[法律資料]深圳房地產(chǎn)律師精彩講義-房屋買賣合同糾紛及風(fēng)險防范
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1、房屋買賣糾紛及風(fēng)險防范北京市隆安(深圳)律師事務(wù)所深圳方俊律師 目錄一、商品房(一手房)買賣(二級市場)糾紛二、存量房(二手房)買賣(三級市場)糾紛三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三) 典型糾紛1、深圳購房者惠州大亞灣購房,簽了認(rèn)購書,交了定金,發(fā)現(xiàn)不能獲得銀行貸款要求退房,開發(fā)商拒絕退定金。2、買方購買一套二手房,成交價約定為業(yè)主實收100萬,同時約定按原價(評估價)過戶。臨近過戶時,業(yè)主眼看房價上漲,要求以實際成交價過戶,營業(yè)稅、個人所得稅都要買方承擔(dān),逼買方放棄購買。3、為規(guī)避“限購令”,A借B之名購房,房產(chǎn)證登記在B名下?,F(xiàn)B反悔,說房子是他的。 一、商品房(一手房)買賣(二級市場)
2、糾紛 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2、認(rèn)購書的性質(zhì)及有關(guān)問題 3、價款支付及貸款的有關(guān)問題 4、延期交房、延期辦證的問題 5、購買商品房的注意事項 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2011年11月深圳寶安某樓盤業(yè)主“維權(quán)”事件 寶安某樓盤在其廣告中大力宣傳碧海灣高爾夫景觀,在業(yè)主提供的售房宣傳冊上記者看到,一、二、三棟樓戶型點評標(biāo)明,高爾夫美景一覽無余。但根據(jù)設(shè)計院的規(guī)劃方案顯示,該樓盤和碧海灣高爾夫之間的規(guī)劃用地將建32層的商品房,高爾夫景觀將不復(fù)存在。 針對業(yè)主的維權(quán),在該樓盤針對客戶聯(lián)合聲明的答復(fù)中,開發(fā)商稱,對于項目西南方向的建筑規(guī)劃用地,開發(fā)商表示無權(quán)對紅線外的規(guī)劃做出任
3、何承諾,且不存在虛假宣傳。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 “價格欺詐”? 在開盤當(dāng)天,購房者交付三萬元訂金,可享受減十萬后打九五折的優(yōu)惠政策。然而,有內(nèi)部消息顯示,有一家公司正在進(jìn)行團購,團購價格在此基礎(chǔ)上是打九五折,再打九五折。對此,業(yè)主們紛紛表示,開發(fā)商既然有更大的優(yōu)惠,且該樓
4、盤是可以團購的,那購房者在開盤之前就已經(jīng)形成了一個整體,差不多九十多人,為什么就不可以團購呢?購房者表示,購房當(dāng)天大家就想團購,讓開發(fā)商給個便宜的價格,但是開發(fā)商方面表示,從來沒有團購一說。 警惕售房廣告的誤導(dǎo) “7500平方米綠地”-“超大綠地” “二層以下采用防花崗巖面磚,首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面” -“精裝修” “本圖片僅供參考”、“具體以現(xiàn)場實物為準(zhǔn)”、“以雙方簽署的房地產(chǎn)買賣合同為準(zhǔn)”的救濟性用語 深圳東、羅湖北、30分鐘車程 2、認(rèn)購書的性質(zhì)及有關(guān)問題認(rèn)購書的性質(zhì)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘
5、錄等預(yù)約合同,約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務(wù),對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?,人民法院?yīng)予支持。 購房者簽署認(rèn)購書后反悔的問題 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 補充協(xié)議或附件五 開發(fā)商在認(rèn)購書上標(biāo)注“已閱讀并接受購房合同,對合同條款無異議” 最高
6、人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二) 第九條提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定,導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款,對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款的,人民法院應(yīng)當(dāng)支持。 第六條提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容,在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識,并按照對方的要求對該格式條款予以說明的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。 提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。 3、價款支付及貸款的有關(guān)問題 買方無法取得貸款是否有權(quán)退房退款? 限貸、停貸、政策變
7、化、購房者信用問題、違規(guī)補社保補稅不成、開發(fā)商承諾貸款 貸款額度和層數(shù)有變化時能否退房退款? “補足約定”是否有效? “當(dāng)買方選擇銀行按揭方式支付購房款時,無論何種原因?qū)е沦I方按揭貸款申請不為按揭銀行所接受,買方必須采用一次性付款方式支付購房款。否則賣方有權(quán)終止本合同,買方按總價款的10%向賣方支付違約金,買方不得持有異議” 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第二十三條 商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能
8、訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 4、延期交房、延期辦證的問題注意退房期限 第十五條 根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在 違約金標(biāo)準(zhǔn)?過高 過低 開發(fā)商規(guī)定買方逾期付款需按日支付違約金(無上限),開發(fā)商遲延交房的最多只承擔(dān)房屋總價2%的違約
9、金 房管部門登記辦證時間是否應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任? 收樓異議書 5、購買商品房的注意事項 實地考察,不要盲目相信廣告 提前收集信息 規(guī)劃與國土資源委員會房地產(chǎn)成交公示 充分評估購房能力,提前了解和咨詢貸款事宜 凡涉及簽字的文件應(yīng)審核,有異議以書面方式提出 二、存量房(二手房)買賣(三級市場)糾紛 1、未辦出房產(chǎn)證時房屋買賣合同的效力 2、經(jīng)濟適用房(安居房)買賣合同(約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過戶登記)的效力 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買賣合同的效力 4、一般違約和根本違約的區(qū)分 5、違約案件訴訟請求的選擇 6、解約定金的問題 7、陰陽合同的問題 1、未辦出房產(chǎn)證時房屋
10、買賣合同的效力廣州案例:“房價猛漲賣主想反悔借未辦房產(chǎn)證欲毀約” 業(yè)主訴稱,中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,因此,合同無效。 法院認(rèn)為,當(dāng)事人通過簽訂買賣合同確定在條件成熟(辦出房產(chǎn)證)時辦理交易,并不存在中華人民共和國合同法所規(guī)定的合同無效的情形。 法院認(rèn)為,本案涉訟物業(yè)既然已在審理過程中辦理過戶,并且本案當(dāng)事人就原告出賣其預(yù)期可取得的房產(chǎn)達(dá)成一致的意思表示,并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,原告主張涉案合同無效的理由不成立,該合同為有效合同。 2、經(jīng)濟適用房(安居房)買賣合同(約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過戶登記)的效力 羅湖法院經(jīng)審理認(rèn)
11、為,雙方在簽訂協(xié)議時均清楚房屋的性質(zhì)屬安居房,并約定在取得紅本房產(chǎn)證后辦理過戶手續(xù)。因此,只要雙方遵循誠實信用的原則履行協(xié)議,是完全可以達(dá)到合同目的的,因此合同是有效的。故判決羅小姐繼續(xù)履行合同。 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買賣合同的效力 登記在丈夫名下,丈夫簽合同賣房,妻子站出來說不同意; 登記在夫妻雙方名下或配偶一方名下,另簽合同賣房,妻子(丈夫)站出來說不同意; 第一種情況,有證據(jù)證明已征得該方同意或默認(rèn) 第二種情況,一方擅自出售 最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持
12、。 出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?,人民法院?yīng)予支持。 親戚或姘居情侶賣房 “賣方保證已取得產(chǎn)權(quán)人授權(quán),產(chǎn)權(quán)人須于本合同簽訂之日七日內(nèi)補簽本合同,因產(chǎn)權(quán)人不能簽署或不同意交易造成合同無法履行的,由賣方按照本合同第九條向買方承擔(dān)違約責(zé)任?!?4、區(qū)分一般違約和根本違約 “任何一方不履行合同義務(wù),導(dǎo)致交易無法完成的,應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任” 定金未付清是否已經(jīng)違約? 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋 第一百一十九條 實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額,視為變更定金合同 7月15日之前辦理首
13、期款監(jiān)管 “買賣雙方任何一方逾期履行義務(wù)達(dá)7日,守約方可解除合同,違約方應(yīng)當(dāng)按照房屋成交價的20%向守約方支付違約金”合同法第九十四條有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同: (三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; 5、違約時訴訟請求的選擇 “如賣方收取定金后違約,買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價百分之二十的違約金。” 假設(shè)定金5萬,房價100萬(1)請求被告雙倍返還定金10萬元;(2)請求被告賠償違約金20萬元;(3)請求被告返還定金5萬元,賠償違約金20萬元;(4)請求被告雙倍返還定金10萬元,賠償違約金20萬元; 6、解約定金的問
14、題 “如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業(yè)售予買方,則賣方須雙倍返還定金予以買方,唯買方不可要求進(jìn)一步賠償或者逼使賣方履行此合同” 深圳市中級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(征求意見稿) 17、房屋買賣合同約定,一方違約時,對方可要求違約方承擔(dān)支付違約金或賠償損失等違約責(zé)任,但不得要求對方繼續(xù)履行合同的,從其約定。 7、陰陽合同的問題 什么是陰陽合同? 所謂“陰陽合同”,是指二手房交易雙方為逃避稅收,在按實際價格簽訂合同的同時,還簽訂一個低于實際價格的假合同,作為申報納稅的依據(jù)。 陰陽合同是否導(dǎo)致合同無效 規(guī)避的營業(yè)稅、個人所得稅等稅費應(yīng)由誰承擔(dān) 謹(jǐn)防借口陰陽合同毀約的風(fēng)險
15、 二手房交易風(fēng)險 ABC單 炒房吃差價 買方主體變更確認(rèn)書(賣方、原買方、新買方三方簽署) 賣方警惕買家炒房吃差價的風(fēng)險 公證委托書的風(fēng)險 三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三) 1、借名買房的問題 2、涉及戀愛的權(quán)屬糾紛 3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三) 1、借名買房的問題 以他人名義買房的風(fēng)險 對真正的購房人的風(fēng)險:權(quán)屬、他人債務(wù)查封 對被借名人的風(fēng)險:斷供、信用、購房及貸款優(yōu)惠政策的影響 物權(quán)法 第十六條不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。 第十七條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不
16、一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 能否通過簽署協(xié)議,并辦理公證或律師見證? 北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行) 當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定,借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋
17、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,一般不予支持。 2、涉及戀愛的權(quán)屬糾紛 登記在雙方名下,則為共同財產(chǎn) 登記在一方名下,則為個人財產(chǎn),另一方出資的,按債務(wù)關(guān)系處理(注意舉證的風(fēng)險,因為貸款合同、房款收據(jù)等均是他人名義) 3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三) 一方婚前買房,房產(chǎn)證在婚后取得,登記在一方名下,婚后夫妻共同財產(chǎn)還貸 婚姻法解釋三 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后
18、共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償。 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(三)答記者問 如果僅僅機械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或婚后夫妻共同財產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),則可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得與房屋實際交付的時間往往不同步,許多購房人由于其自身以外的原因,遲遲不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。 一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款,買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢,即在婚前就取得了購房合同中購房者一方的全部債權(quán),婚后獲得房產(chǎn)
19、的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化,故離婚分割財產(chǎn)時將按揭房屋認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。 婚后父母出資購房 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二) 當(dāng)事人結(jié)婚后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(三) 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 由雙方父母出資購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當(dāng)事人另有約定的除外。 按照國人的習(xí)慣,一般也不會與子女簽署書面協(xié)議,如果離婚時一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿,實際上也侵害了出資父母的利益。故房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資父母子女名下的,視為父母明確只對自己子女一方的贈與比較合情合理;如果由雙方父母出資購買不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,按照雙方父母的出資份額按份共有,可能更符合實際情況。 律師聯(lián)系方式: TEL: 13510763176E-mail:主頁: www.law-深圳方俊律師網(wǎng) 謝謝!
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