萬(wàn)科隨園嘉樹項(xiàng)目策劃匯報(bào).ppt

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杭州萬(wàn)科隨園嘉樹養(yǎng)老公寓項(xiàng)目 集團(tuán)聽證匯報(bào),杭州公司 2013年1月,,目錄,定位與產(chǎn)品,PART 1：,杭州進(jìn)入老年型時(shí)期，舒適型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)空缺較大,市場(chǎng)定位,杭州人口比例結(jié)構(gòu)完全進(jìn)入老年型時(shí)期。2012年杭州戶籍總?cè)丝?八區(qū))695萬(wàn)人，60歲以上老齡人口122萬(wàn)人，占比17.53%。老年人口增長(zhǎng)速度大于平均人口增長(zhǎng)速度，比重迅猛上升。,2011年，杭州全市生產(chǎn)總值約為7012億元，人均可支配收入34065元。接近富裕國(guó)家水平。 社會(huì)財(cái)富的增加和購(gòu)買力的上升使得對(duì)舒適型老年公寓產(chǎn)品的關(guān)注增強(qiáng)。,杭州老年人口基數(shù)大，比例高，且杭州人均可支配收入已經(jīng)接近富裕國(guó)家，舒適型養(yǎng)老潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大,1982-2012杭州老齡人口占比,1982-2012杭州老齡人口發(fā)展趨勢(shì),2008-2011年杭州國(guó)民生產(chǎn)總值及人均可支配收入發(fā)展趨勢(shì),第4頁(yè),舒適型養(yǎng)老住宅市場(chǎng)潛在需求較大,市場(chǎng)定位,第5頁(yè),舒適型養(yǎng)老產(chǎn)品客群來源相對(duì)比較集中，目前已探明的市場(chǎng)容量比較豐富，100-200萬(wàn)區(qū)間內(nèi)具有專業(yè)服務(wù)的舒適型適老型住宅市場(chǎng)需求旺盛，后期銷售有支撐。,2012年通過渠道建設(shè),共調(diào)訪客戶1050組，拓客渠道如下表，有購(gòu)買需求，且能承受100—200萬(wàn)總價(jià)的客戶總數(shù)預(yù)計(jì)占比8.4%。,面向活躍長(zhǎng)者的舒適型老年住宅,提供連續(xù)性照護(hù),產(chǎn)品定位,第6頁(yè),護(hù)理樓 （頤養(yǎng)中心）,產(chǎn)品定位,,健康樓,活力長(zhǎng)者 自理老人,經(jīng)營(yíng)模式,使用權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售模式,全生命周期的連續(xù)性照護(hù),階段性持有 租賃模式,服務(wù)統(tǒng)籌化,配套集約化,小區(qū)內(nèi)部中央集中配套 共享大良渚完善配套 借勢(shì)外部資源解決醫(yī)療配套,培育自主服務(wù)能力 建立養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 醫(yī)療護(hù)理類服務(wù)借助社會(huì)化資源,預(yù)售模式：開工半年后現(xiàn)金流一直為正,階段性持有， 變現(xiàn)能力強(qiáng),活力長(zhǎng)者社區(qū) 16棟 58937平方米,輔助生活社區(qū)（頤養(yǎng)中心） 健康但是衰老老人，年齡較大（80+） 每層配置一個(gè)南向多功能空間（兼有餐廳、閱覽室、活動(dòng)室等功能） 需要日常生活照料服務(wù) 每層12個(gè)房間作為一個(gè)管理單元,活力長(zhǎng)者 健康自力，活動(dòng)自如，年齡在60-75之間 專有配套設(shè)置：健康管理中心、影音室、餐廳、健身房、閱覽室、便利店、咖啡吧、老年大學(xué)等日常娛樂設(shè)施 有豐富多樣的活動(dòng)安排和社團(tuán)組織,老人可以參加,日常生活照料服務(wù)一般包括協(xié)助穿衣、沐浴、藥品服用、就餐、行走等。,活力長(zhǎng)者+輔助生活社區(qū),客戶定位,輔助生活社區(qū) 1棟 4571平方米,,第7頁(yè),良渚文化村核心區(qū)域，共享大良渚集約配套,區(qū)位選擇,第8頁(yè),交通便利、環(huán)境優(yōu)美，共享大良渚便利配套,區(qū)位選擇,,,,,,,公建商業(yè)類： 博物院 度假酒店 浙一良渚門診部 安吉路良渚實(shí)驗(yàn)學(xué)校、玉鳥幼兒園 玉鳥流蘇商業(yè)街 良渚教堂、大雄寺 菜場(chǎng)、食街、公交總站 春漫里商業(yè)街、聯(lián)華超市 心語(yǔ)茶室，親子農(nóng)莊 公園類： 茶語(yǔ)公園 美麗洲公園 白北悠園 竹徑登山步道 陽(yáng)光登山步道 會(huì)所類： 竹徑會(huì)所 陽(yáng)光二期會(huì)所 白北會(huì)所 公望會(huì)良渚會(huì)所,,,,,,,,,,,,,,,,隨園嘉樹,隨園嘉樹土地屬性為旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年）。項(xiàng)目位于良渚文化村核心區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，周邊毗鄰大良渚成熟便利配套。 一、二期為浙醫(yī)一院良渚門診部和數(shù)字化醫(yī)療研究院，總建面6600平米，已建成。三期為老年公寓項(xiàng)目。,,第9頁(yè),產(chǎn)品呈現(xiàn),,第10頁(yè),產(chǎn)品呈現(xiàn),,總平圖,第11頁(yè),產(chǎn)品呈現(xiàn),,如園效果圖,第12頁(yè),產(chǎn)品呈現(xiàn),,容園及南立面效果圖,第13頁(yè),產(chǎn)品呈現(xiàn),,容園效果圖,產(chǎn)品呈現(xiàn),,中央水景效果圖,產(chǎn)品呈現(xiàn),,中央水景效果圖,風(fēng)雨連廊效果圖,配套服務(wù)設(shè)施,產(chǎn)品方案,隨園嘉樹可共享公望會(huì)恒溫泳池,全戶型適老專門設(shè)計(jì)，主力戶型75平米,戶型呈現(xiàn),第17頁(yè),A戶型(50%)建筑面積75平米 一房?jī)蓮d一廚一衛(wèi),B戶型(30%) 建筑面積91平米 兩房?jī)蓮d一廚一衛(wèi),C戶型(20%) 建筑面積111平米 2+1房?jī)蓮d一廚一衛(wèi),,戶型呈現(xiàn),,中央水景效果圖,風(fēng)雨連廊效果圖,A戶型樣板房實(shí)景照片,戶型呈現(xiàn),,B戶型樣板房實(shí)景照片,第19頁(yè),裝修配置、安全設(shè)施、輔助生活設(shè)施與普通住宅配置不同之處,室內(nèi)配置,第20頁(yè),裝修配置、安全設(shè)施、輔助生活設(shè)施與普通住宅配置不同之處,第21頁(yè),室內(nèi)配置,用體驗(yàn)式營(yíng)銷讓老人感受產(chǎn)品精良，體驗(yàn)服務(wù)貼心,營(yíng)銷方式,通過以上體驗(yàn)式的營(yíng)銷服務(wù)方式，直觀感受萬(wàn)科在老年住宅的 專業(yè)造詣，親身體驗(yàn)隨園的“六心”級(jí)服務(wù),內(nèi)容詳實(shí)的隨園嘉樹說明書：完整闡述產(chǎn)品、配套、服務(wù),可現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的健康管理中心量測(cè)設(shè)備和智能化系統(tǒng),服務(wù)團(tuán)隊(duì)同步介入案場(chǎng)服務(wù)，讓老人提前體驗(yàn)隨園嘉樹的管家服務(wù),案場(chǎng)影音室定期播放電影，邀請(qǐng)老人觀影； 每月組織老人主題活動(dòng)，提前建立隨園社交圈,樣板房可直接體驗(yàn)無障礙，可自由回轉(zhuǎn)的輪椅空間,第22頁(yè),未來健康管理中心一角在售展中心實(shí)景展示,體驗(yàn)式營(yíng)銷,客戶真實(shí)報(bào)告,樣板房智能化演示：零時(shí)滯的處理流程,體驗(yàn)式營(yíng)銷,,老人在房間內(nèi)按緊急按鈕,門燈閃爍,前臺(tái)自動(dòng) 跳出頁(yè)面,,管家、急救小組、后勤一步到位,,現(xiàn)場(chǎng)緊急 事務(wù)處理 呼叫復(fù)位,,,第24頁(yè),產(chǎn)品說明書： 一本完整闡述養(yǎng)老公寓的產(chǎn)品、配套、服務(wù)的專業(yè)手冊(cè),體驗(yàn)式營(yíng)銷,第25頁(yè),開發(fā)運(yùn)營(yíng),PART 2：,項(xiàng)目全期分產(chǎn)品類型成本匯總表,運(yùn)營(yíng)模式及成本測(cè)算,第27頁(yè),全項(xiàng)目使用權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售金額72764萬(wàn)元,銷售計(jì)劃,第28頁(yè),健康公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售，總銷金額72764萬(wàn)元。頤養(yǎng)中心按階段性持有物業(yè)考慮，測(cè)算銷售金額5500萬(wàn)元整售。,現(xiàn)金流情況健康，通過預(yù)售模式，較早實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正運(yùn)轉(zhuǎn),現(xiàn)金流,第29頁(yè),健康公寓采用使用權(quán)預(yù)售方式，從2013年2季度開始銷售，2季度凈現(xiàn)金流開始回正，后續(xù)邊開發(fā)邊銷售保持現(xiàn)金流一直為正，2014年3季度現(xiàn)金流達(dá)到峰值。,,,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9401萬(wàn)元（不含頤養(yǎng)中心），毛利潤(rùn)率20.23%,利潤(rùn)表,第30頁(yè),健康公寓采用使用權(quán)預(yù)售方式，毛利潤(rùn)率20%左右。,單位：萬(wàn)元,頤養(yǎng)中心做階段性持有，持有期間租金收益如下,頤養(yǎng)中心租金收益,第31頁(yè),頤養(yǎng)中心物業(yè)由萬(wàn)科持有，租賃給第三方進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。,自建品牌獨(dú)立經(jīng)營(yíng)模式——初步運(yùn)營(yíng)預(yù)算（單位：萬(wàn)元）,服務(wù)管理公司收費(fèi)主要包括：基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)、餐廳收入、其他收入 其他收入含括：增值服務(wù)、房屋轉(zhuǎn)介、管理咨詢、對(duì)外輸出人員培訓(xùn)等。 基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——按戶型收?。?11方3房每月1980元，89方2房每月1680元，75方1房每月1380元；均價(jià):1590按服務(wù)費(fèi)全額按時(shí)繳納為收入依據(jù)；能源及維修費(fèi)用暫估計(jì)。,十年總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)3212萬(wàn)元；平均利潤(rùn)率14%,健康樓層運(yùn)營(yíng)模式及預(yù)算,第32頁(yè),服務(wù)體系,PART 3：,酒店、物業(yè)、護(hù)理照護(hù)跨界整合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)流程,注重員工培訓(xùn)提高,…,立足聯(lián)合國(guó)五大照護(hù)原則 提供覆蓋身心靈全方位服務(wù),,,服務(wù)理念,四大 服務(wù)模塊,八十六項(xiàng) 服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)特色,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)內(nèi)容,從老人的身、心、靈全方位需求出發(fā)，提供包括健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受四大服務(wù)模塊和86項(xiàng)具體服務(wù)內(nèi)容；通過“6心級(jí)”服務(wù)，用心為長(zhǎng)者。隨園嘉樹服務(wù)，一經(jīng)創(chuàng)立便形成一套嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和體系。通過以上的理念和實(shí)踐為長(zhǎng)者提供品質(zhì)尊嚴(yán)的一生。,“6心級(jí)”服務(wù)+24小時(shí)管家,構(gòu)筑老年人品質(zhì)、尊嚴(yán)的一生,,核心能力自己培養(yǎng) 隨園嘉樹管理公司,重點(diǎn)關(guān)注活躍長(zhǎng)者的需求，為長(zhǎng)者提供積極、健康、快樂的生活方式,,隨園嘉樹服務(wù)總綱,第34頁(yè),,,,,,管理服務(wù)四大模塊 86項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容,舒適生活,智慧小區(qū),健康管理,尊榮享受,四大服務(wù)模塊，86項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)，一絲不茍； 量身定制，讓長(zhǎng)者體會(huì)品質(zhì)尊嚴(yán)的一生。,四大服務(wù)體系,服務(wù)理念及服務(wù)內(nèi)容,第35頁(yè),周全性評(píng)估,健康計(jì)劃,醫(yī)療優(yōu)先,生理量測(cè)記錄查詢,陽(yáng)光檔案,適應(yīng)輔導(dǎo),日常輔導(dǎo),營(yíng)養(yǎng)評(píng)估,康復(fù)評(píng)估,藥物安全建議活動(dòng),人性化電梯,緊急呼叫系統(tǒng),全區(qū)信息化功能,溫差探測(cè)器,不活動(dòng)通知,無障礙通行服務(wù),無障礙救護(hù)流線,人體感應(yīng)傳感器,智能電話,無障礙園區(qū)環(huán)境,智能門禁,離家狀態(tài)斷電切換,緊急求助,情緒安撫,家屬聯(lián)絡(luò),節(jié)日活動(dòng)實(shí)施,定期檢查電器安全,入戶打掃,包裹快遞服務(wù),服務(wù)轉(zhuǎn)介,每日問候,藥事提醒,慢性病干預(yù),定期衛(wèi)教講座,定期專家問診,,,,,健康管理18項(xiàng),智慧小區(qū)13項(xiàng),舒適生活19項(xiàng),尊榮享受36項(xiàng),家具、地板、潔具,個(gè)案輔導(dǎo),康復(fù)活動(dòng),出行陪伴,私人秘書服務(wù),,,八十六項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié),服務(wù)理念及服務(wù)內(nèi)容,,,,基礎(chǔ)服務(wù)14項(xiàng),增值服務(wù)4項(xiàng),基礎(chǔ)服務(wù)13項(xiàng),基礎(chǔ)服務(wù)8項(xiàng),增值服務(wù)11項(xiàng),基礎(chǔ)服務(wù)25項(xiàng),增值服務(wù)11項(xiàng),溫馨旅游季,,運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和品牌建設(shè),PART 4：,公司宗旨,創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)，獲得永續(xù)經(jīng)營(yíng),公司使命及愿景,適應(yīng)高齡化社會(huì)的服務(wù)需求，通過有質(zhì)量的服務(wù)與生活照顧，提供長(zhǎng)者講品質(zhì)、有尊嚴(yán)的生活，成為創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)的引領(lǐng)者,業(yè)務(wù)定位,通過自創(chuàng)養(yǎng)老服務(wù)品牌，積累及掌握養(yǎng)老型產(chǎn)品核心運(yùn)營(yíng)能力，通過管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)SOP的建立，形成養(yǎng)老型公寓的服務(wù)樣板和標(biāo)桿,第38頁(yè),服務(wù)體系的實(shí)踐和落地,隨園嘉樹老年公寓管理公司,自建品牌獨(dú)立經(jīng)營(yíng)模式 ——搭建服務(wù)公司框架，建立核心團(tuán)隊(duì) ——建立標(biāo)準(zhǔn) ——開展經(jīng)營(yíng)，扎實(shí)培育服務(wù)品牌,自建品牌獨(dú)立經(jīng)營(yíng)模式,服務(wù)管理公司運(yùn)營(yíng)模式,總經(jīng)理：陳洪 國(guó)際5星級(jí)連鎖酒店擔(dān)任餐飲總監(jiān)等高管職位,從業(yè)時(shí)間超過16年，公望會(huì)創(chuàng)始人。,大管家：李月印 國(guó)際金鑰匙組織成員； 6年國(guó)際五星級(jí)酒店從業(yè)經(jīng)歷，擔(dān)任行政樓層經(jīng)理等職位，目前為公望會(huì)助理經(jīng)理,第39頁(yè),大管家：繆國(guó)華 從事酒店管理工作8年，曾任酒店房務(wù)總監(jiān)、行政辦主任，在公望會(huì)擔(dān)任富陽(yáng)會(huì)所總經(jīng)理。,,,服務(wù)管理公司組建時(shí)間表,第40頁(yè),2012?7,2012?8,啟動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)手冊(cè) ,完成服務(wù)條款(合同），啟動(dòng)隨園嘉樹產(chǎn)品和服務(wù)說明書,2012?12,2013?1,養(yǎng)老品牌發(fā)布相關(guān)準(zhǔn)備，配合銷售的前期工作,2013?3,籌備示范區(qū)實(shí)體開放的團(tuán)隊(duì)、鋪底、服務(wù)呈現(xiàn)的相關(guān)準(zhǔn)備，10月實(shí)景服務(wù)呈現(xiàn),2013?6,2013~2014,2014?6,2014?12,隨園嘉樹從規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套、精裝修和服務(wù)四大標(biāo)準(zhǔn)打造品牌,小結(jié),,精裝修,適老細(xì)節(jié) 含蓋無障礙、安全、收納,適老部品部件 含蓋保溫設(shè)備、通風(fēng)、智能化,第41頁(yè),,規(guī)劃設(shè)計(jì),無障礙 風(fēng)雨連廊、無障礙交通動(dòng)線、無障礙救護(hù)動(dòng)線,日照采光 寬樓間距、全南朝向、大面積采光、通風(fēng),景觀設(shè)計(jì) 功能性、觀賞性、社交性,頤養(yǎng)中心 提供連續(xù)性照護(hù)、專項(xiàng)配套,配套 可近性、可通達(dá)性、動(dòng)靜分區(qū)的中央配套,,配套,生活類 景觀餐廳、咖啡角賣品部、理發(fā)室,養(yǎng)生類 健康管理中心,娛樂類 棋牌區(qū)、健身、視聽,學(xué)習(xí)類 老年大學(xué)、教室、閱覽室,社交類 大堂、多功能廳、戶外茶座,,服務(wù),四大服務(wù)體系 健康管理、舒適生活、智慧小區(qū)、尊榮享受,八十六項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié) 基礎(chǔ)服務(wù)60項(xiàng)、增值服務(wù)26項(xiàng),專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì) 高起點(diǎn)團(tuán)隊(duì)，標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)流程,,,