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1、養(yǎng)老案例研究之（三）——綠城·烏鎮(zhèn)雅園
-09-07 世聯(lián)顧問
整體簡介
“情懷”，始終是綠城叱咤地產(chǎn)圈這樣近年來給業(yè)界的突出印象，因此當綠城開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的時候，我們也毫無意外的在其烏鎮(zhèn)雅園項目中，看到了體現(xiàn)強烈的“情懷”主線。
第一種“情懷”延續(xù)了綠城始終以來對中式棲居夢想的追求。你可以想象在烏鎮(zhèn)這樣一種具有詩畫般人文情境的大畫面中，綠城以其在中式風格住宅和景觀方面的深厚積淀去打造一種大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，將會著力營造出如何一種場合精神——“庭院深深”、“枕河人家”、“不可居無竹”……這種中式人文意境的發(fā)明自身就是綠城擅長的，又與中國老式文化“澹泊靜心”的養(yǎng)老觀念所契合，
2、再加上大的區(qū)位環(huán)境配合，真是恰如其分的扣合了“游人只合江南老”的主題。
第二個“情懷”則是被綠城作為特色所標榜、也為業(yè)界所關注的“學院式”養(yǎng)老理念的提出。如何優(yōu)雅的老去？綠城的學院式養(yǎng)老試圖提供一種范本、一種主張。作家六六說過，“學習能力不是為孩童準備的，學習能力是隨著終身的”。只要保持著學習的能力和熱情,就能如孔子所云：“發(fā)憤忘食，樂以忘憂，不知老之將至”，這應當是優(yōu)雅老去的一種境界吧。因此，綠城在烏鎮(zhèn)雅園項目中一舉打造3.5萬平方米的老年大學，成為了項目最引人注目的標簽。并且，老年大學沒有停留在建筑空間層面，綠城與杭師大合伙建立了“杭州師范大學綠城老年學研究中心”，致力于老年教育研究，烏
3、鎮(zhèn)頤樂學院將開設涉及了72門課程的豐富課程體系，同步還準備了各類活動供老年學員參與。事實上，早在，綠城集團便在位于杭州臨平的80萬平方米藍庭項目里配備了老年大學及其他適老設施，因此這次烏鎮(zhèn)雅園頤樂學院可視之為近年積累摸索后，對于“學院式養(yǎng)老”的一次更集中、更清晰也更為規(guī)?；捏w現(xiàn)。
盡管烏鎮(zhèn)雅園頤樂學院開放運營之后，其對于項目市場銷售和后期經(jīng)營的促動效果究竟如何尚有待檢查；學院式養(yǎng)老如何解決養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入過大連累利潤回報的老大難命題，其運作機制還需進一步明確；但毫無疑問，這種在模式成型之初，就帶著鮮明理念、主張和強烈主題特色的開發(fā)實踐，仍是極具示范意義的。特別是考慮到已經(jīng)進入“用家時代”、
4、“體驗經(jīng)濟”的大市場背景之下，有“情懷”無論如何都是件好事，一旦找準引爆點，將極有也許在潛在客戶身上激發(fā)出可觀的客戶粘性。
位置交通
綠城·烏鎮(zhèn)雅園于10月正式動工建設，是綠城第一種學院式頤樂生活典范。項目位于浙江省桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)。
桐鄉(xiāng)位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地，屬嘉興五縣市之一。烏鎮(zhèn)是地處桐鄉(xiāng)市北端，南距桐鄉(xiāng)市區(qū)13公里。烏鎮(zhèn)景區(qū)已被評為中國國家5A級景區(qū)，是全國20個黃金周預報景點之一。
項目居于滬杭都市群之中，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢明顯。滬杭高鐵、滬杭高速、申嘉湖高速，穿境而過，交通四通八達。
土地規(guī)劃
烏鎮(zhèn)雅園項目總用地面積432625㎡，整體容積率1.16，總
5、建筑面積850000㎡，地上建筑面積503000㎡，其中可售面積480000㎡，地價5億元分三年支付。
項目整體規(guī)劃分為三大主題、六大板塊：
地塊西北部的濕地邊沿修建了中式特色的商業(yè)區(qū)，濕地北面則修建養(yǎng)生度假酒店；
地塊東北部將被建成半護理和全護理養(yǎng)老中心，在其附近則是雅達國際康復醫(yī)院，為護理養(yǎng)老中心提供充足的醫(yī)療保障；
地塊南部為養(yǎng)生居住區(qū)，涉及別墅、高層公寓、多層公寓和頤樂學院四種物業(yè)形態(tài)。
核心配套
頤樂學院 作為綠城烏鎮(zhèn)雅園核心的園區(qū)配套，建筑面積約3.5萬平方米，規(guī)模當于浙江老年大學的1.5倍，其設備在全國也處在領先地位。
學院涉及“健康養(yǎng)生、人文社科、
6、藝術、休閑體育、生活”五大門類的課程體系，課程大綱由綠城頤樂教育公司和杭州師范大學共同研發(fā)，目前已經(jīng)具體設計了72 門可供學員選擇的課程。學院還設計了85項活動內(nèi)容，涉及學院組織的集體活動、學員自發(fā)組織的俱樂部活動、以志愿者形式參與的社會活動等。
雅達國際康復醫(yī)院 占地13萬平方米，總建筑規(guī)模超過7.3萬平方米，由德國專業(yè)醫(yī)療團隊運營，是國內(nèi)首家具有完善康復醫(yī)療功能的生態(tài)型國際高品位醫(yī)療中心。
重要提供神經(jīng)系統(tǒng)病患和亞健康人群健康管理等康復治療、老年全科門診和專業(yè)體檢等服務。350個床位全程享有五星級診斷待遇，親身體驗由德國醫(yī)療專家打造的健康生活模式。
“理念”歸于細
7、節(jié)
綠城烏鎮(zhèn)雅園于7月初次開盤，面向養(yǎng)生養(yǎng)老需求的56平方米、70平方米、90平方米和130平方米4種戶型，全裝全配，均價12500元。初次開盤共139套，10天內(nèi)售罄。至年終已銷售近400套，去化率達95%以上，市場反響良好。目前置業(yè)客戶群仍以桐鄉(xiāng)本地人為主，桐鄉(xiāng)、杭州、上海和江蘇客戶的比例是5：2：2：1?！翱蛻裟挲g多在40歲至50歲，買烏鎮(zhèn)雅園是為父母的養(yǎng)老考慮，或為自己十年后打算?！?
綠城烏鎮(zhèn)雅園項目的市場亮相堪稱完美，但好戲尚在后頭——被視為該項目最重要的差別化標簽和核心驅動力的“頤樂學院”底將正式投入使用，其所能激發(fā)的化學反映和示范效應更讓人期待。畢竟，這是“學院”與“地產(chǎn)”真正在開發(fā)上一體化融合的初次嘗試。
綠城從起就開始研究并嘗試在社區(qū)中植入“老年大學”配套，學院式養(yǎng)老有了最初雛形。自頤樂學院第一種校區(qū)開學至今，在全國15個都市已成立了29所校區(qū)，開設了124個教學班，招收學員4232人?？梢哉f，針對“老有所學”的觀念，綠城已具有了相稱的實踐經(jīng)驗積累。而這一次在烏鎮(zhèn)，“學院”要從附屬配套晉級為“主角”，“觀念”上的軟實力要與“開發(fā)”上的硬實力交匯，完畢對養(yǎng)老主題的真正驅動。
“老而學、學而老”，綠城已提出了領先的觀念。消費者買不買單，這次要通過行動完畢對“學院式養(yǎng)老”的第一次檢查。
養(yǎng)老案例研究之(三)——綠城·烏鎮(zhèn)雅園
