物業(yè)管理概論：第三講 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

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1、第三講 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第一節(jié)第三節(jié)第二節(jié)第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型的性質(zhì)和類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)的權(quán)利和義務(wù)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立程序和條件第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型的性質(zhì)和類型一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型

2、第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型華農(nóng)后勤物業(yè)中心是不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)呢？二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分12.租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型1.委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 1）由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托，承擔(dān)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立前的前期管理。2）成立業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)選聘或在公開(kāi)招標(biāo)中競(jìng)投取得管理權(quán)。委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，而且大多數(shù)從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理，以做好公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的工作為主，同時(shí)也兼職一些為小區(qū)內(nèi)業(yè)主和用戶生活提供方便的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。2.租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成的

3、商業(yè)大廈、寫(xiě)字樓、工業(yè)大廈、批發(fā)市場(chǎng)等物業(yè)后并不出售，而交給從事租賃經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)管理，通過(guò)租金回收投資。此類物業(yè)管理企業(yè)不僅具有維護(hù)管理服務(wù)的職能，更主要的是對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)雖然以物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為主，但管理服務(wù)也占有相當(dāng)重要的地位。與住宅小區(qū)相比，寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈等更需要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理。3.委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 只設(shè)管理層，不設(shè)或只設(shè)很少的操作層，清潔、綠化、治安等委托專業(yè)公司實(shí)施，物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)監(jiān)督。從理論上說(shuō)，這類企業(yè)比較先進(jìn)，不但恰如其分地充當(dāng)“管家”的角色，又不喧賓奪主，出現(xiàn)“主人”與“管家”的錯(cuò)位，又不用對(duì)操作層的工作親歷親為，而且

4、充分利用專業(yè)公司的優(yōu)越性，降低業(yè)主支付的管理費(fèi)用，提高管理服務(wù)質(zhì)量。1）對(duì)業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)公司提供顧問(wèn)性意見(jiàn)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)公司簽訂合同；2）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，代聘各類的專業(yè)公司，由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型3.由房地產(chǎn)管理部門附屬房管所改制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)4.由機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位管房部門改制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)2.單獨(dú)成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.由發(fā)展商成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2按隸屬關(guān)系劃分第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建立程序和條件（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類企業(yè)具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員

5、，受委托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型2004年物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；管理兩種類型以上的物業(yè)管理，各類物業(yè)的建筑面積分別占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬(wàn)平方米；高層住宅100萬(wàn)平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。級(jí)資質(zhì)級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管

6、理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（企業(yè)）級(jí)資質(zhì)級(jí)資質(zhì) 注冊(cè)資本300萬(wàn)元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（企業(yè)）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100：多層住宅100萬(wàn)平方米；高層住宅50萬(wàn)平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)

7、平方米；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。級(jí)資質(zhì)級(jí)資質(zhì)（企業(yè)）注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。一級(jí)二級(jí)三級(jí)注冊(cè)資本（萬(wàn)元）50030050管理和技術(shù)人員（人）302010中級(jí)以上職稱管理和技術(shù)人員（人）20105管理物業(yè)類型兩種

8、以上兩種以上有面積基數(shù)多層（萬(wàn)平方米）200100高層（萬(wàn)平方米）10050別墅（萬(wàn)平方米）158其他（萬(wàn)平方米）5020臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)新建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)后，方可從事物業(yè)管理工作。12臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)有效期為1年年。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。未獲通過(guò)的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)臨時(shí)資質(zhì)由建設(shè)部審批由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）審批可由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，地級(jí)市以上物業(yè)管理主管部門審批向縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門申

9、請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)沒(méi)有資質(zhì)一級(jí)資質(zhì)沒(méi)有資質(zhì)珠海市丹田物業(yè)管理股份有限公司（主干道以西學(xué)院辦公大樓）廣東華信物業(yè)管理有限公司（主干道以東學(xué)院辦公大樓）華南農(nóng)業(yè)大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)中心（教工住宅、教學(xué)樓）華南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)生公寓管理中心（學(xué)生宿舍）華南農(nóng)業(yè)大學(xué)物業(yè)單位三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立程序和條件（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立所需申報(bào)資料 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建立程序和條件（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立程序1234 根據(jù)成立條件，準(zhǔn)備材料和文件向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱登記、法人注冊(cè)登記及開(kāi)業(yè)登記向所在地市級(jí)以上物業(yè)管理主管部門備案和提出資質(zhì)申請(qǐng)到稅務(wù)部門進(jìn)

10、行稅務(wù)登記，以及到公安機(jī)關(guān)（或授權(quán)單位）進(jìn)行公章登記和刻制一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的類型第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置的機(jī)構(gòu)設(shè)置第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置一、一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置的機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置的基本要求具備服務(wù)性功能充分發(fā)揮公司職員的潛能高效靈活關(guān)系協(xié)調(diào)（二）機(jī)構(gòu)設(shè)置原則1、因事設(shè)職原則2、權(quán)責(zé)對(duì)等原則3、統(tǒng)一指揮原則4、分工協(xié)作原則5、經(jīng)濟(jì)原則（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置辦公室財(cái)務(wù)部工程部客戶服務(wù)部經(jīng)營(yíng)服務(wù)部經(jīng)理室二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的類型3.事業(yè)部制4.矩陣式2.直線職能式1.直線式第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)

11、置經(jīng) 理經(jīng)理助理經(jīng)理助理作業(yè)組長(zhǎng)作業(yè)組長(zhǎng)作業(yè)組長(zhǎng)作業(yè)組長(zhǎng)（一）直線式（一）直線式第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）直線式（一）直線式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 責(zé)權(quán)高度統(tǒng)一、行動(dòng)效率高。缺點(diǎn)缺點(diǎn)對(duì)經(jīng)理的要求高，每位經(jīng)理需要在廣泛的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施、管理等工作，負(fù)擔(dān)極重。當(dāng)公司的業(yè)務(wù)量擴(kuò)大以后經(jīng)理一個(gè)人就無(wú)法顧及全面。（二）直線職能式（二）直線職能式經(jīng) 理職能機(jī)構(gòu)分公司職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)分公司專業(yè)組職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)專業(yè)組第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置（二）直線職能式（二）直線職能式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)保持了直線式的集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長(zhǎng)處，對(duì)于減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān)，彌補(bǔ)主管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)上的不足起到了重要作用

12、，提高了工作質(zhì)量和效率。缺點(diǎn)缺點(diǎn)下級(jí)缺乏必要的自主權(quán)；各個(gè)職能部門之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾；信息反饋速度較慢，對(duì)環(huán)境的敏感度較差。（三）事業(yè)部制（三）事業(yè)部制公司經(jīng)理職能部門職能部門職能部門事業(yè)部事業(yè)部事業(yè)部業(yè)務(wù)部門職能部門職能部門第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置（三）事業(yè)部制（三）事業(yè)部制優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)以多樣化的服務(wù)來(lái)滿足業(yè)主和使用人的多樣化要求，因而在一定程度上分散了風(fēng)險(xiǎn)；有利于公司最高管理者擺脫日常管理工作，專心搞公司的戰(zhàn)略決策、長(zhǎng)期規(guī)劃和非程序化決策；有利于調(diào)動(dòng)各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性；有利于公司新業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，提高物業(yè)管理的專業(yè)化管理水平和服務(wù)水平。缺點(diǎn)缺點(diǎn)由于各事業(yè)部是相對(duì)獨(dú)立的

13、，造成職能機(jī)構(gòu)重疊，所需的管理人員較多，增加了管理的費(fèi)用；各事業(yè)部都有自己獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，容易造成各自為政的現(xiàn)象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調(diào)，從而影響公司的整體利益；職權(quán)下放過(guò)大，容易造成失控現(xiàn)象，一旦事業(yè)部失控，公司就會(huì)被架空。（四）矩陣式（四）矩陣式經(jīng)理保潔組綠化組保安組維修組服務(wù)組職能部門職能部門職能部門（四）矩陣式（四）矩陣式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)分工明確、專業(yè)化強(qiáng)，有利于充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，提高技術(shù)水平和管理水平；由于受雙重領(lǐng)導(dǎo)，有利于各部門之間的相互協(xié)調(diào)和配合；減少中間階層，信息傳遞快，而且及時(shí)準(zhǔn)確；適應(yīng)性強(qiáng)。缺點(diǎn)缺點(diǎn)因?yàn)槭茈p重領(lǐng)導(dǎo)，所以在橫向和縱向都容易出現(xiàn)矛盾，導(dǎo)致雙重領(lǐng)導(dǎo)和推卸責(zé)任。一、物業(yè)

14、管理者的知識(shí)結(jié)構(gòu)二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能三、物業(yè)管理人員的綜合能力第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求要求一、物業(yè)管理者的知識(shí)結(jié)構(gòu)一、物業(yè)管理者的知識(shí)結(jié)構(gòu)管理學(xué)知識(shí)法律知識(shí)建筑工程及房屋設(shè)備知識(shí)財(cái)會(huì)與金融保險(xiǎn)知識(shí)第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能溝通和協(xié)調(diào)能力運(yùn)用計(jì)算機(jī)的能力設(shè)備操作能力文秘能力第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求三、物業(yè)管理人員的綜合能力三、物業(yè)管理人員的綜合能力 提出新設(shè)想，新方案，不斷解決新問(wèn)題。多聽(tīng)、多記，克制感情，沉靜思考1.善于判斷；2.善于分析；3.善于總結(jié)。創(chuàng)新能力

15、決策能力自制能力組織指揮能力第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求充分發(fā)揮人財(cái)物的作用，調(diào)動(dòng)員工積極性一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)的權(quán)利和義務(wù)1.根據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同和管理規(guī)約對(duì)物業(yè)提供管理和服務(wù)2.依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)3.有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為4.有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理一、一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利的權(quán)利第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)5.有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)6.有權(quán)經(jīng)營(yíng)特約服務(wù)和便民服務(wù)一、一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利的權(quán)利第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1.履行物業(yè)管理

16、委托合同，依法經(jīng)營(yíng)2.接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督3.重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)4.接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)二、二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)的義務(wù)第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)5.公布管理費(fèi)收支賬目6.提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告8.物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部租用房屋，以及物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。同時(shí)業(yè)主委員有權(quán)制定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。二、二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)的義務(wù)第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)THANK YOU !