行政中心大樓物業(yè)管理投標書范本

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1、關注我 實時更新 最新資料 秀山縣行政中心大樓物業(yè)管理投標書目錄 一、 重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司簡介及其他資料 二、 秀山縣行政中心大樓概況 三、 物業(yè)管理思路及方案 四、 服務標準承諾 五、 物資配置、人員配置 六、 費用測算及投標價 七、 后言 第一章 重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司簡介 及其他相關資料 總經理：辛大斌 重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司于1998年10月注冊成立，具有獨立法人資格的企業(yè)實體，屬重慶月升實業(yè)（集團）公司下屬企業(yè)，企業(yè)具有全國物業(yè)管理企業(yè)二級資質，系渝北區(qū)房地產和物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。環(huán)

2、城物業(yè)在物業(yè)管理、安全防范、服務業(yè)主、物業(yè)增值保值服務、營造文明社區(qū)、構建和諧社會等方面不斷開拓、進取，并取得一定豐碩的成果，從組建時的幾千平方米物業(yè)管理逐步壯大到現(xiàn)在的200余萬平方米，為渝北的經濟建設做出了重大的貢獻。在房地產及物業(yè)管理行業(yè)中樹立了良好的口碑。 黨支部書記：蘭清華 人員 目 項目 黨支部書記：蘭清華 隨著環(huán)城物業(yè)公司的不斷發(fā)展，在各級政府部門的領導及關懷下于2007年7月成立了黨支部。在公司黨員的先鋒模范帶頭作用下，充分地發(fā)揮了黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，極大地提高了員工的工作積極性和團隊凝聚力。在街道黨工委的正確領導下，努力研究非公有制企業(yè)的黨建工作。同時對我們

3、的工作進行了監(jiān)督、指導，引領我們的各項業(yè)務向更高的方向健康發(fā)展。 一、公司架構 “海納百川，有容乃大?！杯h(huán)城物業(yè)以人為本，廣納賢才。公司現(xiàn)有員工360余人，其中：中層以上管理人員均為本科或?？埔陨蠈W歷，全部持證上崗。豐富的行業(yè)經驗、卓越的專業(yè)知識、突出的現(xiàn)代理念、默契的團隊管理意識和積極進取的精神使環(huán)城物業(yè)得以抓住每一個市場機遇，并獲得了長足進展。 總經理 總經理助理 財務部 物管經營部 行政人事部 工程技術部 安全服務部 客戶服務部 清潔綠化部 各物管處 副總經理 二、企業(yè)文化及發(fā)展 企業(yè)目標： 爭創(chuàng)“一流的服務質量，一

4、流的名牌物業(yè)，一流的企業(yè)形象” 企業(yè)精神： 平等、誠信、合作、發(fā)展、奉獻 質量方針： 追求卓越品質，鑄就服務品牌 企業(yè)管理理念： 思考、深入、細化、程序、作為 服務理念：全心、全意、全為您------業(yè)主 環(huán)城人以事實為依據(jù)、人性化管理為中心、以結果為導向，提高服務價值。秉承全心全意全為您—業(yè)主的服務宗旨，求實奮進、創(chuàng)新發(fā)展、拼搏奉獻、服從敬業(yè)、毅力自信、自律反省。環(huán)城物業(yè)經過10年的發(fā)展，從立足于渝北、逐步向周邊區(qū)縣發(fā)展，物業(yè)管理區(qū)域由渝北區(qū)延伸到主城各區(qū)、乃至萬州區(qū)，物業(yè)管理類型從物業(yè)小區(qū)向寫字樓、商業(yè)物業(yè)、單位物業(yè)、學校物業(yè)發(fā)展。 四、員工服務形象圖片 我

5、們承諾，從每一個細微之處關心業(yè)戶。在環(huán)城業(yè)戶的背后，一支全天候服務的專業(yè)的維修隊伍，總在默默地孜孜不倦地付出，總是在業(yè)戶最需要的時候挺身而出，用自己辛勤的汗水編織出美好生活新畫卷。 我們希望，業(yè)戶生活在我們所管理的小區(qū)、居所，有一種親切、溫馨的“自家人”感覺，因此，我們重視與業(yè)戶的溝通，期待著與他們貼心相處，宛如親人。 消防檢查 我們知道，安寧、祥和的生活空間來自我們工作的點滴。讓業(yè)主享受自然、優(yōu)雅的環(huán)境是我們的責任。環(huán)城通過每一個細節(jié)來裝點人們的生活，讓他們的擁有物超所值。 安全巡邏 我們深知，安全感是人類生活的最基本要求，我們?yōu)榇巳σ愿埃η鬄闃I(yè)戶創(chuàng)造一個百分之

6、百安全的環(huán)境，當業(yè)戶踏進我們管理的小區(qū)和花園時，頓時有回到家中的安然。 我們追求，每一個居住在環(huán)城物業(yè)小區(qū)中的業(yè)主，都能夠擁有自己的綠樹藍天，擁有揮灑熱情的一方熱土，讓孩子和大自然擁抱，讓老人身心愉悅，讓“家”的感覺無限延伸。為此，我們有一支專業(yè)的環(huán)境維護隊伍，為小區(qū)的幽雅環(huán)境而每天辛勞！ 第二章 政府辦公樓物業(yè)管理特點分析和秀山縣行政中心大樓概況 秀山縣行政中心大樓概況 ● 大樓位于秀山縣渝秀大道，占地面積120000平方米，建筑面積31705平方米； ● 大樓綠化面積約2000平方米。 ● 照明工程：1、室內照明一項；2、環(huán)境照明一項；3、光彩工程照明一項

7、；4、水下照明及水泵噴泉一項。 ● 大樓主樓地下停車庫，停車車位127個，設置車輛一進一處； ● 通信系統(tǒng)：各辦公室均已接通電信寬帶和電話，可視電話會議系統(tǒng)1套。 ● 擴聲系統(tǒng)：多功能會議廳及各大小會議室均有擴聲系統(tǒng)。 ● 閉路電視系統(tǒng)：按單位大小布置，大單位2個插孔，小單位1個插孔。 ● 電梯系統(tǒng)：富士牌電梯3臺，每臺功率為11KW； ● 空調系統(tǒng)：設置主機房 1、為一區(qū)中央空調（功率220KW），二三區(qū)分體式空調（各辦公室、會議室、食堂等均有空調）。2、冰冷水泵3臺（2用1備），空調器12臺，各類風機盤管。 ● 供配電系統(tǒng)：總設計用量3331KW,總安裝容量

8、2500KW，變壓器2臺（1250KW/臺），柴油發(fā)電機2臺（202KW），高壓開關柜10臺，配電總箱19臺，配電分箱66臺，密集型插接母線一批，電線電纜一批。 ● 空調通風管道系統(tǒng)：1、防排煙管道系統(tǒng)；2、正壓送風管道系統(tǒng)；3、空調新風管道系統(tǒng)；4、空調送風管道系統(tǒng)；5、衛(wèi)生間排風管道系統(tǒng)；6、一會議中心中央空調排風管道系統(tǒng)；7、空調冰冷供水、回水、冷凝水管網(wǎng)系統(tǒng)。 ● 給排水管網(wǎng)工程：1、室內外消防噴淋管網(wǎng)系統(tǒng)；2、室內外消火栓官網(wǎng)系統(tǒng)；3、室內外污排管網(wǎng)系統(tǒng)。 ● 給排水系統(tǒng)：排污檢查井15個，化糞池一座（320立方米），隔油池一座（20立方米），給水箱28立方米，二次供水，

9、排水全進市政管網(wǎng)。 ● 國產水泵設備：生活水泵2臺，消防水泵4臺，潛污水泵1臺，空調水泵3臺。 ● 通風設備：1、通風防排煙各類風機，2=衛(wèi)生間通風器；3油煙凈化器。 ● 消防安全控制系統(tǒng)：聯(lián)動報警主機設在一樓值班室，各個房間設有煙感器、噴淋，每層樓及會議室均有3個或3個以上消火栓，消防廣播系統(tǒng)1套。 ● 保安紅外監(jiān)控系統(tǒng)：辦公大樓四周及樓道口共設有16個攝像頭，每層樓及會議室均設有報警點。 政府辦公樓物業(yè)管理特點 政府辦公大樓的管理是一個相對較新的領域，由于政府的特殊職能決定了物業(yè)管理企業(yè)必須在企業(yè)形象、治安維護、智能化服務水平方面突出政府服務群眾這一特色。 隨

10、著我國經濟的持續(xù)快速增長，各種設備配置較為齊全、智能化程度較高的政府辦公大樓在全國各地迅速興起，對現(xiàn)代政府辦公大樓的物業(yè)管理也正在成為行業(yè)關注的熱點。通過與普通商務寫字樓對比，不難發(fā)現(xiàn)政府辦公大樓的物業(yè)管理具有以下幾個顯著特征： 一、物業(yè)管理企業(yè)的行為在一定程度上代表著政府部門的形象 政府辦公大樓是政府部門向人民群眾提供政府服務的窗口，由于其特殊和不可替代的職能，被社會各界、上級領導，乃至于各類媒體所關注。對前來辦事的群眾而言，進了大樓就是到了政府，不管所面對的是政府部門的公務員還是物業(yè)管理公司的服務人員，在群眾眼中都是“在政府工作的人員”；對上級領導或新聞媒體來說，物業(yè)管理屬于政府部門的

11、后勤管理范疇，物業(yè)管理的水平在一定程度上代表著該政府部門的管理水平。因此，政府辦公大樓的物業(yè)管理，其服務對象已經不再只是大 樓內的業(yè)主和使用人，而是包括前來辦事的群眾、社會各界人士和來此視察工作的上級領導。物業(yè)服務人員的儀容儀表、精神面貌、一舉一動，包括一個手勢、一個微笑、一次攙扶、一聲問好 …… ，所展示的已不只是一個物業(yè)管理服務的流程，而是代表著物業(yè)使用人 —— 政府部門的形象。 二、專業(yè)化、智能化設備多，物業(yè)管理的技術含量高 現(xiàn)代政府辦公大樓的功能日趨完善，其系統(tǒng)設備也朝著更加專業(yè)化、智能化的方向發(fā)展。大樓的硬件配備已不僅僅只是傳統(tǒng)意義上功能單一并且獨立的設備，而是具備一定規(guī)

12、模和集成功能的系統(tǒng)設備群。在智能化程度較高的辦公大樓中，變配電、給排水、采暖通風、空氣調節(jié)、消防安保、信息發(fā)布、音視通訊等均實現(xiàn)了計算機全自動監(jiān)控管理。管理這些高科技含量的設施設備，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應的技術支持能力。除了要建立一支高素質的專業(yè)技術隊伍外，還要對各種專項設備的操作人員、維修人員進行專項技術培訓。 另外，由于這些專業(yè)成套設備所支撐的是政府部門對外服務的窗口，因此，其設備管理除了要求提供高度穩(wěn)定的運行外，還要對可能出現(xiàn)的緊急情況做出及時、果斷的處理。所以，對政府辦公大樓的設備管理一是要有一支高素質的專業(yè)技術隊伍，二是要根據(jù)設備的使用要求和技術規(guī)范，制定切合實際的操作流程，

13、三是要做好（并演練）應急預案。 三、人流量大，維護公共秩序的任務比較艱巨 由于具有對公眾提供政府服務和行政辦公的雙重功能，政府辦公大樓內的公共區(qū)域面積一般都比較大，而且對外服務窗口的設置相對集中，在一定時間段內，前來辦事的群眾的人流量會非常大，時常會造成擁擠。在這種情況下，確保大樓正常的公共秩序和良好的辦公環(huán)境將是一個非常艱巨的任務。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須全力以赴，除了要建立一支綜合素質較高，具有敏銳的洞察力和靈活機智的應變能力的安保隊伍外，還要采取多方面配合，多手段控制的辦法。首先，要保證設施設備的正常運行，設備管理要以保證可靠性為前提，維護保養(yǎng)工作一律安排在物業(yè)使用人下班后進行；必要時

14、可對電（扶）梯實行分時段、分樓層控制。其次，合理引導人流，除了要完善指示性的標識標牌外，在高峰時段，還可安排一定數(shù)量的引導人員，對人流進行合理疏導。再次，設置便民服務區(qū)，為等待辦事的群眾設置座椅、飲用水，提供復印、填表等服務，既可緩解擁擠，又能提高辦事效率。還要根據(jù)不同的時段合理設置安保人員的崗位，在每天的24 小時內，在崗安保人員的數(shù)量應隨著人流量的變化而變化，在人流量大的高峰時段，必須要配置足夠的安保力量。最好發(fā)揮好智能監(jiān)控系統(tǒng)的作用，要始終保持系統(tǒng)設施的完好，合理設置、科學調校各種設備，保證人防、技防有效的結合。 四、物業(yè)服務標準要求高，同時須提供與之相適應的配套服務項目 政府辦公大

15、樓是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社會民眾，另一方面又要接待相關部門、領導的來訪、視察等。為此，業(yè)主（使用人）通常都對物業(yè)管理提出了很高的要求，既要求提供高水平的常規(guī)服務，又要求提供相關的配套服務。配套服務通常有：會議服務、接待和引導服務、便民器材使用管理服務、工作餐提供服務等。其中，頗受業(yè)主（使用人）關注的是會議服務，由于政府辦公大樓內政府各職能部門辦公地設置相對集中，各種不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。能否成功地召開各類會議，受到各級機關、部門的重視，物業(yè)管理公司是否有能力為之提供專業(yè)、高品質的會議服務，既是政府辦公大樓業(yè)主（使用人）關注的一個重點，同時又是檢驗物業(yè)管理企業(yè)服務能

16、力的一個重要標志。物業(yè)管理公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務的流程設計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的政府辦公大樓量身定做，精心設計一套會議服務方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務團隊，使大樓的硬件設備與軟件服務完美地溶為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。 24 小時內，在崗安保人員的數(shù)量應隨著人流量的變化而變化，在人流量大的高峰時段，必須要配置足夠的安保力量。最好發(fā)揮好智能監(jiān)控系統(tǒng)的作用，要始終保持系統(tǒng)設施的完好，合理設置、科學調校各種設備，保證人防、技防有效的結合。 四、物業(yè)服務標準要求高，同時須提供與之相適應的配套服務項目 政府辦

17、公大樓是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社會民眾，另一方面又要接待相關部門、領導的來訪、視察等。為此，業(yè)主（使用人）通常都對物業(yè)管理提出了很高的要求，既要求提供高水平的常規(guī)服務，又要求提供相關的配套服務。配套服務通常有：會議服務、接待和引導服務、便民器材使用管理服務、工作餐提供服務等。其中，頗受業(yè)主（使用人）關注的是會議服務，由于政府辦公大樓內政府各職能部門辦公地設置相對集中，各種不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。能否成功地召開各類會議，受到各級機關、部門的重視，物業(yè)管理公司是否有能力為之提供專業(yè)、高品質的會議服務，既是政府辦公大樓業(yè)主（使用人）關注的一個重點，同時又是檢驗物業(yè)管理企業(yè)服

18、務能力的一個重要標志。物業(yè)管理公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務的流程設計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的政府辦公大樓量身定做，精心設計一套會議服務方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務團隊，使大樓的硬件設備與軟件服務完美地溶為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。 政府辦公大樓是各級政府的辦事機構，在建立節(jié)約型社會中應當以身作則。政府辦公大樓的能耗費一般由業(yè)主單位自行支付，但是，物業(yè)管理企業(yè)應當從對業(yè)主負責的角度，主動做好節(jié)能管理。從企業(yè)角度看，節(jié)能方式可分為技術節(jié)能和管理節(jié)能，技術節(jié)能是指通過技術途徑，即通過使用新技術、新裝備，或者通過對設

19、備設施進行技術改造達到節(jié)能的效果；管理節(jié)能是通過管理途徑，即通過有效的管理手段達到節(jié)能的目的，物業(yè)管理公司的主要節(jié)能途徑是后者。 在物業(yè)管理的日常運作中，物業(yè)管理企業(yè)要運用樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)不同的季節(jié)、時段，合理控制各區(qū)域的照明、室溫、通風以及光彩工程等，在滿足使用人需求的前提下，努力降低能源消耗。 物業(yè)管理作為服務性行業(yè)，在對政府辦公大樓的服務中，應當針對政府職能部門的特殊性，突破常規(guī)意義上的物業(yè)管理界限，摸索出一套機關后勤部門的服務運作模式，使物業(yè)管理與政府服務緊密融合，提高政府部門的工作效率，為物業(yè)管理贏得效益和聲譽。這種相互依存，取長補短的服務模式，必將受到政府辦公大樓業(yè)主的歡迎，

20、值得物業(yè)管理企業(yè)為之進行探索。 第三章 物業(yè)管理方案及思路 安全與秩序維護方案 一、安全管理概述 安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進技術設備與工具，科學組織，精心安排，提供高水平、高水準、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。 二、安全管理工作特點 秀山縣政府行政中心辦公大樓，是一個綜合性智能辦公大樓，總建筑面積約31705余平方米，物業(yè)類型為辦公樓。安全管理工作特點如下： 1．秀山縣政府行政中心辦公大樓作為重慶重要的國家機關部門，須注重公共衛(wèi)生安全。 秀山縣

21、政府行政中心辦公大樓是作為傾聽民意的一個政府辦公場所，是一個廣泛對外開放的場所，開放式工作，接待人員廣泛，所以，安全壓力大。 2．消防等級要求高 秀山縣政府行政中心辦公大樓對消防等級要求高。同時，又由于其是一個高層建筑，一旦發(fā)生火災，高層人員疏散十分困難。 3．安全管理時間長 大樓的安全管理，不但是對使用物業(yè)的管理，同時還有大量的官員在此辦公。是一個綜合型的大廈，安全管理時間長。 4．車輛管理復雜 大樓停車場，車輛停放既有政府公務車輛，又有外來辦事人員的車輛，并且外來人員的車輛進出頻繁。那么，做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點。 三、安全管理目標 1．人員進出井然有序 2

22、．日常辦公環(huán)境安全、舒適 3．重大活動順利進行 4．突發(fā)事件迅速得到解決 5．交通事故處理率100%，無車輛失竊事件 6．治安案件發(fā)生率為0 四、安全管理原則 堅持外馳內張，“人防、技防相結合”的原則。 五、安全管理內容與方式 1．安全管理內容 （1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作環(huán)境的行為。保證日常辦公環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身安全不受侵犯，財產不受損失。 （2）消防管理：防火及防止各種自然災害。 （3）交通管理：維護秀山縣政府行政中心辦公大樓交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。 （4）

23、公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。 （5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理 2．安全管理方式 安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應急人員，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。大樓安全崗位設置以填補技防“盲點”為準則，根據(jù)秀山縣政府行政中心大樓實際情況，設置門崗、車庫崗、消防控制中心崗、巡邏崗等；巡邏崗按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執(zhí)行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質采取相應的應急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全

24、管理工作中，設定緊急事件和突發(fā)性事件處理預案。 六、組織建設 1．保安隊伍的組建 成立保安部，設隊長1名，下轄保安領班、保安員、消防監(jiān)控中心值班員、車管員。 2．保安隊伍的管理 （1）保安隊伍實行準軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓練安排見下頁)。 （2）嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。 （3）建立應急分隊值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。 （4）實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一

25、次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。 （5）實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進行督查、指導。 （6）注重形象。保安員是外來客戶進入秀山縣行政辦公大樓看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責日常安全防范事務，更要擔負起傳遞物業(yè)形象的責任，維護、提升秀山縣行政辦公大樓的形象。 保安員訓練、考核安排表 時 間 訓練、學習 項目 內容 地點 參加人員 每天 接班前 半小時 前二十分鐘 班前安全會 各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項。 樓內 接班保安 后十分鐘 整裝，準備接班 23：00，7：00， 15：00

26、 換崗儀式 各崗位 交接班保安 每周 周一 班務會 一周保安工作總結；傳達公司、管理處精神；本周工作安排。 管理處 值班室 非值班保安 周三 業(yè)務知識學習 法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。 管理處 值班室 非值班保安 周五 體能訓練 長跑 適時決定 非值班保安 每月 月底星期天 技能訓練 會操 適時決定 非值班保安 月底 部門考核 專業(yè)技能、 業(yè)務知識 適時決定 全體保安 每半年 第六個月底 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務知識、相關法規(guī)等） 適時決定 全體保安 每年 年底 公司考

27、核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務知識、相關法規(guī)等） 適時決定 全體保安 3．安全管理工作要點 日常安全管理工作的內容包括：安全監(jiān)控、樓內巡視檢查、重點區(qū)域檢查、外圍巡視檢查、車輛疏導等的安全管理，每天的清場問題。 （1）崗位要求 1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。 2)嚴格按崗位職責要求履行任務。 3)保持充沛精力，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。 4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。 5)禮貌待人，熱情服務。 （2）門崗控制工作要點 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其

28、入內。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有特殊車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 4)引導前來辦事的外來人員，為不太熟悉本物業(yè)情況的市民提供指引。 （3）安全監(jiān)控工作要點 1)安全監(jiān)控系統(tǒng)設立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴密監(jiān)視辦公大樓內外的安全狀況。 2)監(jiān)控值班崗實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。 3)密切注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄像，在大廳、電梯、辦公區(qū)及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡

29、邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。 4)監(jiān)控中心人員嚴守秘密，不得泄漏大樓監(jiān)控點等安保方面的詳細資料。 5)對閉路監(jiān)控、報警系統(tǒng)等每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進行維修和養(yǎng)護，保證設備能長期正常地運行，確保技防設備的可靠性。 6)閉路監(jiān)控采取24小時錄像，錄像資料保存期限至少為1個月（具體與甲方商定）。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質量下降，應及時更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質量，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達到技防的效果。 （4）車輛疏導工作要點 1)按秀山縣政府行政中心辦公大樓車輛有關管

30、理規(guī)定放行或禁行。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有外來特殊車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 4)進行車庫安全服務，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 6)有重大活動安排，事先預留車位，擺放醒目標志。 （5）巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。 2)巡視范圍包括辦公大樓內的辦公區(qū)、各機房、各處通道等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問

31、題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設備的完好性。 5)巡視時有禮有節(jié)，認真回答樓內工作人員和其他人員的詢問，熱情禮貌服務。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。 （7）車輛管理工作要點 對停車場的管理，應突出以下幾個方面： 1)制定切實可行的管理制度及運行方案

32、我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調查模底，合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確?？h政府行政中心辦公大樓文明、有序的工作、學習、活動環(huán)境。 2)進行安全有序的服務 對駛入車場、車庫的車輛，均限速5公里以下，嚴防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)標識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標識、行駛停放識別標記等。 4)實施

33、科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。 5)出入登記管理 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關人員進入和逗留。 6)規(guī)范化的人性管理 在嚴格規(guī)范管理的同時，關注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風等基礎設施，對地面停車場，配合做好車輛的防護工作，盡量減少熱幅射對車輛使用人員的影響。 關注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 7)配合開

34、展重大活動及其它相關工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調、勸說及解釋工作。 （8）消防管理 貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針，實行人防、技防的有效結合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設備設施，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質。組建一支反應迅速、技術過硬的義務消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設施、器材檢查，定期進行消防演習，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。

35、 1)消防監(jiān)控設施管理 行政中心辦公大樓消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構成，主要對大樓的消防設施、設備的狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進行滅火救災。 ①消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關崗位到現(xiàn)場查看確認，防止超長時間報警，確屬火警則按火警處理程序進行處理，屬誤報警的，查明原因，消除故障，恢復系統(tǒng)。 ②發(fā)生火警使電梯迫降時，立即用監(jiān)控室的對講電話通知電梯內乘客保持鎮(zhèn)靜。 ③定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運轉。 消防巡視檢查至少要包括

36、以下內容： l 消防通道是否暢通無阻。 l 消防器材是否已按要求配備。 l 消防栓內水槍、水帶及報警設施是否完好。 l 消防水源是否滿足要求。 l 煙感、溫感、噴淋頭是否完好。 l 自動消防設備是否在聯(lián)動位置。 l 做好相關記錄。 在下列場所，應增加巡視頻率： l 撲滅火災后的現(xiàn)場。 l 在動火作業(yè)的前后。 l 重點防火的部位。 l 裝修施工現(xiàn)場。 l 地下設備機房。 ④監(jiān)控中心實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。 ⑤嚴格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。 2)消防日常管理 ①管理處經理為大樓防火負

37、責人，負責組建義務消防隊，不定期檢查、指導大樓消防管理工作及處理消防管理中的問題。 ②管理處及兼職安全員定期對大樓消防管理工作進行檢查和指導。 ③堅持“預防為主、防消結合”，做好大樓的消防工作。 ④做好消防培訓工作，使所有員工都具備相應的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設施。 ⑤做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡、宣傳欄等媒體宣傳有關消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。加強對義務消防員的消防知識和業(yè)務技能的培訓，定期進行消防實戰(zhàn)演習，內容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災時人員緊急疏散、大樓各消防系統(tǒng)的功

38、能檢測等。 （9）防火管理 防火管理是消防工作的重中之重，秀山縣政府行政中心辦公大樓重點區(qū)域的防火工作如下： 1)業(yè)戶辦公室等：在樓內以樓層防火門為分界點設立防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設有防火責任人，加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設備設施完好。 2)機房：為消防重點防火區(qū)域，設置專門消防責任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設備設施和其他電氣設備，杜絕電器設備超負荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。機房內嚴禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標示牌。 （10）公共衛(wèi)生安全管理 公共衛(wèi)生管理是通過預防和控制疾病、傷害、殘障來促進大眾健康及生命質量

39、的提高。我公司在對秀山縣行政中心辦公大樓的管理服務中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理的重點內容。 l 建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司依據(jù)2003年5月12日國務院出臺《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急條例》組織實施。 l 建立防護網(wǎng)絡 健全的公共衛(wèi)生管理體系應該包括建立疾病防治預警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、疫情信息報告體系、社區(qū)防控體系的建設等多方面內容。而一個充滿活力的公共衛(wèi)生防疫體系就應該是一個實施疾病監(jiān)測、救災防病、處理緊急疫情和突發(fā)公共衛(wèi)生事件的“快速反應網(wǎng)絡”。 l 定期演習 如何建設一支實踐經驗豐富、技術過硬、訓練有素的疾病控制預防隊伍，來應對突如其來的疫病、險情的挑戰(zhàn)呢？我公司認為，捷徑只

40、有一條，就是“實地訓練”。突發(fā)事件發(fā)生后，每個人都是應急體系中的“末梢神經”，都要對危機作出迅速反應。定期對全員和業(yè)主/用戶進行應急培訓，以增強他們面對突發(fā)疫情或險情的敏銳程度是非常必要的。 l 公共衛(wèi)生安全管理是安全管理的重要內容，也是物業(yè)公司各部門和全員都必須重視和參與的工作，如：環(huán)境管理部門必須嚴格實施清潔和消毒工作規(guī)程，嚴格做好消毒防疫工作，預防“非典”病毒及其它流行性病毒的傳播。 l 在傳染性較強的疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內加大相關知識的宣傳力度，增強使用人對各類傳染病的了解，思想上引起高度重視，提高使用人的預防意識。同時，協(xié)助秀山縣行政中心辦公大樓物業(yè)管理主管部門采取各項預

41、防措施，動員業(yè)主、使用人積極配合物業(yè)管理處的工作，共同參與物業(yè)管理處組織的各項預防工作中；物業(yè)管理處將對來訪人員進行嚴格檢查，有效控制外來人員將傳染病菌帶入物業(yè)；對物業(yè)內及周邊有可能產生病菌的孳生場所加強消毒措施（每天一次），對物業(yè)內其他區(qū)域每周至少進行兩次全面消毒；除采用對各傳染病有針對性的消毒藥品進行消毒外，特別對人流較多、空氣流動相對較差的電梯每兩小時用消毒水進行一次滅菌清潔；加大物業(yè)內其他清潔保潔工作的力度，縮短物業(yè)內各垃圾桶、箱的垃圾存貯時間，垃圾中轉站的垃圾保證100%裝袋，并每隔1小時進行一次消毒。 七、安全管理職責 負責小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服

42、務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。 安全隊長職責 一. 主持本部門工作，堅決執(zhí)行管理處經理指令，帶領和督導全部門人員履行崗位職責，認真做好安全護衛(wèi)工作。 二. 負責主持召開部門會，及時傳達上級指示精神，研究提出貫徹意見，并具體組織落實。 三. 負責本部門人員的考勤，如實記載本部門執(zhí)勤中遇到和處理過的問題，重大問題要及時向管理處經理請示報告。 四. 負責協(xié)調本部門與其他部門之間的工作關系和本部門人員之間的關系。 五. 愛崗敬業(yè)，遵紀守法，嚴于律己，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。 六. 熟悉安全管理各崗位工作職責、任務和程序，掌握管理區(qū)域內安全管理工作的規(guī)律及特點。 七.

43、 對因管理不力而造成本部門在執(zhí)勤中發(fā)生的重大失誤，或本部門人員出現(xiàn)嚴重違法違紀的情況負責。 八. 負責抓好本部門的教育訓練工作。 九. 負責處理本部門執(zhí)勤過程中遇到的一般性問題。 安全員職責 一. 安全員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。 二. 上崗時要認真檢查設備設施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領導，確保大樓安全。 三. 熟悉本崗位任務和工作程序，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物、預防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。 四. 愛護設施設備、公共財物，對大樓內的一切

44、設施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉大樓消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。 五. 堅守崗位，提高警惕，對崗位內發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好紀錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設法抓獲。 六. 遇到緊急突發(fā)性重大事情，要及時向領班或主管領導請示報告。 七. 嚴格執(zhí)行交接班制度。 八. 積極向工作人員宣傳治安防范知識。 八、安全管理的重點 1．日常管理 秀山縣政府行政中心辦公大樓每天的人流量大，素質良參差不齊，為防止出現(xiàn)盜竊、破壞等問題，我們將充分利用秀山縣政府行政中心辦公大樓內的閉路監(jiān)控系統(tǒng)，密切注意大樓內的異常情況，對可疑

45、人員進行重點監(jiān)視。并利用出入口處設置的防盜安全門，交替巡邏，采取人防與技防相結合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，確保安全。 2．消防管理 消防工作是各項管理工作重中之重，一旦發(fā)生火災，其損失將是無法估量的。消防工作的方針是“預防為主，防消結合”，實行人防、技防的有效結合，消防工作常抓不懈,加強員工的消防意識培訓和技能培訓,對大樓消防系統(tǒng)和內部消防設施定期聯(lián)動測試。冬春兩季氣候干燥，是火災高發(fā)期，需特別注意防火，我們將制定嚴格的消防管理制度，結合現(xiàn)場的具體情況制定切實可行的滅火方案，在機房出入口處及醒目位置處設置“嚴禁火種入內”、“嚴禁吸煙”、“嚴禁煙火”等標示牌，禁止外來人

46、員攜帶易燃、易爆物品進入大樓內。 3．防火管理特色 防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方針是以“預防為主、防消結合”，實行人防、技防的有效結合，消防管理工作必須常抓不懈。經常舉辦消防知識和意識的講座，加強消防意識培訓和技能培訓，在宣傳欄加強消防知識宣傳，建立義務消防隊，消防系統(tǒng)的設備設施每月聯(lián)動測試一次，每年至少進行兩次消防演習，提高員工防火、滅火技能。采取的具體措施為 （1） 嚴禁易燃、易爆物品進入樓內和在樓內存放。 （2） 嚴禁攜帶火種進入機房及庫房，在樓內嚴禁吸煙和明火操作。 （3） 嚴禁亂拉臨時電源和私接電器設備、改動線路，遇特殊情況，嚴格執(zhí)行報批手續(xù)，由物業(yè)管理處派

47、專業(yè)人員進行操作。 （4） 下班后對樓內進行全面檢查，并切斷有關電源。 （5） 每天檢查消防設施，定期檢測消防設施的性能，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。 （6） 請消防武警專家進行消防知識講座，現(xiàn)場指導消防滅火技能，針對其保護特點確立滅火方案。 九、安全狀態(tài)控制管理 我們將秀山縣政府行政辦公中心大樓報警的應急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報警信息分成兩類：非確切報警信息、確切報警信息。根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調度中心，相關主管為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調動不同的應急反應力量，采取相應的

48、處理程序，分級應對，限時到位。通過完善各狀態(tài)應急處理的調動、組織、協(xié)調，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為秀山縣政府行政中心辦公大樓提供快速反應、保障有力的安全服務。 反應時間限定 反應時間限定表 各類反應人員 接到通知至趕到現(xiàn)場的最長時間 監(jiān)控中心值班人員 1分鐘（包括報警定位，報告值班負責人） 一級反應力量 5分鐘趕到現(xiàn)場 二級反應力量 5分鐘 三級反應力量 5分鐘 四級反應力量 5分鐘 當班維修人員 5分鐘 狀態(tài)類別、反應力量類別與指揮體系的關系（見下表） 狀態(tài)類別 監(jiān)控中心指揮 現(xiàn)場指揮 反應力量類別 一級狀態(tài) 值班人員

49、 二級狀態(tài) 保安部隊長（管理處經理戒備） 當班保安 一級力量上陣 二級力量戒備 三級狀態(tài) 管理處經理 相關部門負責人 二級力量上陣 三級力量戒備 必要時四級力量戒備 四級狀態(tài) （值班人員密切監(jiān)視） 管理處經理 四級力量上陣 十、突發(fā)事件處理 1．突發(fā)事件的處理 （1）目的：迅速、果斷進行處理，保護人身財產安全。 （2）適用范圍：車禍、盜竊、匪警、斗毆、設備設施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災報警系統(tǒng)誤報、自然災害等異常情況。 （3）職責 1)管理處經理負責組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓。 2)值班人員嚴守崗位。 3)安全管理部負責安全防范

50、，水電維修人員負責水、電供應及搶修；義務消防隊負責初期火災的撲救；安全管理部負責治安、交通事件的處理。 4)其他員工聽從管理處領導的調遣，積極參與救護或搶修。 （4）突發(fā)事件的處理 1)暴力事件 在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，保安人員應立即制止犯罪行為，并報告安全管理主管，通知監(jiān)控室，同時向物業(yè)管理處經理及有關領導匯報。巡邏保安應立即趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。 2)聚眾鬧事事件 處理原則：平息沖突，驅散聚眾鬧事者，保證秀山縣政府行政中心辦公大樓正常工作秩序。 對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導

51、、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調解沖突，控制事件擴大，以保證秀山縣政府行政中心辦公大樓的正常工作，并將現(xiàn)場情況及時報告 。必要情況下，根據(jù)事件嚴重程度向公安機關報警，請求援助，嚴防局面失控，造成混亂。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。 3)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理 線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。 處理方式： ①查驗證件，開箱檢查物品。 ②對檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時移交公安機關進一步審查。 ③對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。 ④嚴格按有關條例執(zhí)行，嚴禁超越權限違規(guī)行為。 ⑤增強自律意識，杜絕敲詐、勒

52、索現(xiàn)象存在。 (4)暴風驟雨等自然災害的預防和補救 ①預防措施 A.應急工具齊備（排水設備，水帶等）性能良好，防災設施落實到位，備用沙袋存放在指定地點。 B.急救基本藥物齊備。 C.保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。 D.緊閉所有門窗，同時做好防火措施。 E.加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。 F.密切關注受災情況，及時將最新信息通報給工作人員。 G.值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡，聽候指示。 H.災害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險準備。 I.采取安全措施，注意自身安全。 ②災害過后的補救措施 A.加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導工作，真正做到

53、“三個關鍵”，即在關鍵的時候，出現(xiàn)在關鍵的地方，解決關鍵的問題。加強與各部門、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調配合工作及災后的補救工作。 B.及時進行檢查及填報暴風驟雨損毀報告；以最快速度保證災后系統(tǒng)恢復穩(wěn)定工作。 （5）車輛事故處理 1)疏通車輛，防止事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作。 2)拔打122報警，移交交警處理。 3)全力搶救受傷人員，保護好現(xiàn)場。 4)記錄肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報警處理。 5)監(jiān)控室調整監(jiān)控設備實時錄像。 2．火災事件應急處理措施 （1）監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應立即指揮保安員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明原因，排除故障恢復正常監(jiān)控狀

54、態(tài)。如發(fā)生火災，立即利用現(xiàn)場滅火器材、設備設施進行撲救，并通知物業(yè)管理處經理及有關領導。在不能自救的情況下拔打119報警，并疏散相關區(qū)域的人員。 （2）消防中心切斷大樓相關部位的電源、液化石油氣源，迫降客梯，利用緊急廣播疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。 （3）消防監(jiān)控中心開放相關的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控錄像，以備事后調查火災原因。 停車管理方案 【道路交通管理方案】 l 大樓出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標志，指明行車方向；道路轉彎處及大門口設置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標志，確保道路車輛行駛暢通、安全。 l 行車道路兩邊側石油漆黃色標志，表示禁止停車；油漆

55、黑黃相間（30cm間距）標志，表示允許臨時停車，確保管理區(qū)域內無違規(guī)停車現(xiàn)象，道路路面應保持整潔、無損、通暢。 l 大樓支道允許停車的位置，用白色油漆標志停車位及編號，標識應清晰、醒目、完整。 l 對進入管理區(qū)域內的車輛應予以引導，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。 l 大樓行車道應油漆黑白相間減速條標志，警示車輛減速緩行。 【停車場管理方案】 l 在停車場地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標志、車位標志及編號。 l 合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保秀山行政中心辦公大樓文明、有序的工作、學習、活動環(huán)境。 l 對駛入車場的車輛，均限速5公里以下，嚴防

56、高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 l 完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。 l 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關人員進入和逗留。 l 關注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 l 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做

57、好協(xié)調、勸說及解釋工作。 l 在停車場的進出口上方醒目處，掛禁令標志、限高標志、收費標志。 l 停車場的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好。 l 保持停車場環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。 【機動車輛管理方案】 l 為長期停車的政府重要官員提供相對固定的車位。 l 該車位只為固定官員提供長期停車服務（特殊情況需臨時停車，應由管理處經理批準后方可停車）。 l 輔助、引導車主安全停車，提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內，勿忘關閉車窗車門。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應立即提示車主，同時向管理處報告。 l 行政中心大樓道路地面可提供臨時停車服務的地段，執(zhí)行限額發(fā)

58、證制度，先到先停，停滿為止，并確保已政府公務車輛的停車。 【非機動車輛管理方案】 l 為進入管理區(qū)域內的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務，不準許停放區(qū)內非機動車亂停、亂放。 l 對收費的非機動車場實行出入調牌制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。 設施設備維保管理 針對物業(yè)使用期限實施全過程管理，運用設施長遠發(fā)展策略來調整現(xiàn)存設施設備管理概念。通過整合設施設備日常維修保養(yǎng)思想，修正設施設備大中修概念認識，調整設施管理階段工作重點，是設施管理的重要手段。 一、設備、設施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案 項目 維修類別 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果

59、 機電 設備 1）電梯維護保養(yǎng) 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題、及時維修。 由設備部組織實施。 各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程 1)無故障、停電 2)保障安全運行。 2）水泵維護保養(yǎng) 3）其它設備設施 通訊 設備 1）電話 每周檢查一 遍，發(fā)觀問題，及時維修。 由設備部組織實施 各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程 通訊暢通，無故障。 2）寬帶 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由設備部組織實施 各項通訊設備維修保養(yǎng)規(guī)程 水泵及設備 水泵 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由設備部實施 1）設備運行正常； 2）儲水池清潔無污染物。 1）確保供水

60、正常； 2）水質無污染。 公用 照明 1）線路的檢修維護； 2）燈具的維修及更新。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由設備部實施 1）線路無亂搭亂接； 2）照明燈具政黨有效 消防 設備 1）疏散標志的維修及維護； 2）室內消火栓（箱）的維護及檢修； 3）其它消防設備 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由設備部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修 1）標識制定及維護規(guī)定； 2）消火栓維修操作規(guī)程 設施有效，標志清楚，完好無損。 消防 設施 排水管 室外消防栓 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由設備部門作業(yè)維修工按相關維修規(guī)程實施 1）排水管施工技術

61、標準。 2）消防設施施工標準。 1）管道暢通，無堵塞。 2）無泄露； 3）消防設施正常有效。 上、下水管 1）接口及砂眼漏水 2）管堵塞、破裂； 3）固定碼松脫 每半年檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由設備部負責維修。 1）排水管維護修繕標準； 2）給水管維護修繕標準。 上、下水通暢，無滲漏。 供配電 2）配電房 1）開閉所24小時值守。 2）配電房每班巡回檢查2-3次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 由設備部按相應工作制度、工作業(yè)規(guī)程實施。 開閉所及配電房工作制度、作業(yè)規(guī)程 供配電設施正常運行 中央 空調 1）表冷器 2）過濾網(wǎng) 3）管道附件 定期維護

62、、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。 由空調班按相應工作制度、作業(yè)規(guī)程實施。 空調維修工工作制度、作業(yè)規(guī)程 中央空調節(jié)器安全正常運行 二、設備、設施定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案 項目 維修類別 定期維修 計劃 方案 標準 實施效果 機電 設備 1）電梯維護保養(yǎng) 每月維保、養(yǎng)護，發(fā)現(xiàn)問題、及時維修。 由設備部組織實施。 各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）無故障、停電； 2）保障安全運行。 2）水泵維護保養(yǎng) 3）其它設備設施 通訊 設備 1）電話 每季保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由設備部組織實施。 各項通訊設備維修保養(yǎng)規(guī)程 通訊暢通，無故障 2）寬帶

63、 變頻水泵及設備 變頻水泵及其設備 1）每月保養(yǎng)清洗一次； 2）每季度對設備保養(yǎng)一次。 由設備部實施。 1）有關二次供水規(guī)定； 2）有關電氣維護標準。 1）確保供水正常； 2）水質無污染。 公用 照明 1）路的檢修維護； 2）燈具的維修及更新。 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路的損壞燈具。 1）由設備部按相應保養(yǎng)實施；2）照明器具每年更換一次。 1）線路無老化； 2）燈具政黨使用，照明完好。 消防 設備 1）疏散標志的維修及維護； 2）室內消火栓箱的維護及檢修； 3）其它消防設備。 每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以免發(fā)霉；2

64、）每年對消防疏散標志進行一次維護。 1）由消防、機電維修專業(yè)人對應負責實施； 2）消防系統(tǒng)主要設施、設備每年更換一次。 消防設施保養(yǎng)規(guī)程。 設施完好率100% 消防設施管網(wǎng) 室外消防栓水泵結合器 1）消防栓及水泵接全器每半年油漆一次；2）消防栓每半年排一次水，檢修一次。 由設備部組織 實施。 1）開啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用； 2）外觀完好。 上、下水主管 1）接口吸砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。 1）每年刷一次管道油漆；2）每年維修一次，并堅固管道固定碼；3）每年雨季檢查一次雨水口，更換不合格部分。 由設備部按相關性作業(yè)規(guī)范實施。

65、 1） 排水管維護 修繕標準； 2）給水管維護修繕標準。 1）美觀完好； 2）上、下水通暢； 3）無滲漏。 供配電 配電房 1）每季進行一次專業(yè)維保。 2）每年假期中進行曲一次中修和預防性試驗。 由設備部按相關法規(guī)作業(yè)規(guī)范組織實施。 1）有關開閉所檢修標準規(guī)； 2）有關電氣維護標準。 確保供電設施安全正常運行。 中央 空調 冷凍、冷卻水系統(tǒng)部件 按運行周期進行專業(yè)維護 由設備部按相關法規(guī)作業(yè)規(guī)范組織實施。 按中央空調相關性規(guī)定和標準 確保中央空調安全正常運行 三、公共設施及公建日常維修計劃及實施方案 項目 維修類別 定期維修

66、 計劃 方案 標準 實施效果 房 屋 承 重 結 構 部 位 1）局部受損； 2）施工質量原因造成的結構問題。 日常每周巡查一次入們裝修階段要每天巡視2次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。 1）由于使用不當造成結構局部受損較輕由設備部門按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”，提出方案，受托專業(yè)公司實施； 2）如因施工質量原因或保修期造成結構問題，應報請開發(fā)單們處理。 1）房屋修繕標準； 2）有關工程施工技術規(guī)范。 1）安全、正常使用； 2）功能完好。 外墻面 1）外墻面鼓膠落的修補；2）外墻面大面積滲漏；3）外墻面的翻新； 每周巡檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由設備部按有關修繕規(guī)程實施。 1）房屋修繕標準； 2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。 無鼓無脫、無滲水、無違間、整潔統(tǒng)一。 公用屋面 1）隔熱層破損；2）防水層破造成屋面滲漏；3）屋面積水。（售房合同明確屋面屬頂層業(yè)主獨立使用的屋面除外） 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由設備部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修，按照年度普查計劃維修。 房屋修繕標準。 1）無積水、無滲