房地產(chǎn)市場(chǎng)分析—理解上海（順馳集團(tuán)）課件

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1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析理理 解解 上上 海海上海的實(shí)力上海的實(shí)力一、上海的地位一、上海的地位正在向現(xiàn)代化國(guó)際大都市目標(biāo)邁進(jìn)的上海，肩負(fù)著面向世界、服正在向現(xiàn)代化國(guó)際大都市目標(biāo)邁進(jìn)的上海，肩負(fù)著面向世界、服務(wù)全國(guó)的重任，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中具有十分重要的地務(wù)全國(guó)的重任，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中具有十分重要的地位和作用。位和作用。人口占全國(guó)人口占全國(guó)1%土地面積占全國(guó)土地面積占全國(guó)0.06%全國(guó)九分之一的財(cái)政收入全國(guó)九分之一的財(cái)政收入全國(guó)四分之一的口岸進(jìn)出口商品總額全國(guó)四分之一的口岸進(jìn)出口商品總額全國(guó)十分之一的港口貨物吞吐量全國(guó)十分之一的港口貨物吞吐量同時(shí)，上海在改革開(kāi)放、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、

2、科技創(chuàng)新等方面一直發(fā)揮同時(shí)，上海在改革開(kāi)放、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新等方面一直發(fā)揮著示范、輻射和帶動(dòng)作用著示范、輻射和帶動(dòng)作用 資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站 上海的實(shí)力上海的實(shí)力二、經(jīng)濟(jì)實(shí)力二、經(jīng)濟(jì)實(shí)力上海地區(qū)的上海地區(qū)的 GDP 連續(xù)十幾年呈兩位數(shù)增長(zhǎng)連續(xù)十幾年呈兩位數(shù)增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展和人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定和上升狀態(tài)的有人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定和上升狀態(tài)的有利保證利保證 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局及市政府網(wǎng)站數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局及市政府網(wǎng)站 上海的魅力上海的魅力一、城市建設(shè)一、城市建設(shè)1.1、 基礎(chǔ)設(shè)施建

3、設(shè)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施高強(qiáng)度投入、大規(guī)模推進(jìn)和高質(zhì)量建設(shè)，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施高強(qiáng)度投入、大規(guī)模推進(jìn)和高質(zhì)量建設(shè)，極大地提升了上海的城市功能，改善了投資環(huán)境極大地提升了上海的城市功能，改善了投資環(huán)境 1991-2002年，全市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計(jì)超過(guò)年，全市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計(jì)超過(guò)4100億元，平均每年增長(zhǎng)億元，平均每年增長(zhǎng)28.8%城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在同期固定資產(chǎn)投資中占重要比重：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在同期固定資產(chǎn)投資中占重要比重：其他固定資產(chǎn)投資：76%城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資：24%數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)上海的魅力上海的魅力1.2、城市建設(shè)交通、城

4、市建設(shè)交通目標(biāo)：目標(biāo)：建設(shè)國(guó)際大都市一體化交通，創(chuàng)造國(guó)際一流的人性化、建設(shè)國(guó)際大都市一體化交通，創(chuàng)造國(guó)際一流的人性化、捷運(yùn)化、信息化和生態(tài)化的巨型交通空間捷運(yùn)化、信息化和生態(tài)化的巨型交通空間20042004年將投資年將投資200200億元，大手筆完善道路網(wǎng)絡(luò)，爭(zhēng)取大大改善道億元，大手筆完善道路網(wǎng)絡(luò)，爭(zhēng)取大大改善道路狀況路狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市城市交通白皮書上海市城市交通白皮書 1.21 持續(xù)建設(shè)道路系統(tǒng)持續(xù)建設(shè)道路系統(tǒng)整合道路使用功能整合道路使用功能中心區(qū)加快次干道系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)主次干道功能互補(bǔ)，中心區(qū)加快次干道系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)主次干道功能互補(bǔ)，提高道路容量；提高道路容量；中心城范圍內(nèi)

5、繼續(xù)完善快速路系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)外環(huán)之間的中心城范圍內(nèi)繼續(xù)完善快速路系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)外環(huán)之間的道路建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展；道路建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展；郊區(qū)則建成郊區(qū)則建成540540公里高速公路網(wǎng)，提高干線公路等級(jí)，加公里高速公路網(wǎng)，提高干線公路等級(jí)，加強(qiáng)對(duì)外輻射能力強(qiáng)對(duì)外輻射能力1.22 、 軌道交通軌道交通加快形成軌道網(wǎng)絡(luò)加快形成軌道網(wǎng)絡(luò) “十五十五”新新建建 200200公里軌道公里軌道浦江兩岸連為一體浦江兩岸連為一體 “十五十五”新建新建“一橋三隧一橋三隧”1.23 、 越江工程越江工程改善對(duì)外交通與市內(nèi)交通的銜接條件改善對(duì)外交通與市內(nèi)交通的銜接條件加強(qiáng)綜合樞紐建設(shè)加強(qiáng)綜合樞紐建設(shè)上海的魅力上海的魅力1

6、.24、對(duì)外交通建設(shè)、對(duì)外交通建設(shè)重點(diǎn)工程：重點(diǎn)工程：上海南客站上海南客站：建成鐵路、地鐵、地面公交和長(zhǎng)途客運(yùn)融為一：建成鐵路、地鐵、地面公交和長(zhǎng)途客運(yùn)融為一體綜合性樞紐體綜合性樞紐鐵路新客站、鐵路西站鐵路新客站、鐵路西站：改造，極大改善鐵路與市內(nèi)交通的：改造，極大改善鐵路與市內(nèi)交通的換乘條件換乘條件虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)：對(duì)外省市的輻射能力要求增強(qiáng)：對(duì)外省市的輻射能力要求增強(qiáng)浦東機(jī)場(chǎng)浦東機(jī)場(chǎng)：國(guó)際航班主要任務(wù)，要求與市區(qū)能夠有更方便的：國(guó)際航班主要任務(wù)，要求與市區(qū)能夠有更方便的交通聯(lián)系交通聯(lián)系 在地鐵在地鐵2 2號(hào)線延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)，建成連接浦東機(jī)場(chǎng)的磁懸浮之后，號(hào)線延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)，建成連接浦東機(jī)場(chǎng)

7、的磁懸浮之后，機(jī)場(chǎng)與城市交通的銜接將變得更加緊密。機(jī)場(chǎng)與城市交通的銜接將變得更加緊密。資料來(lái)源：資料來(lái)源：上海市城市交通白皮書上海市城市交通白皮書 上海的魅力上海的魅力1.3、城市建設(shè)綠化、城市建設(shè)綠化上海市在上海市在2000200020022002年共投入年共投入340340億元資金用于環(huán)境保護(hù)，使城市生態(tài)億元資金用于環(huán)境保護(hù)，使城市生態(tài)環(huán)境得到持續(xù)改善。今后十年內(nèi)，上海每年將支取同期環(huán)境得到持續(xù)改善。今后十年內(nèi)，上海每年將支取同期GDPGDP的的3 3用于城用于城市環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目市環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目 至至20022002年末，上海城市園林綠地面積年末，上海城市園林綠地面積1.881.88萬(wàn)公頃，其

8、中，公共綠地面積萬(wàn)公頃，其中，公共綠地面積78107810公頃。城市人均公共綠地面積達(dá)到公頃。城市人均公共綠地面積達(dá)到7.767.76平方米，綠化覆蓋率達(dá)到平方米，綠化覆蓋率達(dá)到30%30%。近年來(lái)相繼建成。近年來(lái)相繼建成 160160多塊多塊30003000平方米以上的大型開(kāi)放式生態(tài)景觀平方米以上的大型開(kāi)放式生態(tài)景觀綠地綠地 ，市民的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境得到顯著改善。，市民的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境得到顯著改善。到到20052005年，上海的總體環(huán)境質(zhì)量將處于全國(guó)大城市先進(jìn)水平，建成國(guó)家年，上海的總體環(huán)境質(zhì)量將處于全國(guó)大城市先進(jìn)水平，建成國(guó)家園林城市，成為適宜國(guó)內(nèi)外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起與園林

9、城市，成為適宜國(guó)內(nèi)外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起與現(xiàn)代化國(guó)際大都市相適應(yīng)的環(huán)境管理體系?，F(xiàn)代化國(guó)際大都市相適應(yīng)的環(huán)境管理體系。 資料來(lái)源：上海綠化網(wǎng)資料來(lái)源：上海綠化網(wǎng) 上海的魅力上海的魅力二、城市的拓展二、城市的拓展上海將努力構(gòu)筑特大型國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的城鎮(zhèn)體系。上海將努力構(gòu)筑特大型國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的城鎮(zhèn)體系。經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)：重點(diǎn)發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的集聚，構(gòu)筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，形成工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)群和都市經(jīng)濟(jì)圈。人口：人口：促進(jìn)人口的有序集中，明確市中心城人口遷入試點(diǎn)城鎮(zhèn)的引入政策，提出符合城鎮(zhèn)發(fā)展需要的外省市人員遷入試點(diǎn)城鎮(zhèn)的準(zhǔn)入條件。對(duì)本市農(nóng)民實(shí)行向試點(diǎn)城鎮(zhèn)集

10、中的導(dǎo)入政策。目標(biāo)：目標(biāo)：到2020年，基本完成現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系建設(shè)，建成11個(gè)新城、22個(gè)左右的中心鎮(zhèn)，形成沿江、沿海和沿滬寧、滬杭等高速公路組團(tuán)式發(fā)展的新興城鎮(zhèn)群，使城鎮(zhèn)化水平達(dá)到75%以上。規(guī)劃到規(guī)劃到20052005年，上海郊區(qū)將出現(xiàn)人口與城鎮(zhèn)規(guī)?；竞侠?，基礎(chǔ)設(shè)施和年，上海郊區(qū)將出現(xiàn)人口與城鎮(zhèn)規(guī)模基本合理，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)基本完善，特色經(jīng)濟(jì)與特色風(fēng)貌基本形成，初步建成若干公共設(shè)施建設(shè)基本完善，特色經(jīng)濟(jì)與特色風(fēng)貌基本形成，初步建成若干個(gè)規(guī)劃科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理、功能健全、環(huán)境良好，并與國(guó)際大都市相匹配個(gè)規(guī)劃科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理、功能健全、環(huán)境良好，并與國(guó)際大都市相匹配的國(guó)內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。的國(guó)

11、內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。資料來(lái)源：上海市建設(shè)和管理委員會(huì)資料來(lái)源：上海市建設(shè)和管理委員會(huì)上海的魅力上海的魅力2.1、一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃、一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃上海郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平上海郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平正逐年提高，預(yù)計(jì)正逐年提高，預(yù)計(jì)20032003年上海郊區(qū)的城年上海郊區(qū)的城鎮(zhèn)化水平將達(dá)鎮(zhèn)化水平將達(dá)54%以以上。上。到到2005年，上海城鎮(zhèn)年，上海城鎮(zhèn)化水平將達(dá)化水平將達(dá)60%；2010年，城鎮(zhèn)化水平年，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)將達(dá)70%。 資料來(lái)源：上海市建設(shè)和管理委員會(huì)資料來(lái)源：上海市建設(shè)和管理委員會(huì) 由仲量聯(lián)行及旗下拉塞爾投資管理公司共同開(kāi)展的由仲量聯(lián)行及旗下拉塞爾投資管理公司共同開(kāi)展的“全球最全球最具優(yōu)勢(shì)城市調(diào)研具優(yōu)

12、勢(shì)城市調(diào)研”中，上海被評(píng)為最具潛力的大型城市。中，上海被評(píng)為最具潛力的大型城市。 在在120個(gè)全球新興城市中，上海在個(gè)全球新興城市中，上海在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外商直接投資外商直接投資成本優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì) 等傳統(tǒng)評(píng)估指標(biāo)中均取得了高分，房地產(chǎn)發(fā)展的活躍態(tài)等傳統(tǒng)評(píng)估指標(biāo)中均取得了高分，房地產(chǎn)發(fā)展的活躍態(tài)勢(shì)引起國(guó)際投資者的廣泛關(guān)注勢(shì)引起國(guó)際投資者的廣泛關(guān)注 上海的魅力上海的魅力三、優(yōu)秀的投資環(huán)境三、優(yōu)秀的投資環(huán)境資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站上海的魅力上海的魅力三、優(yōu)秀的投資環(huán)境三、優(yōu)秀的投資環(huán)境世界各國(guó)的投資者都認(rèn)可上海優(yōu)越的投資環(huán)境和未來(lái)的良好發(fā)展空世界各國(guó)的

13、投資者都認(rèn)可上海優(yōu)越的投資環(huán)境和未來(lái)的良好發(fā)展空間，上海魅力正吸引著越來(lái)越多的目光和人氣間，上海魅力正吸引著越來(lái)越多的目光和人氣目前，在世界目前，在世界500強(qiáng)企業(yè)中，已有近強(qiáng)企業(yè)中，已有近400家在中國(guó)大陸投資，其中進(jìn)家在中國(guó)大陸投資，其中進(jìn)入上海的有入上海的有300多家。多家。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，現(xiàn)已有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，現(xiàn)已有184家跨國(guó)公司地區(qū)總部和中國(guó)總部進(jìn)駐家跨國(guó)公司地區(qū)總部和中國(guó)總部進(jìn)駐上海，其中屬于世界上海，其中屬于世界500強(qiáng)企業(yè)的有強(qiáng)企業(yè)的有62家，占全國(guó)總數(shù)的家，占全國(guó)總數(shù)的40%，預(yù)，預(yù)計(jì)計(jì)2005年進(jìn)駐總數(shù)可達(dá)年進(jìn)駐總數(shù)可達(dá)250家左右。家左右。 據(jù)據(jù)財(cái)富財(cái)富雜志的一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)

14、查表明：雜志的一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查表明：92以上的跨國(guó)公司若干年以上的跨國(guó)公司若干年內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，30的跨國(guó)公司表示首選地將會(huì)是的跨國(guó)公司表示首選地將會(huì)是上海。上海。 資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站上海的潛力上海的潛力按按2000年價(jià)格計(jì)算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到年價(jià)格計(jì)算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7300億元左右，年均增長(zhǎng)億元左右，年均增長(zhǎng)9-11%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到54000元左右；元左右；三、二、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為三、二、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為55：43.8：1.2；外貿(mào)進(jìn)出口總額外貿(mào)進(jìn)出口總額850億美元，其中出口超過(guò)億美元，其中出

15、口超過(guò)400億美元；億美元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2500億元，平均每年增長(zhǎng)億元，平均每年增長(zhǎng)7.8%；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)集裝箱吞吐量國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)集裝箱吞吐量1000萬(wàn)標(biāo)箱，平均每年增長(zhǎng)萬(wàn)標(biāo)箱，平均每年增長(zhǎng)9-13%；城市居民和農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入分別達(dá)到城市居民和農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入分別達(dá)到15000元和元和7100元；元；新增勞動(dòng)力平均受教育年限達(dá)到新增勞動(dòng)力平均受教育年限達(dá)到14年，高等教育毛入學(xué)率達(dá)到年，高等教育毛入學(xué)率達(dá)到55%；城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積18-20平方米，市區(qū)綠化覆蓋率平方米，市區(qū)綠化覆蓋率28-30%。一、上海的近期目

16、標(biāo)一、上海的近期目標(biāo) 到到2005年年資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站面對(duì)充滿機(jī)遇而又富有挑戰(zhàn)的面對(duì)充滿機(jī)遇而又富有挑戰(zhàn)的21世紀(jì)，上海已經(jīng)確定世紀(jì)，上海已經(jīng)確定了新的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)：把上?；窘ǔ蓢?guó)際經(jīng)濟(jì)、了新的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)：把上?；窘ǔ蓢?guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，初步確立社會(huì)主義現(xiàn)代金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，初步確立社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市的地位?；瘒?guó)際大都市的地位。 二、二、上海中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)上海中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo) 上海的潛力上海的潛力資料來(lái)源：上海市政府公報(bào)資料來(lái)源：上海市政府公報(bào)上海的潛力上海的潛力三、世博會(huì)效應(yīng)三、世博會(huì)效應(yīng)舉辦舉辦2010年上海世博會(huì)，是上

17、海建設(shè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易年上海世博會(huì)，是上海建設(shè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心進(jìn)程中的一件大事，必將進(jìn)一步提高上海城市綜合、航運(yùn)中心進(jìn)程中的一件大事，必將進(jìn)一步提高上海城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)與世界各國(guó)及國(guó)內(nèi)各地區(qū)的交流與合作。競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)與世界各國(guó)及國(guó)內(nèi)各地區(qū)的交流與合作。據(jù)測(cè)算，到據(jù)測(cè)算，到2010年，預(yù)計(jì)有：年，預(yù)計(jì)有：1.4億人次的國(guó)內(nèi)外游客到上海旅游；億人次的國(guó)內(nèi)外游客到上海旅游；7000萬(wàn)人次光臨世博會(huì)場(chǎng)館萬(wàn)人次光臨世博會(huì)場(chǎng)館屆時(shí)上海將成為繼香港、東京之后亞洲又一旅游中心和國(guó)際會(huì)屆時(shí)上海將成為繼香港、東京之后亞洲又一旅游中心和國(guó)際會(huì)展中心。展中心。資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站資料來(lái)源：上

18、海市政府網(wǎng)站理解上海理解上海結(jié)結(jié) 論：論：v 一個(gè)城市房地產(chǎn)的價(jià)值一個(gè)城市房地產(chǎn)的價(jià)值很大程度上是這個(gè)城市很大程度上是這個(gè)城市價(jià)值的體現(xiàn)價(jià)值的體現(xiàn) v 上海的城市價(jià)值提升必然會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)值的上海的城市價(jià)值提升必然會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)值的不斷提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)升溫不斷提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)升溫理理 解解 行行 業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)增加值占房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重：比重： 2000年年5.2 2001年年6.4 2002年年6.9 2003年預(yù)計(jì)超過(guò)年預(yù)計(jì)超過(guò)7據(jù)預(yù)測(cè)，在今年上海據(jù)預(yù)測(cè)，在今年上海GDPGDP兩位數(shù)增長(zhǎng)中，約有一個(gè)百兩位數(shù)增長(zhǎng)中，約有一個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)

19、的。 一、行業(yè)地位一、行業(yè)地位資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)理理 解解 行行 業(yè)業(yè)上海市房地產(chǎn)投資情況上海市房地產(chǎn)投資情況0.00200.00400.00600.00800.001000.00房地產(chǎn)投資總額（億元）514.83 566.17 630.73 720.23 769.40 住宅投資（億元）324.49 408.82 439.17 555.60 605.15 19992000200120022003（1-10月）理理 解解 行行 業(yè)業(yè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資力度不斷加大二、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資力度不斷加大資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的投資和培育，上海

20、房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展，市經(jīng)過(guò)近幾年的投資和培育，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模場(chǎng)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模 0.00500.001000.001500.002000.002500.000.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.00銷售面積（萬(wàn)平方米）617.02 1056.77 1243.33 1445.87 1879.00 1960.60 1956.29 竣工面積（萬(wàn)平方米）1176.17 1241.94 1229.19 1387.99 1743.90 1983.92 1876.31 平均價(jià)格（元/平方米）

21、 2890.50 3025.80 3101.70 3326.50 4296.00 4700.00 6316.00 1997199819992000200120022003（1-10月）理理 解解 行行 業(yè)業(yè)資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)三、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需兩旺中持續(xù)升溫三、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需兩旺中持續(xù)升溫商品房的空置面積大幅度減少商品房的空置面積大幅度減少 ，銷售價(jià)格呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，整個(gè)房地銷售價(jià)格呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求基本平衡，需求略大于供給的現(xiàn)象產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求基本平衡，需求略大于供給的現(xiàn)象 理理 解解 行行 業(yè)業(yè)四、上海房

22、地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體構(gòu)成四、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體構(gòu)成上海上海日益展露的城市日益展露的城市魅力，正吸引著全球魅力，正吸引著全球的眼光的眼光上海不在只是上海人上海不在只是上海人的上海。上海房地產(chǎn)的上海。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)群體逐漸市場(chǎng)的消費(fèi)群體逐漸擴(kuò)展到國(guó)內(nèi)外。海內(nèi)擴(kuò)展到國(guó)內(nèi)外。海內(nèi)外人士對(duì)上海的認(rèn)同外人士對(duì)上海的認(rèn)同和對(duì)上海未來(lái)的信心和對(duì)上海未來(lái)的信心支撐著上海房地產(chǎn)持支撐著上海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展。續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展。 資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)理理 解解 行行 業(yè)業(yè)四、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體構(gòu)成四、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體構(gòu)成參照全球經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)中必有參照全球經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市

23、經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)中必有10%15%的比重是面向世界各地的客戶，上海自然也不會(huì)例外的比重是面向世界各地的客戶，上海自然也不會(huì)例外 預(yù)計(jì)未來(lái)預(yù)計(jì)未來(lái)3年，來(lái)滬購(gòu)房年，來(lái)滬購(gòu)房的境外人士比例將增至的境外人士比例將增至8%10%，境外與外地人士，境外與外地人士在滬購(gòu)房的比例將達(dá)到在滬購(gòu)房的比例將達(dá)到30% 高檔樓盤的消費(fèi)群體構(gòu)成高檔樓盤的消費(fèi)群體構(gòu)成更加明顯更加明顯資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)理理 解解 行行 業(yè)業(yè)五、土地價(jià)值和出讓方式五、土地價(jià)值和出讓方式 由于近年來(lái)上海房?jī)r(jià)的飛速上漲，土地成本迅速由于近年來(lái)上海房?jī)r(jià)的飛速上漲，土地成本迅速增加。隨著招投標(biāo)工作的展開(kāi)，吸引更多的外來(lái)開(kāi)

24、發(fā)增加。隨著招投標(biāo)工作的展開(kāi)，吸引更多的外來(lái)開(kāi)發(fā)商，土地價(jià)值進(jìn)一步提升。商，土地價(jià)值進(jìn)一步提升。 目前，在上海住宅土地出讓方式以招投標(biāo)為主。目前，在上海住宅土地出讓方式以招投標(biāo)為主。 今年年中之前，上海土地交易主要通過(guò)協(xié)議進(jìn)行，今年年中之前，上海土地交易主要通過(guò)協(xié)議進(jìn)行， 1995年至年至2002年年11月，上海共出讓土地面積月，上海共出讓土地面積14246.46萬(wàn)平方米。從下半年開(kāi)始，則基本上是招標(biāo)，其中包萬(wàn)平方米。從下半年開(kāi)始，則基本上是招標(biāo)，其中包括一些原來(lái)已經(jīng)協(xié)議好的土地。至括一些原來(lái)已經(jīng)協(xié)議好的土地。至10月底，今年公開(kāi)月底，今年公開(kāi)招標(biāo)共推出招標(biāo)共推出164幅、幅、1400公頃土地

25、，數(shù)量較前兩年大公頃土地，數(shù)量較前兩年大幅上升。幅上升。競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 對(duì)對(duì) 手手上海本地開(kāi)發(fā)商：上海本地開(kāi)發(fā)商：1、綠地 成立于19921992年，一級(jí)資質(zhì)，至至20022002年底年底, ,集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)71.171.1億億元。元。戰(zhàn)略目標(biāo)為 “立足上海、發(fā)展全國(guó)”，先后進(jìn)軍南昌、合肥、長(zhǎng)春、天津等重點(diǎn)城市。2、復(fù)地 19931993年涉及房產(chǎn)，復(fù)地共有25個(gè)獨(dú)資與合資分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，分布在上海八個(gè)行政區(qū)域和部分外地中心城市。 復(fù)地的未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃將以長(zhǎng)三角都市群為核心，不斷拓展，分享長(zhǎng)三角繁榮。3、大華 以開(kāi)發(fā)大華社區(qū)為基礎(chǔ)，是上海房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家連續(xù)七年商品住宅銷

26、售量進(jìn)入全市前五名的企業(yè)。共性：共性： 在上海經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，有一定的實(shí)力和知名度。立足上海發(fā)展；戰(zhàn)略選擇要地以上海周邊經(jīng)濟(jì)中心城市（如：南京、蘇州等）為主；積極開(kāi)拓內(nèi)地市場(chǎng)。競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 對(duì)對(duì) 手手上海外資（港資）開(kāi)發(fā)商：上海外資（港資）開(kāi)發(fā)商：1、仁恒（新加坡獨(dú)資）1992年創(chuàng)立于上海浦東，十年來(lái)持續(xù)投資累計(jì)約幾十億元人民幣，建成“仁恒廣場(chǎng)” 、 “仁恒公寓” 、“仁恒濱江園” 、“仁恒河濱花園”等高品質(zhì)住宅區(qū)，累計(jì)總建筑面積約200萬(wàn)平方米。2、和記黃埔 在上海開(kāi)發(fā)的高檔住宅“匯賢居”大獲成功，在北京、上海、深圳、廣州、重慶、珠海、東莞建立了自己的分公司，且開(kāi)始開(kāi)拓二線城市市場(chǎng)。 3、湯臣

27、1992年投資上海至今，湯臣已從初期的大量投資轉(zhuǎn)為成長(zhǎng)收獲期共性：共性： 擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力和融資渠道，以先進(jìn)的理念，開(kāi)發(fā)高檔次的物業(yè)。競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 對(duì)對(duì) 手手上海外來(lái)大型開(kāi)發(fā)商：上海外來(lái)大型開(kāi)發(fā)商：1、萬(wàn)科 19921992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)方向。在上海已經(jīng)開(kāi)發(fā)了萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科假日風(fēng)景、萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科藍(lán)山等項(xiàng)目。2、金地 20032003年進(jìn)入上海，已經(jīng)在嘉定、三林地區(qū)有近3000畝的土地儲(chǔ)備，跟林系列樓盤已經(jīng)面世，供不應(yīng)求。3、珠江 戰(zhàn)略布局遵循點(diǎn)、面、網(wǎng)的步驟，在華東地區(qū)以上海為中心，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由珠江香樟園和珠江新城。共性：共性：

28、擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力和品牌影響力，有著豐富的跨區(qū)域開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，全國(guó)化進(jìn)程是未來(lái)發(fā)展的方向。競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 對(duì)對(duì) 手手在上海的浙江開(kāi)發(fā)商：在上海的浙江開(kāi)發(fā)商：1、綠城 成立于1995年，銷售額連續(xù)5年在浙江省內(nèi)名列前茅，02年銷售額超過(guò)18億元。02年進(jìn)入上海，現(xiàn)開(kāi)發(fā)的上海綠城，獲得了極大的成功2、證大 集團(tuán)創(chuàng)立于1992年，證券投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是集團(tuán)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)中將把房地產(chǎn)注入上市公司。拓展以上海浦東為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)，目前在上海的項(xiàng)目有正大家園和水清木華。 3、新湖 集團(tuán)旗下有20余家房地產(chǎn)公司，分布浙江、安徽、上海、江蘇、山東、遼寧的十幾個(gè)城市，開(kāi)發(fā)的總量600余萬(wàn)平方米，在上海有新湖明珠城。共性：共性： 擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力，理念新穎，勇于創(chuàng)新，經(jīng)營(yíng)方式靈活，項(xiàng)目操作能力強(qiáng)。