廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例 《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》經(jīng)2001年5月26日廣西壯族自治區(qū)九屆人大常委會第24次會議通過;根據(jù)2004年6月3日廣西壯族自治區(qū)十屆人大常委會第8次會議《關于修改〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》修正;2012年11月30日廣西壯族自治區(qū)十一屆人大常委會第31次會議修訂。該《條例》分總則，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，物業(yè)服務，物業(yè)的管理，物業(yè)的使用，物業(yè)的維護，法律責任，附則8章64條，自2013年1月1日起施行。 第一章總則 第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第三章物業(yè)服務 第四章物業(yè)的管理 第五章物業(yè)的使用 第六章物業(yè)的維護 第七章法律責任 第八章附則 第一章總則 第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》以及有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合本自治區(qū)實際，制定本條例。 第二條本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。 本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。 第三條自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本自治區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 設區(qū)的市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 公安、民政、司法行政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術監(jiān)督等有關部門按照各自職責做好對物業(yè)管理活動的相關管理和服務工作。 第四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛。 村民委員會、居民委員會協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好與物業(yè)管理有關的工作。 第五條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。 第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第六條本條例所稱的業(yè)主包括： （一）房屋所有權證記載的房屋所有權人； （二）依據(jù)《中華人民共和國物權法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人； （三）尚未辦理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。 第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： （一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。 第十條交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內(nèi)書面報告縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門。報告應當包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料： （一）業(yè)主房屋所有權權屬清冊； （二）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證復印件； （三）房屋建筑竣工驗收合格及附屬設施設備交付使用備案證明； （四）物業(yè)服務用房配置證明； （五）其他必要的文件資料。 建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。 房產(chǎn)行政主管部門收到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后，應當及時告知并會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業(yè)主大會會議。 第十一條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產(chǎn)行政主管部門告知后，應當及時組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會籌備組由建設單位、業(yè)主、房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二。籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。 籌備組應當自成立之日起十五日內(nèi)將工作職責和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。 第十二條業(yè)主大會籌備組履行下列職責： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容； （二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案； （三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； （四）擬定首屆業(yè)主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單； （五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 前款第一項、第二項、第四項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。 設區(qū)的市人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當公布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則示范文本。 第十三條下列事項由業(yè)主大會決定： （一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，決定業(yè)主委員會的任期； （三）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （四）籌集和使用專項維修資金； （五）改建、重建建筑物及其附屬設施； （六）確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案； （七）改變共有部分的用途； （八）利用共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用； （九）批準業(yè)主委員會工作規(guī)則； （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用； （十一）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； （十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。 決定前款第四項、第五項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十四條業(yè)主大會每年至少召開一次會議，由業(yè)主委員會召集。 業(yè)主委員會不履行召集業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以聯(lián)名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)督促召開業(yè)主大會會議。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會臨時會議： （一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理； （二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議； （三）業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過總人數(shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩-4- 名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職； （四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。 第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。 第十六條經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費用于業(yè)主委員會開展工作: （一）從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中按一定比例提?。? （二）業(yè)主自愿捐贈； （三）其他合法方式。 工作經(jīng)費開支范圍、標準和業(yè)主委員會成員的工作補貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當每半年向業(yè)主公布收支情況。 第十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會： （一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況； （二）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況； （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （四）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。 第十八條業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。 業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。 第十九條業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業(yè)主大會會議進行換屆選舉。 業(yè)主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業(yè)主可以聯(lián)名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉；逾期不進行的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當及時協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。 第二十條業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業(yè)主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。 第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督。 第二十二條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會過半數(shù)成員書面提議，業(yè)主委員會在收到書面提議的三十日內(nèi)召集業(yè)主大會會議決定是否終止其成員資格： （一）不履行業(yè)主委員會成員職責、業(yè)主義務且拒不改正的； （二）侵犯其他業(yè)主合法權益的； （三）在物業(yè)管理活動中謀取私利的； （四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。 業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會成員資格以及業(yè)主委員會成員以書面形式向業(yè)主大會提出辭職請求的，應當補選。 第三章物業(yè)服務 第二十三條從事物業(yè)服務活動的企業(yè)，應當按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務。 從事物業(yè)管理的人員，應當按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 第二十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，可以要求物業(yè)服務企業(yè)提供誠信記錄。 物業(yè)服務企業(yè)接受聘請從事物業(yè)服務，應當與聘請方訂立物業(yè)服務合同。 第二十五條物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）應當包含以下內(nèi)容： （一）物業(yè)管理的區(qū)域范圍； （二）共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護； （三）利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的范圍、收益分配比例； （四）公共綠化的養(yǎng)護和公共區(qū)域的保潔； （五）公共秩序的維護、車輛停放的管理和安全防范的措施； （六）物業(yè)服務的質(zhì)量標準和收費方式、標準； （七）物業(yè)服務用房的配置、使用、維修和管理； （八）裝飾裝修管理服務； （九）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管； （十）專項維修資金的管理與使用； （十一）雙方的權利和義務； （十二）合同期限； （十三）合同終止、解除條件； （十四）違約責任； （十五）其他事項。 自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當公布物業(yè)服務合同的示范文本。 第二十六條物業(yè)服務應當符合下列要求： （一）按照物業(yè)服務合同、國家和自治區(qū)有關物業(yè)服務的規(guī)范，實施物業(yè)服務； （二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人； （三）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護等服務，建立健全安全防范應急預案等各項管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作； （四）定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務合同約定進行維修； （五）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用和利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊； （六）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務； （七）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門的執(zhí)法工作； （八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他要求。 第二十七條有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務： （一）物業(yè)服務合同終止； （二）物業(yè)服務合同解除； （三）物業(yè)服務企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動。 第二十八條終止或者解除物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。 自物業(yè)服務合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應當辦理下列交接事宜： （一）移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案； （二）移交物業(yè)服務中形成的物業(yè)服務檔案； （三）移交物業(yè)服務用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物； （四）移交物業(yè)共用設施設備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料； （五）清算預收、代收和欠收的有關費用； （六）其他交接事項。 物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。 第二十九條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，業(yè)主大會未及時選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以臨時聘請物業(yè)服務企業(yè)。 第三十條物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行下列活動： （一）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途； （二）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳； （三）擅自設置營業(yè)攤點； （四）收取未經(jīng)價格主管部門核準的費用； （五）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經(jīng)營并收取費用； （六）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料； （七）擅自提高公共車位停車費標準； （八）其他與物業(yè)服務無關的活動。 第三十一條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓和誠信教育，根據(jù)物業(yè)服務合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。 第四章物業(yè)的管理 第三十二條劃分物業(yè)管理區(qū)域應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素，由縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。 建設項目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。 影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。 第三十三條商品房的建設單位在辦理銷售手續(xù)前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進行物業(yè)管理區(qū)域劃分。 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括： （一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍； （二）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積； （三）公共場所、公共綠化的面積和位置； （四）公共車位數(shù)量和位置； （五）地下室、底層架空層面積及其權屬； （六）物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房的面積和位置； （七）共用設施設備名稱及其權屬； （八）其他需要明示的場所和設施設備。 第三十四條建設單位應當在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。 物業(yè)服務用房建筑面積不少于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。 物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。 第三十五條商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務，并制定臨時管理規(guī)約。 投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。 第三十六條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門備案。 建設單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應當將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務合同。 第三十七條新建物業(yè)的建設單位應當按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地址。 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。 第三十八條自前期物業(yè)服務合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由物業(yè)建設單位承擔；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由物業(yè)建設單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔。物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務企業(yè)不得向買受人收取任何費用。 第三十九條臨時管理規(guī)約至業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效時終止。 第四十條建設單位或者業(yè)主委員會在與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當一并移交下列物業(yè)檔案資料： （一）建設項目的各種批準文件； （二）各類建筑物、場地、設施設備的清單； （三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （四）設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （六）業(yè)主共有的房屋、場地、設施設備清單； （七）其他相關資料。 新建物業(yè)的建設單位還應當在物業(yè)竣工驗收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。 第四十一條建設單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應當給物業(yè)服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。 第四十二條建設單位應當在預售或者現(xiàn)售房屋時一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫和車位的數(shù)量、售價。 建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。 第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。 車庫、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。 違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。 第四十四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調(diào)查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；可以向人民調(diào)解委員會、房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請調(diào)解；可以依法向人民法院提起訴訟。 第四十五條縣級以上人民政府應當通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。 物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位、業(yè)主委員會或者業(yè)主等的代表參加。 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項: （一）業(yè)主委員會和有關部門未按照規(guī)定履行職責問題； （二）物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題； （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件；-9- （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費爭議問題； （五）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合； （六）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。 第五章物業(yè)的使用 第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，禁止下列行為： （一）損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； （二）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途； (三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì); （四）違法搭建建筑物、構筑物； （五）侵占綠地，毀壞綠化； （六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品； （七）排放超過規(guī)定標準的噪聲； （八）隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通； （九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活； （十）從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動； （十一）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。 對違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任。 第四十七條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對受讓人或者承租人具有同等約束力。 轉讓人或者出租人應當自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。 第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進行現(xiàn)場巡查。物業(yè)使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業(yè)主的書面同意。 第四十九條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的共用部位、共用設施設備和物業(yè)服務用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會同意和依法辦理有關手續(xù)外，不得改變用途。 第五十條物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類的物業(yè)服務收費，實行政府指導價；其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導價的，設區(qū)的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)普通住宅類型、服務內(nèi)容、服務水平、服務成本和物價指數(shù)變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業(yè)服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。 實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 物業(yè)服務收費的具體管理辦法，按照國家和自治區(qū)的有關規(guī)定執(zhí)行。 縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產(chǎn)行政主管部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 第五十一條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定和物業(yè)服務合同，擴大物業(yè)服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主有權拒絕。 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定不按時足額交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。 第六章物業(yè)的維護 第五十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。 住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和自治區(qū)的有關規(guī)定執(zhí)行。 第五十三條物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔；保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規(guī)定承擔： （一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔； （二）業(yè)主共用部位、共用設施設備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分攤，從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔； （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備部分，按照有關規(guī)定承擔。 第五十四條維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設施設備時，相鄰物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。 第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業(yè)服務企業(yè)應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告。 第七章法律責任 第五十六條建設單位違反本條例第十條第一款規(guī)定，不按照規(guī)定時間向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)交付使用書面報告和有關資料的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。 第五十七條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第二十八條第三款規(guī)定，未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。 第五十八條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規(guī)定之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者價格主管部門按照權限處一萬元以上五萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會-11- 的決定使用。 第五十九條建設單位違反本條例第三十三條規(guī)定，不申請劃分物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定向買受人明示物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。 第六十條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分: （一）未按照本條例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主大會的； （二）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的； （三）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的； （四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的； （五）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。 第六十一條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、行政法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。 第八章附則 第六十二條本條例所稱“共用部位”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本條例所稱“共用設施設備”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業(yè)區(qū)域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設施、安防監(jiān)控設施、智能化系統(tǒng)和音樂背景系統(tǒng)、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 第六十三條業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法確定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算； （三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算。建設單位尚未出售的部分，按一人計算。 第六十四條本條例自2013年1月1日起施行 桂林市貫徹《條例》實施工作有關事項通知 各縣(區(qū))住建局、房產(chǎn)局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)： 《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)已于2012年11月30日經(jīng)廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂，自2013年1月1日起施行?！稐l例》修改并頒布實施是我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)特別是物業(yè)行業(yè)的一件大事，為今后政府部門履行管理職能、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主行使權利和履行義務提供了依據(jù)，對我市今后抓好物業(yè)管理工作，構建和諧的居住環(huán)境具有十分重大的意義，為做好《條例》的貫徹實施工作，現(xiàn)將有關事項通知如下： 一、認真開展《條例》的宣傳工作 各單位要組織相關人員認真學習和深刻領會《條例》的各項內(nèi)容和精神實質(zhì)。充分利用政府門戶網(wǎng)站及新聞媒體，廣泛深入宣傳《條例》，引導社會公眾了解和熟悉《條例》的各項規(guī)定。 二、認真執(zhí)行《條例》的有關規(guī)定 （一）切實抓好物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。根據(jù)《條例》第三十三條規(guī)定，今后我市商品房的建設單位在辦理銷售手續(xù)前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案等資料，向項目所在地房產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門出具《桂林市物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書》。對未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，將不予受理商品房預售許可或現(xiàn)售備案申請。 （二）進一步明確物業(yè)服務用房。根據(jù)《條例》第三十四條規(guī)定，開發(fā)建設單位在規(guī)劃、設計房地產(chǎn)項目時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局共用配套設施和物業(yè)管理服務設施，應當在規(guī)劃設計方案中確定物業(yè)服務用房的位置、面積。并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。物業(yè)服務用房建筑面積不少于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。物業(yè)用房應當為地面以上，具有上下水、供電、衛(wèi)生設施，配置通訊、通風、采光、簡單裝修等辦公使用功能的房屋。位置應當便于物業(yè)管理活動。對物業(yè)管理用房配置達不到要求的，規(guī)劃、建設、房產(chǎn)等相關主管部門不予核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證明》。 （三）進一步規(guī)范前期物業(yè)招投標。根據(jù)《條例》第三十五條規(guī)定，商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務，并制定臨時管理規(guī)約。 投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。 （四）進一步規(guī)范前期物業(yè)服務合同備案。根據(jù)《條例》第三十六條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報房產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門備案。 （五）加強物業(yè)基礎設施的建設管理。新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)： 水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、公用場地、公用設施設備配置獨立的水、電計量裝置； 在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置； 電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位； 按照規(guī)劃要求完成消防設施建設； 按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設； 按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連； 按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 開發(fā)建設單位在開發(fā)項目配套建筑及設施設備符合以上條件后向我局申請物業(yè)落實檢查，對物業(yè)落實檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，我局將責令建設單位及時整改。 開發(fā)建設單位將未經(jīng)物業(yè)落實檢查或物業(yè)落實檢查不合格的物業(yè)擅自交付業(yè)主，將按國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》相關規(guī)定處罰。 特此通知  THANKS !!! 致力為企業(yè)和個人提供合同協(xié)議，策劃案計劃書，學習課件等等 打造全網(wǎng)一站式需求 歡迎您的下載，資料僅供參考 -可編輯修改-