養(yǎng)老地產(chǎn)案例-綠城烏鎮(zhèn)雅園及萬科隨園嘉樹課件

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1、案例篇案例篇1、綠綠城集城集團(tuán)團(tuán)：烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園雅園項(xiàng)項(xiàng)目深度研究目深度研究1、烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園雅園項(xiàng)項(xiàng)目基本情目基本情況況介介紹紹2、烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園雅園項(xiàng)項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義分析分析案例案例篇篇案例篇1、綠城集團(tuán)：1、烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目基本情況介紹案例篇12010年推出位于杭州年推出位于杭州臨臨平的平的綠綠城城藍(lán)藍(lán)庭庭項(xiàng)項(xiàng)目中的目中的“頤頤養(yǎng)公寓養(yǎng)公寓”。包含健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門診、護(hù)理院、社區(qū)老年大學(xué)。這是綠城在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的第一次嘗試。2011年年,綠綠城正式城正式組組建學(xué)院建學(xué)院式養(yǎng)老運(yùn)式養(yǎng)老運(yùn)營營平臺(tái)平臺(tái)-綠綠城城頤頤樂樂教育公司教育公司綠城頤樂教育公司,負(fù)責(zé)十幾個(gè)城市中綠城社區(qū)里數(shù)“

2、老年學(xué)研究中心”主要研究老年人的護(hù)理保重點(diǎn)針對(duì)綠城的桐鄉(xiāng)烏十所頤樂學(xué)院的運(yùn)營管理。鎮(zhèn)養(yǎng)老項(xiàng)目。建設(shè)醫(yī)療公園、五星級(jí)養(yǎng)生度假酒店、特色商業(yè)中心、國健和老年教育兩項(xiàng)內(nèi)容，際養(yǎng)老護(hù)理中心等六大功能區(qū)，烏鎮(zhèn)雅園規(guī)劃約650畝。案例篇案例篇2014年，宋年，宋衛(wèi)衛(wèi)平出售平出售綠綠城城中國的股中國的股權(quán)權(quán)，表示將逐步退，表示將逐步退出出綠綠城，城，為為將花將花費(fèi)費(fèi)大量的精大量的精力來做大養(yǎng)老地力來做大養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)。2013年推出年推出烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)國國際際健健康生康生態(tài)產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)園中的園中的烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老雅園養(yǎng)老項(xiàng)項(xiàng)目。目。2012年，年，綠綠城集城集團(tuán)團(tuán)與杭州與杭州師師范大學(xué)共同在杭范大學(xué)共同在杭師師大建立大

3、建立“杭州杭州師師范大學(xué)范大學(xué)綠綠城老年學(xué)城老年學(xué)研究中心研究中心”宋衛(wèi)平表示將全身心投入去做養(yǎng)老地產(chǎn)。將未上市的資產(chǎn)更名為“藍(lán)城”，主要包括代建業(yè)務(wù)、養(yǎng)老、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。今后的業(yè)務(wù)重點(diǎn)在養(yǎng)老房產(chǎn)。定位于“退休工資兩口子加在一起可以是8千塊錢到1萬塊錢的這些人”。2010年推出位于杭州臨 平的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目中的“頤養(yǎng)公寓”2案例篇案例篇1.1項(xiàng)項(xiàng)目概述目概述綠城烏鎮(zhèn)雅園是綠城集團(tuán)發(fā)力養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)領(lǐng)域的首發(fā)巨作，項(xiàng)目擇址國家5A級(jí)景區(qū)烏鎮(zhèn)。烏鎮(zhèn)雅園所處的綜合性健康養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)占地面積約1平方公里，規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假三大主題，集養(yǎng)生居住區(qū)、頤樂學(xué)院、養(yǎng)老示范區(qū)、醫(yī)療公園、特色商業(yè)區(qū)和度假酒

4、店區(qū)六大板塊于一體。綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬平方米，整體容積率1.16。采用新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項(xiàng)目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型。項(xiàng)目配套有建筑面積約3.5萬平方米的頤樂學(xué)院。頤樂學(xué)院臨摹古代書院布局形制，內(nèi)有社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、老年大學(xué)教學(xué)區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂區(qū)等功能區(qū)塊。1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇1.1 項(xiàng)目概述1.烏鎮(zhèn)雅園基本情況介紹3案例篇案例篇1.2地理區(qū)位地理區(qū)位綠城烏鎮(zhèn)雅園于2012年10月正式動(dòng)工建設(shè)，是綠城第一個(gè)學(xué)院式頤樂生活項(xiàng)目，位于浙江省桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)。桐鄉(xiāng)位于浙江省北

5、部杭嘉湖平原腹地，屬嘉興五縣市之一。烏鎮(zhèn)地處桐鄉(xiāng)市北端，距桐鄉(xiāng)市區(qū)13公里。烏鎮(zhèn)景區(qū)已被評(píng)為中國國家5A級(jí)景區(qū)，是全國20個(gè)黃金周預(yù)報(bào)景點(diǎn)之一。項(xiàng)目居于滬杭城市群之中，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)明顯。有滬杭高鐵、滬杭高速、申嘉湖高速連接，交通便利。1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇1.2 地理區(qū)位1.烏鎮(zhèn)雅園基本情況介紹4案例篇案例篇1.3項(xiàng)項(xiàng)目定位：依托國目定位：依托國際際健康生健康生態(tài)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的高端高端學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)型型綜綜合養(yǎng)合養(yǎng)老老社區(qū)社區(qū)烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園是以休閑健康養(yǎng)老為主題的園區(qū)，占地面積約1500畝，總投資約75億元，將建設(shè)醫(yī)療公園、五星級(jí)養(yǎng)生度假酒店、特色商

6、業(yè)中心、國際養(yǎng)老護(hù)理中心等六大功能區(qū)。綠城烏鎮(zhèn)雅園是其中一部分，規(guī)劃約650畝，面向?qū)ο笠曰钴S老人為主，輔以少量半自理老人。度假酒店區(qū)（商業(yè)用地）休閑商業(yè)區(qū)（商業(yè)用地）養(yǎng)老示范區(qū)雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院（醫(yī)療衛(wèi)生用地）養(yǎng)生居住區(qū)（70年產(chǎn)權(quán)住宅用地）頤樂學(xué)院（科教文衛(wèi)用地）1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹配套業(yè)態(tài)用地性質(zhì)體量醫(yī)療公園醫(yī)療衛(wèi)生用地占地13萬平方米，建筑面積約7.3萬方度假酒店商業(yè)用地規(guī)劃中特色商業(yè)中心商業(yè)用地規(guī)劃中頤樂學(xué)院科教文衛(wèi)用地建筑面積3.5萬平方米國國際際健康生健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)園園業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)案例篇1.3 項(xiàng)目定位：依托國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的高端學(xué)習(xí)型綜5案例篇案例篇1.

7、4項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：物：物業(yè)類業(yè)類型型高層公寓電梯多層頤樂學(xué)院?jiǎn)螌觿e墅一期（2012.9-2014.9）二期（2013.9-2015.9）三期（2014.9-2016.9）四期（2015.9-2017.9）多多層層可售面積225000可售戶數(shù)2925別別墅墅可售面積10000可售戶數(shù)60高高層層可售面積245000可售戶數(shù)2697容積率1.16綠地率30%車位3525個(gè)1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇1.4 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：物業(yè)類型高層公寓電梯多層頤樂學(xué)院6案例篇案例篇戶戶型型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)公寓戶型：56、72、90、128小獨(dú)棟戶型：沿湖：3房2廳，200內(nèi)部：3房2廳，1

8、7056，1室1廳1衛(wèi)72，1室1廳90，2室1廳公寓主力公寓主力戶戶型型128，2室1廳1.4項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：戶戶型型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇戶型設(shè)計(jì)小獨(dú)棟戶型：沿湖：3房2廳，20056，17案例篇案例篇入入戶戶入戶置物架卡式數(shù)碼鎖無障礙入戶可視對(duì)講廚房廚房無障礙下拉櫥柜下拉式儲(chǔ)物籃高照明度操作臺(tái)開關(guān)式插座低位吊廚衛(wèi)衛(wèi)生生間間防滑瓷磚無障礙臺(tái)盆柜無高差浴房安全扶手高差斜面處理暖氣片家具家具圓角處理老年床墊老年沙發(fā)室內(nèi)室內(nèi)設(shè)設(shè)施施地暖低位開關(guān)起夜燈墻角圓弧處理無障礙通行園區(qū)適老性園區(qū)適老性設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)雨連廊連廊無臺(tái)階休憩座椅一鍵緊急按鈕感應(yīng)移動(dòng)門視頻

9、監(jiān)控大尺度公共走道擔(dān)架電梯智能智能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)入戶感應(yīng)燈一鍵緊急按鈕不活動(dòng)通知1.4項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：多重：多重設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)和和設(shè)設(shè)施施保障保障的的適老適老性性能能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇入戶入戶置物架卡式數(shù)碼鎖廚房無障礙下拉櫥柜下拉式儲(chǔ)物8案例篇案例篇1.4項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：多重：多重設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)和和設(shè)設(shè)施施保障保障的的適老適老性性能能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹圓角家具衛(wèi)生間把手門口小臺(tái)緊急按鈕下拉式儲(chǔ)物籃一卡通案例篇1.4 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多重設(shè)計(jì)和設(shè)施保障的適老性能設(shè)計(jì)9案例篇案例篇1.4項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：民國：民國風(fēng)

10、風(fēng)格外立格外立面面與內(nèi)與內(nèi)裝裝設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇1.4 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：民國風(fēng)格外立面與內(nèi)裝設(shè)計(jì)1.烏鎮(zhèn)10案例篇案例篇風(fēng)風(fēng)雨雨連連廊廊幼兒園幼兒園游泳體育游泳體育館館大禮堂大禮堂精修堂精修堂健康促健康促進(jìn)館進(jìn)館動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)教學(xué)教學(xué)樓樓靜靜態(tài)態(tài)教學(xué)教學(xué)樓樓配套商配套商業(yè)業(yè)食堂食堂棋棋樂軒樂軒小會(huì)堂小會(huì)堂行政會(huì)展樓行政會(huì)展樓門門球球場(chǎng)場(chǎng)迎迎賓賓樓樓服服務(wù)務(wù)樓樓西餐西餐廳廳風(fēng)風(fēng)雨雨連連廊廊風(fēng)風(fēng)雨雨連連廊廊辦辦公樓公樓風(fēng)風(fēng)雨雨連連廊廊1.5核心配套：核心配套：頤樂頤樂學(xué)院學(xué)院耗資2.5億的3.5萬平方米的頤樂學(xué)院，能同時(shí)容納3000人，是中國規(guī)模最大的“老年大學(xué)”，

11、分為社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、老年大學(xué)教學(xué)區(qū)、運(yùn)動(dòng)娛樂休閑區(qū)等區(qū)域，包括教室、運(yùn)動(dòng)館、大禮堂、展覽廳等設(shè)施。頤樂學(xué)院各區(qū)域之間建有風(fēng)雨連廊，在方便老人出行與各區(qū)域間溝通的同時(shí)創(chuàng)造一種亭臺(tái)樓閣、古色古香的江南園林詩畫美感。1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇風(fēng)雨連廊幼兒園游泳體育 館大禮堂精修堂健康促進(jìn)館動(dòng)態(tài)教11案例篇案例篇1.5核心配套：核心配套：頤樂頤樂學(xué)院學(xué)院頤樂學(xué)院依托杭州師范大學(xué)的教育合作支持，設(shè)立了五大課程體系：健康養(yǎng)生系、人文社科系、藝術(shù)系、休閑體育系和生活系，并設(shè)有書法、繪畫、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動(dòng)內(nèi)容。健康養(yǎng)生系健康養(yǎng)生系人文社科系人文社科系藝術(shù)藝術(shù)系系休

12、休閑閑體育系體育系生活系生活系運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生膳食營養(yǎng)心理保健情緒管理文學(xué)歷史軍事時(shí)政語言旅游書法國畫西畫攝影戲曲聲樂器樂舞蹈棋類球類游泳體操武術(shù)電腦烹飪時(shí)尚園藝手工藝1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇1.5 核心配套：頤樂學(xué)院健康養(yǎng)生系人文社科系藝術(shù)系休12案例篇案例篇全周期全周期頤頤養(yǎng)養(yǎng)健康服健康服務(wù)務(wù)360健健康體康體檢檢365健康健康關(guān)關(guān)懷懷100健康健康促促進(jìn)進(jìn)1.5核心配套：核心配套：頤樂頤樂學(xué)院學(xué)院頤樂學(xué)院核心內(nèi)容全周期頤養(yǎng)健康服務(wù)。時(shí)刻關(guān)心老人健康狀況24H健康健康管家管家了解自己的健康狀況，通過基礎(chǔ)體檢、健康體適能、機(jī)能檢測(cè)、心理測(cè)評(píng)、生活方式測(cè)評(píng)等方式，對(duì)健康狀況進(jìn)

13、行綜合性評(píng)價(jià)。連續(xù)性健康監(jiān)測(cè)，以信息化終端對(duì)主要健康參數(shù)作出記錄和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)身體健康參數(shù)的異常，提供有效指導(dǎo)和建議。選擇專業(yè)的健康促進(jìn)服務(wù)，選擇儀器調(diào)理、養(yǎng)生SPA、中醫(yī)理療等服務(wù)，延緩機(jī)能衰退，調(diào)節(jié)身心狀態(tài)。協(xié)助組團(tuán)內(nèi)自助健康監(jiān)測(cè)，當(dāng)身體不適并緊急報(bào)警后提供上門服務(wù)，保障您的無憂生活1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇全周期頤養(yǎng) 健康服務(wù)1.5 核心配套：頤樂學(xué)院24H健13案例篇案例篇1.5核心配套核心配套：雅達(dá)國雅達(dá)國際際康復(fù)醫(yī)院康復(fù)醫(yī)院雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院占地13萬平方米，總建筑規(guī)模超過7.3萬平方米，由雅達(dá)國際投資運(yùn)營，計(jì)劃引入德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌Medicalpark

14、的商業(yè)模式和管理理念，由德國醫(yī)療專家組成的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)醫(yī)院運(yùn)營。但目前合作遇到困難，雅達(dá)正在轉(zhuǎn)向當(dāng)?shù)貙で蠛献麽t(yī)療資源。主要提供神經(jīng)系統(tǒng)病患和亞健康人群健康管理等康復(fù)治療、老年全科門診和專業(yè)體檢等服務(wù)。350個(gè)床位提供五星級(jí)診療待遇。提供四提供四類類病患適病患適應(yīng)應(yīng)癥的癥的骨科區(qū)域（占地21500）中央功能區(qū)（占地11900，社區(qū)門診、亞健康體驗(yàn)中心）神經(jīng)科區(qū)域（占地21500）神經(jīng)系統(tǒng)病患腦卒中（中風(fēng)）、腦外傷術(shù)后、周圍神經(jīng)損傷骨科疾病骨折、關(guān)節(jié)損傷、肢體和關(guān)節(jié)重建術(shù)后康復(fù)運(yùn)動(dòng)損傷軟組織損傷、肌肉組織損傷、頸椎、腰椎病患亞健康人群建康管理體檢、康復(fù)、運(yùn)動(dòng)處方神經(jīng)系統(tǒng)病患腦卒中（中風(fēng)）、腦外傷術(shù)

15、后、周圍神經(jīng)損傷康復(fù)治康復(fù)治療療服服務(wù)務(wù)1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹案例篇1.5 核心配套：雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院骨科區(qū)域中央功能區(qū)神14研究篇研究篇1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹1.6租售情況：盈利模式租售情況：盈利模式盈利模式盈利模式:產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)出售出售+服服務(wù)務(wù)提供提供多層、別墅、高層物業(yè)70年產(chǎn)權(quán)出售基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)的健康管理服務(wù)（僅包含年度體檢、日常血壓監(jiān)測(cè)等，無護(hù)理服務(wù)）綠城頤樂學(xué)院相關(guān)課程及內(nèi)部設(shè)施使用費(fèi)用出售物出售物業(yè)業(yè)價(jià)格價(jià)格公寓：11800元-14000/（5000余戶）精裝修：3500-4000元/小獨(dú)棟：35000-40000元/（60棟）沿湖：

16、3房2廳，200，約700-800萬元內(nèi)部：3房2廳，170，約500-600萬元服服務(wù)務(wù)收收費(fèi)費(fèi)頤樂學(xué)院年費(fèi)：3000元物業(yè)費(fèi)：每年2.5元/研究篇1.烏鎮(zhèn)雅園基本情況介紹1.6 租售情況：盈利模式基礎(chǔ)15研究篇研究篇類別類別推案推案時(shí)時(shí)期期戶戶型型建筑面建筑面積積（）供供應(yīng)應(yīng)套數(shù)套數(shù)比重比重去化套數(shù)去化套數(shù)去化率去化率養(yǎng)老公寓養(yǎng)老公寓一期一期一房一房5612023.8%11797.5%7214027.7%13092.9%二房二房9013526.7%12794.1%三房三房128356.9%2365.7%小小計(jì)計(jì)56-12843085.2%39792.3%二期二期一房一房72356.9%17

17、48.6%二房二房90407.9%2870%小小計(jì)計(jì)72-907514.8%4560%總計(jì)總計(jì)56-128505100%44287.5%養(yǎng)生養(yǎng)生別別墅墅三房三房20030100%2790%2013年7月底首次開盤共139套，10天內(nèi)售罄。之后每月推出60套左右，當(dāng)月去化80%以上。至年底第一批雅樂苑400套公寓去化率達(dá)95%以上，其主要客戶為綠城老客戶。之前400多套銷售情況尚可，但目前去化速度明顯放緩，銷售不盡如人意。獨(dú)棟去年11月開始推出30套全部售完，今年5月推出14套，已經(jīng)去化一半以上。目前置業(yè)客戶群仍以桐鄉(xiāng)本地人為主，桐鄉(xiāng)、杭州、上海和江蘇客戶的比例是5：2：2：1?？蛻裟挲g多在40

18、歲至50歲，購買烏鎮(zhèn)雅園住房主要為父母的養(yǎng)老考慮，或?yàn)樽约菏旰蟠蛩恪?.6租售情況：租售情況：銷銷售反售反饋饋1.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園基本情況介雅園基本情況介紹紹研究篇類別推案時(shí)期戶型建筑面積（）供應(yīng)套數(shù)比重去化套數(shù)去化16研究篇研究篇2.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園雅園項(xiàng)項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅雅園園項(xiàng)項(xiàng)目目前是國內(nèi)具目目前是國內(nèi)具有有標(biāo)標(biāo)桿桿意意義義的的高高端養(yǎng)端養(yǎng)老老項(xiàng)項(xiàng)目目，從從項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營營反反饋饋看看，主要主要有三個(gè)方面有三個(gè)方面值值得注意得注意拿地模式拿地模式1分分業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)、分用分用地性地性質(zhì)質(zhì)、分期的拿地策略降低分期的拿地策略降低成本成本配套配套規(guī)規(guī)模模配套定位與配套定位與規(guī)規(guī)模方面模方面

19、存在一定存在一定問題問題產(chǎn)產(chǎn)品定位品定位23產(chǎn)產(chǎn)品定位品定位過過高引起去高引起去化化緩緩慢慢研究篇拿地模式1分業(yè)態(tài)、分用地性質(zhì)、分期的拿地策略降低 成17案例篇案例篇2.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園雅園項(xiàng)項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義研研究究蜂蜂巢巢產(chǎn)產(chǎn)品品不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的用用地地需需求求，通通過過分分業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，分分用用地地性性質(zhì)質(zhì)、分分期期的的拿拿地地策策略略降降低拿地成本。低拿地成本。對(duì)對(duì)復(fù)星的啟示復(fù)星的啟示2.1拿地模式拿地模式烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)典型的大體量、多業(yè)態(tài)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。其用地性質(zhì)包括居住用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、科教文衛(wèi)用地、商業(yè)用地等。綠城在拿地時(shí)進(jìn)行了用地性質(zhì)分割，避免了大體量地塊性質(zhì)綜合

20、引起的問題；綠城在建設(shè)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園時(shí)對(duì)不同的地塊進(jìn)行了分期拿地。度假酒店區(qū)（商業(yè)用地）休閑商業(yè)區(qū)（商業(yè)用地）養(yǎng)老示范區(qū)雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院（醫(yī)療衛(wèi)生用地）養(yǎng)生居住區(qū)（70年產(chǎn)權(quán)住宅用地）頤樂學(xué)院（科教文衛(wèi)用地）帶帶來的收益來的收益地價(jià)延期投入及地價(jià)延期投入及資資金金周周轉(zhuǎn)壓轉(zhuǎn)壓力減小力減小解決解決綜綜合性合性質(zhì)質(zhì)大地大地塊塊拿地的政策障礙拿地的政策障礙問題問題案例篇2.烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目借鑒意義對(duì)復(fù)星的啟示2.1 拿地模式烏18案例篇案例篇2.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園雅園項(xiàng)項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義在形成在形成項(xiàng)項(xiàng)目核目核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的配爭(zhēng)力的配套套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)下，需準(zhǔn)下，需結(jié)結(jié)合合市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，充分考充分考慮慮配

21、套配套設(shè)設(shè)施的投入及施的投入及運(yùn)運(yùn)營營成本，適成本，適當(dāng)控制當(dāng)控制規(guī)規(guī)模。模。對(duì)對(duì)復(fù)星的啟示復(fù)星的啟示2.2配套配套規(guī)規(guī)模模頤樂學(xué)院投資2.5億元，體量達(dá)3.5萬平米，業(yè)主每年個(gè)人學(xué)費(fèi)3000元。但綠城對(duì)于購買者并無年齡限制，導(dǎo)致實(shí)際購買人群年齡達(dá)不到養(yǎng)老社區(qū)要求；醫(yī)院總建筑規(guī)模超過7.3萬平方米，規(guī)模過大、定位過高。從早期擬引入德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌到近期轉(zhuǎn)與嘉興當(dāng)?shù)蒯t(yī)院洽談合作。帶帶來的來的問題問題學(xué)學(xué)院院進(jìn)進(jìn)入入運(yùn)運(yùn)營營階階段段后后存存在在目目標(biāo)標(biāo)客客群群不不足足的的運(yùn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)營風(fēng)險(xiǎn)計(jì)計(jì)劃劃資資源源無無法法到到位位造造成運(yùn)成運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)營風(fēng)險(xiǎn)案例篇2.烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目借鑒意義對(duì)復(fù)星的啟示2.2 配

22、套規(guī)模頤19案例篇案例篇2.烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園雅園項(xiàng)項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義充充分分考考慮慮客客群群容容量量問問題題，根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量大大小小，擴(kuò)擴(kuò)充充產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位，放放寬寬準(zhǔn)準(zhǔn)入入門門檻檻，使使客客戶戶群體廣泛化群體廣泛化對(duì)對(duì)復(fù)星的啟示復(fù)星的啟示2.3產(chǎn)產(chǎn)品定位品定位產(chǎn)品定位為高端養(yǎng)老社區(qū)，主力面積56-128平米，計(jì)劃推出公寓5000余套。實(shí)際細(xì)分市場(chǎng)消化能力不足。首期推出的400多套去化尚可，主要客戶為綠城老業(yè)主。之后銷量大幅度減緩，目前銷售情況較為困難。帶帶來的來的問題問題去化去化緩緩慢慢帶帶來的來的資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)周期周期長長等等問題問題案例篇2.烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目借鑒意義對(duì)復(fù)星的啟示

23、2.3 產(chǎn)品定位產(chǎn)20案例篇案例篇萬科隨園嘉樹Vanke2、萬科集、萬科集團(tuán)團(tuán)：良渚文化良渚文化村村隨園嘉隨園嘉樹項(xiàng)樹項(xiàng)目深度目深度研研究究1、隨園嘉、隨園嘉樹項(xiàng)樹項(xiàng)目基本情目基本情況況介介紹紹2、隨園嘉、隨園嘉樹項(xiàng)樹項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義分析分析案例篇2、萬科集團(tuán)：1、隨園嘉樹項(xiàng)目基本情況介紹21案例篇案例篇項(xiàng)目總建筑面積16萬平方米，但僅有1號(hào)樓“活躍長者住宅”和僅供出租的一棟“活躍長者之家”是養(yǎng)老功能，其余大部分體量均非養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目萬科養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之一，規(guī)劃有大型集中商業(yè)、國際化街區(qū)文化、SOHO等總建筑面積50萬平方米，行副總裁丁長峰與長春養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之一，項(xiàng)萬科集團(tuán)總裁郁亮和執(zhí)目建筑

24、面積42萬平方米，五礦和萬科聯(lián)合開發(fā)。市政府簽署一項(xiàng)協(xié)議，建設(shè)具有歡慶特色的商萬科集團(tuán)將投資120億業(yè)中心、生態(tài)中心、創(chuàng)元，在長春市多個(gè)區(qū)域新中心等主題配套打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。2012年杭州隨園嘉年杭州隨園嘉樹樹開開盤盤2012年北京萬科年北京萬科歡慶歡慶城開售城開售2012年年8月月萬萬科科集集團(tuán)團(tuán)與與長長春春市市政政府府簽簽署署協(xié)協(xié)議議，建建設(shè)設(shè)健健康康養(yǎng)老住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅社區(qū)2011年末青年末青島島萬科城交房萬科城交房2010年年試試點(diǎn)養(yǎng)老地點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)產(chǎn)項(xiàng)目目“萬科幸福萬科幸福匯匯”總建筑面積6.4萬平方米，特色是園區(qū)的4500平方米“金十字”中

25、央配套、從24小時(shí)特色管家服務(wù)、連續(xù)性照護(hù)的頤養(yǎng)中心等，為滿足長者年齡需求而特設(shè)40余項(xiàng)適老性細(xì)節(jié)案例篇項(xiàng)目總建筑面積16萬 平方米，但僅有1號(hào) 樓“活躍長者22案例篇案例篇1.1項(xiàng)項(xiàng)目概述目概述萬科在杭州的首個(gè)老年公寓項(xiàng)目萬科隨園嘉樹自從2012年亮相第九屆華人長期照護(hù)會(huì)議后，即獲得了與會(huì)專家、學(xué)者的一致認(rèn)可。項(xiàng)目位于萬科良渚文化村內(nèi)，占地100畝，建筑面積6.4萬平方米。其中包括4500平方米的中央金十字配套，3000平方米風(fēng)雨連廊，容積率為1.0，綠地率35%。隨園嘉樹基于對(duì)中國當(dāng)代長者的生理、心理特征和行為特點(diǎn)為他們特別定制的養(yǎng)生住品。項(xiàng)目以專業(yè)的適老型產(chǎn)品、完善的園區(qū)配置、配合四大服

26、務(wù)管理體系及“六心”級(jí)服務(wù)，構(gòu)建項(xiàng)目亮點(diǎn)，成功吸引長三角老年客群。1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹案例篇1.1 項(xiàng)目概述1.隨園嘉樹基本情況介紹23案例篇案例篇1.2地理區(qū)位地理區(qū)位位于杭州市余杭區(qū)萬科良渚文化村內(nèi)，距離杭州市中心20公里，半小時(shí)車程。緊鄰良渚文化村核心配套區(qū)地塊，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老的配套完善和生活便捷。良渚文化村處于杭州市的主出入口，依托良渚遺址等生態(tài)文化旅游景區(qū)，是浙江省重點(diǎn)旅游項(xiàng)目和杭州市旅游西進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目。區(qū)域交通可達(dá)性及通勤區(qū)域交通可達(dá)性及通勤時(shí)時(shí)間間對(duì)外道路104國道至杭州城北區(qū)域；古墩路至杭州城西及中心區(qū)域；東西大道至杭州城西區(qū)域公交系統(tǒng)K313、B支8等5條公

27、交線路通往杭州汽車北站、武林門等地點(diǎn)，同時(shí)每天有18班次社區(qū)班車往返文化村與武林廣場(chǎng)軌道交通預(yù)計(jì)于2018年完成良渚文化村的地鐵建設(shè)，大大縮短良渚文化村與杭州的距離，消除區(qū)域偏僻感內(nèi)部交通繞村公交線491A，村民自行車系統(tǒng)、三輪車服務(wù)，自行車系統(tǒng)2010年12月投入使用1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹案例篇1.2 地理區(qū)位區(qū)域交通可達(dá)性及通勤時(shí)間104國道24案例篇案例篇1.3項(xiàng)項(xiàng)目定目定位位：依：依托托良渚文良渚文化化村的村的高高端養(yǎng)端養(yǎng)老老社區(qū)社區(qū)良渚文化村整體占地10000畝，其中建設(shè)用地5000畝（住宅230萬平方米、公建50萬平方米、旅游服務(wù)70萬平方米），自然山水500

28、0畝。配套包含公建商業(yè)類、公園類、會(huì)所類。隨園嘉樹作為良渚文化村的一部分既可享受到豐富的自然資源，又可借力于城鎮(zhèn)級(jí)的配套服務(wù)。隨園嘉隨園嘉樹樹公建商公建商業(yè)類業(yè)類：博物院博物院度假酒店度假酒店浙一良渚浙一良渚門診門診部部安吉路良渚安吉路良渚實(shí)驗(yàn)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、玉學(xué)校、玉鳥鳥幼兒園幼兒園玉玉鳥鳥流流蘇蘇商商業(yè)業(yè)街街良渚教堂、大雄寺良渚教堂、大雄寺菜菜場(chǎng)場(chǎng)、食街、公交、食街、公交總總站站春漫里商春漫里商業(yè)業(yè)街、街、聯(lián)華聯(lián)華超市超市心心語語茶室，茶室，親親子子農(nóng)農(nóng)莊莊會(huì)所會(huì)所類類：竹徑會(huì)所竹徑會(huì)所陽光二期會(huì)所陽光二期會(huì)所白北會(huì)所白北會(huì)所公望會(huì)良渚會(huì)所公望會(huì)良渚會(huì)所1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹

29、紹項(xiàng)目定位國內(nèi)首個(gè)集中式養(yǎng)老公寓項(xiàng)目/中國高端養(yǎng)老的里程碑式作品目標(biāo)客群60-75之間的活力長者（活力長者社區(qū)）80+健康的衰老老人（頤養(yǎng)中心）公園公園類類：茶茶語語公園公園美美麗麗洲公園洲公園白北悠園白北悠園竹徑登山步道竹徑登山步道陽光登山步道陽光登山步道案例篇1.3 項(xiàng)目定位：依托良渚文化村的高端養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹25案例篇案例篇活力活力長長者社區(qū)者社區(qū)16棟棟58937平方米平方米輔輔助生活社區(qū)（助生活社區(qū)（頤頤養(yǎng)中養(yǎng)中心心）健康但是衰老老人，年健康但是衰老老人，年齡齡較較大大（80+）每每層層配置一個(gè)南向多功配置一個(gè)南向多功能能空空間間（兼有兼有餐餐廳廳、閱覽閱覽室、活室、活動(dòng)動(dòng)室等功能

30、）室等功能）需要日常生活照料服需要日常生活照料服務(wù)務(wù)每每層層12個(gè)房個(gè)房間間作作為為一個(gè)一個(gè)管管理理單單元元活力活力長長者者健康自力，活健康自力，活動(dòng)動(dòng)自如，自如，年年齡齡在在60-75之之間間專專有配套有配套設(shè)設(shè)置：健康管置：健康管理理中心中心、影音影音室室、餐、餐廳廳、健身房、健身房、閱覽閱覽室、便利室、便利店店、咖、咖啡啡吧、吧、老老年大年大學(xué)學(xué)等等日常日常娛樂設(shè)娛樂設(shè)施施有豐富多有豐富多樣樣的活的活動(dòng)動(dòng)安排安排和和社社團(tuán)團(tuán)組組織織,老人老人可以參可以參加加輔輔助生活社區(qū)助生活社區(qū)1棟棟4571平方米平方米1.3項(xiàng)項(xiàng)目目定位：老年人群定位：老年人群細(xì)細(xì)分分1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基

31、本情況介紹紹案例篇輔助生活社區(qū)（頤養(yǎng)中心）活力長者1.3 項(xiàng)目定位：老年26案例篇案例篇1.4功能功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布分布隨園嘉樹占地100畝，建筑面積6.4萬平方米，地價(jià)6501.59萬元。隨園嘉樹土地范圍屬4A級(jí)景區(qū)，土地屬性為商業(yè)旅游用地，不可分割使用權(quán)，40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），項(xiàng)目現(xiàn)使用權(quán)年限為29年。業(yè)態(tài)包括健康公寓、頤養(yǎng)中心及康復(fù)中心以及公共配套區(qū)。1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹建筑面積63853健康公寓15幢頤養(yǎng)中心及康復(fù)中心2幢公共配套面積不計(jì)容5381容積率1.0建筑密度22.73%地下車庫面積11073車位比1:0.4,230個(gè)綠地率35%戶數(shù)575戶

32、案例篇1.4 功能業(yè)態(tài)分布1.隨園嘉樹基本情況介紹建筑面積627案例篇案例篇1.5項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：戶戶型型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)主力主力戶戶型型圖圖1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹75一房兩廳91兩房兩廳111三房兩廳戶戶型亮型亮點(diǎn)點(diǎn)：戶型方正；大面寬雙開間陽臺(tái)設(shè)計(jì)；臥室分床案例篇1.5 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)1.隨園嘉樹基本情況介紹28案例篇案例篇景觀餐廳、咖啡角賣品部、理發(fā)室精裝修精裝修適老適老細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)含蓋無障礙、安全、收納適老部品部件適老部品部件含蓋保溫設(shè)備、通風(fēng)、智能化規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)無障礙無障礙風(fēng)雨連廊、無障礙交通動(dòng)線、無障礙救護(hù)動(dòng)線日照采光日照采光寬樓間距、全南朝向、大面積

33、采光、通風(fēng)景景觀設(shè)計(jì)觀設(shè)計(jì)功能性、觀賞性、社交性頤頤養(yǎng)中心養(yǎng)中心提供連續(xù)性照護(hù)、專項(xiàng)配套配套配套可近性、可通達(dá)性、動(dòng)靜分區(qū)的中央配套配套配套生活生活類類養(yǎng)生養(yǎng)生類類健康管理中心娛樂類娛樂類棋牌區(qū)、健身、視聽學(xué)學(xué)習(xí)類習(xí)類老年大學(xué)、教室、閱覽室社交社交類類大堂、多功能廳、戶外茶座服服務(wù)務(wù)四大服四大服務(wù)務(wù)體系體系健康管理、舒適生活、智慧小區(qū)、尊榮享受八十六八十六項(xiàng)項(xiàng)服服務(wù)細(xì)節(jié)務(wù)細(xì)節(jié)基礎(chǔ)服務(wù)60項(xiàng)、增值服務(wù)26項(xiàng)專業(yè)專業(yè)服服務(wù)團(tuán)隊(duì)務(wù)團(tuán)隊(duì)高起點(diǎn)團(tuán)隊(duì)，標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)流程1.5項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：從：從規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、配配套、套、精精裝修裝修和和服服務(wù)務(wù)四四大大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打造打造品品牌牌1.隨園嘉隨園嘉樹樹

34、基本情況介基本情況介紹紹案例篇景觀餐廳、咖啡角賣品部、理發(fā)室精裝修適老細(xì)節(jié)適老部品部29案例篇案例篇“寬間距”：超過常規(guī)社區(qū)15%-30%的樓間距，全南朝向以及大進(jìn)深雙開間的陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提升了采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)；“金十字”：社區(qū)中心設(shè)置“金十字”老年活動(dòng)中心，與各建筑通達(dá)銜接，便捷滿足社區(qū)老年人日?；顒?dòng)所需；“無障礙”：配置風(fēng)雨連廊、無障礙交通動(dòng)線、無障礙救護(hù)動(dòng)線；“雙中心”：頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心位于社區(qū)邊緣，根據(jù)不同的客戶定位提供貼心關(guān)愛的服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)也方便對(duì)外服務(wù)。頤養(yǎng)中心康復(fù)中心目標(biāo)客戶健康但衰老的老人，年齡較大術(shù)后康復(fù)老人，需要醫(yī)療等護(hù)理服務(wù)內(nèi)容日常生活照料，一般包括協(xié)助穿衣、沐浴、藥品服用

35、、就餐、輔助行走等健康管理服務(wù)，包括定期測(cè)量、查看健康數(shù)據(jù)、對(duì)健康狀態(tài)與病癥進(jìn)行跟蹤與調(diào)理服務(wù)形式以床位出租形式對(duì)外開放，客戶不限于隨園嘉樹項(xiàng)目業(yè)主，對(duì)外開放，但業(yè)主享有優(yōu)先服務(wù)權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫未定，預(yù)計(jì)將高于7000元/月。浙一良渚門診部住宅區(qū)金十字頤養(yǎng)中心康復(fù)中心社區(qū)入口1.5項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：社區(qū)：社區(qū)規(guī)規(guī)劃四大劃四大亮亮點(diǎn)點(diǎn)1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹案例篇“寬間距”：超過常規(guī)社區(qū)15%-30%的樓間距，全 南30案例篇案例篇（一）入（一）入戶動(dòng)線戶動(dòng)線人性化專業(yè)電梯無障礙入戶門入戶轉(zhuǎn)換空間插卡取電入戶及玄關(guān)收納（二）臥室（二）臥室分床設(shè)計(jì)起夜地?zé)襞P室應(yīng)急燈臥室獨(dú)

36、立收納柜（三）廚房（三）廚房直飲水龍頭高照明度廚房櫥柜下拉籃電磁爐轉(zhuǎn)角拉籃（四）（四）衛(wèi)衛(wèi)生生間間防滑地磚雙地漏排水地面無高差壁式置物格安全扶手TOTO衛(wèi)洗麗馬桶可進(jìn)入臺(tái)盆柜帶扶手廁紙架暖足機(jī)松下暖浴快衛(wèi)生間暖氣片（五）家庭智能化（五）家庭智能化一卡通大按鍵智能電話玄關(guān)人體感應(yīng)智能燈一鍵緊急呼叫按鈕不活動(dòng)通知（六）（六）戶戶內(nèi)采光空內(nèi)采光空間間朝南采光大進(jìn)深雙開間陽臺(tái)大樓體間距大采光尺度（七）室內(nèi)（七）室內(nèi)設(shè)設(shè)施施設(shè)備設(shè)備地暖中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)系統(tǒng)門窗空間尺度無障礙標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)開關(guān)系統(tǒng)陽臺(tái)晾衣架（八）全區(qū)無障礙（八）全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)無障礙園區(qū)環(huán)境風(fēng)雨連廊公共觀光電梯室外坡道標(biāo)識(shí)系統(tǒng)扶手40余余 項(xiàng)

37、項(xiàng) 適適 老老 型型 性性 能能 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì)1.5項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：適老化性能：適老化性能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹案例篇（一）入戶動(dòng)線 人性化專業(yè)電梯 無障礙入戶門 入戶轉(zhuǎn)換31案例篇案例篇項(xiàng)項(xiàng)目目普通住宅普通住宅隨園嘉隨園嘉樹樹1門口擱物板無有，標(biāo)準(zhǔn)配置2玄關(guān)感應(yīng)燈非標(biāo)配有，標(biāo)準(zhǔn)配置3卡式數(shù)碼鎖非標(biāo)配刷卡進(jìn)入4插卡取電無插卡取電，顯示老人在家狀態(tài)；拔卡斷電，顯示老人離家狀態(tài)5大開間雙陽臺(tái)一個(gè)陽臺(tái)雙開間超大陽臺(tái)6一鍵緊急呼叫無客廳、主臥、洗手間、陽臺(tái)均配置緊急呼叫按鈕7不活動(dòng)監(jiān)測(cè)無有，衛(wèi)生間感應(yīng)裝置8溫差探測(cè)儀在公共空間、走道配置室內(nèi)配置9新風(fēng)系統(tǒng)非標(biāo)配標(biāo)準(zhǔn)

38、配置10暖足機(jī)無有，衛(wèi)生間配置11衛(wèi)浴暖氣片無有，衛(wèi)生間配置12馬桶帶衛(wèi)洗麗非標(biāo)配有，衛(wèi)生間配置13沐浴坐凳無有，衛(wèi)生間配置14防滑地磚無有，衛(wèi)生間配置15臺(tái)盆坐輪椅不方便操作臺(tái)盆下方可入輪椅，方便操作1.5項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：多重：多重設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)和和設(shè)設(shè)施施保障保障的的適老適老性性能能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹案例篇項(xiàng)目普通住宅隨園嘉樹1門口擱物板無有，標(biāo)準(zhǔn)配置2玄關(guān)感32案例篇案例篇項(xiàng)項(xiàng)目目普通住宅普通住宅隨園嘉隨園嘉樹樹16直飲水系統(tǒng)非標(biāo)配有，廚房配置17高照明系統(tǒng)無專門設(shè)計(jì)專門設(shè)計(jì)，廚房操作18分床設(shè)計(jì)無弱電點(diǎn)位符合雙人床和分床19收納體系較少豐富，針對(duì)老

39、人生活習(xí)慣，每個(gè)居住空間均考慮收納20夜燈體系無有，客廳、臥室配置21安全扶手無適老專門設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間配置22地面無高差無室內(nèi)無障礙設(shè)計(jì)，全屋地面無高差23地漏排水單地漏雙地漏，解決地面積水濕滑問題24主臥應(yīng)急燈非標(biāo)配有，主臥配置25下拉式儲(chǔ)物柜非標(biāo)配高度符合老人生活習(xí)慣26主過道無特殊要求大于1.2米27電話普通電話智能電話，可開門禁、大按鍵一鍵呼叫28中央空調(diào)非標(biāo)配有，標(biāo)準(zhǔn)配置29陽臺(tái)晾衣架非標(biāo)配有，低位伸縮晾衣架30開關(guān)系統(tǒng)普通高度適合無障礙，飾面板有提醒文字1.5項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：多重：多重設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)和和設(shè)設(shè)施施保障保障的的適老適老性性能能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本

40、情況介紹紹案例篇項(xiàng)目普通住宅隨園嘉樹16直飲水系統(tǒng)非標(biāo)配有，廚房配置133案例篇案例篇適老適老設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)之開關(guān)之開關(guān)適老適老設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)之物之物聯(lián)聯(lián)網(wǎng)探網(wǎng)探測(cè)測(cè)系系統(tǒng)統(tǒng)適老適老設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)之暖足機(jī)之暖足機(jī)適老適老設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)之玄關(guān)之玄關(guān)/過過道道設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)適老適老設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)之水之水龍頭龍頭開關(guān)開關(guān)1.5項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)：多重：多重設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)和和設(shè)設(shè)施施保障保障的的適老適老性性能能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹案例篇適老設(shè)計(jì)之開關(guān)適老設(shè)計(jì)之物聯(lián)網(wǎng)探測(cè)系統(tǒng)適老設(shè)計(jì)之暖足機(jī)34案例篇案例篇1.6核心配套：核心配套：“金十字金十字”養(yǎng)生休養(yǎng)生休閑閑區(qū)區(qū)萬科隨園嘉樹的4500“金十字”養(yǎng)生休閑

41、區(qū)，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大學(xué)“隨園書院”，是一個(gè)專為長者營造的養(yǎng)老配套集群。1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情基本情況況介介紹紹景景觀觀餐餐廳廳理理發(fā)廳發(fā)廳健康管理中心健康管理中心閱覽閱覽室室視視聽室聽室棋牌區(qū)棋牌區(qū)賣賣品部品部+咖啡角咖啡角健身房健身房多功能多功能廳廳老年大學(xué)（教室）老年大學(xué)（教室）大堂大堂案例篇1.6 核心配套：“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)1.隨園嘉樹基本35案例篇案例篇休息角休息角電電影院影院閱覽閱覽室室餐餐廳廳棋牌室棋牌室1.6核心配核心配套套：“金十字金十字”養(yǎng)生休養(yǎng)生休閑閑區(qū)區(qū)1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹案例篇休息角電

42、影院閱覽室餐廳棋牌室1.6 核心配套：“金十字36案例篇案例篇6.核心配套核心配套：浙一良渚浙一良渚門診門診部部浙一良渚門診部是浙醫(yī)一院分支下屬機(jī)構(gòu)，診療面積共約2000平方米。設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗(yàn)、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)，不僅能開展常見病、多發(fā)病全科診療、保健服務(wù)，而且能充分利用浙醫(yī)一院的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。門診部目前已開通省、市及余杭區(qū)醫(yī)保。良渚文化村也將創(chuàng)建全國首個(gè)數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)門診，全科醫(yī)生不僅為居民免費(fèi)建立健康檔案，還針對(duì)老年人、殘疾人、慢性病病人提供上門服務(wù)。同時(shí)居民家中安裝了相關(guān)終端設(shè)備，可使用遠(yuǎn)程可視服務(wù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)診療（

43、社區(qū)醫(yī)生與病人的交流），在線提供居民健康咨詢服務(wù)、健康教育等。社區(qū)建立了三層醫(yī)療配套：1.健康管理中心：身體的定期量測(cè)，實(shí)時(shí)監(jiān)控，包括浙一心內(nèi)科專家坐診2.浙一良渚門診部：一般老年病和常見病的檢測(cè)治療3.浙江省老年醫(yī)院：緊急救助綠色通道就醫(yī)協(xié)議1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情況介基本情況介紹紹案例篇核心配套：浙一良渚門診部1.隨園嘉樹基本情況介紹37案例篇案例篇1.6核心配套核心配套：社區(qū)服社區(qū)服務(wù)務(wù)四四大大服服務(wù)務(wù)模模塊塊，86項(xiàng)項(xiàng)服服務(wù)務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情基本情況況介介紹紹健康健康計(jì)計(jì)劃劃醫(yī)醫(yī)療優(yōu)療優(yōu)先先生理量生理量測(cè)記測(cè)記錄查詢錄查詢周全性周全性評(píng)評(píng)估估適適應(yīng)輔導(dǎo)應(yīng)輔導(dǎo)日常日常

44、輔導(dǎo)輔導(dǎo)營營養(yǎng)養(yǎng)評(píng)評(píng)估估藥藥物安全建物安全建議議活活動(dòng)動(dòng)陽光檔案陽光檔案溫差探溫差探測(cè)測(cè)器器緊緊急呼叫系急呼叫系統(tǒng)統(tǒng)不活不活動(dòng)動(dòng)通知通知人體感人體感應(yīng)傳應(yīng)傳感器感器智能智能門門禁禁無障礙園區(qū)無障礙園區(qū)環(huán)環(huán)境境無障礙救無障礙救護(hù)護(hù)流流線線無障礙通行無障礙通行服服務(wù)務(wù)人性化人性化電電梯梯智能智能電話電話全區(qū)信息化全區(qū)信息化功能功能離家狀離家狀態(tài)態(tài)斷斷電電切切換換緊緊急求助急求助情情緒緒安安撫撫家屬家屬聯(lián)絡(luò)聯(lián)絡(luò)節(jié)節(jié)日活日活動(dòng)實(shí)動(dòng)實(shí)施施定期定期檢查電檢查電器安全器安全入入戶戶打打掃掃服服務(wù)轉(zhuǎn)務(wù)轉(zhuǎn)介介包裹快包裹快遞遞服服務(wù)務(wù)每日每日問問候候住院探住院探視視個(gè)案靈性關(guān)個(gè)案靈性關(guān)懷懷手工手工藝課藝課程程美學(xué)

45、美學(xué)課課程程計(jì)計(jì)算機(jī)算機(jī)課課程程歌詠歌詠匯匯舞林舞林門門交友會(huì)交友會(huì)電電影院影院票友票友會(huì)會(huì)攝攝影社影社書書畫畫課課程程棋牌博弈棋牌博弈理理財(cái)財(cái)咨咨詢?cè)兩逃钌逃顒?dòng)動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)程程視頻視頻越越洋洋電話電話健康促健康促進(jìn)進(jìn)、預(yù)預(yù)防保健防保健志愿服志愿服務(wù)務(wù)藝藝文展示文展示活力健身活力健身隨園運(yùn)隨園運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)會(huì)乒乓乒乓球球健康體適能健康體適能課課程程迷你私人花迷你私人花園園農(nóng)場(chǎng)農(nóng)場(chǎng)傳統(tǒng)傳統(tǒng)文化社文化社藥藥事提醒事提醒慢性病干慢性病干預(yù)預(yù)定期定期專專家家問問診診定期定期衛(wèi)衛(wèi)教教講講座座康復(fù)康復(fù)評(píng)評(píng)估估健康管理健康管理18項(xiàng)項(xiàng)智慧小區(qū)智慧小區(qū)13項(xiàng)項(xiàng)舒適生活舒適生活19項(xiàng)項(xiàng)尊榮享受尊榮享受36項(xiàng)項(xiàng)個(gè)

46、案?jìng)€(gè)案輔導(dǎo)輔導(dǎo)康復(fù)活康復(fù)活動(dòng)動(dòng)康復(fù)康復(fù)計(jì)計(jì)劃劃點(diǎn)餐送餐點(diǎn)餐送餐床上用品更床上用品更換換清洗清洗窗簾和窗簾和紗紗窗窗的清洗的清洗特特別別膳食服膳食服務(wù)務(wù)專專屬屬營營養(yǎng)養(yǎng)師師配餐配餐精致餐點(diǎn)精致餐點(diǎn)私人秘私人秘書書服服務(wù)務(wù)出行陪伴出行陪伴健康體健康體檢檢租租車車服服務(wù)務(wù)生活用品代生活用品代購購服服務(wù)務(wù)家具、地板、家具、地板、潔潔具具歡樂歡樂下午茶下午茶葡萄酒俱葡萄酒俱樂樂部部高高爾爾夫夫興興趣趣組組太極社太極社瑜伽社瑜伽社治治療療性性團(tuán)團(tuán)體體活活動(dòng)動(dòng)慢性病支持慢性病支持團(tuán)團(tuán)體體烘培工坊烘培工坊廚廚藝課藝課堂堂茶茶藝藝坊坊基基礎(chǔ)礎(chǔ)服服務(wù)務(wù)14項(xiàng)項(xiàng)增增值值服服務(wù)務(wù)4項(xiàng)項(xiàng)基基礎(chǔ)礎(chǔ)服服務(wù)務(wù)13項(xiàng)項(xiàng)基基礎(chǔ)礎(chǔ)

47、服服務(wù)務(wù)8項(xiàng)項(xiàng) 增增值值服服務(wù)務(wù)11項(xiàng)項(xiàng)基基礎(chǔ)礎(chǔ)服服務(wù)務(wù)25項(xiàng)項(xiàng)增增值值服服務(wù)務(wù)11項(xiàng)項(xiàng)溫馨旅游季溫馨旅游季案例篇1.6 核心配套：社區(qū)服務(wù)四大服務(wù)模塊，86項(xiàng)服務(wù)38案例篇案例篇7.租售情況：租售情況：銷銷售售銷銷售方式：售方式：使用使用權(quán)銷權(quán)銷售售：以30年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售，無產(chǎn)權(quán)證，土地期滿后房子歸客戶，房屋可以轉(zhuǎn)讓。銷銷售售價(jià)格價(jià)格：開盤售價(jià)14000元/目前為16000元/1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情基本情況況介介紹紹“隨園嘉樹”一期的目標(biāo)客戶群主要針對(duì)有自理能力的健康老人。在長時(shí)間蓄客的基礎(chǔ)下，項(xiàng)目推出的銷售使用權(quán)公寓去化情況良好，去年7月開始推出120套房源，到目前為止去化率90

48、%左右。項(xiàng)目核心客戶來源于杭州市區(qū)，占到整體客戶的80%左右；剩余客戶主要來源于長三角地區(qū)，以上海、寧波、溫州等地的客戶居多。市市場(chǎng)場(chǎng)反反饋饋案例篇租售情況：銷售1.隨園嘉樹基本情況介紹“隨園嘉樹”一期39案例篇案例篇7.租售情況：租租售情況：租賃賃租租賃賃方式：方式：租租賃賃：一次性交納十五年租金，期內(nèi)退房可按時(shí)間折舊退款，十五年之后繼續(xù)居住不再收取租金租賃物業(yè)租金情況戶型租賃形式服務(wù)費(fèi)用A戶型（約75）15年租約，租金65至70萬元25003100元/月B戶型（約100）15年租約，租金約95萬元左右C戶型（約110）1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情基本情況況介介紹紹今年年初推出租賃項(xiàng)目，共推出

49、20套房源。到目前為止，6個(gè)月去化10余套。相較于使用權(quán)租賃，用戶更傾向于使用全銷售方式市市場(chǎng)場(chǎng)反反饋饋案例篇租售情況：租賃租賃物業(yè)租金情況戶型租賃形式服務(wù)費(fèi)用A戶40案例篇案例篇戶型月服務(wù)費(fèi)1113100元1003000元752500元1.隨園嘉隨園嘉樹樹基本情基本情況況介介紹紹1.7租售情租售情況況：服：服務(wù)務(wù)持有物持有物業(yè)業(yè)持持有有物物業(yè)業(yè)管理管理單單位位運(yùn)營管理：萬科酒店部養(yǎng)老配置：萬科隨園嘉樹老年公寓管理有限公司頤養(yǎng)中心物業(yè)由萬科持有，租賃給第三方進(jìn)行運(yùn)營合作合作資資源源浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬第一醫(yī)院服服務(wù)務(wù)管理管理服服務(wù)務(wù)內(nèi)容內(nèi)容四大服務(wù)模塊之基礎(chǔ)服務(wù)收收費(fèi)費(fèi)服服務(wù)務(wù)管理公司收管理公司

50、收費(fèi)項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)目目主要包括：基礎(chǔ)服務(wù)、餐廳、其他項(xiàng)目其他其他項(xiàng)項(xiàng)目目含括：增值服務(wù)、房屋轉(zhuǎn)介、管理咨詢、對(duì)外輸出人員培訓(xùn)等?；A(chǔ)礎(chǔ)服服務(wù)費(fèi)務(wù)費(fèi)收收費(fèi)標(biāo)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)案例篇戶型月服務(wù)費(fèi)1113100元1003000元7541案例篇案例篇2.隨園嘉隨園嘉樹項(xiàng)樹項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義隨園嘉隨園嘉樹樹可借可借鑒鑒方面：方面：產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、資資源引源引進(jìn)進(jìn)及及項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)策策略略配套配套規(guī)規(guī)劃劃3醫(yī)醫(yī)療療功能、休功能、休閑閑功功能配套能配套的的規(guī)規(guī)劃劃緊緊湊、湊、體量適中體量適中適老化適老化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)4適老化適老化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)用地性用地性質(zhì)質(zhì)1商商業(yè)業(yè)旅旅游游用用地地開開發(fā)發(fā)養(yǎng)養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)具具有有成

51、成本本和管理和管理優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)醫(yī)醫(yī)療療合作模式合作模式引引進(jìn)進(jìn)外部醫(yī)外部醫(yī)療資療資源源進(jìn)進(jìn)行多方式合作行多方式合作2案例篇2.隨園嘉樹項(xiàng)目借鑒意義配套規(guī)劃3醫(yī)療功能、休閑功 能42案例篇案例篇2.隨園嘉隨園嘉樹項(xiàng)樹項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義基基于于非非住住宅宅用用地地的的養(yǎng)養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)在在成成本本和和運(yùn)運(yùn)營營管管理理方方面面具具備備優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，可可供供復(fù)復(fù)星星健健康康蜂蜂巢巢項(xiàng)項(xiàng)目目拿拿地地、整整體體定定位位及及后后期期管管理理方方面面進(jìn)進(jìn)行行參參考考對(duì)對(duì)復(fù)星的啟示復(fù)星的啟示2.1用地性用地性質(zhì)質(zhì)隨園嘉樹項(xiàng)目用地性質(zhì)為40年商業(yè)旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地進(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)具有土地成本低、便

52、于持有管理的優(yōu)勢(shì)，比居住用地銷售物業(yè)具有優(yōu)勢(shì)。帶帶來的收益來的收益相相較較于住宅用地，商于住宅用地，商業(yè)業(yè)旅游用地成本低旅游用地成本低銷銷售價(jià)格售價(jià)格優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)有利于快有利于快速去化速去化租租賃賃方式有利于客方式有利于客戶戶定定位和位和統(tǒng)統(tǒng)一管理一管理景景觀觀餐餐廳廳理理發(fā)廳發(fā)廳健康管理中心健康管理中心閱覽閱覽室室視視聽室聽室棋牌區(qū)棋牌區(qū)賣賣品部品部+咖啡角咖啡角健身房健身房多功能多功能廳廳老年大學(xué)（教室）老年大學(xué)（教室）大堂大堂案例篇2.隨園嘉樹項(xiàng)目借鑒意義對(duì)復(fù)星的啟示2.1 用地性質(zhì)隨43案例篇案例篇2.隨園嘉隨園嘉樹項(xiàng)樹項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義采用多種方式采用多種方式打通當(dāng)?shù)蒯t(yī)打通當(dāng)?shù)蒯t(yī)療療

53、資資源、合理引源、合理引進(jìn)進(jìn)外部外部資資源減源減輕輕開開發(fā)發(fā)商持有商持有物物業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營壓壓力，力，對(duì)對(duì)復(fù)星健康蜂復(fù)星健康蜂巢具有參考價(jià)巢具有參考價(jià)值值對(duì)對(duì)復(fù)星的啟示復(fù)星的啟示2.2醫(yī)醫(yī)療療合作模式合作模式項(xiàng)目配套的浙一良渚門診部，由萬科負(fù)責(zé)醫(yī)院建設(shè)，浙一負(fù)責(zé)設(shè)備和醫(yī)資的配備和管理。引入配套資源模式為開發(fā)商解決了資源引入和管理問題。帶帶來的收益來的收益為為社社區(qū)區(qū)引引進(jìn)進(jìn)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)醫(yī)醫(yī)療療資資源源，有有力力提提升升了了社社區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)不不用用承承擔(dān)擔(dān)醫(yī)醫(yī)院院運(yùn)運(yùn)營營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和成本和成本問題問題案例篇2.隨園嘉樹項(xiàng)目借鑒意義對(duì)復(fù)星的啟示2.2 醫(yī)療合作模44案例篇案例篇從從經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)模模型型和和客客

54、戶戶需需求求的的角角度度研研究究健健康康蜂蜂巢巢產(chǎn)產(chǎn)品品的的配配套套產(chǎn)產(chǎn)品品選選擇擇、配配套套模模式式、體體量量與與規(guī)規(guī)劃方式劃方式對(duì)對(duì)復(fù)星的啟示復(fù)星的啟示2.3配套配套規(guī)規(guī)劃劃隨園嘉樹項(xiàng)目的總建筑面積6.4萬，包含4500“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)、2000的浙一良渚門診部、3000風(fēng)雨連廊。結(jié)構(gòu)緊湊，體量適中，功能豐富完善，嵌套于大社區(qū)中，其設(shè)計(jì)具有借鑒價(jià)值。帶帶來的收益來的收益配套完善提高社區(qū)配套完善提高社區(qū)質(zhì)質(zhì)量量持有物持有物業(yè)業(yè)充分利用，減充分利用，減小運(yùn)小運(yùn)營壓營壓力力設(shè)計(jì)緊設(shè)計(jì)緊湊適合老年人活湊適合老年人活動(dòng)動(dòng)范范圍圍，節(jié)約節(jié)約占地面占地面積積2.隨園嘉隨園嘉樹項(xiàng)樹項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義案例篇對(duì)復(fù)星的啟示2.3 配套規(guī)劃隨園嘉樹項(xiàng)目的總建筑面積645案例篇案例篇項(xiàng)項(xiàng)目目中中40余余項(xiàng)項(xiàng)適適老老化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)在在復(fù)復(fù)星星養(yǎng)養(yǎng)老老產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中具具有借有借鑒鑒價(jià)價(jià)值值。對(duì)對(duì)復(fù)星的啟示復(fù)星的啟示2.4適老化適老化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)隨園嘉樹項(xiàng)目在入門動(dòng)線、臥室、廚房、衛(wèi)生間等方面進(jìn)行了40余項(xiàng)適老化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)帶帶來的收益來的收益對(duì)對(duì)社區(qū)定位清晰化社區(qū)定位清晰化提升了養(yǎng)老社區(qū)品提升了養(yǎng)老社區(qū)品質(zhì)質(zhì)提升了提升了產(chǎn)產(chǎn)品附加品附加值值2.隨園嘉隨園嘉樹項(xiàng)樹項(xiàng)目借目借鑒鑒意意義義案例篇對(duì)復(fù)星的啟示2.4 適老化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)隨園嘉樹項(xiàng)目在入門動(dòng)46