細化功能設計財務分析.ppt

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1、SIAT/010929/SH-PR(2000GB),細化功能設計，制勝關鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),項目進展情況回顧 本項目工作已基本完成,實際完成工作,,,,提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對其作測試分析 分析國內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設計及關鍵舉措 對所需的各項政府政策聚焦進行細化分析 制定建筑規(guī)劃設計招標書 分析排序潛在投資者及合作伙伴 提出商業(yè)模式，建立財務模型，對經(jīng)濟效益進行評估 草擬招商引資營銷方案及計劃,核心貿(mào)

2、易區(qū)的功能定位及詳細布局設計,包括服務內(nèi)容及設施數(shù)量 幫助建筑規(guī)劃設計所順利開展詳規(guī)設計及模型制作 對潛在的投資者，合作伙伴及關鍵駐商進行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對象清單 對不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運作機制的分析 建立財務模型并在不同層面展開財務分析 分析總結國際汽車市場的成功經(jīng)驗 擬定汽車城介紹文件 初步擬定汽車城關鍵駐商招商引資文件范本,,,第一階段： 明確市場需求，制定價值定位,計劃中工作,第二階段： 制定功能定位與布局，明確商業(yè) 模式，評估經(jīng)濟效益,第三階段： 制定招商營銷實施方案， 并作初步溝通接觸,,,實際完成工作,設計營銷方案及計

3、劃 與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通 設計確定汽車城項目管理組織 制定實施計劃,形成針對不同關鍵駐商的招商文件及計劃 與第一批共23家潛在駐商進行了首次接觸，與其中的13家進行了第二輪的討論，明確其政策財務的需求 為汽車城發(fā)展有限公司設計了組織架構及人員要求 形成了具體實施計劃,,計劃中工作,,,,,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),今天匯報內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計 上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案 上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析 上海國際汽車城政策

4、分析及要求初探 第三階段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,今天匯報內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計 上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案 上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析 上海國際汽車城政策分析及要求初探 第三階段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,,根據(jù)第一階段工作的分析討論結果，上海國際汽車城遠景與功能布局設想平面圖將是如下,,,,,,,,人工湖,研發(fā)、管理、培訓區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,滬,寧,高,速,曹,安,路,,吳,淞,江,顧,河,墨,玉,路,

5、顧,河,城,區(qū),干,道,,浦,安,亭,涇,浦,蘊,藻,浜,,,認證 檢測 中心,,上海汽車工業(yè)技術中心,綠化,汽 車 第三方 物 流 服 務 區(qū),,,,,新鎮(zhèn)公共活動中心,,,,汽車城公園,,,,,消費者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開 工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛,,,,,,安亭新鎮(zhèn)區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,經(jīng)銷商,,,,,會展中心（含博物館）,,,,,,,經(jīng) 銷 商,,,經(jīng) 銷 商,,二手車市場,,,,,商貿(mào)服務中心,體育館中心,,,,,,,,,,備用 地,,廣場,,,,都市 服務中心,,汽車體驗園,,,品牌中心,品牌中心,,,,,,,,,,

6、,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),模式一：汽車城公園,模式三：汽車第三方物流服務區(qū),模式三：研發(fā)、管理、培訓區(qū),安亭新鎮(zhèn)區(qū),上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下,模式二：汽車貿(mào)易展示及辦公區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,體育館中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎上，我們對每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進行了細化分析,功能區(qū)塊,1.汽車貿(mào)易展示區(qū) 2.新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公） 3.研發(fā)管理培訓區(qū) 4.第三方物流區(qū) 5.汽車城公園,根據(jù)不同模式的關鍵成功因素 有哪些功能/設施是一般情況下成功所必需的？ 有哪些額外功能/設施是

7、在安亭取得成功所必需的？,,一般情況下成功所需要的項目數(shù)量*,18 22 17 6 1,,,按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國際汽車城要實現(xiàn)其遠景目標及其功能，需要成功實施90100個項目,在安亭取得成功所需要的額外項目數(shù)量*,15 9 6 2 0,,總計,33 31 23 8 1,,* 有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數(shù) 資料來源：麥肯錫分析,要回答的問題:,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,建設這些項目需要占用約220萬平方米土地的土地,占用土地面積 萬平方米,汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,汽車研發(fā)教育培訓區(qū),汽車第三方物流區(qū),汽車城公園,未占用 土地面積,75,1

8、2,59,7,458,67,核心貿(mào)易區(qū)總土地面積,238,,,,,,用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場及發(fā)展備用,資料來源:麥肯錫分析,220,,項目總共占有土地面積,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析,為汽車消費者提供可選擇的多種品牌 為汽車消費者提供舒適的購車環(huán)境 為汽車參展商提供足夠大的展出場地,為汽車消費者提供購車一站式服務 為汽車消費者提供一流的試駕體驗 讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力 讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展,市場服務需求,經(jīng)銷商3S店 汽車集中貿(mào)易市場（輕型客車、輕型卡車等

9、） 二手車市場 會展中心,購車配套政府機構（車管所，工商，稅務，養(yǎng)路費） 購車配套非政府機構（銀行，保險） 汽車體驗園 品牌中心 汽車博物館,所對應的功能項目,,,1.1 1.2 1.3 1.4,1.5 1.6 1.7 1.8 1.9,,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 占用土地面積，建筑面積,總建筑面積 萬平方米,經(jīng)銷商3S店*,汽車集中貿(mào)易市場**,二手車 市場,會展 中心,一般功能項目合計,汽車體驗園****,品牌中心高檔,品牌中心特種,汽車 博物館,總占地面積 萬平方米,15 1.2 0.8,1 3.5 0.7,1 8.0 2

10、.4,1 8.0 5.5,1 6.0 ,8 0.5 0.3,2 0.2 0.1,3 2.7 3.2,總建筑面積將為36萬平方米 總占地面積將為59萬平方米,,數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米）,,,,,,,,,,12,0.7,2.4,5.5,21,3.2,2.4,0.2,10,36,0,,,,,,,,,,18,3.5,8,8,38,3.2,4,0.4,8,59,6,所有功能項目合計,商貿(mào)服務中心***,1 3.2 3.2,*經(jīng)銷商3S店參照現(xiàn)有別克、 奧迪及國外3S店 **汽車集中貿(mào)易市場可以和二手車市場相結合 ***商貿(mào)服務中心內(nèi)主要駐商為與購車相關的政府及非政府機

11、構 ****汽車體驗園參照日本Motegi賽車場 資料來源:文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 就業(yè)人數(shù)，消費者人流，交易車輛數(shù),,675,15 45,1 400**,1 400**,1 200,1 1,100,1 20,8 30,2 10,3 40,數(shù)量 每一項目就業(yè)人數(shù),,,,,,,,400,400,200,1,900,20,240,120,3,200,預計：,,1,100,經(jīng)銷商3S店,汽車集中貿(mào)易市場,二手車 市場,會展 中心,一般功能項目合計,汽車體驗園,品牌中心高檔,品牌中

12、心特種,汽車博物館,所有功能項目合計,商貿(mào)服務中心*,20,*商貿(mào)服務中心內(nèi)主要駐商與購車相關的政府及非政府機構 **包括市場內(nèi)經(jīng)銷人員 資料來源:文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析,消費者人流15,000人/天 年汽車貿(mào)易量80,000 100,000輛,,預計到2010年就業(yè)人數(shù) 人,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,,根據(jù)功能定位細化分析的結果，汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局平面圖將是如下,,,,,,,,,,,,,,,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,,,,廣 場,,會展中心 （包括博物館）,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心

13、,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,,廣場,,,商貿(mào) 中心,,二手車市場 （包括輕型客車卡車市場）,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,,品牌 中心,品牌 中心,,,,,,,,,,,,經(jīng)銷 商,經(jīng)銷 商,經(jīng)銷 商,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,汽車體驗園,,,,,,,,,曹,安,路,墨,玉,路,公,園,路,SIAT/010929/SH-PR(2000

14、GB),經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,品牌中心,品牌中心,會展中心（包括博物館）,二手車市場 （包括輕型客車卡車市場）,商貿(mào)服務中心,汽車體驗園,汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局立體圖將是如下,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),2. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析,為消費者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務設施（住宿、餐飲、購物、娛樂） 為消費者（旅游者）及駐商提供充分的基礎服務設施保障（治安、消防、電信等）,對于有較高消費需求的消費者（旅游者）提供有針對性的高質(zhì)量服務,市場服務需求,酒店（23星） 快餐/中檔餐飲設施/酒吧 電影院 大型商場 便利店/藥店 超市 警

15、察局/消防站/電信局 加油站 寫字樓,酒店（45星） 高檔餐飲設施 高檔專賣店 高檔娛樂城,所對應的功能項目,,,2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9,2.10 2.11 2.12 2.13,,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)） 占用土地面積，建筑面積,總建筑面積 萬平方米,酒店* (23星),酒吧,電影院,大型 商場*,一般功能項目合計,寫字樓*,高檔專賣店,總占地面積 萬平方米,10 0.020 0.015,1 0.45 1.10,總建筑面積將為23萬平方米 總占地面積將為7萬平方米,

16、,數(shù)量 單一占地面積（萬平方米） 單一建筑面積（萬平方米）,,,,,,,,,6.4,0.2,0.3,0.1,0.6,0.01,17,5.5,1.1,23,6,所有功能項目合計,警察局/消防站/電信局,*餐飲設施已經(jīng)包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿(mào)服務中心大樓內(nèi)，不再單列 資料來源:文獻檢索；相關公司、機構訪談；麥肯錫分析,,3,,,0.2,,,,,,,,1,0.3,0.2,0.1,1,0.04,5,1,0.5,7,2.2,,0.5,,,0.2,便利店/藥店,加油站,酒店* (45星),高檔娛樂城*,1 1.0 5.5,2 1.1 3.0,1 0.04 0.01,3 0.34 0.20,3

17、 0.025 0.020,1 0.5 3.0,1 0.15 0.3,5 0.05 0.04,2 0.5 3.2,0.1,超市,,,0.1,,1 0.080 0.075,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)） 就業(yè)人數(shù),,600,2 300,數(shù)量 每一項目就業(yè)人數(shù),,,,,,75,100,15,150,1,600,600,100,30,3,900,預計到2010年就業(yè)人數(shù) 人,,10,,,,600,3,170,,5 15,1 100,1 30,10 10,1 600,2 800,1 10,3 50,3 5,1 600,*酒店、娛樂

18、城、寫字樓、商場及商貿(mào)服務中心服務中心均配套餐飲設施（包括高檔和中檔），所以不再單列 資料來源:文獻檢索；相關公司、機構訪談；麥肯錫分析,酒店* (23星),酒吧,電影院,大型商場*,一般功能項目合計,寫字樓*,高檔專賣店,所有功能項目合計,警察局/消防站/電信局,便利店/藥店,加油站,酒店* (45星),高檔娛樂城*,20,,超市,1 25,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,,,根據(jù)功能定位細化分析的結果，新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局平面圖將是如下,,,,,,,,,,酒店 23星,酒店 23星,電影 院,電信 中心,,,,,,廣場,,大酒店,,大型 商場,,金桂

19、新村,,保留地,,,,,,,便利店,停車 場,專賣店/便利店,停車 場,加油 站,,,,專賣店,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,廣場,娛樂城,,,,,,,寫字樓,,寫字樓,,,,,,,,,,,專賣店,,,,,,,,,酒吧/咖啡,消防站,警察局,寫字樓,寫字樓,曹,安,路,墨,玉,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局立體圖將是如下,金桂新村,大酒店,大型商場,娛樂城,酒店,酒吧/咖啡,寫字樓,警察局,消防站,SIAT/010929/SH-PR(2000G

20、B),3. 研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析,有高水準的技術服務支持 有高標準的認證檢測設施供研發(fā)機構共享,能夠通過大學、職業(yè)培訓機構等為研發(fā)機構提供人才和基礎研究支持 能夠通過配置創(chuàng)新企業(yè)來促進技術進步及成果轉(zhuǎn)化 為研發(fā)機構提供配套生活設施,市場服務需求,認證測試中心 上汽技術中心 供應商研發(fā)中心 獨立研究開發(fā)商,大學汽車系 職業(yè)培訓中心/?？茖W校 體育館 創(chuàng)新企業(yè)園,所對應的功能項目,,,3.1 3.2 3.3 3.4,3.5 3.6 3.7 3.8,,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 占用土地面積，建筑面積,總建筑面積 萬平方米

21、,認證檢測中心,供應商研發(fā)中心,獨立研究開發(fā)商,一般功能項目合計,大學 汽車系,職業(yè)培訓中心/?？茖W校,體育館,創(chuàng)新 企業(yè)園,總占地面積 萬平方米,1 14.0 6.5,1 6.0 2.8,10 2.0 1.0,5 1.0 0.5,2 4.5 2.5,2 4.5 2.5,1 0.7 0.3,1 3.6 2.3,總建筑面積將為34萬平方米 總占地面積將為67萬平方米,,數(shù)量 單一占地面積（萬平方米） 單一建筑面積（萬平方米）,,,,,,,,,6.5,2.8,10,2.5,22,5,5,0.3,2.3,34,所有功能項目合計,資料來源:文獻檢索；大學及研發(fā)機構訪談；麥肯錫分析,,,,,,,,,14

22、,6,20,5,45,9,9,0.7,3.6,67,上汽技術中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 就業(yè)人數(shù),,150,數(shù)量 每一項目就業(yè)人數(shù),,,,320,20,500,7,600,,2,000*,,*包括大學、?？圃盒Ｔ谛W生 資料來源:文獻檢索；大學及研發(fā)機構訪談；麥肯錫分析,,2,000*,,3,100,600,2,000,1 150,1 320,10 200,5 120,2 1,000*,2 1,000*,1 20,1 500,認證檢測中心,供應商研發(fā)中心,獨立研究開發(fā)商,一般功能項目合計,大學 汽車系,職業(yè)培訓中心/?？茖W校

23、,體育館,創(chuàng)新 企業(yè)園,所有功能項目合計,上汽技術中心,預計到2010年就業(yè)人數(shù) 人,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,,根據(jù)功能定位細化分析的結果，研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局平面圖將是如下,,,,,,,,,,獨立 研究 開發(fā)商,大學汽車系,,?？茖W校,,供應商 研發(fā)中心,供應商 研發(fā)中心,供應商 研發(fā)中心,,認證檢測中心,上汽技術中心,,,創(chuàng)新 企業(yè)園,,,,住宅用地,住宅用地,大學汽車系,?？茖W校,獨立 研究 開發(fā)商,獨立 研究 開發(fā)商,獨立 研究 開發(fā)商,獨立 研究 開發(fā)商,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

24、,,,,,,,,,,,,,,,體育館,,,,,供應商 研發(fā)中心,供應商 研發(fā)中心,供應商 研發(fā)中心,供應商 研發(fā)中心,供應商 研發(fā)中心,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供應商 研發(fā)中心,供應商 研發(fā)中心,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,曹,安,路,路,公,園,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局立體圖將是如下,供應商研發(fā)中心,供應商研發(fā)中心,供應商 研發(fā)中心,創(chuàng)新企業(yè)園,獨立研究開發(fā)商,大學汽車系,?？茖W校,體育館,上汽技術中心,認證檢測中心,SIA

25、T/010929/SH-PR(2000GB),4. 第三方物流區(qū)的功能定位細化分析,為鄰近的汽車整車廠提供進廠、出廠物流服務 提供開展物流業(yè)務所需的配套設施,為汽車貿(mào)易區(qū)內(nèi)的進口車貿(mào)易提供保稅倉儲服務 能為安亭地區(qū)的大型物流企業(yè)提供運營中心支持,市場服務需求,進廠物流中心（零配件） 出廠物流中心（整車） 卡車停車場 加油站,所對應的功能項目,,,4.1 4.2 4.3 4.4,,,保稅倉庫 物流企業(yè)運營中心,4.5 4.6,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 占用土地面積，建筑面積,總建筑面積 萬平方米,總占地面積 萬平方米,1 1.5 0

26、.5,2 2.0 1.2,1 6.0 2.0,1 0.5 ,總建筑面積將為5萬平方米 總占地面積將為12萬平方米,,數(shù)量 單一占地面積（萬平方米） 單一建筑面積（萬平方米）,,2.2,2.0,0,0.4,5,所有功能項目合計,資料來源:文獻檢索；供應商訪談；麥肯錫分析,,,,4,6,0.5,0.04,12,,,,保稅倉庫,進廠物流中心（零配件）,出廠物流中心（整車）,卡車 停車場,,0.01,,0.2,物流企業(yè)運營中心,2 0.1 0.2,,0.5,1.5,,1 0.04 0.01,加油站,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） 就業(yè)人數(shù),數(shù)

27、量 每一項目就業(yè)人數(shù),,375,1 50,2 100,1 10,200,100,50,,,資料來源:文獻檢索；供應商訪談；麥肯錫分析,,,所有功能項目合計,保稅倉庫,進廠物流中心（零配件）,出廠物流中心（整車）,加油站,物流企業(yè)運營中心,2 50,1 10,,1 5,卡車 停車場,10,預計到2010年就業(yè)人數(shù) 人,10,5,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),根據(jù)功能定位細化分析的結果，第三方物流區(qū)的詳細布局平面圖將是如下,,,,,,,卡車 停車 場,,,出廠物流中心,入廠物流 中心,,,加 油 站,,,入廠物流 中心,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

28、,,,,,,,,,物流企業(yè)運營中心,保稅 倉庫,曹,安,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),第三方物流區(qū)的詳細布局立體圖將是如下,保稅倉庫,卡車停車場,物流企業(yè)運營中心,入廠物流中心,出廠物流中心,加油站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),5. 汽車城公園的功能定位細化分析,有足夠多的游玩內(nèi)容 有齊備的配套生活設施 便利的交通條件,有世界一流的主題公園運營商設計管理 為消費者提供別處無法比擬的游樂體驗 便利的大眾交通設施(如輕軌等),市場服務需求,75萬平方米的汽車城公園 汽車城公園內(nèi)配套餐飲、購物設施,所對應的功能項目,,,5.1 5.2,,,汽車公園主

29、題（如未來世界、冒險樂園等） 輕軌等交通設施,5.3 5.4,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,今天匯報內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計 上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案 上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析 上海國際汽車城政策分析及要求初探 第三階段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,,關鍵駐商的成功引入，對上海國際汽車城的發(fā)展至關重要，應該按科學系統(tǒng)的方法加以實現(xiàn),主要工作 主要成果,,制定招商引資方案及溝通文件,,進行初步溝通，談判并達成協(xié)議,列出上海國際汽車城各功能區(qū)潛在關鍵駐商 對潛在關鍵駐商按一定的篩選

30、標準進行綜合分析 綜合分析結果進行優(yōu)先排序 綜合分析結果獲得的上海國際汽車城潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序名單,根據(jù)每一潛在關鍵駐商的特點，明確上海國際汽車城價值定位 制定有關上海汽車城的市場宣傳和介紹文件 制定針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資方案及溝通文件 上海國際汽車城市場宣傳介紹文件 針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資文件,與部分潛在關鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿 談判，并根據(jù)談判情況，進一步調(diào)整修改招商引資方案 確定最終協(xié)議 分階段地引進各類駐商入駐上海國際汽車城,本項目工作范圍,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,招商引資，首先應通過對潛在關鍵駐商在發(fā)展戰(zhàn)略、

31、關鍵技能、財務狀況及溝通渠道等方面的分析，進行排序,關鍵分析內(nèi)容,該駐商在中國的業(yè)務發(fā)展歷史是怎樣的？ 該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ 該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？ 該駐商對中國汽車工業(yè)、上海汽車城發(fā)展影響如何？,,分析原則,該駐商的品牌效應如何？ 該駐商的管理技能/水平如何？ 該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營成功記錄如何？,該駐商過去若干年的財務狀況如何？ 對該駐商今后幾年的財務狀況預測是怎樣的？,該駐商與上海市政府的關系如何？ 上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？,,,通過綜合分析，對潛在關鍵駐商進行綜合排序，并根據(jù)排序結果，制定招商引資方案，建立業(yè)務發(fā)展藍圖,SIAT/010929

32、/SH-PR(2000GB),汽車貿(mào)易、展示和辦公區(qū),根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的潛在關鍵駐商重點目標,品牌中心： 大眾品牌中心 通用品牌中心 豐田品牌中心 寶馬品牌中心 戴姆勒克萊斯勒品牌中心 汽車行業(yè)協(xié)會： 中國汽車工業(yè)協(xié)會 汽車博物館： 汽車與技術博物館 亨利 福特博物館 英國公路運輸博物館 黑恩斯汽車博物館 明星名車博物館 法國國家汽車博物館 Abarth展覽館,國產(chǎn)汽車銷售公司： 上海大眾銷售公司（桑塔納、帕薩特） 上海通用汽車公司（別克） 一汽大眾銷售公司（捷達、奧迪） 一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司（紅旗） 廣州本田有限公司（雅閣） 神龍汽車有限公司（富康） 天津汽車工業(yè)銷售

33、有限公司（夏利） 上海大眾汽車公司營銷總部 展覽/會展公司 TMN蒙哥馬利展覽集團 法蘭克福展覽公司 荷蘭皇家展覽集團,汽車物流區(qū),天地物流（TNT） 安吉汽車物流有限公司,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),汽車研發(fā)管理培訓區(qū),根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的潛在關鍵駐商重點目標（續(xù)）,汽車零配件供應商研發(fā)中心： 德爾福研發(fā)中心 延峰維世通研發(fā)中心 江森研發(fā)中心 法里奧研發(fā)中心 Michelin研發(fā)中心 Littlefuse工程中心 汽車高等教育： 清華大學汽車工程系 同濟大學汽車工程系 吉林工業(yè)大學汽車工程學院 美國密歇根大學汽車研究學院 澳大利亞皇家墨爾本理工大學,

34、獨立汽車研發(fā)、測試機構： Pininfarina Ricardo Italdesign Cosworth Engineering Atlas Weathering 服務中心 英國汽車工業(yè)研發(fā)協(xié)會（MIRA） 中國汽車研發(fā)機構： 華晨集團汽車研發(fā)中心 上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心,汽車城主題公園,迪斯尼 Viacom,新鎮(zhèn)公共活動中心,麥當勞 嘉定小籠包子店 華聯(lián)超市,星巴克咖啡店 假日酒店 汽車旅館,環(huán)球影城 時代華納,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：整車制造廠商品牌中心,世界主要著名汽車品牌,通用（Buick, Saab, Opel, Cadi

35、llac) 福特（Lincoln, Land Rover,Jaguar, Mazda, Volvo, Aston Martin) 戴姆勒克萊斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge) 豐田（Lexus,Toyota) 大眾（Audi,Volkswagen, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce) 本田（Honda, Acura） 日產(chǎn)/雷諾（Nissan, Renault） 菲亞特（Fiat, Ferrari） 標致/雪鐵龍（Citroen, Peugeot） 寶馬（BMW） 寶時捷（Porsche）,,品牌是否對

36、中國消費者/旅游者有很大吸引力？ 是否將中國作為其市場發(fā)展戰(zhàn)略重點？ 是否有良好財務狀況？,通用 福特 戴姆勒克萊斯勒 豐田 大眾 本田 菲亞特 保時捷 寶馬,,,上海國際汽車城是否與其有便捷的溝通渠道？ 或 是否將上海作為其在中國業(yè)務發(fā)展的重點？,大眾（Audi, Volkswagen, Jetta, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce) 通用（Buick, Saab, Opel, Cardillac) 豐田（Lexus, Toyota) 寶馬（BMW） 戴姆勒克萊斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge),第

37、二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,否,2,4,9,5,,,,,,假定政策允許外資汽車代理商在汽車城內(nèi)有汽車經(jīng)銷權,資料來源:Fortune 500 企業(yè)排名；公司財務年報；公司網(wǎng)頁；麥肯錫分析,*,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：國產(chǎn)汽車制造廠商銷售公司,國內(nèi)主要整車制造廠商及銷售公司,轎車 上海大眾銷售公司 一汽大眾銷售公司 天津汽車工業(yè)銷售有限公司 長安汽車集團銷售公司 廣州本田汽車公司 神龍汽車有限公司 上海通用汽車公司 一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司 哈爾濱哈飛汽車制造有限公

38、司 長安汽車集團銷售公司 昌河飛機工業(yè)集團銷售公司 面包車 沈陽金杯客車制造有限公司 躍進汽車集團貿(mào)易公司 安徽江淮汽車集團公司 客貨兩用車 柳州五菱汽車公司 長安汽車集團銷售公司 哈爾濱哈飛汽車制造有限公司,,產(chǎn)品是否有競爭力和持續(xù)發(fā)展能力？ 企業(yè)的銷售和財務狀況如何?,上海大眾銷售公司 一汽大眾銷售公司 廣州本田有限公司 神龍汽車有限公司 上海通用汽車公司 一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司 天津汽車工業(yè)銷售有限公司 哈爾濱哈飛汽車制造有限公司 長安汽車集團銷售公司 沈陽金杯客車制造有限公司 柳州五菱汽車公司,,,是否將上海作為其拓展市場的重要基地？ 或 上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？,上

39、海大眾銷售公司（桑塔納、帕薩特） 上海通用汽車公司（別克） 一汽大眾銷售公司（捷達、奧迪） 一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司（紅旗） 廣州本田有限公司（雅閣） 神龍汽車有限公司（富康） 天津汽車工業(yè)銷售有限公司（夏利）,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,是,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,否,4,11,7,,,,,,6,否,第三階段重點吸引,資料來源:中國汽車工業(yè)年鑒；公司年報；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：會展、展覽公司,世界領先展覽公司及汽車博物館,REED展覽公司 聯(lián)合新聞和媒體展覽公司 展覽促銷公司 CES展覽服務公司 杜

40、塞爾多夫展覽公司 法蘭克福展覽公司 漢諾威 科隆展覽集團 TMN蒙哥馬利展覽集團 荷蘭皇家展覽集團,,是否具有領先的管理水平？ 是否具有組辦、經(jīng)營與汽車行業(yè)相關展示/博覽的經(jīng)驗？,TMN蒙哥馬利展覽集團 漢諾威 法蘭克福展覽公司 荷蘭皇家展覽集團,,,是否具有在中國開展業(yè)務的經(jīng)驗？ 是否把中國作為一個戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域？ 是否在上海及周邊地區(qū)還沒有展覽場地、設施？,TMN蒙哥馬利展覽集團 法蘭克福展覽公司 荷蘭皇家展覽集團,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,否,6,1,4,3,,,,,,資料來源:公司網(wǎng)頁；年度報告；麥肯錫分析,SI

41、AT/010929/SH-PR(2000GB),招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車博物館,世界著名汽車博物館,汽車與技術博物館 奔馳汽車博物館 寶馬汽車博物館 保時捷汽車博物館 羅素 比洋科汽車博物館 亨利 福特博物館 彼得森汽車博物館 佛羅汽車博物館 國家汽車博物館 英國公路運輸博物館 傳統(tǒng)汽車中心 黑恩斯汽車博物館 明星名車博物館 法國國家汽車博物館 豐田汽車博物館 本田賽車園汽車博覽館 日本法拉利藝術博物館 Abarth展覽館,,是否具有領先的管理水平？ 是否在行業(yè)中具有卓越聲譽？,汽車與技術博物館 奔馳汽車博物館 寶馬汽車博物館 保時捷汽車博物館 亨利 福特博物館 彼得森汽車博物館

42、國家汽車博物館 英國公路運輸博物館 黑恩斯汽車博物館 明星名車博物館 法國國家汽車博物館 豐田汽車博物館 本田賽車園汽車博覽館 日本法拉利藝術博物館 Abarth展覽館,,,與汽車城中品牌中心內(nèi)容沒有重復？ 是否具有獨特、有吸引力的汽車展示？,汽車與技術博物館 亨利 福特博物館 英國公路運輸博物館 黑恩斯汽車博物館 明星名車博物館 法國國家汽車博物館 Abarth展覽館,第一階段重點吸引,是,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,,,,否,否,3,8,,,15,7,第二階段重點吸引,第三階段重點吸引,資料來源:麥肯錫分析；汽車博物館協(xié)會；相關網(wǎng)頁,SIAT/010929/SH-PR(2000GB

43、),招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：行業(yè)協(xié)會,主要汽車相關行業(yè)協(xié)會,中國汽車工業(yè)協(xié)會 中國交通協(xié)會 中國汽車工程協(xié)會 中國汽車企業(yè)家俱樂部 中國物資流通協(xié)會 中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會,,是否與政府關系密切？ 是否對汽車工業(yè)的行業(yè)政策有很大影響力？,中國汽車工業(yè)協(xié)會 中國汽車工程學會 中國汽車企業(yè)家俱樂部 中國交通協(xié)會 中國物資流通協(xié)會 中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會,,,是否對汽車城成為汽車工業(yè)中心影響很大？ 或 上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？,中國汽車工業(yè)協(xié)會,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,否,5,6,1,,

44、,,,,資料來源:中國汽車工業(yè)年鑒；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車物流服務商,國內(nèi)外主要汽車物流服務商,天地物流（TNT) 安達 美集物流（APL） 安吉汽車物流有限公司 Danzas-AEL Sinotrans PG Logistics EAS Exel物流 Penske物流 Ryder綜合物流 UPS物流 Schenker物流,,是否將汽車物流作為其業(yè)務的重要組成部分？ 是否將拓展中國市場作為其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分？ 是否有良好的財務狀況？,天地物流(TNT) 安吉汽車物流有限公司 中外運(Sinotrans) 美集物

45、流（APL） 安達 EAS Ryder綜合物流 Exel,,,上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？ 或 是否有在中國拓展業(yè)務的成功經(jīng)驗？,天地物流(TNT) 安吉汽車物流有限公司,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,否,5,6,2,,,,,,8,資料來源:麥肯錫分析；公司年報,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車供應商研發(fā)機構,主要汽車零配件供應商研發(fā)機構,一類供應商研發(fā)中心 德爾福（Delphi） 延峰維世通(Visteon) 博世（Bosch） 法里奧（Valeo） 李爾

46、（Lear） 電裝（Denso） 江森（Johnson Controls） 戴納(Dana) 其他供應商研發(fā)中心 Freudenberg and Nok Intermet Corp. Woodbridge Group Stoneridge Inc. Illinois Tool Works Littlefuse 康明斯（Cummins） Z.F. Michelin Goodyear Bridgestone/Fivestone 國內(nèi)汽車研發(fā)中心 華晨集團汽車研發(fā)中心 上海汽車技術中心 泛亞汽車技術中心有限公司 長春汽車研究所 中國汽車技術研究中心 機械部第九設計研究院 東風汽車工程研究院 天津汽車

47、研究所 重慶汽車研究所 重型汽車技術發(fā)展中心 丹東客車研究所 躍進汽車技術中心 第一汽車集團公司工藝研究所,,是否在中國有較大規(guī)模業(yè)務？ 是否有高水平的研發(fā)人員和設備？ 是否具有較高R&D投入?,德爾福(Delphi) 延峰維世通(Visteon) 江森(Johnson Controls) 法里奧(Valeo) 博世(Bosch) 戴納(Dana) 電裝(Denso) 李爾(Lear) 康明斯(Cummins) Z.F. Littlelefuse Michelin Goodyear Bridgestone/Firestone 華晨 上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心 中國汽車技術研究中心,,,是否與上海

48、大眾有密切業(yè)務聯(lián)系？ 供應商是否位于安亭或其周邊地區(qū)？ 或 是否將拓展在中國業(yè)務作為戰(zhàn)略發(fā)展重點?,德爾福(Delphi) 延峰維世通(Visteon) 江森(Johnson Controls) 法里奧(Valeo) Littlefuse Michelin 華晨 上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,否,15,9,8,,,,,,17,上海國際汽車城在土地使用、稅收、配套設施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件,資料來源:公司財務年報；PWC報告；麥肯錫分析,*,*,SIAT/010929/SH-PR

49、(2000GB),,招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：獨立汽車研發(fā)機構,主要汽車配件供應商和獨立的汽車研發(fā)機構,獨立汽車研發(fā)機構 Ricardo AVL TWR Karmann Pininfarina Holdesign Berfone Porsche Engineering Lotus Engineering FEV SDP Matra Auto EDAG Stola Heuliez Bertrandf Cosworth Engineering,,是否有高水平的研發(fā)實力和成功記錄？ 是否在同業(yè)中具有領先的地位？ 是否有較大的研發(fā)投入？,獨立汽車研發(fā)機構 Ricardo AVL Italdesi

50、gn TWR Karmann Pininfarina Bertone Porsche Engineering EDAG Stola Cosworth Engineering 獨立汽車測試機構 西南研究院 內(nèi)華達汽車測試中心 密歇根測試中心 ALTAS WEATHER-ING服務中心 英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）,,,是否將中國作為其戰(zhàn)略發(fā)展重點地區(qū)之一？ 或 是否有在中國開展業(yè)務經(jīng)驗？ 或 是否在世界不同地區(qū)都有業(yè)務？,獨立汽車研發(fā)機構 Pininfarina Ricardo Italdesign Cosworth Engineering 獨立汽車測試機構 ALTAS WEATHER-IN

51、G服務中心 英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）,獨立汽車測試機構 內(nèi)華達汽車測試中心（NATC） 西南研究院 英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA） Qualtest 密歇根測試中心 ACT測試實驗室 ALTAS WEATHER-ING服務中心,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,否,,,,,,8,16,6,10,*,資料來源:公司網(wǎng)頁；PWC公司報告；麥肯錫分析,上海國際汽車城在土地使用、稅收、配套設施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽

52、車高等教育,國內(nèi)外主要汽車大學,清華大學汽車工程系 交通大學汽車工程系 吉林工業(yè)大學汽車工程學院 同濟大學汽車學院 上海工程技術大學汽車學院 北京理工大學車輛與交通學院 湖北汽車工業(yè)學院 江蘇理工大學汽車與交通工程學院 河北工業(yè)大學車輛工程系 長春汽車工業(yè)高等?？茖W校 武漢汽車工業(yè)大學 華南理工大學交通學院汽車工程系 四川工業(yè)學院汽車與交通工程系 美國/密歇根大學（汽車交通研究學院） 美國威斯康星大學（汽車工業(yè)研究中心） 英國卡迪夫大學（汽車工業(yè)研究中心） 美國麻省理工學院（國際汽車系） 德國RWTH-AACHEN（汽車工程學院） 艾佛瑞大學（國際汽車工業(yè)和員工研究項目） 澳大利亞皇家墨爾本理

53、工大學（RMIT機械和制造工程） Monash大學（機械工程學） 日本東京大學 國立臺北科技大學 國立屏東科技大學,,與汽車相關科系是否有強大的教學和科研隊伍？ 是否有卓越的學校聲譽?,清華大學汽車工程系 同濟大學汽車學院 交大汽車工程系 吉林工業(yè)大學汽車工程學院 美國密歇根大學汽車研究學院 英國卡迪夫大學 美國威斯康星大學 美國麻省理工學院 德國RWTH-AACHEN 澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）,,,上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？ 或 是否有在上海建立或擴展汽車教學、科研基地的迫切要求？ 或 是否有在中國辦學的經(jīng)驗？,清華大學汽車工程系 同濟大學汽車學院

54、吉林工業(yè)大學汽車工程學院 美國密歇根大學汽車研究學院 澳大利亞皇家墨爾本理工大學,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,,,第一步篩選,,第二步篩選,,是,否,14,5,5,,,,,,10,資料來源:中國汽車工業(yè)年鑒；學校網(wǎng)頁；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車城主題公園經(jīng)營商,世界領先主題公園經(jīng)營商,主題公園 迪斯尼（迪斯尼樂園） Viacom（派拉蒙電影主題公園） 環(huán)球影城（環(huán)球影城） 香港賽馬會（海洋公園） Anheuser Busch（海洋世界） Accor（Asterix主題公園） ZDF（ZD

55、F電視主題公園） 游樂場 時代華納（Six Flags游樂場） 日本三井不動產(chǎn)（室內(nèi)滑雪場） Lotte（娛樂公司） Lego（Legoland兒童樂園） 日本本田賽車主題公園,,品牌是否有全球范圍的知名度與號召力？ 是否有在中國開展業(yè)務的成功記錄？ 是否具有開發(fā)、建設、管理主題公園的成功記錄？,迪斯尼 Viacom 環(huán)球影城 香港賽馬會 Anheuser Busch 時代華納,,,是否有相關湖區(qū)、水景開發(fā)管理經(jīng)驗？ 或 是否將中國作為業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略重點地區(qū)？,迪斯尼 Viacom 環(huán)球影城 時代華納,第二階段重點吸引,第一階段重點吸引,第三階段重點吸引,是,否,,,第一步篩選,,第二步篩選,,

56、是,否,6,2,4,,,,,,6,資料來源:公司年報；網(wǎng)址；麥肯錫分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,,制定潛在關鍵駐商招商文件的第一步：描述上海國際汽車城的宏觀發(fā)展目標,*包括零配件生產(chǎn) 資料來源:中國汽車年鑒2000；中國汽車統(tǒng)計2001；麥肯錫分析,,,中國汽車工業(yè)具有巨大的增長潛力 上海國際汽車城將成為中國汽車產(chǎn)業(yè)文化新的重要中心,2000,2005,2010,銷售額 十億元（百分比）,220,380,560,,,2000,2005,2010,客車,卡車,轎車,銷售量 百萬輛（百分比）,29,44,57,37,31,24,19,25,34%,2.10,3.90,

57、5.80,CAGR=13%,CAGR=9%,,,CAGR=12%,CAGR=8%,上海國際汽車城,汽車 貿(mào)易,汽車交易總額120200億元，貢獻GDP915億元,汽車 研發(fā),吸引510家汽車整車制造商、一類供應商的研發(fā)中心及國際領先的獨立研發(fā)機構入駐,汽車 旅游,創(chuàng)造收入2535億元，貢獻GDP711億元 吸引人流600700萬左右,汽車 物流,第三方物流創(chuàng)造收入1530億元，貢獻GDP 818億元,汽車 制造,上海大眾創(chuàng)造產(chǎn)值400550億元*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),制定潛在關鍵駐商招商文件第二步：闡述汽車城對潛在駐商的價值定位,,,關建駐商的價值,充足的資金

58、具有世界領先水平的技能 卓越的品牌 眾多的就業(yè)機會 強大的社區(qū)發(fā)展動力,上海國際汽車城的價值,優(yōu)越的市場環(huán)境 低廉的運營成本 完善的服務和配套設施 集中的汽車工業(yè)和汽車消費信息 政府的優(yōu)惠政策聚焦支持 良好的生活環(huán)境,,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,,制定潛在關鍵駐商招商文件第三步：利用財務模型演示業(yè)務發(fā)展藍圖,資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,,銷售收入 百萬元,凈利潤 百萬元,,現(xiàn)金流 百萬元,-20,投資資本回報率 %,02,03,04,05,06,02,03,04,05,06,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),在制定招商方案及文件的基礎上

59、，應根據(jù)重點對潛在關鍵駐商展開接觸與談判,,,,時間,主要工作 決策者 輔助人員,依據(jù)所確定的潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序和可能的角色分別確定溝通對象和聯(lián)系人 進行初步聯(lián)系和接觸 闡述國際汽車城對于目標關建駐商的價值定位 聽取關鍵駐商的要求和條件 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理 發(fā)展公司招商引資業(yè)務負責人,根據(jù)初步接觸結果調(diào)整原定目標關鍵駐商的優(yōu)先順序 調(diào)整和細化必要的政府政策 確定下一步談判的時間、地點、主題和參加人員 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理 發(fā)展公司招商引資業(yè)務負責人,與目標駐商進行協(xié)商、會談 明確雙方的責任和義務 確定具體的財務安排條款 制定項目的具體時間安排 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定

60、談判人員 招商引資業(yè)務負責人,根據(jù)會談情況修改、調(diào)整招商引資方案和文件 進行新一輪談判 制定合作意向書 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員 招商引資業(yè)務負責人,就關鍵駐商入駐汽車城的方式、條件、利益分配等達成具體協(xié)議 由相關律師、會計師、公證人等對正式文件進行審議 簽署正式文件 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理 重大項目由發(fā)展公司董事會決策 有關律師、會計師、公證人 招商引資業(yè)務負責人,34周,數(shù)周數(shù)月,14周,1周,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,今天匯報內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計 上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案 上海國際汽車城商

61、業(yè)模式及財務分析 上海國際汽車城政策分析及要求初探 第三階段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析是在三個不同層次展開的,分析層次,上海國際汽車城 總體投入產(chǎn)出分析,發(fā)展有限公司的 商業(yè)模式及財務分析,針對具體潛在 駐商的財務分析,分析內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總銷售收入 核心貿(mào)易區(qū)的總投資額 各個功能區(qū)的具體投資額,上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式 不同商業(yè)模式有形及無形回報的評估 發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財務及運作機制分析,具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤和現(xiàn)金流分析 具體潛在駐商在不同土地成

62、本和稅率情景下的投資資本回報率分析 具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析,,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),到2010年，上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總銷售收入預計將達到140-200億元人民幣,銷售收入 人民幣億元，百分比,目前安亭地區(qū),2006,2010,汽車貿(mào)易展示區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,研發(fā)管理培訓區(qū)*,第三方物流園區(qū),主題公園,,,* 銷售收入來自于第三方對外服務，不包括對內(nèi)部分 資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,,1520,80120,140200,,,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),到2010年，核心貿(mào)易區(qū)的總投資額預計將達到近140

63、億元人民幣,投資額 人民幣億元,總投資,汽車城公園,第三方 物流區(qū),研發(fā)管理 培訓區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,汽車貿(mào)易展示區(qū),基礎設施（輕軌）,,,,,,,可能的資金來源 政府 企業(yè),100% 0%,資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,20,19,12,49,35,15% 85%,95%,15% 85%,137,2,5% 95%,65% 35%,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)的具體投資額,百萬元人民幣,汽車 體驗園,品牌 中心 高檔,商貿(mào)服務中心,汽車 博物館,二手車市場,經(jīng)銷商 3S店,,數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,15 20 企業(yè),5

64、0,300,會展 中心,品牌 中心 特種,總投資,1 40 企業(yè),1 820 企業(yè),1 175 企業(yè),1 50 企業(yè),8 15 企業(yè),2 10 企業(yè),3 100 政府/私人投資,資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,40,175,120,20,300,汽車集中交易市場,,,,,,,,,1 100 企業(yè),100,820,1,925,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),2. 新鎮(zhèn)公共活動中心的具體投資額,加油站,高檔 專賣店,便利店/藥店,大型商場,電影院,酒店 (23星),酒吧,,數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,2 55 企業(yè),110,高檔 娛樂城,寫字樓,總投資,

65、5 5 企業(yè),1 10 企業(yè),1 80 企業(yè),3 0.3 企業(yè),2 150 企業(yè),1 400 企業(yè),1 160 企業(yè),1 2 企業(yè),,25,10,80,1,20,電信局,10 0.5 企業(yè),資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,,,,,警察局,160,消防站,2,300,1 8 政府,1 20 政府,8,400,1,173,5,50,,,,,,,,酒店 (45星),1 50 企業(yè),超市,2,,1 2 企業(yè),SIAT/010929/SH-PR(2000GB),獨立研究 開發(fā)商,1 400 企業(yè),供應商 研發(fā)中心,3. 研發(fā)管理培訓區(qū)的具體投資額,體育館,職業(yè)培訓中心/?？茖W校,創(chuàng)新

66、 企業(yè)園,認證 測試 中心,上汽 技術 中心,,,,,,數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,1 245 企業(yè),425,,,,245,大學 汽車系,總投資,10 250 企業(yè),5 85 企業(yè),2 400 政府,2 220 企業(yè),1 10 企業(yè),1 100 政府/企業(yè),800,100,資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,400,2,500,440,10,4,920,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),,4. 第三方物流區(qū)的具體投資額,加油站,出廠物流 中心 （整車）,保稅倉庫,,,數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,1 10 政府,60,,10,進廠物流 中心 （零配件）,總投資,2 30 企業(yè),1 10 企業(yè),1 2 企業(yè),資料來源:訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,物流運營中心,2 40 企業(yè),,10,2,80,165,,3,卡車 停車場,1 3 企業(yè),SIAT/010929/SH-PR(2000GB),當 地 政 府,從價值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實體參與區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，通常有四種可能的商業(yè)模式,區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項