《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》

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1、 物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國家財產(chǎn)？物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國家財產(chǎn)？ 國家財產(chǎn)分為經(jīng)營性財產(chǎn)與非經(jīng)營性財產(chǎn)，物權(quán)國家財產(chǎn)分為經(jīng)營性財產(chǎn)與非經(jīng)營性財產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定非經(jīng)營性財產(chǎn)，經(jīng)營性財產(chǎn)由公司法等規(guī)法規(guī)定非經(jīng)營性財產(chǎn)，經(jīng)營性財產(chǎn)由公司法等規(guī)定定 物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營性財產(chǎn)，分為：物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營性財產(chǎn)，分為：1 1、公、公有物（國家所有國家使用的財產(chǎn)），包括國家機有物（國家所有國家使用的財產(chǎn)），包括國家機關(guān)辦公設(shè)施（如人民大會堂）；軍事設(shè)施、武器、關(guān)辦公設(shè)施（如人民大會堂）；軍事設(shè)施、武器、裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等 2 2、公用物（國家所有公眾使用）

2、，包括道路、公用物（國家所有公眾使用），包括道路、機場、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖機場、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖書館、公立學(xué)校、公立醫(yī)院等書館、公立學(xué)校、公立醫(yī)院等公用物也是任何個人無法排他地占有和消費的物品公用物也是任何個人無法排他地占有和消費的物品新提出了“建筑區(qū)劃”（物業(yè)管理條例中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念。可以理解為土地“紅線”四至。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他物權(quán)不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇 規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利 道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公

3、用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中華人民共和國物權(quán)法第六章 專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)” 專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)” 專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”物權(quán)法與原物業(yè)管理條例的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原物業(yè)管理條例的區(qū)別：原條例的2/3投票權(quán)

4、物權(quán)法的雙2/3物權(quán)法與原物業(yè)管理條例的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原物業(yè)管理條例的區(qū)別：原條例的“雙過半”物權(quán)法的“新雙過半” 業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主業(yè)主中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法規(guī)定的建筑物規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人區(qū)分所有權(quán)人 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例規(guī)定的房屋所有權(quán)人規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使用人非業(yè)主使用人物業(yè)使用人、住戶、租戶等物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動產(chǎn)所有權(quán)不動產(chǎn)所有權(quán)按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書簽訂了售房合同簽訂了售房合同 發(fā)展商將發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋客觀上已經(jīng)交

5、付了房屋 業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和和中華人民共和國婚姻法中華人民共和國婚姻法界定界定辦理了產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記權(quán)登記 業(yè)主業(yè)主身份類別業(yè)主身份類別沒有辦理沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押交易、抵押不得對不得對抗第三人抗第三人 對于不動產(chǎn)物權(quán)：對于不動產(chǎn)物權(quán)： 其

6、依法律行為而發(fā)生變更者，按照物其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法統(tǒng)一規(guī)定，即無論其所有權(quán)的移權(quán)法統(tǒng)一規(guī)定，即無論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動產(chǎn)物權(quán)的拋棄，及不動產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，均須經(jīng)登記，始生效力始生效力 非依法律行為而取得不動產(chǎn)物權(quán)，如非依法律行為而取得不動產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強制執(zhí)行、公用征收、法院判繼承、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，決等，非經(jīng)登記，不得處分非經(jīng)登記，不得處分業(yè)主總?cè)藬?shù)業(yè)主總?cè)藬?shù)I. 產(chǎn)權(quán)證書擁有者產(chǎn)權(quán)證書擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)

7、共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者 簽訂了售房合同并獲得實簽訂了售房合同并獲得實際交付者際交付者不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)不動產(chǎn)所有權(quán)土地土地所有權(quán)所有權(quán)建筑物建筑物區(qū)分所有權(quán)區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)相鄰權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有部分所有權(quán)所有權(quán)共用部分共用部分持分權(quán)持分權(quán)業(yè)主大會業(yè)主大會組織的成員權(quán)組織的成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系 專有部分專有部分專項服務(wù)、特約服務(wù)專項服務(wù)、特約服務(wù) 共用部

8、分共用部分常規(guī)服務(wù)常規(guī)服務(wù)專有部分專有部分業(yè)主自己負(fù)責(zé)業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用部分共用部分物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負(fù)責(zé)委員會分別負(fù)責(zé)專有部分專有部分業(yè)主自己承擔(dān)業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分共用部分物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分?jǐn)傊鞔髸皹I(yè)主委員會決議的分?jǐn)倢Ｓ胁糠址秶阂越ㄖ锾旎?、地板、墻體的中心為專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間界所圍成的立體空間墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線屋屋頂頂外外墻墻地地下下室室外外墻墻停停車車位

9、位DEFCBA樓樓梯梯專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有占有收益收益使用使用裝修、改良、修繕裝修、改良、修繕排他性排他性相鄰權(quán)相鄰權(quán)按本來用途、目的使用專有部分按本來用途、目的使用專有部分維護(hù)建筑物安全、外觀美觀維護(hù)建筑物安全、外觀美觀獨自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費用獨自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費用不得隨意變更通過專有部分不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線的各種共用管線尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危險消除危險排除妨礙排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失賠償損失處分處分共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)權(quán)

10、利義務(wù)法律責(zé)任持分占有持分占有收益收益使用使用裝修、改良、修繕裝修、改良、修繕排他性排他性相鄰權(quán)相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計功能使用共用部分按規(guī)劃設(shè)計功能使用共用部分維護(hù)和保存共用部分維護(hù)和保存共用部分按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費用按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費用按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會決議的分?jǐn)傎M用、業(yè)主大會決議的分?jǐn)傎M用不得單獨處分共用部分不得單獨處分共用部分停止侵害停止侵害消除危險消除危險排除妨礙排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失賠償損失清償拖欠費用清償拖欠費用業(yè)主大會組織的成員權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)參與管理權(quán)選聘權(quán)

11、選聘權(quán)選舉權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)監(jiān)督權(quán)請求權(quán)請求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定服從、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會、接受、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù) 按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金業(yè)主大會決議的分?jǐn)傎M用業(yè)主大會決議的分?jǐn)傎M用共同承擔(dān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的民事責(zé)任共同承擔(dān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的民事責(zé)任參加業(yè)主大會參加業(yè)主大會通過業(yè)主大會形成決議、決定通過業(yè)主大會形成決議、決定通過業(yè)主大會制訂

12、、修改業(yè)主公約通過業(yè)主大會制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則通過業(yè)主大會制訂、修改通過業(yè)主大會制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會成員選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會成員通過招標(biāo)投標(biāo)等方式通過招標(biāo)投標(biāo)等方式簽訂物業(yè)管理合同簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動責(zé)任主體之間相互監(jiān)督參與物業(yè)管理活動責(zé)任主體之間相互監(jiān)督請求分配共有收益請求分配共有收益請求正當(dāng)管理共同事務(wù)請求正當(dāng)管理共同事務(wù)請求召開業(yè)主大會會議請求召開業(yè)主大會會議請求追究侵權(quán)或違約責(zé)任請求追究侵權(quán)或違約責(zé)任遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定原始取得原始取得-指非基于他人權(quán)利與

13、意志而取得物權(quán)。包括：指非基于他人權(quán)利與意志而取得物權(quán)。包括：(1)通過生產(chǎn)而取得產(chǎn)品的物權(quán)。通過生產(chǎn)而取得產(chǎn)品的物權(quán)。(2)通過收益取得物之天然孳息的物權(quán)。通過收益取得物之天然孳息的物權(quán)。(3)國家通過稅收，國有化，征收，征用，沒收而取得物權(quán)。國家通過稅收，國有化，征收，征用，沒收而取得物權(quán)。(4)國家按法定程序取得無人繼承的遺產(chǎn)，無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物和國家按法定程序取得無人繼承的遺產(chǎn)，無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物和所有人不明的埋藏物，隱藏物的所有權(quán)。所有人不明的埋藏物，隱藏物的所有權(quán)。(5)集體組織取得其成員的無人繼承的遺產(chǎn)的所有權(quán)。集體組織取得其成員的無人繼承的遺產(chǎn)的所有權(quán)。(6)在法律允許之范圍內(nèi)通過

14、先占取得無主動產(chǎn)的所有權(quán)。在法律允許之范圍內(nèi)通過先占取得無主動產(chǎn)的所有權(quán)。(7)取得添附物的所有權(quán)。取得添附物的所有權(quán)。(8)通過時效制度了取得物權(quán)。通過時效制度了取得物權(quán)。(9)通過即時取得制度取得物權(quán)。通過即時取得制度取得物權(quán)。繼受取得繼受取得-指基于他人的權(quán)利和意志而取得物權(quán)。包括：指基于他人的權(quán)利和意志而取得物權(quán)。包括：(1)基于債權(quán)行為，如買賣，互易，贈與，繼承等，而發(fā)生的物基于債權(quán)行為，如買賣，互易，贈與，繼承等，而發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)取得物權(quán)。權(quán)移轉(zhuǎn)取得物權(quán)。(2)基于物權(quán)合意而取得。如土地使用權(quán)契約，抵押權(quán)契約，典基于物權(quán)合意而取得。如土地使用權(quán)契約，抵押權(quán)契約，典權(quán)契約等。權(quán)契約等。(3)基于行政方法而取得。如采礦權(quán)，水資源使用權(quán)等。基于行政方法而取得。如采礦權(quán)，水資源使用權(quán)等。謝謝大家謝謝大家