培訓(xùn)課件-土地管理法律制度.ppt

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土地管理法律制度 1概述2土地的利用和保護(hù)3建設(shè)用地4法律責(zé)任 3 31 2020 3 土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉 馬克思 1概述 一 土地的概念與特征土地是地球陸地表層 是人類賴以生存和發(fā)展的活動(dòng)場(chǎng)所 特征 固定性 有限性 永久性 建設(shè)用地指建造建筑物 構(gòu)筑物的土地 包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地 工礦用地 交通水利用地 旅游用地軍事設(shè)施用地等 農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地 包括耕地 林地 草地 農(nóng)田水利用地 養(yǎng)殖水面等 地理學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)政治學(xué)法學(xué) 二 土地管理法1 概念調(diào)整人們?cè)陂_(kāi)發(fā) 利用和保護(hù)土地過(guò)程中所形成的權(quán)利 義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱 2 土地管理法的立法目的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制加強(qiáng)土地管理保護(hù) 開(kāi)發(fā)土地資源 合理利用土地切實(shí)保護(hù)耕地促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 1概述 土地民事法律關(guān)系土地行政法律關(guān)系 3 31 2020 6 當(dāng)前土地管理存在的主要問(wèn)題 3 31 2020 7 當(dāng)前土地管理存在的主要問(wèn)題 二 土地管理法 1概述 3 土地管理法的發(fā)展歷程土地管理法初步形成時(shí)期 中華人民共和國(guó)土地改革法 1950 土地管理法發(fā)展完善時(shí)期 憲法 1988 中華人民共和國(guó)土地管理法 1986 土地管理法體系建立時(shí)期 土地管理法 1998 2004 物權(quán)法 2007 一 土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指國(guó)家或者農(nóng)民集體依法對(duì)其所有的土地行使占有 使用 收益和處分的權(quán)利 特征 主體的特定性交易的禁止性權(quán)屬的穩(wěn)固性內(nèi)容的可分離性 社會(huì)主義公有制 農(nóng)民集體土地所有權(quán) 國(guó)家土地所有權(quán) 2土地的利用和保護(hù) 一 土地所有權(quán) 一 國(guó)家土地所有權(quán) 城市市區(qū)土地 農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收 征收 征購(gòu) 收歸國(guó)有的土地 依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定不屬于集體所有的林地 草地 荒地 灘涂以及其他土地 國(guó)家依法征用的土地 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的 原屬于其成員集體所有的土地 因國(guó)家組織移民 自然災(zāi)害等原因 農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地 國(guó)家土地 2土地的利用和保護(hù) 國(guó)家代表全體人民對(duì)國(guó)有土地依法占有 使用 收益和處分的權(quán)利 國(guó)家土地所有權(quán)的行使 國(guó)有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行駛 現(xiàn)實(shí)生活中由地方各級(jí)人民政府實(shí)際行使 其他任何單位和個(gè)人都不得侵占 買(mǎi)賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地 國(guó)有土地除國(guó)家自己使用外 其使用權(quán)還可以通過(guò)出讓 劃撥等方式轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人 2土地的利用和保護(hù) 一 土地所有權(quán) 一 國(guó)家土地所有權(quán) 一 土地所有權(quán) 二 集體土地所有權(quán)范圍 農(nóng)村和城市郊區(qū)中除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外的全部土地農(nóng)村的宅基地和自留地 自留山 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 或村在集體所有的土地上修改并管理的道路 水利設(shè)施用地 2土地的利用和保護(hù) 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以對(duì)其所有的土地行駛占有 使用 收益和處分的權(quán)利 也可依法轉(zhuǎn)讓 抵押和租賃 但它不得自行將土地非法轉(zhuǎn)讓為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)以外的建設(shè)用地 2土地的利用和保護(hù) 一 土地所有權(quán) 三 土地所有權(quán)的確定和確認(rèn)國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度 依法登記的土地所有權(quán)受法律保護(hù) 任何單位和個(gè)人都不得侵犯 農(nóng)民集體所有的土地 由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè) 核發(fā)集體土地所有權(quán)證書(shū) 確認(rèn)其所有權(quán) 土地所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的 不能依法證明爭(zhēng)議的土地是屬于農(nóng)民集體所有的 則屬于國(guó)家所有 當(dāng)公共利益需要時(shí) 國(guó)家可以征用集體所有土地 將其變?yōu)閲?guó)有 但必須依法給予補(bǔ)償 3 31 2020 14 土地所有二元制結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的問(wèn)題 城中村 2土地的利用和保護(hù) 二 土地使用權(quán) 一 土地使用權(quán)的概念土地使用人根據(jù)法律 合同的規(guī)定 在法律允許的范圍內(nèi) 對(duì)國(guó)家或集體所有的土地所享有的占有 使用 一定收益和在限定范圍內(nèi)進(jìn)行處分的權(quán)利 是從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利 具體表現(xiàn)為土地使用人對(duì)土地可依法行使利用 出租 轉(zhuǎn)讓 抵押等權(quán)利特征有 派生性 獨(dú)立性 2土地的利用和保護(hù) 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得 土地管理法 規(guī)定 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度 國(guó)有或集體所有的土地可以依法確定給單位或個(gè)人使用 1 國(guó)有土地使用權(quán) 土地管理法 第2條規(guī)定 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度 但是 國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外 國(guó)家依法出讓 劃撥 或通過(guò)其他土地使用權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓 繼承 獲取地上建筑物所有權(quán)等方式取得國(guó)有土地的使用權(quán) 也可由單位或個(gè)人承包 用以進(jìn)行種植業(yè) 林業(yè) 畜牧業(yè) 漁業(yè)生產(chǎn) 2土地的利用和保護(hù) 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得2 集體土地使用權(quán) 集體土地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有 使用 收益的權(quán)利農(nóng)地使用權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán) 2土地的利用和保護(hù) 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得3 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指承包人在法律規(guī)定和承包合同約定的范圍內(nèi) 對(duì)于集體所有的或國(guó)家所有但由集體長(zhǎng)期使用的土地所享有的占有 使用 收益的權(quán)利2002年公布的 農(nóng)村土地承包法 進(jìn)一步具體規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容 賦予了農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán) 奠定了新時(shí)期農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法制基礎(chǔ) 2土地的利用和保護(hù) 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得3 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 主要內(nèi)容 1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的土地 任何組織和個(gè)人不得剝奪或者非法限制其承包土地的權(quán)利 國(guó)家保護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 2 要求縣級(jí)以上地方人民政府向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證 林權(quán)證等證書(shū) 并登記造冊(cè) 確認(rèn)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 2土地的利用和保護(hù) 二 土地使用權(quán) 二 土地使用權(quán)的取得3 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 主要內(nèi)容 3 在承包合同生效后 發(fā)包方不得因承辦人或者負(fù)責(zé)人的變動(dòng)而變更 解除承包合同 也不得因集體經(jīng)濟(jì)組織的分立 合并而變更 解除合同 國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員不得利用職權(quán)變更 解除承包合同 4 國(guó)家保護(hù)承包方依法 自愿 有償?shù)夭扇∞D(zhuǎn)包 出租 互換 轉(zhuǎn)讓 入股等方式 進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn) 5 侵害土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的侵權(quán)行為人 應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的侵害物權(quán)的方式承擔(dān)民事責(zé)任 2土地的利用和保護(hù) 二 土地使用權(quán) 三 土地使用權(quán)的確定和確認(rèn) 土地管理法 規(guī)定 單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地 縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè) 核發(fā)證書(shū) 確認(rèn)其使用權(quán) 中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的發(fā)證機(jī)關(guān) 由國(guó)務(wù)院確定農(nóng)民集體所有的土地 依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè) 核發(fā)集體土地使用權(quán)證書(shū) 確認(rèn)其建設(shè)用地使用權(quán) 林地 草原 水面 灘涂的使用權(quán) 分別由森林法 草原法 漁業(yè)法規(guī)定 未確定使用權(quán)的國(guó)有土地 由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè) 負(fù)責(zé)保護(hù)管理 案例分析 某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司與乙公司簽訂了一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 乙公司將其擁有使用權(quán)的一塊土地轉(zhuǎn)讓給甲公司 甲公司支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi) 不久 在甲公司正式開(kāi)工之前 乙公司就同一塊土地與丙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 并協(xié)助丙公司辦理了土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù) 現(xiàn)在甲公司與丙公司對(duì)土地使用權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議 雙方訴至法院 問(wèn) 1 本案中 誰(shuí)擁有這塊土地的使用權(quán) 說(shuō)明理由 2 乙公司在本案中是否承擔(dān)責(zé)任 承擔(dān)何種責(zé)任 若不承擔(dān)責(zé)任 請(qǐng)說(shuō)明理由 2土地的利用和保護(hù) 三 土地管理制度 一 基本國(guó)策 十分珍視和合理利用每寸土地 切實(shí)保護(hù)耕地 二 相關(guān)制度土地調(diào)查制度縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門(mén)對(duì)土地的權(quán)屬 土地利用現(xiàn)狀和土地的條件進(jìn)行調(diào)查 并應(yīng)根據(jù)土地調(diào)查成果 規(guī)劃土地用途和國(guó)家制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)定土地等級(jí) 調(diào)查結(jié)果經(jīng)本級(jí)人民政府審核 報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn) 全國(guó)土地利現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果 由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 各級(jí)土地利用情況 都應(yīng)該向社會(huì)公布 土地等級(jí)評(píng)定制度國(guó)家有關(guān)部門(mén)根據(jù)土地調(diào)查成果 規(guī)劃土地用途和國(guó)家制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 按照土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性 經(jīng)綜合評(píng)定后確定的土地質(zhì)量和價(jià)值的活動(dòng) 耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地 2土地的利用和保護(hù) 三 土地管理制度 二 相關(guān)制度土地統(tǒng)計(jì)制度國(guó)家對(duì)土地的數(shù)量 質(zhì)量 分布 利用狀況和權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查 匯總 統(tǒng)計(jì)分析 為土地管理提供統(tǒng)計(jì)資料 并通過(guò)統(tǒng)計(jì)監(jiān)督對(duì)土地利用狀況進(jìn)行檢查的制度縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)和同級(jí)部門(mén)共同制定統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 依法進(jìn)行土地統(tǒng)計(jì) 定期發(fā)布土地統(tǒng)計(jì)資料 土地利用狀況動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度國(guó)家建立全國(guó)土地管理信息系統(tǒng) 進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) 桂林地區(qū)衛(wèi)星遙感圖片 2土地的利用和保護(hù) 三 土地管理制度 三 土地利用總體規(guī)劃制度概念綜合考慮社會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要 國(guó)土整治和資源與環(huán)境保護(hù)要求 土地使用狀況及實(shí)際供給能力等各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上所編制出的一定期限內(nèi)土地利用的規(guī)劃 總體規(guī)劃是國(guó)家對(duì)土地用途進(jìn)行管制的依據(jù) 使用土地的單位和個(gè)人都必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途來(lái)使用土地 土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)劃分為 國(guó)家 省 地 縣 鄉(xiāng)五級(jí) 分別由各級(jí)政府負(fù)責(zé)編制 期限一般為15年 2土地的利用和保護(hù) 三 土地管理制度 三 土地利用總體規(guī)劃制度總體規(guī)劃內(nèi)容 1 土地利用現(xiàn)狀分析 2 土地供需分析 3 確定規(guī)劃目標(biāo) 4 土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整 5 編制規(guī)劃供選方案 6 擬定實(shí)施規(guī)劃的政策措施 3 31 2020 29 2土地的利用和保護(hù) 三 土地管理制度 三 土地利用總體規(guī)劃制度總體規(guī)劃編制 1 土地利用總體規(guī)劃編制要求 2 土地利用總體規(guī)劃編制依據(jù) 3 土地利用總體規(guī)劃編制原則 4 土地利用總體規(guī)劃的審批 5 土地利用總體規(guī)劃的修改 6 土地利用總體規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào) 2土地的利用和保護(hù) 四 耕地保護(hù)制度 一 耕地總量動(dòng)態(tài)平衡制度嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地占有耕地補(bǔ)償平衡建設(shè)占用耕地的耕作層利用省級(jí)人民政府在耕地總量動(dòng)態(tài)平衡中的責(zé)任 2土地的利用和保護(hù) 四 耕地保護(hù)制度占用耕地補(bǔ)償制度為了保護(hù)耕地 控制耕地總量的平衡 土地管理法 第31條規(guī)定 國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度 非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的 按照 占多少 墾多少 的原則 由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的 應(yīng)當(dāng)按照省 自治區(qū) 直轄市的規(guī)定繳納開(kāi)墾費(fèi) 專款用于開(kāi)墾新耕地 省 自治區(qū) 直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開(kāi)墾耕地計(jì)劃 負(fù)責(zé)監(jiān)督占用耕地的單位按照計(jì)劃開(kāi)墾耕地或者按照計(jì)劃組織開(kāi)墾耕地 并進(jìn)行驗(yàn)收 2土地的利用和保護(hù) 四 耕地保護(hù)制度 二 基本農(nóng)田保護(hù)制度 1 基本農(nóng)田及保護(hù)制度基本農(nóng)田是指根據(jù)一定時(shí)期人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求而確定的長(zhǎng)期不得占用及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃內(nèi)期不得占用的耕地 分一級(jí)和二級(jí)基本農(nóng)田 一級(jí)基本農(nóng)田為長(zhǎng)期不得占用的耕地 二級(jí)基本農(nóng)田為規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū) 對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)而依照法定程序劃定的區(qū)域 2土地的利用和保護(hù) 四 耕地保護(hù)制度 二 基本農(nóng)田保護(hù)制度 2 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的范圍 經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)或縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)確定的糧 棉 油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地 正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中 低產(chǎn)田 蔬菜生產(chǎn)基地 農(nóng)業(yè)科研 教學(xué)試驗(yàn)田 國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地 各省 自治區(qū) 直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80 以上 2土地的利用和保護(hù) 四 耕地保護(hù)制度 二 基本農(nóng)田保護(hù)制度 3 基本農(nóng)田保護(hù)數(shù)量保護(hù)地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施 確保土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)基本農(nóng)田的數(shù)量不減少基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)經(jīng)依法劃定后 任何單位和個(gè)人不得改變或者占用非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地禁止任何單位和個(gè)人閑置 荒蕪基本農(nóng)田基本農(nóng)田的質(zhì)量保護(hù) 如果糧食局在征地后 由于情況發(fā)生變化 需要改變建設(shè)項(xiàng)目 也應(yīng)該按照法定程序 重新向計(jì)劃行政主管部門(mén)和規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng) 首先 糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門(mén)同意改變并開(kāi)發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件 向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng) 其次 規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃 對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)行審核 如果同意 將提出被改變用地性質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 這包括有關(guān)技術(shù)條件 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)項(xiàng)目的相互關(guān)系 糧食局需要重新領(lǐng)取改變用地性質(zhì)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2土地的利用和保護(hù) 四 耕地保護(hù)制度 三 土地的開(kāi)發(fā) 整理 復(fù)墾 1 鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)未利用的土地 2 鼓勵(lì)土地整理 3 土地的復(fù)墾一年以上未動(dòng)工建設(shè)的 應(yīng)按省 自治區(qū) 直轄市的規(guī)定繳納土地閑置費(fèi) 滿兩年未動(dòng)工 可無(wú)償收回用地單位的使用權(quán) 但因不可抗力或政府有關(guān)部門(mén)的行為或動(dòng)工必須的前期工作造成開(kāi)發(fā)延遲的除外 3建設(shè)用地 一 建設(shè)用地的概念建設(shè)用地是指建造建筑物 構(gòu)筑物的一切非農(nóng)用土地 它包括土地利用總體規(guī)劃中已確定的建設(shè)用地 以及因經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的需要 由規(guī)劃中非建設(shè)用地轉(zhuǎn)成的建設(shè)用地 前者稱為規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地 后者稱為規(guī)劃外建設(shè)用地 二者均稱為建設(shè)用地 規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地分國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地 指國(guó)家進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì) 文化 國(guó)防建設(shè)以及舉辦社會(huì)公益事業(yè)所需要使用的土地 包括城市市區(qū)的土地 鐵路 公路 機(jī)場(chǎng) 國(guó)有企業(yè) 港口等國(guó)家所有土地中的建設(shè)用地 國(guó)家所有的建設(shè)用地 國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地 國(guó)有建設(shè)用地種類 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得 劃撥 有償使用 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥對(duì)象 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源 交通 水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 建設(shè)單位必須按批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地 3建設(shè)用地 有償使用包括 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 國(guó)有土地租賃 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者 由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 特征 土地使用權(quán)出讓是國(guó)家將土地使用權(quán)出讓行為 土地使用權(quán)出讓是有期限的 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物 3建設(shè)用地 土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分為 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育科技 文化 衛(wèi)生 體育50年 商業(yè) 旅游娛樂(lè)用地40年 綜合或其他用地50年 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定 我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓 有拍賣 招標(biāo) 協(xié)議和掛牌四種方式 國(guó)土資源部于2002年5月9日發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用規(guī)定中明確規(guī)定 自2002年7月1日起 全國(guó)各地區(qū)的商業(yè) 娛樂(lè) 寫(xiě)字樓和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地都必須以招標(biāo)拍賣掛牌出讓 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 協(xié)議出讓出讓方與受讓方 土地使用者 通過(guò)談判 協(xié)商 最終達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見(jiàn)的一種方式 第一例協(xié)議出讓1987年 9月9日 深圳市以市政府的名義采用協(xié)議方式 把一塊編號(hào)為B211 1 面積5321平方米 規(guī)劃建筑密度38 建筑容積率2 6 樓高8層 用途為單身職工宿舍 使用年限為50年的土地有償出讓給中國(guó)航空進(jìn)出口公司深圳工貿(mào)中心 通過(guò)雙方多次協(xié)商 最后以總價(jià)106萬(wàn)元 每平方米200元出讓金成交 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 招標(biāo)出讓出讓人發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€(gè)人在規(guī)定的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書(shū)面投標(biāo) 由招標(biāo)方根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定土地使用者的方式 招標(biāo)出讓的程序招標(biāo)投標(biāo)定標(biāo)簽約履約 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 招標(biāo)出讓第一例招標(biāo)出讓1987年11月25日 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)推出一塊面積為46355平方米的商品住宅基地進(jìn)行招標(biāo) 該地塊編號(hào)為H1181 1 位于羅湖區(qū)深南東路南側(cè) 土地使用年限為50年 建筑密度20 容積率為1 3 共有9家企業(yè)參與了投標(biāo) 經(jīng)驗(yàn)明9個(gè)標(biāo)都有效 其中出標(biāo)價(jià)最高的是1891 284萬(wàn)元 即每平方米出價(jià)408元 最低價(jià)是1500萬(wàn)元 即每平方米地價(jià)332元 深華工程公司的中標(biāo)價(jià)為1705 88萬(wàn)元 每平方米地價(jià)368元 而每平方米建筑面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)則只有280元 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告 由競(jìng)買(mǎi)人在指定的時(shí)間 地點(diǎn) 利用公開(kāi)場(chǎng)合 就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投 按 價(jià)高者得 的原則 確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 拍賣出讓第一例拍賣出讓深圳市1987年12月1日首次公開(kāi)拍賣方式出讓土地使用權(quán) 拍賣地塊編號(hào)為Ht409 4 位于羅湖區(qū)布心路萃園新村西側(cè) 緊靠風(fēng)景秀麗的深圳水庫(kù) 該地塊面積為8588平方米 用途為住房 可自用也可建成商品房 土地使用年限為50年 深圳市政府提前2個(gè)月在 深圳特區(qū)報(bào) 刊登 深圳市土地競(jìng)投公告 共有63家企業(yè)索取了 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用合同書(shū) 和 土地使用規(guī)則 等資料 拍賣前三天正式領(lǐng)取編號(hào)牌子 準(zhǔn)備參加競(jìng)投的企業(yè)有44家 其中外商投資企業(yè)9家拍賣主持人宣布拍賣底價(jià)為200萬(wàn)人民幣 每口報(bào)價(jià)為5萬(wàn)元人民幣 競(jìng)投結(jié)果是深圳市房地產(chǎn)公司叫價(jià)525萬(wàn)元 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 1 土地使用權(quán)出讓方式 掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告 按照公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布 接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格 根據(jù)掛牌期限截至?xí)r的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的方式 3建設(shè)用地 3 31 2020 53 劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 2 土地使用權(quán)終止和續(xù)期 土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)的終止根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定 因土地的滅失而導(dǎo)致使用者不再享有土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓年限屆滿即土地使用權(quán)出讓合同期滿而國(guó)家收回土地使用權(quán) 或土地使用權(quán)出讓期滿前國(guó)家因社會(huì)公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán) 土地使用權(quán)的續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定使用年限屆滿時(shí) 如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地 就必須申請(qǐng)續(xù)期 經(jīng)批準(zhǔn)后 重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 支付土地使用權(quán)出讓金 并辦理登記 方能繼續(xù)享有土地使用權(quán) 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 一 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 3 土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除法律允許當(dāng)事人在特定情況下可以依法變更和解除出讓合同 在土地使用權(quán)出讓合同變更中 比較多見(jiàn)的是土地使用者提出改變土地用途 為此 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定了變更土地用途的批準(zhǔn)程序和處理方法 在土地使用權(quán)出讓合同解除中 比較多見(jiàn)的是當(dāng)事人雙方違約 或土地使用者不按法律開(kāi)發(fā) 利用 經(jīng)營(yíng)土地而導(dǎo)致土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)收回 3建設(shè)用地 土地使用 建設(shè)單位必須按土地使用權(quán)出讓合同或其他有償使用合同的約定使用土地 確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的 應(yīng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意 報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn) 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的 在報(bào)批前 應(yīng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的使用 二 國(guó)有建設(shè)用地 三 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的收回 國(guó)家建設(shè)用地土地使用權(quán)的收回 為公共利益需要使用土地的 為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建 需要調(diào)整使用土地的 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿 土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的 因單位撤銷 遷移等原因 停止使用原劃撥的國(guó)有土地的 公路 鐵路 機(jī)場(chǎng) 礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的 因1 2兩項(xiàng)而收回國(guó)有土地使用權(quán)的 國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 四 國(guó)有建設(shè)征用土地和補(bǔ)償隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步 可能一些原屬于農(nóng)民集體所有的土地要用于基礎(chǔ)設(shè)施或公益事業(yè)建設(shè) 簡(jiǎn)單地說(shuō) 集體所有土地國(guó)有土地為防止濫征土地和保護(hù)農(nóng)民集體的利益 土地管理法 對(duì)征用土地的審批程序及補(bǔ)償作出了具體規(guī)定 3建設(shè)用地 二 國(guó)有建設(shè)用地 四 國(guó)有建設(shè)征用土地和補(bǔ)償 3建設(shè)用地 1 征收土地的審批權(quán)限 土地管理法 45條規(guī)定 征收下列土地的 由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 1 基本農(nóng)田 2 基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的 3 其他土地超過(guò)70公頃的 征收上述規(guī)定以外的土地的 由省 自治區(qū) 直轄市人民政府批準(zhǔn) 并報(bào)國(guó)務(wù)院備案 二 國(guó)有建設(shè)用地 四 國(guó)有建設(shè)征用土地和補(bǔ)償 3建設(shè)用地 征收農(nóng)用地的 必須按照 實(shí)施條例 規(guī)定辦理審批手續(xù) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證 建設(shè)單位持項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件 向市 縣人民政府土地行政管理部門(mén)提出用地申請(qǐng) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 補(bǔ)充耕地方案 征收土地方案和供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后 由市 縣人民政府組織實(shí)施 向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 土地使用者應(yīng)進(jìn)行申請(qǐng)土地登記 搶險(xiǎn)救災(zāi)急需用地的 可先行用地 2 征收農(nóng)用地辦理程序 二 國(guó)有建設(shè)用地 四 國(guó)有建設(shè)征用土地和補(bǔ)償 3建設(shè)用地 實(shí)施條例 25條規(guī)定 征收土地方案依法定程序批準(zhǔn)后 由被征收土地所在地的市 縣人民政府組織實(shí)施 并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān) 批準(zhǔn)文號(hào) 征收土地用途 范圍 面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?在被征收土地所在地的鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 村予以公告 被征用土地的所有權(quán)人 使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定期限內(nèi) 持土地權(quán)屬證到公告指定人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?并向建設(shè)單位發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 市 縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案 會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償 安置方案 在被征用土地所在的鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 村予以公告 聽(tīng)取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn) 征地補(bǔ)償 安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施 征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償 安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付 征收土地的實(shí)施 二 國(guó)有建設(shè)用地 四 國(guó)有建設(shè)征用土地和補(bǔ)償 3建設(shè)用地 土地管理法 規(guī)定 征用土地的 用地單位應(yīng)按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償 并具體規(guī)定征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) 其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 土地補(bǔ)償費(fèi) 為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍 安置補(bǔ)償費(fèi) 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 由省 自治區(qū) 直轄市規(guī)定 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 征收城市郊區(qū)的菜地 用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 4 征地補(bǔ)償 二 國(guó)有建設(shè)用地 四 國(guó)有建設(shè)征用土地和補(bǔ)償 3建設(shè)用地 因征用土地后造成的多余勞動(dòng)力 由縣以上土地管理部門(mén)組織被征地單位 用地單位和有關(guān)單位 通過(guò)擴(kuò)大農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑 加以安置 安置不完的 可以安排符合條件的人員到用地單位或其他全民 集體所有制單位就業(yè) 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的 安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 管理和使用 其他單位安置的 安置補(bǔ)助費(fèi)支付給單位 不需要統(tǒng)一安置的 安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或征得被安置人員同意后用于支付給被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用 被征地單位的土地被全部征用的 經(jīng)省 自治區(qū) 直轄市人民政府審查批準(zhǔn) 原有的農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口 原有的集體所有的財(cái)產(chǎn)和所得的土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 由縣級(jí)以上地方人民政府與有關(guān)鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 村商定處理辦法 用于組織生產(chǎn)和就業(yè)人員的生活補(bǔ)助 大中型水利 水電工程建設(shè)征用土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法 由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定 5 征收土地的勞動(dòng)安置 二 國(guó)有建設(shè)用地 五 臨時(shí)用地 3建設(shè)用地 建設(shè)項(xiàng)目施工或地質(zhì)勘察等確需臨時(shí)使用國(guó)有土地或農(nóng)民集體所有土地的 由縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn) 其中 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 還應(yīng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意 土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬 與有關(guān)土地行政主管部門(mén)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)用地合同 并按合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi) 臨時(shí)用地期限為2年 臨時(shí)用地上不得建永久建筑物 占用耕地的到期之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件 4法律責(zé)任 土地法律責(zé)任是指行為人實(shí)施違反土地法律規(guī)范的行為 依法必須承擔(dān)的具有強(qiáng)制性的法律上的義務(wù) 土地管理法 中的法律責(zé)任分為民事法律責(zé)任 行政法律責(zé)任和刑事法律責(zé)任三種 行政處罰行政處分 非法轉(zhuǎn)讓 倒賣土地使用權(quán)罪非法占用耕地罪非法批準(zhǔn)征用 占用土地罪和非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪 5土地管理法律制度案例 基本案情 2004年10月 某村村民委員會(huì)未依法辦理用地審批手續(xù) 擅自與陳某簽訂 買(mǎi)賣土地協(xié)議 協(xié)議約定 該村按照征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將本村4畝土地 系一級(jí)基本農(nóng)田 賣給陳某 用于建造廠房及附屬設(shè)施用房 協(xié)議簽訂后 某村實(shí)際已經(jīng)以土地征用和青苗賠償名義收款15萬(wàn)元 2004年11月 陳某在施工中被他人舉報(bào)因而被某市國(guó)土資源局查獲 某市國(guó)土資源局立即下發(fā) 責(zé)令停止違法行為通知書(shū) 責(zé)令陳某立即停止違法行為 聽(tīng)候處理 5土地管理法律制度案例 案例評(píng)析 2004年11月 某市國(guó)土資源局根據(jù) 中華人民共和國(guó)土地管理法 第81條和 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 第39條的規(guī)定 對(duì)該村作出如下處罰 責(zé)令其在2004年12月15日前改正違法行為 沒(méi)收違法所得15萬(wàn)元 并處5萬(wàn)元罰款 2005年1月 某市紀(jì)委作出處分決定 給予該村村支部書(shū)記留黨察看的黨紀(jì)處分 某村未經(jīng)依法批準(zhǔn)擅自賣地給陳某的行為違反了 中華人民共和國(guó)土地管理法 第2條第3款的規(guī)定 屬非法買(mǎi)賣土地行為 中華人民共和國(guó)土地管理法 第2條第3款明確規(guī)定 任何單位和個(gè)人不得侵占 買(mǎi)賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地 陳某和某村未經(jīng)國(guó)土資源管理部門(mén)批準(zhǔn) 在未依法辦理用地手續(xù)的情況下 就擅自進(jìn)行土地買(mǎi)賣 這顯然是違法的 因此 他們之間的土地買(mǎi)賣行為不但不受法律保護(hù) 還要受到法律的處罰