電大《物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2)》2020-2021期末試題及答案

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1、電大《物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）》2020-2021期末試題及答案（試卷號(hào)2226） 一、 多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. 美國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理人有（）等幾類。 A.銷售經(jīng)理 B.樓宇經(jīng)理 C.物業(yè)經(jīng)理 D.資產(chǎn)經(jīng)理 2. 按照管理的性質(zhì)的分類可將分將為（）o A.委托管理物業(yè) B.租賃經(jīng)營(yíng)物業(yè) C.委托代理物業(yè) D.承包經(jīng)營(yíng)物業(yè) 3. 按照管理的性質(zhì)的分類按照管理的性質(zhì)可將分將為（）o A.委托管理物業(yè) B.租賃經(jīng)營(yíng)物業(yè) C.委托代理物業(yè) D.承包經(jīng)營(yíng)物業(yè) 4. 以下不屬于我國(guó)的高檔酒店較多都采取管理模式的有（）? A.業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)管理的模式 B.租賃經(jīng)營(yíng)管理模

2、式 C.委托經(jīng)營(yíng)管理模式 D.聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng) 5. 居住物業(yè)按建設(shè)時(shí)間可分為（）o A.新建居住物業(yè) B.原有居住物業(yè) C.舊城區(qū)的居住物業(yè) D.開發(fā)區(qū)居住物業(yè) 二、 填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分） 6. 1868年英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（半官、半民性質(zhì)）成立，它實(shí)際上是“準(zhǔn)”全國(guó)性物業(yè)管理協(xié)會(huì)。 其所轄的7個(gè)技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時(shí)承擔(dān)物業(yè)管理 職能。 7. 現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個(gè)方而：設(shè)備管理，它是寫字樓的“心臟”清潔管理，是寫字樓的 “容貌"；保安管理，它是寫字樓的“衛(wèi)士”。 8. 服務(wù)性公寓是隨著首先在歐洲流行的

3、休閑度假的需要，而建設(shè)起來的一類物業(yè)形式。 9. 在美國(guó)，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司來說，每一個(gè)物業(yè)均是其盈利中心。但作為一個(gè)公司來講，處于戰(zhàn)略考 慮，他的管理模式、管理制度、管理程序都是統(tǒng)一的，都實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。 10. 會(huì)所是指為人們提供健康、娛樂和溝通交流的場(chǎng)所。 11. 政府物業(yè)的特點(diǎn)是：首先是產(chǎn)權(quán)的公共性；其次是物業(yè)的社會(huì)服務(wù)性；還有政府物業(yè)功能的特 殊性。 12. 自營(yíng)式是指開發(fā)建設(shè)單位自己對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。 13. 近兩年來，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)或?qū)I(yè)發(fā)展方向的分類發(fā)展趨勢(shì)也在形成。一些以前專注于 住宅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始從住

4、宅物業(yè)管理項(xiàng)目中撤出，而專注于商業(yè)物業(yè)、工業(yè) 物業(yè)及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域，使物業(yè)分類管理專業(yè)化水平在提高。 14. 會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保 養(yǎng)，為參展商和客戶提供管理服務(wù)。 15. 廠商聯(lián)合的配送中心。即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進(jìn)行共同配送。 三、 判斷并改正錯(cuò)誤題(首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正。5小題.每小題3分，共15分) 16. 從公司內(nèi)部運(yùn)作看，美國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，一般以1名或多名物業(yè)經(jīng)理為核心，其他人員 圍繞其開展工作，因此，一般規(guī)模不大。() 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“物業(yè)經(jīng)理”改為“注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理” 1

5、7. 儀表即人的外表，它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個(gè)方面。() 答：正確 18. 投訴者帶有某種不滿，受委屈或誤會(huì)等造成的內(nèi)心不滿，借題發(fā)揮要求把問題得到解決的，屬于 溝通性投訴。 答：正確。 19. 某雜貨鋪每月固定租金為400元，百分比提成為年收入的5%,則年銷售收入為90000元收入的租 戶，該年要交的固定基本租金為4500元° () 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“4500元”改為“4800元” o 20. 一幢辦公樓有53300平方米的租用而積，每平方米9元出租的話，這時(shí)只有41000平方米是可用 面積。租戶實(shí)際租用的租金費(fèi)用為每平方米6. 92元。 答：錯(cuò)誤,應(yīng)將“6.92”

6、改為“11.7” o 四、 問答題(4小題，每小題5分，共20分) 21. 建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)的基本功能有哪些7 答案要點(diǎn)： 建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)的基本功能可歸納如下： (1) 自動(dòng)監(jiān)視并控制各種機(jī)電設(shè)備的啟、停、顯示或打印當(dāng)前轉(zhuǎn)狀。如冷水機(jī)組正在運(yùn)行，冷卻水泵 出現(xiàn)故障，備用泵已經(jīng)自動(dòng)投入等。 (2) 自動(dòng)檢測(cè)、顯示、打印各種設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)及其變化趨勢(shì)或歷史數(shù)據(jù)。如溫度、濕度、壓差、流 量、電壓、電流、用電量等等，當(dāng)參數(shù)超過正常范圍時(shí)，白動(dòng)實(shí)現(xiàn)越限報(bào)警。 (3) 根據(jù)外界條件、環(huán)境因素、負(fù)載變化情況自動(dòng)調(diào)節(jié)各種設(shè)備始終運(yùn)行于最佳狀態(tài)；如空調(diào)設(shè)備可 根據(jù)氣候變化、室內(nèi)人員多少自動(dòng)調(diào)

7、節(jié)，白動(dòng)優(yōu)化到既節(jié)約能源又感覺舒適的最佳狀態(tài)。 (4) 檢測(cè)并及時(shí)處理各種意外、突發(fā)事件。如檢測(cè)到停電、煤氣泄漏等偶然事件時(shí)，可按預(yù)先編制的 程序迅速進(jìn)行處理，避免事態(tài)擴(kuò)大。 (5) 實(shí)現(xiàn)對(duì)大樓內(nèi)各種機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)控制。例如火災(zāi)發(fā)生時(shí)，不僅僅是消防系統(tǒng)立即自 動(dòng)啟動(dòng)、投人工作，而旦整個(gè)大樓內(nèi)相連有關(guān)系統(tǒng)都將自動(dòng)轉(zhuǎn)換方式，協(xié)同工作，整個(gè)建筑設(shè)備自動(dòng)化系 統(tǒng)將自動(dòng)實(shí)現(xiàn)一體化的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，以使火災(zāi)損失減到最小。 (6) 能源管理。自動(dòng)進(jìn)行對(duì)水、電、燃?xì)獾扔?jì)量與收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)能源管理自動(dòng)化。自動(dòng)提供最佳能源控 制方案，如白天使用燃?xì)猓雇硎褂秒娔?，以錯(cuò)開用電高峰，達(dá)到合理、經(jīng)濟(jì)地使用能源。自

8、動(dòng)監(jiān)測(cè)、控 制設(shè)備用電量以實(shí)現(xiàn)節(jié)能，如下班后及節(jié)假日室內(nèi)無人時(shí)，自動(dòng)關(guān)閉空調(diào)及照明等。 (7) 設(shè)備管理。包括設(shè)備檔案管理(設(shè)備配置及參數(shù)檔案)、設(shè)備運(yùn)行報(bào)表和設(shè)備維修管理等。 22. 業(yè)主拒交管理費(fèi)主要原因是什么？如何應(yīng)對(duì)？ 答案要點(diǎn)： 分析業(yè)主拒交管理費(fèi)有主要原因如下： (1) 人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，對(duì)物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式 不理解，產(chǎn)生抵觸情緒； (2) 物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意； (3) 物業(yè)管理法規(guī)不健全，對(duì)有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定，易引起爭(zhēng)議； (4) 部分業(yè)主把對(duì)開發(fā)商的怨氣遷

9、怒到物業(yè)管理公司。 而對(duì)上述拒交管理費(fèi)情形，管理處一是要加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大 群眾的支持和贊同；二是加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)的建設(shè)，特別是要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，減少物業(yè)管 理收費(fèi)爭(zhēng)議；三是通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂意交費(fèi)，接受服務(wù)； 四是提高物業(yè)質(zhì)量和其它服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費(fèi)的白覺性和警 覺性。 23. 防火與滅火的基本方法、措施有哪些？ 答案要點(diǎn)： 消防工作適常是指防火與滅火兩個(gè)方面。防火與滅火的基本方法、措施，都是以燃燒原理為依據(jù)的。 (1) 防火。防火的一切措施，都是以防止燃燒的

10、三個(gè)條件結(jié)合在一起為目的。其基木方法是： 控鈕可燃物。如以難燃或非燃材料代替易燃材料，對(duì)具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所采用加強(qiáng)通風(fēng)、排氣、 排除或減少爆炸混合物的形成和數(shù)量、對(duì)可燃?xì)怏w、易燃液體采用容器密閉，管道輸送；對(duì)性質(zhì)相互抵觸 的化學(xué)危險(xiǎn)物品、大量干燥顆粒粉末，采用分倉(cāng)、分堆存放保管等。 隔絕助燃物。容器真空排除空氣中的氧；充人惰性氣體等。 消除著火源。隔離控穎火源，嚴(yán)禁煙火；保持建筑之間的足夠間距。 (2) 滅火。一切滅火措施都是為了破墳已經(jīng)結(jié)合在一起的燃燒三個(gè)條件中的一個(gè)或兩個(gè)條件為依據(jù)的。 滅火基本方法有： 隔離法——將尚禾燃燒的物質(zhì)移走，使其同正在燃燒的可燃物分開，燃燒得不到

11、足夠的可燃物，火就 會(huì)熄滅。如切斷可燃?xì)鈦碓础⒁谱呤Ｓ嗟目扇家后w等。 冷卻法一一郎把燃燒著的物體溫度降低，當(dāng)可燃物的溫度低于其燃點(diǎn)時(shí)，燃燒便停止。如用水滅火災(zāi) 時(shí)，主要是冷卻法起作用。 窒息法一一窒息法就是隔絕空氣，使可燃物得不到足夠的氧氣而停止燃燒。例如用不燃或難燃的物質(zhì) 捂蓋燃燒表而，用水蒸氣或惰性氣體灌注容器設(shè)備，封閉起火的建筑和設(shè)備的孔洞，用泡沫覆蓋燃燒表而 等。 化學(xué)抑制法一一這種方法的原理是使滅火劑參與到鏈鎖反應(yīng)中去，使燃燒過程中產(chǎn)生的白由基消失， 而形成穩(wěn)定的分子或低活性的自由基，使鏈鎖反應(yīng)中止。大家熟悉的1202、1301、1211等均屬這類滅火 劑。 24. 成本費(fèi)用

12、控制的程序有哪些？ 答案要點(diǎn)： 在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成本費(fèi)用的控制一般由五個(gè)步驟組成： (1) 標(biāo)準(zhǔn)。成本費(fèi)用的控制標(biāo)準(zhǔn)或目標(biāo)，是對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出和資源消耗規(guī)定的數(shù)量界限，是進(jìn)行成木 費(fèi)用控制和考證的直接依據(jù)?，F(xiàn)實(shí)中，常用控制標(biāo)準(zhǔn)有成木費(fèi)用預(yù)算(包括責(zé)任預(yù)算)和消耗定額等。 (2) 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)的落實(shí)，涉及運(yùn)用相應(yīng)的控制手段如作憑證控制和制度控制等，對(duì)成本費(fèi)用 的形成過程進(jìn)行具體的監(jiān)督，即審核各項(xiàng)費(fèi)用的開支和各項(xiàng)資源的消耗，實(shí)施各種節(jié)約措施，保證控制目 標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 (3) 分析差異。差異是指實(shí)際耗費(fèi)與既定標(biāo)準(zhǔn)之間的差額，分為有利差異(節(jié)約)和不利差異(超支) 兩種。一般而言，差異的形

13、成原因不外乎主觀和客觀兩個(gè)方面，分析的目的是為了總結(jié)導(dǎo)致有利差異的經(jīng) 驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)造成不利差異的根源。 (4) 糾正偏差。針對(duì)造成差異的原因，由相關(guān)部門和人員提出降低成木費(fèi)用的新措施，并予以貫徹落 實(shí)。 (5) 考核獎(jiǎng)罰。考核一定時(shí)期內(nèi)成本費(fèi)用目標(biāo)的執(zhí)行情況，并依據(jù)考核評(píng)價(jià)的結(jié)果，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì) 或處罰，以充分調(diào)動(dòng)有關(guān)部門和人員積極性。 五、應(yīng)用題(2小題，其中25小題為方案設(shè)計(jì)題。26小題為案例分析題，每小題15分，共30分) 25. 方案設(shè)計(jì)題 請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目開展的工作流程。 答案要點(diǎn)：服務(wù)項(xiàng)目開展的工作流程(如下圖) 臉*龍成.依“U Wil 26. 案例分析題

14、 案例3-2天河城廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式 位于廣州的天河城廣場(chǎng)是一座規(guī)模宏大、功能齊全的現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心，經(jīng)過十年的經(jīng)營(yíng)，被譽(yù)為 “中國(guó)第一商城”。 天河城廣場(chǎng)是天河城一個(gè)組成部分。天河城由天河城廣場(chǎng)、50層的寫字樓和40層的酒店三幢建筑物 呈品字型組合而成，總占地而積4. 4萬平方米，總建筑而積34萬平方米。天河城廣場(chǎng)是天河城首期工程, 地面7層，地下3層，建筑而積16萬平方米。其中8層為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，約10萬平方米。地下兩層停車 場(chǎng)，可停放上千輛汽車。天河城廣場(chǎng)總投資約12億元人民幣。 天河城于1992年8月18日奠基、11月18日動(dòng)工興建，其中廣場(chǎng)于1996年2月9日建成試業(yè)，寫字 樓和

15、酒店仍在建設(shè)中。 天河城廣場(chǎng)作為大型的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)80年代后期才興起的百貨零售的新型業(yè) 態(tài)。這種業(yè)態(tài)的最大特點(diǎn)是規(guī)模大、功能全，能滿足不同層次的消費(fèi)需求。天河城廣場(chǎng)集購(gòu)物、游覽、美 食、娛樂、休閑、商務(wù)、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體，名符其實(shí)地“把北京路搬進(jìn)了天河城 廣場(chǎng)”，在廣州開創(chuàng)了一種全新的消費(fèi)概念，把廣州的商業(yè)發(fā)展提高到一個(gè)新水平。 天河城廣場(chǎng)集市民日常消費(fèi)之大成，功能涵蓋方方而而，因而在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分考慮了大型購(gòu)物中心 的特點(diǎn)和市民消費(fèi)的視覺感受和消費(fèi)心理。室內(nèi)，空間大、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有街、 街內(nèi)設(shè)店，環(huán)型設(shè)計(jì)、沒有背角；室外，前

16、有廣場(chǎng)（3000多平方米），后有花園（5000多平方米），周邊通 車，地鐵站直達(dá)商場(chǎng)。這樣的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在國(guó)內(nèi)是獨(dú)一無二的。 天河城廣場(chǎng)的商業(yè)定位設(shè)計(jì)是中高檔，與之相適應(yīng)，裝修和設(shè)備都要求上檔次，要有“一流設(shè)計(jì)、一 流裝修、一流設(shè)備”。因此天河城廣場(chǎng)不僅設(shè)計(jì)精良、布局考究，而旦裝飾豪華、設(shè)備先進(jìn)。氣派的中庭、 富麗的大堂、大理石地面、鋁扣板天花、漢白玉包柱，以及森林綠大理石和蜂窩鋁板的外墻，代表著當(dāng)時(shí) 較高的裝修水平。同時(shí)，廣場(chǎng)擁有一流的“硬件"：4臺(tái)各2000冷噸和1臺(tái)1000冷噸的目前國(guó)內(nèi)最大的美 國(guó)開利空調(diào)機(jī)組，62部日本三菱手扶電梯和28部垂直電梯，2000門容量的日本NE

17、C程控電話系統(tǒng)和英國(guó) 全自動(dòng)的消防保安系統(tǒng)。 天河城廣場(chǎng)全部實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)，要求“一流經(jīng)營(yíng)、一流管理、一流效益” o 1996年2月9日試業(yè)不久, 國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)便步人蕭條期，但天河城廣場(chǎng)卻逆市而上，開業(yè)率和租金收入逐年大幅度上升。出租率1998 年底已達(dá)97%,基本實(shí)現(xiàn)全城開業(yè)。租金收入每年都以兩位數(shù)的增長(zhǎng)率提高。入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的租戶超過300家， 有天南（2. 6萬1112）和吉之島天貿(mào)（1.14萬m2）兩家大百貨公司，有專賣店、精品屋等眾多時(shí)尚品牌， 有宜家居（5257m2）、文化廊（約3000m2） ＞電器行（3948m2）等專業(yè)市場(chǎng)，有美食坊（22個(gè)風(fēng)味，900個(gè)座位） 和中、西餐廳等美食天

18、地，有游戲機(jī)中心（2000多1112）、室內(nèi)公園（4700多m2）等游樂世界，有網(wǎng)球場(chǎng)、 籃球場(chǎng)、游泳池等康體娛樂場(chǎng)所，還有銀行、商務(wù)中心等設(shè)施，2000年還開設(shè)了有25家鋪位的國(guó)際國(guó)內(nèi) 名牌名店區(qū)一一“時(shí)尚閣”。2003年開設(shè)了兩間共800多個(gè)座位的電影院，其中的飛揚(yáng)影城已于2003年4 月25日正式投入使用，年內(nèi)計(jì)劃再增加3至5間。上述所有功能，均按設(shè)計(jì)要求和實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行合 理布局和不斷的調(diào)整。 天河城廣場(chǎng)的物業(yè)管理由天貿(mào)物業(yè)管理公司天河城管理中心負(fù)責(zé)。天河城廣場(chǎng)試業(yè)前期，聘請(qǐng)了香港 物業(yè)管理公司為顧問，1997年下半年起轉(zhuǎn)為獨(dú)立管理。目前管理中心有400多人。幾年來管理的素質(zhì)不斷

19、提高，1998年引入IS09002質(zhì)量管理體系，并于同年12月獲英國(guó)DNV公司證書。良好的物業(yè)管理使天河 城廣場(chǎng)幾年來在國(guó)家和省、市同類物業(yè)開展的各項(xiàng)評(píng)比中均名列前茅，先后被授予“全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理大 廈示范單位”、“全省十佳文明市場(chǎng)”等稱號(hào)。天河城廣場(chǎng)的物業(yè)管理已成為同行中的品牌，全國(guó)各地不少 大型商廈邀請(qǐng)直接（或顧問）進(jìn)行物業(yè)管理。 經(jīng)過多年來的苦心經(jīng)營(yíng)管理，天河城廣場(chǎng)已經(jīng)取得了成功。目前的日平均客流量已達(dá)到20萬人次， 節(jié)假日客流量更多，最高一天達(dá)60多萬人次。2002年全城營(yíng)業(yè)額約36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中 心。天河城廣場(chǎng)既帶動(dòng)了周邊地帶的繁榮，也造就了一大批成功的企業(yè)老板。天

20、河城廣場(chǎng)的成功所帶來的 “天河城效應(yīng)”，影響已波及全省乃至全國(guó)，使之成為廣州現(xiàn)代商業(yè)的標(biāo)志，成為市民和旅游賓客購(gòu)物觀 光休閑的首選場(chǎng)所，成為有關(guān)部門和新聞媒體研究的對(duì)象，成為同行趕超的目標(biāo)。 討論題： (1) 天河城廣場(chǎng)成功的經(jīng)驗(yàn)是什么？(8分) (2) 商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)管理過程中應(yīng)注意哪些問題？ (7分) 答案要點(diǎn)；(因是開放式答題，答案僅供參考，如考生基本觀點(diǎn)正確，并能自圓其說也應(yīng)給予肯定) (1) 天河城廣場(chǎng)成功的經(jīng)驗(yàn)： ① 地理位置優(yōu)越，是天河城廣場(chǎng)成功的前提。像天河城廣場(chǎng)這樣的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，作為一種零 售業(yè)新興的業(yè)態(tài)模式，要市場(chǎng)認(rèn)可，要消費(fèi)者接受，選址問題至關(guān)重要

21、?，F(xiàn)代大型購(gòu)物中心的選址，必須 同時(shí)具備以下三個(gè)條件，一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入 消費(fèi)群體；三是交通便利，停車方便。 ② 市場(chǎng)定位正確，是天河城廣場(chǎng)成功的關(guān)鍵。天河城廣定位中高檔，與之相適應(yīng)，裝修和設(shè)備都要求 上檔次，要有“一流設(shè)計(jì)、一流裝修、一流設(shè)備”這一市場(chǎng)定位，迎合了現(xiàn)代消費(fèi)理念和需求。 ③ 經(jīng)營(yíng)策略對(duì)路，是天河城廣場(chǎng)成功的保證。天河城廣場(chǎng)全部實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)，要求“一流經(jīng)營(yíng)、一流 管理、一流效益”，商鋪只租不賣；功能組合配置要合理；選擇兩家各具特色的百貨公司——天貿(mào)南大和 吉之島夭貿(mào)兩家大百貨公司，是天河城廣場(chǎng)招租工作順利進(jìn)行的基礎(chǔ)；根據(jù)市場(chǎng)

22、變化，靈活調(diào)整租賃策略, 對(duì)不同經(jīng)營(yíng)狀況的租戶采取不同的租賃策略。 ④ 優(yōu)質(zhì)完善的物業(yè)管理，是天河城廣場(chǎng)成功的手段。天河城廣場(chǎng)有一支專業(yè)水平過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍, 引入IS09002質(zhì)量管理體系，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是廣場(chǎng)繁榮旺盛、實(shí)現(xiàn)良好效益的必要手段和保證。 (2) 商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)管理過程中應(yīng)注意如下問題： ， ① 加強(qiáng)前期的商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。要根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況指定租金方案和出 租策略，通過出租方案及出租策略的科學(xué)設(shè)計(jì)與策劃，首先保證能找到比較理想的承租商家，減少物業(yè)空 置的時(shí)間。設(shè)計(jì)上要考慮到投資成本、管理費(fèi)用、租戶的心理預(yù)期和市場(chǎng)需求。 ② 強(qiáng)化租賃管理，實(shí)

23、現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下利潤(rùn)是企業(yè)生存的最 重要基礎(chǔ)和運(yùn)行的基本目的。物業(yè)管理公司正是要通過理順各方而的關(guān)系和強(qiáng)化管理，保證各項(xiàng)收入及時(shí) 足額地進(jìn)入公司的帳戶，將費(fèi)用及一些不可預(yù)測(cè)的損失降低到最低限度。在物業(yè)租賃管理中要鍛煉服務(wù)隊(duì) 伍和管理隊(duì)伍，這樣才能進(jìn)入服務(wù)、信譽(yù)和利潤(rùn)的良性循環(huán)狀態(tài)。 ③ 處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。物業(yè)管理公司與進(jìn)駐商家客觀地存在著極為復(fù) 雜的利益關(guān)系。這種關(guān)系既有一致性、又有排斥性，要認(rèn)真地處理好。既要保證物業(yè)管理公司的管理費(fèi)和 有償服務(wù)費(fèi)用的收取，又不能忽視服務(wù)管理。對(duì)于進(jìn)駐的商家不守信用或破壞物業(yè)的要根據(jù)合同行事，同 時(shí)要有高超的處理技巧。只有在商家業(yè)務(wù)不斷發(fā)展、業(yè)績(jī)不斷擴(kuò)大中，物業(yè)管理公司才能獲得更大的實(shí)際 利益和持續(xù)發(fā)展的條件。