煙臺(tái)地產(chǎn)整體格局分析報(bào)告.ppt

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1、城市概況： 煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望。 煙臺(tái)的發(fā)展起步較晚，很長(zhǎng)一段時(shí)間里被包圍在其周圍的兄弟城市落在后面，由于煙臺(tái)本地缺乏大型國(guó)有企業(yè)，中央級(jí)地方的關(guān)注度與經(jīng)濟(jì)支持極為薄弱，也造成了今天煙臺(tái)城市魅力不足的原因， 但近兩年來(lái)，煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平列山東省第二位；隨政府對(duì)城市建設(shè)重視程度逐漸加大，加之煙臺(tái)自身優(yōu)勢(shì)資源，未來(lái)煙臺(tái)城市發(fā)展?jié)摿^大。,煙臺(tái)地產(chǎn)整體格局,了解煙臺(tái),空間布局： 按照“拓展東西兩翼、貫通南北山海、適度向南發(fā)展”的原則，優(yōu)化提升北部濱海帶狀發(fā)展空間，進(jìn)一步密切城市中心區(qū)東與牟平、西與

2、蓬萊的聯(lián)系，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素合理流動(dòng)，構(gòu)建緊密型城市網(wǎng)絡(luò)體系；到2010年，中心城市人口接近200萬(wàn)人，建成區(qū)面積擴(kuò)大到200平方公里。 中部：經(jīng)濟(jì)文化中心 東部：宜居生活圈 西部：加工制造業(yè)基地,開(kāi)發(fā)區(qū),了解煙臺(tái),煙臺(tái)的商業(yè)環(huán)境： 海港路商圈、勝利路商圈、幸福商圈、萊山迎春大街商圈、開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路商圈、福山商業(yè)街、牟平商圈,煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)整體格局,了解煙臺(tái),煙臺(tái)城市環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的直接影響： 城市處于起步階段，雖潛力十足，但由于城市影響力較弱，對(duì)外阜房地產(chǎn)投資客吸引力不足。但由于其跟東北地區(qū)從海陸空三個(gè)交通維度的鏈接緊密，憑借其海景資源，舒適的氣候，以及便利且較低生活成本吸引不少東北客源由大連流向

3、煙臺(tái)。但由于城市功能規(guī)劃東西部城區(qū)的差異，使強(qiáng)調(diào)宜居與奢華的項(xiàng)目本體與其所在的平臺(tái)氣質(zhì)不太吻合。且從商圈分布的角度看，項(xiàng)目占有的生活資源也相對(duì)匱乏。,煙臺(tái)地產(chǎn)整體格局,了解煙臺(tái),整體狀況： 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)較為平穩(wěn)，供求關(guān)系較為平衡； 從全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月報(bào)可以看出，各地區(qū)房?jī)r(jià)一直都在上升，就煙臺(tái)而言，升幅屬正常范圍。如：上半年煙臺(tái)市商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)6.5，漲幅低于全國(guó)平均水平。 區(qū)域概況： 煙臺(tái)目前價(jià)格水平由東向西遞增；中心區(qū)、東部海邊的樓盤漲幅較大。,產(chǎn)品類型： 市場(chǎng)供給產(chǎn)品分為普通商品房和海景房?jī)纱箨嚑I(yíng)構(gòu)成；萊山、芝罘兩區(qū)域一線海景房相對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)較為稀缺。,市場(chǎng)需求： 低總

4、價(jià)的中小戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)成交的重點(diǎn)，典型項(xiàng)目月均消化量在70套左右；單價(jià)高的大戶型產(chǎn)品銷售情況欠佳，典型項(xiàng)目月均消化5套以下 客群特征： 本地客群是市場(chǎng)各類項(xiàng)目消化的主力；外來(lái)客群數(shù)量相對(duì)較少，外省客群主要集中在東北地區(qū)；煙臺(tái)客群地緣性較強(qiáng)，東西區(qū)域劃分較為明顯，同時(shí)本地居民對(duì)海景房偏好度一般；而外地購(gòu)買海景房客戶對(duì)產(chǎn)品觀海位置的關(guān)注程度較高； 小結(jié)：結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展前景和目前海景房市場(chǎng)形勢(shì)，本案在短期內(nèi)價(jià)格超過(guò)萊山、芝罘兩區(qū)域同等產(chǎn)品的可能性較??；同時(shí)客群結(jié)構(gòu)也將在一段時(shí)期內(nèi)仍然以開(kāi)發(fā)區(qū)本地居民及東部郊縣客群為主，鑒于目前本案價(jià)格水平，大戶型產(chǎn)品銷售面臨相對(duì)較大風(fēng)險(xiǎn)。,2006-2008年煙臺(tái)市

5、商品房銷售面積及空置面積表,數(shù)據(jù)來(lái)源：2009年9月份實(shí)地調(diào)研,數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)資料搜集,煙臺(tái)市房地產(chǎn)概況,1、海灣1號(hào) 項(xiàng)目區(qū)屬：芝罘區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：煙臺(tái)市海濱廣場(chǎng)南側(cè)； 項(xiàng)目體量：10萬(wàn)平米 產(chǎn)品類型：4棟高層（54-61層）； 主力戶型區(qū)間：76-300平方米； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：煙臺(tái)世茂置業(yè)有限公司 價(jià)格：最低12500元/平方米，最高13000元/平方米； 開(kāi)盤時(shí)間：08年1月； 銷售狀況：60%； 客群來(lái)源：本區(qū)域?yàn)橹鳎?0%），主要就職于銀行、國(guó)家政府機(jī)關(guān)；外省客群主要來(lái)自上海、北京等地及部分海外華僑； 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：多為改善型需求，投資、養(yǎng)老、渡假型需求共存

6、； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目處于煙臺(tái)的CBD區(qū)域，地段價(jià)值較高，加之開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)影響，產(chǎn)品品質(zhì)較高和案場(chǎng)的特色包裝，形成了較大的產(chǎn)品沖擊力；項(xiàng)目運(yùn)用世茂各地資源，進(jìn)行各地區(qū)的推廣宣傳，起到了一定的效果。,煙臺(tái)市典型案例分析,2、凱旋城 項(xiàng)目區(qū)屬：芝罘區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：煙臺(tái)市濱海廣場(chǎng)南側(cè)； 項(xiàng)目體量：16萬(wàn)平米 產(chǎn)品類型：高層； 主力戶型區(qū)間：187-190平方米； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：北京天鴻集團(tuán) 價(jià)格：11500元/平方米（最低10528元/平方米，最高12800元/平方米）； 銷售狀況：60%； 項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目地塊時(shí)曾經(jīng)的煙臺(tái)地王，地段價(jià)值極高，但其產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏特色，品質(zhì)感與緊

7、鄰的海灣1號(hào)相差較大，目前項(xiàng)目銷售進(jìn)度不佳。,煙臺(tái)市典型案例分析,3、天越灣 項(xiàng)目區(qū)屬：萊山區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（一線海景） 項(xiàng)目位置：萊山區(qū)濱海中路1599號(hào)； 項(xiàng)目體量：100萬(wàn)平米，一期33萬(wàn)平方米 產(chǎn)品類型：高層、別墅； 主力戶型區(qū)間：高層：64-248平方米；別墅：380-630平方米 開(kāi)發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 價(jià)格：別墅21500元/平方米；高層：7700元/平方米 開(kāi)盤時(shí)間：08年12月； 銷售狀況：一期高層銷售50%，別墅基本售完； 客群來(lái)源：本地客群為主 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：改善型需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目為一線海景房，緊鄰370畝森林公園，擁有海權(quán)證，別墅與高層

8、結(jié)合，產(chǎn)品類型與本案類似，但該項(xiàng)目海景豐富程度較高，且后期別墅產(chǎn)品稀缺性較強(qiáng)，市場(chǎng)接受度較高，項(xiàng)目整體品質(zhì)超過(guò)本案，但由于區(qū)域不同，給本案帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)沖擊相對(duì)較小。,煙臺(tái)市典型案例分析,綜述： 開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目呈現(xiàn)東密西疏的現(xiàn)狀，東部生活配套相對(duì)完善，西部是主要的產(chǎn)業(yè)集中地段，住宅項(xiàng)目略少；開(kāi)發(fā)區(qū)是煙臺(tái)市海景房聚集的主要區(qū)域之一，另外部分開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目由于規(guī)劃等原因產(chǎn)權(quán)為商業(yè)50年，但并未影響消費(fèi)者購(gòu)買。 產(chǎn)品供應(yīng)： 其海景房主力戶型均在140平方米以上，以高層板樓為主；普通住宅面積較小，主力戶型在90-140平方米；區(qū)域海景房別墅產(chǎn)品較為稀缺，目前在售別墅由于戶型面積較大總價(jià)在500-1000萬(wàn)元； 市

9、場(chǎng)價(jià)格： 開(kāi)發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較城區(qū)略低，但隨開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)大型企業(yè)的逐漸增加，及空港、港口的區(qū)域效應(yīng)日益顯現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格具有較大的提升空間。但短期內(nèi)顯現(xiàn)不大。 銷售狀況： 區(qū)域海景房項(xiàng)目由于價(jià)格較高，銷售進(jìn)度略低，但海景別墅憑借產(chǎn)品的稀缺性在市場(chǎng)較好的07年銷售進(jìn)度較快，但部分總價(jià)較低的產(chǎn)品也可以取得單月80套左右的銷售業(yè)績(jī)；價(jià)格合理且周邊配套較為齊全的普通商品房項(xiàng)目月均銷售可達(dá)100套左右。 客群概況： 開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目客群以本區(qū)居民為主（60%以上），同時(shí)包含部分外地客群（以東北地區(qū)為主）；海景房項(xiàng)目客群購(gòu)買多以改善型自住型需求為主，需求釋放主要集中在150-200平方米的產(chǎn)品，而購(gòu)買普通住宅的

10、的客群首次置業(yè)與改善型需求數(shù)量相當(dāng)； 小結(jié)：結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域以及本案的地理位置特征考慮，本案未來(lái)具備較大的升值潛力；結(jié)合區(qū)域產(chǎn)品特征，以及目前本案別墅產(chǎn)品已基本售完，后期其它項(xiàng)目別墅產(chǎn)品會(huì)為本案大戶型產(chǎn)品帶來(lái)更大的沖擊；,開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)概況,1、靜海苑 項(xiàng)目區(qū)屬：開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房 項(xiàng)目位置：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路與峨眉山路交界海景房； 項(xiàng)目體量：9萬(wàn)平米，共786戶； 產(chǎn)品類型：8棟高層（25層、28層）； 主力戶型區(qū)間：88-205平方米； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：煙臺(tái)東銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 均價(jià)：6000元/平方米（最低5000元/平方米，最高6800元/平方米）； 開(kāi)盤時(shí)間：08年5月

11、； 銷售狀況：60%； 客群來(lái)源：本區(qū)域?yàn)橹?，包含部分煙臺(tái)周邊城市客群（濟(jì)南、濰坊等），外省客群較少（10%左右），主要來(lái)自東北； 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：140-170平方米中小戶型消化速度較快，購(gòu)買多以自住需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目緊鄰海邊，屬于一線海景房，但產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品形式單一，無(wú)特色賣點(diǎn)，案場(chǎng)包裝檔次較低，與本案相比處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。,開(kāi)發(fā)區(qū)典型案例分析,2、國(guó)奧天地 項(xiàng)目區(qū)屬：開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路西段； 項(xiàng)目體量：69萬(wàn)平米，一期20萬(wàn)平方米； 產(chǎn)品類型：6棟高層（18層、29層、30層）； 主力戶型區(qū)間：64-240平方米； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海

12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 均價(jià)：5000元/平方米（最低3500元/平方米，最高8800元/平方米）； 開(kāi)盤時(shí)間：07年6月； 銷售狀況：一期銷售90%； 客群來(lái)源：本區(qū)域?yàn)橹鳎?0%）外省客群主要來(lái)自東北； 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：購(gòu)買多以自住需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目非一線海景房，其主要賣點(diǎn)也非海景資源，憑借社區(qū)內(nèi)國(guó)家羽毛球訓(xùn)練基地等體育設(shè)施，健康舒適的生活成為項(xiàng)目主要的訴求傳遞；由于項(xiàng)目賣點(diǎn)差異，該項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)沖擊相對(duì)較小。,開(kāi)發(fā)區(qū)典型案例分析,3、維亞灣 項(xiàng)目區(qū)屬：開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（一線海景） 項(xiàng)目位置：開(kāi)發(fā)區(qū)海濱路1號(hào)； 項(xiàng)目體量：30萬(wàn)平米，一期推出3棟 產(chǎn)品類型：高層、別墅（低于5萬(wàn)平

13、米）； 主力戶型區(qū)間：高層：87-211平方米；別墅：300-400平方米（未定） 開(kāi)發(fā)企業(yè)：煙臺(tái)瀛海信息產(chǎn)業(yè)有限公司 價(jià)格：高層：8000元/平方米 開(kāi)盤時(shí)間：07年底； 銷售狀況：一期銷售70%（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)占相當(dāng)比例），09年月均銷售3套左右； 客群來(lái)源：本地客群為主，外地客群各50%，主要分布在東北（哈爾濱）、北京、上海等地；項(xiàng)目早期曾參與過(guò)外地房展會(huì)，進(jìn)行了相關(guān)推介活動(dòng)。 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：改善型需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目為一線海景房，是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)距離海最近的項(xiàng)目，建在沙灘上成為本項(xiàng)目的一大特色；該項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部合作問(wèn)題和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的顧慮成為滯銷的主要原因；該項(xiàng)目后期別墅

14、產(chǎn)品可能會(huì)為本案帶來(lái)較大的沖擊。,開(kāi)發(fā)區(qū)典型案例分析,煙臺(tái)的商業(yè)環(huán)境： 海港路商圈、勝利路商圈、幸福商圈、萊山迎春大街商圈、開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路商圈、福山商業(yè)街、牟平商圈,煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)整體格局,了解煙臺(tái),芝罘，海港路商圈 煙臺(tái)商業(yè)規(guī)劃建設(shè)中的核心區(qū)域。,商圈分為綜合百貨商場(chǎng)、大型綜合超市、大型專業(yè)店、高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街五大區(qū)域。,主要商業(yè)項(xiàng)目：振華、百盛、沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等,煙臺(tái)各商圈分析,果品批發(fā)市場(chǎng)、家具建材市場(chǎng)、花木培育基地等商貿(mào)設(shè)施,芝罘，黃務(wù)商圈,主要商業(yè)項(xiàng)目：泰吾士新城、美凱龍家居城和煙草物流中心,幸福商圈以幸福路、幸福中路為中心，擁有二十多萬(wàn)人口，匯聚了九隆商業(yè)街、振華廣場(chǎng)、

15、家世界、銅鑼灣百貨、家家悅超市、肯德基等知名商貿(mào)餐飲企業(yè)，煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃認(rèn)為該區(qū)“交通條件、金融設(shè)施等均較為優(yōu)越”。這足以使該區(qū)成為獨(dú)立于市級(jí)商業(yè)中心區(qū)的另一中心區(qū)商業(yè)“地標(biāo)”。,煙臺(tái)各商圈分析,幸福商圈, 商務(wù)區(qū)： 中心區(qū)已基本形成以建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等為核心的南大街解放路一帶的中央商務(wù)區(qū)。 商業(yè)區(qū)： 以振華、百盛為核心的海港路的中央商業(yè)區(qū)。 多元化商業(yè)： 從目前芝罘商業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，商業(yè)呈現(xiàn)多樣化與偏遠(yuǎn)化。如芝罘黃務(wù)的泰晤士新城，以別墅式辦公理念，街區(qū)式商業(yè)模式欲打造新的商務(wù)商業(yè)圈，銀都國(guó)際、御金臺(tái)，都在避開(kāi)振華國(guó)際和陽(yáng)光100的鋒芒，走小而精、專而新的業(yè)態(tài)和品牌路線，不難預(yù)料

16、，芝罘商業(yè)地產(chǎn)將逐漸形成高、中、低檔均衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)。,芝罘區(qū)商業(yè)環(huán)境,煙臺(tái)各商圈分析,位置：規(guī)劃在迎春大街附近向西至東方大街兩側(cè)，向東至大學(xué)城世貿(mào)路兩側(cè),消費(fèi)群體 大學(xué)城經(jīng)濟(jì)素來(lái)是城市中不可忽視的商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。萊山大學(xué)城周圍預(yù)備上市的大學(xué)城項(xiàng)目和祥隆集團(tuán)即將在下半年推出的近20萬(wàn)方的埠嵐地塊商業(yè)項(xiàng)目，圍繞2、3萬(wàn)大學(xué)生消費(fèi)做文章，定位中低端消費(fèi)人群，意欲通過(guò)整體的規(guī)劃，徹底改變大學(xué)城周邊商業(yè)臟亂差的現(xiàn)狀，打造一個(gè)全新的布局更加合理的大學(xué)城商圈。,煙臺(tái)各商圈分析,萊山商圈,銀座商城,煙臺(tái)銀座建設(shè)面積為6.65萬(wàn)平方米，今年計(jì)劃完成投資2.7億元，年底前主體工程和裝修完畢并開(kāi)業(yè)。,萬(wàn)象城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

17、,已于2008年開(kāi)始建設(shè)，目前該項(xiàng)目三角區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主體已完工，展銷中心已投入使用，正在進(jìn)行風(fēng)情步行街、百貨、超市等基礎(chǔ)施工。該項(xiàng)目與英國(guó)樂(lè)購(gòu)、金逸影院成功簽約，大洋百貨、新世界百貨已確定進(jìn)駐意向，今年其將繼續(xù)完成10萬(wàn)平方米的主體工程。,煙臺(tái)各商圈分析,城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山,大潤(rùn)發(fā)超市,青島利群廣場(chǎng),在佳世客購(gòu)物中心附近，總投資達(dá)4.5億元的青島利群廣場(chǎng)即將開(kāi)工建設(shè)，建成后這個(gè)區(qū)域?qū)⒃僭鲆蛔笮途C合超市。,地點(diǎn)放在觀海路與宏川路交匯處的居民密集點(diǎn)，投資3500萬(wàn)元新建1萬(wàn)平方米綜合性超市。,煙臺(tái)各商圈分析,城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山,商圈概述： 牟平的寧海大街、文

18、興路等特色商業(yè)街，已成為煙臺(tái)市第一批重點(diǎn)培育的市場(chǎng)特色商業(yè)街。這些區(qū)域通過(guò)完善商業(yè)服務(wù)功能，強(qiáng)化人行道、停車場(chǎng)等各類公共設(shè)施建設(shè)，以提高商業(yè)中心的承載能力，在管理上按照區(qū)級(jí)商業(yè)功能的標(biāo)準(zhǔn)，形成既滿足區(qū)級(jí)消費(fèi)者的需求，又服務(wù)于周邊農(nóng)村的屬地型區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。,煙臺(tái)各商圈分析,牟平商圈,作為煙臺(tái)五區(qū)中最“偏遠(yuǎn)”的區(qū)域，牟平自有其獨(dú)特的商業(yè)體系。多年以來(lái)，牟平商業(yè)都是以通海路為主軸線，以華聯(lián)商廈為核心，向外逐步擴(kuò)撒，餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物，雖然談不上高檔，但基本能夠滿足當(dāng)?shù)厥忻竦纳钏?，而且?lái)得比其他區(qū)域更加便捷與單純。,煙臺(tái)各商圈分析,華聯(lián)商廈,個(gè)案分析,位于五里頭村的東華商貿(mào)城正在建設(shè)。該項(xiàng)目

19、總投資12億元，目前已建成6萬(wàn)平方米，其中建材裝飾城和物資城已建設(shè)完畢。這個(gè)建筑面積達(dá)60萬(wàn)平方米的龐大商業(yè)中心，包括文體用品、五金交電、陶瓷潔具、家電等9種商業(yè)類型，100多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和數(shù)以萬(wàn)計(jì)的商品。項(xiàng)目完工后，其將成為牟平首個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)群，也是面向煙臺(tái)以至輻射整個(gè)膠東半島的新型商圈中心。,東華商貿(mào)城,煙臺(tái)各商圈分析,老城區(qū)： 福山的商業(yè)規(guī)劃主要集中于老城區(qū)，在舊貌換新顏的進(jìn)程當(dāng)中。老城區(qū)以其成熟的業(yè)態(tài)成為福山商業(yè)重陣區(qū)域。其中以?shī)A河、福海路沿線規(guī)劃最為突出。,商業(yè)脈絡(luò): 福海路為福山的龍脈，南北貫通，此前是福山通聯(lián)開(kāi)發(fā)區(qū)的交通要塞，沒(méi)有福海路就意味著沒(méi)有福山今天的發(fā)展。 目前福山區(qū)新興的

20、高檔社區(qū)基本集中于福海路兩側(cè)，發(fā)展前景不可限量。今日之福海路車水馬龍，巨大商機(jī)厚積待發(fā)；明日之福海路高樓林立、商賈云集，屆時(shí)寸土亦必寸金。,煙臺(tái)各商圈分析,福山商圈, 商業(yè)中心： 長(zhǎng)江路是開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，眾多商業(yè)依長(zhǎng)江路而居，其中以振華商廈和華新國(guó)際商務(wù)樓為首。開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)飽和度較高，業(yè)態(tài)單一，檔次低，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。沒(méi)有可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目。,煙臺(tái)各商圈分析,1.競(jìng)爭(zhēng)格局出現(xiàn)變化 隨著未來(lái)幾年多個(gè)項(xiàng)目的入市，煙臺(tái)的商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)更豐富的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)層次，為消費(fèi)者帶來(lái)更多的消費(fèi)選擇。多元化發(fā)展標(biāo)志著市場(chǎng)壟斷可能性的降低，每個(gè)項(xiàng)目各自不同的定位將為自身帶來(lái)生存空間，擺脫目前的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。 2.主要消費(fèi)區(qū)

21、域依舊集中 從煙臺(tái)傳統(tǒng)的消費(fèi)區(qū)域以及未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，主要消費(fèi)場(chǎng)所依舊會(huì)集中在傳統(tǒng)的商圈，如芝罘區(qū)、萊山區(qū)和牟平區(qū)等，新興商圈由于區(qū)位和商業(yè)氛圍上的劣勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)難以與老商圈形成競(jìng)爭(zhēng)。,煙臺(tái)各商圈分析,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展,整體檔次偏低，“振華”壟斷市場(chǎng),煙臺(tái)各商圈分析,煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn),煙臺(tái)市振華百貨集團(tuán)股份有限公司是1994年經(jīng)山東省政府批準(zhǔn)成立的股份制企業(yè)，系全國(guó)大型百貨零售企業(yè)貿(mào)易聯(lián)合會(huì)成員單位、山東省重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)擁有28家百貨連鎖企業(yè)、36家超市連鎖門店、19家家電連鎖門店、1家三星級(jí)大酒店和3家房地產(chǎn)公司?；緣艛嗔藷熍_(tái)商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)區(qū)域商戶資源具有絕對(duì)的控制權(quán)。 而

22、煙臺(tái)整體的商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為均衡，各區(qū)域均有集中的商業(yè)區(qū)，但檔次都不高，只有重點(diǎn)發(fā)展的萊山區(qū)吸引大批外來(lái)商家的進(jìn)入。如銀座，佳世客，利群，樂(lè)購(gòu)等。但短期依然無(wú)法與芝罘抗衡。, 區(qū)域商業(yè)壟斷地位 振華商場(chǎng)在煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)呈現(xiàn)出壟斷的局面，網(wǎng)點(diǎn)分布各主要商圈，成為了煙臺(tái)市民消費(fèi)娛樂(lè)的第一選擇場(chǎng)所。 全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心定位 振華商場(chǎng)的體量普遍較大，基本每家商場(chǎng)都設(shè)置百貨，家電，超市，IT數(shù)碼賣場(chǎng)等，可以滿足消費(fèi)者各種類型的需求。 高端消費(fèi)場(chǎng)所 振華商場(chǎng)作為煙臺(tái)的龍頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，引進(jìn)了多個(gè)國(guó)際大牌零售商，如萬(wàn)寶龍、MAXMARA等，成為了煙臺(tái)高端消費(fèi)場(chǎng)所的代表。,煙臺(tái)各商圈分析, 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 振華

23、商場(chǎng)在煙臺(tái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，給同區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)了強(qiáng)進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，一些外資企業(yè)，如百盛，在煙臺(tái)的生存環(huán)境每況日下。,煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)商鋪受到投資追捧，售價(jià)及銷售速度均好過(guò)住宅，住宅配套的臨街底商目前經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，投資回報(bào)平均在4%-6%左右，集中商業(yè)多集中在商業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)，售價(jià)較高，但因?yàn)槭鄢錾啼伻狈τ行У墓芾恚约捌放粕虘舯徽袢A壟斷，多數(shù)經(jīng)營(yíng)慘淡，或無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。 其中以陽(yáng)光100為代表的經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目不在少數(shù)。,商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置：萊山區(qū)濱海中路45號(hào) 建筑類別: 別墅、商鋪 開(kāi) 發(fā) 商：大連海昌集團(tuán)煙臺(tái)漁人碼頭投資 有限公司 交通狀況：10、17、59路至海天名人下車，到

24、市中心開(kāi)車只需要10分鐘，到機(jī)場(chǎng)需15分鐘，至火車站只需10分鐘，交通比較便利。 占地面積: 17.9萬(wàn)平方米 總建筑面積:：24萬(wàn)平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：以北美風(fēng)情的建筑風(fēng)格為主以海濱文化為主題，以海洋動(dòng)物表演為特色，以相關(guān)海濱休閑娛樂(lè)設(shè)施為輔助，涵蓋了國(guó)內(nèi)首家鯨鯊館、日式溫泉館、美食風(fēng)情街、濱海特色商業(yè)街、古堡酒店、半島休閑會(huì)所等多種與國(guó)際接軌的時(shí)尚元素。,漁人碼頭,項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài) 銷售模式：整棟銷售，面積在2300-3000平方米之間 總推出12棟，現(xiàn)只剩余2套在售 銷售價(jià)格：15000-16000元/平方米之間 物業(yè)費(fèi)：3元/天/平方米 其他：現(xiàn)有已購(gòu)物業(yè)（一套1000平方米商業(yè)）的業(yè)主對(duì)外招

25、租，租金在2元/平方米/天左右,商業(yè)項(xiàng)目分析,商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置：萊山區(qū)觀海中段電力小區(qū)對(duì)面 建筑類別: 商鋪 交通狀況：1、5、7、8、23、53路，交通 較便利。 總建筑面積:：17000平方米 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目由兩棟獨(dú)立樓組成，共四層，地下是7000多平方米停車場(chǎng) 一期已售完200多套，現(xiàn)只剩余60套 面積在20-80平方米之間 價(jià)格未定，預(yù)計(jì)十月對(duì)外銷售，價(jià)格預(yù)計(jì)在9000元/平方米 租金：約400-550元/月/平方米,鹿鳴商業(yè)中心,商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置：萊山區(qū)清泉路煙臺(tái)大學(xué)北門對(duì)面 建筑類別: 住宅、商鋪 開(kāi) 發(fā) 商： 山東祥隆企業(yè)集團(tuán) 交通狀況：5、7、10、17、23、

26、59、107路等等，交通便利。 占地面積: 58.63公頃 建筑面積:：103.94萬(wàn)平方米 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 現(xiàn)只剩下聯(lián)體戶型的商鋪在售，面積在108-117平方米之間，售價(jià)在155-270萬(wàn)/套； 餐飲區(qū)現(xiàn)在調(diào)整中，面積在50-400平方米之間，價(jià)格未定； 層高：一層：5米，二層：4.5米；東端部分二層層高在7米左右，可以做夾層。,萬(wàn)象城,商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置：芝罘區(qū)大馬路濱海廣場(chǎng)西側(cè) 建筑類別: 購(gòu)物中心 開(kāi) 發(fā) 商： 煙臺(tái)華納軻投資顧問(wèn)公司 占地面積：15萬(wàn)平方米 建筑面積:：46000平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：以歐洲19世紀(jì)和美國(guó)風(fēng)格的建筑為主，并以海岸商業(yè)為主題，圍繞著沿海稀缺的觀海建筑迷離展

27、開(kāi)，定位于集家族娛樂(lè)居所、大型餐廳和夜總會(huì)于一體的多文化綜合社區(qū)，建立多元化休閑勝地。 銷售現(xiàn)狀： 項(xiàng)目以租賃為主，約1000元/年/平方米，物業(yè)費(fèi)是100元/年/平方米； 面積在500-1200平方米之間，現(xiàn)只剩6套在招商。,紅琥海岸商業(yè)廣場(chǎng),商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置：芝罘區(qū)上夼西路SPAR（十八樂(lè)） 超市入口 建筑類別: 商鋪 開(kāi) 發(fā) 商：煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 現(xiàn)階段只銷售了總量的1/3，約20多間； 面積在150-390平方米之間，售價(jià)在20000-27000元/平方米之間； 已購(gòu)商鋪的業(yè)主對(duì)外招租，租金在1000-1200元/年/平方米之間； 層高：一層：3.8米，二層5

28、.9米,香榭廣場(chǎng),商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置：芝罘區(qū)海港路26號(hào) 建筑類別: 住宅、商鋪、公寓 開(kāi) 發(fā) 商： 陽(yáng)光100煙臺(tái)銀都置業(yè)有限公司 占地面積: 28000平方米 總建筑面積:：550000平方米 容積率：5.25 綠化率：31% 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 只剩余3套商鋪未售，面積在400、600、700平方米； 均價(jià)在55000元/平方米，折扣未定,陽(yáng)光100城市廣場(chǎng),商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置：福山區(qū)福海路與永安街交匯處 建筑類別: 商鋪 開(kāi)發(fā)商：煙臺(tái)寰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目特點(diǎn)：以“六大主題功能、六大商業(yè)業(yè)態(tài)” 的恢弘氣勢(shì)鼎力打造“福山區(qū)第一商業(yè)核心”！ 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋大型流行時(shí)尚百貨、大型連鎖 超

29、市、國(guó)際IT數(shù)碼港、國(guó)際居家藝術(shù)館、國(guó)際餐 飲娛樂(lè)中心等，是目前煙臺(tái)市福山區(qū)規(guī)模最大、 功能最全、檔次最高、業(yè)態(tài)最優(yōu)、環(huán)境最好、管 理最完善、硬件配套設(shè)施最先進(jìn)的大型商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目！同時(shí)，近1000平米的超豪華中庭、近 20000平米的超大型停車場(chǎng)、近3000平米的維也 納音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、近80米超高豪華商業(yè)景觀設(shè)施 配套，將是煙臺(tái)接軌國(guó)際商業(yè)的典范，是煙臺(tái)城 市化進(jìn)程的最顯著標(biāo)志。,大都會(huì),項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài) 銷售模式：面積在20-180多平方米之間 銷售價(jià)格：沿街商鋪：約11800元/平方米； 靠里商鋪：約6000元/平方米； 現(xiàn)狀：只余少數(shù)未售。,商業(yè)項(xiàng)目分析,商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位

30、置：開(kāi)發(fā)區(qū)泰山路與沐河路交匯處 建筑類別: 商鋪、住宅 開(kāi) 發(fā) 商： 盛發(fā)公司 交通狀況：位于煙青路（204國(guó)道）路 邊，距同三高速6公里，距棲霞市政府2公 里 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目以整層銷售模式銷售，現(xiàn)只剩下三層，面積在700多平方米，銷價(jià)在7000多元/平方米； 已購(gòu)一、二層物業(yè)的業(yè)主現(xiàn)對(duì)外招租，面積在14000平方米，租金在180-240萬(wàn)元/年。,金光小區(qū)（恒達(dá)大廈）,開(kāi)發(fā)商的訴求 項(xiàng)目存在的問(wèn)題,,我們的合作條件,問(wèn)題一：開(kāi)發(fā)商訴求需進(jìn)一步明確 初步反饋意見(jiàn)為，開(kāi)發(fā)商欲將本項(xiàng)目打造成為煙臺(tái)豪宅的代表項(xiàng)目，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，強(qiáng)調(diào)大尺度奢華感，但大戶型產(chǎn)品銷售速度自08年以來(lái)未有顯著提升，

31、開(kāi)發(fā)商不愿采取如富士康團(tuán)購(gòu)，或在東北地區(qū)設(shè)立分銷的手段。希望如北京等地區(qū)的高端客戶購(gòu)買本項(xiàng)目，因此，希望與北京公司合作以外部客戶打破目前銷售速度與銷售價(jià)格的雙重瓶頸。 另外，項(xiàng)目本身12萬(wàn)的商業(yè)體量，受區(qū)域成熟度低，地區(qū)商戶資源不足，經(jīng)營(yíng)檔次底與品牌效應(yīng)無(wú)法與項(xiàng)目整體氛圍形成共鳴的影響，欲在該區(qū)域盤活的可能性不大，根據(jù)其業(yè)態(tài)規(guī)劃，商戶引進(jìn)，是開(kāi)發(fā)商的另一關(guān)注點(diǎn)，在交流中，開(kāi)發(fā)商提到，該片商業(yè)為開(kāi)發(fā)區(qū)管委重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目，萬(wàn)國(guó)風(fēng)情商業(yè)碼頭與棧橋承載開(kāi)發(fā)區(qū)旅游觀光，娛樂(lè)消費(fèi)的作用。開(kāi)發(fā)商深知其難度，但希望以有限的投入實(shí)現(xiàn)該功能。,項(xiàng)目本體存在的問(wèn)題 沒(méi)有給項(xiàng)目的價(jià)格賦予其相應(yīng)的價(jià)值 第一，項(xiàng)目標(biāo)榜自己

32、為煙臺(tái)豪宅，擁有眾多如一線海景，千畝葡萄莊園，新古典主義的產(chǎn)品，千米入海棧橋等元素，但在整體的宣傳推廣中并沒(méi)有通過(guò)有效的手段將眾多附加值與項(xiàng)目融合。 第二，現(xiàn)房銷售，產(chǎn)品力沒(méi)有形成有效的成交因素。 別墅類產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)上面積相對(duì)偏大，戶型設(shè)計(jì)較為繁碎，整體感不強(qiáng)。另一方面，雖墻體均采用石材為主要材質(zhì)，但整體感觀效果處理一般，加之項(xiàng)目綠化景觀上整體缺乏亮點(diǎn)，主景觀軸過(guò)于簡(jiǎn)單化，致使項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)后并未達(dá)到前期宣傳上以豪宅為產(chǎn)品層次的高端類產(chǎn)品。 二期公寓普遍以大面積為主，但兩梯兩戶的大面寬戶型設(shè)計(jì)相對(duì)舒適度較高，戶型設(shè)計(jì)上也有所改進(jìn)，更加突出了產(chǎn)品自身和臨海自然資源的融合。在立面打造上，

33、二期吸取了之前別墅類產(chǎn)品立面處理方面的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)利用整體立面顏色的搭配，突出了項(xiàng)目厚重感以及較高的生活品質(zhì)。但二期園林景觀處理過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏植物與小品等烘托社區(qū)景觀的細(xì)節(jié)處理。 三期位于項(xiàng)目地塊南側(cè)葡萄園東側(cè)，開(kāi)發(fā)商過(guò)于單一突出葡萄園的環(huán)境價(jià)值優(yōu)勢(shì)，在戶型設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目整體打造方面沒(méi)有太多亮點(diǎn)，產(chǎn)品表現(xiàn)力也較為一般，市場(chǎng)需求表現(xiàn)主要以剛性需求為主， 價(jià)格難以突破。 第三，百萬(wàn)平米大盤，產(chǎn)品線豐富，針對(duì)客群面相對(duì)較廣，可以通過(guò)不同種類的產(chǎn)品結(jié)合不同時(shí)間段的市場(chǎng)需求來(lái)達(dá)到項(xiàng)目持續(xù)銷售的效果 ，但項(xiàng)目目前依然在被動(dòng)的受制于市場(chǎng)，完全沒(méi)有體現(xiàn)出大盤優(yōu)勢(shì)。,我們的問(wèn)題 合作條件 1，煙臺(tái)本地獨(dú)家銷售代理 2，進(jìn)場(chǎng)銷售前，需全面營(yíng)銷策劃，徹底改變項(xiàng)目形象。 3，推廣費(fèi)用的投入保證不低于1.5%，且開(kāi)盤前投入不低于總費(fèi)用的25%,我們的問(wèn)題 合作模式 1，商業(yè)策劃先行 2，商業(yè)銷售帶動(dòng)四期策劃啟動(dòng) 3，全案代理,