房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法之收益法

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,,*,房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法,,,——,收益法及其應(yīng)用,1,目錄,,§7.1收益法概述,§7.2報(bào)酬資本化法的公式,§7.3收益期限的確定,§7.4凈收益的求取,§7.5報(bào)酬率的求取,2,,§

2、7.1收益法概述,,含義,,理論依據(jù),,估價(jià)對(duì)象和條件,,操作步驟,一、收益法的含義,1.①含義：,（收益資本化法、收益還原法）,是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后通過(guò)資本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。,②,報(bào)酬資本化法：是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各時(shí)期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。,3,,③資本化：將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類(lèi)似于根據(jù)利息倒推出本金。,,④收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)未來(lái)收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算出的價(jià)值稱(chēng)為收益價(jià)格,,,2.收益法

3、的理論依據(jù),,①預(yù)期原理——決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來(lái)所能帶來(lái)的收益。,,②基本思路：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格,,,收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來(lái)凈收益的大小，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。,4,,例1、（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益是予

4、以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮?！?009年真題】,解析：,如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。這樣非但沒(méi)有考慮無(wú)形收益，反而還降低了這種無(wú)形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。,?,5,,報(bào)酬資本化法,3、,收益法適用的估價(jià)對(duì)象,,,收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可,。,,,4,、,收益法估價(jià)需要具備的條件,——,房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）,,,,5,、,收益法的操作步驟,,搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益

5、的有關(guān)數(shù)據(jù)資料,。,,預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（凈收益）。,,求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。,,選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。,6,,1,、,一般公式,,■,一般公式,——,收益法的原理公式,,-V,：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格,,,-A,：房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益,,,-Y,：房地產(chǎn)的報(bào)酬率,,,-n,：房地產(chǎn)的收益期限,,在實(shí)際估價(jià)中， 一般報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，所以公式簡(jiǎn)化為：,,,公式中的A,、,Y,、,n,應(yīng)一致，而且一般以年為單位,§7.2報(bào)酬資本化法的公式,,7,,2,、,凈收益每年不變的公式,以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)生在期初，則公式變形為,,8,,例2、,某宗房地產(chǎn)

6、是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為,50,年，不可續(xù)期，至今已使用了,6,年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益,8,萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為,8.5%,。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。,9,,凈收益每年不變的公式的作用,：,,①直接用于測(cè)算價(jià)格。,,②用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)價(jià)格之間的換算。,例,3、,某公司,5,年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中,1000m,2,的面積，約定租賃期限為,20,年 ，第一年租金為,24,萬(wàn)元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加,1,萬(wàn)元，從第,8,年開(kāi)始，租金保持固定不變。

7、現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似辦公樓的月租金為,30,元,/m,2,，假設(shè)折現(xiàn)率為,10%,,。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。【,2008,年真題】,【解析】,也就是租賃權(quán)價(jià)值。,,,年租金,=,30*12*1000=36,萬(wàn)元,,10,,在不同年期之間換算?！　煞康禺a(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，,兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等時(shí)，,【重點(diǎn)】不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算，已知無(wú)限年的價(jià)格求有限年的價(jià)格,11,,例,4,、,己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為,50,年，報(bào)酬率為,8%,，價(jià)格為,4000,元,/m,2,：若該房地產(chǎn)的收益期限為,40,年，報(bào)酬率為,6%,，則其價(jià)格最接近于（?。┰?/m,2,。【2006,年真題,】,,,A.

8、3816,,B.3899,,C.4087,,D.4920,另外一種思路。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。,4000=A/8%×[1-,（,1+8%,）,-50,],,解得,A=326.97　　326.97/6%×[1-,（,1+6%,）,-40,]=4920,?,12,,3,、,凈收益在前若干年有變化的公式,,,,收益期限為有限年的公式,收益期限為無(wú)限年的公式,-t:,凈收益有變化的期限,適用范圍： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)其在未來(lái)3,～,5,年或可以預(yù)測(cè)的更長(zhǎng)時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行

9、折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格,13,,4.,凈收益按一定數(shù)額遞增的公式,,收益期限為有限年,公式的假設(shè)前提　　凈收益未來(lái)第1,年為,A,，此后按數(shù)額,b,逐年遞增，至未來(lái)第,n,年為,A+,（,n-1,）,b　　報(bào)酬率為Y,Y,不等于零,收益期限為有限年n,收益期限為無(wú)限年,公式的假設(shè)前提　　凈收益未來(lái)第1,年為,A,,此后按數(shù)額,b,逐年遞增,,,至未來(lái)第,n,年為,A+,（,n-1,）,b　　報(bào)酬率大于零為Y　　收益期限為無(wú)限年,14,,5,、,凈收益按一定數(shù)額遞減的公式,,公式:,-b,：凈收益逐年遞減的數(shù)額,,,-,未來(lái)第,n,年的收益：,A-,（,n-1,）,b,,假設(shè)前提,,凈收益未

10、來(lái)第1,年為,A,，此后按數(shù)額,b,逐年遞減,,,未來(lái)第,n,年的價(jià)值為,A-,（,n-1,）,b,,報(bào)酬率為Y,Y,不等于零,,,收益期限為有限年n,,且,n,小于等于,A/b +1,,確定合理經(jīng)營(yíng)期,,年凈收益為零時(shí)的期限 A-,（,n-1,）,b=0,，求出,n,15,,例,5,、,預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25,萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少,2,萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為,6%,，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。,該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n,計(jì)算如下：,,令A(yù),-,（,n-1,）,b=0,,有2

11、5-,（,n-1,）,×2=0　　n=25÷2+1=13.5,（年）,該宗房地產(chǎn)第13,年的凈收益為：,,,A-,（,n-1,）,b=25-,（,13-1,）,×2=1,（萬(wàn)元）,,,該宗房地產(chǎn)第14,年凈收益為,：,,A-,（,n-1,）,b=25-,（,14-1,）,×2=-1,（萬(wàn)元）,,,所以合理經(jīng)營(yíng)年限為13.5,年。,,該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下,：,16,,6,、,凈收益按一定比率遞增的公式,,,收益期限為有限年的公式,g,：凈收益逐年遞增的比率，未來(lái)第,n,年的凈收益為,A,（,1+g,）,n-1,公式的假設(shè)前提,,①凈收益未來(lái)第,1,年為,A,，此后按比率,g,逐年遞增,,

12、②g,﹤,Y,,③收益期限為有限年,n,,如g=Y時(shí)，,17,,7,、,凈收益按一定比率遞減的公式,,,,,■,收益期限為有限年的公式,,,,■收益期限為無(wú)限年的公式,有效毛收入逐年遞增的比率為g,I,,,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為,g,E,,,■,有限年期的公式,-I,：有效毛收入,,-E,：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,,-g,I,：,I,逐年遞增的比率,,-g,E,：E,逐年遞增的比率,有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減,,無(wú)限年期的公式,18,,8,、,預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式,——7個(gè)公式,,,,,公式一,,-,V,：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格,,-A,i,:,房地產(chǎn)未來(lái),t

13、,年期限的凈收益，簡(jiǎn)稱(chēng)期間收益,,-V,t,：房地產(chǎn)在未來(lái)第t,年末的價(jià)格,,-t,：持有房地產(chǎn)的期限,,公式二:,上式中凈收益每年不變?yōu)?A,,公式三：難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格，而能預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為,△,19,,公式四：如果預(yù)測(cè)的是未來(lái)價(jià)格每年上漲率為g,，即,V,t,=V,（,1+g,）,t,,,公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額,b,遞增,,公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額,b,遞減，,,20,,公式七：凈收益如果按一定的比率g,遞增,,,公式八，凈收益如果按一定的比率g,遞減,,21,,,1、,含義：,收益期限,是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來(lái)可以獲得,,

14、,收益的時(shí)間。,,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命,是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。,土地使用權(quán)剩余期限,是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。,,,2、,三種情況的處理,：①,兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。,,②,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。,,③,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算

15、到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值,。,,,,出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限,§7.3收益期限的確定,,22,,1.,凈收益測(cè)算的基本原理,,基于租賃收入測(cè)算凈收益——,投資法,,,基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益——,利潤(rùn)法,,,對(duì)于既有大量租賃收入又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過(guò)租賃收入求取凈收益,（一）,,基于租賃收入測(cè)算凈收益,,,,基本公式：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,,,相關(guān)概念：,凈收益,、,潛在毛收入,、,空置和收租損失,、,有效毛收入,、,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以

16、及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。,,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括,）,①,不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量　?、诓话叟f（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷(xiāo)，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）　?、鄄话臄U(kuò)建費(fèi)用——,可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)測(cè)算改擴(kuò)建項(xiàng)目,④不包含所得稅——,與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱(chēng)為稅后現(xiàn)金流量,,,§7.4凈收益的求取,,23,,兩個(gè)重要指標(biāo)：,（可以通過(guò)市場(chǎng)法提取獲得）,,,24,,例,6,、,某商鋪建筑面積為,500,m,2,，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為,35,年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租

17、金為,120,元,/m,2,；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的,25,%,；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為,10,%,。該商鋪的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元?！?2006,年真題】,,,,A.521,,B.533,,C.695,,D.711,?,【解析】,年租金收入＝500×120×12,＝,72,（萬(wàn)元）,,,,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝72×25%=18,（萬(wàn)元）,凈收益＝72-18=54,（萬(wàn)元）,,25,,例,7,、,【多選題】某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米,3,元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（,）。,,,【,2008,年真題】,,,

18、A.,電費(fèi),B.,物業(yè)管理費(fèi),C.,水費(fèi),D.,供暖費(fèi),E.,房地產(chǎn)稅,?,?,?,26,,2,、,基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益,,,特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi),,與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別,,潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入,,要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益,,,3,、,不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取,,（一）,出租的房地產(chǎn)凈收益的求取,,,計(jì)算公式：凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,,,租賃收入（2,項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息,,,,出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6,項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)。,,,,現(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)

19、用——,名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金,——,由雙方在租賃合同中約定。,27,,例,8,、,某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入,500,萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi),30,萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等,50,萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等,40,萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等,65,萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額,70,萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（?。┤f(wàn)元,.,,,【,2009,年真題】,,A.245 　　B.275 　　C.315 　　D.355,【解析】,水電供暖費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中?！　?00

20、-30-50-65=355,?,28,,（二）,營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取,,商業(yè),經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：凈收益=,商品銷(xiāo)售收入,-,商品銷(xiāo)售成本,-,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,-,商品銷(xiāo)售稅金及附加,-,管理費(fèi)用,-,財(cái)務(wù)費(fèi)用,-,商業(yè)利潤(rùn),,,工業(yè),生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=,產(chǎn)品銷(xiāo)售收入,-,生產(chǎn)成本,-,產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用,-,產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加,-,管理費(fèi)用,-,財(cái)務(wù)費(fèi)用,-,廠商利潤(rùn),,,農(nóng)地,凈收益的測(cè)算：凈收益=,農(nóng)地年產(chǎn)值,-,各種費(fèi)用,-,投資利息,-,農(nóng)業(yè)稅,-,農(nóng)業(yè)利潤(rùn),,,自用或尚未使用,的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來(lái)測(cè)算，或者通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。

21、,,混合收益,的房地產(chǎn)凈收益的求取,——,3,種方法,,,,方法1,：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類(lèi)型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。,,,,方法2,：首先測(cè)算各種類(lèi)型的收入，再測(cè)算各種類(lèi)型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用,,,,方法3,：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益,,29,,4,.,求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題,,,①有形收益和無(wú)形收益,：,形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益,;,無(wú)形,,,,收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益,,,在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無(wú)形收益,,,無(wú)形收益難以貨幣化，

22、難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無(wú)形收益,,②實(shí)際收益和客觀收益,：,實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。,,,客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)。,,,【重點(diǎn)】租約的限制,有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金,,30,,【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估,,,成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=,某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和,,,,承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估,

23、,等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和,,,合同租金低于市場(chǎng)租金，承租人就有價(jià)值,,合同租金高于市場(chǎng)租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù),,有租約限制下的價(jià)值＝無(wú)租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值　　樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì),,,,,估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂(lè)觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)值,,,除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值,31,,例8、,就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（?。?。,,,【2009,年真題】,,,,A.,較樂(lè)觀的估計(jì)值,B.

24、,較保守的估計(jì)值,,C.,過(guò)高的估計(jì)值,,,D.,過(guò)低的估計(jì)值,,,E.,最可能的估計(jì)值,,預(yù)測(cè)凈收益時(shí)存在樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD,的說(shuō)法，過(guò)高或過(guò)低，這種說(shuō)法本身就是錯(cuò)誤的。,?,?,32,,4,、,凈收益流模式的確定,,,凈收益每年基本上固定不變,,,凈收益A,的求取方法：,,,過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,,未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,,未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）,,凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減　　凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞

25、減　　其他有規(guī)則的變動(dòng)情況,33,,1.,報(bào)酬率的實(shí)質(zhì),,,■,投資回收,——,所投入資本的回收，即保本。,,,,投資回報(bào)——,所投入資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。,,,,報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本,,,,投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率,,,,房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)。不同地區(qū)、時(shí)期、用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以報(bào)酬率也各不相同,,,§7.5報(bào)酬率的求取,,34,,2,、,報(bào)酬率的求取方法,,,方法一 累加法：報(bào)酬率=,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,+,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率,+,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率,+,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率,-,投資

26、帶來(lái)的優(yōu)惠率,,,,方法二 市場(chǎng)提取法,：,無(wú)限年期，利用公式Y(jié)=A/V,,,有限年期，利用公式,,采用試錯(cuò)法試算，再線性?xún)?nèi)插,,收益按一定比例遞增且收益期限無(wú)限時(shí)，利用公式,方法三 投資報(bào)酬率排序插入法,：,,搜集與報(bào)酬率有關(guān)的資料,；,將不同類(lèi)型的報(bào)酬率從低到高按順序排列,；,將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的位置,,根據(jù)位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率,35,,方法四,抵押貸款與自有資金的組合,,,,資金來(lái)源：自有資金、抵押貸款,,抵押貸款常數(shù)＝年償還額/,抵押貸款金額,,,由于抵押貸款通常是分期償還的，所以一般不利用抵押貸款利率來(lái)計(jì)算報(bào)酬率，而應(yīng)利

27、用抵押貸款常數(shù)來(lái)計(jì)算,,,公式：房地產(chǎn)價(jià)格=,抵押貸款金額,+,自有資金額,,,房地產(chǎn)凈收益=,抵押貸款收益,+,自有資金收益,,,房地產(chǎn)價(jià)格×,綜合資本化率,=,抵押貸款金額,×,抵押貸款常數(shù),+,自有資金額,×,自有資金資本化率,,,綜合資本化率=,貸款價(jià)值比率,×,抵押貸款常數(shù),+,（,1-,貸款價(jià)值比率）,×,,,,自有資金資本化率,36,,例9,報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（?。?。,,【2009,年真題】,,,,,A.,報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率,,,,B.,風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高,,,,,C.,當(dāng)投資于房地

28、產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率,,,,D.,當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率,,,【解析】,報(bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，A,說(shuō)成了投資回收。投資回收只是保本。,風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。B,也不對(duì)。,能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，C,也不對(duì)。,土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些,?,37,,例10、1．某商場(chǎng)的建筑面積6000㎡，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利

29、率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性?xún)斶€剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。,,【2013年真題】,38,,39,,Thank you!,張澄瑤,,1263131118,,建筑與土木工程學(xué)院,,工管12—1,40,