《物業(yè)管理制度》word版.doc

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物業(yè)管理保安員交接班制度 一、 按時交接班，接班人員應提前十分鐘到達崗位。接班人員未到達前，當班人員不能離崗。 二、接班人要詳細了解上一班執(zhí)勤情況和本班應注意事項，應做到三明: 1、上班情況明； 2、本班接辦的事情明； 3、物品、器械清點明。 三、交班人在下班前必須填好值班記錄，應做到三清： 1、本班情況清； 2、交接的問題清； 3、物品、器械清。 四、當班人員發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理，不能移交給下班的事情要繼續(xù)在崗處理完，接班人協(xié)助完成。 五、交接時要做好記錄,填寫《保安值班交接班記錄》，并簽名。 六、接班后按照本崗位服務規(guī)范、規(guī)程等要求，做好本崗位工作。 七、做好執(zhí)勤器材、裝備的保養(yǎng)工作，如對講機、充電器、手電筒等，確保在任何時間、任何情況下均可正常使用。 八、及時搞好崗位周圍的清潔衛(wèi)生，如：煙頭、紙屑等細小垃圾，交接班時必須打掃干凈，保持工作現(xiàn)場整潔有序。 物業(yè)管理小區(qū)保安巡邏制度 一、依照法律法規(guī)及各項規(guī)章制度對小區(qū)治安情況進行巡視檢查。 二、保安員實行24小時全天候巡邏服務，盡可能扼制各類違法犯罪發(fā)生，確保轄區(qū)安全。 三、對巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題及隱患及時做出處理，并通過對講機向保安隊長報告。 四、保安隊長負責治安巡邏的檢查、監(jiān)督工作，協(xié)助小區(qū)負責人處理突發(fā)事件。 五、保安巡邏員在巡邏過程中應多看、多聽、多嗅以確保完成巡邏任務。 六、嚴格執(zhí)行《保安巡邏規(guī)程》，對重點部位實施重點監(jiān)控，阻止閑雜人員在小區(qū)內亂竄，阻止未經(jīng)許可的人員進入小區(qū)重點要害部位。 七、注意來往人員的動向及攜帶物品，對可疑人員應前往盤問、檢查證件，必要時可檢查所帶物品。 八、發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗歐時，應予以勸止。 九、發(fā)現(xiàn)火燭，應立即組織撲救并迅速報警。 十、接受住戶信息反饋，積極為住戶聯(lián)系，及時解決和協(xié)助處理住戶投訴和求助。 十一、在執(zhí)勤過程中，當保安隊長檢查到各崗位的保安員時，保安員應向隊長或班長敬禮并匯報巡邏情況，保安隊長應向保安員回禮。 十二、嚴格執(zhí)行交接班制度，在接崗隊員尚未到崗時，原班隊員不得離開，巡邏隊員下崗后將巡視器材進行交接，并做好相關記錄。 物業(yè)管理重大事件報告 及緊急事件處理制度 一、重大事件報告制度 為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。 1. 重大或突發(fā)事件包括：火災、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶集體投訴（5家以上）；高低壓電柜、通訊設備等宿舍樓主要設備設施故障；宿舍樓主體結構遭受破壞等。 2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的組長或當值主管應立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向管理辦主管領導報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理。 3.參與事件處理的組長在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。 4.重大事件報告表由組長簽名后上報。如組長不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。 5.參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時內填寫重大事件總結表上報管理辦主任，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。 消防、交通、救助應急處置制度 1．火警火災 （一）增強防火安全意識，經(jīng)常學習和宣傳消防安全法規(guī)，認真履行公司防火安全責任制的要求，堅持三級防火安全檢查制度，開展經(jīng)常性的防火安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和整改各種火險隱患。 （二）熟悉和掌握公司消防工作制度及易燃易爆物品擺放位置；電源開關、總閘、水源、消防水帶、開啟消防閥門等設置；以及各類消防器材的性能、規(guī)格和使用方法。 （三）初起火災，正確使用消防器材，安全迅速撲滅；若火情嚴重，無法控制的： 1、立即撥打“119”電話報警，報警時講明發(fā)生火災單位、地址、門牌、著火部位和物體后，通報公司及客戶單位有關領導； 2、及時開通應急消防通道，接引消防、救護等搶險救急車輛和人員迅速到場，展開撲救； 3、切斷火災現(xiàn)場電源、疏散人群，撤離易燃易爆物品； 4、注意維護火場秩序，嚴禁無關人員接近火場，妥善保護人證、物證等現(xiàn)場情況； 5、積極協(xié)助公安消防機關做好現(xiàn)場勘查、調查取證和善后查處等工作。 2.突發(fā)事件的處理程序 （1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長。 （2）簡要說明事發(fā)的地點、性質、人數(shù)、特征及損失價值。 （3）驅散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。 （4）查看本部各類記錄、出入登記，檢查有無可疑情況和人員。 （5）對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。 （6）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)。 （7）對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理并通知殯儀館。 （8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由保安組組長協(xié)助調查處理。 （9）保安組組長在接報突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。 （10）保安組組長組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所、有關部門及管理辦主任?！? 3.斗毆等暴力事件的處理程序 （1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。 （2）巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機或其它最快的方式報告宿舍保安中心，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安中心的指令。 （3）保安中心接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。（4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。 （5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。 （6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。 4.盜竊等破壞事件的處理程序 （1）巡查發(fā)現(xiàn)或接報宿舍內有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式盡快報告保安中心，簡要說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安中心的指令。 （2）保安中心接報后，應迅速派適當數(shù)量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。 （3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。 （4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。 5.水浸處理程序 （1）當值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)宿舍范圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。 （2）當值組長接報后應立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險。 （3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自宿舍外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道通往宿舍的入口封閉，并用排水泵將宿舍的積水抽排出宿舍外；如水浸來自宿舍機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。 （4）組織當值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。 （5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復宿舍的正常運作。 6.停電事故的處理程序 （1）未預知的情況下突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復供電。 （2）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。 （3）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視各樓層，以防有人趁機制造治安問題。 維修管理制度 1、 管理處接到的維修的訴求后，必須在30分鐘內安排相關維修技術人員到現(xiàn)場實施維修。 2、 維修工到現(xiàn)場后，要做到： 1） 自覺維護管理處及業(yè)主的權益，不做損害管理處名譽的事情。 2） 不要不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術人員匯報并請求支援解決。 3、 維修工進入現(xiàn)場維修時，應主動征求業(yè)主意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動，應征求業(yè)主的同意后方可進行。 4、 維修工進入現(xiàn)場維修時，應進行仔細檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。 5、 維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘲笑取鬧。 6、 維修工作完成后，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴透魑锲返脑玻ㄎ恢茫?。 7、 全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于3次，同時要給業(yè)主講解應注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。 8、 確認一切正常后，維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。 9、 維修工回到管理處及時做好維修記錄。 10、 在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。 清潔管理制度 1、日常垃圾處理專人負責、日產(chǎn)日清，定點傾倒、分類傾倒，定時收集、定時清運，按照規(guī)定的工作流程，履行保潔的崗位職責等。 2、保潔的標準是“五無”，即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢，無蚊蠅蟲孳生地，無“臟亂差”頑疾。爭創(chuàng)標準：一是每天普掃二遍，每日保潔；二是達到“六不”、“六凈”標準，即不見積水，不見積土，不見雜物，不漏收堆，不亂倒垃圾和不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈和廢物箱凈。 宿舍管理制度 一、嚴禁自行拆改住房和室內設備，不許隨意在墻壁、地面上開門挖洞。 二、宿舍區(qū)公共活動場所內，嚴禁任意蓋小房，挖菜窯，確保房屋基礎、交通消防、地下管道和院內整體布局不受影響。 三、樓內供水、供電、供暖設備，嚴禁隨意拆動、改裝。 四、每戶用電度表及電線設備，因住戶自行增加設備而超負荷燒壞電器設備由用戶照價賠償。 五、堅決查處竊電行為，發(fā)現(xiàn)竊電者，除按電業(yè)局規(guī)定罰款外，并通報本人所在單位。 六、水表、電表的修理、更換、電表測試等費用由住戶自理。 （如有損壞，應第一時間通知甲方，以便甲方更準確的結算費用。） 七、戶內碰鎖、電視接收端盒、引線、燈泡、燈管或增裝插座、燈具、風扇、玻璃等非房屋設備一律自費解決。（如增改完畢后，要通知甲方進行安全審核） 8、 因使用不當造成門窗損壞由住戶自費修理。 9、 房屋使用單位要經(jīng)常檢查房屋的安全狀況，特別要加強對墻體和屋頂?shù)臋z查，發(fā)現(xiàn)下沉、塌陷、開裂等異常現(xiàn)象要立即報告甲方主管部門，以便及時維修。 十、嚴禁私自改接用電線路、亂拉電線，不得私自使用電褥子、電爐子、電熱杯等禁用電器。 十一、嚴禁在墻面亂涂亂畫,不得以任何理由破壞屋面、墻面、地面以及室內硬件設施，確保房屋安全和使用壽命。 十二、嚴禁在床上吸煙和在房內點蠟燭，二樓地面嚴禁扔帶有明火的火源，潑水。 十三、嚴禁在宿舍內燒飯、燒菜。 十四、建立宿舍值日制度，搞好室內衛(wèi)生，宿舍內生活垃圾要放到大的塑料袋中，在統(tǒng)一放到生活區(qū)指定的垃圾點中。 十五、愛護生活區(qū)及宿舍內的公共財物、公用設施，嚴禁隨地吐痰，大小便。 十六、應在規(guī)定區(qū)域外曬衣服、曬被子、注意個人衛(wèi)生。 十八、嚴禁房屋內水龍頭使用后不關，否則甲方會對相關單位進行處罰。 十九、宿舍每人居住面積不得少于2.5平米，并且二樓居住人數(shù)不得大于120人。 凡因沒認真貫徹執(zhí)行本制度，所造成的傷害事故，將嚴厲追究相關單位的管理部門、當事人的法律責任和行政責任，并處以200元至1000元罰款。(罰款金額從房屋安全抵押金扣除），情節(jié)嚴重的單位甲方有權提高房屋租賃費用標準或終止合同。（如果涉及甲方設施改動，需通知甲方經(jīng)甲方許可，方可改動。） 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