《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》

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1、 物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國(guó)家財(cái)產(chǎn)？物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國(guó)家財(cái)產(chǎn)？ 國(guó)家財(cái)產(chǎn)分為經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，物權(quán)國(guó)家財(cái)產(chǎn)分為經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)由公司法等規(guī)法規(guī)定非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)由公司法等規(guī)定定 物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，分為：物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，分為：1 1、公、公有物（國(guó)家所有國(guó)家使用的財(cái)產(chǎn)），包括國(guó)家機(jī)有物（國(guó)家所有國(guó)家使用的財(cái)產(chǎn)），包括國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè)施（如人民大會(huì)堂）；軍事設(shè)施、武器、關(guān)辦公設(shè)施（如人民大會(huì)堂）；軍事設(shè)施、武器、裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等 2 2、公用物（國(guó)家所有公眾使用）

2、，包括道路、公用物（國(guó)家所有公眾使用），包括道路、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖書(shū)館、公立學(xué)校、公立醫(yī)院等書(shū)館、公立學(xué)校、公立醫(yī)院等公用物也是任何個(gè)人無(wú)法排他地占有和消費(fèi)的物品公用物也是任何個(gè)人無(wú)法排他地占有和消費(fèi)的物品新提出了“建筑區(qū)劃”（物業(yè)管理?xiàng)l例中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念?？梢岳斫鉃橥恋亍凹t線(xiàn)”四至。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他物權(quán)不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇 規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利 道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公

3、用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 但其他規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第六章 專(zhuān)有部分享有所有權(quán)。俗稱(chēng)“專(zhuān)有權(quán)、私有權(quán)” 專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱(chēng)“共用部分的持份權(quán)” 專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱(chēng)“業(yè)主組織的成員權(quán)”物權(quán)法與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別：原條例的2/3投票權(quán)

4、物權(quán)法的雙2/3物權(quán)法與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別：原條例的“雙過(guò)半”物權(quán)法的“新雙過(guò)半” 業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主業(yè)主中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定的建筑物規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人區(qū)分所有權(quán)人 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的房屋所有權(quán)人規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使用人非業(yè)主使用人物業(yè)使用人、住戶(hù)、租戶(hù)等物業(yè)使用人、住戶(hù)、租戶(hù)等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書(shū)確認(rèn)按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書(shū)確認(rèn)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)簽訂了售房合同簽訂了售房合同 發(fā)展商將發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋客觀上已經(jīng)交

5、付了房屋 業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或售房合同）業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或售房合同）和和中華人民共和國(guó)婚姻法中華人民共和國(guó)婚姻法界定界定辦理了產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記權(quán)登記 業(yè)主業(yè)主身份類(lèi)別業(yè)主身份類(lèi)別沒(méi)有辦理沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記 沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但已簽署售房合同，并且已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押交易、抵押不得對(duì)不得對(duì)抗第三人抗第三人 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)： 其

6、依法律行為而發(fā)生變更者，按照物其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法統(tǒng)一規(guī)定，即無(wú)論其所有權(quán)的移權(quán)法統(tǒng)一規(guī)定，即無(wú)論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，均須經(jīng)登記，始生效力始生效力 非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，決等，非經(jīng)登記，不得處分非經(jīng)登記，不得處分業(yè)主總?cè)藬?shù)業(yè)主總?cè)藬?shù)I. 產(chǎn)權(quán)證書(shū)擁有者產(chǎn)權(quán)證書(shū)擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)

7、共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書(shū)署名者書(shū)署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書(shū)未署名者書(shū)未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書(shū)者未擁有產(chǎn)權(quán)證書(shū)者 簽訂了售房合同并獲得實(shí)簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者際交付者不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地土地所有權(quán)所有權(quán)建筑物建筑物區(qū)分所有權(quán)區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)相鄰權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分專(zhuān)有部分所有權(quán)所有權(quán)共用部分共用部分持分權(quán)持分權(quán)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)組織的成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系 專(zhuān)有部分專(zhuān)有部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部

8、分共用部分常規(guī)服務(wù)常規(guī)服務(wù)專(zhuān)有部分專(zhuān)有部分業(yè)主自己負(fù)責(zé)業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用部分共用部分物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別負(fù)責(zé)委員會(huì)分別負(fù)責(zé)專(zhuān)有部分專(zhuān)有部分業(yè)主自己承擔(dān)業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分共用部分物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)傊鞔髸?huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)倢?zhuān)有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為專(zhuān)有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間界所圍成的立體空間墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線(xiàn)線(xiàn)墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線(xiàn)線(xiàn)屋屋頂頂外外墻墻地地下下室室外外墻墻停停車(chē)車(chē)位

9、位DEFCBA樓樓梯梯專(zhuān)有部分所有權(quán)專(zhuān)有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有占有收益收益使用使用裝修、改良、修繕裝修、改良、修繕排他性排他性相鄰權(quán)相鄰權(quán)按本來(lái)用途、目的使用專(zhuān)有部分按本來(lái)用途、目的使用專(zhuān)有部分維護(hù)建筑物安全、外觀美觀維護(hù)建筑物安全、外觀美觀獨(dú)自承擔(dān)專(zhuān)有部分的責(zé)任與費(fèi)用獨(dú)自承擔(dān)專(zhuān)有部分的責(zé)任與費(fèi)用不得隨意變更通過(guò)專(zhuān)有部分不得隨意變更通過(guò)專(zhuān)有部分的各種共用管線(xiàn)的各種共用管線(xiàn)尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危險(xiǎn)消除危險(xiǎn)排除妨礙排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失賠償損失處分處分共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)權(quán)

10、利義務(wù)法律責(zé)任持分占有持分占有收益收益使用使用裝修、改良、修繕裝修、改良、修繕排他性排他性相鄰權(quán)相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計(jì)功能使用共用部分按規(guī)劃設(shè)計(jì)功能使用共用部分維護(hù)和保存共用部分維護(hù)和保存共用部分按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費(fèi)用按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費(fèi)用按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用、業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用不得單獨(dú)處分共用部分不得單獨(dú)處分共用部分停止侵害停止侵害消除危險(xiǎn)消除危險(xiǎn)排除妨礙排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失賠償損失清償拖欠費(fèi)用清償拖欠費(fèi)用業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)參與管理權(quán)選聘權(quán)

11、選聘權(quán)選舉權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)監(jiān)督權(quán)請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定服從、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、接受、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù) 按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用共同承擔(dān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任共同承擔(dān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任參加業(yè)主大會(huì)參加業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成決議、決定通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成決議、決定通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂

12、、修改業(yè)主公約通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)等方式通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)等方式簽訂物業(yè)管理合同簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動(dòng)責(zé)任主體之間相互監(jiān)督參與物業(yè)管理活動(dòng)責(zé)任主體之間相互監(jiān)督請(qǐng)求分配共有收益請(qǐng)求分配共有收益請(qǐng)求正當(dāng)管理共同事務(wù)請(qǐng)求正當(dāng)管理共同事務(wù)請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議請(qǐng)求追究侵權(quán)或違約責(zé)任請(qǐng)求追究侵權(quán)或違約責(zé)任遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定原始取得原始取得-指非基于他人權(quán)利與

13、意志而取得物權(quán)。包括：指非基于他人權(quán)利與意志而取得物權(quán)。包括：(1)通過(guò)生產(chǎn)而取得產(chǎn)品的物權(quán)。通過(guò)生產(chǎn)而取得產(chǎn)品的物權(quán)。(2)通過(guò)收益取得物之天然孳息的物權(quán)。通過(guò)收益取得物之天然孳息的物權(quán)。(3)國(guó)家通過(guò)稅收，國(guó)有化，征收，征用，沒(méi)收而取得物權(quán)。國(guó)家通過(guò)稅收，國(guó)有化，征收，征用，沒(méi)收而取得物權(quán)。(4)國(guó)家按法定程序取得無(wú)人繼承的遺產(chǎn)，無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的遺失物和國(guó)家按法定程序取得無(wú)人繼承的遺產(chǎn)，無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的遺失物和所有人不明的埋藏物，隱藏物的所有權(quán)。所有人不明的埋藏物，隱藏物的所有權(quán)。(5)集體組織取得其成員的無(wú)人繼承的遺產(chǎn)的所有權(quán)。集體組織取得其成員的無(wú)人繼承的遺產(chǎn)的所有權(quán)。(6)在法律允許之范圍內(nèi)通過(guò)

14、先占取得無(wú)主動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在法律允許之范圍內(nèi)通過(guò)先占取得無(wú)主動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。(7)取得添附物的所有權(quán)。取得添附物的所有權(quán)。(8)通過(guò)時(shí)效制度了取得物權(quán)。通過(guò)時(shí)效制度了取得物權(quán)。(9)通過(guò)即時(shí)取得制度取得物權(quán)。通過(guò)即時(shí)取得制度取得物權(quán)。繼受取得繼受取得-指基于他人的權(quán)利和意志而取得物權(quán)。包括：指基于他人的權(quán)利和意志而取得物權(quán)。包括：(1)基于債權(quán)行為，如買(mǎi)賣(mài)，互易，贈(zèng)與，繼承等，而發(fā)生的物基于債權(quán)行為，如買(mǎi)賣(mài)，互易，贈(zèng)與，繼承等，而發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)取得物權(quán)。權(quán)移轉(zhuǎn)取得物權(quán)。(2)基于物權(quán)合意而取得。如土地使用權(quán)契約，抵押權(quán)契約，典基于物權(quán)合意而取得。如土地使用權(quán)契約，抵押權(quán)契約，典權(quán)契約等。權(quán)契約等。(3)基于行政方法而取得。如采礦權(quán)，水資源使用權(quán)等?；谛姓椒ǘ〉?。如采礦權(quán)，水資源使用權(quán)等。謝謝大家謝謝大家