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1、民間資本投資房地產(chǎn)投資信托基金法律論文
一、房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)投資信托基金起源并成熟于美國(guó)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金. REIT、是一種房地產(chǎn)融資工具，其本質(zhì)是一種房地產(chǎn)證券化的形式。根據(jù)收人模式的不同，REITs可以分為權(quán)益型、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保借貸型和混合型;根據(jù)組織形態(tài)的不同，REITs可以分為契約型和公司型;根據(jù)發(fā)行方式的不同，REITs可以分為公募型和私募型。
美國(guó)是全球發(fā)展REITs最早、發(fā)展最成熟的國(guó)家。自1960年推出第
2、一只REITs產(chǎn)品至今，澳大利亞、法國(guó)和英國(guó)等先后推出REITs，亞洲的新興國(guó)家或地區(qū)如日本、新加坡、香港和臺(tái)灣近十兒年來(lái)通過(guò)立法也紛紛推出REITs，且發(fā)展迅速。2003年12月，我國(guó)第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃(簡(jiǎn)稱(chēng)歐尚信托)被視為中國(guó)首個(gè)準(zhǔn)REIT2005年底，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金、越秀房地產(chǎn)投資信托基金和富房地產(chǎn)投資信托基金先后在香港上市。近年來(lái)，房地產(chǎn)信托規(guī)模不斷攀升。來(lái)自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年末，全行業(yè)存續(xù)的基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共14個(gè)，規(guī)模達(dá)130.65億元，占全部房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的1. 3%。
二、民間資本投資REITs的困
3、境
(一)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬不明，投資收益有風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金本質(zhì)上仍是債權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，屬于信貸融資行為。國(guó)際通行立法都是確定信托中的財(cái)產(chǎn)權(quán)隨著信托的建立而轉(zhuǎn)移，受托人應(yīng)取得信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
(二)信托受益的自由流動(dòng)性受阻
國(guó)際通行立法規(guī)定REITs大部分都在各大證券交易所上市，投資者可以自由處分其所持有的REITs的份額，凸顯了其流動(dòng)性。中信啟航最大的亮點(diǎn)是可通過(guò)深交所交易，但細(xì)讀募集說(shuō)明書(shū)后發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓門(mén)檻是如此之高。我國(guó)《信托法》第45條規(guī)定:共同受益人按照信托文件的規(guī)定享受信托利益。信托受益權(quán)是一種受到我國(guó)《信托法》認(rèn)可并保護(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，信托投資公司發(fā)售的信托合同是領(lǐng)取
4、信托收益的唯一合法憑證。
(三)投資門(mén)檻高，中小投資者投資受限
創(chuàng)立REITs的目的就是為了滿足投資者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)烈投資需求，因此國(guó)際通行的立法都未對(duì)個(gè)人投資者的資格及投資的最低數(shù)額進(jìn)行限制，而我國(guó)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第5條第3款和第6條②都是對(duì)個(gè)人投資者的限制性規(guī)定，如此高的個(gè)人投資信托門(mén)檻，使信托投資成為富人的游戲，把眾多的中小民間資本投資者攔阻在外。
四、REITS的立法建議
(一)規(guī)范立法
在我國(guó)進(jìn)行REITs的立法，首先面臨的就是REITs立法模式的問(wèn)題，國(guó)際上REITs的立法模式分為兩種:一是松散型立法，以美國(guó)為代表。為了順應(yīng)REITs
5、自身的發(fā)展，美國(guó)采用特別法案的形式，用信托法、稅法、公司法、證券法等法律對(duì)REITs涉及的各個(gè)領(lǐng)域分別進(jìn)行規(guī)范，其核心內(nèi)容是來(lái)自于對(duì)REITs的稅法和稅收優(yōu)惠政策，不過(guò)，這種監(jiān)管總體上呈寬松的態(tài)勢(shì)。二是專(zhuān)項(xiàng)型立法，以亞洲各國(guó)或地區(qū)為代表。如新加坡、香港和臺(tái)灣采取了統(tǒng)一制定REITs專(zhuān)項(xiàng)部門(mén)法規(guī)，監(jiān)管比較謹(jǐn)慎。
(二)明確信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬
房地產(chǎn)資產(chǎn)信托制度是一種財(cái)產(chǎn)管理制度。在信托關(guān)系成立后，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)相分離，受益人享有收益權(quán)即實(shí)質(zhì)的所有權(quán)，受托人享有所有權(quán)即名義所有權(quán)。在我國(guó)，物權(quán)法不承認(rèn)一個(gè)物上有多重的所有權(quán)，而信托制度是物權(quán)制度的一部分，因此我國(guó)法學(xué)理論和司法實(shí)踐很
6、難對(duì)這一問(wèn)題達(dá)成共識(shí):受托人通過(guò)建立信托法律關(guān)系擁有信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)而且必須為受益人的利益行使所有權(quán)。這將不利于保障受益人的投資權(quán)益，我國(guó)應(yīng)學(xué)習(xí)新加坡和臺(tái)灣的信托立法，雖然立法中普遍回避了信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題，但是針對(duì)受托人與受益人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)是否享有所有權(quán)這一點(diǎn)在法學(xué)理論上已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，即在信托法律關(guān)系中并不存在一種絕對(duì)所有權(quán)。
(三)實(shí)現(xiàn)收益憑證自由流動(dòng)
REITs本質(zhì)是一種房地產(chǎn)證券化的形式。我國(guó)目前的立法不承認(rèn)REITs的資產(chǎn)證券化，即信托受益憑證僅以合同形式存在，還不是一種法定的有價(jià)證券，且限制其只能在公開(kāi)的二級(jí)市場(chǎng)流通。自由流動(dòng)性是REITs體現(xiàn)其巨大魅力的重要特
7、征之一，也是REITs的生命力所在。為此，筆者建議我國(guó)效仿臺(tái)灣地區(qū)采用信托形式成立的REITs模式，這一模式更適合現(xiàn)行法律體系和監(jiān)管要求。由于REITs在其操作的實(shí)務(wù)過(guò)程中就體現(xiàn)著信托法律關(guān)系，因此在實(shí)踐中運(yùn)用信托原理就可能使REITs避開(kāi)現(xiàn)有立法障礙。在我國(guó)當(dāng)前的信托法律體制框架下，REITs應(yīng)當(dāng)采用契約型方式設(shè)立，信托投資公司作為REITs受托人，以信托投資公司名義采取公募的方式參照我國(guó)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的封閉式證券投資基金的運(yùn)作模式發(fā)行REITs受益證券，證券化的收益憑證就可以直接上市交易，這樣就解決了收益憑證自由流動(dòng)性的現(xiàn)實(shí)困境，從而最大限度地降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。
[民間資本投資房地產(chǎn)投資信托基金法律論文]
民間資本投資房地產(chǎn)投資信托基金法律論文
