資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-程序準(zhǔn)則

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1、資 產(chǎn) 評(píng) 估 準(zhǔn) 則 評(píng) 估 程 序 本 課 程 的 主 要 內(nèi) 容 ：第 一 部 分 程 序 準(zhǔn) 則 的 內(nèi) 容 講 解第 二 部 分 相 關(guān) 背 景 介 紹 第 一 部 分 準(zhǔn) 則 內(nèi) 容 講 解 本 準(zhǔn) 則 為 四 章 三 十 三 條 第 一 章 總 則 1-4條 第 二 章 基 本 要 求 5-10條 第 三 章 評(píng) 估 程 序 要 求 11-32條 第 四 章 附 則 33條 第 一 條 為 規(guī) 范 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 履 行 評(píng) 估 程 序行 為 ， 維 護(hù) 社 會(huì) 公 共 利 益 和 資 產(chǎn) 評(píng) 估 各 方 當(dāng)事 人 合 法 權(quán) 益 ， 根 據(jù) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 準(zhǔn) 則

2、基本 準(zhǔn) 則 ， 制 定 本 準(zhǔn) 則 。 本 準(zhǔn) 則 是 基 本 準(zhǔn) 則 下 規(guī) 范 評(píng) 估 程 序 的 具 體 準(zhǔn) 則 . “ 資 產(chǎn) 評(píng) 估 各 方 當(dāng) 事 人 ” 具 體 指 代 對(duì) 象 包 括 注 冊(cè) 資 產(chǎn)評(píng) 估 師 、 委 托 方 和 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 。 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 包 括 產(chǎn)權(quán) 持 有 者 、 其 他 報(bào) 告 使 用 者 等 。第 二 條 本 準(zhǔn) 則 所 稱 評(píng) 估 程 序 ， 是 指 注 冊(cè) 資 產(chǎn)評(píng) 估 師 執(zhí) 行 資 產(chǎn) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 所 履 行 的 系 統(tǒng) 性 工作 步 驟 。 本 條 是 關(guān) 于 評(píng) 估 程 序 的 定 義 條 款 。 本 準(zhǔn) 則 所 稱

3、評(píng) 估程 序 涵 蓋 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 全 過 程 。第 三 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 執(zhí) 行 資 產(chǎn) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) ，應(yīng) 當(dāng) 遵 守 本 準(zhǔn) 則 。 本 條 是 關(guān) 于 準(zhǔn) 則 適 用 范 圍 的 條 款 。 評(píng) 估 程 序 既 是 對(duì)注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 的 要 求 ， 也 是 對(duì) 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 的 要 求 。 第 四 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 執(zhí) 行 與 價(jià) 值 估 算 相 關(guān)的 其 他 業(yè) 務(wù) ， 可 以 參 照 本 準(zhǔn) 則 。 只 要 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 以 資 產(chǎn) 評(píng) 估 行 業(yè) 專 業(yè) 人 士 身 份出 具 報(bào) 告 （ 與 價(jià) 值 估 算 業(yè) 務(wù) 相

4、關(guān) 的 ） 在 程 序 履 行 方面 就 可 參 照 本 準(zhǔn) 則 要 求 執(zhí) 行 。 第 五 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 執(zhí) 行 資 產(chǎn) 評(píng) 估 業(yè)務(wù) ， 應(yīng) 當(dāng) 遵 守 法 律 、 法 規(guī) 和 資 產(chǎn) 評(píng) 估 準(zhǔn) 則的 相 關(guān) 規(guī) 定 ， 履 行 適 當(dāng) 的 評(píng) 估 程 序 。本 條 是 關(guān) 于 履 行 評(píng) 估 程 序 過 程 中 合 規(guī) 性 的 要 求 。 我 們履 行 評(píng) 估 程 序 首 先 要 以 遵 守 國 家 的 法 律 、 法 規(guī) 為 前 提 ，還 應(yīng) 遵 守 相 關(guān) 部 門 規(guī) 章 及 資 產(chǎn) 評(píng) 估 準(zhǔn) 則 。 同 時(shí) 履 行 評(píng)估 程 序 也 是 遵 守 職 業(yè) 道 德

5、 準(zhǔn) 則 中 有 關(guān) 勤 勉 盡 責(zé) 要 求 的具 體 體 現(xiàn) 。 第 六 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 通 常 執(zhí) 行 下 列 基本 評(píng) 估 程 序 ： （ 一 ） 明 確 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 基 本 事 項(xiàng) ； （ 二 ） 簽 訂 業(yè) 務(wù) 約 定 書 ； （ 三 ） 編 制 評(píng) 估 計(jì) 劃 ； （ 四 ） 現(xiàn) 場 調(diào) 查 ； （ 五 ） 收 集 評(píng) 估 資 料 ； （ 六 ） 評(píng) 定 估 算 ； （ 七 ） 編 制 和 提 交 評(píng) 估 報(bào) 告 ； （ 八 ） 工 作 底 稿 歸 檔 。 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 不 得 隨 意 刪 減 基 本 評(píng) 估 程序 。 (與 基 本 準(zhǔn) 則 相 同

6、 ) 本 條 是 依 據(jù) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 準(zhǔn) 則 -基 本 準(zhǔn) 則 第 13條 制 定 的 。這 八 項(xiàng) 基 本 評(píng) 估 程 序 ， 評(píng) 估 師 不 得 隨 意 刪 減 ， 工 作 底 稿中 應(yīng) 當(dāng) 有 執(zhí) 行 每 一 項(xiàng) 評(píng) 估 程 序 的 記 錄 。 實(shí) 際 操 作 中 由 于評(píng) 估 對(duì) 象 的 規(guī) 模 和 復(fù) 雜 程 度 不 同 ， 評(píng) 估 師 可 以 針 對(duì) 具 體情 況 對(duì) 每 項(xiàng) 評(píng) 估 程 序 執(zhí) 行 繁 簡 程 度 的 調(diào) 整 。第 七 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 本 準(zhǔn) 則 ， 結(jié) 合 評(píng) 估 業(yè) 務(wù)情 況 ， 制 定 并 實(shí) 施 適 當(dāng) 的 具 體 評(píng)

7、估 程 序 。 本 條 要 求 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 要 針 對(duì) 每 一 基 本 程 序 制 定 并 實(shí)施 具 體 評(píng) 估 步 驟 。 并 確 信 所 制 訂 和 實(shí) 施 的 具 體 步 驟 是 合理 有 效 的 ， 能 夠 支 持 形 成 的 評(píng) 估 結(jié) 論 。 如 采 用 資 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 法 評(píng) 估 企 業(yè) 存 貨 的 工 作 步 驟 可 以 為 ： 1、 取 得 存 貨 報(bào) 表 ， 與 存 貨 明 細(xì) 帳 、 總 帳 及 相 關(guān) 報(bào) 表 進(jìn)行 核 對(duì) ； 2、 了 解 分 析 存 貨 的 構(gòu) 成 、 分 布 和 企 業(yè) 內(nèi) 控 管 理 制 度 ， 存貨 核 算 方 法 ， 并 抽

8、查 存 貨 出 入 庫 記 錄 ， 做 好 相 應(yīng) 的 清 查記 錄 。3、 獲 取 并 檢 查 被 評(píng) 估 單 位 基 準(zhǔn) 日 或 最 近 一 次 的 存 貨 盤 點(diǎn)記 錄 ， 評(píng) 價(jià) 企 業(yè) 盤 點(diǎn) 的 可 信 度 。4、 抽 盤 重 點(diǎn) 存 貨 ， 填 寫 盤 點(diǎn) 表 。 如 有 差 異 ， 加 大 盤 點(diǎn) 比例 或 全 面 盤 點(diǎn) 。 存 放 方 式 特 殊 或 存 放 在 異 地 的 ， 采 取 其他 形 式 確 定 存 貨 的 存 在 性 。5、 對(duì) 盤 盈 、 盤 虧 的 存 貨 查 明 原 因 并 做 記 錄 。6、 關(guān) 注 有 無 代 他 人 保 存 和 來 料 加 工 的

9、存 貨 ， 有 無 未 做 帳務(wù) 處 理 而 置 于 異 地 的 存 貨 。7、 選 擇 適 當(dāng) 的 評(píng) 估 方 法 ， 并 對(duì) 正 常 的 外 購 存 貨 進(jìn) 行 市 場 詢 價(jià) ， 分 別 計(jì) 算 評(píng) 估 值 。8、 特 殊 行 業(yè) 的 存 貨 應(yīng) 聘 請(qǐng) 有 關(guān) 專 家 咨 詢 后 確 定 評(píng) 估 值 。對(duì) 委 托 、 受 托 加 工 產(chǎn) 品 ， 委 托 、 受 托 代 銷 商 品 在 確 定 評(píng)估 值 時(shí) 應(yīng) 考 慮 結(jié) 算 方 式 的 差 異 性 。9、 形 成 評(píng) 估 結(jié) 論 。如 采 用 收 益 法 評(píng) 估 企 業(yè) 價(jià) 值 的 工 作 步 驟 主 要 包 括 ：1、 收 集 并

10、分 析 被 評(píng) 估 企 業(yè) 的 信 息 資 料 和 與 被 評(píng) 估 企 業(yè) 相關(guān) 的 其 他 信 息 資 料 ， 獲 得 被 評(píng) 估 企 業(yè) 的 歷 史 財(cái) 務(wù) 數(shù) 據(jù) 并進(jìn) 行 分 析 ， 對(duì) 非 經(jīng) 常 性 項(xiàng) 目 和 費(fèi) 用 、 非 經(jīng) 營 性 資 產(chǎn) 、 溢余 資 產(chǎn) 進(jìn) 行 調(diào) 整 ， 以 獲 取 正 常 化 的 財(cái) 務(wù) 數(shù) 據(jù) 。2、 與 被 評(píng) 估 企 業(yè) 的 主 管 領(lǐng) 導(dǎo) 和 部 門 負(fù) 責(zé) 人 進(jìn) 行 訪 談 ， 了解 企 業(yè) 經(jīng) 營 戰(zhàn) 略 和 發(fā) 展 方 向 ， 重 大 經(jīng) 營 決 策 和 經(jīng) 營 風(fēng) 險(xiǎn) 3、 在 獲 得 被 評(píng) 估 企 業(yè) 經(jīng) 過 正 常 化 調(diào) 整

11、 的 歷 史 財(cái) 務(wù) 數(shù) 據(jù) 的基 礎(chǔ) 上 編 制 財(cái) 務(wù) 預(yù) 測 ， 并 進(jìn) 行 分 析 。4、 根 據(jù) 財(cái) 務(wù) 預(yù) 測 ， 計(jì) 算 未 來 預(yù) 測 收 益 。5、 求 取 折 現(xiàn) 率 。6、 將 未 來 預(yù) 期 收 益 折 現(xiàn) 以 計(jì) 算 初 步 評(píng) 估 結(jié) 果 。7、 對(duì) 非 經(jīng) 營 性 資 產(chǎn) 和 溢 余 資 產(chǎn) 的 價(jià) 值 進(jìn) 行 評(píng) 估 ， 并 對(duì) 上述 初 步 評(píng) 估 結(jié) 果 進(jìn) 行 調(diào) 整 。第 八 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 在 執(zhí) 行 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 過 程 中 ，由 于 受 到 客 觀 限 制 ， 無 法 或 不 能 完 全 履 行 評(píng) 估 程序 ， 可 以 根 據(jù)

12、能 否 采 取 必 要 措 施 彌 補(bǔ) 程 序 缺 失 和對(duì) 評(píng) 估 結(jié) 論 是 否 產(chǎn) 生 重 大 影 響 ， 來 決 定 繼 續(xù) 執(zhí) 行評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 或 終 止 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 。 本 條 對(duì) 評(píng) 估 程 序 受 到 限 制 的 情 況 及 相 應(yīng) 的 處 理 方 式 做 出了 規(guī) 定 。 當(dāng) 評(píng) 估 程 序 執(zhí) 行 中 受 到 限 制 時(shí) ， 評(píng) 估 師 應(yīng) 關(guān) 注 以 下 幾 點(diǎn) 1、 分 析 所 受 限 制 的 性 質(zhì) （ 主 觀 限 制 、 客 觀 限 制 ） 。 客 觀 限 制 的 情 況 通 常 表 現(xiàn) 為 ： 有 關(guān) 方 面 不 配 合 。 特 別 是 少 數(shù) 股 權(quán) 投

13、資 的 評(píng) 估 。 評(píng) 估 對(duì) 象 無 法 勘 查 。 如 海 輪 泊 在 國 外 、 關(guān) 系 國 家 安 全保 密 需 要 ， 少 數(shù) 股 權(quán) 投 資 在 國 外 。 主 要 的 資 料 、 證 明 無 法 取 得 。 2、 處 理 方 式 ： 終 止 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 。 如 所 受 限 制 對(duì) 評(píng) 估 報(bào) 告 目 的 下 評(píng) 估 結(jié)論 的 合 理 性 產(chǎn) 生 重 大 影 響 。 繼 續(xù) 履 行 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) ， 在 特 別 事 項(xiàng) 說 明 和 評(píng) 估 報(bào) 告 使 用限 制 中 做 出 相 應(yīng) 說 明 。 CPV在 通 過 采 取 必 要 措 施 彌 補(bǔ) 評(píng) 估程 序 的 缺 失 ， 認(rèn)

14、為 對(duì) 評(píng) 估 結(jié) 論 不 會(huì) 產(chǎn) 生 重 大 影 響 時(shí) 可 繼 續(xù) 執(zhí) 行 評(píng) 估 程 序 ， 同 時(shí) 在 特 別 事 項(xiàng) 中 披 露 執(zhí) 行 評(píng) 估 程 序 中 受到 的 限 制 、 無 法 履 行 的 評(píng) 估 步 驟 和 采 取 的 必 要 措 施 ， 以 及對(duì) 評(píng) 估 結(jié) 論 的 影 響 。 當(dāng) 無 法 采 取 必 要 措 施 彌 補(bǔ) 評(píng) 估 程 序 缺 失 時(shí) ， 首 先 應(yīng) 與 委托 方 充 分 溝 通 ， 如 繼 續(xù) 執(zhí) 行 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) ， CPV應(yīng) 采 取 如 下 措施 ： 第 一 ， 在 特 別 事 項(xiàng) 中 予 以 披 露 ， 評(píng) 估 程 序 執(zhí) 行 中 受 到 的限

15、制 、 無 法 履 行 的 評(píng) 估 步 驟 和 采 取 的 必 要 措 施 ， 對(duì) 評(píng) 估 結(jié)論 的 影 響 。 第 二 ， 在 評(píng) 估 報(bào) 告 的 使 用 限 制 說 明 中 ， 明 確 限 定 評(píng) 估 報(bào)告 使 用 者 僅 為 委 托 方 ， 且 僅 限 于 雙 方 商 定 的 評(píng) 估 目 的 。第 九 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 指 導(dǎo) 業(yè) 務(wù) 助 理 人 員 履行 評(píng) 估 程 序 。 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 指 導(dǎo) 相 關(guān) 履 行 評(píng) 估 程 序 ， 并 對(duì) 工 作結(jié) 果 負(fù) 責(zé) 。 基 本 準(zhǔn) 則 與 職 業(yè) 道 德 準(zhǔn) 則 中 指 出 ,注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估師

16、 應(yīng) 當(dāng) 指 導(dǎo) 業(yè) 務(wù) 助 理 人 員 遵 守 本 準(zhǔn) 則 ， 這 就 要 求 注 冊(cè)資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 要 有 引 導(dǎo) 相 關(guān) 協(xié) 助 人 員 的 工 作 能 力 ， 對(duì) 他們 的 工 作 要 有 控 制 能 力 、 管 理 能 力 和 指 導(dǎo) 能 力 ， 并 對(duì)業(yè) 務(wù) 助 理 人 員 的 工 作 結(jié) 果 負(fù) 責(zé) 。第 十 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 記 錄 評(píng) 估 程 序 履 行情 況 ， 形 成 工 作 底 稿 。 評(píng) 估 師 執(zhí) 行 評(píng) 估 程 序 必 須 通 過 書 面 或 電 子 記 錄 方 式 留下 痕 跡 ， 工 作 底 稿 是 證 明 完 整 真 實(shí) 履 行 評(píng)

17、 估 程 序 的 必要 證 據(jù) 。 形 成 的 工 作 底 稿 應(yīng) 具 體 、 詳 細(xì) 、 完 整 。 工 作底 稿 的 具 體 要 求 參 見 資 產(chǎn) 評(píng) 估 準(zhǔn) 則 -工 作 底 稿 。 第 十 一 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 明 確 下 列 評(píng) 估 業(yè) 務(wù)基 本 事 項(xiàng) ：（ 一 ） 委 托 方 、 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 評(píng) 估 報(bào) 告使 用 者 ； （ 注 意 與 報(bào) 告 準(zhǔn) 則 中 提 法 的 一 致 性 ）（ 二 ） 評(píng) 估 目 的 ； （ 要 求 目 的 唯 一 ， 可 以 確 指 ）（ 三 ） 評(píng) 估 對(duì) 象 、 評(píng) 估 范 圍 ；

18、 （ 區(qū) 分 兩 者 的 不 同 ）（ 四 ） 價(jià) 值 類 型 ；（ 五 ） 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 ； （ 由 委 托 方 確 定 ）（ 六 ） 評(píng) 估 報(bào) 告 使 用 限 制 ； （ 包 括 使 用 人 、 使 用 范 圍 限 制 ）（ 七 ） 評(píng) 估 報(bào) 告 提 交 時(shí) 間 及 方 式 ；（ 八 ） 評(píng) 估 服 務(wù) 費(fèi) 總 額 、 支 付 時(shí) 間 和 方 式 ；（ 九 ） 委 托 方 與 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 工 作 配 合 和 協(xié) 助 等 其 他 需要 明 確 的 重 要 事 項(xiàng) 。 本 條 是 對(duì) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 基 本 事 項(xiàng) 程 序 內(nèi) 容 的 要 求 。1、 CPV在 業(yè) 務(wù)

19、 開 始 階 段 首 先 要 明 確 是 否 存 在 委 托 方 以外 的 其 他 報(bào) 告 使 用 者 。 一 般 委 托 方 是 被 評(píng) 估 企 業(yè) 的 股東 、 投 資 方 、 融 資 銀 行 、 債 權(quán) 人 、 管 理 層 等 。 第 三 方委 托 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 一 般 應(yīng) 事 先 通 知 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 、 資 產(chǎn) 管 理者 或 征 得 資 產(chǎn) 管 理 者 的 同 意 ， 這 是 執(zhí) 行 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 的 先決 條 件 。 委 托 方 能 較 好 地 協(xié) 調(diào) 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 與 被 評(píng) 估 企 業(yè)之 間 的 關(guān) 系 ， 也 是 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 履 行 評(píng) 估 程 序

20、 的 保障 。 前 期 明 確 報(bào) 告 使 用 者 群 體 ， 有 利 于 規(guī) 避 不 必 要 的報(bào) 告 使 用 風(fēng) 險(xiǎn) 。 了 解 的 目 的 只 要 是 最 大 限 度 地 把 握 潛在 風(fēng) 險(xiǎn) 和 個(gè) 性 要 求 。2、 與 委 托 方 溝 通 明 確 評(píng) 估 目 的 是 由 資 產(chǎn) 評(píng) 估 的 特 定 經(jīng)濟(jì) 行 為 所 決 定 的 ， 對(duì) 價(jià) 值 類 型 、 評(píng) 估 方 法 、 評(píng) 估 結(jié) 論等 有 重 要 影 響 ， 應(yīng) 盡 量 細(xì) 化 評(píng) 估 目 的 和 用 途 ， 如 ： 資產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 、 股 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 、 企 業(yè) 重 組 、 資 產(chǎn) 出 資 、 股 份 經(jīng) 營 、 抵 押 擔(dān)

21、 保 、 債 務(wù) 重 組 、 價(jià) 值 重 估 ， 避 免 用 “ 融 資 ” 、“ 重 組 ” 等 比 較 籠 統(tǒng) 的 詞 語 作 為 評(píng) 估 目 的 。3、 CPV應(yīng) 該 與 委 托 方 溝 通 評(píng) 估 對(duì) 象 和 評(píng) 估 范 圍 。 評(píng) 估 目 的 、評(píng) 估 對(duì) 象 、 評(píng) 估 范 圍 存 在 一 定 的 邏 輯 關(guān) 系 ， 經(jīng) 濟(jì) 行 為 決定 評(píng) 估 目 的 ， 也 決 定 了 評(píng) 估 對(duì) 象 ， 同 時(shí) 確 定 了 評(píng) 估 范 圍 。從 順 序 上 講 ， 評(píng) 估 范 圍 應(yīng) 服 從 于 評(píng) 估 對(duì) 象 的 選 擇 。 一 般評(píng) 估 對(duì) 象 可 界 定 為 ： 單 項(xiàng) 資 產(chǎn) 、 資

22、 產(chǎn) 組 合 、 部 分 權(quán) 益 價(jià)值 和 全 部 權(quán) 益 價(jià) 值 。 對(duì) 應(yīng) 的 評(píng) 估 范 圍 包 括 數(shù) 量 、 具 體 位置 、 帳 面 價(jià) 值 等 。4、 評(píng) 估 的 特 定 目 的 對(duì) 價(jià) 值 類 型 具 有 約 束 作 用 。 價(jià) 值 類 型確 定 后 才 能 確 定 評(píng) 估 方 法 。 了 解 價(jià) 值 類 型 ， 合 理 界 定 不同 標(biāo) 準(zhǔn) 下 的 價(jià) 值 ， 有 利 于 報(bào) 告 使 用 者 理 解 評(píng) 估 結(jié) 論 的 相對(duì) 性 ， 利 于 評(píng) 估 目 的 的 實(shí) 現(xiàn) 。 5、 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 是 評(píng) 估 基 本 原 則 “ 時(shí) 點(diǎn) 原 則 ” 在 評(píng) 估 事 務(wù)中 的

23、具 體 體 現(xiàn) 。 基 準(zhǔn) 日 的 選 擇 要 盡 量 接 近 經(jīng) 濟(jì) 行 為 的 實(shí)現(xiàn) 日 ,以 有 效 服 務(wù) 于 評(píng) 估 目 的 為 根 本 。6、 評(píng) 估 報(bào) 告 的 使 用 限 制 包 括 明 確 報(bào) 告 使 用 人 和 使 用 范 圍 。以 降 低 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 及 CPV的 潛 在 風(fēng) 險(xiǎn) 。 注 意 評(píng) 估 報(bào) 告 的 假設(shè) 對(duì) 評(píng) 估 結(jié) 論 的 使 用 產(chǎn) 生 影 響 。7、 評(píng) 估 報(bào) 告 提 交 時(shí) 間 受 到 多 方 約 束 ， 如 審 計(jì) 報(bào) 告 出 具 時(shí)間 、 委 托 方 資 料 提 供 時(shí) 間 等 ， 因 此 評(píng) 估 報(bào) 告 的 提 交 時(shí) 間不 宜 確 定

24、 具 體 的 日 期 ， 一 般 確 定 為 委 托 方 提 供 必 要 資 料并 開 始 現(xiàn) 場 工 作 后 的 一 定 期 限 內(nèi) 。8、 與 委 托 方 約 定 的 其 他 事 項(xiàng) ， 如 ： 是 否 需 要 委 托 方 與 被評(píng) 估 企 業(yè) 協(xié) 調(diào) 溝 通 、 與 當(dāng) 地 有 關(guān) 部 門 溝 通 信 息 進(jìn) 行 協(xié) 調(diào)等 ， 是 否 有 明 確 時(shí) 間 要 求 、 特 殊 后 續(xù) 服 務(wù) 要 求 等 。 第 十 二 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 具 體 情 況 ，對(duì) 專 業(yè) 勝 任 能 力 、 獨(dú) 立 性 和 業(yè) 務(wù) 風(fēng) 險(xiǎn) 進(jìn) 行 綜 合 分 析 和

25、 評(píng)價(jià) ， 并 由 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 決 定 是 否 承 接 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 。 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 和 CPV在 確 定 是 否 承 接 業(yè) 務(wù) 前 需 要 綜 合 分 析 下列 因 素 ： 1、 專 業(yè) 勝 任 能 力 。 根 據(jù) 業(yè) 務(wù) 的 復(fù) 雜 性 判 斷 本 機(jī) 構(gòu) 和 評(píng)估 人 員 是 否 有 專 業(yè) 勝 任 能 力 及 相 關(guān) 經(jīng) 驗(yàn) ， 判 斷 是 否 有 來自 執(zhí) 業(yè) 能 力 不 足 帶 來 的 風(fēng) 險(xiǎn) 。 2、 獨(dú) 立 性 分 析 。 判 斷 與 委 托 方 及 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 是 否 存 在現(xiàn) 實(shí) 或 潛 在 的 利 害 關(guān) 系 。 3、 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 風(fēng) 險(xiǎn) 。 包

26、括 來 自 委 托 方 風(fēng) 險(xiǎn) 、 來 自 產(chǎn) 權(quán) 持有 者 的 風(fēng) 險(xiǎn) 、 評(píng) 估 報(bào) 告 使 用 中 的 風(fēng) 險(xiǎn) 等 等 。 第 十 三 條 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 在 決 定 承 接 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 后 ， 應(yīng) 當(dāng) 與 委 托方 簽 訂 業(yè) 務(wù) 約 定 書 。 評(píng) 估 目 的 、 評(píng) 估 對(duì) 象 、 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 、或 者 評(píng) 估 范 圍 發(fā) 生 重 大 變 化 ， 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 應(yīng) 當(dāng) 與 委 托 方 簽訂 補(bǔ) 充 協(xié) 議 或 重 新 簽 訂 業(yè) 務(wù) 約 定 書 。 本 條 是 關(guān) 于 簽 訂 補(bǔ) 充 協(xié) 議 或 重 新 簽 訂 業(yè) 務(wù) 約 定 書 的 要 求1、 評(píng) 估 行 業(yè) 是

27、風(fēng) 險(xiǎn) 較 大 的 服 務(wù) 行 業(yè) ， 簽 業(yè) 務(wù) 約 定 書 是 從事 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 的 首 要 前 提 。 為 規(guī) 范 行 業(yè) 秩 序 ， 維 護(hù) 資 產(chǎn) 評(píng)估 各 方 當(dāng) 事 人 的 權(quán) 益 ， 本 準(zhǔn) 則 將 簽 訂 業(yè) 務(wù) 約 定 書 作 為 一項(xiàng) 基 本 程 序 。2、 業(yè) 務(wù) 約 定 書 簽 訂 生 效 后 ， 評(píng) 估 目 的 、 評(píng) 估 對(duì) 象 、 評(píng) 估基 準(zhǔn) 日 發(fā) 生 變 化 或 評(píng) 估 范 圍 發(fā) 生 重 大 變 化 應(yīng) 與 委 托 方 簽 訂 補(bǔ) 充 協(xié) 議 或 重 簽 業(yè) 務(wù) 約 定 書 。第 十 四 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 編 制 評(píng) 估 計(jì) 劃

28、 。 評(píng) 估 計(jì)劃 的 內(nèi) 容 涵 蓋 現(xiàn) 場 調(diào) 查 、 收 集 評(píng) 估 資 料 、 評(píng) 定 估 算 、編 制 和 提 交 評(píng) 估 報(bào) 告 等 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 實(shí) 施 全 過 程 。 評(píng) 估 計(jì) 劃 通 常 包 括 評(píng) 估 的 具 體 步 驟 、 時(shí) 間 進(jìn) 度 、 人員 安 排 和 技 術(shù) 方 案 等 內(nèi) 容 。 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 可 以 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 具 體 情 況 確 定 評(píng)估 計(jì) 劃 的 繁 簡 程 度 。 本 條 對(duì) 評(píng) 估 計(jì) 劃 的 編 制 和 內(nèi) 容 做 出 了 規(guī) 定 。 1、 編 制 的 評(píng) 估 計(jì) 劃 應(yīng) 涵 蓋 現(xiàn) 場 調(diào) 查 、 收 集 評(píng) 估

29、資 料 、評(píng) 定 估 算 、 編 制 和 提 交 評(píng) 估 報(bào) 告 等 業(yè) 務(wù) 實(shí) 施 的 全 過 程 。 2、 評(píng) 估 計(jì) 劃 的 編 制 一 般 包 括 具 體 的 評(píng) 估 步 驟 、 工 作 進(jìn) 度安 排 、 專 業(yè) 人 員 調(diào) 配 、 時(shí) 間 安 排 、 費(fèi) 用 預(yù) 算 和 重 點(diǎn) 關(guān) 注 事項(xiàng) 等 內(nèi) 容 。 具 體 的 實(shí) 施 步 驟 ： 一 是 應(yīng) 明 確 評(píng) 估 項(xiàng) 目 的 背 景 ， 包 括 評(píng) 估 目 的 、 對(duì) 象 、 價(jià)值 類 型 ， 參 與 本 項(xiàng) 目 的 中 介 機(jī) 構(gòu) 。 二 是 應(yīng) 明 確 資 產(chǎn) 清 查 的 工 作 重 點(diǎn) 及 具 體 要 求 。 三 是 要 明

30、 確 評(píng) 估 方 法 。 四 是 大 型 項(xiàng) 目 應(yīng) 明 確 與 審 計(jì) 、 律 師 等 其 他 中 介 機(jī) 構(gòu) 對(duì) 接要 求 及 注 意 事 項(xiàng) 。3、 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 可 以 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 的 性 質(zhì) 和 復(fù) 雜 程 度等 因 素 確 定 評(píng) 估 計(jì) 劃 的 繁 簡 程 度 。 制 訂 評(píng) 估 計(jì) 劃 的 另 一 個(gè)目 的 是 控 制 成 本 . 第 十 五 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 編 制 的 評(píng) 估 計(jì) 劃 ， 應(yīng)當(dāng) 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 實(shí) 施 過 程 中 的 情 況 變 化 進(jìn) 行 必要 調(diào) 整 。 由 于 編 制 評(píng) 估 計(jì) 劃 往 往 在 項(xiàng) 目

31、開 始 前 ， 此 時(shí) 評(píng) 估 師 對(duì)企 業(yè) 的 了 解 比 較 粗 淺 ,因 此 往 往 需 要 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 實(shí) 施過 程 中 情 況 的 變 化 ,對(duì) 評(píng) 估 計(jì) 劃 進(jìn) 行 必 要 調(diào) 整 。 評(píng) 估 計(jì)劃 的 調(diào) 整 可 以 歸 納 為 兩 大 類 。1、 評(píng) 估 工 作 本 身 遇 到 了 障 礙 。 如 ： 前 期 資 料 收 集 不 全 ，現(xiàn) 場 調(diào) 查 受 到 限 制 ， 工 作 推 進(jìn) 后 發(fā) 現(xiàn) 需 要 補(bǔ) 充 資 料 和增 加 現(xiàn) 場 工 作 時(shí) 間 等 ， 因 此 需 要 對(duì) 原 評(píng) 估 計(jì) 劃 進(jìn) 行 調(diào)整 。2、 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 內(nèi) 容 發(fā) 生 了 變

32、化 。 如 ： 重 組 方 案 發(fā) 生 了 重大 變 化 ， 導(dǎo) 致 評(píng) 估 范 圍 的 調(diào) 整 、 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 的 后 延 ，這 類 調(diào) 整 通 常 是 較 大 幅 度 的 調(diào) 整 。 調(diào) 整 計(jì) 劃 時(shí) CPV要 為 評(píng) 估 工 作 爭 取 更 多 的 工 作 時(shí) 間 。 第 十 六 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 將 編 制 的 評(píng) 估 計(jì) 劃 報(bào) 評(píng) 估機(jī) 構(gòu) 相 關(guān) 負(fù) 責(zé) 人 審 核 、 批 準(zhǔn) 。本 條 款 強(qiáng) 調(diào) 了 審 核 評(píng) 估 計(jì) 劃 是 機(jī) 構(gòu) 的 責(zé) 任 。 一 般 評(píng) 估 計(jì) 劃審 核 的 內(nèi) 容 有 ：（ 1） 評(píng) 估 目 的 、 評(píng) 估 對(duì) 象

33、及 范 圍 的 確 定 是 否 恰 當(dāng) ；（ 2） 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 的 選 取 是 否 恰 當(dāng) ；（ 3） 評(píng) 估 的 價(jià) 值 類 型 與 評(píng) 估 目 的 是 否 相 吻 合 ；（ 4） 重 點(diǎn) 評(píng) 估 范 圍 的 確 定 是 否 恰 當(dāng) ；（ 5） 重 要 評(píng) 估 程 序 的 確 定 是 否 恰 當(dāng) ；（ 6） 主 要 評(píng) 估 方 法 的 選 取 是 否 恰 當(dāng) ；（ 7） 評(píng) 估 人 員 （ 包 括 專 家 和 其 他 評(píng) 估 人 員 ） 的 選 派 與 分工 是 否 恰 當(dāng) ；（ 8） 時(shí) 間 進(jìn) 度 及 人 員 安 排 是 否 合 理 ；（ 9） 時(shí) 間 、 費(fèi) 用 預(yù) 算 是 否

34、 合 理 ；（ 10） 對(duì) 評(píng) 估 風(fēng) 險(xiǎn) 的 評(píng) 價(jià) 是 否 恰 當(dāng) ， 控 制 手 段 是 否 合 理 等 。 第 十 七 條 ： 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 執(zhí) 行 資 產(chǎn) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) ， 應(yīng) 當(dāng) 根據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 具 體 情 況 對(duì) 評(píng) 估 對(duì) 象 進(jìn) 行 必 要 的 現(xiàn) 場 調(diào) 查 。 本 條 對(duì) CPV執(zhí) 行 現(xiàn) 場 調(diào) 查 程 序 提 出 了 基 本 要 求 。對(duì) 評(píng) 估 對(duì) 象 的 現(xiàn) 場 調(diào) 查 和 資 產(chǎn) 勘 察 ， 不 僅 僅 是 基 于 評(píng) 估人 員 勤 勉 、 盡 責(zé) 、 盡 職 的 要 求 ， 同 時(shí) 也 是 資 產(chǎn) 評(píng) 估 程 序和 操 作 的 必 經(jīng) 環(huán)

35、 節(jié) 。 現(xiàn) 場 調(diào) 查 是 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 為 獲 得被 評(píng) 估 對(duì) 象 的 基 礎(chǔ) 資 料 ， 核 實(shí) 評(píng) 估 對(duì) 象 的 存 在 性 和 完 整性 ， 勘 查 評(píng) 估 對(duì) 象 的 品 質(zhì) 和 使 用 狀 況 ， 查 驗(yàn) 評(píng) 估 對(duì) 象 的法 律 權(quán) 屬 資 料 等 一 系 列 的 工 作 。1、 現(xiàn) 場 調(diào) 查 一 般 包 括 ：（ 1） 獲 得 需 要 評(píng) 估 的 資 產(chǎn) 清 單 ；（ 2） 核 實(shí) 評(píng) 估 對(duì) 象 的 存 在 性 及 完 整 性 ；（ 3） 對(duì) 評(píng) 估 對(duì) 象 品 質(zhì) 、 使 用 狀 況 的 現(xiàn) 場 勘 查 ；（ 4） 對(duì) 評(píng) 估 對(duì) 象 的 法 律 權(quán)

36、屬 資 料 的 查 驗(yàn) 和 關(guān) 注 等 ， 應(yīng)涵 蓋 了 解 所 有 評(píng) 估 對(duì) 象 各 種 信 息 的 工 作 。 2、 現(xiàn) 場 調(diào) 查 應(yīng) 當(dāng) 在 評(píng) 估 對(duì) 象 或 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 涉 及 主 要 資 產(chǎn) 的所 在 地 進(jìn) 行 。 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 到 被 評(píng) 估 資 產(chǎn) 所 在 地 進(jìn)行 調(diào) 查 。 因 被 投 資 單 位 不 配 合 不 能 進(jìn) 現(xiàn) 場 ； 分 支 機(jī) 構(gòu) 在 境外 ； 關(guān) 系 國 家 保 密 需 要 等 情 況 時(shí) ， CPV應(yīng) 總 體 判 斷 是 否繼 續(xù) 執(zhí) 行 或 終 止 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 。3、 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 通 常 應(yīng) 對(duì) 評(píng)

37、 估 業(yè) 務(wù) 涉 及 的 主 要 資 產(chǎn) 進(jìn)行 資 產(chǎn) 勘 察 。 要 根 據(jù) 重 要 性 原 則 確 定 現(xiàn) 場 調(diào) 查 的 重 點(diǎn) 及 勘查 盤 點(diǎn) 數(shù) 量 。 受 客 觀 條 件 限 制 無 法 實(shí) 施 資 產(chǎn) 勘 察 的 一 般 情況 有 ： 養(yǎng) 殖 的 水 產(chǎn) 、 分 期 收 款 發(fā) 出 商 品 、 特 殊 容 器 盛 放 的氣 體 和 液 體 、 海 上 航 行 未 泊 在 國 內(nèi) 的 輪 船 、 地 下 管 網(wǎng) 、 資產(chǎn) 在 有 危 險(xiǎn) 的 地 帶 、 軍 工 國 防 等 保 密 企 業(yè) 的 生 產(chǎn) 資 料 等 ，在 無 法 取 得 有 效 期 內(nèi) 國 家 質(zhì) 檢 部 門 的 檢

38、 測 報(bào) 告 ， 也 無 法 實(shí)施 資 產(chǎn) 查 勘 的 情 形 下 ， 評(píng) 估 師 應(yīng) 考 慮 所 受 限 制 是 否 會(huì) 對(duì) 評(píng)估 結(jié) 論 構(gòu) 成 重 大 影 響 ， 是 否 能 采 取 必 要 的 措 施 彌 補(bǔ) 不 能 實(shí)施 調(diào) 查 的 確 失 ， 從 而 決 定 是 繼 續(xù) 執(zhí) 行 或 中 止 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 。 第 十 八 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 要 求 委 托 方 提 供 涉 及 評(píng) 估對(duì) 象 和 評(píng) 估 范 圍 的 詳 細(xì) 資 料 。 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 要 求 委 托 方 或 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 對(duì) 填制 的 評(píng) 估 明 細(xì) 表 及 相 關(guān) 證

39、明 材 料 以 簽 字 蓋 章 或 者 其 他 方 式進(jìn) 行 確 認(rèn) 。 委 托 方 提 供 有 關(guān) 評(píng) 估 對(duì) 象 的 相 關(guān) 基 礎(chǔ) 資 料 是 評(píng) 估 的 最基 本 環(huán) 節(jié) 。 我 國 國 有 資 產(chǎn) 評(píng) 估 的 大 量 實(shí) 踐 中 ， 委 托 方 和 產(chǎn)權(quán) 持 有 者 不 是 同 一 個(gè) 企 業(yè) 或 組 織 時(shí) ， 根 據(jù) 國 有 資 產(chǎn) 管 理 的有 關(guān) 規(guī) 定 ， 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 有 義 務(wù) 提 供 相 關(guān) 資 料 并 保 證 資 料 的真 實(shí) 、 合 法 和 完 整 ， 委 托 方 也 有 義 務(wù) 督 促 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 提 供相 關(guān) 資 料 。 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 必

40、須 對(duì) 評(píng) 估 對(duì) 象 進(jìn) 行 清 查 核 實(shí) ， 填寫 資 產(chǎn) 清 查 評(píng) 估 申 報(bào) 明 細(xì) 表 ， 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 要 給 予 必 要的 指 導(dǎo) ， 并 提 出 具 體 要 求 。 委 托 方 需 要 提 供 的 資 料 一 般 包 括 以 下 主 要 內(nèi) 容 ： （ 1） 評(píng) 估 目 的 ， 相 關(guān) 經(jīng) 濟(jì) 行 為 的 申 請(qǐng) 、 批 件 、 協(xié) 議 等 2）產(chǎn) 權(quán) 歸 屬 證 明 文 件 ；（ 3） 各 類 資 產(chǎn) 和 負(fù) 債 清 查 申 報(bào) 明 細(xì) 表 ；（ 4） 資 產(chǎn) 及 負(fù) 債 清 查 核 實(shí) 情 況 說 明 ；（ 5） 相 關(guān) 原 始 憑 證 ， 包 括 會(huì) 計(jì)

41、 報(bào) 表 ， 盤 點(diǎn) 表 ， 對(duì) 帳 單 ，詢 證 涵 ， 平 面 圖 ， 鑒 定 證 書 ， 決 算 資 料 ， 重 要 資 產(chǎn) 購 置發(fā) 票 ， 重 要 合 同 ， 重 要 設(shè) 備 的 運(yùn) 行 記 錄 和 大 修 改 造 記 錄（ 6） 待 核 銷 、 報(bào) 廢 資 產(chǎn) 情 況 說 明 及 證 明 資 料 ；（ 7） 企 業(yè) 財(cái) 務(wù) 報(bào) 表 、 贏 利 預(yù) 測 等 財(cái) 務(wù) 資 料 等 。 為 明 確 法 律 責(zé) 任 ， 應(yīng) 要 求 委 托 方 或 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 對(duì) 提供 的 有 關(guān) 基 礎(chǔ) 資 料 加 以 蓋 章 確 認(rèn) 。 需 要 蓋 章 確 認(rèn) 的 資 料一 般 為 評(píng) 估 對(duì) 象

42、 或 評(píng) 估 范 圍 明 細(xì) 表 、 有 關(guān) 證 明 材 料 等 。 委 托 方 和 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 不 應(yīng) 當(dāng) 向 注 冊(cè) 評(píng) 估 師 轉(zhuǎn) 移 其 提 供 資料 真 實(shí) 性 、 合 法 性 、 完 整 性 的 責(zé) 任 。 第 十 九 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 通 過 詢 問 、 函 證 、核 對(duì) 、 監(jiān) 盤 、 勘 查 、 檢 查 等 方 式 進(jìn) 行 調(diào) 查 ， 獲 取評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 需 要 的 基 礎(chǔ) 資 料 ， 了 解 評(píng) 估 對(duì) 象 現(xiàn) 狀 ，關(guān) 注 評(píng) 估 對(duì) 象 法 律 權(quán) 屬 。 本 條 是 關(guān) 于 調(diào) 查 途 徑 和 調(diào) 查 目 的 要 求 。 1、 詢 問

43、、 函 證 、 核 對(duì) 的 一 般 形 式 ： 詢 問 管 理 人 員 、 觀察 管 理 控 制 情 況 ， 函 證 的 對(duì) 象 、 數(shù) 量 、 金 額 應(yīng) 由 CPV確定 ， 回 函 地 址 應(yīng) 為 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 單 位 的 地 址 ， 核 對(duì) 包 括 評(píng) 估對(duì) 象 的 核 實(shí) ， 帳 表 核 對(duì) 、 特 征 觀 察 、 數(shù) 量 確 認(rèn) 、 資 產(chǎn) 使用 環(huán) 境 了 解 等 。 2、 能 證 明 資 產(chǎn) 權(quán) 屬 的 資 料 一 般 包 括 ： 合 同 、 協(xié) 議 、 發(fā) 票 、 銀 行 對(duì) 帳 單 ； 結(jié) 算 單 、 報(bào) 關(guān) 單 、 商 檢 報(bào) 告 ； 房 屋 所 有 權(quán) 證 、 國 有

44、土 地 使 用 權(quán) 證 、 竣 工 驗(yàn) 收 報(bào) 告 、 建設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 、 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 、 建 設(shè) 開 工 許 可證 、 集 體 土 地 所 有 權(quán) 證 或 房 地 產(chǎn) 證 ； 機(jī) 動(dòng) 車 行 駛 證 、 船 舶 所 有 權(quán) 登 記 證 ； 著 作 權(quán) 、 軟 件 登 記 證 、 專 利 權(quán) 證 ； 股 權(quán) 證 、 債 權(quán) 、 借 款 合 同 、 工 商 登 記 資 料 ； 資 產(chǎn) 的 抵 押 、 質(zhì) 押 等 他 項(xiàng) 權(quán) 利 資 料 ； 探 礦 許 可 證 、 采 礦 許 可 證 、 發(fā) 明 證 書 、 專 利 證 書 、 聯(lián) 營合 作 開 發(fā) 協(xié) 議

45、 、 技 術(shù) 購 買 協(xié) 議 、 商 標(biāo) 工 商 注 冊(cè) 登 記 證 等 。 第 二 十 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 在 執(zhí) 行 現(xiàn) 場 調(diào) 查 時(shí) 無 法 或 不宜 對(duì) 評(píng) 估 范 圍 內(nèi) 所 有 資 產(chǎn) 進(jìn) 行 逐 項(xiàng) 調(diào) 查 的 ， 可 以 根 據(jù) 重要 程 度 采 用 抽 樣 等 方 式 進(jìn) 行 調(diào) 查 。本 條 是 對(duì) 抽 樣 調(diào) 查 的 要 求 。所 謂 評(píng) 估 抽 樣 是 從 評(píng) 估 對(duì) 象 總 體 中 選 取 一 定 數(shù) 量 的 樣 本進(jìn) 行 測 試 ， 并 根 據(jù) 測 試 結(jié) 果 ， 推 斷 總 體 特 征 的 方 法 。注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 在 選 取 樣 本 時(shí)

46、 ， 應(yīng) 使 評(píng) 估 對(duì) 象 總 體 內(nèi) 所有 項(xiàng) 目 均 有 被 選 取 的 機(jī) 會(huì) ， 以 使 樣 本 能 夠 代 表 總 體 。 抽 樣 的 方 法 一 般 包 括 ： 簡 單 隨 機(jī) 抽 樣 、 分 層 抽 樣 、 系 統(tǒng)抽 樣 、 整 群 抽 樣 、 不 等 概 率 抽 樣 、 多 階 段 抽 樣 等 六 種 。常 用 的 是 前 四 種 。 評(píng) 估 師 對(duì) 樣 本 實(shí) 施 必 要 的 勘 查 程 序 后 ， 應(yīng) 按 下 列 步 驟 評(píng)價(jià) 抽 樣 結(jié) 果 ： (一 ) 分 析 樣 本 誤 差 ； (二 ) 推 斷 總 體 誤 差 ； (三 ) 重 估 抽 樣 風(fēng) 險(xiǎn) ； (四 ) 形

47、 成 樣 本 結(jié) 論 。 如 樣 本 誤 差 不 足 以 證 實(shí) 某 一 評(píng) 估 對(duì) 象 總 體 特 征 時(shí) ， 應(yīng) 擴(kuò)大 樣 本 的 抽 查 面 ,直 至 確 信 抽 樣 結(jié) 果 足 以 證 實(shí) 本 次 評(píng) 估對(duì) 象 的 總 體 特 征 。 當(dāng) 無 法 采 用 常 規(guī) 方 法 進(jìn) 行 現(xiàn) 場 調(diào) 查 時(shí) ， 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師可 采 用 適 當(dāng) 的 替 代 方 法 ， 如 對(duì) 有 關(guān) 當(dāng) 事 方 提 供 的 有 關(guān) 資產(chǎn) 數(shù) 量 、 質(zhì) 量 的 鑒 證 資 料 進(jìn) 行 確 認(rèn) ； 應(yīng) 確 信 其 觀 察 結(jié) 果不 會(huì) 與 資 產(chǎn) 的 實(shí) 際 情 況 產(chǎn) 生 重 大 差 異 。 第 二

48、 十 一 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 需要 和 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 實(shí) 施 過 程 中 的 情 況 變 化 及 時(shí) 補(bǔ) 充 或調(diào) 整 現(xiàn) 場 調(diào) 查 工 作 。 一 般 當(dāng) 出 現(xiàn) 以 下 情 況 時(shí) 必 須 補(bǔ) 充 或 調(diào) 整 現(xiàn) 場 調(diào) 查 ：1、 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 發(fā) 現(xiàn) 按 原 有 計(jì) 劃 無 法 達(dá) 到 預(yù) 期 和 滿 意的 調(diào) 查 結(jié) 果 ， 并 可 能 對(duì) 評(píng) 估 結(jié) 論 產(chǎn) 生 實(shí) 質(zhì) 性 影 響 ；2、 調(diào) 查 中 發(fā) 現(xiàn) 存 在 大 量 帳 外 資 產(chǎn) 、 不 良 資 產(chǎn) 等 事 先 未 預(yù)計(jì) 到 的 情 況 ；3、 發(fā) 生 評(píng) 估

49、 基 準(zhǔn) 日 調(diào) 整 、 評(píng) 估 對(duì) 象 數(shù) 量 改 變 、 評(píng) 估 范 圍改 變 、 資 產(chǎn) 特 征 發(fā) 生 較 大 變 化 等 情 況 。第 二 十 二 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 具體 情 況 收 集 評(píng) 估 資 料 ， 并 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 需 要 和 評(píng)估 業(yè) 務(wù) 實(shí) 施 過 程 中 的 情 況 變 化 及 時(shí) 補(bǔ) 充 收 集 評(píng) 估資 料 。 本 條 對(duì) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 資 料 收 集 做 出 了 總 體 要 求 。 本 條 所 指 的 評(píng) 估 資 料 是 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 在 現(xiàn) 場 調(diào) 查后 ， 進(jìn) 行 評(píng) 估 時(shí) 的 必 備

50、 資 料 ， 不 僅 僅 是 指 現(xiàn) 場 調(diào) 查 所 收集 的 相 關(guān) 資 料 ； 還 包 括 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 需 要 進(jìn) 一 步 了 解獲 取 與 判 斷 評(píng) 估 對(duì) 象 價(jià) 值 相 關(guān) 的 其 他 資 料 ， 如 市 場 調(diào) 查資 料 、 政 府 部 門 的 有 關(guān) 規(guī) 定 、 相 關(guān) 專 業(yè) 機(jī) 構(gòu) 的 分 析 報(bào) 告或 文 件 等 ， 作 為 評(píng) 估 作 價(jià) 的 依 據(jù) 。 需 要 說 明 的 是 本 條 所 指 的 收 集 評(píng) 估 資 料 與 現(xiàn) 場 調(diào) 查中 的 資 料 ， 雖 然 在 程 序 上 采 取 了 分 列 方 式 說 明 但 并 不 意味 在 實(shí) 際 工 作

51、 中 這 兩 個(gè) 程 序 是 分 開 履 行 的 。 實(shí) 際 操 作 中 ，收 集 評(píng) 估 資 料 的 工 作 可 能 在 現(xiàn) 場 調(diào) 查 中 完 成 。第 二 十 三 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 收 集 的 評(píng) 估 資 料 包 括 直 接從 市 場 等 渠 道 獨(dú) 立 獲 取 的 資 料 ， 從 委 托 方 、 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者等 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 獲 取 的 資 料 ， 以 及 從 政 府 部 門 、 各 類 專 業(yè)機(jī) 構(gòu) 和 其 他 相 關(guān) 部 門 獲 取 的 資 料 。 評(píng) 估 資 料 包 括 了 查 詢 記 錄 、 詢 價(jià) 結(jié) 果 、 檢 查 記 錄 、行 業(yè) 資 訊 、 分

52、 析 資 料 、 鑒 定 報(bào) 告 、 專 業(yè) 報(bào) 告 及 政 府 文 件等 形 式 。 本 條 列 舉 了 評(píng) 估 師 收 集 評(píng) 估 資 料 的 渠 道 和 評(píng) 估 資 料 的 形式 。 1、 從 來 源 上 看 ， 收 集 評(píng) 估 資 料 的 來 源 包 括 市 場 、 委 托方 、 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 及 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 、 政 府 部 門 、 證 券 交 易 機(jī)構(gòu) 、 媒 體 （ 含 報(bào) 刊 、 網(wǎng) 絡(luò) 、 專 業(yè) 雜 志 ） 、 行 業(yè) 協(xié) 會(huì) 及 管理 機(jī) 構(gòu) 、 學(xué) 術(shù) 出 版 物 和 其 他 相 關(guān) 部 門 。 政 府 部 門 的 資 料 包 括 產(chǎn) 業(yè) 的 統(tǒng) 計(jì) 數(shù) 據(jù)

53、 、 工 商 部 門 的 基 本登 記 信 息 等 。 2、 從 資 料 形 式 上 看 ， 評(píng) 估 資 料 通 常 包 括 客 戶 查 詢 結(jié) 果（ 如 詢 證 函 、 銀 行 對(duì) 帳 單 、 對(duì) 客 戶 的 盡 職 調(diào) 查 記 錄等 ） 、 檢 查 記 錄 、 政 府 文 件 、 行 業(yè) 資 訊 （ 如 彭 博 資 訊 、萬 得 資 訊 、 路 透 社 交 易 系 統(tǒng) 等 ） 、 市 場 詢 價(jià) 資 料 、 專家 鑒 定 結(jié) 果 （ 如 專 有 技 術(shù) 鑒 定 報(bào) 告 、 設(shè) 備 檢 測 報(bào) 告 、各 類 運(yùn) 輸 工 具 的 安 全 檢 驗(yàn) 報(bào) 告 等 ） 、 數(shù) 據(jù) 分 析 結(jié) 果 、其

54、 他 專 業(yè) 報(bào) 告 （ 如 審 計(jì) 報(bào) 告 、 法 律 意 見 書 、 可 行 性 研究 報(bào) 告 、 土 地 估 價(jià) 報(bào) 告 、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 、 礦 產(chǎn) 資 產(chǎn)儲(chǔ) 量 報(bào) 告 ） 等 。 3、 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 對(duì) 所 取 得 的 評(píng) 估 資 料 來 源 的 可 靠性 進(jìn) 行 判 斷 ， 這 是 CPV必 須 履 行 的 專 業(yè) 責(zé) 任 。 評(píng) 估 師 可 以 通 過 對(duì) 評(píng) 估 資 料 進(jìn) 行 必 要 的 查 驗(yàn) （ 如 核 原 件 、 分 析資 料 的 鉤 稽 關(guān) 系 和 邏 輯 關(guān) 系 、 不 同 渠 道 獲 得 資 料 的 對(duì) 比等 ） ， 有 充 足

55、的 理 由 確 信 評(píng) 估 資 料 與 評(píng) 估 對(duì) 象 在 行 業(yè) 、性 質(zhì) 、 特 點(diǎn) 、 工 藝 、 用 途 、 價(jià) 值 構(gòu) 成 等 方 面 具 有 直 接 的相 關(guān) 關(guān) 系 ； 所 取 得 的 資 料 全 面 地 反 映 了 評(píng) 估 對(duì) 象 的 特 征 ，沒 有 重 大 遺 漏 ， 能 夠 支 持 公 允 、 可 信 的 評(píng) 估 結(jié) 論 。 我 們的 查 驗(yàn) 并 不 是 對(duì) 資 料 真 偽 的 鑒 證 。4、 當(dāng) 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 是 過 去 或 未 來 某 一 時(shí) 點(diǎn) 時(shí) ， 應(yīng) 確 定 所 收集 的 資 料 能 夠 準(zhǔn) 確 反 映 基 準(zhǔn) 日 資 產(chǎn) 和 市 場 狀 況 。 評(píng) 估

56、 基 準(zhǔn) 日 為 過 去 某 一 時(shí) 點(diǎn) 時(shí) ， 應(yīng) 特 別 注 意 披 露 評(píng) 估 基準(zhǔn) 日 后 發(fā) 生 事 項(xiàng) 導(dǎo) 致 當(dāng) 前 資 產(chǎn) 價(jià) 值 發(fā) 生 較 大 變 化 的 情 況 如 果 進(jìn) 行 的 是 預(yù) 測 性 評(píng) 估 ， 應(yīng) 判 斷 能 否 對(duì) 將 來 時(shí) 點(diǎn) 資產(chǎn) 狀 況 、 市 場 信 息 等 情 況 做 出 合 乎 實(shí) 際 的 預(yù) 測 ， 同 時(shí) 應(yīng)披 露 影 響 評(píng) 估 基 準(zhǔn) 日 資 產(chǎn) 價(jià) 值 所 有 可 能 的 風(fēng) 險(xiǎn) 。5、 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 需 要 和 出 現(xiàn) 的 新 情 況 收 集 補(bǔ) 充 資 料 并 反映 在 工 作 底 稿 中 。 如 ： 國 家 政 策

57、 調(diào) 整 、 市 場 出 現(xiàn) 較 大 變化 、 評(píng) 估 范 圍 調(diào) 整 、 委 托 方 、 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 法 人 登 記 內(nèi) 容發(fā) 生 變 更 等 。 第 二 十 四 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 評(píng) 估 業(yè) 務(wù) 具 體 情 況對(duì) 收 集 的 評(píng) 估 資 料 進(jìn) 行 必 要 的 分 析 、 歸 納 和 整 理 ， 形 成評(píng) 定 估 算 的 依 據(jù) 。 本 條 是 對(duì) 所 收 集 評(píng) 估 資 料 后 續(xù) 處 理 的 要 求 。 對(duì) 評(píng) 估 資 料 的 分 析 是 對(duì) 收 集 的 資 料 去 除 取 精 、 去 偽 存 真的 加 工 過 程 ； 對(duì) 評(píng) 估 資 料 的 調(diào)

58、整 是 通 過 分 析 ， 由 收 集 的間 接 資 料 得 出 評(píng) 估 所 需 直 接 資 料 的 過 程 。 信 息 源 的 可 靠 性 分 析 主 要 通 過 如 下 觀 察 判 斷 （ 1） 該 渠道 過 去 提 供 的 信 息 質(zhì) 量 ； （ 2） 該 渠 道 提 供 信 息 的 動(dòng) 因 ；（ 3） 該 渠 道 是 否 被 通 常 認(rèn) 為 是 該 類 信 息 合 理 的 提 供 者 。信 息 源 的 可 靠 性 可 分 為 （ 1） 完 全 可 靠 ； （ 2） 通 常 可 靠 ；（ 3） 比 較 可 靠 ； （ 4） 通 常 不 可 靠 ； （ 5） 不 可 靠 ； （ 6）無 法

59、 評(píng) 價(jià) 可 靠 性 。 信 息 本 身 的 準(zhǔn) 確 度 可 分 為 （ 1） 經(jīng) 其他 渠 道 證 實(shí) ;(2)很 可 能 是 真 實(shí) 的 ;(3)可 能 是 真 實(shí) 的 ;(4)真 實(shí) 性 值 得 懷 疑 ;(5)很 可 能 不 真 實(shí) ;(6)無 法 評(píng) 價(jià) 真 實(shí) 性 。 按 照 信 息 資 源 的 來 源 可 以 劃 分 為 ： （ 1） 一 級(jí) 信 息 。 指從 信 息 源 獲 得 未 經(jīng) 處 理 的 事 實(shí) 。 如 政 府 資 料 、 評(píng) 估 師 的直 接 觀 察 信 息 、 上 市 公 司 年 報(bào) 等 。 （ 2） 二 級(jí) 信 息 。 指變 動(dòng) 過 的 信 息 。 如 報(bào) 紙

60、、 雜 志 、 學(xué) 術(shù) 論 文 、 行 業(yè) 出 版 物 、投 資 分 析 報(bào) 告 等 。 第 二 十 五 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 評(píng) 估 對(duì) 象 、 價(jià) 值類 型 、 評(píng) 估 資 料 收 集 情 況 等 相 關(guān) 條 件 ， 分 析 市 場 法 、 收益 法 和 成 本 法 等 各 種 資 產(chǎn) 評(píng) 估 基 本 方 法 的 適 用 性 ， 恰 當(dāng)選 擇 評(píng) 估 方 法 。 本 條 是 對(duì) 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 選 擇 評(píng) 估 方 法 的 總 體 要 求 。 評(píng)估 方 法 選 取 的 原 則 如 下 ：1、 評(píng) 估 方 法 的 選 取 應(yīng) 與 評(píng) 估 目 的 、 評(píng) 估

61、 時(shí) 的 市 場 條 件 、價(jià) 值 類 型 相 適 應(yīng) 。2、 評(píng) 估 方 法 的 選 取 應(yīng) 與 評(píng) 估 對(duì) 象 的 類 型 、 現(xiàn) 實(shí) 狀 態(tài) 等 相適 應(yīng) 。 評(píng) 估 對(duì) 象 是 單 項(xiàng) 資 產(chǎn) 還 是 股 東 權(quán) 益 、 是 有 形 資 產(chǎn)還 是 無 形 資 產(chǎn) ， 往 往 要 求 不 同 的 評(píng) 估 方 法 相 適 用 。3、 評(píng) 估 方 法 的 選 取 應(yīng) 與 占 有 資 料 的 情 況 相 適 用 。 在 一 個(gè)較 短 的 時(shí) 間 內(nèi) 收 集 某 種 評(píng) 估 方 法 所 需 的 資 料 可 能 出 現(xiàn) 困難 ， 可 考 慮 用 其 他 的 方 法 評(píng) 估 。 選 取 評(píng) 估 方

62、法 包 括 選 擇 評(píng) 估 思 路 、 實(shí) 現(xiàn) 評(píng) 估 思 路 的 具 體 方 法 及 選 擇 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 參 數(shù) 三 方 面 的 內(nèi) 容 。第 二 十 六 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 所 采 用 的 評(píng) 估 方 法 ，選 取 相 應(yīng) 的 公 式 和 參 數(shù) 進(jìn) 行 分 析 、 計(jì) 算 和 判 斷 ， 形 成 初步 評(píng) 估 結(jié) 論 。 本 條 是 對(duì) 估 算 得 出 初 步 結(jié) 論 的 過 程 要 求 。 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 在分 析 、 比 較 、 判 斷 的 基 礎(chǔ) 上 形 成 初 步 得 評(píng) 估 結(jié) 論 。 分 析 包 括 因 果 分 析 、 表 象 和 本 質(zhì)

63、分 析 、 相 關(guān) 因 素 分 析 、典 型 分 析 等 。 綜 合 判 斷 得 基 本 步 驟 是 ：1、 明 確 綜 合 的 目 的 ； 2、 把 握 被 分 析 出 來 研 究 對(duì) 象 的 各 個(gè) 要 素 ；3、 確 定 各 個(gè) 要 素 的 有 機(jī) 聯(lián) 系 形 式 ；4、 從 事 物 整 體 的 角 度 把 握 事 物 的 本 質(zhì) 和 規(guī) 律 ， 從 而 獲 得新 的 認(rèn) 識(shí) 結(jié) 論 。 第 二 十 七 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 對(duì) 形 成 的 初 步 評(píng) 估 結(jié)論 進(jìn) 行 綜 合 分 析 ， 形 成 最 終 評(píng) 估 結(jié) 論 。 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 對(duì) 同 一 評(píng)

64、估 對(duì) 象 采 用 多 種 評(píng) 估 方 法 的 ，應(yīng) 當(dāng) 對(duì) 各 種 方 法 產(chǎn) 生 的 初 步 評(píng) 估 結(jié) 論 進(jìn) 行 分 析 比 較 ， 確定 最 終 評(píng) 估 結(jié) 論 。（ 一 ） 提 示 評(píng) 估 師 ， 應(yīng) 當(dāng) 對(duì) 一 種 評(píng) 估 方 法 下 的 初 步 結(jié) 論進(jìn) 行 分 析 ， 判 斷 評(píng) 估 結(jié) 論 的 合 理 性 。 1、 應(yīng) 當(dāng) 對(duì) 評(píng) 估 資 料 的 全 面 性 、 客 觀 性 及 適 時(shí) 性 ， 參 數(shù)選 取 的 合 理 性 及 適 時(shí) 性 ， 計(jì) 算 公 式 的 正 確 性 ， 計(jì) 算 表 格鏈 接 的 正 確 性 等 進(jìn) 行 分 析 ； 2、 將 評(píng) 估 結(jié) 論 再 次

65、核 實(shí) 是 否 與 本 次 的 評(píng) 估 目 的 及 價(jià) 值類 型 相 匹 配 。 相 關(guān) 增 減 值 分 析 判 斷 是 否 可 以 說 明 評(píng) 估 結(jié)論 的 合 理 性 。 （ 二 ） 當(dāng) 采 用 多 種 方 法 評(píng) 估 時(shí) ， 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師應(yīng) 當(dāng) 對(duì) 各 種 評(píng) 估 方 法 所 得 出 的 價(jià) 值 結(jié) 論 進(jìn) 行 比較 ， 在 分 析 所 適 用 評(píng) 估 資 料 、 數(shù) 據(jù) 、 參 數(shù) 質(zhì) 量等 因 素 的 基 礎(chǔ) 上 ， 綜 合 考 慮 不 同 方 法 和 初 步 評(píng)估 結(jié) 論 的 合 理 性 ， 分 析 可 能 存 在 的 問 題 并 作 出調(diào) 整 ， 最 終 確 定 出

66、 合 理 的 評(píng) 估 結(jié) 果 。 第 二 十 八 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 在 執(zhí) 行 評(píng) 定 估 算 程 序 后 ，根 據(jù) 法 律 、 法 規(guī) 和 資 產(chǎn) 評(píng) 估 準(zhǔn) 則 的 要 求 編 制 評(píng) 估 報(bào) 告 。 本 條 款 僅 從 履 行 程 序 的 角 度 ， 原 則 性 地 提 出 了 評(píng) 估 報(bào)告 應(yīng) 由 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 編 制 并 由 其 所 在 的 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 出 具 。 評(píng) 估 報(bào) 告 是 評(píng) 估 項(xiàng) 目 的 最 終 成 果 ， 綜 合 體 現(xiàn) 了 注 冊(cè) 資產(chǎn) 評(píng) 估 師 的 專 業(yè) 勞 動(dòng) ， 集 中 反 映 了 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 和 評(píng) 估機(jī) 構(gòu) 的 綜 合 執(zhí) 業(yè) 能 力 和 專 業(yè) 水 準(zhǔn) 。 通 過 編 制 評(píng) 估 報(bào) 告 可 以系 統(tǒng) 檢 查 評(píng) 估 程 序 的 履 行 情 況 ， 具 體 要 求 見 報(bào) 告 準(zhǔn) 則 。第 二 十 九 條 注 冊(cè) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 師 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 相 關(guān) 法 律 、 法 規(guī) 、資 產(chǎn) 評(píng) 估 準(zhǔn) 則 和 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 內(nèi) 部 質(zhì) 量 控 制 制 度 ， 對(duì) 評(píng) 估 報(bào) 告及 評(píng) 估