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1、激蕩前行淺議物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)30 年的風(fēng)雨歷程已經(jīng)悄然走過，回首改革開放的前沿征地深圳的物業(yè)管理，30 年物業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從無到有，從就業(yè)人員位數(shù)較少到人員迅猛發(fā)展。一批批物業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。三十年，深圳取得了一個(gè)個(gè)行業(yè)的第一，成績斐然，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到 2009 年，深圳物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)到達(dá) 1500 多家從業(yè)人員超過 22 萬，而且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)行業(yè)的企業(yè)家數(shù)與從業(yè)人員將會(huì)持續(xù)攀升，在行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，企業(yè)的盈利能力呈現(xiàn)逐漸減少的狀況。作為行業(yè)從業(yè)者應(yīng)該對(duì)過去三十年進(jìn)行系統(tǒng)的順利、規(guī)范，為今后行業(yè)的發(fā)展提供借鑒的作用。一、行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的要求：1、我國的物業(yè)管理發(fā)展速度
2、快，但在高速發(fā)展的態(tài)勢下，企業(yè)盈利能力持續(xù)降低，據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在 2007 年對(duì)全國 31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及 128 個(gè)城市和地區(qū)的 4600 家企業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，僅有 39.7%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤且利潤額較低，而 60.3%的企業(yè)處于虧損或持平的狀態(tài)。這些數(shù)據(jù)反映出多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，盈利能力較其它第三產(chǎn)業(yè)的其它行業(yè)低，尷尬的境地迫切的需要物業(yè)企業(yè)尋求新的出路，一邊是房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)后續(xù)管家物業(yè)服務(wù)企業(yè)需求不但擴(kuò)大，一邊是物企的微利甚至虧損，行業(yè)缺乏健康有序發(fā)展，粗放型經(jīng)營比較普遍，行業(yè)度第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率低于其他行業(yè)，人員素質(zhì)低， ，勞動(dòng)密集型的發(fā)展境地急需改變。2、目
3、前我國的物業(yè)管理還處于發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，引入物業(yè)也就剛剛?cè)?，在行業(yè)剛摸索出頭緒的時(shí)候，隨著我國加入國際一體化，國外的物業(yè)個(gè)管理企業(yè)也對(duì)中國 p 龐大的物業(yè)管理市場蛋糕蠢蠢欲動(dòng)，中國是一個(gè)人口大國，隨著國家改革，城鄉(xiāng)一體進(jìn)程的不斷推進(jìn)，新農(nóng)村建設(shè)的呼之而出，一個(gè)具有廣泛市場潛力的新興市場悄然進(jìn)入外資物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略視野，與國外的先進(jìn)管理模式、先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展歷程不就久的優(yōu)勢相比，我國、的大部分物業(yè)企業(yè)發(fā)展實(shí)力欠缺，缺乏相應(yīng)的創(chuàng)新與改革升級(jí)產(chǎn)業(yè)，不少企業(yè)還停留在雇幾人個(gè)掃掃地，找?guī)讉€(gè)保安看看們，招幾個(gè)維修工修修東西等單一服務(wù)層面的營運(yùn)模式。試想這樣的企業(yè)如何能應(yīng)對(duì)外部物業(yè)企業(yè)的強(qiáng)有力沖擊，因此應(yīng)加
4、快物業(yè)企業(yè)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型。越早約減少被動(dòng)的挨打。3、物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展 是行業(yè)內(nèi)部提出了轉(zhuǎn)型的要求。以深圳的物業(yè)為例，目前按深圳的物業(yè)企業(yè)家數(shù)眾多，相當(dāng)部分的物業(yè)企業(yè)缺乏有效競爭力，盈利的條件與盈利的模式思路欠缺，缺乏必要地改革創(chuàng)新舉措，多數(shù)以維持現(xiàn)狀為主，思想上認(rèn)為物業(yè)是微利行業(yè)，再怎么折騰就這樣，不求無功 ，但求無過。同時(shí)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部面臨諸如人才短缺、技能創(chuàng)新少，物無力無資金轉(zhuǎn)型的情況，很多小物業(yè)企業(yè)本身就是私人的資金避難所，穩(wěn)定微利就是他們的目標(biāo)，目前多數(shù)公司為業(yè)主要提供的僅僅是基本的清潔、綠化、安全，維修等最基本的服務(wù)，對(duì)業(yè)主的服務(wù)需求未能有效延伸與外挖掘， 要營造對(duì)業(yè)主文化生活及情
5、感的有效深層次服務(wù)需求，有普通的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新型高端物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。針對(duì)我們 的物業(yè)發(fā)展面臨的轉(zhuǎn)型升級(jí)的現(xiàn)實(shí)問題，作為我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)單位因做出哪些應(yīng)對(duì)的有效防范措施是擺在我們每個(gè)物業(yè)人面前的當(dāng)務(wù)之急。筆者認(rèn)為要解決物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要從如下著手：（一） 、改變制約物業(yè)企業(yè)盈利的單一型服務(wù)運(yùn)作模式，向綜合類型的物業(yè)進(jìn)軍當(dāng)前的許多物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)單一只能提供最基本的保潔、 綠化、 消殺、治安消防、維修保養(yǎng)的基礎(chǔ)服務(wù)，服務(wù)提供的廣度與升深度都與快速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)不相符合，時(shí)代在進(jìn)步，服務(wù)的涵蓋范圍與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)也需做相應(yīng)調(diào)整，當(dāng)前物業(yè)從業(yè)人員學(xué)歷偏低，多少的為小學(xué)初中文化，大專及
6、本科以上人員在物業(yè)企業(yè)所占比例十分小，同時(shí)由于物業(yè)行業(yè)較房地產(chǎn)行業(yè)相比地位相去較遠(yuǎn)，待遇普遍較低，加之從業(yè)者自卑心十分嚴(yán)重，物業(yè)行業(yè)需要要依靠勞動(dòng)密集型來創(chuàng)造價(jià)值， 科技和腦力勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值在物業(yè)行業(yè)很少運(yùn)用并體現(xiàn)，因此需要加大物業(yè)企業(yè)的科技運(yùn)用， 智能化的系統(tǒng)要逐步的運(yùn)用到物業(yè)管理日常中去， 一些節(jié)約型、環(huán)保型的物業(yè)管理舉措要大膽運(yùn)用到小區(qū)管理中區(qū)去， 充分的改變過去的傳統(tǒng)使用能源方式，積極試運(yùn)用諸如：地源熱泵、電梯有源回饋器裝置，蓄冷空調(diào)、合同能源管理，使用冷凝水、梯級(jí)用水，使用中水等節(jié)能舉措，此外由于目前的物業(yè)經(jīng)營覆蓋面較少，國外和國內(nèi)一些先進(jìn)的服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)向綜合化經(jīng)營，像第一太平戴維斯等企
7、業(yè)率先在服務(wù)項(xiàng)目推行多種綜合化服務(wù)，提供了信息咨詢、房產(chǎn)租售、工程裝修咨詢、代售車票、預(yù)訂酒店，代辦車輛年審、交通違章辦理等多項(xiàng)有償服務(wù)。一些企業(yè)利用銷售房產(chǎn)等方面對(duì)顧客購買心里與深層次需求度的把握，陸續(xù)推出房產(chǎn)營銷策劃服務(wù)，在開源方面：一些物業(yè)由于擔(dān)心業(yè)主任委員會(huì)對(duì)小區(qū)非范圍內(nèi)經(jīng)營存在太多的顧慮，導(dǎo)致失去為企業(yè)爭取盈利的機(jī)會(huì)，一些電梯內(nèi)的廣告、周末內(nèi)小區(qū)的商家活動(dòng)安排，五一、十一、春節(jié)等你重大節(jié)日知名旅行社的社區(qū)推廣優(yōu)惠參團(tuán)活動(dòng)都可以在一定的對(duì)居民影響降低最小的情況下進(jìn)行，不要總認(rèn)為這些是會(huì)導(dǎo)致業(yè)主不滿意物業(yè)。其實(shí)擔(dān)心可以不必過頭，做好相應(yīng)的措施，一樣不失為一種綜合經(jīng)營方式，其實(shí)多種經(jīng)營在一
8、定程度上彌補(bǔ)物價(jià)費(fèi)漲價(jià)難，通脹嚴(yán)重，物業(yè)經(jīng)營慘淡出局的尷尬局面。（二） 、物業(yè)管理的朝陽產(chǎn)業(yè)之說依然存在，說朝陽是因?yàn)樗钠鸩綍r(shí)間不很長，有許多不夠成熟的地方，同時(shí)也說明其具有相當(dāng)可以挖掘的市場潛力，市場份額不斷的在略顯成熟的區(qū)域市場已經(jīng)被大大小小物業(yè)企業(yè)所占有，依 托 部 分城市轉(zhuǎn)型， 城中村改造， 城市一體化， 物業(yè)企業(yè)額可以嘗試轉(zhuǎn)移托管多類型物業(yè)。追隨物業(yè)發(fā)展的內(nèi)地?cái)U(kuò)張趨勢，競爭加大以及外部的強(qiáng)有力的競爭來臨，我們的物業(yè)企業(yè)應(yīng)該在各方面加強(qiáng)轉(zhuǎn)型：第一、由“管理型”向“服務(wù)型”物業(yè)轉(zhuǎn)變，改變過去以主人自居的習(xí)慣，擺正服務(wù)心態(tài)，物業(yè)管理，管理的是物，服務(wù)是人，之所以有談管理也是為更好的為業(yè)主
9、服務(wù)。在一些外國的物業(yè)企業(yè)的沖擊時(shí)，內(nèi)部與內(nèi)部之間加強(qiáng)合作交流，共同商討提升服務(wù)品質(zhì)的細(xì)節(jié)舉措。2008 年的制造業(yè)陣疼可以帶給物業(yè)管理行業(yè)相應(yīng)的思考。要擁有自己的知名品牌，擁有自己的高效能管理模式，能形成自己的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，物業(yè)企業(yè)要向具有：高人力資本含量、高技術(shù)含量、高附加值看起轉(zhuǎn)移，引入新技術(shù)、新投入，采用新管理、新形式，產(chǎn)生新效果，發(fā)揮新作用等。第二、 要從普通管家保姆向高級(jí)保姆轉(zhuǎn)型， 定位高品質(zhì)的生活， 提供高端， 專業(yè)，享受性服務(wù)，個(gè)性化服務(wù)，英美的管家式服務(wù)等。從服務(wù)的廣度與深度轉(zhuǎn)型。（三） 、物業(yè)行業(yè)是一個(gè)與相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的行業(yè)，如何在激烈市場中前行，需要依托成熟的物業(yè)服務(wù)的基
10、礎(chǔ)平臺(tái)，不斷向下游進(jìn)行延伸，開拓相應(yīng)的資產(chǎn)管理經(jīng)營模式，向更高的經(jīng)營層面邁進(jìn)，推行商業(yè)，寫字樓等資產(chǎn)的戰(zhàn)略管理，保值增值，不斷提高創(chuàng)富能力，提高行業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)力度。開展顧問式的委托服務(wù)，針對(duì)日益上升的運(yùn)營成本，可以依托行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)相關(guān)的設(shè)備設(shè)備進(jìn)行集中統(tǒng)一的采購，降低固定資產(chǎn)的投入使用成本。深圳會(huì)展中心即將隆重舉行的“2011 年首屆中國物業(yè)暨設(shè)施交易博覽會(huì)”為需要轉(zhuǎn)型的企業(yè)提供了一個(gè)良好的轉(zhuǎn)型平臺(tái)，依托該展會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)的下游支持行業(yè)物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)（裝飾工程與材料、保安、清潔、家政、園林綠化、管理軟件、教育培訓(xùn)、社區(qū)體育健身、社區(qū)文化）等企業(yè)；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備（電梯、智能化、安防、停車設(shè)施設(shè)備、能源、消防、暖通空調(diào)、給水排水、電氣照明、通訊、環(huán)保等）企業(yè)和上游物業(yè)營銷（房地產(chǎn)、二手房交易、物業(yè)租賃、物業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)營等）企業(yè)有了更多的交流與合作機(jī)會(huì)，有利于物企升級(jí)轉(zhuǎn)型。一個(gè)行業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型是一個(gè)長期復(fù)雜的過程， 只有具有一定前瞻性和敢先敢試的企業(yè)才能成功轉(zhuǎn)型，筆者憑一己綿薄之力旨在起到拋磚引玉的作用，希望行業(yè)的同仁積極思考，為行業(yè)升級(jí)貢獻(xiàn)自己的力量，相信有了物業(yè)同仁的參與，行業(yè)轉(zhuǎn)型之路會(huì)越走越順利！作者：華僑城物業(yè)管理服務(wù)有限公司劉國清通訊地址：深圳華僑城物業(yè)錦繡花園管理服務(wù)中心
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