國(guó)立大學(xué)學(xué)生宿舍BOT之案例研究

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1、1 國(guó) 立 大 學(xué) 學(xué) 生 宿 舍 BOT之 案 例 研 究指 導(dǎo) 教 授 ： 李 建 中 報(bào) 告 人 ： 黃 一 洲973205002 2 簡(jiǎn) 報(bào) 大 綱 前 言 BOT 案 例 探 討 結(jié) 論 及 建 議 參 考 文 獻(xiàn) 3 前 言 本 文 主 要 在 探 討 國(guó) 內(nèi) 各 國(guó) 立 大 學(xué) 校 園 建 設(shè) 運(yùn) 用BOT模 式 之 需 求 背 景 及 其 可 行 性 ， 並 對(duì) 學(xué) 生 宿 舍 進(jìn)行 個(gè) 案 之 探 討 。 在 學(xué) 校 自 行 籌 措 經(jīng) 費(fèi) 有 限 之 情 形下 ， 民 間 參 與 興 建 經(jīng) 營(yíng) 教 育 設(shè) 施 之 需 求 因 應(yīng) 而 生 ，然 民 間 參 與 校 園 興

2、建 經(jīng) 營(yíng) 之 最 大 考 量 不 外 乎 合 理利 潤(rùn) ， 而 學(xué) 生 宿 舍 具 高 自 償 、 高 需 求 之 特 性 便 成為 民 間 參 與 興 建 營(yíng) 運(yùn) 之 一 種 投 資 選 項(xiàng) 。 本 研 究 以 目 前 已 執(zhí) 行 之 學(xué) 生 宿 舍 BOT進(jìn) 行 個(gè) 案 研 究 ，並 就 需 求 面 、 市 場(chǎng) 面 與 財(cái) 務(wù) 面 分 析 民 間 參 與 校 園宿 舍 BOT案 之 可 行 性 。 4 BOT BOT “ BUILD-OPERATE-TRANSFER” 興 建 營(yíng) 運(yùn) 移 轉(zhuǎn) 係 屬 民 間 參 與 公 共 建 設(shè) 投 資 之 方 式 之 一在 公 私 部 門 雙 方 議

3、 定 之 條 件 下 ， 簽 署 興 建營(yíng) 運(yùn) 合 約 ， 並 依 興 建 營(yíng) 運(yùn) 合 約 履 行 責(zé) 任 義務(wù) ， 直 到 公 、 私 部 門 完 成 移 轉(zhuǎn) 所 規(guī) 定 之 事項(xiàng) 為 止 。 5 BOT 制 度 之 特 點(diǎn) BOT 沒(méi) 有 標(biāo) 準(zhǔn) 執(zhí) 行 模 式 ： 每 一 個(gè) BOT 計(jì) 畫 都 有 其 不 同 的 市 場(chǎng) 特 性 、財(cái) 務(wù) 特 性 及 公 益 性 ， 且 並 非 每 一 計(jì) 畫 政 府都 不 需 出 錢 。 必 須 有 政 府 強(qiáng) 力 的 支 持 、 民 間 投 資 者 的 能力 與 承 諾 、 社 會(huì) 大 眾 對(duì) 公 共 工 程 民 營(yíng) 化 的共 識(shí) 與 認(rèn) 同 、

4、以 及 計(jì) 畫 本 身 具 有 之 利 基 與誘 因 。 6 BOT 計(jì) 畫 成 敗 之 關(guān) 鍵 BOT 計(jì) 畫 的 融 資 方 式 通 常 都 是 在 無(wú) 追 索 權(quán) 或 有 限 追 索 權(quán) 之 基 礎(chǔ) 上 進(jìn) 行 的 ， 係 屬 於 一 種 新穎 而 不 同 於 傳 統(tǒng) 方 式 的 專 案 融 資 。 因 此 獲 得 特 許 權(quán) 之 民 間 機(jī) 構(gòu) ， 如 何 能 夠 有 力 的 說(shuō)服 融 資 機(jī) 構(gòu) 全 然 相 信 該 BOT 計(jì) 畫 ， 未 來(lái) 在 營(yíng) 運(yùn) 獲利 上 足 以 償 還 該 計(jì) 畫 之 所 有 投 資 成 本 ， 且 有 相 當(dāng)之 獲 利 潛 力 而 同 意 貸 款 ， 即

5、 成 為 所 在 。 。 7 BOT 招 商 作 業(yè) 與 傳 統(tǒng) 發(fā) 包 作 業(yè) 比 較 表 8 一 般 公 共 建 設(shè) BOT模 式 與 校 園 建 設(shè) BOT模 式 之 比 較 表 比 較 項(xiàng) 目 不 同 建 設(shè)之 BOT模 式 規(guī) 模 工 程 技術(shù) 困 難度 土 地徵 收 使 用 量 外 部 效益 風(fēng) 險(xiǎn)一 般 公 共建 設(shè) 之 BOT模 式 交 通 建 設(shè) 通 常 較大 較 大 較 難 運(yùn) 量 不 易估 計(jì) 不 易 內(nèi)部 化 較 高一 般 建 設(shè)（ 如 ： 電廠 ） 中 等 中 等 較 易 較 易 估 計(jì) 較 易 內(nèi)部 化 中 等校 園 建 設(shè) BOT模 式（ 一 般 為 建 築 工

6、程 ） 通 常 較小 較 低 較 易 較 易 估 計(jì) 不 易 內(nèi)部 化 較 低 9 實(shí) 際 案 例 中 正 大 學(xué) 2004年 即 與 建 商 合 作 建 BOT宿 舍 ，也 是 國(guó) 內(nèi) 第 一 所 依 促 進(jìn) 民 間 參 與 公 共 建 設(shè)法 第 46條 規(guī) 範(fàn) ， 獲 得 教 育 部 準(zhǔn) 許 的 學(xué) 生 宿舍 BOT案 ， 之 後 中 興 、 臺(tái) 大 、 成 大 等 校 也 都循 此 模 式 。 BOT案 最 大 的 優(yōu) 點(diǎn) ， 學(xué) 校 只 需 提 供 土 地 ， 建商 出 資 興 建 、 營(yíng) 運(yùn) ， 營(yíng) 運(yùn) 年 限 一 旦 到 期 ，硬 體 建 設(shè) 全 數(shù) 無(wú) 償 轉(zhuǎn) 交 學(xué) 校 。 1

7、0 中 正 大 學(xué) 宿 舍 BOT案 本 案 為 國(guó) 內(nèi) 第 一 宗 依 促 參 法 完 成 招 商 簽 約 之 民 間 參 與 興 建 營(yíng)運(yùn) 國(guó) 立 大 學(xué) 宿 舍 案 ， 於 許 可 年 期 33年 間 所 帶 來(lái) 之 效 益 ， 以下 就 政 府 財(cái) 務(wù) 效 益 說(shuō) 明 ： 一 、 政 府 財(cái) 務(wù) 效 益 (一 ） 因 採(cǎi) 用 BOT方 式 辦 理 本 計(jì) 畫 ， 替 政 府 節(jié) 省 約 7.47億 元 興 建 費(fèi)用 ， 及 每 年 營(yíng) 運(yùn) 維 修 成 本 約 800萬(wàn) 。 （ 二 ） 權(quán) 利 金 收 入 ： 包 含 開(kāi) 發(fā) 權(quán) 利 金 300萬(wàn) 元 、 定 額 權(quán) 利 金 每 年100

8、萬(wàn) 元 （ 三 ） 土 地 租 金 收 入 ： 每 年 約 50萬(wàn) 元 （ 營(yíng) 運(yùn) 期 ） （ 四 ） 稅 捐 收 入 ： 包 含 房 屋 稅 每 年 約 200萬(wàn) 元 、 營(yíng) 利 事 業(yè) 所 得 稅 ，每 年 約 900萬(wàn) 元興 建 營(yíng) 運(yùn) 期 間 約 可 替 政 府 帶 來(lái) 約 10億 元 稅 收 收 入 。 11 中 正 大 學(xué) 宿 舍 BOT案二 、 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 效 益 （ 一 ） 提 供 學(xué) 生 優(yōu) 質(zhì) 住 宿 環(huán) 境 。（ 二 ） 開(kāi) 發(fā) 初 期 將 創(chuàng) 造 建 築 、 建 材 工 人 就 業(yè) 機(jī) 會(huì) 。 （ 三 ） 營(yíng) 運(yùn) 期 間 可 帶 來(lái) 管 理 、 維 護(hù) 、 清 潔

9、人 員 之 就 業(yè)機(jī) 會(huì) 。 （ 四 ） 產(chǎn) 生 群 聚 效 果 ， 有 利 大 學(xué) 城 之 開(kāi) 發(fā) ， 學(xué) 校 與 地 方相 互 發(fā) 展 成 長(zhǎng) 、 有 助 於 商 業(yè) 活 動(dòng) 之 活 絡(luò) （ 五 ） 廠 商 回 饋 ： 營(yíng) 運(yùn) 期 30 年 總 回 饋 金 額 約 8,994 萬(wàn) 元 12 13 中 正 大 學(xué) 宿 舍 BOT案 結(jié) 果 -失 敗 中 正 大 學(xué) 第 三 期 學(xué) 生 宿 舍 BOT案 二 次 上 網(wǎng) 公 告 招 商 皆 因 無(wú) 人 投 標(biāo) 而 流 標(biāo) 。第 一 次 招 商 失 敗 原 因 第 二 次 招 商 失 敗 原 因中 正 大 學(xué) 未 提 供 學(xué) 生 住 宿 率保 證

10、 、3000人 宿 舍 的 規(guī) 模 過(guò) 高 、長(zhǎng) 期 融 資 取 得 困 難 、附 屬 設(shè) 施 影 響 投 資 成 本 、投 資 報(bào) 酬 率 太 低 、廠 商 資 格 限 制 過(guò) 高 、SARS疫 情 影 響 投 資 意 願(yuàn) 等 。 財(cái) 務(wù) 試 算 之 租 金 假 設(shè) 過(guò) 於 樂(lè) 觀租 金 以 外 之 收 益 不 確 定廠 商 資 格 限 制 還 是 過(guò) 高校 內(nèi) 學(xué) 生 宿 舍 租 金 與 BOT宿 舍 租金 差 異 造 成 競(jìng) 爭(zhēng) 等 。 14 臺(tái) 大 BOT 由 於 財(cái) 務(wù) 不 足 ， 為 改 善 學(xué) 生 住 宿 問(wèn) 題 ， 臺(tái) 灣 大學(xué) 也 決 定 以 BOT的 方 式 ， 這 是 國(guó)

11、 內(nèi) 公 立 大 學(xué) 在 教 育部 減 少 對(duì) 國(guó) 立 大 學(xué) 補(bǔ) 助 後 ， 第 三 件 宿 舍 BOT案 ， 但就 投 資 金 額 和 土 地 面 積 來(lái) 看 ， 應(yīng) 該 是 國(guó) 內(nèi) 最 大 的宿 舍 BOT案 。 初 估 ， 總 投 資 金 額 約 需 30億 元 。 BOT模 式 不 僅 健 全 學(xué) 校 設(shè) 施 ， 引 進(jìn) 民 間 靈 活 之 經(jīng) 營(yíng)體 制 與 活 力 ， 也 可 提 升 服 務(wù) 品 質(zhì) ； 在 成 本 控 管 上 ，節(jié) 省 人 力 及 財(cái) 務(wù) 支 出 之 壓 力 ， 避 免 經(jīng) 營(yíng) 風(fēng) 險(xiǎn) 15 臺(tái) 大 成 功 地 推 動(dòng) 建 設(shè) 尊 賢 館 OT案 和 第 二 學(xué)

12、生 活 動(dòng)中 心 部 分 空 間 案 ， 和 現(xiàn) 在 剛 落 成 的 太 子 學(xué) 舍 BOT案 ，而 中 正 大 學(xué) 在 推 動(dòng) 第 三 期 學(xué) 生 宿 舍 上 卻 是 困 難 重重 ， 造 成 兩 次 流 標(biāo) ， 成 功 的 關(guān) 鍵 何 在 ？ 失 敗 的 原因 又 為 何 ？ 16 成 功 關(guān) 鍵 因 素 BOT案 的 困 難 之 處 ， 主 要 在 於 民 間 投 資 興 建建 築 物 和 設(shè) 施 ， 得 考 慮 的 是 長(zhǎng) 期 資 金 的 取得 和 獲 利 回 本 的 期 限 問(wèn) 題 ， 從 信 任 著 手 ， 決 心 政 策 的 持 續(xù) 性 合 理 的 利 潤(rùn) 永 續(xù) 經(jīng) 營(yíng) 17

13、成 大 宿 舍 BOT 需 求 可 行 性 評(píng) 估根 據(jù) 問(wèn) 卷 調(diào) 查 之 結(jié) 果 ， 學(xué) 生 迫 切 需 求 新 的 學(xué) 校 宿 舍 之 興 建 ，而 可 行 性 評(píng) 估 結(jié) 果 ， 是 可 行 的 。 財(cái) 務(wù) 評(píng) 可 行 性 評(píng) 估該 研 究 先 設(shè) 定 通 貨 膨 脹 率 稅 率 、 折 舊 等 參 數(shù) ， 並 預(yù) 估 合 理之 權(quán) 利 金 、 成 本 與 收 益 ， 進(jìn) 一 步 求 得 現(xiàn) 金 流 量 表 ， 接 著 進(jìn)行 效 益 評(píng) 估 ， 最 後 進(jìn) 行 敏 感 性 分 析 以 便 作 風(fēng) 險(xiǎn) 控 管 。 結(jié) 果顯 示 在 總 計(jì) 729 床 ， 而 每 床 月 租 4500 元

14、 的 情 況 下 ， 民 間廠 商 需 投 入 將 近 兩 億 六 千 萬(wàn) 之 興 建 成 本 ， 則 回 收 年 限 為 12 年 ， 投 資 報(bào) 酬 率 為 20.3， 屬 於 可 完 全 自 償 之 計(jì) 畫 。 18 成 大 BOT案 建 大 型 宿 舍 費(fèi) 用 高 昂 ， 成 大 BOT案 分 為 校 友 會(huì) 館 、 學(xué) 生 宿舍 ， 總 經(jīng) 費(fèi) 高 達(dá) 9.5億 元 ， 校 方 根 本 無(wú) 力 負(fù) 擔(dān) ， BOT案 解 決 財(cái) 源 困 窘 的 問(wèn) 題 。 太 子 建 設(shè) 可 以 經(jīng) 營(yíng) 成 大 BOT宿 舍 35年 ， 成 大 太 子 學(xué) 舍 為 地 下 2層 ， 地 上 14層 建

15、 築 ， 單 人 房 364間 ， 雙 人 房 80間 ，寬 頻 、 冷 氣 、 冰 箱 等 一 應(yīng) 俱 全 ， 房 間 採(cǎi) 用 防 火 門 ， 氣 密 窗等 ， 宿 舍 大 樓 內(nèi) 將 附 設(shè) 超 商 、 咖 啡 專 賣 店 。(PS財(cái) 務(wù) 評(píng) 估 ， 太 子 建 設(shè) 投 資 興 建 臺(tái) 大 、 成 大 BOT宿 舍 案 ， 年 營(yíng)收 分 別 為 2.5億 、 8千 萬(wàn) 元 ， 完 工 營(yíng) 運(yùn) 後 ， 每 年 至 少 可 增 加 約 3億 元 營(yíng) 收 。 ) 19 研 究 結(jié) 果 發(fā) 現(xiàn) ， 民 間 機(jī) 構(gòu) 以 BOT模 式 參 與 公 共 建 設(shè) ，政 府 無(wú) 須 支 付 任 何 費(fèi) 用

16、即 可 提 供 民 眾 所 需 之 公 共 建設(shè) ， 對(duì) 政 府 最 為 有 利 ， 然 特 許 公 司 為 賺 取 其 要 求 報(bào)酬 ， 必 將 相 關(guān) 之 興 建 及 營(yíng) 運(yùn) 成 本 轉(zhuǎn) 嫁 予 消 費(fèi) 者 ， 故對(duì) 消 費(fèi) 者 而 言 ， 雖 可 因 此 享 受 公 共 建 設(shè) 所 提 供 之 便利 ， 但 相 對(duì) 地 亦 需 支 付 高 價(jià) 。 20 大 學(xué) BOT宿 舍 租 金 貴 惹 爭(zhēng) 議 記 者 胡 清 暉 臺(tái) 北 報(bào) 導(dǎo) 臺(tái) 大 、 成 大 即 將 在 新 學(xué) 年 啟 用 的 學(xué) 生 宿 舍 ， 全 新 設(shè)備 、 採(cǎi) 飯 店 式 管 理 ， 相 當(dāng) 熱 門 ， 但 也 引 發(fā)

17、 價(jià) 格 偏 高 、 未 完 工 就 要 先 付 租 金 和 訂 金 、 外籍 學(xué) 生 占 太 多 床 位 等 爭(zhēng) 議 。 臺(tái) 大 、 成 大 均 強(qiáng) 調(diào) ， 雖 然 是 委 外 經(jīng) 營(yíng) ， 但 校 方 會(huì) 努 力 幫 學(xué)生 爭(zhēng) 取 權(quán) 益 。 臺(tái) 大 宿 舍 太 子 學(xué) 舍 長(zhǎng) 興 校 區(qū) 將 於 九 月 八 日 啟 用 ， 有 保 全 管 理 ， 還 有 餐 廳 、福 利 社 、 停 車 場(chǎng) ， 目 前 已 幾 乎 滿 額 。 但 有 學(xué) 生 抱 怨 價(jià) 格 偏 高 ， 且 要 預(yù) 繳 三 個(gè) 月 租 金 當(dāng)訂 金 及 押 金 ， 很 不 合 理 。 單 人 房 每 月 六 、 七 千 元

18、 臺(tái) 大 住 宿 服 務(wù) 組 主 任 竇 松 林 表 示 ， 太 子 學(xué) 舍 由 太 子 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) ， 按 成 本 計(jì) 算 宿 舍 費(fèi) ，單 人 房 每 月 約 七 千 元 ， 雙 人 房 約 四 千 多 元 、 三 人 房 約 三 千 元 ， 除 網(wǎng) 路 瀏 覽 外 ， 預(yù)計(jì) 九 月 三 日 就 會(huì) 開(kāi) 放 讓 抽 中 學(xué) 生 看 房 子 ， 若 不 滿 意 可 以 不 繳 。 也 採(cǎi) 興 建 的 成 大 太 子 學(xué) 舍 則 約 有 六 百 床 ， 單 人 房 每 月 六 千 五 百 元 ， 雙 人房 三 千 九 百 元 ， 是 成 大 校 內(nèi) 十 四 棟 學(xué) 生 宿 舍 中 價(jià) 格

19、最 高 的 ， 但 依 舊 大 受 歡 迎 。 也 因 太 搶 手 ， 有 學(xué) 生 批 評(píng) ， 成 大 太 子 學(xué) 舍 的 外 籍 生 比 例 太 高 ， 導(dǎo) 致 許 多 本 國(guó) 生 都 抽 不 到 。出 處 :自 由 電 子 報(bào) 21 結(jié) 論 與 建 議 (1/3)關(guān) 於 民 間 企 業(yè) 參 與 興 建 公 立 大 學(xué) 學(xué) 生 宿 舍 之 模 式 藉 由 民 間 企 業(yè) 力 量 之 參 與 校 園 校 舍 之 興 建 ， 以減 少 大 學(xué) 建 設(shè) 經(jīng) 費(fèi) 籌 措 之 壓 力 ， 並 增 加 企 業(yè) 投資 機(jī) 會(huì) ， 提 升 整 體 競(jìng) 爭(zhēng) 力 ， 以 獲 得 公 部 門 、 私部 門 及 學(xué)

20、 生 三 贏 的 局 面 。 22 結(jié) 論 與 建 議 (2/3) 民 間 參 與 公 共 建 設(shè) 是 個(gè) 興 利 防 弊 的 工作 ， 除 需 要 建 立 一 套 完 善 的 管 理 計(jì) 畫 ，更 需 與 廠 商 建 立 起 良 好 的 溝 通 協(xié) 商 管 道 ，對(duì) 於 投 資 廠 商 而 言 ， 學(xué) 校 宿 舍 之 投 資 其 實(shí)並 非 是 金 額 龐 大 之 投 資 ， 但 是 回 收 年 限 較長(zhǎng) ， 投 入 之 時(shí) 間 較 長(zhǎng) ， 所 以 必 須 作 完 善 之財(cái) 務(wù) 規(guī) 劃 ， 才 可 以 確 保 一 定 之 投 資 報(bào) 酬 率 。 23 結(jié) 論 與 建 議 (3/3) 對(duì) 於 民

21、 間 參 與 興 建 學(xué) 校 宿 舍 ， 學(xué) 校 行 政 單位 應(yīng) 先 自 行 或 委 託 專 案 管 理 顧 問(wèn) 機(jī) 構(gòu) 進(jìn) 行可 行 性 評(píng) 估 與 初 步 規(guī) 劃 ， 確 定 可 行 後 再 進(jìn)行 後 續(xù) 作 業(yè) 。 初 步 規(guī) 劃 中 應(yīng) 明 確 規(guī) 劃 未 來(lái)空 間 發(fā) 展 、 材 料 性 能 規(guī) 範(fàn) 、 以 及 嚴(yán) 謹(jǐn) 財(cái) 務(wù)規(guī) 劃 和 合 理 之 風(fēng) 險(xiǎn) 分 攤 。 24 參 考 文 獻(xiàn) 王 國(guó) 讚 (1998)， 國(guó) 立 大 學(xué) 校 園 建 設(shè) 運(yùn) 用 BOT模 式 之 初 步 研 究 -以 國(guó) 立 臺(tái) 灣 大 學(xué) 學(xué) 生 宿 舍 為例 ， 國(guó) 立 臺(tái) 灣 大 學(xué) ， 土 木 工 程 研 究 所 ， 碩 士論 文 。 葉 懿 萱 (2004)， 國(guó) 立 大 學(xué) 工 程 設(shè) 施 BOT財(cái) 務(wù)可 行 性 評(píng) 估 流 程 之 研 究 -以 育 成 中 心 與 宿 舍 為例 ， 國(guó) 立 中 央 大 學(xué) 營(yíng) 建 管 理 研 究 所 ， 碩 士 論文 。 徐 浚 宜 (2002)民 間 參 與 興 建 及 經(jīng) 營(yíng) 公 立 大 學(xué) 學(xué)生 宿 舍 之 可 行 性 研 究 以 國(guó) 立 成 功 大 學(xué) 學(xué) 生 宿舍 為 例 ， 國(guó) 立 成 功 大 學(xué) 建 築 學(xué) 系 碩 士 論 文 25 簡(jiǎn) 報(bào) 結(jié) 束敬 請(qǐng) 指 教