[法律資料]房屋專項維修資金使用管理法規(guī)及案例分析

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1、 提綱n一、我市目前房屋專項維修資金的基本情況 n二、房屋專項維修資金的概念 n三、相關(guān)規(guī)章和法律要求n四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀n五、維修資金備案辦理的要點n六、資金使用備案必備的資料及辦理流程n七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因 n八、資金使用案例及分析n九、影響業(yè)主意見形成的相關(guān)因素n十、對物業(yè)管理企業(yè)的幾點建議 一、我市維修資金的基本情況 成立了專門的管理機構(gòu)： “成都市住房專項維修資金監(jiān)督管理辦公室”隸屬于成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，專項負責(zé)全市房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作。 一、我市維修資金的基本情況 成都市人民政府于2004年4月1日正式頒布成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦

2、法，即成都市人民政府令 第103號。 一、我市維修資金的基本情況 2004年 4月 初 ， 根 據(jù) 成 都 市 城 市 住 房 專 項維 修 資 金 管 理 暫 行 辦 法 ， 我 市 在 學(xué) 習(xí) 借 鑒 先進 城 市 管 理 經(jīng) 驗 的 基 礎(chǔ) 上 ， 全 面 啟 動 了 房 屋 專項 維 修 資 金 的 歸 集 和 使 用 監(jiān) 管 工 作 ， 市 局 黨 組和 局 領(lǐng) 導(dǎo) 始 終 高 度 重 視 房 屋 專 項 維 修 資 金 的 監(jiān) 督 管理 工 作 ， 要 求 不 斷 拓 展 和 延 伸 資 金 的 保 障 覆 蓋 范 圍 ，提 高 資 金 的 快 速 保 障 能 力 ， 把 房 屋

3、專 項 維 修 資 金 利民 、 便 民 、 惠 民 的 政 策 落 到 實 處 ； 同 時 要 求 加 大 對房 屋 維 修 資 金 相 關(guān) 課 題 的 研 究 ， 采 取 相 應(yīng) 的 對 策 和措 施 ， 確 保 全 市 房 屋 使 用 安 全 和 房 屋 使 用 功 能 的 正常 。 一、我市維修資金的基本情況 維 修 資 金 的 建 立 和 使 用 情 況 ： 截 至 2010年 12月 ， 全 市 先 后 有 5208個 物 業(yè) 區(qū) 域建 立 了 房 屋 專 項 維 修 資 金 ， 歸 集 和 繳 存 房 屋 專 項 維 修資 金 的 業(yè) 主 達 148.22萬 戶 ， 建 立 房

4、屋 專 項 維 修 資 金 的物 業(yè) 區(qū) 域 占 新 建 物 業(yè) 區(qū) 域 的 百 分 比 100%； 其 中 已 有1419個 物 業(yè) 區(qū) 域 使 用 了 維 修 資 金 ， 幫 助 業(yè) 主 即 時 維 修 、改 造 、 更 新 地 震 和 其 它 原 因 而 損 壞 的 房 屋 共 用 設(shè) 施 設(shè)備 和 共 用 部 位 達 1648件 次 ， 受 到 廣 大 業(yè) 主 和 國 家 建 設(shè)部 的 好 評 ， 房 屋 專 項 維 修 資 金 的 監(jiān) 督 管 理 工 作 在 全 國處 于 領(lǐng) 先 行 列 。 二、房屋專項維修資金的概念概 念 ：n 房 屋 專 項 維 修 資 金 屬 業(yè) 主 所 有

5、， 專 項 用 于 物 業(yè) 保 修期 滿 后 物 業(yè) 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 的 維 修 和 更 新 、改 造 的 資 金 。 是 保 障 房 屋 使 用 安 全 和 房 屋 使 用 功 能正 常 的 必 備 專 項 資 金 。成 因 ：n （ 1） 是 我 國 住 房 制 度 改 革 以 及 房 屋 商 品 化 發(fā) 展 的 必然 產(chǎn) 物 。 n （ 2） 是 建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) 物 業(yè) 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 維修 、 更 新 和 改 造 的 基 本 保 障 。n （ 3） 是 確 保 房 屋 使 用 安 全 和 房 屋 使 用 功 能 正 常 的 客

6、觀 需 要 。 三、相關(guān)規(guī)章和法律要求一 、 1998年 7月 3日 關(guān) 于 進 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 設(shè) 的 通 知 二 、 2003年 6月 8日 國 務(wù) 院 物 業(yè) 管 理 條 例 07年 根 據(jù) 物 權(quán) 法 重 新 修 改三 、 2004年 4月 1日 成 都 市 城 市 住 房 專 項 維 修 資 金 管 理 暫 行 辦 法 （ 成 都 市 人 民 政 府 令 第 103號 ）四 、 2007年 10月 1日 物 權(quán) 法 五 、 2007年 10月 30日 住 房 專 項 維 修 資 金 管 理 辦 法 （ 建 設(shè) 部 、 財 政 部 1

7、65號 令 ） 四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀規(guī) 章 和 法 律 明 確 規(guī) 定 了 專 項 維 修 資 金 使 用 的 基 本 條 件 ：（ 1） 限 定 了 資 金 的 使 用 范 圍 ： 明 確 規(guī) 定 專 項 維 修 資 金 的使 用 范 圍 只 能 用 于 房 屋 共 用 部 位 和 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 的 維修 ， 更 新 、 改 造 ， 不 得 挪 作 他 用 ；（ 2） 明 確 必 備 業(yè) 主 同 意 意 見 ： 物 權(quán) 法 第 76條 明 確 了專 項 維 修 資 金 的 使 用 應(yīng) 當 經(jīng) 專 有 部 分 占 建 筑 物 總 面 積三 分 之 二 以 上 的 業(yè) 主 且

8、占 總 人 數(shù) 三 分 之 二 以 上 的 業(yè) 主同 意 ； 由 此 可 見 專 項 維 修 資 金 的 使 用 范 圍 和 三 分 之 二以 上 的 業(yè) 主 意 見 是 資 金 使 用 備 案 辦 理 的 前 置 法 規(guī) 條 件 。 五、維修資金備案辦理 的要點 專 項 維 修 資 金 的 使 用 備 案 辦 理 分 為 三 個 階 段 ： 一 、 使 用 啟 動 階 段 ： 二 、 使 用 辦 理 階 段 ： 三 、 備 案 終 結(jié) 階 段 ： 一 、 啟 動 階 段 ：（ 1） 提 出 方 案 ： 由 業(yè) 主 委 員 會 、 業(yè) 主 代 表 或 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 提 出 維 修 方

9、案 （ 2） 明 確 內(nèi) 容 ： 維 修 方 案 應(yīng) 當 明 確 維 修 內(nèi) 容 和 經(jīng)費 預(yù) 算 。（ 3） 選 擇 維 修 單 位 ： 由 業(yè) 主 委 員 會 、 業(yè) 主 或 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 推 薦 具 有 維 修 資 質(zhì) 的 單 位 ， 并 提 交 需 要 維 修 的專 有 部 位 的 業(yè) 主 審 議 通 過 。（ 4） 業(yè) 主 意 見 ： 維 修 方 案 及 施 工 單 位 的 選 擇 必 須經(jīng) 專 有 部 位 三 分 之 二 以 上 的 業(yè) 主 同 意 。（ 5） 業(yè) 主 意 見 形 成 方 式 ： 可 采 用 業(yè) 主 親 筆 簽 字 、 民 主投 票 表 決 、 公 示 等

10、符 合 法 定 程 序 且 充 分 體 現(xiàn) 專 有 部位 三 分 之 二 以 上 業(yè) 主 的 真 實 意 愿 ， 具 備 存 檔 要 求 的文 字 、 圖 片 等 資 料 。 五、維修資金備案辦理 的要點 二 、 使 用 辦 理 階 段 ： （ 1） 業(yè) 主 委 員 會 、 業(yè) 主 代 表 或 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 持 專 有部 位 三 分 之 二 以 上 業(yè) 主 審 議 通 過 的 方 案 或 資 料 至 轄 區(qū) 房 產(chǎn) 管 理 局 維 修 資 金 使 用 管 理 單 位 登 記 備 案 。 （ 2） 轄 區(qū) 房 產(chǎn) 管 理 局 維 修 資 金 管 理 部 門 受 理 方 案或 資 料 后

11、 ， 只 要 確 認 資 料 齊 備 一 個 工 作 日 內(nèi) 即 辦理 登 記 備 案 。五、維修資金備案辦理 的要點 五、維修資金備案辦理 的要點 三 、 備 案 形 成 階 段 ： （ 1） 市 維 修 資 金 監(jiān) 督 管 理 辦 公 室 根 據(jù) 轄 區(qū) 房 產(chǎn) 管 理局 維 修 資 金 管 理 部 門 的 備 案 意 見 ， 在 三 個 工 作 日 內(nèi)撥 付 不 超 過 百 分 之 七 十 的 預(yù) 算 使 用 資 金 。 （ 2） 業(yè) 主 委 員 會 、 業(yè) 主 或 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 代 表 全 體 專有 部 位 的 業(yè) 主 負 責(zé) 監(jiān) 理 項 目 維 修 的 內(nèi) 容 ， 負 責(zé)

12、維 修項 目 的 竣 工 驗 收 并 形 成 書 面 意 見 。 （ 3） 業(yè) 主 委 員 會 、 業(yè) 主 或 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 持 業(yè) 主 同 意竣 工 驗 收 意 見 和 相 關(guān) 資 料 ， 到 市 維 修 資 金 監(jiān) 督 管 理辦 公 室 撥 付 尾 款 和 進 行 財 務(wù) 清 算 。 （ 4） 市 維 修 資 金 監(jiān) 督 管 理 辦 公 室 留 存 備 案 辦 理 資 料存 檔 。 六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 流 程 準 備 資 料登 陸 網(wǎng) 上 填 報 申 報 信 息所 在 區(qū) 縣 分 支 機 構(gòu) 進 行 備 案 至

13、市 維 修 資 金 監(jiān) 管 辦 備 案完 成 資 金 劃 撥 手 續(xù) 六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 所 需 資 料 預(yù) 算 資 料一 、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 表 （ 工 程 預(yù) 算 ） （ 一 式 四 份 ） ；二 、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 業(yè) 主 意 見 證 明 （ 工 程 預(yù) 算 ） ；三 、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 業(yè) 主 意 見 表 （ 工 程 預(yù) 算 ） ；四 、 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 意

14、 見 的 公 示 （ 工 程 預(yù) 算 ） ；五 、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 劃 撥 情 況 說 明 （ 一 式 兩 份 ） ；六 、 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 方 案 （ 包 括 維 修 施 工 單 位 的 選 擇 方 式 、 維 修施 工 單 位 基 本 情 況 （ 營 業(yè) 執(zhí) 照 、 施 工 資 質(zhì) 等 ） 、 施 工 方 案 及 施 工時 間 、 工 程 預(yù) 算 書 及 工 程 合 同 、 工 程 驗 收 及 決 算 方 式 、 房 屋 專 項 維 修 資 金 的 列 支 范 圍 和 分 攤 方 式 ；七 、 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 （ 復(fù) 印 件 ）

15、等 ；八 、 如 由 業(yè) 委 會 委 申 請 人 托 辦 理 的 ， 需 提 供 委 托 書 .咨 詢 電 話 :86279908 六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 所 需 資 料 決 算 資 料一 、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 表 （ 工 程 決 算 ） （ 一 式 四 份 ） ；二 、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 業(yè) 主 意 見 證 明 （ 工 程 決 算 ） ；三 、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 業(yè) 主 意 見 表 （ 工 程 決 算 ）

16、 ；四 、 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 意 見 的 公 示 （ 工 程 決 算 ） ；五 、 公 示 情 況 影 像 資 料 的 電 子 文 檔 ；六 、 工 程 現(xiàn) 場 鑒 證 單 ；七 、 工 程 竣 工 驗 收 單 ；八 、 工 程 決 算 書 及 費 用 結(jié) 算 清 單 ； 資 金 使 用 備 案 辦 理 咨 詢 電 話 :86279908;政 策 法 規(guī) 科 咨 詢 電 話 :86279199 六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程 房 屋 緊 急 維 修 的 實 施 經(jīng) 鑒 定 或 者 按 有 關(guān) 技 術(shù) 規(guī) 范 要 求 必 須 維 修 的 ， 以 及 發(fā)生 危

17、 及 房 屋 及 其 配 套 設(shè) 施 設(shè) 備 安 全 緊 急 情 況 的 ， 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 應(yīng) 當 立 即 告 知 業(yè) 主 委 員 會 或 相 關(guān) 業(yè) 主 并 向 市 監(jiān) 管辦 分 支 機 構(gòu) 報 告 ， 及 時 組 織 進 行 維 修 ， 同 時 向 市 監(jiān) 管 辦分 支 機 構(gòu) 報 送 相 關(guān) 維 修 資 料 申 請 備 案 。 經(jīng) 評 估 機 構(gòu) 評 估后 ， 由 市 監(jiān) 管 辦 書 面 通 知 專 戶 管 理 銀 行 劃 撥 房 屋 專 項 維修 資 金 。 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 未 及 時 維 修 造 成 業(yè) 主 、 使 用 人 損失 的 ， 應(yīng) 當 依 法 承 擔 相 應(yīng)

18、 的 賠 償 責(zé) 任 。 六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程 危 及 房 屋 及 其 配 套 設(shè) 施 設(shè) 備 安 全 的 ， 是 指 以 下 一 些 緊 急 情 況 ：n 1、 物 業(yè) 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 發(fā) 生 危 險 ；n 2、 因 室 內(nèi) 線 路 故 障 而 引 起 停 電 和 漏 電 ；n 3、 因 水 泵 故 障 和 進 水 管 內(nèi) 的 水 管 爆 裂 造 成 停 水 和 龍 頭嚴 重 漏 水 ； n 4、 落 水 管 堵 塞 和 水 盤 等 設(shè) 備 漏 水 ；n 5、 電 梯 、 消 防 、 安 全 監(jiān) 控 等 出 現(xiàn) 故 障 ， 不 能 正 常 運 行

19、 ；n 6、 樓 地 板 、 扶 梯 踏 板 斷 裂 和 陽 臺 、 曬 臺 、 扶 梯 等 各 種扶 手 欄 桿 松 動 、 損 壞 ；n 7、 其 他 屬 于 危 險 性 急 修 項 目 。 六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程 房 屋 緊 急 維 修 的 申 報 流 程 發(fā) 生 緊 急 維 修 項 目 ， 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 或 被 選 定 的 維 修 施 工單 位 應(yīng) 到 立 即 告 知 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 業(yè) 主 委 員 會 或 相 關(guān) 業(yè) 主 ，并 向 市 監(jiān) 管 辦 分 支 機 構(gòu) 提 交 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使用 備 案 表 （ 緊 急 維 修

20、 ） 。 在 組 織 維 修 的 同 時 ， 向 市 監(jiān) 管辦 分 支 機 構(gòu) 報 送 下 列 資 料 申 請 備 案 ：1、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 表 （ 緊 急 維 修 );2、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 備 案 表 （ 工 程 預(yù) 算 );3、 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 方 案 ；4、 房 屋 專 項 維 修 資 金 分 攤 明 細 ； 5、 成 都 市 房 屋 專 項 維 修 資 金 劃 撥 情 況 說 明 。 六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程 房 屋 緊 急 維 修 的 申 報 流 程 市 監(jiān) 管 辦

21、 根 據(jù) 評 估 機 構(gòu) 的 評 估 報 告 ， 書 面 通 知 專 戶 管理 銀 行 劃 撥 房 屋 專 項 維 修 資 金 。 工 程 竣 工 后 ， 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 或 維 修 施 工 單 位 應(yīng) 當 書 面征 求 業(yè) 主 意 見 ， 經(jīng) 專 有 部 分 占 建 筑 物 總 面 積 三 分 之 二 以上 的 業(yè) 主 且 占 總 人 數(shù) 三 分 之 二 以 上 的 業(yè) 主 同 意 后 ， 憑 決算 備 案 資 料 向 市 監(jiān) 管 辦 或 市 監(jiān) 管 辦 授 權(quán) 分 支 機 構(gòu) 備 案 ，辦 理 決 算 手 續(xù) 。 七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因 隨 著 全 市 房 屋 共

22、用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 、 改 造逐 量 增 加 ， 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 保 障 中 存 在 的 不 足 和問 題 凸 現(xiàn) ： 一 、 個 別 物 業(yè) 區(qū) 域 房 屋 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 急 待維 修 、 改 造 同 專 有 部 位 三 分 之 二 以 上 業(yè) 主 意 見 難 以 快 速形 成 的 矛 盾 突 出 ； 原 因 ： （ 1） 業(yè) 主 異 地 投 資 置 業(yè) 長 期 聯(lián) 系 不 上 。 （ 2） 部 份 業(yè) 主 淡 薄 房 屋 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 的 管 理意 識 。 七、影響資金使用辦理的

23、各種因素及其原因 二 、 個 別 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 面 對 “ 急 、 難 、 險 ” 的 維 修 改造 情 況 ， “ 重 病 亂 投 醫(yī) ” 不 按 規(guī) 定 程 序 辦 理 維 修 資金 的 使 用 ， 業(yè) 主 與 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 之 間 的 矛 盾 加 劇 ； 原 因 ： （ 1） 個 別 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 不 按 規(guī) 定 要 求 啟 動 維 修 資 金的 使 用 備 案 程 序 ， 擅 自 代 替 業(yè) 主 簽 名 使 用 維 修 資 金 ，侵 犯 業(yè) 主 的 合 法 權(quán) 益 。 （ 2） 個 別 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 利 用 項 目 維 修 之 機 剝 蝕 維 修

24、資 金 ， 業(yè) 主 對 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 缺 乏 基 本 的 信 任 。 （ 3） 個 別 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 平 時 管 理 不 當 ， 維 護 保 養(yǎng) 不到 位 ， 業(yè) 主 對 此 強 烈 反 感 。講座 七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因 三 、 有 的 物 業(yè) 區(qū) 域 維 修 資 金 的 使 用 備 案 辦 理 不 暢 ， 有的 滯 后 、 有 的 則 無 法 辦 理 ， 從 而 影 響 了 業(yè) 主 的 居 住安 全 。 原 因 ： （ 1） 個 別 物 業(yè) 區(qū) 域 的 業(yè) 主 由 于 各 自 的 利 益 和 述 求 存 在差 異 ， 業(yè) 主 之 間 缺 乏 相 應(yīng) 的

25、溝 通 和 理 解 。 （ 2） 個 別 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 不 僅 欠 缺 和 業(yè) 主 的 交 流 和 溝 通 ，同 時 又 侵 占 物 業(yè) 區(qū) 域 的 共 公 收 益 等 等 ， 激 起 廣 大 業(yè)主 的 公 憤 。 八、資金使用案例及分析 案 例 一 ： 某 物 業(yè) 區(qū) 域 在 地 震 發(fā) 生 后 ， 房 屋 共 用 部 位 、 共 用 設(shè)施 設(shè) 備 受 損 ， 多 數(shù) 業(yè) 主 在 地 震 發(fā) 生 后 ， 外 出 避 災(zāi) 。 物 業(yè)服 務(wù) 企 業(yè) 為 及 時 修 復(fù) ， 在 聯(lián) 系 業(yè) 主 無 果 的 情 況 下 ， 由 工作 人 員 擅 自 代 表 業(yè) 主 簽 名 使 用 維 修

26、資 金 ， 雖 然 迅 速 修 復(fù)了 損 壞 部 分 ， 但 引 發(fā) 業(yè) 主 與 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 嚴 重 對 立 ，進 而 演 變 成 群 體 性 上 訪 事 件 ， 上 千 名 業(yè) 主 無 視 相 關(guān) 部 門的 勸 告 ， 上 街 游 行 、 示 威 和 阻 攔 交 通 等 。 八、資金使用案例及分析 分 析 ： 1、 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 違 法 行 為 及 后 果 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 冒 充 業(yè) 主 簽 名 、 擅 自 動 用 維 修 資 金 ， 侵 犯了 業(yè) 主 的 合 法 權(quán) 利 ， 導(dǎo) 致 業(yè) 主 與 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 矛 盾 激 化 、上 升 為 群 體

27、性 事 件 、 形 成 極 大 的 不 穩(wěn) 定 因 素 ， 造 成 了 惡劣 的 社 會 影 響 。 在 現(xiàn) 實 操 作 中 ， 應(yīng) 當 堅 決 杜 絕 此 類 行 為發(fā) 生 。 八、資金使用案例及分析 2、 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 需 承 擔 的 法 律 責(zé) 任 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 冒 充 業(yè) 主 簽 名 使 用 維 修 資 金 ， 業(yè) 主 可 向 公安 機 關(guān) 報 案 ， 若 經(jīng) 查 實 ， 則 應(yīng) 當 承 擔 相 應(yīng) 的 處 罰 。 因 專項 維 修 資 金 的 使 用 發(fā) 生 糾 紛 ， 業(yè) 主 與 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 可 以自 行 協(xié) 商 解 決 ， 協(xié) 商 不 成 的 ，

28、業(yè) 主 可 依 照 103號 令 第 三十 三 條 、 最 高 人 民 法 院 關(guān) 于 審 理 物 業(yè) 服 務(wù) 糾 紛 案 件 具體 應(yīng) 用 法 律 若 干 問 題 的 解 釋 第 三 條 第 一 款 的 規(guī) 定 ， 依法 向 人 民 法 院 起 訴 。 八、資金使用案例及分析n 103號 令 第 三 十 三 條 ： “ 因 專 項 維 修 資 金 的 繳 存 、 使 用等 發(fā) 生 糾 紛 ， 當 事 人 可 以 自 行 協(xié) 商 解 決 ， 協(xié) 商 不 成 的 ，可 依 法 向 人 民 法 院 起 訴 。 ”n 最 高 人 民 法 院 關(guān) 于 審 理 物 業(yè) 服 務(wù) 糾 紛 案 件 具 體 應(yīng)

29、 用 法律 若 干 問 題 的 解 釋 第 三 條 第 一 款 ： “ 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 不履 行 或 者 不 完 全 履 行 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 約 定 的 或 者 法 律 、 法規(guī) 規(guī) 定 以 及 相 關(guān) 行 業(yè) 規(guī) 范 確 定 的 維 修 、 養(yǎng) 護 、 管 理 和 維護 義 務(wù) ， 業(yè) 主 請 求 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 承 擔 繼 續(xù) 履 行 、 采 取 補救 措 施 或 者 賠 償 損 失 等 違 約 責(zé) 任 的 ， 人 民 法 院 應(yīng) 予 支 持 。 八、資金使用案例及分析 3、 如 何 應(yīng) 對 此 類 情 況 （ 1） 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 無 權(quán) 擅 自 使 用

30、維 修 資 金 ， 在 遇 到 緊 急情 況 時 ， 應(yīng) 當 作 為 緊 急 修 復(fù) 情 況 ， 由 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 先 行墊 付 維 修 項 目 所 需 資 金 。 （ 2） 維 修 完 畢 后 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 有 權(quán) 要 求 業(yè) 主 或 業(yè) 主 委員 會 完 善 維 修 資 金 使 用 的 投 票 程 序 ， 支 付 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè)墊 付 的 資 金 。 所 在 地 房 產(chǎn) 管 理 部 門 有 權(quán) 對 業(yè) 主 或 業(yè) 主 委員 會 進 行 督 促 ， 也 可 由 社 區(qū) 街 道 辦 事 處 做 好 業(yè) 主 的 解 釋引 導(dǎo) 工 作 。 （ 3） 若 業(yè) 主 拒

31、不 完 善 投 票 程 序 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 可 向 人 民法 院 提 起 民 事 訴 訟 ， 要 求 業(yè) 主 進 行 賠 付 。 八、資金使用案例及分析 案 例 二 ： 某 物 業(yè) 區(qū) 域 一 幢 小 高 層 電 梯 公 寓 的 頂 層 屋 面 嚴 重 滲透 ， 頂 層 業(yè) 主 多 次 向 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 反 映 情 況 并 請 求 及 時維 修 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 在 多 次 征 求 業(yè) 主 意 見 無 果 的 情 況 下始 終 不 能 解 決 維 修 問 題 ， 最 終 導(dǎo) 致 頂 層 業(yè) 主 長 期 不 繳 納物 業(yè) 管 理 費 。 八、資金使用案例及分析 分

32、 析 ： 1、 業(yè) 主 責(zé) 任 業(yè) 主 對 于 使 用 維 修 資 金 對 屋 頂 進 行 修 繕 無 法 達 成 一 致 意見 ， 并 非 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 中 約 定 的 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 義 務(wù) ，業(yè) 主 拒 不 繳 納 物 管 費 ， 屬 于 合 同 違 約 行 為 。 物 業(yè) 服 務(wù) 企業(yè) 有 權(quán) 要 求 業(yè) 主 履 行 合 同 ， 并 收 取 違 約 金 。 若 協(xié) 商 無 果 ，可 依 照 合 同 約 定 ， 申 請 仲 裁 或 向 人 民 法 院 起 訴 。 八、資金使用案例及分析 2、 如 何 應(yīng) 對 此 類 情 況 103號 令 第 二 十 八 條 規(guī) 定

33、： “ 經(jīng) 鑒 定 或 者 按 有 關(guān) 技 術(shù) 規(guī) 范要 求 必 須 維 修 房 屋 或 其 設(shè) 施 設(shè) 備 的 ， 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 應(yīng) 當及 時 向 業(yè) 主 或 者 業(yè) 主 委 員 會 提 出 維 修 建 議 并 報 告 所 在 地區(qū) （ 市 ） 縣 房 產(chǎn) 管 理 部 門 ； 區(qū) （ 市 ） 縣 房 產(chǎn) 管 理 部 門 應(yīng)當 督 促 業(yè) 主 或 業(yè) 主 委 員 會 限 期 維 修 ， 逾 期 不 維 修 的 ， 責(zé)成 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 維 修 ， 費 用 由 相 關(guān) 業(yè) 主 承 擔 。 八、資金使用案例及分析n 物 業(yè) 存 在 安 全 隱 患 ， 危 及 公 共 利 益 和

34、他 人 合 法 權(quán) 益 時 ，責(zé) 任 人 應(yīng) 當 及 時 維 修 養(yǎng) 護 ， 有 關(guān) 業(yè) 主 應(yīng) 當 給 予 配 合 。 責(zé)任 人 不 履 行 維 修 養(yǎng) 護 義 務(wù) 的 ， 經(jīng) 業(yè) 主 大 會 同 意 ， 可 以 由物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 維 修 養(yǎng) 護 ， 費 用 由 責(zé) 任 人 承 擔 。 ”n 屋 面 作 為 整 幢 建 筑 物 的 共 用 部 位 ， 在 保 修 期 滿 后 應(yīng) 當 使用 維 修 資 金 進 行 維 修 。 案 例 中 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 在 發(fā) 現(xiàn) 房 屋或 其 設(shè) 施 設(shè) 備 應(yīng) 當 維 修 的 情 況 下 ， 有 義 務(wù) 及 時 報 告 所 在地 房 產(chǎn) 管

35、 理 部 門 ， 由 房 產(chǎn) 管 理 部 門 督 促 業(yè) 主 或 業(yè) 主 委 員會 限 期 維 修 。 同 時 ， 可 以 充 分 發(fā) 揮 社 區(qū) 街 道 辦 事 處 的 基層 協(xié) 調(diào) 作 用 ， 做 好 業(yè) 主 的 宣 傳 引 導(dǎo) 工 作 。 八、資金使用案例及分析 案 例 三 ： 某 物 業(yè) 區(qū) 域 的 業(yè) 主 由 于 業(yè) 主 委 員 會 負 責(zé) 人 的 選 舉 不透 明 ， 業(yè) 主 分 為 兩 種 不 同 意 見 類 別 的 群 體 ， 其 中 一 個 類別 的 業(yè) 主 群 體 無 意 中 發(fā) 現(xiàn) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 個 別 人 利 用 房屋 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施

36、設(shè) 備 的 維 護 和 修 繕 ， 以 巧 立 名 目和 偷 梁 換 柱 的 方 式 蝕 食 維 修 資 金 ， 此 后 物 業(yè) 區(qū) 域 維 修 資金 的 使 用 其 業(yè) 主 意 見 難 以 形 成 ， 嚴 重 影 響 了 維 修 資 金 的正 常 使 用 。 八、資金使用案例及分析 分 析 ： 1、 涉 案 人 員 的 法 律 責(zé) 任 涉 案 人 員 通 過 巧 立 名 目 和 偷 梁 換 柱 的 方 式 蝕 食 維 修 資 金 ，侵 犯 了 業(yè) 主 的 維 修 資 金 所 有 權(quán) ， 情 節(jié) 嚴 重 的 可 能 構(gòu) 成 職務(wù) 侵 占 罪 。 業(yè) 主 應(yīng) 當 向 公 安 機 關(guān) 報 案 ，

37、經(jīng) 查 實 后 由 涉 案人 員 賠 償 業(yè) 主 直 接 經(jīng) 濟 損 失 并 承 擔 相 應(yīng) 法 律 責(zé) 任 。 2、 如 何 應(yīng) 對 此 類 情 況 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 應(yīng) 當 加 強 內(nèi) 部 管 理 和 日 常 監(jiān) 督 ， 進 一 步 規(guī)范 維 修 資 金 繳 存 、 使 用 的 流 程 ， 避 免 此 類 情 況 的 發(fā) 生 。一 旦 發(fā) 現(xiàn) 問 題 要 及 時 自 查 ， 限 期 改 正 ， 若 涉 及 違 反 刑 法 ，將 依 法 追 究 當 事 人 刑 事 責(zé) 任 。 九、影響業(yè)主意見形成 的相關(guān)因素 房 屋 專 項 維 修 資 金 使 用 中 存 在 的 問 題 其 原 因

38、雖 然 是多 方 面 的 ， 通 過 相 關(guān) 案 例 可 以 發(fā) 現(xiàn) 聚 焦 點 在 于 ： （ 1） 部 份 業(yè) 主 對 維 修 資 金 使 用 管 理 的 規(guī) 章 和 法 律 缺 乏深 度 的 了 解 和 認 識 ； （ 2） 個 別 物 業(yè) 區(qū) 域 的 業(yè) 主 在 城 市 化 快 速 推 進 過 程 中 ，存 在 “ 其 舊 有 觀 念 與 現(xiàn) 代 物 業(yè) 的 形 成 和 管 理 不 相 適 應(yīng) 的短 期 綜 合 癥 ” ， 部 份 業(yè) 主 認 為 維 修 資 金 屬 于 個 人 所 有 ，因 而 維 修 應(yīng) 該 僅 限 于 與 自 己 利 益 攸 關(guān) 的 部 份 。 （ 3） 個 別

39、物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 由 于 侵 占 業(yè) 主 的 利 益 ， 誘 發(fā) 業(yè)主 對 維 修 資 金 的 使 用 不 放 心 ， 助 推 業(yè) 主 對 維 修 資 金 的 使用 持 惜 用 和 觀 望 的 態(tài) 度 。 n 1、 積 極 做 好 業(yè) 主 對 維 修 資 金 使 用 的 政 策 宣 傳 ， 充 分 利 用 物業(yè) 區(qū) 域 內(nèi) 的 小 廣 播 、 板 報 、 墻 報 等 大 力 宣 傳 和 普 及 維 修 資 金使 用 的 政 策 法 規(guī) ;n 2、 強 化 設(shè) 施 設(shè) 備 經(jīng) 常 性 的 檢 查 和 維 護 管 理 ， 依 據(jù) 房 屋 共用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 項

40、目 分 類 標 準 ， 提 前 編 制 年 度維 修 計 劃 提 交 業(yè) 主 大 會 審 議 通 過 ， 做 好 維 修 資 金 年 度 使 用 計劃 和 安 排 ;n 3、 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 要 創(chuàng) 新 物 業(yè) 管 理 方 式 ， 提 高 專 業(yè) 化 管 理 能力 ， 堅 持 誠 信 、 誠 實 、 公 正 、 公 開 的 原 則 ， 不 斷 強 化 內(nèi) 部 管理 ， 對 物 業(yè) 區(qū) 域 的 共 用 部 位 和 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 做 到 勤 檢 查 、 勤保 養(yǎng) ， 以 勤 儉 節(jié) 約 和 務(wù) 實 的 工 作 作 風(fēng) 贏 得 業(yè) 主 的 信 任 ， 從 而在 維 修 資 金 的 使 用 過 程 中 才 能 充 分 發(fā) 揮 自 己 的 作 用 。十、對物業(yè)管理企業(yè)的幾點建議 十、對物業(yè)管理企業(yè)的幾點建議 4、 物 業(yè) 企 業(yè) 無 條 件 創(chuàng) 造 條 件 ， 有 條 件 充 分 發(fā) 揮 條 件組 織 業(yè) 主 開 展 豐 富 多 彩 的 爭 先 創(chuàng) 優(yōu) 的 活 動 。 諸 如 ：在 業(yè) 主 中 公 開 評 選 最 佳 員 工 等 ， 讓 員 工 爭 當 廣 大 業(yè)主 的 知 心 朋 友 ， 攜 手 共 建 和 諧 社 區(qū) 。 使用要訣 使用要訣 維修資金要用好業(yè)主意見是關(guān)鍵三分之二不可少維修范圍把握好資料齊備更重要快捷辦理不可少 謝 謝 ！