江西省高新技術(shù)企業(yè)“十五”期間發(fā)展回眸

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1、江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系實(shí)證研究 　　摘要:金融危機(jī)爆發(fā)后,世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松貨幣政策。在這一背景下,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈,銷量漲幅創(chuàng)歷史新高,成交均價(jià)一路走高。2009年,江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)行情,呈現(xiàn)出投資增速逐月回升,供給面積低位增長(zhǎng),銷售規(guī)模大幅上升,成交均價(jià)一路走高的運(yùn)行特點(diǎn)。在分析江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,本文從實(shí)證角度考察了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融支持之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房?jī)r(jià)的上漲與金融支持之間具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系。在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn),并提出相應(yīng)的對(duì)策建議。 　　

2、關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)信貸;金融風(fēng)險(xiǎn) 　　一、2009年以來(lái)江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 　　2009年以來(lái),江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行特點(diǎn)表現(xiàn)在投資增速逐月回升,供給面積低位增長(zhǎng),銷售規(guī)模大幅上升,成交均價(jià)一路走高。2009年江西省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回升,并呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2009全年房地產(chǎn)開發(fā)投資634.52億元,比上年增長(zhǎng)15.9%,全年呈現(xiàn)逐月回升走勢(shì);2010年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)回升勢(shì)頭,比上年同期增長(zhǎng)22.4%,增幅上升21.6個(gè)百分點(diǎn)。 　　2009年,江西省商品房施工面積6755.60萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬(wàn)平方米,

3、比上年下降9.0%。進(jìn)入2010年,江西省商品房供應(yīng)量大幅提高,一季度施工面積完成5072.58萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng)37.1%。新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,一季度新開工面積完成604.37萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng)7.4%。 　　2009年,尤其是二季度開始,江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,銷售面積和銷售額規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達(dá)到2280.91萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)32.0%;商品房銷售額602.80億元,比上年增長(zhǎng)63.4%。2010年一季度,商品房銷售繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。商品房銷售面積396.5萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)56.2%,同比提高59.7個(gè)百分點(diǎn);銷

4、售額104.9億元,增長(zhǎng)79.9%,同比提高66.7個(gè)百分點(diǎn)。 　　在成交量不斷放大的同時(shí),房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲,同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正,環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)。以江西省南昌市商品房成交均價(jià)為例,2009年一到四季度,南昌市區(qū)商品房均價(jià)一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正,為0.32%,四季度同比上漲6.40%;季度環(huán)比于第二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正,為7.38%;第三季度環(huán)比漲幅達(dá)到年內(nèi)最高,達(dá)12.38%②。 　　二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)短期因素分析 　　影響房?jī)r(jià)的因素有很多,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副研究員周江(2010)認(rèn)為按

5、作用時(shí)間的長(zhǎng)短可以歸納為長(zhǎng)期因素和短期因素兩大類[1]。 　　所謂長(zhǎng)期因素是指在較長(zhǎng)時(shí)間段作用于房?jī)r(jià)的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)內(nèi)作用于房?jī)r(jià)的因素。周江認(rèn)為長(zhǎng)期因素包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富積累、居民消費(fèi)和投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等。除此之外,筆者認(rèn)為,1994年分稅制改革后,地方政府出讓土地以追求地方財(cái)政收入與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力和激勵(lì)也是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要長(zhǎng)期因素之一。由于地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)等,而在現(xiàn)行稅收體制下,由城市擴(kuò)張、土地出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)的稅收全部歸地方所有,因此,城市擴(kuò)張帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)重要收入來(lái)源,也為地方投資和建設(shè)提供了資

6、金來(lái)源,成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右颉? 　　除了以上影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素外,筆者認(rèn)為,市場(chǎng)需求集中釋放導(dǎo)致的房屋供給關(guān)系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導(dǎo)致的市場(chǎng)需求流動(dòng)性充裕等因素是影響2009年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的主要短期因素,具體分析如下。 　　(一)市場(chǎng)需求的集中釋放導(dǎo)致成交均價(jià)一路走高 　　2009年,在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下,樓市快速回暖,前期被抑制的剛性需求開始集中釋放,投資性需求同時(shí)也大幅增長(zhǎng)。江西省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲,規(guī)模與增速均創(chuàng)下歷史新高。2009年,全省商品房銷售面積達(dá)2280.91萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)32.0%,全省商品房

7、銷售額602.80億元,比上年增長(zhǎng)63.4%。與此同時(shí),同期市場(chǎng)新增供給與2008年相比還有所下降。2009年,全省商品房新開工面積完成2300.96萬(wàn)平方米,比上年下降9.0%,可售房源持續(xù)減少,導(dǎo)致房市成交均價(jià)一路走高。 　　(二)政策拉動(dòng)效果顯現(xiàn)導(dǎo)致樓市回升勢(shì)頭強(qiáng)勁 　　房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要杠桿,至2008年11月政府就采取了積極政策來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)需求,包括房貸利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等。從市場(chǎng)交易角度看,營(yíng)業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降,刺激了市場(chǎng)需求,當(dāng)然也為投機(jī)行為創(chuàng)造了條件。從開發(fā)商角度看,金融機(jī)構(gòu)大量放貸使得開

8、發(fā)商原本緊繃的資金鏈大大緩解,而降低資本金更是對(duì)開發(fā)商的大力支持,加上市場(chǎng)銷售顯著回升,開發(fā)商把握了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán),毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)提高商品房銷售價(jià)格。 　　(三)市場(chǎng)流動(dòng)性充裕導(dǎo)致的投機(jī)性需求回升 　　金融危機(jī)爆發(fā)后,為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始,基于對(duì)世界各國(guó)向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂,加上國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期,市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期不斷增強(qiáng),尤其是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、國(guó)內(nèi)金融投資渠道有限的情況下,投資購(gòu)房成為我國(guó)高收入者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式,而這種投資性購(gòu)房行為

9、反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加劇了住房供求矛盾,導(dǎo)致住房等資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。 　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融支持關(guān)系的實(shí)證分析 　　以往的研究發(fā)現(xiàn),大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)都是和銀行信貸緊密聯(lián)系的,兩者相互支撐,相互推動(dòng),呈螺旋式上升或下降,這是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)最重要的特征事實(shí)[2]。本文以2006年以來(lái)的季度和月度數(shù)據(jù)為例,考察房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷售額之間的關(guān)系,以期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融支持之間的關(guān)系做進(jìn)一步的驗(yàn)證。在以下分析中,FDCDK表示房地產(chǎn)開發(fā)貸款,FDCTZ表示房地產(chǎn)開發(fā)投資,GFDK表示購(gòu)房貸款,XSE表示商品房銷售額。 　　(一)指標(biāo)相關(guān)性分析 　　首先,筆

10、者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)投資、購(gòu)房貸款與商品房銷售額季度數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性進(jìn)行分析,如表1、2所示。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)性不強(qiáng),甚至為負(fù)相關(guān),但房地產(chǎn)開發(fā)貸款與滯后一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)系數(shù)則大幅上升至0.52,這說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)對(duì)下一季的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用,而購(gòu)房貸款與當(dāng)季商品房銷售額的相關(guān)系數(shù)為0.61。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的上升基本上是與金融支持是相關(guān)的,其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給對(duì)下一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用。在同一時(shí)期,用于購(gòu)房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關(guān)的即時(shí)影響。 (二)格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)

11、 　　為驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗(yàn),本文對(duì)2006年以來(lái)的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。 　　1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。對(duì)四組時(shí)序數(shù)據(jù)使用單位根檢驗(yàn)方法進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),結(jié)果如表3所示: 　　平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果表示:FDCDK和FDCTZ數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn);GFDK數(shù)據(jù)序列在90%的置信水平平穩(wěn),XSE數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn)。 　　2.格蘭杰因果檢驗(yàn)。為驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷售額之間的因果關(guān)系,我們對(duì)其進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn),結(jié)果如表4所示。 　　檢驗(yàn)結(jié)果表示

12、,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售與金融支持的實(shí)證研究可看出,房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額與房地產(chǎn)信貸供給具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系,信貸供應(yīng)的增加會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,從而成為促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融條件;反過(guò)來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,使房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)因素增強(qiáng),又推進(jìn)金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。 　　四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析 　　如前文分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房?jī)r(jià)的上漲與金融支持之間具有相互促進(jìn)的關(guān)系,而這其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們?cè)絹?lái)越多的重視。房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關(guān)系

13、,使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)市場(chǎng)各方相互博弈而不斷膨脹,進(jìn)一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的斷裂,危害銀行資金安全,從而可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。 　　(一)資金來(lái)源渠道單一導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中 　　目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一,股權(quán)融資有限,基本只有銀行信貸一條路,開發(fā)信貸資金依賴銀行,購(gòu)房的消費(fèi)信貸依賴銀行,建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過(guò)程,是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者,承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年江西省房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增速明

14、顯加快。全省房地產(chǎn)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款增速29.2%,與去年同期增速相比提高了34.9個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人按揭貸款增速達(dá)75.6%,與去年同期增速相比提高了86.2個(gè)百分點(diǎn)。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中,商業(yè)銀行與信用擔(dān)保、信用保險(xiǎn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋中介等的合作缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和法律約束,使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效的分散,房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于商業(yè)銀行。 　　(二)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價(jià)格的自我循環(huán)模式推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加速集聚 　　目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領(lǐng)域。比如,金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為面向個(gè)人的長(zhǎng)期住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)較小,是銀行樂(lè)意持有的一種優(yōu)質(zhì)資

15、產(chǎn)形式。銀行持有大量以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn),房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將擴(kuò)大銀行資本的規(guī)模,提高銀行的資本充足率,改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下,銀行愿意擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)價(jià)格。這一過(guò)程循環(huán)往復(fù),形成“房地產(chǎn)價(jià)格上漲-信貸投放-房地房?jī)r(jià)格加速上漲”的自我循環(huán),使房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡水平,從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹,同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌,便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值,使銀行資產(chǎn)縮水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影響金融穩(wěn)定。 　　(三)宏觀調(diào)控政策收緊可能引起的房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn) 　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金

16、密集型產(chǎn)業(yè),充足的資金保障是房地產(chǎn)市場(chǎng)生存發(fā)展的基礎(chǔ),而房地產(chǎn)資金相當(dāng)一部分來(lái)源于銀行信貸,這使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策有很強(qiáng)的敏感性。正如2008年國(guó)家實(shí)施從緊的貨幣政策時(shí),銀行嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放,一些資金實(shí)力相對(duì)較弱、對(duì)銀行貸款依賴性較強(qiáng)、自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),由于銀行信貸資金不能及時(shí)足額到位,資金鏈隨時(shí)出現(xiàn)斷裂可能,進(jìn)而會(huì)引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到大家的共識(shí)。2009年,在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定、我國(guó)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)基礎(chǔ)不牢固的大背景下,房地產(chǎn)業(yè)作為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)市場(chǎng)活躍的重要產(chǎn)業(yè)對(duì)保增長(zhǎng)、促民生具有重要意義。正是如此,在適度寬松貨幣政策影響下,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)

17、銷兩旺的局面。進(jìn)入2010年,“擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹”成為貨幣政策宏觀調(diào)控的主題。房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)影響市場(chǎng)通脹預(yù)期,并通過(guò)需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價(jià)格體系傳導(dǎo);房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲吸納了過(guò)多的銀行信貸資金,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。可見(jiàn),房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無(wú)疑問(wèn),2010年貨幣政策的基調(diào)將延伸到房地產(chǎn)市場(chǎng),目前,宏觀調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)給出了明確的抑制信號(hào),房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)值得引起關(guān)注。 　　五、政策建議 　　(一)建立多元化房地產(chǎn)金融體系 　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè),它的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為支撐

18、。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系,通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求。一是發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資。鼓勵(lì)符合條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng),鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、低于銀行貸款利率的公司債券,吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。二是通過(guò)多元化融資分散風(fēng)險(xiǎn)。讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資,將集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者共同承擔(dān)。三是要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介。與建立完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系相對(duì)應(yīng),鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善,建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系。 　　(二)提

19、高房地產(chǎn)信貸管理水平 　　商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房貸管理,促進(jìn)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和執(zhí)行意識(shí),嚴(yán)格按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求,不折不扣地抓好信貸管理制度的落實(shí),進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平。一是要重視防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)擇優(yōu)支持信用評(píng)級(jí)高、資產(chǎn)負(fù)債合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),并確保開發(fā)貸款項(xiàng)目資本金及時(shí)足額到位;防范個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策,對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)者的個(gè)人情況要嚴(yán)格審查。二是要加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)。強(qiáng)化貸款管理制度,實(shí)行審貸分離,前中后臺(tái)分離,建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計(jì)機(jī)構(gòu),充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用,有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。三是要加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)量化模型研究

20、。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,這對(duì)提前判斷市場(chǎng)、分辨風(fēng)險(xiǎn),從而減輕市場(chǎng)波動(dòng)給自身帶來(lái)的損失有重要意義。目前,信貸風(fēng)險(xiǎn)量化研究逐漸受到關(guān)注,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的度量由傳統(tǒng)的定性估量轉(zhuǎn)為定量計(jì)量,對(duì)房地產(chǎn)信貸管理由粗放管理真正轉(zhuǎn)化為精細(xì)管理,實(shí)現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。 　　(三)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu) 　　從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,供小于求的基本格局仍存在,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展,需要在土地供應(yīng)制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度進(jìn)行改革,需要財(cái)政、稅收、貨幣政策多管齊下。對(duì)于貨幣政策而言,調(diào)控的重點(diǎn)是促進(jìn)居民合理需求、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制價(jià)格過(guò)快上漲。一是要實(shí)行差別化的金融調(diào)控政策,鼓勵(lì)合理住房

21、消費(fèi)。增強(qiáng)貨幣金融政策的針對(duì)性,科學(xué)區(qū)分自住型需求和投機(jī)性需求,并給予差別化的信貸支持,如對(duì)利率實(shí)行差異化定價(jià),鼓勵(lì)合理住房消費(fèi),滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機(jī)性需求,抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。2009年房地產(chǎn)價(jià)格上漲有一部分反映了市場(chǎng)的自住性需求,但也有一部分是由于市場(chǎng)流動(dòng)性充裕帶動(dòng)的投資和投機(jī)性需求,推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。目前,貨幣政策要著重遏制投機(jī)性需求引發(fā)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,對(duì)于投機(jī)性的購(gòu)房需求,要減小信貸支持,提高首付款比例,提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大保障性住房建設(shè)。供需不對(duì)等是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾,未來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要是增

22、加土地和房屋供給,尤其是普遍商品房的供給,建設(shè)保障性住房成為平抑城市房?jī)r(jià)上漲的重要手段。金融支持也要起到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向作用,加大對(duì)中小套型與保障性住房的支持力度,并利用金融杠桿調(diào)動(dòng)各類資金積極參與保障性住房建設(shè)。 　　 　　參考文獻(xiàn): 　　[1]周江.危機(jī)沖擊下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展[J].中國(guó)金融,2010(1):21-24. 　　[2]周京奎.1998—2005年我國(guó)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)機(jī)制研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究,2006(4):21-29. 　?、俦疚臄?shù)據(jù)如無(wú)特殊說(shuō)明,均由筆者根據(jù)江西省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理得出。 　?、谫Y料來(lái)源:筆者根據(jù)江西省南昌市房管局房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理得出。