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1、法律論文：淺析二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在的糾紛方式
近年來(lái)，我國(guó)房屋市場(chǎng)價(jià)格不斷變化，糾紛事件也不斷發(fā)生。大部分買(mǎi)家并不了解房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，缺乏二手房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)，不熟悉二手房的交易流程，導(dǎo)致二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛事件時(shí)常發(fā)生?；诖?，本文主要分析二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中常見(jiàn)的糾紛事件以及買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)，旨在為購(gòu)房者解決二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛。
一、二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中常見(jiàn)糾紛事件
?。ㄒ唬┒ń饐?wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議
由于合同種類(lèi)繁多，因此根據(jù)不同合約類(lèi)型常將定金分為立約定金、違約定金等，定金的性質(zhì)是根據(jù)合同內(nèi)容中具體約定而決定的。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，若中介機(jī)
2、構(gòu)僅僅出具定金收條，卻未明確具體內(nèi)容，買(mǎi)賣(mài)雙方很可能就這筆“定金”的性質(zhì)產(chǎn)生不同看法甚至是爭(zhēng)議[1]。為避免定金爭(zhēng)議，最有效的方法是明確具體約定，針對(duì)定金涵蓋的范圍進(jìn)行準(zhǔn)確定義。
?。ǘ┓?jī)r(jià)大漲時(shí)賣(mài)家寧可毀約不要定金
定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同而產(chǎn)生的一種行為。房?jī)r(jià)大漲是買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法控制的情況，但這種特殊的情況下若房屋賣(mài)家通過(guò)拖延房屋過(guò)戶(hù)的時(shí)間、不與買(mǎi)家配合或者拒絕辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)等多種方式導(dǎo)致違約，買(mǎi)家僅僅通過(guò)要求賣(mài)家雙倍支付返還定金仍無(wú)法彌補(bǔ)自身?yè)p失，買(mǎi)家必要時(shí)可通過(guò)法院提起訴訟請(qǐng)求賣(mài)家賠償差額損失，或向法院請(qǐng)求其繼續(xù)辦理和履行房屋的過(guò)戶(hù)以
3、及對(duì)房屋申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保存[2]。
?。ㄈ┵I(mǎi)賣(mài)雙方為避稅訂立“陰陽(yáng)合同”后賣(mài)家主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
為避稅訂立“明陽(yáng)合同”這一行為本身是違反行政法規(guī)的，但并不是一定會(huì)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果賣(mài)家看到房?jī)r(jià)大幅上漲或由于其它的原因，就單方面認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)無(wú)效，這種主張并不能完全成立。依據(jù)《合同法》中相關(guān)的規(guī)定，若賣(mài)家能夠確定真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同中房屋交易價(jià)格，并且代表的是買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)買(mǎi)賣(mài)意愿，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是有效的，賣(mài)家的意愿和主張并不可能成立[3]。
（四）交易不成中介能否收取報(bào)酬
二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中談好價(jià)格后雙方會(huì)簽訂《
4、房屋轉(zhuǎn)讓合約》，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，中間人未促成合同成立，則不得要求支付報(bào)酬，但若中介公司能夠提供服務(wù)過(guò)程中實(shí)際支付的費(fèi)用憑證，則可要求毀約方給予實(shí)際補(bǔ)償[4]。
?。ㄎ澹┓课葸^(guò)戶(hù)后買(mǎi)家戶(hù)口沒(méi)有遷移
隨著政策的改變，我國(guó)大部分地區(qū)房子與各種福利之間是相互關(guān)聯(lián)的，為維護(hù)自身權(quán)益，若買(mǎi)家買(mǎi)房后賣(mài)家仍未遷移戶(hù)口，買(mǎi)家應(yīng)督促其盡快遷移，為避免這一情況的出現(xiàn)，買(mǎi)家應(yīng)考慮到簽訂合同之前先明確賣(mài)家戶(hù)口遷移情況，并將戶(hù)口遷移違約責(zé)任寫(xiě)進(jìn)合同中。
?。┓课葙|(zhì)量問(wèn)題
針對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題，需要具體劃分情況，若賣(mài)家故意隱藏房屋情況，買(mǎi)家可向賣(mài)家主
5、張違約及賠償責(zé)任；若賣(mài)家將房屋真實(shí)情況告知中介，但中介基于成單目的而并未如實(shí)告知買(mǎi)家，買(mǎi)家可向房屋中介公司主張賠償責(zé)任；若雙方簽訂合同時(shí)，賣(mài)家如實(shí)告知買(mǎi)家房屋質(zhì)量情況并且表示接受，買(mǎi)家若以?xún)?yōu)惠價(jià)購(gòu)得房屋后卻又以房屋質(zhì)量為由要求賣(mài)家賠償時(shí)，賣(mài)家無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。
二、預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中糾紛的方式
?。ㄒ唬┻x擇信譽(yù)中介公司，謹(jǐn)慎對(duì)待獨(dú)家代理
對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房時(shí)一般主要通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)，在簽訂合同前，買(mǎi)家一定要核實(shí)中介公司的相關(guān)信息，如是否有原房主對(duì)該中介公司的授權(quán)委托書(shū)，該中介公司是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及是否在房管部門(mén)備案并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備
6、案證書(shū)等，驗(yàn)明其是否具有合法性和真實(shí)性。并且應(yīng)明白主次順序，簽訂合同時(shí)首選應(yīng)簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，產(chǎn)權(quán)交易即將進(jìn)行時(shí)再簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，則應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)上的獨(dú)家代理。獨(dú)家代理是一種中介機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大自己手里房源而采取的一種措施，對(duì)于中介方來(lái)說(shuō)，取得獨(dú)家代理能夠提高自身的收益，為拿到獨(dú)家代理常承諾賣(mài)家能夠在約定時(shí)間內(nèi)出售、成交價(jià)能夠高于市場(chǎng)水平、降低傭金標(biāo)準(zhǔn)等[5]。賣(mài)家在簽訂獨(dú)家代理之前應(yīng)了解雙方的權(quán)利和義務(wù)，保證公平公正，同時(shí)應(yīng)該了解自己的責(zé)任以及違約所要承擔(dān)的責(zé)任，慎重考慮后決定是否能夠簽約。
?。ǘ﹪?yán)格核實(shí)簽約主體，簽訂協(xié)議不能馬虎
7、
在二手房購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，首先應(yīng)核實(shí)雙方主體信息，如，簽約主體是否真實(shí)以及主體資格是否存在等。核實(shí)簽約主體的真實(shí)性作為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立的基礎(chǔ)，不管有無(wú)第三方擔(dān)保，買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)提高對(duì)核實(shí)資格對(duì)方的重視程度，避免上當(dāng)受騙等事件的發(fā)生。并且買(mǎi)家應(yīng)注意在約定好房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)事宜后才能簽訂定金支付書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等定金合同，對(duì)于定金收取和退還的條件應(yīng)當(dāng)明確說(shuō)明。此外，在簽訂購(gòu)房意向書(shū)等合同時(shí)，需要注意禁止授權(quán)給中介方，避免中介機(jī)構(gòu)將“中介服務(wù)”擅自改為“代理服務(wù)”，導(dǎo)致意向金直接變?yōu)槎ń餥6]。
另外，有關(guān)稅費(fèi)以及服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的違約情況等也應(yīng)事先約定，買(mǎi)家可通過(guò)中介機(jī)構(gòu)或直接
8、向賣(mài)家了解除房款外的稅費(fèi)情況，明確自己所承擔(dān)的稅費(fèi)的類(lèi)別和總額，避免出現(xiàn)新的稅費(fèi)種類(lèi)后因無(wú)法明確雙方誰(shuí)負(fù)責(zé)繳納而產(chǎn)生糾紛。
（三）約定費(fèi)用劃界時(shí)間，注明過(guò)戶(hù)交驗(yàn)時(shí)間
為保證合同順利簽訂、維護(hù)雙方合法權(quán)益，在擬定合同時(shí)應(yīng)對(duì)各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，如清楚約定房屋過(guò)戶(hù)、物業(yè)交割、交房時(shí)間、違約責(zé)任以及附屬設(shè)施的交接時(shí)間等，同時(shí)應(yīng)具體劃分水、電、氣等費(fèi)用的劃界承擔(dān)時(shí)間。對(duì)于首付款和尾款來(lái)說(shuō)，目前大部分買(mǎi)家首付款和尾款并不會(huì)在同一時(shí)間段交付給賣(mài)家，因此部分中介方在收到買(mǎi)家定金后仍然會(huì)帶其它意向買(mǎi)家看房，在兩者之間選擇出家更高的買(mǎi)家進(jìn)行交易，導(dǎo)致違約情況的發(fā)生，一房多
9、賣(mài)屬違規(guī)操作，為維護(hù)自身權(quán)益，買(mǎi)家應(yīng)在合同中明確約定首付款交付、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、尾款交付的具體期限以及過(guò)戶(hù)手續(xù)如何辦理等。
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，購(gòu)房時(shí)有關(guān)簽約等事項(xiàng)也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，網(wǎng)上簽約的步驟是在網(wǎng)上簽約后打印出來(lái)由買(mǎi)賣(mài)雙方簽字，對(duì)于中介方要求進(jìn)行網(wǎng)上簽約，但卻借故拖延或直接不簽約的情況，買(mǎi)家可通過(guò)建設(shè)房屋管理部門(mén)對(duì)其進(jìn)行投訴處理。針對(duì)因房屋無(wú)法交易而導(dǎo)致定金或合同糾紛事件發(fā)生，在有書(shū)面約定的情況下可按照約定進(jìn)行，而沒(méi)有書(shū)面約定的情況則可協(xié)商解決，或在房屋所在地法院起訴[7]。
?。ㄋ模┟鞔_約定違約條款，注明賠償責(zé)任金額
房產(chǎn)交易是一項(xiàng)
10、復(fù)雜的過(guò)程，并且涉及金額較大，難免出現(xiàn)意外情況或違約行為，尤其是有關(guān)賠償?shù)氖马?xiàng)，更應(yīng)在合同中列舉出來(lái)。為保證雙方利益，賣(mài)家應(yīng)按照規(guī)定提前準(zhǔn)備和打印定金收條，買(mǎi)家在與賣(mài)家真正簽訂合同后才能將定金交付給賣(mài)家，定金和定金收條同時(shí)交易。尤其注意不能將定金交給賣(mài)家的代理人或中介方，盡量減少交易環(huán)節(jié)，從而減少糾紛。合同中可單獨(dú)列出違約賠償責(zé)任和賠償金額相關(guān)方面的內(nèi)容，針對(duì)以上情況發(fā)生時(shí)，能夠依據(jù)定金罰則進(jìn)行處理，定金最高不能超過(guò)全部房款的20%，超過(guò)部分算作購(gòu)房款。
三、結(jié)束語(yǔ)
關(guān)于本文所提到的條款，是二手房簽訂合同過(guò)程中的必備條款，是減少二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程糾紛事件的主要方式，不管是買(mǎi)賣(mài)雙方中的哪一方，都應(yīng)加大對(duì)于簽訂合同等各流程的重視。在能夠聯(lián)系到賣(mài)家本人的情況下應(yīng)直接與其聯(lián)系，避免過(guò)分依靠中介方，同時(shí)提高自身警惕性，關(guān)于定金、首付款、尾款等涉及到金錢(qián)的方面，最好當(dāng)面、親自交給賣(mài)家并取得收據(jù)，避免受到欺詐等，從而導(dǎo)致自身合法權(quán)益受損。
法律論文：淺析二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在的糾紛方式
