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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,第六章,房地產項目管理,2006年春季,房地產,本章內容,1,本章主要闡述房地產開發(fā)項目的質量管理、進度管理、成本管理、合同管理的有關內容2,論述開發(fā)項目的協調管理、資料管理、現場管理以及信息管理等內容。,項目的含義以及特征,含義：指那些作為管理對象，按限定時間、成本
2、和質量標準完成的一次性任務。,項目的主要特征有：,(1)項目的一次性；,(2)項目有明確的目標；,(3)項目作為管理對象的整體性。,其中一次性是項目的最主要特征。,房地產開發(fā)項目的含義,含義：就是指已經確定投資，按照規(guī)劃設計條件進行施工，并實行統一核算、統一管理的具體房地產開發(fā)建設工程。,房地產開發(fā)項目又可以稱之為建設工程項目，具體是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統一管理的單位工程。,房地產開發(fā)項目有大有小，其劃分標準應當以具體建設單位(房地產開發(fā)商)為依據。,房地產開發(fā)項目的特征,一是知識的密集性,二是
3、組織的層次性,三是系統性,房地產開發(fā)項目管理,概念：是房地產開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理,房地產開發(fā)項目管理主要是在項目施工建設過程中對各項具體的工程所進行的計劃、指揮、檢查、調整和控制，以及在工程建設過程中與社會各相關部門的聯絡、協調等工作。,房地產開發(fā)項目管理主要包括：,項目的投資管理,工程管理,質量管理,合同管理,工程技術資料管理,施工安全管理,市政配套協調管理,房地產開發(fā)項目管理的任務,包含了對已發(fā)包建設工程整個施工過程的管理,包括：,對工程質量、工程進度的控制管理，,工程施工隊伍的組織管理，,對施工過程中可能出現的各種問題的處理等,目的是確保工程項目按合同計劃完成，
4、保證項目開發(fā)的經濟效益。,質量與質量管理,質量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。,工程項目質量是國家現行的法律、法規(guī)、技術標準、設計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經濟、美觀等特性的綜合要求。,質量管理,確定質量方針、目標和職責,在質量體系中通過諸如質量策劃、質量控制、質量保證和質量改進使其實施的全部管理職能的所有活動。,工程項目質量管理的特點,工程項目質量的特點是由房地產開發(fā)項目的特點所決定的。,工程項目的特點:,具有單項性、一次性、壽命的長期性、生產管理方式的特殊性、項目高投入性和風險性,還具有工程質量本身的特點，如影響因素多、質量波動大、質量變異大、質量隱蔽性、終檢局限大等。,
5、質量管理的主要內容(2-1),施工前的準備階段 1對施工隊伍及人員質量的控制。2對工程所需原材料、半成品、構配件和永久性設備、器材等的質量控制。3對施工方案、方法和工藝的控制。4對施工用機械、設備的質量控制。5對施工環(huán)境與條件方面的質量控制。6，對測量基準點和參考標高的確認及工程測量放線的質量控制。,質量管理的主要內容(2-2),施工過程中的質量管理 1對施工承包單位的質量控制自檢系統進行監(jiān)督 2在施工過程中進行質量跟蹤監(jiān)控 3會同建設監(jiān)理單位審查設計方或承包方提出的工程變更或圖紙修改 4辦理隱蔽工程驗收手續(xù) 5參加給排水、電氣安裝的試通水、試運轉等工作 6參加工程質量的評定和竣工驗收工作，做
6、好施工資料收集整理工作 7認真做好施工日記 8對沉降有觀測要求的建筑物、構筑物，在施工過程中督促施工企業(yè)進行定期觀察，并做好相應記錄。9監(jiān)督和協調施工企業(yè)做好文明施工、安全施工。,項目工程質量管理的主要途徑和方法,主要途徑：,工程建設對象的施工生產進行全過程、全面的質量監(jiān)督、檢查與控制,包括：,事前的各項施工準備工作質量控制，,施工過程中的控制，,各單項工程及整個工程項目完成后，對建筑施工及安裝產品質量的事后控制,施工階段進行質量監(jiān)控的主要方法：,審核有關文件、報表，,現場檢查及試驗,施工階段質量監(jiān)督控制手段,旁站監(jiān)督,測量,試驗,指令文件,規(guī)定質量監(jiān)控工作程序,利用支付控制手段,房地產開發(fā)項
7、目的竣工驗收,竣工驗收的目的：,是全面檢驗工程建設是否符合設計要求和施工質量標準,檢查承包合同的執(zhí)行情況,竣工驗收的范圍及依據,驗收范圍,設計文件和合同規(guī)定的內容,土地使用情況,單項工程、市政、綠化及公用設施等配套設施項目等。,驗收依據,批準的設計任務書、初步設計、技術設計文件、施工圖、設備技術說明書、有關開發(fā)建設的文件，以及現行的施工技術驗收規(guī)范、施工承包合同等。,竣工驗收的要求,基本要求,項目已按設計內容建設完成,工程質量和使用功能符合規(guī)范規(guī)定標準和設計要求,按合同規(guī)定完成了協議內容,遺留問題處理,一些零星項目不能按時完成，開發(fā)商與建筑承包商應進行協商并妥善處理。,竣工騶收程序及內容,驗收
8、程序分為：,初步驗收,正式驗收,規(guī)模大和較復雜的項目應先進行初驗，然后進行全部項目的竣工驗收。,規(guī)模較小、較簡單的項目可一次進行全部開發(fā)項目的竣工驗收。,竣工驗收的組織,房地產開發(fā)項目一般由地市級主管部門工程質量監(jiān)督站組織驗收。,驗收委員會或驗收小組組成:,開發(fā)商、施工單位、設計單位、物業(yè)管理公司及購房客戶參加，還有計劃、建設、銀行、環(huán)保、消防等有關部門人員,驗收委員會的主要工作:,負責組織領導驗收工作,審查竣工驗收報告書,對建筑安裝工程進行現場檢查,對設計，施工、設備質量等作出全面評價,最后簽署竣工驗收鑒定書。,項目進度管理的概念,房地產開發(fā)項目的進度管理是指對開發(fā)項目各建設階段的工作內容、
9、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制計劃,并將該計劃付諸實施，,在實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至工程竣工、交付使用。,項目進度管理的最終目的與內容,項目進度管理的最終目的是確保項目進度目標的實現,房地產開發(fā)項目進度管理的主要內容是建設工期。,影響項目進度的因素分析,人的因素、技術因素、材料設備與構配件因素,施工機械設備因素,資金因素,水文、地質與氣象因素等自然因素,政治、經濟、環(huán)境等社會因素,其他不確定因素,項目進度管理的主要任務,設計前的準備階段進度管理的任務。,包括：(1)確定工期總目標；(2)編制項目總進度計劃；(3)
10、編制準備階段詳細工作計劃，并控制該計劃的執(zhí)行；(4)施工現場條件調研和分析等。,設計階段進度管理的任務。,包括：(1)編制設汁階段工作進度計劃，并控制其執(zhí)行；(2)編制詳細的出圖計劃，并控制其執(zhí)行。,施工階段進度管理的任務。,包括：(1)編制施工總進度計劃，并控制其執(zhí)行；(2)編制施工年、季、月實施計劃，并控制其執(zhí)行。,項目進度管理措施,項目進度管理的主要方法是；,籌劃、控制和協調,管理措施主要包括:,組織措施,技術措施,合同措施,經濟措施,信息管理措施,進度計劃表示方法,房地產開發(fā)項目進度管理一般采用實際進度與計劃進度圖形比較法,項目進度計劃表示：,橫道圖,網絡圖,橫道圖的特點,橫道圖具有形
11、象、直觀、易懂、繪制簡便等特點，被廣泛應用于工程項目的進度管理工作中。,用橫道圖表示的進度計劃，應包括兩個基本部分：,左側是工作劃分和基本數據部分；,右側是橫道線部分。,網絡圖,雙代號時間坐標網絡計劃(簡稱時標網絡計劃)表示的進度計劃。,單代號網絡計劃表示的進度計劃。,開發(fā)項目成本管理的概念,房地產開發(fā)項目成本管理是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產開發(fā)項目管理內容的重要組成部分,具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發(fā)項目發(fā)包階段和建設實施階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準的投資限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項目投資管理目標的實現，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，獲得
12、良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。,項目成本構成,房地產開發(fā)項目成本是指項目建設、銷售過程中所花費的全部費用，包括開發(fā)成本和銷售成本。,開發(fā)成本是房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。,銷售成本是指房屋銷售過程中發(fā)生的費用支出。主要包括銷售房屋的廣告、代理等費用支出，一般為總銷售額的24左右。,開發(fā)項目成本管理原則,設置科學的成本管理目標,設計階段投資控制是重點,變被動控制為主動控制,經濟與技術結合是成本管理的手段,開發(fā)項目成本管理的主要內容,項目策劃、設計階段的成本管理,發(fā)包、施工階段的成本管理,開發(fā)項目發(fā)包，包
13、括項目總發(fā)包、建安工程及設備材料采購發(fā)包,開發(fā)項目發(fā)包階段的成本管理是項目開發(fā)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)。,項目銷售階段的成本管理,房地產開發(fā)項目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出，銷售費用支出的主要部分一般為房地產銷售廣告支出費用。,房地產開發(fā)項目其他管理,開發(fā)項目合同管理,合同管理是房地產開發(fā)項目管理中不可缺少的重要內容,項目合同管理的對象,工程承包合同,項目合同管理的內容,開發(fā)商在工程施工過程中，需要經常檢查合同的執(zhí)行情況,督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款,根據工程實際進度與施工單位商議合同中的某些條款需要更改或取消,項目協調管理,主要包括：,(1)做好市政配套的協調管理工作,(2)協調各承
14、包合同中有關進度、技術配合、現場協作、公共設施使用等問題，解決它們之間產生的矛盾,(3)定期召開有各承包單位參加的項目經理協調會議，并檢查會議決定事項的執(zhí)行情況。,(4)參加總包單位或重要分包單位的現場協調會、調度會等。,(5)協調各單位之間的矛盾、爭議，正確處理其經濟上的紛爭。,項目資料管理,房地產開發(fā)項目管理工作中，工程項目技術檔案資料管理是十分重要的內容。,管理對象：,工程項目技術檔案資料是在項目開發(fā)實施過程中形成的，是真實的工程項目開發(fā)歷史記錄。,管理要求：,這些技術材料必須按檔案管理制度集中妥善保管，主要包括工程圖紙、圖表、報表、文字材料、計算材料、現場照片、錄像帶等。,開發(fā)項目現場管理,項目建筑施工最大的特點是生產必須在施工現場進行，因此，項目管理十分重視現場管理。,施工項目經理，全面負責組織施工。,項目經理的管理內容：,明確本項目現場管理的方針；,組織現場項目管理班子；,建立原始記錄與成本表單制度；,建立向總部報告制度。,項目信息管理,現代房地產開發(fā)項目必須十分重視信息管理工作。,要點：,在建立分層次管理系統的同時，建立信息收集、傳遞、加工、儲存等系統；,管理工作要規(guī)范化、標準化；,項目管理要在事前列出各種工作編碼的范圍與規(guī)定，實行代碼制，統一執(zhí)行；,建立電子計算機輔助項目管理系統并組織實施。,
房地產開發(fā)項目管理講義課件
