正域物業(yè)廣州白云尚城物業(yè)管理方案(預(yù)案).ppt

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1、正域物業(yè)*白云尚城物業(yè)管理方案（預(yù)案）擬稿：黎宇清審核：2006年12月30日,2,總目錄,一、物業(yè)公司/白云尚城項(xiàng)目基本概況二、物業(yè)管理經(jīng)理人定位三、物業(yè)管理目標(biāo)四、白云尚城管理處3年工作計(jì)劃五、物業(yè)公司5年工作計(jì)劃六、組織架構(gòu)及人員配置七、薪資標(biāo)準(zhǔn)八、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算（南區(qū)）（北區(qū)）九、現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議十、服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),3,一、項(xiàng)目基本概況,開(kāi)發(fā)商:1)名稱:廣州市創(chuàng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2)地址:廣州市白云尚城3)電話:020-26095023、26095020、260950154)負(fù)責(zé)人:山梅羚董事長(zhǎng)5)網(wǎng)址:Http://6)E_MIAL:zhengyu@項(xiàng)目概況『白云尚城』是

2、廣州創(chuàng)域房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā),位于廣州市白云區(qū)白云大道北與黃石東路交匯處，東與規(guī)劃的市檢察院培訓(xùn)中心，南向黃石街道辦公園，西向規(guī)劃的會(huì)展中心道路，北向黃石花園?！鞍自粕谐恰表?xiàng)目占地面積約200畝／120000m2，一共建設(shè)33棟高層住宅，2棟低層住宅，1棟幼兒園，2棟會(huì)所，1棟電影院，在西邊和南面建設(shè)二層商鋪，總建筑面積270000m2，其中住宅面積約2400000m2、地下室面積50000m2、商業(yè)面積30000m2、其他面積3000m2，住宅總戶數(shù)2000戶，容積率2.7，停車位1300個(gè)，綠化總面積達(dá)40000m2，綠化率35%。,4,,建設(shè)情況:一期是2003年10月動(dòng)工，項(xiàng)目計(jì)劃分南北兩區(qū)

3、、四期建設(shè)，已經(jīng)交付是南區(qū)一期共17棟,596戶;二期在建，共6棟，2006年4月30日取得預(yù)售許可證，本月將有3棟(F組團(tuán)會(huì)拆排柵)，2007年10月交樓，E組團(tuán)3棟07年12月交樓。北區(qū)計(jì)劃2007年1月動(dòng)工，三期在07年6月出地下室合作伙伴：創(chuàng)域房地產(chǎn)業(yè)以高起點(diǎn)的戰(zhàn)略眼光，特色了合作伙伴設(shè)計(jì)公司：廣東省建工設(shè)計(jì)院建筑施工：恒域建筑景觀設(shè)計(jì)施工：普邦、山象、藝高銷售代理：聯(lián)眾地產(chǎn)物業(yè)管理：正域物業(yè),周邊環(huán)境:菜場(chǎng)：江夏市場(chǎng)，超市：好又多（黃石店）公交站：244醫(yī)院：白云區(qū)第一人民醫(yī)院幼稚園：龍江幼兒園、小學(xué)：江夏小學(xué)中學(xué)：龍江中學(xué)大學(xué)：廣東外語(yǔ)學(xué)院、亞加達(dá)外語(yǔ)學(xué)院電影院：圖書(shū)館：酒店：頭啖

4、湯、竹莊、東方明珠其他：廣州體育館、市會(huì)議中心、白云山風(fēng)景區(qū)、,5,二、物業(yè)經(jīng)理人定位,二、物業(yè)經(jīng)理人定位1、了解公司戰(zhàn)略布署，根據(jù)公司目標(biāo)，凝聚一個(gè)物業(yè)管理專業(yè)高效團(tuán)隊(duì),形成良好的工作氛圍,大家一起去為了共同的業(yè)績(jī)目標(biāo)而努力;了解當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，結(jié)合公司及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，打造正域的自己特色品牌的物業(yè)管理，在同等物業(yè)收費(fèi)條件下，保證管理水平高于其它住宅/商業(yè)小區(qū)，讓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)話，為創(chuàng)域房地產(chǎn)保駕護(hù)航。著眼將來(lái)，做好現(xiàn)在，均衡當(dāng)前和以后的業(yè)務(wù)；不斷完善管理體制，維護(hù)、提升正域房地產(chǎn)/物業(yè)形象、品牌。2、組織一個(gè)學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì)----以白云尚城為物業(yè)培訓(xùn)基地,為后期的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?chǔ)備人才，建立各崗位培訓(xùn)學(xué)

5、習(xí)機(jī)制，如定期到相關(guān)物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)，引入先進(jìn)的物管理念；,讓后備人員參與管理,參與參觀,盡快在工作中成長(zhǎng),以便物業(yè)管理在承接其他項(xiàng)目時(shí),第二梯隊(duì)管理人員可去支持新項(xiàng)目。3、開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)，服務(wù)于業(yè)主，做業(yè)主的真心朋友，。4、。向下屬負(fù)責(zé)，幫助他們制定目標(biāo)，并給予員工所需的工具、人員、信息、機(jī)會(huì)等資源，向員工提出建議，教授員工如何才能做得更好。讓員工滿意才能提高團(tuán)隊(duì)工作效率，幫助下屬成長(zhǎng)并成為更有價(jià)值的人。內(nèi)部管理以“簡(jiǎn)單、務(wù)實(shí)、高效”為宗旨，以扁平化管理，加強(qiáng)信息溝通和管理執(zhí)行力度。5、主動(dòng)與上級(jí)溝通，視野要向上----顧及大局，完成公司整體目標(biāo)。注意和平行部門的主動(dòng)溝通，客觀的解決問(wèn)題。強(qiáng)調(diào)主動(dòng)

6、服務(wù)，抓好房地產(chǎn)的售前、售中、售后服務(wù)。加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售單位等合作伙伴的聯(lián)系，建立一套溝通機(jī)制，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、物管中有機(jī)結(jié)合，尋找平衡點(diǎn)，節(jié)約后期管理成本。提出合理化建議，減少前期遺留問(wèn)題引起業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿。,6,三、管理目標(biāo),三、管理目標(biāo)1、實(shí)施的一級(jí)物業(yè)管理,工作規(guī)范、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；把小區(qū)管理成“廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的優(yōu)秀住宅小區(qū)。2、一年內(nèi)做好物業(yè)公司骨干的培養(yǎng)（培養(yǎng)一支專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)）。3、07年做好北區(qū)的前期規(guī)劃和施工參與、南區(qū)二期的精裝修參與，9月做好接管驗(yàn)收，10月1日F組團(tuán)交樓，12月E組團(tuán)交樓；07年對(duì)已經(jīng)使用的一期裝修管理及日常服務(wù)、會(huì)

7、所管理、社區(qū)文化。4、07年年內(nèi)達(dá)到“市優(yōu)秀示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。5、三年內(nèi)達(dá)到“省、國(guó)優(yōu)示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)”。6、按照ISO作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各專業(yè)部門的運(yùn)作，在08年底開(kāi)始外審工作。7、物業(yè)管理公司資質(zhì)升二級(jí)09年下半年開(kāi)始（管理類型和面積要達(dá)到基本條件）。,7,四、管理處3年計(jì)劃之07年---創(chuàng)優(yōu)工作,四、創(chuàng)市優(yōu)工作計(jì)劃---(2007年1月至2007年6月),,,,珠港物業(yè)顧問(wèn)的指引,8,四、管理處3年計(jì)劃之07年---前期參與,北區(qū)前期參與及二期精裝修管理時(shí)間段：全年跟進(jìn)二期精裝修的過(guò)程監(jiān)管了解項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、配套情況，提出可行性建議對(duì)設(shè)備造型、智能化等提出建議對(duì)物業(yè)辦公、垃圾房設(shè)立提出建議

8、對(duì)對(duì)車場(chǎng)提出建議對(duì)商鋪的空調(diào)、廣告牌提出建議（及商鋪的經(jīng)營(yíng)管理思路的協(xié)助）對(duì)人員/車輛出入設(shè)計(jì)提出建議對(duì)小區(qū)標(biāo)識(shí)提出建議代表小業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)隱蔽工程予以了解（特別是防水工程及墻裂）,專門招聘一名工程人員做前期參與，工資費(fèi)用由房地產(chǎn)支付，做到優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工，了解管線等隱蔽工程，便于以后管理維修（每天直接向工程主管匯報(bào)，每周一次總結(jié)報(bào)告）,,建立前期參與的團(tuán)隊(duì)小組，組織各部門對(duì)前期每月兩次巡現(xiàn)場(chǎng)，提出建議，在施工階段就解決問(wèn)題，將此工作納入部門業(yè)績(jī)考核指標(biāo)內(nèi),9,四、管理處3年計(jì)劃07年—協(xié)助銷售及收樓篇,協(xié)助售樓設(shè)立物業(yè)問(wèn)題、收樓問(wèn)題、裝修問(wèn)題專日（在9月份收樓前做）完善前期物業(yè)協(xié)議

9、、業(yè)主公約、業(yè)戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)等文件并公示設(shè)立解答客戶提出的費(fèi)用、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、裝修改建等涉及物業(yè)管理的問(wèn)題協(xié)助各類銷售活動(dòng)、樣板房看管/清潔、景觀維護(hù)等事務(wù)會(huì)所管理做好二期的接管驗(yàn)收和遺留問(wèn)題的整改及保修單位的交接（特別是保修金的運(yùn)作方式、反簽證的流程等）工程整改費(fèi)用相當(dāng)龐大（若想創(chuàng)優(yōu)，則整改費(fèi)用會(huì)增加，如機(jī)房鋪地磚等）工程資料的移交設(shè)備的試運(yùn)行清潔的開(kāi)荒工作（行業(yè)按建筑面積的3—4元/平方收費(fèi)）入伙期間計(jì)劃入住前搞一次《收樓知識(shí)、辦理流程業(yè)主茶會(huì)》解答業(yè)主的問(wèn)題，避免收樓當(dāng)天因部分業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)影響其他業(yè)主收樓甚至銷售交樓前期與售樓部移交業(yè)主檔案、資料，準(zhǔn)備收樓事宜入住儀式（現(xiàn)場(chǎng)布置、購(gòu)買飲料、舉辦

10、儀式）業(yè)主公約、住戶手冊(cè)、商戶手冊(cè)、服務(wù)指南、裝修指南的印刷交樓前預(yù)演裝修管理,10,四、管理處3年計(jì)劃07年—內(nèi)部培訓(xùn)篇,前期工作計(jì)劃及注意事項(xiàng)了解區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物管情況和收費(fèi)（物管、維修基金、水、電、車位費(fèi)、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、家政等）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況編制費(fèi)用測(cè)算包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)成本的費(fèi)用測(cè)算（會(huì)所的產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的還是業(yè)主的如果不同產(chǎn)權(quán)，管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)則不同，若管理費(fèi)中包含會(huì)所的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用自然會(huì)高些了）假設(shè)不包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)成本的費(fèi)用測(cè)算,11,六、交付后正常期物業(yè)管理計(jì)劃,六、交付后正常期物業(yè)管理計(jì)劃（2007年5月交樓后）日常公共事務(wù)部分公共秩序維護(hù)交通管理消防管理和維護(hù)清潔管理和維護(hù)(環(huán)

11、境保護(hù)與消殺服務(wù))綠化管理和維護(hù)工程管理和維護(hù)客服管理與檔案管理社區(qū)文化活動(dòng)社區(qū)會(huì)所管理服務(wù)裝修管理將在收樓后做為重點(diǎn)來(lái)做商鋪的經(jīng)營(yíng)和管理，擬成立租賃部，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商和幫業(yè)主中介（包括住宅的中介）有償服務(wù)部分（因未了解情況，省略）開(kāi)源節(jié)流部分內(nèi)部管理部分另仍要對(duì)二期及體育場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行前期參與，培養(yǎng)后備人才積極與聯(lián)系，貫徹一級(jí)物業(yè)管理模式，提升品牌,12,七、組織架構(gòu)及人員配置,前期組織機(jī)構(gòu)圖(47人),物業(yè)經(jīng)理（1人）,會(huì)所（8人）,工程維修部（3人）,安管部（27人）,主管1人,主任1人,客服人員2人兩班計(jì)4人,室外泳池管理員3人,主管（1人）,樣板房保潔員3人（以3套計(jì)）,樣板房以3

12、套計(jì)早/中班6人夜班1人小計(jì)7人,商鋪區(qū)域2人/班三班計(jì)6人,電工1人,給排水1人,售樓部3班計(jì)3人,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,綠化保潔部（8人）,主管（1人）,,,,,園林工1人，外圍水景管理1人,售樓部保潔技工1輪休1人,班長(zhǎng)3人，巡邏3人，輪休人員3人,,,2007年5月前不開(kāi)張則不需,,若加強(qiáng)培訓(xùn)則建議專職設(shè)一培訓(xùn)教官，巡邏可由班長(zhǎng)暫兼,因不知園林建好的面積及水景面積及交付日期，以經(jīng)驗(yàn)估算人員，可能會(huì)增加外圍的清潔工1人,可能會(huì)增設(shè)一行政人事助理及住戶中心主管及1名物業(yè)助理,13,七、組織架構(gòu)及人員配置,交付后人員配置及說(shuō)明共128人1、物業(yè)辦公室9人物業(yè)經(jīng)理1人、

13、財(cái)務(wù)1人、出納兼職倉(cāng)管1人、行政人事文員1人、品質(zhì)管理部員1人、飯?zhí)霉ぷ魅藛T3-4人；2、客戶服務(wù)中心9人主任1人、前臺(tái)客服2人、區(qū)域2-3人，裝修管理員1人，收費(fèi)1人，輪休1人3、安全管理部62人其中主任1人、班長(zhǎng)4人（其中有1培訓(xùn)教官，做為班長(zhǎng)輪休時(shí)頂崗）主出入口早中班3人/班，夜班2人，計(jì)8人，另一人行口1人，3班計(jì)3人；小計(jì)11人架空層車輛出入口以2個(gè)計(jì)，早中夜班各2人計(jì)，6人/出入口，以2個(gè)出入口計(jì)，小計(jì)12人售樓部形象崗1人，停車場(chǎng)管理員2人，監(jiān)控中心值班員1人共3班計(jì)12人小區(qū)內(nèi)固定崗設(shè)3個(gè)崗，巡邏人員1人，共3班，計(jì)12人商鋪外圍人民路及鳳崗設(shè)2人，3班，計(jì)6人輪休7人4、工程

14、維修部14人主管1人，工程技術(shù)人員（水電、空調(diào)、電梯、強(qiáng)弱電）4人，泥工1人、木工1人，維修工程2人，值班員3人，輪休2人。5、綠化保潔部29人主管1人，會(huì)所/售樓部/辦公區(qū)保潔員2人，道路保潔2人（區(qū)內(nèi)1人，商鋪外圍1人），垃圾清運(yùn)2人，高層梯間6人，車庫(kù)2人，空置房2人，家政保潔3-4人，園林綠化工3--4人，水景保潔/道路沖洗員2人，輪休人3--4員6、會(huì)所長(zhǎng)期定編5人，泳池臨工定編3人主管1人，（收銀員1人，管理員1人，以2班計(jì)4人），室外泳池臨工3人（5—11月開(kāi)放時(shí)間臨工）,若提倡大堂式服務(wù)，則需每個(gè)大堂在７：００－－９：００，１７：００－－２０：００設(shè)專門的人員。若智能化程度高則

15、減少人員,14,物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）--安管人員,15,物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）--管理人員,,16,物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）---工程人員,17,物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）--清潔人員,18,物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）--綠化人員,19,各部門人員入職時(shí)間列表,,,20,八、薪資標(biāo)準(zhǔn),1、主任/副主任級(jí)別：3500——4000元/月2、主管/副主管級(jí)別：2200—3500元/月3、領(lǐng)班級(jí)別：1800—2200元/月4、其他員工物業(yè)助理/出納:1500——1800元/月辦公室：（行政人事文員/品質(zhì)管理員/財(cái)務(wù)）1600---2000元/月工程技

16、術(shù)員：1300——1600元/月安全管理員：1000——1300元/月保潔/綠化技工:800——1000元/月保潔員：700——900元/月會(huì)所服務(wù)員：1000-1300元/月泳池管理員：1400元/月說(shuō)明:由于對(duì)廣州物管市場(chǎng)的薪水未了解,這些僅供參考,21,四、2006.10—2007.5年管理費(fèi)用,前期費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付4.1前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用辦公家具（桌椅、文件柜、保險(xiǎn)柜）辦公用品（計(jì)算機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)等）辦公自動(dòng)化設(shè)備（電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、收費(fèi)軟件系統(tǒng)、照相機(jī)、錄音筆等）員工生活配備（床具、洗衣機(jī)、淋浴器、業(yè)余活動(dòng)設(shè)施；冷藏柜、消毒柜、餐具、灶具）保安、清潔、綠化、工程裝備（服裝、

17、警具、對(duì)講機(jī)；拋光機(jī)、垃圾桶、洗地機(jī)、吸水機(jī)；剪草機(jī)、綠籬機(jī)、打邊機(jī)；消防監(jiān)控中心裝備；疏通機(jī)、電工機(jī)具等）4.2管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利、招聘、培訓(xùn)、考核及演習(xí)及日常辦公費(fèi)等費(fèi)用管理層人員培訓(xùn)費(fèi)（如去萬(wàn)科接受培訓(xùn)和ISO培訓(xùn)等）操作層員工培訓(xùn)綱4.3接管驗(yàn)收費(fèi)（土建\設(shè)備整改費(fèi)用）4.4入住費(fèi)用清潔開(kāi)荒費(fèi)（施工單位已做外墻清洗和工完場(chǎng)清后仍需做此事）建筑面積的3—4元入住儀式費(fèi)印刷資料費(fèi)用4.5管理用房裝修費(fèi)一般會(huì)按照一定建筑面積配置相應(yīng)物業(yè)管理用房，產(chǎn)生的裝修費(fèi)用4.6標(biāo)牌制作不包括棟牌、房號(hào)牌在內(nèi)的小區(qū)平面圖、辦公、設(shè)備、導(dǎo)向、警示、車場(chǎng)、告示欄各類標(biāo)識(shí)牌費(fèi)用,,22,物業(yè)管理成本預(yù)算的幾

18、點(diǎn)說(shuō)明,關(guān)于成本預(yù)算的幾點(diǎn)說(shuō)明人工部分由于出入口及車庫(kù)管理方式未知未來(lái)確切規(guī)劃，及智能化程度（對(duì)安管員配置有相當(dāng)影響）本方案暫定兩個(gè)主出口及兩個(gè)車出入口計(jì)算如每個(gè)大堂均有可視監(jiān)控及電梯內(nèi)均有的話，安管員在區(qū)域內(nèi)的巡邏人員會(huì)減少。如出入品/車庫(kù)的智能收費(fèi)（圖象對(duì)比）程度高的話，安管員也會(huì)少些。如綠化工人工淋不一小時(shí)是500平方，而有了自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，人員也會(huì)減少。工程維修保養(yǎng)部分由于燈具的用途、個(gè)數(shù)、瓦數(shù)均未知，本方案以經(jīng)驗(yàn)值預(yù)算水景養(yǎng)護(hù)部分以1萬(wàn)立方米水體預(yù)算會(huì)所運(yùn)營(yíng)成本以康體由物業(yè)管理來(lái)預(yù)算另：經(jīng)測(cè)算每月成本為40萬(wàn)左右，管理費(fèi)收入方面:住宅收費(fèi)1.8元/150000M2=27萬(wàn);商業(yè)3元18

19、000M2=5.4萬(wàn),累計(jì)32萬(wàn);月收費(fèi)率90--95%,為29--31萬(wàn),其他則用經(jīng)營(yíng)收入來(lái)彌補(bǔ)車庫(kù)收入,671個(gè)車位,以30%出售則200個(gè)車位40元/月/個(gè)管理費(fèi)=8000元;出租費(fèi):出租60%,400個(gè)350元=12萬(wàn),(這點(diǎn)其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)貼);24個(gè)電梯廣告收益為每月為2400元,場(chǎng)地出租為2000元,會(huì)所收入為每月10000元,23,附件1：前期房地產(chǎn)公司投入費(fèi)用,24,附件1房地產(chǎn)公司前期投入,25,附件1：,由于對(duì)會(huì)所的開(kāi)入與否及商鋪開(kāi)售與否未確定,這些僅是估算,26,另見(jiàn)附表：正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范,人工成本該項(xiàng)費(fèi)用包括工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、社會(huì)基本保險(xiǎn)、補(bǔ)貼、

20、加班費(fèi)、服裝費(fèi)。（一）工資計(jì)算表,27,正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范,（二）福利費(fèi)計(jì)算公式：提繳金額=工資總額提繳率,28,正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范,（三）社會(huì)基本保險(xiǎn)計(jì)算公式：提繳金額=工資總額提繳率注：因生育保險(xiǎn)的購(gòu)買對(duì)象為女職工，故社會(huì)基本保險(xiǎn)將按性別分別進(jìn)行計(jì)算。1、男職工社會(huì)基本保險(xiǎn)計(jì)算表,29,正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范,2、女職工社會(huì)基本保險(xiǎn)計(jì)算表,2、女職工社會(huì)基本保險(xiǎn)計(jì)算表,30,正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范,（四）補(bǔ)貼計(jì)算表,,31,正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范,（五）加班費(fèi)計(jì)算公式：發(fā)生額=日均工資比率人數(shù)天數(shù)計(jì)算表,32,正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范,

21、（六）服裝費(fèi)管理人員工作服每？年更換；操作人員工作服每？年更換。計(jì)算公式：元/年=(元人/套人數(shù))攤銷年限元/月=元/年12,,33,正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范,（七）人工成本人工成本綜合計(jì)算表,34,一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn),基本要求,35,一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn),（二）房屋管理,36,一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn),（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),37,一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn),（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序,38,一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn),（五）保潔服務(wù),39,一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn),（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理,40,現(xiàn)場(chǎng)踏勘成功之處,現(xiàn)場(chǎng)踏勘成功之處戶型設(shè)計(jì)的不錯(cuò)，每個(gè)戶型都有入戶花園，布局

22、四正，客廳有的有幾個(gè)采光通風(fēng)的窗子，基本是南北向江蘇一建的施工質(zhì)量觀感不錯(cuò)外墻懸掛的條幅有當(dāng)?shù)卣?、房管局等單位賀，說(shuō)明了房地產(chǎn)公司的實(shí)力及當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的高的期望值有很強(qiáng)的組合（世聯(lián)、江蘇一建、華陽(yáng)、文彰、萬(wàn)科的強(qiáng)強(qiáng)組合）售樓部現(xiàn)場(chǎng)面置及管理總體水平不錯(cuò)，視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)都有了售樓部管理的不錯(cuò)（雖然有舊客戶未能及時(shí)得到接待，但世聯(lián)的劉經(jīng)理一發(fā)現(xiàn)，就讓黎經(jīng)理去解決此事了）由于樓盤兩面臨街，問(wèn)了售樓員，是否設(shè)置了隔音玻璃，答是，這也是一個(gè)成功之處公司出于戰(zhàn)略眼光出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)期望，為以后發(fā)展指出了明確發(fā)展方向樓盤的廣告在市中心幾處顯著地點(diǎn)均有出現(xiàn)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)宣傳的關(guān)注來(lái)洽談的客戶從

23、談吐、衣著來(lái)看有一定的檔次，會(huì)為后期管理墊定一些基礎(chǔ),41,現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議,現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議2006年10月4日,本人前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘,雖然是短短的半天時(shí)間,可能我此時(shí)說(shuō)出來(lái)有點(diǎn)走馬觀花，看問(wèn)題深度不足的嫌疑，但仍將我看到的說(shuō)出來(lái)，僅供余總參考。所謂“野人獻(xiàn)曝”，一片真誠(chéng)而已．銷售現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有銷售的活動(dòng)在進(jìn)行，凝聚了人氣，但地面地毯凌亂，衛(wèi)生不到位，甚至有演出公司的DJ趴在桌子上休息，影響了公司對(duì)外的形象。有客戶進(jìn)入銷售大堂時(shí)得不到及時(shí)的接待，甚至有已經(jīng)成為業(yè)主的老客戶來(lái)了，銷售員竟然說(shuō)“老業(yè)主，所以不用招待了”之類的話。售樓部玻璃窗擺放了“小心玻璃”之類的提示牌，但效果不明顯，且易小

24、孩子玩耍時(shí)弄倒傷人，建議在玻璃上做“恒遠(yuǎn)兆業(yè)或者說(shuō)白云尚城“字樣的防撞線條，一是強(qiáng)化公司的CI系統(tǒng)，二是起到防撞的提示作用。各類CI標(biāo)志/標(biāo)識(shí)不全，不統(tǒng)一，如衛(wèi)生間等場(chǎng)所，加些企業(yè)文化的宣傳，強(qiáng)化人文氣氛，買房子不僅僅是房子本身，還有開(kāi)發(fā)商的文化，作為提高售價(jià)的一個(gè)籌碼?，F(xiàn)場(chǎng)安管員著裝不夠檔次，應(yīng)該加強(qiáng)服裝設(shè)計(jì)，提高對(duì)外形象。看清水房的路上及從商場(chǎng)上去的安全隱患，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)看樓過(guò)程的安全提示及宣傳?？礃锹飞希惨麄鞣孔?，如將江蘇一建的圖片展覽，用具包裝展覽，如當(dāng)時(shí)開(kāi)挖地下室，到現(xiàn)在封頂?shù)碾A段性圖片展出等，加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)房子質(zhì)量的感性認(rèn)識(shí)。從另一角度來(lái)增加購(gòu)買的信心。管理費(fèi)初定1.2元，經(jīng)驗(yàn)告訴我應(yīng)該連成本都不夠，最少要1.8元（我已經(jīng)初步計(jì)算過(guò)）。由于不確定會(huì)所產(chǎn)權(quán)會(huì)是開(kāi)發(fā)商或者是業(yè)主的，故無(wú)法對(duì)管理費(fèi)如何計(jì)算做下一步更精確的計(jì)算。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中無(wú)小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生間，需加設(shè)，以便于裝修期施工人員使用。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中無(wú)垃圾站，需規(guī)劃，減少后期管理的麻煩。商鋪的經(jīng)營(yíng)也需提前考慮，減少售出后，業(yè)態(tài)不明顯，業(yè)主出租不了，影響業(yè)主收益，少人經(jīng)營(yíng)也會(huì)影響小區(qū)的檔次，同時(shí)購(gòu)買商鋪的投資人會(huì)對(duì)后期公司再開(kāi)發(fā)其他商業(yè)時(shí)有些顧慮。,