投資效益測(cè)算分析 根據(jù)類似項(xiàng)目投資收益狀況和中國海陽旅游市場(chǎng)的具體實(shí)際情況，經(jīng)認(rèn)真調(diào)研和測(cè)算，我們編制了本項(xiàng)目全面啟動(dòng)正常運(yùn)行后的盈利預(yù)測(cè)，編制盈利預(yù)測(cè)所依據(jù)的會(huì)計(jì)政策在各重要方面與中國實(shí)際采用的會(huì)計(jì)政策一致。 7．1 基本假設(shè) 1、國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變。 2、國家現(xiàn)行的利率、匯率等無重大改變。 3、本處所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大改變。 4、無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。 7．2基本根據(jù) 1．項(xiàng)目完成運(yùn)行穩(wěn)定后游客量估計(jì)為100萬人/年。 2．通過市場(chǎng)預(yù)計(jì)入住率: 三分之一。 打算住一天的游客占：47%。 打算住二天的游客占：3

50、3.3%。 打算住三天以上的游客占：19.7%。 旅游入住率為: 78%。 實(shí)際入住率為: 38%。 3．市場(chǎng)預(yù)測(cè)及測(cè)算如下: 吃住者所占比例: 75%。 娛樂者所占比例: 57.3%。 休閑度假者占比例: 35.6%。 購物者所占比例: 17.3%。 4．消費(fèi)水平 每人日消費(fèi)總額在200元以內(nèi)的旅客所占比例為: 7%。 每人日消費(fèi)總額在200—400元的旅客以內(nèi)所占比例為: 44%。 每人日消費(fèi)總額在400—600元的旅客所占比例為: 28%。 每人日消費(fèi)總額在600元以上的旅客所占比例為: 21%。 7．3投資項(xiàng)目效益的測(cè)算 7．3.1食宿收入. 歐洲

51、風(fēng)情花園聚集了4所星級(jí)賓館，提供西歐各國不同風(fēng)味特色美食及層次各異的飲食服務(wù)?；▓@內(nèi)別墅、單元套間、豪華總統(tǒng)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、普通間將會(huì)滿足不同游客和度假者的住宿需求。預(yù)計(jì)項(xiàng)目正常運(yùn)行后，食、住宿年收入情況如下: 客房收入： 7，000萬元。 度假區(qū)收入： 5，000萬元。 餐飲營業(yè)收入： 12，000萬元。 合計(jì):2.4億元。 取食宿行業(yè)利潤率40-45% 計(jì)算，項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定后年利潤應(yīng)該在10，800萬元左右。 7．3.2 游樂收入 估計(jì)項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定后，日平均游客量即可達(dá)3，000人以上，門票價(jià)格預(yù)計(jì)定位在50元/人，每年門票收入5，000萬元。通過市場(chǎng)分析，有57.3%的游客將

52、在游樂項(xiàng)目消費(fèi)，每人平均消費(fèi)50元，游樂收入利潤率按50%計(jì)算。 營業(yè)收入: 5，000萬元 + 100萬57.3%50=7865 (萬元) 年利潤: 786550%=3932.5 (萬元) 7．3.3休閑收入. 園內(nèi)分布眾多的休閑場(chǎng)所，包括足療、游泳、洗浴、美容、保健、保齡球、垂釣、棋牌室、麻將館等，游客的接待人數(shù)可達(dá)數(shù)千人/天， 投資完畢后，預(yù)計(jì)運(yùn)行穩(wěn)定后能發(fā)揮其35%以上的效能。每人平均消費(fèi)80元/次，利潤率按45%計(jì)算： 營業(yè)利潤為: 100萬35.6%8045%=1281.6 (萬元/年) 7．3.4購物和其他收入. 項(xiàng)目正常運(yùn)行后，歐洲風(fēng)情園內(nèi)的超市、商業(yè)街、旅游

53、產(chǎn)品、紀(jì)念品商鋪、加油站的營業(yè)收入將同樣客觀。估計(jì)應(yīng)當(dāng)與休閑收入相當(dāng)，年利潤約1300萬元左右。 因此，項(xiàng)目運(yùn)行正常后的年均收入應(yīng)該在3.8億元左右，可實(shí)現(xiàn)利潤1.8億元左右，每年可實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入約7，000萬元。 7．4投資回報(bào)周期 根據(jù)以上預(yù)計(jì)，年利潤在1.8億元左右，按總投資額21.16億元計(jì)算，中國海陽水上歐洲風(fēng)情園的投資回收周期將在20年左右?？紤]到項(xiàng)目投入使用前5年是旅游品牌和知名度的創(chuàng)造階段，由于宣傳尚未全面開展，海外旅游合作關(guān)系的正在建立，以及海陽城市基礎(chǔ)設(shè)施的全面改觀尚未完成，利潤水平必將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以上預(yù)計(jì)。保守估計(jì)應(yīng)當(dāng)是僅能維持收支平衡。因此，項(xiàng)目投資實(shí)際回收周期將在25

54、年以上。 8．0項(xiàng)目社會(huì)收益和風(fēng)險(xiǎn) 8．1項(xiàng)目社會(huì)收益 1、促進(jìn)當(dāng)?shù)囟愂眨憾愂盏脑鲩L不僅來自于項(xiàng)目本身，而且來自由于該項(xiàng)目帶動(dòng)的其他產(chǎn)業(yè)收入的增加； 2、提高城市知名度，城市品牌的創(chuàng)建：海陽會(huì)因這個(gè)綠色生態(tài)旅游項(xiàng)目在國際大大地提高自身的知名度，并且因旅游而創(chuàng)立健康環(huán)保的城市品牌； 3、創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目將為海陽人民創(chuàng)造至少20000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，而且都屬于長期穩(wěn)定的就業(yè)崗位。 4、有益于環(huán)境：生態(tài)環(huán)保的設(shè)計(jì)理念，綠色材料的使用，新節(jié)能科技的采用和大量植物的栽培，必然對(duì)海陽的環(huán)境保護(hù)和環(huán)保事業(yè)的發(fā)展大有益處。 5、創(chuàng)匯：外資的引進(jìn)，外籍游客所帶來的大量旅游收入，都有利于海陽市的

55、創(chuàng)匯。 6、提高本市旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)本市乃至周邊旅游業(yè)的發(fā)展； 7、滿足人民日益提高的度假休閑以及娛樂需求； 8、促進(jìn)與世界各國其他城市的友好合作。在此項(xiàng)目的基礎(chǔ)之上，海陽必將和世界眾多旅游城市建立友好合作關(guān)系，并進(jìn)而促進(jìn)海陽地區(qū)經(jīng)濟(jì)、教育、文化等各個(gè)領(lǐng)域的全面發(fā)展。（見英國部分學(xué)校和組織機(jī)構(gòu)的合作意向信件） 9、其他：太多的收益無法一一列舉。 8.2投資風(fēng)險(xiǎn) 8．2.1政策文化差異 1、 土地政策不同 英國土地政策是永久私有制，土地一經(jīng)出售永久歸個(gè)人所有，包括地上產(chǎn)出，地下埋藏資源。由于對(duì)中國的土地政策，外籍投資商堅(jiān)持認(rèn)為中國土地轉(zhuǎn)讓僅僅是租期買斷。因此土地長期增值效應(yīng)

56、缺乏吸引力。 2、 投資政策差異 美洲、歐洲等國家對(duì)綠色環(huán)保項(xiàng)目，特別是旅游等無污染高創(chuàng)收的產(chǎn)業(yè)投資往往給予更大的政策支持。例如，土地零收費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)、各項(xiàng)雜費(fèi)全免等，更有甚者，政府不但不收費(fèi)，反而提供相應(yīng)資金支持，比如新加坡。 3、 文化差異 異域投資風(fēng)險(xiǎn)顯然比本國本地區(qū)要高的多，不僅僅來自投資環(huán)境的不熟悉，更取決于與當(dāng)?shù)匚幕牟町悺? 8．2.2 開發(fā)投資大，成本高 本項(xiàng)目不包括土地，配套設(shè)施以及各項(xiàng)雜費(fèi)，預(yù)計(jì)投資21.16億人民幣（1.5億英鎊）。開發(fā)商不僅僅擔(dān)任了項(xiàng)目建設(shè)角色，同時(shí)還承擔(dān)了部分海陽旅游市場(chǎng)啟動(dòng)宣傳的任務(wù)。其中綠色環(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，過硬旅游品牌打

57、造，國外實(shí)地考察旅游合作關(guān)系建立等等，都將使此項(xiàng)目的投資實(shí)際成本大大提高。 8．2.3 無回報(bào)和低回報(bào)投資比例大 此項(xiàng)目旅游投資占總投資額的約2/3，合計(jì)為 11.7億元左右。開發(fā)商要承擔(dān)大量的無利潤回報(bào)和低利潤回報(bào)投資，例如水渠、碼頭、道路、棧橋等使項(xiàng)目開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)增大。 8．2.4 成本回收周期過長 經(jīng)過以上論證，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的投資回報(bào)周期應(yīng)該在25年以上，投資回收期之長，和中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整跡象明顯，都將使投資商切實(shí)考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。 9．0 結(jié)論 本報(bào)告在對(duì)海陽市旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上，運(yùn)用了SWOT方法對(duì)海陽旅游業(yè)發(fā)展具體戰(zhàn)略做出了定性分析。進(jìn)而對(duì)中國海陽水上歐洲風(fēng)情園項(xiàng)目的可行性給予了肯定的論證。在海陽政府的大力支持下，通過突出‘威尼斯水城’，‘環(huán)保人性化旅游’，和‘異域風(fēng)情’，配合精心策劃的旅游營銷策略，加上實(shí)力雄厚和具有特殊海外關(guān)系網(wǎng)的投資開發(fā)商，借助海陽獨(dú)特的旅游資源和2012年亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)的東風(fēng)，我們相信水上歐洲風(fēng)情園項(xiàng)目是可行的。此項(xiàng)目符合海陽旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展政府規(guī)劃，滿足海陽旅游業(yè)調(diào)整的需要，具有較高的社會(huì)收益。加上項(xiàng)目本身的先行優(yōu)勢(shì)，自身特點(diǎn)，水上歐洲風(fēng)情園更顯魅力。 因此，希望政府能抓住商機(jī)，盡快完成論證工作，并考慮投資商的幾點(diǎn)疑慮盡快給予批復(fù)。 附錄：