菏澤項(xiàng)目匯報(bào)稿

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1、菏澤城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 一．序言： 菏澤古稱曹州，位于魯、豫、蘇、皖四省交界處，其歷史悠久，文化燦爛，加之旅游資源豐富，美麗富饒，交通便利，曾幾度商貿(mào)云集、貨暢其流，成為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心 ；其區(qū)位獨(dú)特，位于東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與中西部資源富集區(qū)的過渡地帶，處于華東、華南開放地區(qū)與華北政治經(jīng)濟(jì)文化中心的結(jié)合部，承東啟西，引南聯(lián)北。 目標(biāo)地塊位于菏澤城區(qū)外圍的東北方向，交通便捷，與老城區(qū)及開發(fā)區(qū)核心區(qū)的聯(lián)系較為緊密，但區(qū)域內(nèi)發(fā)展不成熟，生活配套缺失，多為農(nóng)田和村莊。目前菏澤市將該區(qū)域規(guī)劃為趙王河生態(tài)新區(qū)，欲將其打造成集居住、商業(yè)、行政辦公、休閑、旅游度假于一體的生態(tài)新城。在這樣的大

2、背景下，我們?cè)撊绾螌?duì)該區(qū)域進(jìn)行整體規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)？ 二．我們通過實(shí)地調(diào)研及資料搜集的方式，旨在解決以下幾點(diǎn)問題： 1、菏澤整個(gè)城市的發(fā)展面貌如何？城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況是否良好？ 2、菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如何，其市場(chǎng)容量有多大、未來(lái)的發(fā)展?jié)摿θ绾危? 3、項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀如何？ 4、在已有的概念性規(guī)劃方案基礎(chǔ)之上，我們?cè)撊绾芜M(jìn)行規(guī)劃建議？ 三．報(bào)告主體分為4大部分： Part 1 城市宏觀背景研究 Part 2 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 Part 3 地塊解讀 Part 4 規(guī)劃建議 四、 城市宏觀背景研究 1. 城市概況：菏

3、澤市歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，其位于山東、河南、江蘇、安徽四省交界處，總面積為12228平方公里，城市人口50萬(wàn)，現(xiàn)建城區(qū)面積62平方公里，歷史上曾一度成為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心。菏澤市轄八縣一區(qū)（牡丹區(qū)），另有一省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。菏澤市自然資源豐富，開發(fā)前景廣闊，尤其以煤炭、石油、天然氣等儲(chǔ)量巨大。 2. 城市經(jīng)濟(jì)：菏澤屬于傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市，缺少支柱型大型工業(yè)。近幾年隨著礦產(chǎn)資源的發(fā)現(xiàn)和開發(fā)，煤炭開采和洗選業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)品制造業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)逐漸成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，工業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重逐年上升。（2011年三產(chǎn)占比分別是：15.4%、53.7%和30.8%，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐地位逐步

4、加強(qiáng)，08年突破50%，11年占比達(dá)53.7%，增速較為緩慢，呈現(xiàn)“工業(yè)化”第一階段的典型特征。） 2011年GDP達(dá)1475億元，在山東省內(nèi)排名倒數(shù)第四，人均GDP為17370元，省內(nèi)倒數(shù)第一；可見作為山東省的人口大市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后。2011年人均可支配收入（16658元）、人均消費(fèi)性支出（11216元）及人均銀行存款（9349元）在省內(nèi)也處于落后地位，但與周邊臨近的其他城市（商丘、開封、濮陽(yáng)）相比基本處于同一水平。 3. 城市規(guī)劃解讀： 城市發(fā)展戰(zhàn)略：菏澤的城市發(fā)展戰(zhàn)略是將菏澤建設(shè)成為以能源化工和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)為支撐，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固、工業(yè)結(jié)構(gòu)合理、商貿(mào)旅游繁榮、生活環(huán)境宜人的區(qū)域

5、性中心城市和“三大基地”，即山東省重要的能源化工基地、全國(guó)重要的優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)產(chǎn)品加工基地、魯蘇豫皖四省交界處的商貿(mào)流通基地。 城區(qū)發(fā)展方向：以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。 城市布局結(jié)構(gòu)： “一核、兩軸、四組團(tuán)”。一核是指城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學(xué)路，面積約16平方公里。兩軸是城市的兩條發(fā)展軸線，即丹陽(yáng)路和人民路。四組團(tuán)是城市的四個(gè)功能組團(tuán)，即城東組團(tuán)、城南組團(tuán)、城西組團(tuán)和城北組團(tuán)。 近期建設(shè)策略：1、以東部工業(yè)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)。 2、以建設(shè)“魯蘇豫皖四省邊界地區(qū)中心城市”為目標(biāo)，積極發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 3、兼顧新區(qū)

6、建設(shè)和舊城改造，走可持續(xù)發(fā)展的道路。 4、加強(qiáng)園林綠化與生態(tài)環(huán)境建設(shè)，突出菏澤的城市特色。 5、建立和完善高效的綜合交通體系和基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。 城市遠(yuǎn)景構(gòu)想：菏澤未來(lái)將發(fā)展成為以菏澤城區(qū)為中心、定陶為副中心，以綠化、水系相聯(lián)系的組合城市。 五、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 1. 土地市場(chǎng) 量：從07-11年，菏澤市區(qū)范圍內(nèi)住宅用地年均成交約2400畝，2010年成交量為3882畝，達(dá)歷年土地成交最高值；2011年土地成交2392畝，環(huán)比下降38%； 價(jià)：從07-11年，菏澤土地成交均價(jià)從2007年的21.2萬(wàn)元/畝上漲到2011年的34.3萬(wàn)元/畝，增幅達(dá)61.8%，其中2010年的成交均

7、價(jià)為41.4萬(wàn)元/畝，為歷年成交最高值。 2. 商品房市場(chǎng)解讀 商品房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前處于快速發(fā)展階段，剛性需求占主導(dǎo)地位。隨著菏澤房地產(chǎn)投資總額不斷攀升，城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，舊城改造和新區(qū)建設(shè)的力度不斷加強(qiáng)。根據(jù)相關(guān)理論模型，雖然菏澤市還處于初步城市化階段，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入高速發(fā)展期，在政策面穩(wěn)定的前提下，未來(lái)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)看好，房地產(chǎn)市場(chǎng)可挖掘空間大。 商品房市場(chǎng)表現(xiàn) （1）市場(chǎng)容量：2011年菏澤全市商品房銷售面積為789萬(wàn)方，但市區(qū)范圍內(nèi)的住宅成交面積僅為92萬(wàn)方，占比為12%，市場(chǎng)容量有限。 （2）成交均價(jià)：菏澤房?jī)r(jià)處于低位，2011年市

8、區(qū)商品住宅成交均價(jià)為3626元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)8.7%。其中3000元/平米以下占49%，3000-4000元/平米占38%。相對(duì)其他城市而言，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較為緩慢，這與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)未來(lái)3-5年商品房?jī)r(jià)格會(huì)有一定的突破。 3. 高層與低密度 高層住宅市場(chǎng)：菏澤市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品形式較為單一，以小高層、高層為主，多層為輔。市場(chǎng)供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯。 低密度市場(chǎng)：目前菏澤市場(chǎng)僅兩個(gè)項(xiàng)目有低密度產(chǎn)品在售，一個(gè)是中式別墅，屬于尾盤階段，現(xiàn)已基本售罄；另一個(gè)為洋房，品質(zhì)感較低，均價(jià)在4600元/平米，基本與高層產(chǎn)品售價(jià)持平。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市

9、場(chǎng)：本案的核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)核心板塊，因其緊鄰趙王河公園，靠近商業(yè)中心，配套齊全，是目前菏澤全市的價(jià)格高地。 4．商業(yè)市場(chǎng)研究 （1）商業(yè)市場(chǎng)：目前菏澤市有三個(gè)商業(yè)中心：一個(gè)老商業(yè)中心——東方紅大街商圈，一個(gè)新商業(yè)中心——中華路商圈（銀座商城、茂業(yè)百貨），以及三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)（小商品批發(fā)市場(chǎng)、中原電器市場(chǎng)、康莊服裝批發(fā)市場(chǎng)）； 商業(yè)現(xiàn)狀：目前菏澤商業(yè)仍處于初級(jí)階段，主要以“沿街商鋪+商場(chǎng)+小型超市”為主，市場(chǎng)上暫無(wú)大型購(gòu)物中心等新興的商業(yè)形態(tài)，但隨著國(guó)貿(mào)中心、魯商鳳凰城、牡丹萬(wàn)象城的興建，菏澤的”購(gòu)物中心“時(shí)代正在開啟，商業(yè)正步入快速發(fā)展階段； 商業(yè)未來(lái)規(guī)劃：按照菏澤市商務(wù)“十二五”規(guī)

10、劃要求，菏澤市城市商業(yè)定位為：魯蘇豫皖邊界地區(qū)、特色突出的現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)域性中心。城市商業(yè)總體布局將形成“一主兩副、四區(qū)六街”的城市商業(yè)骨干體系，強(qiáng)化社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)作用，建設(shè)九處社區(qū)商業(yè)中心，重點(diǎn)建設(shè)兩大物流園區(qū)，統(tǒng)籌發(fā)展賓館和會(huì)展業(yè)，加強(qiáng)農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)。 （2）酒店市場(chǎng) 目前菏澤酒店市場(chǎng)以三星及經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店為主，四星級(jí)只有一家和平大酒店，尚沒有五星級(jí)酒店，高端酒店市場(chǎng)仍為空白?？傮w而言，酒店市場(chǎng)較為低端。未來(lái)有兩個(gè)綜合體項(xiàng)目規(guī)劃有五星級(jí)酒店，分別是魯商鳳凰城和牡丹萬(wàn)象城，隨著將來(lái)這些酒店的投入運(yùn)營(yíng)，必將提高菏澤酒店市場(chǎng)的整體檔次。 （3）辦公市場(chǎng)： 由于菏澤的第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，草創(chuàng)型

11、中小企業(yè)較多，外來(lái)中大型投資企業(yè)很少，辦公物業(yè)市場(chǎng)處于啟動(dòng)階段，因市場(chǎng)需求量少，發(fā)展緩慢。 菏澤市場(chǎng)未來(lái)有兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有辦公產(chǎn)品，分別為牡丹萬(wàn)象城和國(guó)貿(mào)中心，其中牡丹萬(wàn)象城的辦公體量較大，主要是因?yàn)殚_發(fā)商（交通集團(tuán)，當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商）自身需要較大體量的辦公場(chǎng)所。 六、地塊解讀 1、地塊區(qū)域：目標(biāo)地塊位于菏澤市東北方向，屬于菏澤市未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，離城市核心區(qū)域中華路最短距離僅3公里，且鄰近大學(xué)城，教育資源豐富。 2、地塊區(qū)位：項(xiàng)目所處區(qū)域距離城區(qū)商業(yè)中心（中華路）3km，汽車站3.3km，火車站3.2Km，至大學(xué)城僅2km。地塊處于城市東北方向，目前整個(gè)區(qū)域的認(rèn)知度較低

12、，同時(shí)該區(qū)域目前仍處于開發(fā)建設(shè)的起步階段。 3、地塊分析：整個(gè)區(qū)域整體成矩形，東西寬，南北窄，地形較為平整。地塊內(nèi)多為農(nóng)田、樹林和村莊，綠化率高，且趙王河橫貫東西，這對(duì)于區(qū)域景觀及居住環(huán)境的打造是一大利好，同時(shí)也是本區(qū)域地形最大的亮點(diǎn)。從地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來(lái)看，地塊總面積為29.7平方公里，容積率2.5-3，單從土地指標(biāo)來(lái)看，物業(yè)模式的選擇方向較多。 4、地塊四至及現(xiàn)狀：該區(qū)域四至分明，東至日蘭高速、西至人民路、南至黃河路、北至日東高速，其中人民路、黃河路是菏澤市的主干道，極大提高了區(qū)域的交通便捷性。地塊內(nèi)部以農(nóng)田、樹林和村莊為主，同時(shí)趙王河從東往西、京九鐵路從北往南貫穿整個(gè)地塊，其中人

13、民路沿線有林展館、魯商鳳凰城等項(xiàng)目，而黃河路沿線主要為汽車4S店。 5、地塊周邊配套及交通條件：目前地塊周邊基本配套較為缺乏，除了曹州牡丹園、大學(xué)城及濟(jì)陶醫(yī)院外，其他大型商業(yè)、生活配套都集中在3-4公里以外的城區(qū)。雖然地塊內(nèi)部交通條件尚不成熟（多為支路、土路），但依托四至已形成的良好路網(wǎng)，本區(qū)域的交通條件極佳。 6、地塊SWOT分析 （1）優(yōu)勢(shì)：處于菏澤市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域升值潛力巨大； 趙王河貫穿整個(gè)地塊，利于景觀資源的開發(fā)打造； 地塊內(nèi)部以農(nóng)田，樹林為主，部分村莊，拆遷改造成本低； 地塊西邊臨近大學(xué)城，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯； 目前地塊周邊交通條件成熟，與外圍區(qū)域的聯(lián)系緊密。

14、 （2）劣勢(shì)：目前區(qū)域處于開發(fā)的初級(jí)階段，生活配套較為缺失，且周邊并無(wú)詳細(xì)的規(guī)劃，居住便利性較差；屬于城市陌生區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)可度及接受度并不高； 京九鐵路由北向南穿過地塊，對(duì)于片區(qū)的開發(fā)規(guī)劃有較大影響。 （3）機(jī)會(huì)：菏澤經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，老城區(qū)擁擠、改造難度大，城市有向外圍擴(kuò)張的強(qiáng)烈需要； 菏澤市政府有遷入此區(qū)域的強(qiáng)烈愿望，未來(lái)對(duì)于區(qū)域價(jià)值的提升是一大利好。 （4）威脅：宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定因素較多；菏澤經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，工業(yè)發(fā)展滯后，對(duì)于新城的后續(xù)發(fā)展能否提供足夠的需求；區(qū)域交通、生活配套能否及時(shí)新建，從而提高客群對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知。 七、規(guī)劃建議（在已有規(guī)劃方案基礎(chǔ)之上進(jìn)行建議） 我們建議的規(guī)劃布局分布圖 其他建議 1、景觀建議： （1）將原先規(guī)劃在東北角的人工湖往南移，以求人工湖的景觀效益最大化； （2）京九鐵路沿線5-10米設(shè)置綠化帶，以隔絕火車通過時(shí)帶來(lái)的噪聲和視覺干擾。 2、區(qū)域主干道規(guī)劃建議： 在綜合考慮已有道路的基礎(chǔ)上，通過已有道路的延伸、新增道路的修建，形成區(qū)域內(nèi)完善快捷的主干道體系，整體呈現(xiàn)“四橫六縱”大的交通格局。 3、開發(fā)順序建議： （1）從西往東推進(jìn)，漸進(jìn)式開發(fā)（西邊靠近主城區(qū)，開發(fā)難度小，建議作為啟動(dòng)區(qū)域）； （2）建議我司意向獲取地塊暫不過鐵路，即在鐵路以西的區(qū)域內(nèi)選擇地塊。