物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理第二章

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1、 物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》第二章（6） 三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) （一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開(kāi)發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。 （二）未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出

2、租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租戶承擔(dān)，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始的評(píng)估中是不可能考慮到的。 所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到，即使是對(duì)新建成的甲級(jí)物業(yè)投資，也會(huì)面對(duì)著建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。 其他未來(lái)會(huì)遇到的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用（例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律）。 （三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 資本價(jià)值在很

3、大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平。然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種變化并不像證券市場(chǎng)那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的變化往往也很明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)并沒(méi)有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒(méi)有對(duì)這個(gè)問(wèn)題給出權(quán)威的理論解釋。但是，預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。 （四）比較風(fēng)險(xiǎn) 比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)

4、，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。 （五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等。 （六）持有期風(fēng)險(xiǎn) 持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說(shuō)來(lái)，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為

5、1年，則對(duì)于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測(cè)；但如果這個(gè)持有期是4年，那對(duì)4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。 上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來(lái)的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。 四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響 風(fēng)險(xiǎn)和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對(duì)投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)是相匹配的。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 1．

6、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平 由于投資者的投資決策主要取決于對(duì)未來(lái)投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無(wú)論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對(duì)于不同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。 舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有著穩(wěn)定的市場(chǎng)需求甚至是政府回購(gòu)，政府在核定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格時(shí)，保證開(kāi)發(fā)商3%的成本利潤(rùn)率，加之存在土地?zé)o償劃撥、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)減半、可優(yōu)先獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開(kāi)發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到15%以上，而且這種投資的成功率幾乎是100%，除通貨膨脹因素外沒(méi)有其他風(fēng)險(xiǎn)

7、。但如果是開(kāi)發(fā)高檔娛樂(lè)項(xiàng)目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，其成功的可能性（即風(fēng)險(xiǎn)率）可能只有50%，因此，該開(kāi)發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達(dá)到30%（30%×50%=15%）。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，后面一種投資機(jī)會(huì)可能會(huì)得到30%的投資收益，但也有可能連10%也得不到，因?yàn)槠渫顿Y有較大的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于前者來(lái)說(shuō)，他可以保證得到15%的投資收益，但其幾乎放棄了得到30%投資收益的可能性。 2．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向 雖然風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，但與項(xiàng)目相關(guān)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于不同的開(kāi)發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險(xiǎn)的能力是有很大差異的。風(fēng)險(xiǎn)水平高的房地產(chǎn)市

8、場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于管理水平和專業(yè)化程度高的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)水平就沒(méi)有那么高。 目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)起步較晚的城市存在著較多的盈利機(jī)會(huì)，但異地開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并非所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能夠承擔(dān)。高檔精裝修住宅，其利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開(kāi)發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)也有很大差異，萬(wàn)科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)，并非萬(wàn)科不愿意去獲取寫字樓開(kāi)發(fā)的利益，只是在寫字樓市場(chǎng)上萬(wàn)科不具備高于其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾乎不存在萬(wàn)能的開(kāi)發(fā)

9、商。 3．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī) 風(fēng)險(xiǎn)尤其是系統(tǒng)性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)或周期波動(dòng)規(guī)律。根據(jù)不同市場(chǎng)區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)在周期波動(dòng)中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是為了滿足預(yù)期未來(lái)的市場(chǎng)需求而非當(dāng)前需求，這就為開(kāi)發(fā)商適時(shí)選擇進(jìn)入和推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)提供了條件。 應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時(shí)買土地、高潮時(shí)賣產(chǎn)品，是許多開(kāi)發(fā)商希望達(dá)到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開(kāi)發(fā)商，還只是少數(shù)。因?yàn)榉粗芷诓僮魇怯袟l件的，它要求開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)不景氣時(shí)，仍然保持較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)投資能力。