上海二手房交易詳細(xì)流程:簽訂合同篇
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上海二手房交易詳細(xì)流程:簽訂合同篇 簽訂二手房買賣合同七個(gè)必須 1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性,主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。 2.必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時(shí)間,遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng),這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間,使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降,因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實(shí)。 3.必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時(shí)間,而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。 4.必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵,同時(shí)如果是公房交易,對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明。 5.必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善,消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加,2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此,經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是,目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細(xì)單,這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等,最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí),一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。 6.買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù),因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作,即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后,還會(huì)帶其他客戶看房,最后誰出價(jià)高便賣給誰,不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者,如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利,要求約見房主當(dāng)面核實(shí),就會(huì)揭穿其不軌行為?? 7.必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時(shí),要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對(duì)雙方的意思寫明,會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。 如何簽訂二手房買賣合同 在二手房交易中,許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低,而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題,對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上,二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。 簽訂前 購房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。 1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。 2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意? 出售房產(chǎn)時(shí),房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí),也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng),需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。 對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。 1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)? 2、房產(chǎn)面積多大? 3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住,或是其他? 4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利? 5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí),并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。 6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說:如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資,這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住,這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購房者造成較大影響的。 簽訂時(shí) 需要準(zhǔn)備的證明材料。 購置房地產(chǎn),購房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料:1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效: 1)香港地區(qū):經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證;2)澳門地區(qū):中國法律服務(wù)(澳門)公司;3)臺(tái)灣地區(qū):經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?;鶗?huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì),當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章;4)外國:經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。 看清楚合同中的約定內(nèi)容。 盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書,但其中也有很多地方需要填寫,所以要仔細(xì)些,尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(如果正文寫得不夠全面,可在補(bǔ)充條款中加以說明): 1、房款的金額是否寫清楚? 2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。 3、購房者如需按揭貸款,在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過,目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成); 4、何時(shí)交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者,也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單); 5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰來承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān),交房后由購房者承擔(dān); 6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購房者? 《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是:房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的,從其約定。大多數(shù)的購房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任; 7、違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚? 8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效?(這對(duì)購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的) 1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。 2)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件,附加條件自合同成立時(shí)生效。 3)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限,附加期限的合同自期限到時(shí)生效。 4)雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士,交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證,此時(shí)合同方才生效。- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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