購(gòu)房時(shí)簽訂合同的注意事項(xiàng).doc

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購(gòu)房時(shí)簽訂合同的注意事項(xiàng)： 第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。 第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 認(rèn)購(gòu)書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 還有一個(gè)基本問題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。 在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。 第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒有說多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 2012-5-23 21:46:40 | 只看該作者 3.15：如何避免買房時(shí)的“霸王條款 ”陷阱？ 樓主 標(biāo)簽：商品房認(rèn)購(gòu)霸王條款 快簽合同了，有些東西覺得不錯(cuò)，就轉(zhuǎn)載過來了，呵呵 市消費(fèi)者協(xié)會(huì)向廣大購(gòu)房者公布了商品房認(rèn)購(gòu)合同中的“霸王條款”，為您在簽購(gòu)房合同時(shí)提供參考。 市消協(xié)提醒購(gòu)房者：在簽合同時(shí)，最好攜帶一 2012-5-23 21:46:40 | 只看該作者 3.15：如何避免買房時(shí)的“霸王條款 ”陷阱？ 樓主 標(biāo)簽：商品房認(rèn)購(gòu)霸王條款 快簽合同了，有些東西覺得不錯(cuò)，就轉(zhuǎn)載過來了，呵呵 市消費(fèi)者協(xié)會(huì)向廣大購(gòu)房者公布了商品房認(rèn)購(gòu)合同中的“霸王條款”，為您在簽購(gòu)房合同時(shí)提供參考。 市消協(xié)提醒購(gòu)房者：在簽合同時(shí)，最好攜帶一 市消費(fèi)者協(xié)會(huì)向廣大購(gòu)房者公布了商品房認(rèn)購(gòu)合同中的“霸王條款”，為您在簽購(gòu)房合同時(shí)提供參考。 市消協(xié)提醒購(gòu)房者：在簽合同時(shí)，最好攜帶一份正規(guī)的 《商品房買賣合同 （示范文本）》，與開發(fā)商的合同進(jìn)行認(rèn)真比對(duì)，如果遇到“霸王條款”，不要委曲求全，應(yīng)該毫不猶豫拿起電話向消協(xié)舉報(bào)。 霸王條款一： “認(rèn)購(gòu)書一旦簽訂定金不退還” 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：此條款屬于典型的不平等格式條款，定金不退只針對(duì)購(gòu)房者，并沒有對(duì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行約束，如果因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。 消協(xié)支招：該條款應(yīng)更改為，“認(rèn)購(gòu)人簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)即交付定金，本認(rèn)購(gòu)書簽訂后，由于認(rèn)購(gòu)人的原因或過錯(cuò)，不能簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，則無權(quán)要求開發(fā)商（出賣人）返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而導(dǎo)致商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人；如是因出賣方原因或過錯(cuò)而導(dǎo)致不能簽訂商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)雙倍返還認(rèn)購(gòu)人的定金?！? 霸王條款二： “收取誠(chéng)意金定期無息退還不商量” 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：首先，不符合商品房銷售條件的開發(fā)商是不允許向購(gòu)房者收取誠(chéng)意金的；而且如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因，購(gòu)房者選房不成，開發(fā)商不僅要退還誠(chéng)意金，而且要支付一定的違約金。 消協(xié)支招：購(gòu)房者應(yīng)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，約定由于開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致購(gòu)房者選房不成，開發(fā)商在返還誠(chéng)意金的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者支付一定數(shù)額的違約金。而對(duì)于沒有取得商品房預(yù)（銷）售許可證的開發(fā)商，建議購(gòu)房者不要向開發(fā)商交納任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 霸王條款三： “通過認(rèn)購(gòu)收取首付款或全部購(gòu)房款” 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：這等于是集購(gòu)房者的錢去建房，名為認(rèn)購(gòu)實(shí)為集資建房。這樣做無疑加大了購(gòu)房者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)當(dāng)有充分的認(rèn)識(shí)。 消協(xié)支招：如開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，收受認(rèn)購(gòu)人全部的購(gòu)房款或除按揭貸款以外的所有房款，對(duì)這類協(xié)議要堅(jiān)決說“不”如果開發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)（銷）售許可證，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣合同》。 ) 霸王條款四： “出現(xiàn)面積差異，按預(yù)定書約定之價(jià)款多退少補(bǔ)” 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：這個(gè)條款看似公平，實(shí)質(zhì)上認(rèn)購(gòu)人承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。認(rèn)購(gòu)人對(duì)此應(yīng)當(dāng)格外小心。 根據(jù)規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。 買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi) （含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 消協(xié)支招：與開發(fā)商明確約定購(gòu)房者能夠承受的面積誤差，對(duì)不能承受的面積誤差，應(yīng)約定公平、合理的解決辦法，或者詳細(xì)約定出現(xiàn)面積誤差。 霸王條款五： “銷售資料僅供示范，所有細(xì)節(jié)以政府審批之圖為準(zhǔn)” 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體說明和允諾如果對(duì)商品房合同簽訂有重大影響，則應(yīng)當(dāng)視為要約。即使說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 消協(xié)支招：對(duì)于開發(fā)商的任何宣傳資料或口頭承諾，消費(fèi)者要堅(jiān)持把相關(guān)內(nèi)容寫入合同或?qū)㈤_發(fā)商所提供的價(jià)格、效果圖、戶型圖、海報(bào)等資料作為合同附件，并明確約定違約責(zé)任。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意對(duì)相關(guān)宣傳資料的收集和長(zhǎng)期保存。 霸王條款六： “所購(gòu)商品房一經(jīng)認(rèn)購(gòu)，非出賣人同意，不準(zhǔn)退” 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：該條款排除了認(rèn)購(gòu)人依法解除合同的權(quán)利，違反了合同法的相關(guān)規(guī)定，屬于無效的格式條款。 消協(xié)支招：購(gòu)房者一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)書、認(rèn)購(gòu)單、定購(gòu)單、預(yù)定書等商品房認(rèn)購(gòu)合同有類似約定，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商刪除此類條款，這是消費(fèi)者的權(quán)利。 霸王條款七： “認(rèn)購(gòu)人提供的資料若不屬實(shí)，后果自負(fù)” 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：該條款屬于權(quán)利、義務(wù)不對(duì)等的格式條款。條款的內(nèi)容顯然是站在了開發(fā)商的角度，雙方簽訂合同，都存在向?qū)Ψ教峁┎牧系氖聦?shí)，但開發(fā)商利用其優(yōu)勢(shì)地位，僅約定了認(rèn)購(gòu)人提供不實(shí)材料的違約責(zé)任，卻只字不提開發(fā)商提供不實(shí)材料的違約責(zé)任，權(quán)利、義務(wù)明顯不對(duì)等。 消協(xié)支招：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)同時(shí)要求在協(xié)議中約定開發(fā)商提供不實(shí)資料違約責(zé)任，從而使雙方的權(quán)利、義務(wù)對(duì)等。 ) 霸王條款八： “認(rèn)購(gòu)人與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，則視為認(rèn)可了《商品房買賣合同》中的全部條款” 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：根據(jù)法律規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致《商品房買賣合同》未能訂立的，如果有定金條款的約定，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還認(rèn)購(gòu)人。 消協(xié)支招：仔細(xì)閱讀《商品房買賣合同》中的條款內(nèi)容，與開發(fā)商協(xié)商一致后將協(xié)商后的《商品房買賣合同》文本作為雙方認(rèn)購(gòu)協(xié)議的附件，與認(rèn)購(gòu)協(xié)議具有同等的法律效力。 霸王條款九： “認(rèn)購(gòu)人簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)已對(duì)認(rèn)購(gòu)條件有充分的了解并同意遵守，對(duì)所認(rèn)購(gòu)商品房狀況也已充分了解?！? 律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：在多數(shù)情況下，購(gòu)房者不可能完全掌握開發(fā)商從獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照開始到竣工預(yù)售為止一系列環(huán)節(jié)中的審批、實(shí)施過程。 消協(xié)支招：建議認(rèn)購(gòu)人在簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)合同》的同時(shí)，將具體的認(rèn)購(gòu)條件、未來交付的房屋狀況盡量寫入合同，并明確違約責(zé)任，充分保護(hù)處于弱勢(shì)地位的認(rèn)購(gòu)人的合法權(quán)益。