房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)筆記[共25頁(yè)]

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1、第一章 房地產(chǎn)概述 一、房地產(chǎn)基本含義：是指能滿(mǎn)足人們從事生產(chǎn)、生活等活動(dòng)，能在市場(chǎng)上依法進(jìn)行交易的房和地的綜合體。具有排它性。 二、房地產(chǎn)的特性： 1、稀缺性（土地不可再生）， 2、不可移動(dòng)性（決定了它是區(qū)域性市場(chǎng)，不存在全國(guó)性市場(chǎng)，不存在全球性市場(chǎng)，不同地區(qū)是不一樣的；決定了它是產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)，不能實(shí)現(xiàn)完全替代，不能實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)） 3、價(jià)值量大 4、房地產(chǎn)使用期長(zhǎng) 5、具有相互影響的特性（受通風(fēng)、環(huán)境等） 6、房地產(chǎn)受政策調(diào)控和限制（政府通過(guò)四種權(quán)力實(shí)現(xiàn)：管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)）。 三、房地產(chǎn)按用途的分類(lèi)： 1、居住房地產(chǎn)，分為住宅、集體宿舍。 2

2、、非居住房地產(chǎn)，又分為： A、商業(yè)房地產(chǎn)； B、辦公房地產(chǎn)（處理公事的商務(wù)樓、寫(xiě)字樓、行政辦樓） C、餐飲房地產(chǎn)（顧客用餐的酒樓、美食城、餐館、快餐店等） D、旅館房地產(chǎn)（旅客住宿的賓館、飯店、酒店、酒店式公寓、度假村、旅店、招待所等） E、金融房地產(chǎn)（金融事務(wù)用的銀行、儲(chǔ)蓄所、信用社、信托、證券、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司等） F、信息用房地產(chǎn)（信息產(chǎn)業(yè)的郵電、電訊部門(mén)） G、娛樂(lè)房地產(chǎn)（供人消遣的游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫場(chǎng)） H、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)（廠房、倉(cāng)庫(kù)） I、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園） J、特殊用途房地產(chǎn)（車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、

3、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地） K、綜合房地產(chǎn)（具有上述2種用途的房地產(chǎn)） 四、房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)： 1、生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)用地等 2、毛地：具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚末完成房屋搬遷補(bǔ)償安置的土地。 3、熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地（七通一平） 4、在建工程 5、現(xiàn)房（含土地） 五、房地產(chǎn)按是否產(chǎn)生收益分類(lèi)： 1、收益性房地產(chǎn)（能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)） 2、非收益性房地產(chǎn)（不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如高級(jí)私人宒邸、末開(kāi)發(fā)的土地、行政

4、辦公樓、教堂、寺廟等） 如某套公寓目前尚末出租出去而閑置著，沒(méi)直接產(chǎn)生收益，但仍屬于收益性房地產(chǎn)。 六、房地產(chǎn)業(yè)概念：作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)而存在的，它不僅包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)（屬于生產(chǎn)職能），還包括流通環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)（都屬于服務(wù)職能）。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)。 七、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用： 地位：1、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（提供生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性） 2、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，是提供最終產(chǎn)品的部門(mén)，對(duì)建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、家用電器、家俱業(yè)、金融業(yè)有帶動(dòng)促進(jìn)作用）

5、 3、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有支柱性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，其增加值在國(guó)民生產(chǎn)總值中占5%以上，符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于舉足輕重的重要地位） 作用：1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到關(guān)鍵性作用 2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（第三產(chǎn)業(yè)越來(lái)越重要） 3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為政府提供了新的稅源 4、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了現(xiàn)代城市開(kāi)發(fā)建設(shè) 5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 6、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善居民的居住條件 7、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量就業(yè)

6、崗位，有助于解決就業(yè)問(wèn)題 8、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)文化發(fā)展和精神文明建設(shè)起到積極促進(jìn)作用 八、房地產(chǎn)業(yè)的組成： 房地產(chǎn)業(yè)分為：1、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)（開(kāi)發(fā)商、投資商） 2、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，又分為： A、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，又分為 A-1房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè) A-2房地產(chǎn)價(jià)格

7、評(píng)估業(yè) A-3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) B、物業(yè)管理業(yè) l 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)細(xì)分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、物業(yè)管理業(yè) 九、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念：特殊的商品房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，交易包括買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、抵押等，可以是有形的市場(chǎng)，也可以是無(wú)形的市場(chǎng)。 十、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程：復(fù)蘇發(fā)展階段（78-91）、快速發(fā)展階段（92-95）、調(diào)整發(fā)展階段（96-99）、持續(xù)發(fā)展階段（00年-至今） 十一、土

8、地的概念：土地并不是平面的，而是一個(gè)三維立體的概念，即土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 構(gòu)筑物：是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪 其他土地定著物：埋沒(méi)在地下的管線(xiàn)、設(shè)施、建造在地上的假山、水池、圍墻。種值在地上的樹(shù)木、花草等。而在地上臨時(shí)搭建的戲臺(tái)、賬蓬等則不屬于定著物。 十二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征：1、是房地產(chǎn)權(quán)益交易市場(chǎng) 2、是不完全開(kāi)放的市場(chǎng)（地屬?lài)?guó)家所有，受?chē)?guó)家控制） 3、是典型的區(qū)域性市場(chǎng)

9、 4、交易形式多樣，專(zhuān)業(yè)程度較高 5、是一個(gè)產(chǎn)品差異化市場(chǎng) 6、交易金額較大，交易手續(xù)復(fù)雜 十三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)： 1、 按區(qū)域范圍分：上海、北京 2、 按功能用途分：居住、非居住房地產(chǎn)市場(chǎng) 3、 按交易形式分：新建房的銷(xiāo)售（預(yù)售）、租賃、抵押等子市場(chǎng) 存量房的租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng) 4、 按交易目的分：自用市場(chǎng)和投資市場(chǎng) 5、 按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)過(guò)程的特點(diǎn)分：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓?zhuān)?、二?jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓

10、及新建商品房，經(jīng)適房初次交易市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房交易市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)） 6、 按物業(yè)檔次分：高中低檔 7、 按供貨方式分：現(xiàn)房市場(chǎng)、期房市場(chǎng) 十四、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括： 1、 總量結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距 2、 區(qū)域結(jié)構(gòu)：考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異 3、 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局和合理程度 4、 供求結(jié)構(gòu)：供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài) 5、 投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系 十五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的

11、相關(guān)指標(biāo)： 1、 商品房預(yù)售面積：未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的房屋面積 2、 商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積：已竣工房面積中已正式交付給購(gòu)房者，或已簽正式銷(xiāo)售合同的房屋面積。（包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積，不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房面積） 3、 商品房實(shí)際銷(xiāo)售額：指報(bào)告期內(nèi)出售房屋的總收入（合同價(jià)）（包括正式交付商品房屋在建設(shè)期前預(yù)收的定金，預(yù)收的款項(xiàng)及結(jié)算尾款和拖欠款，不包括末交付的商品房所預(yù)收的款項(xiàng)） 4、 商品房空置面積：是指報(bào)告期末已竣工的可供出售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的

12、房屋面積。（不包括報(bào)告期內(nèi)已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不銷(xiāo)售或出租的房屋面積） 5、 房屋新開(kāi)工面積：是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋建筑面積。（不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工面積，房屋開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破工創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)） 十六、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律：繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇。 1、 繁榮期：需求雖繼續(xù)上升，但上升勢(shì)頭逐漸減弱，售價(jià)上漲速度比租金快得多，新建房屋交易量大，大批項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，房屋空置率低。 2、 衰退期：價(jià)格上升到頂點(diǎn)，投資需求和投機(jī)需求都有所減少，房屋售價(jià)下降速度比租金快得多，房屋

13、空置率上升。 3、 蕭條期：需求持續(xù)下降，新供給量十分有限，市場(chǎng)極為蕭條，交易量小，價(jià)格下降，項(xiàng)目開(kāi)工率低。 4、 復(fù)蘇期：消費(fèi)需求增加，售價(jià)與租金幾夫同步上漲，需求量開(kāi)始不斷上升，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，這一階段房屋空置率略高于正常水平 。 十七、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析（新增內(nèi)容） 1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求：生產(chǎn)性需求（廠房、商店、店鋪）、消費(fèi)性需求（居?。⑼顿Y性需求、剛性需求（結(jié)婚、拆遷、來(lái)滬人員置業(yè)）、改善性需求（屬于剛性需求范疇） 2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析： A、 房地產(chǎn)商品本身的價(jià)格：價(jià)格與需求量之間存在著反向變動(dòng)關(guān)系。 B、 消費(fèi)者的收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)：收入提高拉動(dòng)消費(fèi)需求

14、增加 C、 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期：預(yù)測(cè)樂(lè)觀、需求增加，反之相反。 D、 城市建設(shè)的發(fā)展：地鐵等 E、 國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策：土地、財(cái)政、貨幣、稅收、住房政策等（住房政策：廉租、動(dòng)遷、經(jīng)適房等） 十八、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給因素：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（成本上升，供給減少）、土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入產(chǎn)出情況。 十九、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控： 1、 土地調(diào)控手段： 2、 金融調(diào)控手段：緊縮的貨幣政策一般來(lái)說(shuō)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，寬松的貨幣政策下，貸款利率降低，推動(dòng)房?jī)r(jià)回曖上漲。 3、 稅收調(diào)控手段：可以平衡房地產(chǎn)供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)影響。 4、 法律調(diào)控手段：可促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)

15、展的重要措施之一。 第二章建筑基本知識(shí) 一、建筑的基本要素：實(shí)用、堅(jiān)固和美觀三要素。 建筑是建筑物和構(gòu)筑物的通稱(chēng)。 二、建筑的分類(lèi)： 1、按建筑使用性質(zhì)分：生產(chǎn)性建筑（包括工業(yè)、農(nóng)業(yè)建筑） 非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑），又分為 A、居住建筑：住宅、宿舍、公寓等 B、公共建筑：商店、辦公樓、體育館等 2、按建筑結(jié)構(gòu)所用材料分： A、木結(jié)構(gòu)：骨架為木柱，內(nèi)外墻用磚石。 B、磚木結(jié)構(gòu)：承重墻為磚墻，樓層及屋頂由木材承重（里弄、石庫(kù)門(mén)） C、磚石結(jié)構(gòu)：磚或石做成的墻體和屋頂支承結(jié)構(gòu)。 D、磚混結(jié)構(gòu)：承重墻為磚墻，

16、樓層屋頂為鋼筋混凝土梁板（多層）。 適用于7層以下、層高較小，空間小，投資較小的住宅和辦公樓。 F、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件為鋼筋混凝土（多層和高層） G、 鋼結(jié)構(gòu)：剛度柔性均好，自重較輕（超高層、特大跨度建筑） 3、 按房屋層數(shù)或建筑高度分：低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、中高層（7-9層）、高層（10層以上） 公共建筑：超過(guò)24M為高層，但不包括總高度超過(guò)24M的單層建筑，建筑總高度超過(guò)100M的，不論是住宅還是公共建筑均稱(chēng)為超高層建筑。 4、 按建筑耐火等級(jí)分為四級(jí)，根據(jù)燃燒性能和它的耐火極限來(lái)確定。 耐火極限是指構(gòu)件從受到火燒

17、的作用起到失掉支承能力，或發(fā)生穿透裂縫，升高到220度時(shí)止的這段時(shí)間稱(chēng)為耐火極限，以小時(shí)為單位。 5、 按建筑的抗震設(shè)防等級(jí)分類(lèi)，是根據(jù)地震震級(jí)和地震烈度來(lái)設(shè)定的 震級(jí)表示地震強(qiáng)度的等級(jí)，烈度是指地震后受震地區(qū)地面影響和破壞的強(qiáng)烈程度，一次地震只有一個(gè)震級(jí)，隨著離開(kāi)震中距離的遠(yuǎn)近，烈度則是不相同的。 國(guó)家規(guī)定，凡烈度為5度和5度以下的地區(qū)，對(duì)建筑可不予設(shè)防；6度和6度以上地區(qū)必須設(shè)防。 三、 房屋的組成部分：一般是基礎(chǔ)、墻或柱、樓板層與地面、樓梯、屋頂和門(mén)窗六在部分組成。 1、基礎(chǔ)是建筑物的最下部分，地基是基礎(chǔ)下面承受建筑物全部荷載的土層。 基礎(chǔ)按所用材料分為磚基礎(chǔ)、石基礎(chǔ)

18、、混凝土基礎(chǔ)、毛石混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)等。 按埋制深度分為淺、深、不埋基礎(chǔ)。 按受力性能分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。 按構(gòu)造形成分為獨(dú)立、條形、井格、筏板、箱形、樁基礎(chǔ)。 2、墻體在建筑物中的作用：承重作用、圍護(hù)作用、分隔作用、裝飾美觀作用。 墻體按在建筑物中所處的位置分為：外墻和內(nèi)墻 按在建筑物中的方向分為：縱墻（縱墻是沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻，外縱墻通稱(chēng)為檐墻）、橫墻（橫墻是沿建筑物短軸方向布置的墻。外橫墻通稱(chēng)為山墻） 按受力情況分為承重墻和非承重墻。 墻身防潮層的構(gòu)造有三種：防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土防潮層、卷材防潮層。 3、過(guò)梁是門(mén)窗洞口上方

19、的橫梁，過(guò)梁有三種：鋼筋混凝土過(guò)梁、磚砌過(guò)梁、鋼筋磚過(guò)梁。 4、圈梁：是在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)封閉的梁，它的作用是增強(qiáng)房屋的整體剛度，提高房屋的抗震能力。 5、構(gòu)造柱：構(gòu)造柱的作用是從豎向加強(qiáng)房屋層與層之間墻體的整體性，圈梁與構(gòu)造柱共同作用，形成空間骨架，從而增強(qiáng)了房屋的整體性，提高了墻體抵抗變形的能力，施工時(shí)必須先砌磚墻，后澆混凝土。 6、樓板必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，滿(mǎn)足隔聲、防火、熱工的要求，一般采用非燃燒材料。 7、樓梯組成是由樓梯梯段，休息平臺(tái)和欄桿扶手（欄板）等三大部分組成。梯段的踏步數(shù)不宜超過(guò)18級(jí)，也不宜少3級(jí)。樓梯坡度范圍在25度――45度之間，普通樓梯坡

20、度不宜超過(guò)38度，一股樓梯不宜超過(guò)30度。樓梯的凈空高度包括梯段凈高和平臺(tái)凈高，梯段凈高是指踏步前緣至頂棚的凈高度，一般不小于2200MM，平臺(tái)凈高不應(yīng)小于2000MM。平臺(tái)凈高是指平臺(tái)表面至頂部平臺(tái)梁底的凈高度。 8、門(mén)主要用于交通聯(lián)系，分隔不同建筑空間和安全疏通，同是兼有采光和通風(fēng)作用，窗的主要功能是采光、通風(fēng)、日照和眺望。 9、屋頂：坡度在10%以上（常用2%－5%）的屋面，稱(chēng)為平屋面。坡度在10%以上的屋頂叫坡屋頂。 四、建筑設(shè)備，一般包括給水、排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、電梯、通信及樓宇智能化等設(shè)施設(shè)備。 l 給水系統(tǒng)分為生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。 l 排

21、水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類(lèi)排水系統(tǒng)。 l 供曖系統(tǒng)由熱源、輸熱管道和散熱器等三部分組成，常見(jiàn)有熱水、蒸汽、熱風(fēng)供暖系統(tǒng)。 l 按通風(fēng)系統(tǒng)的工作動(dòng)力不同，建筑通風(fēng)有自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)，按作用范圍，分為全面和局部通風(fēng)，按征分為進(jìn)氣式通風(fēng)和排氣式通風(fēng)。 l 空調(diào)系統(tǒng)，空氣調(diào)節(jié)是通風(fēng)的高級(jí)形式。按空氣處理的設(shè)置情況分類(lèi)，空調(diào)系統(tǒng)分為集中式系統(tǒng)、分布式系統(tǒng)和半集中系統(tǒng)。 l 電氣設(shè)備：住宅應(yīng)每戶(hù)設(shè)分戶(hù)配電箱，箱內(nèi)應(yīng)設(shè)置電源總斷路器，斷路器應(yīng)具有過(guò)載短路保護(hù)、漏電保護(hù)等功能，其漏電動(dòng)作電流應(yīng)不大于30mA，且插座及照明電源均應(yīng)設(shè)計(jì)單獨(dú)回路，斷路時(shí)應(yīng)同時(shí)斷開(kāi)相線(xiàn)及零線(xiàn)。 l 電梯按用途

22、分為客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯。按行駛速度分為高、中、低速。 l 消防電梯的常用速度大于2.5M/S，中速電梯為1.5－2.5（超高層以上），底速電梯速度為1.5M/S之內(nèi)?？吞菟俣入S層數(shù)增加而提高。 五、建筑材料的物理性質(zhì)包括與構(gòu)造有關(guān)的性質(zhì)和與水有關(guān)的性質(zhì)兩部分。 六、圖紙幅面的基本尺寸為五種，代號(hào)為A0、A1、A2、A3、A4，（A0大于A1*2） 七、常用的比例尺：1：500（1：50大于1：100） 八、定位軸線(xiàn)：用細(xì)點(diǎn)劃線(xiàn)表示，端部用細(xì)實(shí)線(xiàn)畫(huà)有圓圈。水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至右編號(hào)，垂直方向用大寫(xiě)拉丁字母（但I(xiàn)、O、Z不用）從下至上順序編寫(xiě)。 九、

23、根據(jù)“國(guó)標(biāo)”規(guī)定，除總平面圖以米為單位，其余以毫米為單位。標(biāo)高分相對(duì)標(biāo)高，絕對(duì)標(biāo)高。（標(biāo)記請(qǐng)查看書(shū)本P53），以海平面定位為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地以它為基準(zhǔn)所定標(biāo)高即絕對(duì)標(biāo)高，就是一般所說(shuō)的“海拔標(biāo)高”，工程圖紙一般都用相對(duì)標(biāo)高，即把室內(nèi)首層地面的絕對(duì)標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，以“+-0.000”表示，讀作正負(fù)零。高于它的為正值，一般不注“+”號(hào)；低于它的負(fù)值，必須注“-”號(hào)。例如：一建筑物的+_0.000=32.6，即室內(nèi)地面相對(duì)標(biāo)高+_0.000相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高32.6.，若一建筑物+_0.000=32.60，設(shè)計(jì)樓頂相對(duì)標(biāo)高43.1000m，則樓頂絕對(duì)標(biāo)高=32.6+43.100=75.7

24、0m。圖例比如浴缸、馬桶、灶臺(tái)、水池、地漏。 十、建筑總平面圖：用來(lái)說(shuō)明新建建筑場(chǎng)地內(nèi)的總體布置的平面圖，它反映新建建筑物的位置和朝向，室外場(chǎng)地，道路、綠化等布置、地形、地貌、標(biāo)高等以及與原有環(huán)境的關(guān)系和鄰界情況等，包括以下內(nèi)容： l 圖名、比例 l 建筑物名稱(chēng)、層數(shù)、室內(nèi)底標(biāo)高及室外地坪的標(biāo)高 l 鄰近建筑物的相對(duì)位置關(guān)系 l 建筑紅線(xiàn) l 等高線(xiàn) l 擴(kuò)建建筑物及即將拆除的建筑物 l 指北針及風(fēng)玫瑰。 十一、建筑平面圖：主要表示建筑物的平面形狀、水平方向各部分（如出入口、走廊、樓梯、房間、陽(yáng)臺(tái)等）的布置和組合關(guān)系、墻和柱的布置、門(mén)窗的類(lèi)型和位置以及其它建筑構(gòu)配件的位置

25、和大小等。 十二、建筑立面圖：平行于建筑物各方向外墻面的正投影圖，簡(jiǎn)稱(chēng)（某向）立面圖。建筑立面圖用以表示建筑物的整體開(kāi)關(guān)和外貌，并表明外墻裝飾做法及要求。 十三、建筑剖面圖：是表示建筑物內(nèi)部垂直方向的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、內(nèi)部構(gòu)造及各部位的聯(lián)系、材料及高度等的圖樣，如屋頂形式、屋頂坡度、檐口形式、樓板擱置方式及其簡(jiǎn)要的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造等。 建筑詳細(xì)是建筑平面圖、立面圖、剖面圖的補(bǔ)充。 十四、建筑面積：指房屋外墻、柱、勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。 1、房屋的產(chǎn)權(quán)面積：依

26、法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，由主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書(shū)上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋建筑面積。 2、套內(nèi)建筑面積：由成套房屋的套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，內(nèi)墻面的裝飾厚度計(jì)入使用面積。共有墻體一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共有墻墻體全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3、外墻，一半算套內(nèi)，一半算公攤面積。 4、套內(nèi)使用面積：房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，俗稱(chēng)“地毯面積”。 5、商品房的銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積（3部分組成）+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 6、房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共

27、同使用的建筑面積。 7、房屋的實(shí)測(cè)面積是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。（測(cè)繪機(jī)構(gòu)勘測(cè)出的面積） 8、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算：原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，全部計(jì)入，未封閉的挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）一半計(jì)入。 9、共有建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓共有部分的建筑面積。 l 各套（房屋）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積 l 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整棟建筑物的共有建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和 l 整棟建筑物的共有建筑面積＝整棟建筑物的建筑面積－整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和－整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 共有建筑

28、面積包括：見(jiàn)書(shū)P66頁(yè)（細(xì)看一下） 不計(jì)算在共有建筑面積項(xiàng)目包括：已獨(dú)立使用的倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。（必考） 10、房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系： l 預(yù)售面積是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人合同約定的面積。 l 產(chǎn)權(quán)登記面積是當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)審核確定的面積。 l 如果合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）據(jù)實(shí)結(jié)算房款，誤差超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。 十五、建筑節(jié)能（新增內(nèi)容，必考） 建筑節(jié)能在滿(mǎn)足同等需要或達(dá)到相同目的的條件下，盡可能降低能耗，以

29、達(dá)到提高建筑舒適性和節(jié)約能源的目標(biāo)。 建筑能耗包括建筑物在建造過(guò)程中的能耗和使用過(guò)程的能耗兩部分。 目前建筑能耗量已超過(guò)全國(guó)能耗量的1/4。 十六、熱量在傳遞過(guò)程中會(huì)遇到阻力，這種阻力稱(chēng)為熱阻，熱阻越大，通過(guò)維護(hù)構(gòu)件傳出的熱量越少，說(shuō)明維護(hù)構(gòu)件的保溫性能越好，反之，熱阻越小，保溫性能就越差，熱量損失就越多。 墻體的保溫基本上有三種形式：內(nèi)保溫、外保溫和夾心保溫。 十七、能源危機(jī)之后，發(fā)達(dá)國(guó)家在節(jié)能方面取得的進(jìn)步，具體技術(shù)措施有以下幾個(gè)方面： 1、 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上求取有利于節(jié)能的建筑朝向和平面形狀。限制建筑物的體形系數(shù)；限制建筑物的窗墻比； 2、 改善外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能； 3、

30、改善窗戶(hù)設(shè)計(jì)，減少能耗盡； 4、 利用自然條件減少能耗。 十八、我國(guó)建筑節(jié)能措施：由易到難，從點(diǎn)到面，穩(wěn)步前進(jìn)的做法，首先從抓居住建筑開(kāi)始，其次抓公共建筑，然后是工業(yè)建筑。 隔熱材料有填充類(lèi)、板塊類(lèi)和熱反射類(lèi)。 現(xiàn)在的通風(fēng)節(jié)能技術(shù)主要有以下三種：地下風(fēng)涼應(yīng)用、煙囪效應(yīng)應(yīng)用和風(fēng)洞效應(yīng)應(yīng)用。 門(mén)窗節(jié)能：增加窗玻璃層數(shù)，窗上加貼透明聚酯膜，加設(shè)窗密封條提高門(mén)窗氣密性。 十九、房屋建筑維修分為翻修、大修、中修、小修和綜合性維修。 翻修：全部拆除，另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程稱(chēng)為房屋建筑翻修。如水道重新鋪設(shè)、小區(qū)道路改造、費(fèi)用低于該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。 大修：凡需要牽動(dòng)或拆換主體構(gòu)件和

31、設(shè)備、設(shè)施，但不需要全部拆除的工程，新建造價(jià)的25%以上。 中修：牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件和設(shè)備設(shè)施部分零配件，但保持原規(guī)模新造價(jià)20%以下，中修后70%以上符合要求。 小修：無(wú)需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件和設(shè)備設(shè)施部分零配件，維護(hù)原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為小修，費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下。 綜合維修：大中小修一次性應(yīng)修盡修的工程。新建造價(jià)的20%以上。 第三章 城市規(guī)劃和城市環(huán)境 一、城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行的綜合部署和具體安排。 二、城市規(guī)劃工作的特點(diǎn)：綜合性、地區(qū)

32、性、預(yù)見(jiàn)性、政策性、實(shí)踐性。 三、城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容： 1、城市規(guī)劃綱要(原則性性問(wèn)題) 2、城市總體規(guī)劃（包括三大方面：發(fā)展規(guī)劃、布局規(guī)劃和工程規(guī)劃），總體規(guī)劃期限為20年。 3、近期建設(shè)規(guī)劃：近期建設(shè)規(guī)劃為5年。 4、控制性詳細(xì)規(guī)劃 5、修建性詳細(xì)規(guī)劃 四、城市規(guī)劃的審批：城市人民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)會(huì)審查同意。 五、居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)：在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動(dòng)場(chǎng)地、道路廣場(chǎng)、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可考慮設(shè)置少數(shù)無(wú)污染、無(wú)干擾性的工業(yè)。 六、居

33、住區(qū)的組成：根據(jù)工程可分為兩類(lèi)，1、建筑工程，主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等。2、室外工程，包括地上、地下兩部分內(nèi)容有道路、綠化等 七、居住區(qū)用地組成：住宅用地（居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50%）、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路及廣場(chǎng)用地、綠地及體育場(chǎng)。 八、居住區(qū)的合理規(guī)模：合理人口規(guī)模為5萬(wàn)――6萬(wàn)人，小的可在3萬(wàn)左右，用地規(guī)模應(yīng)在50――100公頃左右。（單選題） 合理服務(wù)半徑最大步行距離，一般為800――1000M，城市干道的合理間距一般應(yīng)在700――1000M之間。 居住小區(qū)的人口規(guī)模以5000－15000人為宜，用

34、地為12－35公頃。 九、居住區(qū)的技術(shù)指標(biāo)： 1、平均層數(shù)＝總建筑面積/建筑基地面積之和（例題見(jiàn)書(shū)P100，很重要，必考） 十、居住建筑密度＝（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積）*100% 容積率＝總建筑面積/建筑用地面積，是反映和衡量地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。 人口凈密度＝居住人數(shù)/居住建筑用地面積 人口毛密度＝居住人數(shù)/居住區(qū)用地面積 第四章 土地制度 一、 《土地管理法》規(guī)定：城市土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 二、 土地所有權(quán)的種類(lèi)分國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所

35、有權(quán)。 國(guó)家土地所有權(quán)的主體是：中華人民共和國(guó)是我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體 三、 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理。 四、 我國(guó)現(xiàn)行的土地制度 1、 國(guó)家實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制（沒(méi)有私有） 2、 土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種 3、 國(guó)家實(shí)行土地登記制度：《國(guó)有土地使用證》、《集體土地使用證》 4、 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期使用制度 5、 國(guó)家實(shí)行土地用途管理制制度，（核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途） 6、 國(guó)家實(shí)行保護(hù)耕地制度 7、 取得國(guó)有土地使用權(quán)的途徑4種：

36、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地或房地產(chǎn)租賃方式取得 五、 國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一家年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 六、 國(guó)有土地使用權(quán)出讓特征：有償?shù)?、有期限的、是一種物權(quán) 土地使用權(quán)出讓的特定空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，明確集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須是國(guó)有土地。 七、 土地使用權(quán)的出讓方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓。 八、 土地使用權(quán)的出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、體育衛(wèi)生、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。 九、 集體土地征收：有三個(gè)明顯特

37、點(diǎn)： 1、 具有一定的強(qiáng)制性，征地是國(guó)家的特有行為 2、 要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活 3、 被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 十、 征收集體土地應(yīng)遵守的原則：珍惜耕地，合理利用和保護(hù)土地的原則；保證國(guó)家建設(shè)用地原則；妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；有償使用土地的原則；依法征地的原則。 十一、 征收集體土地的政策規(guī)定：征收集體土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府?；巨r(nóng)田是國(guó)務(wù)院審批的，基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。 十二、 征收集體土地補(bǔ)償費(fèi)的范圍：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地

38、補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總各不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 十三、 土地使用權(quán)劃撥的主要特征： 1、 沒(méi)有明確的期限 2、 無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金 3、 不能擅自轉(zhuǎn)讓、出租和抵押 十四、劃撥土地使用權(quán)的范圍： 1、 國(guó)家機(jī)關(guān)用地 2、 軍事用地 3、 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 4、 公益事業(yè)用地 5、 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 6、 法律法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項(xiàng)目用地 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20

39、%以下的土地閑置費(fèi)。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以有償收回土地使用權(quán)。 第五章 城鎮(zhèn)住房制度 一、從1998年底起，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。 二、上海經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象：主要是具有本市常住戶(hù)口，中低收入和住房困難的家庭或單身人士。1、本市城鎮(zhèn)戶(hù)口連續(xù)滿(mǎn)7年，申請(qǐng)家庭人均住房建筑面積低于（含）15平方米，人均支配收入低于（含）27600元，家庭人均財(cái)產(chǎn)低于（含）70000元，申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房出售和贈(zèng)與行為（申請(qǐng)家庭成員之間贈(zèng)與行為除外）2、取得經(jīng)濟(jì)適用住房5年后需要轉(zhuǎn)讓的，除按上述提交相關(guān)資料外，由原住房保障機(jī)構(gòu)審核，并決定是否回

40、購(gòu)。 三、廉租住房是指政府向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補(bǔ)貼或者以低廉的租金配租具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住房。 調(diào)整廉租住準(zhǔn)入的收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，將家庭人均月收入限額由2008年的800元上調(diào)至960元，將家庭財(cái)產(chǎn)限額由2008年的9萬(wàn)元上調(diào)至12萬(wàn)元。 四、 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。 五、 住房公積金的特點(diǎn)：義務(wù)性、互助性、保障性。 六、 公積金交存比例：基數(shù)為上一年度月平均工資的比例，一般不得低于5%，原則上不高于12%。 七、 公有住房出售的規(guī)定：職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。 八、 從199

41、8年6月1日起，不可售公房有住房可按市場(chǎng)交換價(jià)值轉(zhuǎn)讓使用或換購(gòu)商品住房或互換使用權(quán)。 第六章 法律基礎(chǔ)知識(shí) 一、法的概念及特征： 1、法的定義：從廣義上說(shuō)，它是指國(guó)家機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可并由國(guó)家強(qiáng)制力量保證實(shí)施的行為規(guī)范的總稱(chēng)。狹義上則是指國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的規(guī)范性文件。 2、法的特征：法是由國(guó)家制定或認(rèn)可的，由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施，法是規(guī)定人們權(quán)利和義務(wù)的規(guī)范。法具有極強(qiáng)的規(guī)范性。 二、法的作用：是指法律作為行為規(guī)范，對(duì)人們的意志、行為發(fā)生的直接影響，對(duì)人的行為所起到的保障和約束作用。主要包括指引作用（引導(dǎo)在法律所許可的范圍內(nèi)開(kāi)展活動(dòng)）、評(píng)價(jià)作用（其標(biāo)準(zhǔn)和核心是合法或者不合法，違法還是不違

42、法）、預(yù)測(cè)作用、教育作用（督促、引導(dǎo)、教育人們棄惡從善、從事正當(dāng)行為的作用）和強(qiáng)制作用（迫使不法行為作出賠償、補(bǔ)償或者預(yù)以懲罰來(lái)維護(hù)法律秩序的作用）。 三、法律的分類(lèi)：按適用的范圍來(lái)分：有國(guó)內(nèi)法和國(guó)際法，按規(guī)定的內(nèi)容來(lái)分，有實(shí)體法和程序法。 四、法律的淵源： 1、憲法：由最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)通過(guò)，最高的法律地位和效力，是最高的法律。 2、法律：分為全國(guó)人大制定的基本法律和全國(guó)人大常委會(huì)制定的其他法律。（名稱(chēng)是“****法） 3、行政法規(guī)：是國(guó)務(wù)院制定。（名稱(chēng)是“****條例） 4、地方性法規(guī)：人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的。 5、規(guī)章：為部門(mén)規(guī)章和地方政府規(guī)章，由國(guó)務(wù)院各部委制定。

43、 五、民法的概念：是指調(diào)整平等主體的公民、法人及其它組織之間平等的財(cái)產(chǎn)關(guān)系人身關(guān)系的法律規(guī)范的總和。 所謂財(cái)產(chǎn)關(guān)系，是指人們?cè)诋a(chǎn)品生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)過(guò)程中形成的具有經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的關(guān)系。包括財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。人身關(guān)系是基于人格和身份而發(fā)生的社會(huì)關(guān)系，財(cái)產(chǎn)關(guān)系是主要內(nèi)容。 六、民法的調(diào)整對(duì)象： l 財(cái)產(chǎn)關(guān)系是我國(guó)民法調(diào)整的主要對(duì)象。主要包括：財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系、財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系、智力成果支配和利用關(guān)系以及遺產(chǎn)繼承關(guān)系。這些關(guān)系體現(xiàn)在民事權(quán)利上，就是所有權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。 l 民法調(diào)整的人身關(guān)系有兩個(gè)特點(diǎn)：非財(cái)產(chǎn)性質(zhì)以及與特定人本身不可分離。人身關(guān)系有兩類(lèi)：一類(lèi)是基于公民和

44、法人人格產(chǎn)生的人身關(guān)系，一類(lèi)是基于公民和法人的一定地位和資格而產(chǎn)生的人身關(guān)系。 七、民法基本原則： 1、平等原則（反映了民事法律關(guān)系的本質(zhì)特征，區(qū)別于其他法律關(guān)系的主要標(biāo)志，是民法最基礎(chǔ)，也是最根本的一項(xiàng)原則） 2、自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則（自愿，充分表達(dá)自己的意愿，依法設(shè)立、變更和終止民事法律關(guān)系） 3、公平原則 4、等價(jià)有償原則 5、誠(chéng)實(shí)信用原則 6、守法原則 7、尊重社會(huì)公德和社會(huì)公共利益的原則（尊重社會(huì)公共利益是我國(guó)民法的基本原則，也是構(gòu)成民事法律行為的有效條件之一） 八、民事主體： 1、 民事主體即民事法律關(guān)系主體的簡(jiǎn)稱(chēng)（指參與民事法律關(guān)系、享受權(quán)利、

45、承擔(dān)義務(wù)的人，又稱(chēng)“當(dāng)事人”）。 民事主體范圍包括：自然人、法人、個(gè)人合伙、聯(lián)營(yíng)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)。 2、民事主體必須具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。民事權(quán)利能力指民事主體能以自己的名義參加民事活動(dòng)、享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的資格。民事行為能力是指民事主體能以自己的行為參加民事活動(dòng)、享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的資格。民事權(quán)利能力和民事行為能力共同構(gòu)成民事法律能力，其中，民事權(quán)利能力是民事行為能力的前提和基礎(chǔ)，民事行為能力是民事權(quán)利能力實(shí)現(xiàn)的條件。（蠻搞的，建議搞搞清楚） 九、自然人：出生取得民事權(quán)利，死亡是民事權(quán)利能力終止。分三類(lèi)： 1、完全民事行為能力人：年滿(mǎn)18歲以上的成年人和16－

46、18歲以自己的收入作為生活主要來(lái)源的人為完全民事行為能力人 2、限制民事行為能力人：10－18周歲的未成年人與不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人。 3、無(wú)民事行為能力人：10歲以下的自然人和不能辯認(rèn)自己行為的精神病。 十、法人是具有民事權(quán)利與民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。 法人具有以下特征：1、組織性，法人為一社會(huì)組織。 2、獨(dú)立性，獨(dú)立的意志，獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立的責(zé)任。 3、合法性，法人分為企業(yè)法人、國(guó)家機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社會(huì)團(tuán)體法人四大類(lèi)。 十一、法人的成立有四個(gè)條件：1、依法成立；2、有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；3、有自己的名稱(chēng)、組織、機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；4、能獨(dú)

47、立承擔(dān)民事責(zé)任。 十二、合伙：對(duì)外負(fù)無(wú)限連帶責(zé)任的聯(lián)合體，合伙由合伙合同和合伙組織兩部分組成。具有以下法律特征： l 合伙合同是合伙成立的基礎(chǔ)； l 合伙是一種共同投資、共同經(jīng)營(yíng)的關(guān)系 l 合伙是一種共同分享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系（當(dāng)合伙財(cái)產(chǎn)不足以清償合伙債務(wù)的責(zé)任，合伙的債權(quán)人有權(quán)向任何一人、幾個(gè)或全體合伙人提出履行債務(wù)的請(qǐng)求。） 十三、民事法律行為的概念：是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。 民事法律行為具有以下特征： 1、主體是民事主體（自然人、法人、其他組織）； 2、以意思表示為構(gòu)成要素； 3、以設(shè)立、變更或終止為目的行為； 4、應(yīng)為合法行為。

48、 十四、無(wú)效民事行為：是指已經(jīng)成立，但因欠缺民事法律行為的有效要件。 可撤消的民事行為：可以因行為人自愿的撤銷(xiāo)行為。從行為開(kāi)始就沒(méi)有法律效力。 1、 返還財(cái)產(chǎn)：如原物存在則原物近還，不存在則作價(jià)償還；如原物有損壞，應(yīng)修復(fù)后近還或付給相當(dāng)補(bǔ)償； 2、 對(duì)方給付的是金錢(qián)，除返還本金外，還應(yīng)支付利息；如對(duì)方給付的是勞務(wù)等無(wú)形財(cái)產(chǎn)或者其它不能返還的利益，應(yīng)折算為一定的金錢(qián)。 3、 賠償損失。 4、 收歸國(guó)家或集體所有或返不第三人。 5、 其他制裁。 十五、代理 以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為民事法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬被代理人的一種法律制度。在代理關(guān)

49、系中，代他人實(shí)施民事法律行為的人稱(chēng)為代理人，由他人代自已實(shí)施民事法律行為的人稱(chēng)為被代理人或本人，與代理人實(shí)施民事法律行為的人稱(chēng)為相對(duì)人或第三人。被代理人與代理人形成代理權(quán)關(guān)系又被稱(chēng)為代理的內(nèi)部關(guān)系，代理人與第三人，被代理人與第三人之間的關(guān)系被稱(chēng)為代理的外部關(guān)系。 代理人具有以下特征： 1、 被代理人的名義進(jìn)行活動(dòng)； 2、 代理人必須在代理權(quán)限內(nèi)活動(dòng)； 3、 在代理權(quán)限內(nèi)可以獨(dú)立地進(jìn)行意思表示或接受意思表示 4、 代理的法律效果歸屬于被代理人。 代理的種類(lèi)：1、法定代理；2、指定代理；3、委托代理（書(shū)面或口頭授權(quán)，委托書(shū)授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。

50、代理事項(xiàng)應(yīng)具有合法性，代理人知道被委托的代理事項(xiàng)違法仍然進(jìn)行代理活動(dòng)的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。） 十六、民事權(quán)利： 1、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)：占有、使用、收益、處分的權(quán)利，它是民事權(quán)利中最重要的一項(xiàng)權(quán)利。所有權(quán)的取得方式：原始取得和繼受取得。 財(cái)產(chǎn)共有可分為按份共有和共同共有。共同共有是指對(duì)同一財(cái)產(chǎn)不分份額地、平等地享有所有權(quán)。 2、與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利：主要包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、國(guó)有企業(yè)財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)、典權(quán)、相鄰權(quán)。 3、債權(quán)：能夠產(chǎn)生債的法律事實(shí)有：合同、不當(dāng)?shù)美?、無(wú)因管理、侵權(quán)行為。 債的擔(dān)保是為督促債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的一種法律制度。可以采取保證、抵押、質(zhì)押、定金

51、、留置等方式擔(dān)保債務(wù)的履行。 債因下列事實(shí)的出現(xiàn)而消滅：因當(dāng)事人死亡而消滅、因抵銷(xiāo)而消滅、因債權(quán)人免除債務(wù)而消滅、因履行而消滅。 4、知識(shí)產(chǎn)權(quán)：包括著作權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、發(fā)明權(quán)等。 5、人身權(quán)：包括人格權(quán)和身份權(quán)。人格權(quán)包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)或名稱(chēng)權(quán)，肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)、榮譽(yù)權(quán)。身份權(quán)主要包括：知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的人身權(quán)利、監(jiān)護(hù)權(quán)、公民在婚姻家庭關(guān)系中的身份權(quán)，即親權(quán)。 十七、訴訟時(shí)效，行為人即喪失在訴訟中勝訴的權(quán)利，民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，訴訟時(shí)效自從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利起算，但從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)20年的，人民法院不再保護(hù)。20年最長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。 l 訴訟時(shí)效的起算：

52、訴訟時(shí)效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵犯時(shí)起算，開(kāi)始的那一天是不算入期間的，時(shí)效從第二天開(kāi)始計(jì)算。 l 訴訟時(shí)效的中止：指在訴訟時(shí)效進(jìn)行中，因發(fā)生一定的法定事由，使權(quán)利人不能行使請(qǐng)求權(quán)，而暫時(shí)停滯計(jì)算訴訟時(shí)效期間，待阻礙法定事由消除后，繼續(xù)進(jìn)行訴訟時(shí)效期間的計(jì)算。 l 中止的法定事由有兩種，即不可抗力與其他障礙，包括自然災(zāi)害、意外事故等原因。這些事由只有發(fā)生在時(shí)效期間的最后6個(gè)月內(nèi)，才發(fā)生訴訟時(shí)效中止的法律后果。（是客觀行為） l 訴訟時(shí)效的中斷：是指在訴訟時(shí)效期間，因發(fā)生一定的法定事由，使已經(jīng)經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間統(tǒng)歸于無(wú)效，待事由消除后訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。訴訟時(shí)效中斷的事由有：提起訴訟；義務(wù)人

53、同意履行義務(wù)；權(quán)利人要求義務(wù)人履行義務(wù)。（是主觀行為） 十八、民事責(zé)任：（一）概念：是民事主體違反民事義務(wù)依法承擔(dān)的后果，據(jù)民事責(zé)任的產(chǎn)生原因分為違反合同的民事責(zé)任和侵權(quán)的民事責(zé)任。 （二）種類(lèi)：分為一般侵權(quán)行為民事責(zé)任和特殊侵權(quán)行為民事責(zé)任。 一般侵權(quán)行為民事責(zé)任，其構(gòu)成要件有四個(gè)：1、行為違法2、損害事實(shí)3、違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系4、行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)。 （三）承擔(dān)民事責(zé)任的方式有：停止侵害、排除妨礙、返還財(cái)產(chǎn)、支付違約金。。。。。。。 十九、合同的概念：是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 二十、合同的法律特征： 1、 合

54、同是兩個(gè)或兩個(gè)以上當(dāng)事人的民事法律行為 2、 合同是以設(shè)立、變更和終止民事法律關(guān)系為基礎(chǔ)內(nèi)容或目的的協(xié)議 3、 合同是當(dāng)事人之間具有意思表示一致性和真實(shí)性的協(xié)議 4、 合同需具有合法性、真實(shí)性和可履行性。合同的確定性、可履行性是合同的基本要求。 二十一、合同訂立的程序： 1、要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約必須由特定的當(dāng)事人作出，要約必須具有訂立合同的主觀目的，是否以訂立合同為目的，是要約和邀請(qǐng)要約的主要區(qū)別。要約分口頭形式和書(shū)面形式。 2、承諾是受要約人同意要約的意思表示，又稱(chēng)接盤(pán)。 A、承諾必須由受約人作出，受約人為不特定人時(shí)，承諾由該不特定人中任何人作出。不是向

55、要約人作出同意的意思表示，不構(gòu)成承諾。承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致，否則，視為拒絕原要約，并構(gòu)成新要約。 B、受約人應(yīng)在合理的期限內(nèi)作出，要約在存續(xù)期間的，承諾必須在此期間內(nèi)作出。要約未定有存續(xù)期間的，對(duì)于口頭要約，受約人必須立即做出承諾；對(duì)于書(shū)面要約，受約人應(yīng)在合理的期限內(nèi)作出。承諾的方式必須符合要約的規(guī)定。 二十二、合同的條款一般包括：1、當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名和住所2、標(biāo)的3、數(shù)量4、質(zhì)量5、價(jià)款或報(bào)酬6、履行的期限、地點(diǎn)和方式7、違約責(zé)任（違約責(zé)任主要有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施和賠償損失三種方式）8、解決爭(zhēng)議的方法（手段包括仲裁、訴訟） 二十三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同要條款全面、內(nèi)容具

56、體、用語(yǔ)準(zhǔn)確，房屋的價(jià)款是房屋合同的最重要條款。 二十四、合同效力是指已婚成立的合同將對(duì)當(dāng)事人甚至第三人產(chǎn)生的法律效果。 合同生效的要件：1、當(dāng)事人締約時(shí)有相應(yīng)的締約能力，應(yīng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。 2、意思表示真實(shí)，內(nèi)在意思和外意思一致。 3、不違反強(qiáng)制性法律規(guī)范和公序良俗。 4、標(biāo)的的確定和可能。 二十五、合同欠缺生效要件的法律后果： 1、合同無(wú)效 2、合同的撤銷(xiāo)（取決于有撤銷(xiāo)權(quán)的一方當(dāng)事人是否行使撤銷(xiāo)權(quán)，法律規(guī)定，因欺詐、脅迫、趁人之危、重大誤解、顯失公平而成立的合同，當(dāng)事人既可以向法院、仲裁機(jī)構(gòu)主張撤銷(xiāo)，也可請(qǐng)求變更。 3、合同的效力未定（是指合同成立后

57、，能否依行為人效果意思發(fā)生法律效力尚未確定，待第三人意思表示后才能確定，規(guī)定：合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能近還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。） 二十六、合同的履行規(guī)則主要有： 1、法定義務(wù)規(guī)則（及時(shí)通知另一方，協(xié)助對(duì)方順利履行。遭受損失一方有防止損失擴(kuò)大的義務(wù)，為當(dāng)事人保守秘密的義務(wù)。 2、正確履行規(guī)則 3、親自履行規(guī)則 4、條款約定不明的履行規(guī)則，法律補(bǔ)救主要有：（1、對(duì)質(zhì)量約定不明的條款的履行，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；2、對(duì)價(jià)

58、格不明的條款的履行，按訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的，按規(guī)定履行；3、對(duì)地點(diǎn)不明條款的履行，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行，交付不動(dòng)產(chǎn)的，在該不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方所在地履行；4、對(duì)期限不明條款的履行，債權(quán)人可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。5、履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的方式履行；6、對(duì)費(fèi)用不明條款的履行，規(guī)定由債務(wù)人承擔(dān)。） 二十七、合同的變更和轉(zhuǎn)讓?zhuān)ù缶V沒(méi)要求，老師上課講了） 1、 合同變更，是指在合同成立以后至未履行或未完全履行之前，當(dāng)事人經(jīng)過(guò)協(xié)議對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行修改和補(bǔ)充。 2、 合同變更的特征：合同

59、變更須以成立的合同關(guān)系為前提，合同變更的對(duì)象是合同內(nèi)容，合同變更后，原合同未變更部分仍保持原有狀態(tài)。 3、 合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)呛贤囊环疆?dāng)事人將合同的全部或部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，轉(zhuǎn)讓包括合同權(quán)利（債權(quán)）承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)（債務(wù)）承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓、合同權(quán)利義務(wù)（債權(quán)債務(wù)） 概括轉(zhuǎn)讓三種類(lèi)型。合同轉(zhuǎn)讓有以下規(guī)定：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力；債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 二十八、合同終止 1、 合同終止的原因：債務(wù)已經(jīng)履行，合同解除，債務(wù)抵消，債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存，債權(quán)人免除債務(wù)。債權(quán)債務(wù)同歸于一人，致使合同關(guān)系消滅，約定終止

60、的其他情形 二十九、物權(quán)的定義： 1、 物權(quán)與債權(quán)是民漢中最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)形式。物權(quán)是權(quán)利人直接支配特定的物并排他性地享受物的利益的權(quán)利。簡(jiǎn)單地說(shuō)，物權(quán)就是對(duì)物的排他支配權(quán)。 2、 物權(quán)的特征：是特權(quán)本質(zhì)屬性的體現(xiàn)，也是物權(quán)區(qū)別于其他民事權(quán)利的標(biāo)志。有如下特征：A、物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，具有排他性，在物權(quán)關(guān)系中，權(quán)利主體總是特定的，而義務(wù)主體為權(quán)利主體以外的不特定的任何人。 B、 物權(quán)的客體具有特定性，物權(quán)是權(quán)利人對(duì)于物的直接支配權(quán) C、 物權(quán)以支配權(quán)為核心。物權(quán)是權(quán)利人直接支配其標(biāo)的物并享受其利益的排他性權(quán)利。 三十、物的種類(lèi)： 1、 動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)是指土地及其定著物，定著物一

61、般可分為房屋等建筑物和構(gòu)筑物兩類(lèi)，本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地以及房屋、林木等地上定著物）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失和變更的程序與方法不同，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得需以過(guò)交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和喪失需經(jīng)登記。 2、 主物與從物 3、 原物與孳息（母雞生出雞蛋，雞為原物，蛋為孳息） 三十一、物權(quán)法的基本原則：物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則、公示公信原則（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為權(quán)利變動(dòng)的公示方法，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有和交付作為權(quán)利享有和變動(dòng)的公示方法） 三十二、完全物權(quán)——所有權(quán) 1、 所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分和排除他人對(duì)所有物非法干涉的權(quán)利。 2、 所有權(quán)的特征：所

62、有權(quán)是一種自物權(quán)，具有物權(quán)的全部?jī)?nèi)容，是一種完全物權(quán)，具有獨(dú)立性。所有權(quán)具有恒久性。 3、 所有權(quán)的內(nèi)容：又稱(chēng)權(quán)能，包括占有、使用、收益、處分和排除他人對(duì)所有物的非法干涉這五項(xiàng)權(quán)能。 4、 所有權(quán)的取得：分為原始取得和繼受取得。繼受取得即原所有人的所有權(quán)通過(guò)某種方式轉(zhuǎn)移到另一人手中，如轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)與遺產(chǎn)繼承。 5、 所有權(quán)的消失：所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、所有權(quán)的客體消滅、所有權(quán)主體的消滅、拋棄所有權(quán)、國(guó)家用強(qiáng)制的手段征用、征收，導(dǎo)致原所有人喪失所有權(quán)。 三十三、他物權(quán) 1、用益物權(quán)是指對(duì)別人的財(cái)產(chǎn)依法享有使用和收益的權(quán)利。包括地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)和典權(quán)。我國(guó)民法規(guī)定的土地使用權(quán)、企業(yè)使用權(quán)、土地

63、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都具有用益物權(quán)的性質(zhì)。 2、擔(dān)保物權(quán)是為了保證債務(wù)的履行和債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的物權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，擔(dān)保人有權(quán)處分擔(dān)保物。規(guī)定有五種擔(dān)保形式：保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金。其中保證與定金屬于債權(quán)擔(dān)保，其它屬于物權(quán)形式的擔(dān)保。 A、抵押指?jìng)鶆?wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)的占有。債權(quán)人優(yōu)先受償，法律規(guī)定必須進(jìn)行抵押登記，登記后合同才能生效；以其它財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押合同則自簽訂后生效。 B、質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利證書(shū)移交給債權(quán)人占有，質(zhì)權(quán)人處分質(zhì)物時(shí)可優(yōu)先受償，與抵押權(quán)相比，質(zhì)押轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)和權(quán)利的占有，抵押權(quán)則不轉(zhuǎn)移占有，抵押物可為動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及權(quán)利，質(zhì)押只能是動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利

64、。 C、留置權(quán)是指按合同規(guī)定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債權(quán)人優(yōu)先受償，留置權(quán)是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，只能存在于保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同、建設(shè)修理合同這四種合同中。而且留置的只能是債權(quán)人根據(jù)上述合同占有的動(dòng)產(chǎn) 三十四、建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指不動(dòng)產(chǎn)的房屋業(yè)主對(duì)建筑物的專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益（拆承重結(jié)構(gòu)），業(yè)主對(duì)共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，但不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。 三十五、婚姻法的概念和調(diào)整對(duì)象： 婚姻法是調(diào)整婚姻家庭關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)，婚姻法的調(diào)整對(duì)象包括婚姻關(guān)系，也包括家庭

65、關(guān)系。 婚姻法從調(diào)整對(duì)象的范圍來(lái)看，既調(diào)整婚姻關(guān)系，又調(diào)整家庭關(guān)系，從調(diào)整對(duì)象的性質(zhì)來(lái)看，既調(diào)整人身關(guān)系，又調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系。 三十六、婚姻法的基本原則：婚姻自由、一夫一妻制、男女平等、保護(hù)婦女、兒童和老年人的合法權(quán)益、實(shí)行計(jì)劃生育。 三十七、結(jié)婚條件：必須男女雙方完全自原，達(dá)到法定年齡（男22女20），符合一夫一妻制。 結(jié)婚的禁止條件：直系血新和三代以?xún)?nèi)旁系血親，禁止結(jié)婚。 結(jié)婚必須親自到婚姻登記機(jī)關(guān)進(jìn)行結(jié)婚登記。 婚姻的無(wú)效：重婚的、醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的、婚后尚未治愈的、未到法定婚齡的。 婚姻的可撤消是指一方在另一方脅迫的情況下作出了違背自己真實(shí)意愿的結(jié)婚行為。必須在結(jié)婚登記之

66、日起一年內(nèi)提出。無(wú)效婚姻期間所得的財(cái)產(chǎn)，可由當(dāng)事人協(xié)商處理，協(xié)商不成時(shí)，由法院根據(jù)照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方的原則，對(duì)重婚期間所得財(cái)產(chǎn)的處理，不得侵害合法婚姻當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。 三十八、家庭關(guān)系： l 夫妻關(guān)系 l 父母子女關(guān)系：有自然血親和擬制血親兩種。規(guī)定的父母子女之間的權(quán)利和義務(wù)有：1、父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)，2、子女對(duì)父母有贍養(yǎng)扶助的義務(wù)；3、父母子女之間有相互繼承遺產(chǎn)的權(quán)利。 三十九、離婚分為協(xié)議離婚和訴訟離婚兩種方式。人民法院審理離婚案件時(shí)，一定要進(jìn)行調(diào)解。 四十、離婚分為協(xié)議離婚和訴訟離婚兩種方式，法院審理離婚案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解，離婚的法律后果，最主要的是解決子女的撫養(yǎng)和夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。 1、 夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的歸屬：婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有，存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)有約定各自所有的，離婚時(shí)各自所有。如果一方承擔(dān)撫養(yǎng)子女、照料老人的情況下，離婚時(shí)有權(quán)向?qū)Ψ秸?qǐng)求補(bǔ)償，另一方應(yīng)補(bǔ)償。 2、 夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割：夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，主要包括：一方或雙方——?jiǎng)趧?dòng)所得；繼承、受贈(zèng)；知識(shí)產(chǎn)權(quán)所得；從事承包、租賃所得；債券；其他。離婚時(shí)應(yīng)分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雙