融圣國際 物業(yè)管理服務合同

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1、 融圣國際 物業(yè)管理服務合同 甲方：融匯（長沙）置業(yè) 地址：長沙市x9號 法定代表人： x 聯系 ：0731-4x5 乙方：深圳市長城物業(yè)管理股份 地址：深圳市百花五路長源樓七樓 法定代表人：x 聯系 ：0755-8x8、8x0 資質等級：國家一級 證書批準號：建物企（2003）x號 根據國家、地方有關法律、法規(guī)和規(guī)章，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方對融圣國際（以下簡稱本物業(yè)）實行專業(yè)化的物業(yè)管理服務訂立本合同，供雙方恪守。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)名稱：融圣國際 座

2、落位置：長沙市人民中路9號 占地面積： 34089.21萬平方米 四 至： 東鄰 車站南路 西鄰家潤多百貨 南至 港島娛樂中心 北靠x 總建筑面積： 227759.86M2,住宅建筑面積135941.3M2,寫字樓建筑面積21355.78M2，商業(yè)面積： 23265.76㎡，其它用房面積約830M2 地下室面積：約46367.02平方米 總 戶 數：共 2159戶 車位數量：954個，其中地面車位64個、地下車位890個 綠化率：38.16% 物業(yè)類型： 綜合 第二條 上述指標最終以長沙市工程竣工驗收備案表為準，指標如有調整變化，本合同的各項條款不變

3、。 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的產權人和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質量責任，執(zhí)行國家《建設工程質量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規(guī)定。 第二章 委托管理事項 第三條 委托管理范圍：融圣國際項目所轄除酒店之外的所有物業(yè)，包括項目住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)等。 第四條 房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護和管理，本條所指房屋建筑本體共用部位包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外承重墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。 第五條 共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管

4、理和運行服務，本條所指共用設施設備包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓水泵房、電梯、樓內消防設施設備、中央監(jiān)控設備、配電系統(tǒng)、建筑物防雷設施等。 第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，本條所指附屬建筑物、構筑物包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。 第七條 附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，本條所指附屬建筑物、構筑物包括但不限于商業(yè)網點、文化體育娛樂場所等的管理。 第八條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理(不包含保養(yǎng)期內的維護)。 第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、

5、清運(不包含建筑垃圾的收集和清運)。 第十條 交通與車輛停放秩序的管理。 第十一條 維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。 第十二條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。 第十三條 物業(yè)檔案、資料管理，包括工程建設竣工資料、業(yè)主資料等的管理。 第十四條 業(yè)主房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在業(yè)主提出委托時，乙方可接受委托并合理收費。 第十五條 對業(yè)主違反物業(yè)管理法規(guī)政策及《融圣國際業(yè)主管理規(guī)約》的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求恢復原狀、要求賠償損失及支付違約金，對無故不繳交有關費用或拒不改正違章行為的責任人可采取訴諸法律或者其它催繳催收措施。 第十六條

6、 裝飾裝修管理服務 第十七條 法規(guī)政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。 第三章 合同期限 第十八條 本物業(yè)管理服務期限為三年，從本物業(yè)入伙之日（以甲方書面通知業(yè)主入伙時間為準）起計算。暫訂從2009年10月1日至2012年9月30日。 第十九條 本合同期滿或業(yè)主委員會成立與業(yè)主大會所聘的物業(yè)管理公司簽訂新的物業(yè)管理服務合同生效時，本合同自行終止。若本合同到期，甲方或業(yè)主委員會沒有與第三方簽訂本物業(yè)管理服務合同，則乙方繼續(xù)履行本合同。 第四章 甲方的權利和義務 第二十條 在房屋正式銷售之前，負責制定《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，在購房人簽訂物業(yè)買賣合

7、同時，讓購房人對業(yè)主臨時公約予以書面承諾；同時物業(yè)買賣合同中應包含本合同的有關內容。 第二十一條 審核乙方擬定的物業(yè)管理制度，依法提出合理化建議。 第二十二條 檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。 第二十三條 審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、維修基金使用計劃。 第二十四條 本物業(yè)房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。在保修責任期內，如存在質量問題，由甲方負責返修，甲方未能及時返修的，可由乙方代為維修，所發(fā)生費用由甲方承擔。 第二十五條 在物業(yè)管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程

8、竣工圖等竣工驗收資料。 （二）設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料。 （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 第二十六條 協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的工程等遺留問題：遺留問題由甲方敦促應承擔方負責處理，未按規(guī)定或約定時間處理的，由甲方負責處理。 第二十七條 甲方依據建設部最新《房屋接管驗收標準》的規(guī)定向乙方交接物業(yè)管理用房和共用設施設備等，并參照甲方（融匯（長沙）置業(yè)）《商品房銷售合同》中約定的交樓標準協(xié)助乙方和業(yè)主順利完成入伙。其中包括： 1） 保證水、電、燃氣“三通”，即擰開室內水龍頭有自來水，打開電閘可供電（市電未通前，若本物業(yè)使用

9、臨時電，其差價部分由甲方承擔，若本物業(yè)變壓器不能聯動，造成變壓器空載費用的由甲方承擔）；電視、 、燃氣管線到戶；二次供水水質經防疫部門檢疫合格。 2） 本物業(yè)內排水管道能正常使用，排水暢通無阻；保證有通暢的消防環(huán)形通道。 3) 完善本物業(yè)內的園林綠化工程。 4) 按照政府交通主管部門要求，對停車場設置出入口，劃好車位線，安裝好限速器、安全防撞欄、通道指標牌等設施，并協(xié)助辦理停車場使用許可證。 5) 配備本物業(yè)各棟各樓層及室外垃圾箱（桶），并在本物業(yè)隱蔽處設置垃圾中轉站。 6) 按消防安全要求配備滅火器、消防水槍、水帶等消防設施，各項指標符合國家消防法的有關規(guī)定。 7

10、) 按市郵政部門要求，統(tǒng)一安裝信報箱，并達到通郵條件。 第二十八條 該項目入伙時間甲方應提前通知乙方，其中第一批入伙時間甲方應提前60天通知乙方。甲方在向業(yè)主交付新建商品住宅時，須執(zhí)行建設部關于商品住宅實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度的規(guī)定。 第二十九條 按照本物業(yè)原有規(guī)劃設計及乙方提供的本物業(yè)整體標識設計配備方案，對本物業(yè)各類設施、設備、房號、樓層號、棟號、消防疏散圖、本物業(yè)總平面圖、宣傳欄、公告、公約欄、會所、娛樂等公共場所、地下停車場及首層電梯廳內外的各類標識警示牌、指示牌和告示牌等在審定后進行制作和安裝。 第三十條 在本物業(yè)內設置安防監(jiān)控系統(tǒng)、住戶對講系統(tǒng)

11、、樓宇自動化管理系統(tǒng)等技防設施，應統(tǒng)一設置在一個值班室，以利于本物業(yè)的治安管理。（該條最終以竣工驗收備案資料為準） 第三十一條 協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。 第三十二條 根據國家發(fā)展改革委、建設部頒發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格〖2003〗1864號文件）第十五條的規(guī)定，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，乙方可以依法追繳。? 第三十三條 有權向社會各界宣布甲、乙雙方合作之事實，有權有選擇地播放、展示、發(fā)布與長城物

12、業(yè)品牌有關的物業(yè)管理資訊、信息（如錄相、圖片、文字說明）、廣告等,但不得對乙方社會聲譽造成損失。 第三十四條 有權對乙方整體工作進行監(jiān)督和考核，并提出限期整改意見，對不稱職的本物業(yè)前期顧問咨詢師、管理處經理有權要求予以調換。如乙方更換管理人員后仍達不到要求，甲方有權終止合同。 第三十五條 依據本合同規(guī)定，在本物業(yè)入伙前向乙方提供能滿足物業(yè)管理需要的物管用房，物

13、管用房的產權不屬乙方，乙方在本合同期內享有無償使用權（客戶服務中心用房的位置應設在首層方便業(yè)主辦事，其裝修標準要與本物業(yè)的檔次和格調相適應）。 第三十六條 不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動。 第三十七條 負責處理因甲方原因而產生的各種糾紛。 第三十八條 法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其它責任。 第五章 乙方的權利和義務 第三十九條 本合同簽訂之日起三十日內，乙方設立本物業(yè)項目組，配備項目負責人及相關人員，便于與甲方溝通聯系。（項目組具體進駐時間由甲方提前30天以書面形式通知乙方。） 第四十條 協(xié)助甲方做好建設階段銷售大樓（包括售樓中心和辦公區(qū)）

14、的物業(yè)管理及樣板房的物業(yè)管理工作，相關費用由甲方按月支付（詳見本合同補充協(xié)議）。 第四十一條 為使本項目做到功能定位準確以及確保物業(yè)的使用功能合理，便于物業(yè)使用人的日后使用及物業(yè)公司日后的管理。乙方需要在項目規(guī)劃施工階段期內結合圖紙等技術資料提出各類合理化建議，以利于施工質量的提高。配合本項目做好銷售工作，協(xié)助銷售期間的物業(yè)管理咨詢工作。 第四十二條 乙方須于本物業(yè)入伙前兩個月內組建物業(yè)管理處，配備主要物業(yè)管理人員，并代表乙方履行本合同的權利和義務。 第四十三條 根據有關法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經營管理服務活動。 第四十四條 根據有關法律、法規(guī)政策

15、及本合同的規(guī)定，結合物業(yè)管理的實際情況，開展各項管理服務活動，但不得通過損害業(yè)主或物業(yè)使用人的合法權益來獲取不當利益。 第四十五條 負責編制物業(yè)管理年度計劃、維修基金使用計劃，經甲方審定后由乙方實施。 第四十六條 根據有關法律法規(guī)及本合同的約定，制訂本物業(yè)的物業(yè)管理制度，且根據實際情況，針對不同方面制訂專項規(guī)章制度，并向業(yè)主、物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定。 第四十七條 在本合同期限內，乙方不得擅自提高物業(yè)管理收費標準，如需變更應按程序向當地物價部門申報。 第四十八條 負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養(yǎng)護計劃和大、中修方案并組織實施，其費用按政府有關規(guī)定辦理。 第四十九

16、條 經雙方友好協(xié)商，甲方按本項目前期實際需要為乙方配備物業(yè)管理裝備和物品，或者向乙方支付物資裝備費用。前期物資裝備費具體金額和支付方式見第七十二條第二款。 第五十條 為順利進行項目交接、入伙，使物業(yè)平穩(wěn)進入正常使用期，本項目入伙前一個月，乙方的所有人員應到位，并配合甲方做好本項目入伙準備工作，由甲方支付提前進場費用。提前進場費具體金額和支付方式見第七十二條第三款。 第五十一條 乙方派駐融圣國際的所有管理人員必須由深圳長城物業(yè)本部培訓派遣資深物管人員進駐。在項目物業(yè)管理處正式組建入駐時由甲方派駐兩人分別在乙方管理處客戶服務中心、工程部工作，其二人工資由甲方支付，但統(tǒng)一由乙方負責培訓和管

17、理。 第五十二條 將物業(yè)管理公共性服務收費項目、收費標準及收費辦法在其經營場所或者收費地點醒目位置公布。 第五十三條 建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況。 第五十四條 開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務工作。 第五十五條 有權依照國家和長沙市物業(yè)管理法規(guī)政策、本合同和《融圣國際業(yè)主管理公約》的規(guī)定對違反國家和長沙市物業(yè)管理法規(guī)政策、本合同和《融圣國際業(yè)主管理規(guī)約》的行為進行處理。 第五十六條 負責制定本物業(yè)房屋裝修管理規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告之有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督。對不服從監(jiān)督者，及時報告甲方。 第五十七條 在本物業(yè)入伙后

18、，對進入本物業(yè)提供經營服務的單位和個人實行一體化管理。 第五十八條 在甲方同意的前提下，有權選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他個人或單位，不得將重要專項業(yè)務承包給個人。 第五十九條 定期與甲方交流物業(yè)管理的工作情況，及時反映工作中存在的問題，雙方進行協(xié)商解決。 第六十條 依法協(xié)助并指導本物業(yè)業(yè)主成立本物業(yè)業(yè)主委員會。 第六十一條 本合同終止時，乙方須向甲方或本物業(yè)業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理用房、屬于全體業(yè)主所有的財物及物業(yè)管理的全部檔案、資料。在新的物業(yè)管理公司入駐時，做好設備設施、檔案資料、用房等的交接及善后工作。 第六十二

19、條 接受物業(yè)管理主管部門及有關政府部門的監(jiān)督、指導、接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。 第六十三條 法規(guī)政策規(guī)定由乙方承擔的其它責任。 第六章 服務質量標準 第六十四條 本物業(yè)正式入伙即按照IS09001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系進行管理。 第六十五條 在本物業(yè)正式入伙兩年后且入住率達到80％以上時達到長沙市示范住宅小區(qū)物業(yè)管理標準；如業(yè)主委員會沒有另行選聘物管公司，在本物業(yè)正式入伙三年后達到省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的管理標準，據此對本物業(yè)進行管理（因甲方的硬件條件達不到或非乙方原因而導致不達標，則責任不在乙方）。 第七章 管理服務費用 第六

20、十六條 乙方在本物業(yè)管理期間內采取包干制的方式約定物業(yè)管理服務費用，并按約定的物業(yè)管理服務費用依據國家政策進行管理和提供服務。（當地政府另行有規(guī)定的按當地政府規(guī)定執(zhí)行） （一）物業(yè)管理服務費（按建筑面積計算）： 1）高層住宅物業(yè)管理服務費：1.8元/M2·月； 2）寫字樓物業(yè)管理服務費：3元/ M2·月； 3）商業(yè)物業(yè)管理服務費：3元/ M2·月。 4）甲方分批通知業(yè)主入伙，物業(yè)管理服務費收取起始日為甲方書面通知業(yè)主入伙之日起計收。 5）??根據國家發(fā)展改革委、建設部頒發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格〖2003〗1864號文件）第十六條的規(guī)定，納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚

21、未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。經甲乙雙方協(xié)商，本物業(yè)的已竣工但尚未出售部分的物業(yè)由甲方按以上物業(yè)管理服務收費標準的95%向乙方支付，其中商鋪在10000M2以下的入住后一年內由甲方按1.71元/M2/月向乙方支付，在10000M2以上的由甲方按本項目物業(yè)管理服務收費標準的95%向乙方支付。 6）改變原設計功能的物業(yè)，按改變后的實際使用功能類別的管理服務費標準收取。 7）本物業(yè)管理服務費每月交納一次，每次交納費用時間為當月的10日前，逾期未交納有關費用的，乙方有權要求業(yè)主補交并從逾期之日起按每天應交款的萬分

22、之五交納違約金。 8）業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應承擔的物業(yè)管理公共服務費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，按其約定交納，但業(yè)主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任。 9）如遇政府政策調整，按調整后的標準由甲、乙雙方協(xié)商后執(zhí)行。 （二）停車位管理： （1）本物業(yè)未設計地面車位。小區(qū)地面不允許停車。 （2）地下固定車位由乙方向產權人或使用人收取車位管理及運行成本，地下車位場地使用費收支辦法及數額待定（詳見雙方補充協(xié)議） （3）訪客臨時停車由乙方經營管理，車位收費標準執(zhí)行物價局收費相關規(guī)定。 第六十七條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及

23、其它特約服務的費用，由當事人自行約定。 第六十八條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務項目和收費標準如下： （一）屬于市場價調節(jié)價的按照市場調節(jié)價或低于市場價的價格向業(yè)主和物業(yè)使用人收取； （二）屬于政府指導價的按照政府指導價執(zhí)行。 第六十九條 維修基金的管理與使用依據建設部、財政部《關于印發(fā)（住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法）的通知》（建住房[1998]213號）或按長沙市相關規(guī)定執(zhí)行。 第七十條 保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設施設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用由甲方承擔。 第七十一條 本物業(yè)的成本構成按國家發(fā)展改革委、建設部頒發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦

24、法》（發(fā)改價格〖2003〗1864號文件）第十一條第三款的1至9項規(guī)定的內容開支。營業(yè)稅及附加稅繳交沒有明確的，暫按現行政策執(zhí)行，若政府配套稅收政策出臺后，則執(zhí)行新的稅收政策。 第七十二條 前期介入費由顧問咨詢費、物資裝備費和提前一個月進場費用組成，由甲方按照以下金額和方式支付給乙方。 （一）顧問咨詢服務費總額人民幣 叁拾貳萬零貳佰肆拾元整（￥320,240.00）。（具體測算見附件一） 顧問服務方式: 顧問期約18個月（具體進駐時間以甲方書面通知為準），乙方派遣一名專業(yè)物業(yè)管理顧問咨詢師常駐項目現場，另組成項目顧問咨詢小組，人員3名（顧問工作小組由乙方資深物業(yè)顧問以及土建\電氣\給排

25、水\園藝\智能化等方面的專業(yè)技術人員組成），派顧問工作小組3人，每四個月到現場一次或根據甲方需要和項目重點階段派遣，就項目規(guī)劃設計、工程設計等方面提供專業(yè)物業(yè)管理咨詢服務。（顧問咨詢內容見附件二） 付款方式: 合同簽定后30個工作日內，甲方向乙方一次性支付人民幣 壹拾伍萬元整（￥150，000.00元）；余款人民幣壹拾柒萬零貳佰肆拾整（￥170240.00元），在顧問服務開始次月5日前分期支付,每月支付玖仟元整（￥9,000.00元）。顧問咨詢服務費叁拾貳萬零貳佰肆拾元整付清為止。 (二)物資裝備購置方式、金額在乙方正式進場前四個月根據實際情況由雙方協(xié)商確定。[前期物資裝備費測算的參考金額

26、約為貳拾捌萬元（28萬元），測算明細詳見本合同附件三]。 (三)提前進場費金額及支付方式在乙方正式進場前四個月根據實際情況由雙方協(xié)商確定。[提前進場費前期測算的參考金額約為壹拾玖萬元（19萬元），測算明細詳見本合同附件四]。 第八章 違約責任 第七十三條 甲乙雙方任何一方違反本合同有關條款或因自身其它原因，致使未能達到合同規(guī)定的管理目標或直接造成對方名譽、經濟損失的，對方有權要求違約方限期整改或解決；限期整改或解決不了的，對方有權終止本合同并要求違約方給予相應的賠償。 第七十四條 本物業(yè)入伙時間如有更改，甲方應至少提前一個月書面通知乙方。如因乙方原因致使本物業(yè)不能

27、按時入伙而給甲方造成名譽或經濟損失的，乙方須按推遲入伙的建筑面積、推遲時間和本物業(yè)約定的物業(yè)管理費標準給予甲方賠償。如因甲方原因致使入伙物業(yè)未達到規(guī)劃設計要求、政府有關規(guī)定及本合同約定的有關入伙條件，致使推遲入伙且沒有提前通知乙方，甲方按推遲入伙的建筑面積、推遲時間和本物業(yè)約定的物業(yè)管理費標準，向乙方支付物業(yè)管理服務費。 第七十五條 因甲方房屋建筑（設施、設備）質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理；因乙方管理不善或操作不當等原因造成設備設施損壞或重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理（產生事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定結論為準）。 第七十六條 乙方

28、違反本合同規(guī)定的相關義務，甲方有權要求乙方限期整改，限期整改后仍不能達到目標的，甲方有權解除本合同，另行選聘物業(yè)管理公司，由此造成的損失和后果由乙方全部承擔；如甲方違反本合同相關條款規(guī)定的合同義務，導致乙方管理目標不能如期實現，給乙方造成經濟及名譽損失的，乙方有權要求甲方限期整改，限期整改仍不能達到目標的，乙方有權解除本合同，由此造成的損失和后果由甲方全部承擔。 第九章 其他事項 第七十七條 經雙方協(xié)商一致，雙方可對本合同的條款進行修訂、更改或補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 第七十八條 任何一方對對方（包括本物業(yè)業(yè)主、物業(yè)使用人）的經營

29、信息及相關資料均負有保密義務，在本合同履行期間內，不得以任何形式泄露。一方違反此約定造成對方（包括業(yè)主、物業(yè)使用人）損失的，應給予賠償。 第七十九條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理，以避免損失的擴大。 第八十條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請政府物業(yè)管理主管部門調解，調解不成時，可向融圣國際項目所在地人民法院提請訴訟。 第八十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第八十二條 本合同如與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，以法律、

30、法規(guī)、規(guī)章為準。 第八十三條 本合同（共27頁），一式七份，甲、乙雙方各執(zhí)三份，當地主管部門備案一份。 第八十四條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。 本頁無正文 甲方簽章： 乙方簽章： 法人代表： 法人代表： 或 或 法人授權代表： 法人授權代表： 簽訂地點： 簽訂時間：二○○ 年 月 日

31、 單位名稱：深圳市長城物業(yè)管理股份 賬號：44201526200051028122 開戶銀行：建行深圳分行長城支行? 附件一： 顧問咨詢服務費用：320240.00元 在2008年4月1日——2009年9月30日我司將派遣一名專業(yè)物業(yè)管理顧問咨詢師常駐項目現場，另組成項目顧問咨詢小組，人員3名，共前往4次（每四個月一次），每次5天。測算如下： 名稱 支出明細 總計 項目基本成本 常駐物業(yè)咨詢師 月工資（元） 人數 時間（月） 　 7995 1 18 143910 福利及保險（元） 人數 時間（月） 　 1

32、889 1 18 34002 常駐顧問人員交通 往返票（元） 人數 去的次數 　 1800 1 4 7200 顧問團人員交通 往返票（元） 人數 去的次數 　 1800 3 4 21600 業(yè)務費 每季度一次 次數 費用（元） 　 6 1000 6000 顧問團 餐費 總天數 人數 　 30 20 3 1800 房價 總天數 房間數 　 250 20 2 10000 每天工資 總天數 人數 　 243 20 3 14580 項目基本成本小計 239092 咨詢費 按項目成本的

33、20% 47818 不可預見費 按項目成本的8% 19127 稅金 按項目成本的5.5% 14202 項目實施成本 合計 320240 附件二： 顧問咨詢內容 A. 咨詢服務小組對本項目及所在區(qū)域進行實地考察，通過研讀、消化、理解本項目可行性研究報告、初步規(guī)劃、方案設計、項目模型、全套施工圖紙等資料，了解項目的規(guī)劃意圖和設計內容，確定項目檔次，以便協(xié)助甲方對物管服務進行準確定位；針對項目定位提交《物業(yè)咨詢建議書》；并對本項目的前期項目設計方案及各項配套提出《物業(yè)修改建議書》。 B. 從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出有關配置、設計、用量、型

34、號、預見的潛在問題及日后維修養(yǎng)護等咨詢建議，方便日后的物業(yè)管理： （a）考察整體工程進度，定期參與項目開發(fā)工程會議，協(xié)助項目開發(fā)各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提出方案； （b）建筑設計（地下、地面、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； （c）對設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求提供建議； （d）根據清潔管理經驗及項目規(guī)劃要求，提出垃圾收集系統(tǒng)的建議； （e）管理用房位置、設計、布局、裝修標準的參考意見； （f）房屋設備設計、施工修改建議。其中包括：設備選型、系統(tǒng)設計方案等； （g）對變配電系統(tǒng)（包括變壓器）及配套設施提出合理化建議，并根據當前國家標準，提出各種合理化建議； （h

35、）對停車庫的車位設計、使用功能及設備配套、標識等提出意見； （i）建議節(jié)能項目，并對照明的編配及使用提出意見； （j）在甲方同意的情況下，對工程設備、智能化系統(tǒng)、工程招投標的內容提供咨詢師意見； （k）對日后的計劃性維修、建議預防性維護項目，并初步制定工程維修的工作程序，包括日常檢修的程序、檢修報告及使用表格等； （l）從消防設施設計布局、產品選型、施工進度等方面提出建議； （m）根據國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等)，提出糾正及修改建議； （n）審閱園林綠化設計中植物的選擇，對不利于以后物業(yè)管理養(yǎng)護或不宜于北方氣候的植物提出調整

36、建議； （o）從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議； （p）根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議； （q）對本項目的VI系統(tǒng)（行政系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、道路系統(tǒng)、客戶服務中心系統(tǒng)等）的規(guī)劃、設計、制作、安裝位置等提供建議。 C. 從業(yè)主/租戶使用的角度，提出咨詢建議：如從展位劃分的合理性及安全性角度提出建議。 D. 從智能化的角度，提出咨詢建議： （a）考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度意見； （b）針對甲方對智能化工程的要求，對原智能化設計提出合理化建議，并根據當前市場情況，提出增減智能化功能的建議； （c）根據甲方的最終要求提出

37、智能化系統(tǒng)設計方案的建議； （d）協(xié)助甲方對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面提出最優(yōu)方案供甲方參考，并對智能化設備的選型提出建議。 E. 從環(huán)保的角度，提出咨詢建議：如根據乙方在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經驗提供咨詢建議。 F. 從創(chuàng)建優(yōu)秀項目的角度，根據各級優(yōu)秀物業(yè)管理項目的考核評比標準，提出咨詢改進建議。 G. 協(xié)助甲方從物業(yè)管理服務的角度提出降低成本、提高效益的建議： （a）物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等； （b）公共部分裝修材料的選用； （c）在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設備技術或施工方法；協(xié)助甲方選擇性能穩(wěn)定

38、、質量可靠、售后服務良好的消防產品； （d）根據甲方的要求，提供乙方在建筑給水與排水方面的技術、設計、施工等的成功經驗； H. 在考察期間對項目開發(fā)各專業(yè)工程的進展情況進行考察，并提出相應建議，以盡力提高工程施工質量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設備管理難度。 I. 在咨詢期間對項目開發(fā)各專業(yè)設備安裝和調試工作進行考察，提出改進意見。 2、在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎上，與開發(fā)商攜手做好以下各項前期準備工作： A. 收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試； B. 對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理； C. 與開發(fā)商協(xié)商建立維保機制，力求在工程

39、款項支付、維修管理流程等方面建立有效的措施以確保施工單位維修的高效率，使客戶在維修方面的需求能夠得到快速響應； D. 收集裝修裝飾材料以及相關設備的備件，以滿足日后維修中的材料供應； E. 建立與社會專業(yè)機構的聯系，開展如通郵、通電、通水、通氣、 申請等準備工作； F. 針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。 G. 協(xié)助和參與各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作，編制物業(yè)交接的管理程序及常用表格，對不合格處提出整改意見，由貴司責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告，并協(xié)助設計及建立健全物業(yè)的檔案資料以及設備的運行過程記錄及設備清單設計等工作； H. 建立設備

40、移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書及其它資料清單，與貴司協(xié)調，做好各類專業(yè)設施設備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。 附件三： 以物資市場價格為依據測算，通過計算，融圣國際項目開辦物資裝備計劃費用共285080.00元，其中行政辦公用品及生活必需品購置費用117530.00元，維修工具購置費用為38750.00元，保潔工具購置費用75830.00元，護衛(wèi)、消防器具購置費用52970.00元。 （a）行政辦公用品及生活必需品（117530元人民幣） 序 號 項　　目 單 位 配置 單　價 合　計 備 注 數量 人民幣 人民

41、幣 1 辦公桌椅 套 9 300 2700 按管理層人員數量配置 2 客服中心配置 套 1 5000 5000 　 3 會議桌椅 套 1 2500 2500 　 4 復印機 臺 1 10000 10000 　 5 電腦（臺式） 臺 6 4500 27000 　 6 分體空調 臺 3 2000 6000 　 7 噴墨打印機 臺 2 1000 2000 　 8 保險柜 個 1 1000 1000 　 9 部 5 100 500 　 10 組合資料檔案柜 套

42、1 2000 2000 　 11 標識系統(tǒng)（物業(yè)類） 套 1 15000 15000 整體制作 12 印刷品 批 若干 2000 2000 　 13 員工鐵架床 套 39 350 13650 　 14 床上生活用品 套 77 240 18480 　 15 儲物柜 組 77 100 7700 　 16 沙發(fā) 組 1 2000 2000 　 小計 117530 （b）維修工具（38750元人民幣） 序號 項　　目 單位 配置 單價 合計 備　注 數量 人民幣 人民幣 1 150型

43、室內疏通機 臺 1 2500 2500 　 2 200型室外疏通機 臺 1 3500 3500 　 3 電焊機 臺 1 800 800 　 4 電汽焊具 套 1 1500 1500 　 5 沖擊鉆 臺 2 1800 3600 　 6 手電鉆 臺 2 450 900 　 7 水鉆 臺 2 260 520 　 8 砂輪切割機 臺 1 1200 1200 　 9 鉆頭 個 4 8 32 　 10 打釘機 臺 1 350 350 　 11 臺鉗 臺 3 50

44、0 1500 　 12 手鋸 把 1 1200 1200 　 13 套銅扳手 套 5 350 1750 　 14 梅花扳手 把 2 8 16 　 15 開口扳手 把 2 6 12 　 16 管刀 把 2 8 16 　 17 耐酸泵 臺 1 450 450 　 18 測溫儀 個 1 120 120 　 19 搖表2500V 臺 1 250 250 　 20 鉗型電流表 個 1 200 200 　 21 高壓絕緣手套 套 4 25 100 　 22 7

45、步9步鋁合金梯 臺 2 650 1300 　 23 測試儀表 套 2 950 1900 　 24 高照度探照燈 個 2 750 1500 　 25 潛水泵 臺 1 1400 1400 　 26 手槍鉆 臺 1 450 450 　 27 變速電錘 臺 1 2000 2000 　 28 應急燈 批 18 150 2700 　 29 直角尺 把 2 22 44 　 30 塞尺 把 1 80 80 　 31 改錐 把 1 10 10 　 32 打磨機 臺 1

46、 750 750 　 33 電工工具 套 3 450 1350 　 34 木工工具 套 1 400 400 　 35 瓦工工具 套 1 450 450 　 36 高空作業(yè)工具 套 1 900 900 　 37 其他工具材料備件 　 1 3000 3000 　 小 計 38750 （c）保潔園藝工具（75830元人民幣） 序號 項　　目 單位 配置數量 單價 合計 備　注 人民幣 人民幣 1 吸塵吸水機 臺 1 7000 7000 　 2 多功能洗地機 臺 1 650

47、0 6500 　 3 高/低壓沖水機 臺 1 6000 6000 　 4 垃圾車 部 2 1200 2400 　 5 打蠟機、拋光機 部 1 5600 5600 　 6 澆花澆水用膠管 米 1500 4 6000 　 7 玻璃刮及粉頭 套 5 250 1250 　 8 工作指示牌 塊 12 40 480 　 9 純棉推塵地拖 套 48 80 3840 　 10 純棉落蠟地拖 套 24 50 1200 　 11 單桶榨水器 臺 12 400 4800 　 13 加

48、長伸縮桿 根 12 400 4800 　 14 玻璃套裝工具 套 12 400 4800 　 15 靜電吸塵膠毯 張 12 200 2400 　 16 手推式割草機 臺 1 4000 4000 　 17 打孔機 臺 1 10000 10000 　 18 噴霧打藥機 臺 1 3500 3500 　 19 高枝剪 把 2 200 400 　 20 園藝耙 把 2 110 220 　 21 修邊剪 把 2 200 400 　 22 截枝剪 把 2 120 240 　

49、 小計 75830 　 （d）護衛(wèi)、消防器具（52970元人民幣） 序號 項　　目 單位 配置數量 單價 合計 備注 （人民幣） （人民幣） 1 對講機 部 20 2200 44000 按崗配置：保安14個崗；技工2個崗，管理層3個，保潔和綠化1個 2 滅火器 個 10 100 1000 　 3 手電筒及雨具 綜合測算 1500 　 4 消防鐵架子 個 1 850 850 　 5 防毒面具 套 4 150 600 　 6 消防斧 把 2 30 60 　

50、7 消防鍬 把 2 30 60 　 8 消防桶 個 2 30 60 　 9 消防鉤 個 2 20 40 　 10 消防服 套 4 700 2800 　 11 消防梯 個 1 2000 2000 　 小計 52970 附件四： 提前一個月的成本費用：191375.19元 在項目入伙的前一個月，所有人員將到位，其成本如下： （1）人工費 職位 人數 年總薪酬 福利及保險（按總薪酬的29.5%計算） 年費用總額 平均

51、月費用 備注 經理 1 95940 28302.3 124242.3 1x3.525 外派 客服部部長 1 38000 11210 49210 4100.8333 外派　 安保部部長 1 32000 9440 41440 3453.3333 外派　 物管助理 6 28000 8260 217560 18130 　 技工 6 23000 6785 178710 14892.5 　 護衛(wèi)員 60 15000 4425 1165500 97125 　 清潔員 21 10800 3186 293706 2

52、4475.5 　 廚師 1 17000 5015 22015 1834.5833 　 勤雜工 1 12000 3540 15540 1295 　 總計 98 　 　 2107923.3 175660.28 　 （2）行政辦公費 項目 計算過程 合計（年） 合計（月） 職員制服 元/人（分兩年分攤） 人數 　 225 77 22056 公共水電 月份 每月費用 　 12 500 6000 通訊費 部數 每月費用 　 3 200 7200 辦公用品費 月份 每月費用 人數 　 12 100 9 10800 辦公設備維護費 12 50 9 5400 車輛交通費 12 50 9 5400 　 月份 每月費用 　 業(yè)務費 12 1000 12000 小計 　 68856 5738 （3）稅費 以上兩項之和的5.5%，合計為9976.91元