萬科隨園嘉樹市場調(diào)研2016

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1、1,1、隨園嘉樹項(xiàng)目基本概況2、隨園嘉樹項(xiàng)目借鑒意義分析,萬科集團(tuán)萬科良渚文化村隨園嘉樹項(xiàng)目深度研究,2,1.隨園嘉樹基本概況,1.1項(xiàng)目概述萬科在杭州的首個(gè)老年公寓項(xiàng)目萬科隨園嘉樹自從2012年亮相第九屆華人長期照護(hù)會(huì)議后，即獲得了與會(huì)專家、學(xué)者的一致認(rèn)可。項(xiàng)目位于萬科良渚文化村內(nèi)，占地100畝，建筑面積6.4萬平米，其中包括4500平米的中央金十字配套，3000平米風(fēng)雨連廊，容積率為1.0，綠地率為35%。規(guī)劃為8棟多層，338個(gè)房間，700多個(gè)床位，分為70平米、100平米和110平米三種戶型。隨園嘉樹基于對(duì)中國當(dāng)代長者的生理、心理特征和行為特點(diǎn)為他們特別定制的養(yǎng)生住品。項(xiàng)目以專業(yè)的適老

2、型產(chǎn)品、完善的園區(qū)配置、配合四大服務(wù)管理體系及“六心”級(jí)服務(wù)，構(gòu)建項(xiàng)目亮點(diǎn)，成功吸引長三角老年客群。,3,1.2地理區(qū)位位于杭州市余杭區(qū)萬科良渚文化村內(nèi)，距離杭州市中心20公里，半小時(shí)車程。緊鄰良渚文化村核心配套區(qū)地塊，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老的配套完善和生活便捷。良渚文化村處于杭州市的主出入口，依托良渚遺址等生態(tài)文化旅游景區(qū)，是浙江省重點(diǎn)旅游項(xiàng)目和杭州市旅游西進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目。,1.隨園嘉樹基本概況,4,1.3項(xiàng)目定位：依托良渚文化村的高端養(yǎng)老社區(qū)良渚文化村整體占地10000畝，其中建設(shè)用地500畝（住宅230萬平米、公建50萬平米、旅游服務(wù)70萬平米），自然山水5000畝。配套包含公建商業(yè)類、公園類、會(huì)所類、

3、隨園嘉樹作為良渚文化村的一部分既可享受到豐富的自然資源，又可借力于城鎮(zhèn)級(jí)的配套服務(wù)。,1.隨園嘉樹基本概況,國內(nèi)首個(gè)集中式養(yǎng)老公寓項(xiàng)目/中國高端養(yǎng)老的里程碑式作品,項(xiàng)目定位,目標(biāo)客群,60-75之間的活力長者（活力長者社區(qū)）、80+健康的衰老老人（頤養(yǎng)中心）,5,1.3項(xiàng)目定位：外部配套體系,1.隨園嘉樹基本概況,6,玉鳥流蘇配套商業(yè)：涵蓋食堂、餐飲、菜場、銀行、幼兒園、活動(dòng)室、便利店等生活必備商業(yè)。,1.3項(xiàng)目定位：選址在良渚文化村主商業(yè)配套周邊，滿足長者喜歡熱鬧的心態(tài),1.隨園嘉樹基本概況,隨園嘉樹選址：定位養(yǎng)老地產(chǎn)的隨園嘉樹選址在緊鄰良渚文化村核心配套區(qū)地塊，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老的配套完善和生活便捷

4、。,7,1.3項(xiàng)目定位：老年人群細(xì)分,1.隨園嘉樹基本概況,8,1.4功能業(yè)態(tài)分布隨園嘉樹占地面積100畝，建筑面積6.4萬平米，地價(jià)6501.59萬元。隨園嘉樹土地范圍屬于4A級(jí)景區(qū)，土地屬性為商業(yè)旅游用地，不可分割使用權(quán)，40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年）項(xiàng)目現(xiàn)使用年限為年，業(yè)態(tài)包括健康公寓、頤養(yǎng)中心及康復(fù)中心以及公共配套區(qū)。,1.隨園嘉樹基本概況,9,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)主力戶型圖,1.隨園嘉樹基本概況,戶型亮點(diǎn)：戶型方正；大面寬雙開間陽臺(tái)設(shè)計(jì)；臥室分床。,10,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：從規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套、精裝修和服務(wù)四大標(biāo)準(zhǔn)打造品牌,1.隨園嘉樹基本概況,11,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：社

5、區(qū)規(guī)劃四大亮點(diǎn)“寬間距”：超過常規(guī)社區(qū)15%-30%的樓間距，全南朝向以及大進(jìn)深雙開間的陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提升了采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)；“金十字”：社區(qū)中心設(shè)置“金十字”老年活動(dòng)中心，與各建筑通達(dá)銜接，便捷滿足社區(qū)老年人日常活動(dòng)所需；“無障礙”：配置風(fēng)雨連廊、無障礙交通動(dòng)線、無障礙救護(hù)動(dòng)線；“雙中心”：頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心位于社區(qū)邊緣，根據(jù)不同的客戶定位提供貼心關(guān)愛的服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)也方便對(duì)外服務(wù)。,1.隨園嘉樹基本概況,12,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：適老化性能設(shè)計(jì),1.隨園嘉樹基本概況,13,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適老性能設(shè)計(jì),1.隨園嘉樹基本概況,14,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適

6、老性能設(shè)計(jì),1.隨園嘉樹基本概況,15,中央空調(diào)：采用插卡即使用的模式，中央空調(diào)的溫度條件系統(tǒng)也減少老人自己使用的不便。門窗系統(tǒng)：采用斷橋隔熱系統(tǒng)，隔音隔熱效果較好，匹配老人喜靜的特性；新風(fēng)系統(tǒng)：針對(duì)門窗的隔熱隔音性能，以新風(fēng)系統(tǒng)解決室內(nèi)空氣流通問題,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適老性能設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng),16,一鍵緊急報(bào)警：套內(nèi)多處安裝一鍵緊急報(bào)警系統(tǒng)，防備老人發(fā)生意外時(shí)可以及時(shí)通知物業(yè)中心。同時(shí)報(bào)警裝置特別安裝下拉延伸線，即便老人倒地也能順利報(bào)警。不活動(dòng)通知：在衛(wèi)生間和客廳中間走道上方設(shè)置紅外感應(yīng)系統(tǒng)，老人在家的狀態(tài)下，如果6小時(shí)沒有經(jīng)過該區(qū)域，紅外感應(yīng)會(huì)及時(shí)報(bào)

7、警，通知物業(yè)中心。數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)：配合電子門卡、一鍵報(bào)警、不活動(dòng)通知等系統(tǒng)合成在物業(yè)管理中心有對(duì)各戶老人的數(shù)字監(jiān)管系統(tǒng)；老人的就診記錄、生活習(xí)慣、是否在家、是否意外都可以及時(shí)了解。,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適老性能設(shè)計(jì)安全系統(tǒng),17,無障礙入戶門：門寬增加設(shè)計(jì)為1米，便于輪椅和擔(dān)架進(jìn)出。卡式數(shù)碼鎖：電子門卡刷卡入戶，不開門10秒鐘門自動(dòng)鎖上，若門沒有關(guān)上會(huì)發(fā)出長鳴聲，提醒老人關(guān)門。入戶擱架：入戶門旁邊設(shè)置隔板，方便老人回來開門時(shí)放置手上物品，免去老人彎腰等危險(xiǎn)動(dòng)作。,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適老性能設(shè)計(jì)入戶轉(zhuǎn)換細(xì)節(jié),18

8、,防滑地磚和無高差地面：防滑地磚的設(shè)置，把老人滑到的可能性降低到最小。無高差的地面設(shè)置方便老人輪椅進(jìn)出。扶手裝置：衛(wèi)浴和坐便器旁邊都安裝扶手，避免老人滑到暖氣架兼毛巾架功能：安裝帶毛巾架功能的暖氣架，取暖和烘干毛巾一舉兩得，解決衛(wèi)浴空間潮濕已生菌的問題。無障礙洗臉池及暖足機(jī)：洗臉池下方設(shè)計(jì)為凹進(jìn)模式，凹進(jìn)的寬度正好方便輪椅老人貼近洗臉池。且下方凹進(jìn)處設(shè)置暖足機(jī)，考慮到老人血液循環(huán)不好足部發(fā)涼的特征，洗臉同時(shí)烘干濕腳，避免老人生病。,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適老性能設(shè)計(jì)衛(wèi)浴細(xì)節(jié),19,下拉式置物籃：觸碰即自動(dòng)下拉，充分考慮老人尤其是輪椅老人的夠高不便。凈水龍

9、頭照顧老人燒水的不便270度拐角置物架針對(duì)老年人收納雜物較多的特點(diǎn)，該產(chǎn)品對(duì)空間的使用細(xì)節(jié)尤其關(guān)注。高照明度操作臺(tái)老年人一般視力相對(duì)減弱，針對(duì)這一特征，在廚房操作臺(tái)上方專門設(shè)置了高照明度燈光，方便老人使用。,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適老性能設(shè)計(jì)廚房細(xì)節(jié),20,分床設(shè)計(jì)：老人睡眠較差，為減輕相互間的干擾，采用分床設(shè)置，同室不同床。按鍵的位置照顧輪椅老人生活便利性，所有家中的按鍵位置都是老人坐在輪椅上都直接能夠著的位置陽臺(tái)尺度針對(duì)老年人喜歡曬太陽和在陽臺(tái)上種花花草草的生活習(xí)性，陽臺(tái)尺度比一般居所尺度放寬折疊式晾衣架陽臺(tái)欄桿處設(shè)置折疊式晾衣架，隨手就可晾曬衣物，

10、免去升高彎腰的危險(xiǎn)動(dòng)作一鍵式電話機(jī)大按鍵的貼心設(shè)計(jì)，且可將家人號(hào)碼設(shè)置成固定鍵，一鍵就可撥通家人電話,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適老性能設(shè)計(jì)其他細(xì)節(jié),21,1.6核心配套：”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū)萬科隨園嘉樹的4500平米”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū)，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大學(xué)”隨園書院“，是一個(gè)專為長者營造的養(yǎng)老配套集群。,1.隨園嘉樹基本概況,22,1.6核心配套：”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū),1.隨園嘉樹基本概況,23,1.6核心配套：浙一良渚門診部浙一良渚門診部是浙醫(yī)一院分支下屬機(jī)構(gòu)，診療面積共約2000平米，設(shè)有內(nèi)科、外科

11、、口腔科及檢驗(yàn)、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)，不僅能充分利用浙醫(yī)一院的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。門診部目前已開通省、市及余杭區(qū)醫(yī)保。良渚文化村也將創(chuàng)建全國首個(gè)數(shù)字化健康服務(wù)示范區(qū)門診，全科醫(yī)生不僅為居民免費(fèi)建立健康檔案，還針對(duì)老年人、殘疾人、慢性病病人提供上門服務(wù)。同時(shí)居民家中安裝了相關(guān)終端設(shè)備，可使用遠(yuǎn)程可視服務(wù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)診療（社區(qū)醫(yī)生與病人的交流），在線提供居民健康咨詢服務(wù)、健康教育等。社區(qū)建立了三層醫(yī)療配套：1、健康管理中心：身體的定期量測，實(shí)時(shí)監(jiān)控，包括浙一心內(nèi)科專家坐診；2、浙一良渚門診部：一般老年病和常見病的檢測治療；3、浙江省老年醫(yī)院：緊急救助綠色通

12、道就醫(yī)協(xié)議。,1.隨園嘉樹基本概況,24,1.6核心配套：社區(qū)服務(wù)四大服務(wù)模塊，86項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié),1.隨園嘉樹基本概況,25,1.7租售情況：銷售銷售方式：使用權(quán)銷售：以30年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售，無產(chǎn)權(quán)證，無法分割小產(chǎn)權(quán)，只能簽使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，土地期滿后房子歸客戶，房屋可以轉(zhuǎn)讓。銷售價(jià)格：開盤售價(jià)14000元/平米，目前為16000元/平米。市場反饋”隨園嘉樹“一期的目標(biāo)客戶群主要針對(duì)有自理能力的健康老人，在長時(shí)間蓄客的基礎(chǔ)下，開盤兩個(gè)月兩次推盤；僅老年人的口碑營銷就支撐項(xiàng)目推量的去化；項(xiàng)目開盤售價(jià)14000元/平米，一個(gè)月后提價(jià)至15000元/平米，2013年7月開始推出120套房源，到目前為

13、止去化率90%左右。項(xiàng)目核心客戶來源于杭州市區(qū)，占到整體客戶的80%左右；剩余客戶主要來源于長三角地區(qū)，以上海、寧波、溫州等地的客戶居多。,1.隨園嘉樹基本概況,適老社區(qū)+養(yǎng)老配套資源+產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造,26,1.7租售情況：租賃租賃方式：租賃：一次性交納15租金，期內(nèi)退房可按時(shí)間折舊退款，15年之后繼續(xù)居住不再收取租金。市場反饋2014年初推出租賃項(xiàng)目，共推出20套房源，到目前為止，去化近20余套。相較于使用權(quán)租賃，用戶更傾向于使用權(quán)銷售方式。,1.隨園嘉樹基本概況,27,1.8租售情況：服務(wù),1.隨園嘉樹基本概況,28,2.1隨園嘉樹可借鑒方面：產(chǎn)品設(shè)計(jì)、資源引進(jìn)及項(xiàng)目開發(fā)策略,2.隨園嘉樹項(xiàng)

14、目借鑒意義,29,2.用地性質(zhì)隨園嘉樹項(xiàng)目用地性質(zhì)為40年商業(yè)旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地進(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)具有土地成本低、便于持有管理的優(yōu)勢，比居住用地銷售物業(yè)具有優(yōu)勢?；诜亲≌玫氐酿B(yǎng)老社區(qū)在和運(yùn)營管理方面具備優(yōu)勢，可供公司在無錫馬山項(xiàng)目拿地、整體定位及后期管理方面進(jìn)行參考。,2.隨園嘉樹項(xiàng)目借鑒意義,30,2.2醫(yī)療合作模式項(xiàng)目配套的浙一良渚門診部，由萬科負(fù)責(zé)醫(yī)院建設(shè)，浙一負(fù)責(zé)設(shè)備和醫(yī)資的配備和管理，引入配套資源模式為開發(fā)商解決了資源引入和管理問題。采用多種方式打通當(dāng)?shù)蒯t(yī)療資源、合理引進(jìn)外部資源減輕開發(fā)商持有物業(yè)運(yùn)營壓力，對(duì)公司具有參考價(jià)值。,2.隨園嘉樹項(xiàng)目借鑒意義,31,2.3配套規(guī)劃隨園嘉樹項(xiàng)目的總建筑面積6.4萬平米，包含4500平米”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū)、2000平米的浙一良渚門診部、3000平米風(fēng)雨連廊。結(jié)構(gòu)緊湊，體量適中，功能豐富完善，嵌套于大社區(qū)中，其設(shè)計(jì)具有借鑒價(jià)值。從經(jīng)濟(jì)模型和客戶需求的角度研究公司產(chǎn)品的配套產(chǎn)品選擇、配套模式、體量與規(guī)劃方式。,2.隨園嘉樹項(xiàng)目借鑒意義,32,2.4適老化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)隨園嘉樹項(xiàng)目在入門動(dòng)線、臥室、廚房、衛(wèi)生間等方面進(jìn)行了40余項(xiàng)適老化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目中40余項(xiàng)適老化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)在公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)中具有借鑒價(jià)值。,2.隨園嘉樹項(xiàng)目借鑒意義,33,THANKYOU！,2016-01-19,