《物業(yè)管理條例》實施以來天津物業(yè)管理成效

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1、《物業(yè)管理條例》實施以來天津物業(yè)管理成效 　　自2003年9月《物業(yè)管理條例》實施以來，天津采取多種舉措，抓好深入持久地貫徹落實，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展，對改善居民的居住環(huán)境，構(gòu)建整潔、文明、和諧的新型社區(qū)發(fā)揮了重要作用，受到社會廣泛贊譽。 　　以《條例》為牽引，全面加強法制建設(shè)十年來，天津始終重視抓好《條例》及其配套政策的全面貫徹落實，堅持用《條例》來規(guī)范全市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。同時，十分重視地方相關(guān)政策法規(guī)建設(shè)，把構(gòu)建完善的物業(yè)管理法規(guī)體系，作為依法規(guī)范市場秩序的首要任務(wù)。著力從解決行業(yè)發(fā)展中的熱點和難點問題入手，在2002年出臺《天津市物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)

2、上，2003年集中出臺了《天津市業(yè)主會管理辦法》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》和《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》等配套政策。針對物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主大會組建和業(yè)主委員會換屆不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理監(jiān)管機制不健全、非住宅物業(yè)維修資金交存無依據(jù)等制約行業(yè)發(fā)展的突出問題，又于2005年相繼出臺了《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》、《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》和《天津市非住宅物業(yè)交存專項維修資金意見》等配套辦法。 　　隨著《物權(quán)法》的出臺和《條例》修訂后的頒布實施，天津在2008、2009年又集中對《天津市物業(yè)管理條例》及其配套辦法進(jìn)行修訂，并

3、重新明確了《天津市業(yè)主大會備案程序》等，進(jìn)一步規(guī)范了有關(guān)行政備案工作，制定公布了《臨時管理規(guī)約》等示范文本。目前，天津共形成30個與《天津市物業(yè)管理條例》配套的辦法、備案程序和示范文本，構(gòu)建了較為完備的物業(yè)管理法規(guī)體系，基本實現(xiàn)了物業(yè)管理活動法律規(guī)范全覆蓋，為依法行政、依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為、引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)，提供了重要的法制保障作用。 　　全面貫徹落實《條例》，依法加強行政監(jiān)管多年來，天津各級物業(yè)管理行政主管部門，始終堅持以貫徹落實國務(wù)院和天津《物業(yè)管理條例》為主線，以強化物業(yè)項目監(jiān)管為重點，通過不斷創(chuàng)新行政監(jiān)管機制和手段，完善市場規(guī)則，有效促進(jìn)了行業(yè)健康發(fā)展。

4、 　　一是加強物業(yè)項目日常巡查，物業(yè)服務(wù)行為得到規(guī)范。 　　在嚴(yán)把前期物業(yè)管理招投標(biāo)、前期物業(yè)管理備案、開發(fā)商售房時組織購房人對前期物業(yè)管理服務(wù)合同和《臨時管理規(guī)約》進(jìn)行書面確認(rèn)、物業(yè)項目承接驗收、物業(yè)管理用房落實、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理、房屋維修資金繳存"七個";行政監(jiān)管環(huán)節(jié)基礎(chǔ)上，從2009年開始，為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升管理小區(qū)設(shè)施設(shè)備的水平，保證業(yè)主住用安全，定期在全市開展電梯、二次供水等設(shè)施設(shè)備養(yǎng)管情況專項檢查，形成了長效管理機制。通過全面檢查、限期整改、跟蹤督促等方式，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對設(shè)施設(shè)備養(yǎng)管工作的落實。2010年，在全市建立了物業(yè)管理項目日常巡查通報制度，

5、以入住的物業(yè)管理住宅小區(qū)為巡查范圍，以落實各項法定制度情況和履行物業(yè)服務(wù)合同情況為檢查重點，由區(qū)縣物業(yè)辦按月巡查，市局有重點的組織抽查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時督促整改；不及時整改的，在市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上予以曝光。 　　這一制度的推行，在行業(yè)內(nèi)起到了警示和教育作用，有效促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法守約、誠信服務(wù)。 　　二是建立物業(yè)項目網(wǎng)上動態(tài)監(jiān)管機制，行政監(jiān)管效能得到提升。 　　從2005年起，天津開發(fā)應(yīng)用了天津市物業(yè)項目管理網(wǎng)，以物業(yè)項目動態(tài)化監(jiān)管為重點，以信息化、網(wǎng)絡(luò)化為手段，通過對網(wǎng)絡(luò)不斷升級，進(jìn)一步強化了網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、從業(yè)人員資格管理、物業(yè)項目進(jìn)入與退

6、出全過程監(jiān)管，把物業(yè)項目入住、業(yè)主大會成立以及業(yè)主委員會到期換屆、合同到期等環(huán)節(jié)納入?yún)^(qū)縣日常巡查范圍。目前天津市4467個物業(yè)項目全部實現(xiàn)了網(wǎng)上管理，同時建立了數(shù)據(jù)即時更新制度，保證了網(wǎng)上180余萬條信息的真實、準(zhǔn)確，提高了行政管理的工作效率和科技含量。 　　三是退出項目管理銜接有序，業(yè)主正常生活秩序得到維護(hù)。 　　在多年實踐的基礎(chǔ)上，依據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》制定了《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目提前三個月預(yù)警報告制度，即書面向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)縣行政主管部門和業(yè)主委員會報告，由區(qū)縣行政主管部門在第一時間內(nèi)協(xié)調(diào)相關(guān)部門深入項目了解情況，

7、協(xié)調(diào)解決退出環(huán)節(jié)出現(xiàn)的矛盾糾紛，爭取物業(yè)管理服務(wù)平穩(wěn)過渡；對暫無新企業(yè)接管的項目，協(xié)調(diào)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，制定管理預(yù)案，并做好清掃保潔、垃圾清運和綠化養(yǎng)護(hù)等底線服務(wù)。自2004年以來，全市507個退出項目基本實現(xiàn)了平穩(wěn)過渡，有序銜接，這一制度的落實不僅遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)"不辭而別";情況的發(fā)生，更重要的是保障了業(yè)主正常生活秩序不受影響，維護(hù)了社會穩(wěn)定。 　　主動爭取扶持政策我們堅持監(jiān)管與扶持并重，堅持一手抓監(jiān)管，規(guī)范企業(yè)服務(wù)行為，一手主動協(xié)調(diào)，爭取有關(guān)扶持政策，最大限度地降低企業(yè)運營壓力。 　　一是適時調(diào)整普通住宅物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價。 　　近年

8、來，我們依據(jù)水、電、人工等物業(yè)服務(wù)成本逐年上升的實際，本著既合理補償企業(yè)成本，又兼顧消費者承受能力的原則，在多方征求意見的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)市發(fā)改委對物業(yè)管理服務(wù)費政府指導(dǎo)價格適時進(jìn)行調(diào)整，并對政府指導(dǎo)價格的執(zhí)行落實情況定期進(jìn)行檢查。明確了前期物業(yè)管理階段物業(yè)服務(wù)費實行等級管理，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)從四個級別中直接協(xié)商選擇某一等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主大會成立后，可以分單項跨等級選擇組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，實行菜單式收費模式，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營服務(wù)打開了政策瓶頸。 　　今年，按照天津市關(guān)于加強和創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理有關(guān)要求，我局會同市發(fā)改委正在研究制定物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機

9、制，為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和推動物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)提升奠定良好的經(jīng)費保障基礎(chǔ)。 　　二是下調(diào)了居民住宅小區(qū)電梯、二次供水、樓內(nèi)照明用電價格標(biāo)準(zhǔn)。 　　為了減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，針對物業(yè)管理住宅小區(qū)中部分設(shè)施、設(shè)備用電價格標(biāo)準(zhǔn)按照商業(yè)用電價格標(biāo)準(zhǔn)收取的問題，在市發(fā)改委和市電力公司的大力支持下，2009年市發(fā)改委下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整我市電力銷售價格的通知》，明確了"居民住宅區(qū)域內(nèi)直接為居民生活服務(wù)的電梯、二次供水、樓內(nèi)照明用電等，統(tǒng)一調(diào)整為居民生活用電價格";,每年節(jié)省電費支出近4850萬元。 　　三是合理確定納稅基數(shù)，切實減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。 　　2013年初，經(jīng)與市財稅部門進(jìn)行溝通確定，在物業(yè)費成本中扣除機電設(shè)施設(shè)備檢測費、社區(qū)公共區(qū)域機電設(shè)施設(shè)備水電費以及水箱清洗、垃圾清運、化糞井清掏等剛性服務(wù)外包費用后，再計征企業(yè)營業(yè)稅。對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅納稅基數(shù)的確定更加合理，這一政策已于今年7月份開始執(zhí)行，最大限度地減輕了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，每年減稅2000余萬元。